報告用

1. 老師：陳育毅
報告人：資管三 4098029009 鄭立民

2. 前言
 幸好我有想起來有這份報告要交…
 口頭敘述的部分不太適合就這樣貼在 PPT 上，但我實
在不會把 WORD 檔跟 PPT 檔結合。
 以上

3. 五力分析
潛在新進者
供應商 現有競爭者 顧客
替代品

4. 潛在新進者
劣勢：
2.服務容易模仿。
3.網站架設非難事。
優勢：
6.廣告行銷所打出來的知名度、現有顧客的
忠誠度。
7.多角化經營，整體的服務。

5. 潛在新進者的口頭敘述
 關於這點在就產業來說，跟其他房屋相關業者 ( 像是房仲公司 ) 是差不多的。
 一部分因為這行業一般需要有品牌、口碑、形象及顧客，所以對沒有相關產業背景的人
來說，進入的成本過高。
 但若是有相關產業背景的人，本身不用花太多時間重新了解，對業務也有一定認識，甚
至可能擁有過去的人脈 ( 顧客 ) ，這行業的服務大多還算容易模仿，因此需要的只是資
金與技術 ( 像是 591 網站，也許我們都能做出來，但我們若沒特殊法子吸引人也沒轍就
是)。
 雖然大多服務容易模仿，不過不管怎樣如果先開始做，且做得好也可以帶給想進入者一
點壓力，畢竟就算模仿得一模一樣，舊有的顧客也通常不會因此跳槽才是。但若是新進
者縮小範圍，做專業的行銷，像是結合地域 ( 房屋算是地域性的 ) ，或者專賣豪宅賺有
錢人的錢，也是容易分佔市場利益的作法。
 若單看像電子商務網站的潛在新進者可能就更多了。畢竟架網站需要的成本可能比其他
房仲業便宜 ( 無須實體店面 ) ，又資訊業與網路的發達，使得架網站非難事。
 因此在防範新進者這點是不容易做到的，最好時常關心業界消息，搶先一步開始做，而
且必須做好以免讓新進者有機可乘，守好自己的優勢，想辦法做別人做不到的 ( 別問我
是什麼，我知道就發了 ) 。

6. 對供應商的議價能力
優勢：
2.流量高、高曝光率、買家多。
3.免去房仲業者的剝削，相對便宜多了。

7. 供應商議價能力的口頭敘
述
 房屋 ( 物件 ) ，多半來自屋主及建商，房屋為人類基本需求之一，因此只要能有良好吸
引顧客的管道 ( 良好的口碑形象及售後服務之類的 ) ，多半不怕沒人供應。當然，若是
新進者，如何讓供應商願意到你這就是重要的問題了。
 電子商務網站吸引人的重點在於流量，如何使介面與功能讓使用者喜歡，且願意一
來再來，當然也是與供應商談價的重要籌碼， 591 在這方面看來很威。
 591 租屋網相較於一般房仲業者的優勢在於，其收取的費用為固定，且相較為低廉
( 其餘房仲買賣方收取的利潤有的高達 5% ) ，不會經過仲介商的剝削，這樣供應商又多
了一筆價格可以壓低，也算議價能力提高吧。
 最重要的還是其方便又快速， 591 結合了相關產業，使用多角化經營，服務內容廣
泛，從搬家、二手家具、裝潢服務都有，也是一個吸引供應商來的地方。
 較為不足的部分為沒有實體店面，在買屋賣物這種程序其實有點複雜的部份，沒有
像房屋仲介那樣有專業人員指導，良好親切的售前、售後服務。
 但其實這部分看起來還算是容易模仿。
 (EX ：奇集集是免費的，也有多角化經營。太平洋房屋甚至比你多了線上看屋。 )

8. 對顧客的議價能力
優勢：
2.流量高、高曝光率、賣家多。
3.免去房仲業者的剝削，相對便宜多了。
4.提供良好的服務：經紀人、搬家、裝潢、非
常棒的條件搜尋、成交紀錄。
劣勢：
爛客服、不實廣告、手續費太高。

9. 顧客議價能力的口頭敘述
 在現代資訊透明化的時代，顧客想要了解房產知識已非難事。 ( 只要有心，也許不用房
仲業者專業服務也能安全地完成一筆交易。
 顧客若是有空，多半也願意多花點時間貨比三家，盡可能獲取更多資訊。而 591 也吸引
了大量的供應商，至少不論做房東還是房仲的，大部分都會想 PO 廣告到 591 來。
 591 租屋網有提供最近每一筆成交案例的查詢 ( 不過不給我做篩選有點爛 ) ，顧客可以看
看市場現在成交大概的價格，顧客議價能力上升，這我目前看過去好像沒多少人做，不
知道為啥，總之 ~好好把握吧。 ( 太平洋房屋也有過去成交的資料，但其算出來的是某
區域的平均成交價什麼的，好像不是一筆一筆的 )
 優於房仲的還有不用被房仲從中剝削。顧客買屋租屋基本上應該是不用額外花錢的吧。
 當然，如何做好完善的電子商務交易機制，讓民眾感到安全 ( 甚至跟房仲業專人指導一
樣安全 ) ，也是重要吸引顧客的方法。 ( 報告裡還是有顧客被騙，但其實網站的使用規
範也已經夠多了，看來電子商務要做好還是有難度的 )
 但 591 也是有被民眾批評有不實廣告，甚至使用對岸的人員當客服，這樣實在很不好。
至於有人抱怨手續費，但比起房仲業的抽 % ，這已經相對便宜很多了，你有錢租房子而
不用露宿街頭，應該就不比較不計較這小錢了吧。

10. 替代品或服務
房仲類共通：親切的服務、專業的人員、有
實體店面。
法拍屋、銀拍屋… 等。

11. 替代品或服務的口頭敘述
 同樣都是賣房子那些人都是威脅，一些專於小範圍的
店你很難打垮他，而只要其他業者都比你便宜或者賣
的物件優良，也都不一定比你差。
 591 網站是 C2C 的，你也沒辦法決定要賣些什麼以及
他們多便宜，唯一的優勢就是在網站上除了使用費用
以外，剩餘的就是自由市場了。
 所以我看 591 的戰術應該放在維持顧客的滿意度與忠
誠度，以防顧客轉去其他業者那裡，也就是提高顧客
的轉換成本，做出讓他人無法替代的服務，這樣才能
確保網站的流量，畢竟這是讓這家企業營運的基礎。

12. 現有競爭者
劣勢：
2.太平洋房屋的影音看屋。
3.某些服務上可能沒做得比人家好甚至爛。
優勢：
5.特殊的服務：新建案與預售屋。
6.某些服務上可能做得比人家好。

13. 現有競爭者的口頭敘述
 591 其很多的服務是可以模仿的，把握好自己的優勢是很重要的，在
我仔細逛一逛，似乎跟去年學年長報告的時候差不多，人家現在奇集
集刊登租屋廣告還不用錢，一樣有圖有 google ，還有雖然比較不詳細
但還是有的篩選，其他房仲也開始架網站，也有網路看屋 ( 太平洋房
屋甚至有網路看屋 ) ，歷史交易紀錄也一些也有。
 在我看來 591 的服務幾乎都可以模仿，當然有一部分依舊做得比人家
好 ( 交易紀錄、篩選、建案 ) ，但有些地方則是沒有或者沒辦法有 ( 人
家有影音看屋、人家也有多角化了 )
 再不加油是會輸的阿… . 。
 其實總體來說他做的不錯啦，阿但是分析不就主要找出它可以改進的
地方嗎 ( 總不會這套系統還需要我來推給老闆吧，它就已經成功了
阿 ) ，至少他網路速度還算穩，奇集集我點老是當機 ( 儘管它免費，
但跑起來有點困難，的確… 我是 591 就一直去 PO 垃圾廣告弄死它，
反正不用錢 ) 。

14. 總結
 守住優勢
 創造優勢
 改變劣勢
 掌握趨勢

15. 心得與老師評語部分
 我的報告時間有點緊湊，甚至吃到了下課時間，不過我還
是盡力快了，大家抱歉。
 然後似乎也是時間不太夠，老師也不想耽誤大家下課，所
以並不是對我的報告敘述太多。
 最重要的部分是老師認為替代品與服務的威脅應該是要分
析未來可能有哪些新的技術或者新的服務方式可能會威脅
到目前的產業的。 ( 雖然我說了我的切入角度後，老師給
了我半肯定的回答 !? 但如果我真的知道要怎麼去威脅到人
家，那我肯定偷偷做，才不報告出來，也許這樣我就發財
了… )
 以上

16. 參考資料
 591 租屋網 http://www.591 .com.tw/
 奇集集 http://rent.kij i.com.tw/
ij
 老師的網站
http://chenyuyi.mis.nchu.edu.tw/drupa 6/index.php
l-6.1
( 其他組的 PPT 還有 PT T 上面的參考資料 )

17. 差不多這樣了
謝謝大家家