Download luận văn thạc sĩ ngành luật kinh tế với đề tài: Pháp luật về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam

1. 1
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
NGÔ THANH HƢƠNG
PHÁP LUẬT VỀ SỞ HỮU NHÀ Ở
CỦA NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI
VÀ NGƯỜI NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
HÀ NỘI - 2013

2. 2
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
NGÔ THANH HƢƠNG
PHÁP LUẬT VỀ SỞ HỮU NHÀ Ở
CỦA NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI
VÀ NGƯỜI NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM
Chuyên ngành: Luật kinh tế
Mã số : 60 38 50
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Người hướng dẫn khoa học: TS. Doãn Hồng Nhung
HÀ NỘI - 2013

3. 3
Lêi cam ®oan
T«i xin cam ®oan ®©y lµ c«ng tr×nh nghiªn
cøu khoa häc cña riªng t«i. C¸c sè liÖu, vÝ dô vµ
trÝch dÉn trong luËn v¨n ®¶m b¶o ®é tin cËy, chÝnh
x¸c vµ trung thùc. Nh÷ng kÕt luËn khoa häc cña
luËn v¨n ch-a tõng ®-îc ai c«ng bè trong bÊt kú
c«ng tr×nh nµo kh¸c.
T¸c gi¶ luËn v¨n
Ng« Thanh H-¬ng

4. 4
MỤC LỤC
Trang
Trang phụ bìa
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục các bảng
MỞ ĐẦU 1
Chương 1: TỔNG QUAN VỀ SỞ HỮU NHÀ Ở CỦA NGƢỜI VIỆT
NAM ĐỊNH CƢ Ở NƢỚC NGOÀI VÀ NGƢỜI NƢỚC
NGOÀI TẠI VIỆT NAM
12
1.1. Một số khái niệm về nhà ở, sở hữu nhà ở của người Việt Nam
định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam
12
1.1.1. Khái niệm về nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài
và người nước ngoài tại Việt Nam
12
1.1.2. Khái niệm về quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư
ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam
14
1.2. Tổng quan về người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người
nước ngoài tại Việt Nam
17
1.2.1. Tổng quan về người Việt Nam định cư ở nước ngoài 17
1.2.2. Tổng quan về người nước ngoài tại Việt Nam 19
1.3. Phân loại đối tượng sở hữu nhà ở có yếu tố nước ngoài tại
Việt Nam
21
1.3.1. Đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu
nhà ở tại Việt Nam
21
1.3.2. Đối tượng người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam 24
1.4. Điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt
Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam
26

5. 5
1.4.1. Điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt
Nam định cư ở nước ngoài
26
1.4.2. Điều kiện được sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam 28
1.5. Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới 30
1.5.1. Kinh nghiệm của Trung Quốc 30
1.5.2. Kinh nghiệm của Singapore 33
1.5.3. Kinh nghiệm của Malaysia 34
1.5.4. Kinh nghiệm của Indonexia 35
1.5.5. Kinh nghiệm của Philipin 35
1.5.6. Kinh nghiệm của Hàn Quốc 36
1.6. Pháp luật về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước
ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam
37
1.6.1. Quy phạm pháp luật điều chỉnh về sở hữu nhà ở của người Việt
Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam
37
1.6.2. Đối chiếu các quy định của pháp luật nhà ở về sở hữu nhà ở
của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước
ngoài tại Việt Nam với pháp luật về đầu tư, kinh doanh nhà ở
39
1.6.3. So sánh quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài với người Việt Nam trong nước
42
Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ SỞ HỮU NHÀ Ở CỦA
NGƢỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƢ Ở NƢỚC NGOÀI VÀ
NGƢỜI NƢỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM
45
2.1. Quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài
và người nước ngoài tại Việt Nam
45
2.1.1. Quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài
được sở hữu nhà ở tại Việt Nam
45
2.1.2. Quyền và nghĩa vụ của người nước ngoài được sở hữu nhà ở 47

6. 6
tại Việt Nam
2.2. Những đặc thù cơ bản trong hợp đồng mua bán, tặng cho nhà
ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước
ngoài tại Việt Nam
50
2.2.1. Một số nội dung pháp lý cơ bản về hợp đồng mua bán, tặng
cho nhà ở có yếu tố nước ngoài
50
2.2.2. Chủ thể hợp đồng mua bán, tặng cho nhà ở của người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, người nước ngoài tại Việt Nam
52
2.2.3. Đối tượng của hợp đồng mua bán, tặng cho nhà ở của người Việt
Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam
54
2.2.4. Hình thức của hợp đồng mua bán, tặng cho nhà ở của người Việt
Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam
55
2.2.5. Nội dung của hợp đồng mua bán, tặng cho nhà ở của người Việt
Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam
56
2.2.6. Quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng mua bán nhà 57
2.3. Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở của người Việt
Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam
58
2.3.1. Thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở của người
Việt Nam định cư ở nước ngoài
58
2.3.2. Thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người
nước ngoài tại Việt Nam
60
2.4. Quy định xử lý vi phạm về sở hữu nhà ở của người Việt Nam
định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam
62
2.4.1. Thẩm quyền xử lý các vi phạm về sở hữu nhà ở của người Việt
Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam
62
2.4.2. Xử lý các vi phạm về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định
cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam
63
2.5. Thực trạng về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở
nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam
66

7. 7
2.5.1. Thực trạng sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài 66
2.5.2. Thực trạng sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam 69
2.6. Áp dụng pháp luật về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định
cư ở nước ngoài
71
2.6.1. Áp dụng pháp luật về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định
cư ở nước ngoài
71
2.6.2. Áp dụng pháp luật về sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại
Việt Nam
77
Chương 3: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ SỞ HỮU NHÀ Ở CỦA
NGƢỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƢ Ở NƢỚC NGOÀI VÀ
NGƢỜI NƢỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM
85
3.1. Hoàn thiện pháp luật về sở hữu nhà ở của người Việt Nam
định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam
85
3.2. Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về sở hữu nhà ở của
người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại
Việt Nam
87
3.3. Một số kiến nghị hoàn thiện cơ chế tổ chức thực hiện sở hữu
nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người
nước ngoài tại Việt Nam
93
3.4. Một số giải pháp khác 96
KẾT LUẬN 98
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 99
PHỤ LỤC 104

8. 8
DANH MỤC CÁC BẢNG
Số hiệu
bảng
Tên bảng Trang
2.1 Thống kê sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam
định cư ở nước ngoài
68
2.2 Thống kê sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người nước ngoài 71

9. 9
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong bối cảnh quốc tế và trong nước có rất nhiều khó khăn, thách
thức, nhất là do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính, suy thoái kinh tế
toàn cầu, toàn Đảng, toàn dân ta đang nỗ lực phấn đấu đạt những thành tựu
quan trọng trong thực hiện các mục tiêu, nhiệm vụ phát triển kinh tế, đưa
nước ta trở thành nước công nghiệp hóa hiện đại hóa. Một trong những chính
sách được đề ra qua các kỳ Đại hội Đảng đó là thu hút đầu tư, nhân tài, các
chuyên gia, nhà khoa học, kỹ sư nước ngoài vào Việt Nam làm việc và đóng
góp. Để thực hiện tốt mục tiêu trên, Đảng và Nhà nước ta đã thực hiện nhiều
chính sách ưu đãi đối với các đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài
và người nước ngoài vào Việt Nam làm việc, sinh sống. Nếu như trước đây do
các điều kiện chính trị - xã hội, Nhà nước ta thực hiện những chính sách rất
cứng rắn trong lĩnh vực nhà ở, hạn chế quyền sở hữu nhà ở của người Việt
Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam, dẫn đến tình
trạng những đối tượng này khi vào Việt Nam sinh sống và làm việc đều phải
thuê nhà ở hoặc nhờ người đứng tên sở hữu nhà ở gây bất tiện trong sinh hoạt,
lũng đoạn thị trường bất động sản dẫn đến nhiều tranh chấp và khó khăn cho
Tòa án khi xử lý các vụ việc liên quan đến nhà ở thì đến nay cùng với tiến
trình hội nhập với thế giới, đặc biệt kể từ khi Việt Nam trở thành thành viên
chính thức của Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO) Nhà nước ta đã đưa ra
các chính sách thông thoáng hơn cho phép người Việt Nam định cư ở nước
ngoài và người nước ngoài được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Theo thống kê của Cục Việc làm, Bộ Lao động - Thương binh và Xã
hội thì hiện nay số lượng người nước ngoài vào làm việc tại Việt Nam là hơn
74.000 người và theo thống kê của Ủy ban Nhà nước về người Việt Nam ở
nước ngoài có khoảng hơn 4 triệu người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang

10. 10
sinh sống và làm việc tại hơn 100 quốc gia trên thế giới và đại đa số đều
mong muốn trở về quê hương đóng góp cho sự phát triển của đất nước.
Có thể nói, số lượng người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở
nước ngoài có nhu cầu sở hữu nhà ở tại Việt Nam là rất lớn bởi lẽ nhu cầu về
nhà ở là nhu cầu cấp thiết cho sinh hoạt của mỗi con người, hơn nữa khi
người nước ngoài hay người Việt Nam định cư ở nước ngoài đến, quay trở lại
Việt Nam đầu tư, làm ăn, sinh sống thì họ mang theo cả gia đình, vợ con vì
vậy nhà ở luôn là vấn đề quan tâm hàng đầu của những đối tượng này. Việc
Quốc hội thông qua chính sách cho phép người Việt Nam định cư ở nước
ngoài và người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đã thể hiện được
quan điểm của Đảng và Nhà nước Việt Nam trong việc thực thi chính sách
đối với người nước ngoài cũng như người Việt Nam định cư ở nước ngoài
trong giai đoạn mới.
Thứ nhất, cụ thể hóa chủ trương, đường lối của Đảng về việc chủ động
hội nhập kinh tế quốc tế theo hướng đa phương hóa, đa dạng hóa, tranh thủ
mọi thời cơ để phát triển đất nước trên nguyên tắc giữ vững độc lập tự chủ,
định hướng xã hội chủ nghĩa và chủ quyền quốc gia.
Thứ hai, tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư, các chuyên gia,
nhà khoa học, nhà quản lý nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước
ngoài sinh sống ổn định, yên tâm làm việc lâu dài tại Việt Nam, góp phần
thực hiện chính sách an sinh xã hội của Đảng và Nhà nước ta.
Thứ ba, chính sách cho phép người nước ngoài và người Việt Nam
định cư ở nước ngoài mua và sở hữu nhà ở sẽ góp phần thúc đẩy thị trường
nhà ở và bất động sản phát triển trên nguyên tắc đảm bảo ổn định, minh bạch
và lành mạnh, góp phần tạo dựng các đô thị hiện đại, văn minh.
Thứ tư, chính sách này phù hợp với tiến trình hội nhập quốc tế và các
điều ước quốc tế mà Việt Nam ký kết, gia nhập; đảm bảo tính công khai, minh
bạch, bình đẳng giữa đối tượng người nước ngoài và công dân Việt Nam.

11. 11
Chính sách cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người
nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam đã được cụ thể hóa trong Luật Nhà ở
năm 2005, Nghị quyết số 19/2008/QH12 ngày 03/6/2008 về thí điểm cho tổ
chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam; Nghị định số
71/2010/NĐ-CP ngày 08/8/2010 hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2005 và
một số văn bản pháp luật khác đã mở ra cánh cửa cho người Việt Nam định
cư ở nước ngoài, người nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Có thể khẳng định, chính sách cho phép người nước ngoài và người
Việt Nam định cư ở nước ngoài có nhiều quyền năng hơn trước về sở hữu nhà
ở tại Việt Nam đã tạo ra sự biến đổi lớn lao về chính trị, kinh tế, xã hội. Bởi
lẽ, các quy định về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và
người nước ngoài tại Việt Nam ảnh hưởng trực tiếp sự phát triển của thị trường
bất động sản, tác động gián tiếp đến sự phát triển của nền kinh tế. Để hoàn
thiện pháp luật về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và
người nước ngoài tại Việt Nam, Nhà nước ta đã sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai
năm 2003, Luật Nhà ở năm 2005 và pháp luật liên quan qua từng thời kỳ.
Tuy nhiên cùng với thời gian các quan hệ xã hội phát sinh ngày càng
đa dạng và phức tạp dẫn tới những tồn tại, bất cập khi áp dụng các quy định về
nhà ở trong đời sống thực tế. Bên cạnh đó các quy định pháp luật ngặt nghèo,
chưa thực sự phù hợp đã khiến số lượng sở hữu nhà ở có yếu tố nước ngoài là
khá nhỏ, không phát huy được mục đích của Đảng và Nhà nước ta đã đề ra.
Theo thống kê của Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản - Bộ
Xây dựng thì sau 03 năm thực hiện thí điểm cho phép người nước ngoài sở
hữu nhà ở tại Việt Nam mới có 46 trường hợp người nước ngoài mua nhà ở.
Số lượng nhà ở mà người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu cũng chỉ
dừng ở con số 282 nhà ở kể từ khi Luật số 34/2009/QH12 ngày 18/6/2009 sửa
đổi bổ sung Điều 126 Luật Nhà ở và Điều 121 Luật Đất đai có hiệu lực.
Trong khi đó các giao dịch chui về nhà ở cũng như hành vi vi phạm quy định
của pháp luật sở hữu nhà ở tại Việt Nam liên quan đến người Việt Nam định

12. 12
cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam vẫn tồn tại và có xu hướng
gia tăng.
Mặt khác, theo số liệu của Bộ Xây dựng những năm gần đây số lượng
dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại ngày càng tăng. Chỉ tính riêng 02
thành phố lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh thì từ khi có Luật Nhà ở
năm 2005 đến quý I/2013 toàn Thành phố Hồ Chí Minh đã phát triển được
51,879.2 triệu m2
sàn xây dựng nhà ở, nâng tổng diện tích nhà ở trên địa bàn
thành phố lên 121.379,2 triệu m2
, tổng diện tích nhà ở tại Hà Nội cũng đạt
mức trên 147 triệu m2
sàn. Tuy nhiên, số lượng người mua nhà vẫn không đạt
mức như mong muốn của các nhà đầu tư, rất ít các giao dịch về nhà ở được
thực hiện dẫn đến sự tụt dốc của thị trường bất động sản nói riêng và toàn bộ
nền kinh tế nói chung.
Trước những hạn chế nói trên, Bộ Xây dựng đang dự định triển khai
sửa đổi, bổ sung pháp luật về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở
nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam trình Chính phủ nhằm tháo gỡ
khó khăn cho thị trường bất động sản, nâng cao hiệu quả kinh tế đầu tư.
Do vậy, việc nghiên cứu đề tài "Pháp luật về sở hữu nhà ở của người
Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam" là một
nhiệm vụ vô cùng quan trọng, cấp thiết trong giai đoạn hiện nay, nhằm tìm hiểu
nguyên nhân khó khăn, bất cập trong việc áp dụng các quy định về sở hữu nhà
ở tại Việt Nam và đưa ra một số kiến nghị hoàn thiện các quy định của pháp luật,
một mặt tạo điều kiện thuận lợi cho việc sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người
Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài, mặt khác tạo ra sự thông
thoáng, hiệu quả trong công tác quản lý nhà ở của các cơ quan nhà nước.
2. Tình hình nghiên cứu
Chính sách cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người
nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam đã được triển khai từ lâu, cùng với đó
là một loạt các văn bản pháp luật điều chỉnh về vấn đề này. Với các nhà

13. 13
nghiên cứu, đây là đề tài mang tính thời sự khoa học vì nhà ở luôn là vấn đề
sinh tồn, quan trọng đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người
nước ngoài sinh sống, làm việc tại Việt Nam. Trên thực tế, có không ít các
công trình, đề tài, bài viết trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến vấn đề này.
Dưới đây là một số nghiên cứu tiêu biểu:
- Doãn Hồng Nhung, New legal corridor oversea Vietnamese foreign
organization and invidual using land in Vietnam, Vietnam Law and Legal
Forum, The only monthly English language law magazine in Vietnam (May
2004; Vol. 10-No-117);
ThS. Doãn Hồng Nhung, Hành lang pháp lý mới cho người Việt Nam
định cư ở nước ngoài, tổ chức cá nhân nước ngoài sử dụng đất ở Việt Nam,
Tạp chí Luật học, Đại học Luật Hà Nội, số 01 năm 2005;
ThS. Chu Mạnh Hùng, Chính sách mới về nhà ở cho người nước
ngoài tại Việt Nam, Tạp chí nghề luật, số 03/2008. Bài viết đã đánh giá sự cần
thiết mở cửa cho phép người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam và phân
tích về điều kiện, đối tượng, trình tự, thủ tục sở hữu nhà ở áp dụng cho người
nước ngoài theo quy định của pháp luật hiện hành;
Nguyễn Mạnh Khởi, Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và
công trình xây dựng ở Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật - Đại
học Quốc gia Hà Nội, 2009. Luận văn đã khai thác các nội dung liên quan đến
việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng tại Việt Nam như
điều kiện, thủ tục, cơ quan đăng ký, một số vướng mắc trong việc đăng ký
quyền sở hữu và đề xuất giải pháp;
Đặng Thị Hằng, Những vấn đề pháp lý về sử dụng đất của người Việt
Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường
Đại học Luật Hà Nội, 2010. Nội dung của luận văn tập trung phân tích các
vấn đề về quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài như
các quy định chung của pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất, thực trạng

14. 14
và giải pháp hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất của người Việt Nam
định cư ở nước ngoài;
Nguyễn Thị Minh Thu, Một số vấn đề pháp lý về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở
thành phố Hải Phòng, Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc
gia Hà Nội, 2010. Vấn đề chính mà luận văn nghiên cứu là các vấn đề liên
quan đến cấp giấy chứng nhận và kiến nghị sửa đổi các quy định pháp luật
liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận;
TS. Doãn Hồng Nhung, Pháp luật về nhà ở cho người Việt Nam định
cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam, Sách chuyên khảo, Nxb
Xây dựng, 2010. Cuốn sách nghiên cứu tổng quát các quy định của pháp luật
liên quan đến nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước
ngoài tại Việt Nam như các hình thức sở hữu nhà ở, các giao dịch nhà ở, thực
trạng nhu cầu sở hữu nhà ở và đưa ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật về
nhà ở;
Ngô Thanh Hương, Pháp luật về nhà ở của người Việt Nam định cư ở
nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam, Luận văn tốt nghiệp, Khoa
Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội, 2010. Nội dung của luận văn đề cập vấn đề
pháp luật nhà ở dưới góc độ phân tích các quy định hiện hành về nhà ở, so
sánh các quy định về nhà ở của Việt Nam và các nước trên thế giới và kiến
nghị một số giải pháp;
TS. Nguyễn Minh Hằng và ThS. Nguyễn Thị Thùy Trang, Một số
vướng mắc về thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, Tạp chí Nghề luật, số 03/2011. Bài viết đi sâu phân tích các quy
định của pháp luật về thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất cho người Việt Nam
định cư ở nước ngoài, phân tích các sai sót về thẩm quyền cấp giấy chứng

15. 15
nhận và xử lý của Tòa án trong việc giải quyết các tranh chấp về thẩm quyền
cấp giấy chứng nhận.
Có thể khẳng định các công trình, bài viết, nghiên cứu hiện nay liên
quan đến nhà ở cho đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài và
người nước ngoài tại Việt Nam hầu như mới chỉ đề cập ở khía cạnh vấn đề
pháp lý về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc những quy định chung về
pháp luật nhà ở áp dụng đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài và
người nước ngoài tại Việt Nam, mà chưa có một nghiên cứu sâu về vấn đề sở
hữu nhà ở của các đối tượng này. Do vậy, luận văn sẽ tập trung phân tích cơ
sở pháp lý, cơ sở thực tiễn, đánh giá thực trạng, cơ chế bảo vệ quyền sở hữu
dưới góc độ Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và kiến nghị các giải
pháp nhằm cụ thể hóa các quy định pháp luật nhà ở cũng như các biện pháp
đảm bảo sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người
nước ngoài tại Việt Nam được triển khai thực hiện có hiệu quả, thông thoáng,
phù hợp với pháp luật quốc tế.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu
Đề tài sẽ tập trung thực hiện ba mục đích nghiên cứu sau:
- Xây dựng cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn liên quan đến liên quan
đến sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước
ngoài tại Việt Nam như điều kiện, thủ tục, hợp đồng mua bán, tặng cho nhà ở,
cơ chế bảo vệ quyền sở hữu nhà ở của những đối tượng này…;
- Đánh giá thực trạng sở hữu nhà ở tại Việt Nam của đối tượng người
nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài;
- Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện pháp luật sở hữu nhà ở của
người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam,
nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật trong thực tiễn.

16. 16
Nhiệm vụ nghiên cứu
Trên cơ sở mục đích nghiên cứu, đề tài sẽ thực hiện những nhiệm vụ
nghiên cứu dưới đây:
- Nghiên cứu quan điểm chỉ đạo của Đảng và Nhà nước; các văn bản
quy phạm pháp luật như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, văn bản
hướng dẫn thi hành; các công trình nghiên cứu, tài liệu tham khảo liên quan
đến sở hữu nhà ở của đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài và
người nước ngoài tại Việt Nam;
- Phân tích số liệu, khảo sát thực trạng sở hữu nhà ở của người Việt
Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam từ đó làm rõ
những hạn chế, bất cập và nguyên nhân khó khăn khi áp dụng quy định pháp
luật sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước
ngoài tại Việt Nam;
- So sánh các quy định về sở hữu nhà ở của một số quốc gia trên thế
giới có đặc điểm tương đồng với Việt Nam và kiến nghị giải pháp hoàn thiện
pháp luật sở hữu nhà ở của Việt Nam liên quan đến người nước ngoài và
người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
4. Phạm vi nghiên cứu
Luận văn sẽ tập trung nghiên cứu vấn đề sở hữu nhà ở của người Việt
Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam dưới góc độ Luật
Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và một số luật liên quan; không nghiên
cứu dưới góc độ luật dân sự. Đề tài sẽ đi sâu phân tích, đánh giá các quy định về
hợp đồng mua bán, tặng cho nhà ở; thực trạng và cơ chế bảo vệ quyền sở hữu
nhà ở có yếu tố nước ngoài và các giải pháp cụ thể hóa Luật Nhà ở năm 2005.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Trên cơ sở lập trường xuất phát và quan điểm tiếp cận các nguyên tắc
cơ bản của chủ nghĩa duy vật biện chứng, chủ nghĩa duy vật lịch sử, cơ sở lý

17. 17
luận chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước và pháp luật,
quan điểm của Đảng và Nhà nước về sở hữu nhà ở của người nước ngoài và
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, đề tài sử dụng các phương pháp
nghiên cứu sau:
- Phương pháp phân tích, tổng hợp các thông tin, tư liệu liên quan đến
nội dung nghiên cứu như các quan điểm, đường lối của Đảng và Nhà nước;
các số liệu về nhu cầu và thực trạng sở hữu nhà ở của người Việt Nam định
cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam tại các cơ quan quản lý
nhà ở; tham khảo các công trình nghiên cứu trong nước và nước ngoài về sở
hữu nhà ở có yếu tố nước ngoài;
- Phương pháp khảo sát thực tế để tìm ra những vấn đề vướng mắc,
tồn tại trong lĩnh vực nhà ở đối với người nước ngoài và người Việt Nam định
cư ở nước ngoài.
- Phương pháp so sánh các quy định của pháp luật về sở hữu nhà ở
giữa Việt Nam và một số quốc gia trên thế giới nhằm kiến nghị giải pháp
hoàn thiện pháp luật về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước
ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam.
6. Những đóng góp của đề tài
Thứ nhất, đề tài có vai trò xây dựng cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn về
sở hữu nhà ở của đối tượng là người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở
nước ngoài.
Pháp luật về sở hữu nhà ở có yếu tố nước ngoài là vấn đề khá mới tại
Việt Nam nên số lượng đề tài và các công trình nghiên cứu liên quan còn khá
hạn chế. Nhìn chung các nghiên cứu trước đây mới chỉ đưa ra vấn đề mà chưa
có một nghiên cứu đi sâu đánh giá, phân tích quy định pháp luật và thực trạng
áp dụng pháp luật sở hữu nhà ở của người nước ngoài và người Việt Nam
định cư ở nước ngoài. Vì vậy, đề tài sẽ là một nguồn tài liệu tham khảo đối
với hoạt động xây dựng pháp luật của nhà nước ta.

18. 18
Thứ hai, đề tài góp phần hoàn thiện pháp luật về sở hữu nhà ở của
người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam.
Bên cạnh những thành tựu đạt được trong chính sách nhà ở dành cho
đối tượng người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước thì pháp luật
về sở hữu nhà ở có yếu tố nước ngoài vẫn bộc lộ những hạn chế, bất cập.
Xuất phát từ thực trạng sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định
cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam, đề tài sẽ đưa ra các giải
pháp nhằm cụ thể hóa các quy định của pháp luật cũng như cơ chế bảo vệ
quyền sở hữu từ đó nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật sở hữu nhà ở của
đối tượng này.
Thứ ba, đề tài có đóng góp quan trọng trong việc thực hiện các chính
sách thu hút đầu tư, nhân tài, phát triển kinh tế của Đảng và Nhà nước ta.
Có thể khẳng định, bên cạnh nhu cầu ăn, mặc thì nhà ở luôn là mối
quan tâm hàng đầu của mỗi người. Đó là yếu tố cấp thiết cho sinh hoạt của
con người cũng là yếu tố gắn kết con người với nơi mình sinh sống. Chính
sách nhà ở có vai trò khuyến khích đầu tư, thu hút nhân tài là người Việt Nam
định cư ở nước ngoài và người nước ngoài. Đồng thời tác động trực tiếp đến
sự phát triển của nền kinh tế vì sự lớn mạnh của thị trường bất động sản thể
hiện sức mạnh kinh tế của một quốc gia. Tuy nhiên, để thực hiện được các
mục tiêu trên thì cần thiết phải xây dựng một hành lang pháp lý thông thoáng,
phù hợp với điều kiện kinh tế, chính trị, xã hội của Việt Nam, hoàn thiện các
quy định của pháp luật liên quan đến nhà ở cho người nước ngoài và người
Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Thứ tư, đề tài có ý nghĩa trong tiến trình hội nhập quốc tế của Việt Nam.
Kể từ Đại hội Đảng lần thứ X, Đảng và Nhà nước ta đã nhấn mạnh
đến vai trò của các cá nhân, tổ chức nước ngoài và người Việt Nam định cư ở
nước ngoài trong tiến trình hội nhập của Việt Nam và thế giới. Đây chính là
cầu nối thúc đẩy quan hệ kinh tế, chính trị, xã hội giữa Việt Nam và toàn cầu.

19. 19
Việc cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước
ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam thể hiện chính sách mở cửa của Đảng và
Nhà nước ta, nhằm tạo sự bình đẳng giữa công dân Việt Nam trong nước với
người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, phù hợp với xu
hướng của các quốc gia trên thế giới. Tuy nhiên, mục đích hội nhập sẽ không
đạt được nếu pháp luật về sở hữu nhà ở không hoàn thiện.
Mục tiêu của đề tài là nghiên cứu các quy định của pháp luật nhằm
kiến nghị giải pháp hoàn thiện các quy định về sở hữu nhà ở của người Việt
Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam. Do vậy, đề tài
sẽ góp phần hoàn thiện pháp luật sở hữu nhà ở của các đối tượng này từ đó
thúc đẩy quá trình hội nhập của Việt Nam trong bối cảnh toàn cầu hóa.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục,
nội dung của luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Tổng quan về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở
nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam.
Chương 2: Thực trạng pháp luật về sở hữu nhà ở của người Việt Nam
định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam.
Chương 3: Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về sở hữu nhà ở của
người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam.

20. 20
Chương 1
TỔNG QUAN VỀ SỞ HỮU NHÀ Ở
CỦA NGƢỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƢ Ở NƢỚC NGOÀI
VÀ NGƢỜI NƢỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM
1.1. MỘT SỐ KHÁI NIỆM VỀ NHÀ Ở, SỞ HỮU NHÀ Ở CỦA NGƢỜI VIỆT
NAM ĐỊNH CƢ Ở NƢỚC NGOÀI VÀ NGƢỜI NƢỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM
1.1.1. Khái niệm về nhà ở của ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc
ngoài và ngƣời nƣớc ngoài tại Việt Nam
Nhà ở không chỉ là tài sản lớn của mỗi cá nhân, hộ gia đình, nhà ở
cũng được coi là điều kiện cần thiết đứng thứ ba sau ăn mặc để giúp con
người có thể yên tâm tham gia lao động, tạo ra của cải vật chất cho xã hội.
Luật Nhà ở năm 2005 và Nghị định số số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010
của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2005
đưa ra khái niệm nhà ở là "công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ
các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân" [29, Điều 1]. Như vậy, để
được coi là nhà ở thì cần có những điều kiện, yếu tố [17]:
Thứ nhất, nhà ở phải là công trình xây dựng do con người tạo lập nên
bằng công sức lao động kết hợp với các loại vật liệu xây dựng, thiết bị gắn với
nhà ở thông qua các biện pháp khoa học, kỹ thuật để xây dựng (phải là công
trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng).
Thứ hai, công trình xây dựng này được xây dựng để phục vụ nhu cầu
ở và các nhu cầu sinh hoạt thường xuyên khác của hộ gia đình, cá nhân như:
để duy trì cuộc sống, là không gian văn hóa của một tập hợp người có quan hệ
gia đình (quan hệ hôn nhân, quan hệ huyết thống, quan hệ nuôi dưỡng) cùng ở
trong một nhà, là nơi thờ cúng tổ tiên, nơi giao lưu, gặp gỡ các thành viên của
nhiều thế hệ, của dòng họ, phục vụ yêu cầu duy trì nòi giống….

21. DOWNLOAD ĐỂ XEM ĐẦY ĐỦ NỘI DUNG
MÃ TÀI LIỆU: 51035
DOWNLOAD: + Link tải: Xem bình luận
Hoặc : + ZALO: 0932091562