Inleiding tot de vastgoedsector

1. • Inleiding
• Beroepen binnen de vastgoedsector
– Vastgoedmakelaar  gastlezing
• Huren en verhuren
• Kopen en verkopen
• Appartementsmede-eigendom
Vakinhoud

2. Deel I Inleiding

3. Enkele inleidende
begrippen en
cijfergegevens

4. Hoe woont de Vlaming?
• Opvallende cijfers?
• Tevredenheid? Welke elementen spelen hier een rol?
• Hoeveel %van het inkomen besteed aan huisvesting?
• Hoeveel % van de Vlamingen huurt?
• Al eens geweigerd als huurder? Redenen?
• Wat doen we na ons pensioen?
• Volledige enquête

5. • Locatie:
Heel België: Namen en Henegouwen goedkoopste (Viroinval)
Brussels hoofdstedelijk gewest: duurste (bv. Elsene), goedkoopste
Sint-Jans-Molenbeek, Anderlecht
Vlaanderen:
 Duurste: Kraainem, Sint-Martens-Latem, Knokke-Heist
 Goedkoopste: Heuvelland, Ronse
Waals Gewest: duurste (Lasne), goedkoopste (Hastière)
Vastgoedprijzen

6. Opdracht:
FOD Economie
Hoe worden de woningen ingedeeld?
Geef 3 dure gemeentes en 3 goedkope gemeentes?
Ga eens op zoek naar de woningprijzen in je eigen gemeente?
Vastgoedprijzen in België

8. Opgesplitst in gewesten?
• Waals gewest: goedkoopste
• Vlaams gewest: tweede
• Brussels hoofdstedelijk gewest: duurste

9. • Andere bepalende factoren?
Mobiscore
Mobiscore Nationalestraat 5?
En die van je eigen woning?
Kritiek op de Mobiscore? Geef 5 opmerkingen
Vastgoedprijzen in België

10. • Mobiscore VRT
Vastgoedprijzen in België

11. • Goedkoopste
Wereldwijd?
Europa?
• Duurste?
Wereldwijd?
Europa?
De 10 duurste en 10 goedkoopste landen om
in te wonen
Zimmo

12. Prijzen in andere landen: Opdracht
GPG
Wat is de eenheid van de prijzen?
Hoe zit het met België
Duurste stad van Europa?
Goedkoopste stad van Europa?
Vastgoedprijzen vergelijken

13. • Rijkdom en verdeling vermogen van de Belgen
– De Belg beschikte in 2019 gemiddeld over een netto financieel
vermogen van 118,000 euro (Studiedienst ING)
– Verdeling van het vermogen
 Voertuigen en waardevolle voorwerpen
 Eigen woning
 Pensioensparen
 Levensverzekeringen
– Verdeling van het vermogen: ongelijk verspreid
 Aandelen en obligaties
Vastgoedbezit in België

14. • Iets meer dan 10% van de Belgen bezit vastgoed naast de
woning waarin ze wonen (én eigenaar eigen woning)
• Bij de hoogste inkomensgroep (decielen) is dit meer dan
30%
• Lagere inkomensgroepen: eerder garage of een klein stuk
grond
Vastgoedbezit in België

15. • Hoeveel gezinnen in België hebben een buitenverblijf
(recreatief)?
• In welke locaties bevinden zich deze buitenverblijven?
• Welke verklaring kan je geven voor de recente stijging
Buitenverblijf

16. Hoeveel van een gezinsbudget neemt
vastgoed in beslag?

17. • Stijgen de huizenprijzen?
JA  niet elk jaar even sterk
In België gemiddeld meer dan in de rest van Europa
Verschillen:
woonhuizen  prijzen blijven licht stijgen
appartementen  grootste prijsstijging eerder, nu weer
minder
villa’s  prijzen stegen amper, nu weer meer
bouwgrond vooral in Vlaanderen continu stijgend
Vastgoedbezit in België

18. 2015?
– Economische crisis
– Hervorming woonbonus/gewestmaterie
– Wel zeer lage hypotheekrentes die toch voor stijging zorgden
2016?
– Woningtransacties weer in stijgende lijn
– In alle provincies terug stijgende prijzen behalve West-Vlaanderen
2017/2018? Hoogconjunctuur
Vastgoedbezit in België

19. • 2019 Besparingen regering?
– Tot nog toe geen extra belastingen ,
– Wel wijziging registratierechten en afschaffing woonbonus
• Conclusies stijging prijzen vastgoed: wat drijft de markt
– Lage rentes op spaarrekeningen en lage hypotheekrentes
– Tina-syndroom
– Aanvaardbare fiscaliteit
• Opdracht je spaargeld in bakstenen: conclusie? Maken tegen
volgende les!
Vastgoedbezit in België

20. Voordeel van ‘echt’
beleggen in vastgoed
(Nadeel van echt beleggen) of
Voordeel ‘andere’ beleggingen

21. • Gereglementeerde Vastgoedfondsen
(vennootschappen)(meestal statuut van GVV)
– KENMERKEN VAN EEN VASTGOEDFONDS
 Gemeenschappelijke spaarpot  beleggen met een klein bedrag mogelijk
 Met de gemeenschappelijke spaarpot belegt de beheerder in vastgoed
-VOORDELEN
 Spreiding van het risico
 Mogelijk met klein bedrag
 Professioneel beheer
 Vlotte verhandelbaarheid van de deelbewijzen (vastgoedfondsen zijn
beursgenoteerd)
Andere manieren om in vastgoed te beleggen

22. • Opdracht:
– Welke Gereglementeerde vastgoedvennootschappen (GVV’s)
maken deel uit van de Bel20?
Andere manieren om in vastgoed te beleggen

23. – NADELEN
 Kosten: instapkosten, uitstapkosten, beheerskosten…
 Geen zeggenschap in het bestemmingsrecht van de gelden
– MOGELIJKE BELEGGINGEN
 Rechtstreeks door de aankoop van onroerende goederen
 Onrechtstreeks door de aankoop van vastgoedcertificaten
 Residentieel, kantoren, winkelpanden, …..
Verplicht om 80% van de winst uit te keren (na kosten)
Dividenden: roerende voorheffing 30% (uitzondering zorgvastgoed)
Andere manieren om in vastgoed te beleggen

24. Portefeuilleverdeling per segment van de
Belgische GVV’s
KA = kantoren, RE = residentieel, RU = rusthuizen, LOG = logistiek, WI = winkelvastgoed, STU = studentenkamers
Antwerpen oktober 2019 www.demes-invest.be
(situatie eind juni 2019) KA RE RU LOG WI STU Andere
Aedifica 100%
Ascencio 100%
Befimmo 100%
Care Property Invest 100%
Cofinimmo 34% 50% 16%
Home Invest B. 2% 88% 10%
Immo Moury 24% 27% 16% 16% 17%
Intervest Offices 38% 62%
Leasinvest RE 49% 5% 46%
Montea 100%
QRF 100%
Retail Estates 100%
VastNed Retail Belgium 100%
Warehouses Estates 14% 22% 62% 2%
WDP 100%
Wereldhave Belgium 10% 90%
Xior 13% 2% 85% 24/04/2020

25. 1. Wat doet Xior?
2. Op welke beurs is Xior genoteerd?
3. Openingskoers vandaag bij beursgang en rendement sinds
beursintroductie?
Xior

26. 1. Wat doet Xior?
2. Op welke beurs genoteerd?
3. Welke openingskoers bij de beursintroductie? Succes of
tegenvaller  de introductieprijs was vastgelegd op 25
euro, is gehaald  overintekening door grote vraag dus
succes!
Eerste slotkoers:
Koers nu:
Rendement?
Andere manieren om in vastgoed te beleggen

27. Welke stappen zet
je bij het kopen
van een woning?

28. • Locatie:
– Openbaar vervoer
– Ligging algemeen
– Dure en minder dure gemeenten
– Familie en vrienden
– Afstand naar je werkplek
– Nabijheid van autostrades…..
Criteria voor de keuze van een woning

29. • Bewoonbare oppervlakte
500 m2
100 m2
70 m2
TOTAAL
Criteria voor de keuze van een woning
Eerste verdiep
850 €/m2
Gelijkvloers 1100 €
Grond: 200 €/m2
500
renovatie
750 tot
1200 €/m2
nieuw

30. • Nieuwe woning versus bestaande woning? Zet alle
argumenten eens op een rij? Doe dit schematisch:
Voor- en nadelen bouwen
Voor- en nadeel renoveren
– Nieuwbouw of verbouwen?
– Is renoveren wel echt renoveren?
Criteria voor de keuze van een woning

31. • Budget: extra kosten
– Registratiebelasting: 7%/6?
– Ereloon notaris
– Kosten bank
– Andere belastingen….
Criteria voor de keuze van een woning

32. Je wilt een appartement kopen, nieuwbouw
Je budget ligt tussen de 180.000-200.000 euro
Je zou graag minstens 85m2 bewoonbare ruimte hebben
2 slaapkamers is een must
Ga op zoek in deze 4 steden:
• Vilvoorde
• Hasselt
• Ronse
• Antwerpen
Ga op zoek via de website van bv. Immoweb, Zoomit, Immoscoop.
Rangschik de steden van duur naar goedkoop en motiveer je mening met
minimum 3 argumenten. Laad deze opdracht in Canvas op.
Opdracht: aankoopprijzen vergelijken

33. Hoe begint de
verkoper aan de
verkoop van zijn
huis?

34. • Wie?
– Zelf schatten: emotionele waarde
– Oppassen voor een ‘verbrand’ pand
– Professionele schatter
– Vastgoedmakelaar
Schatting

35. • Zelf: Immoscoop/zoomit/immoweb….
– Foto’s plaatsen
 Representatief
 Wandelvolgorde
 Pamfletten
 Verkoopdag
– Via erkende vastgoedmakelaar
 3% van de verkoopprijs, exclusief BTW
 No cure no pay
Zelf de verkoop regelen of via een makelaar?

36. STAP 1

37. STAP 2

38. STAP 3

39. STAP 4

40. STAP 5

41. STAP 6

42. STAP 7

43. • Goed opruimen,
• Waardevolle spullen weg nemen,
• Veel licht en extra licht via lampen;
• Geen dieren op de foto’s
• Geen kattenbak in de hal of in de leefruimtes;
• Opruimen bij bezoek; bloemen,
• Niet te veel op de tafels;
• Voorzie alle nodige documenten: EPC-attest (energieverbruik van de
woning); keuring elektriciteit; keuring stookolietank;
• Zachte achtergrondmuziek;
• Zet de verwarming een graadje hoger…
WAAROP LETTEN BIJ EEN KOOPDAG?

44. • Tandenborstels en tandpasta in de keuken. Leg ze in de badkamer of berg ze op
• Scheerapparaat in de keuken, bergruimte of garage. Berg het op in een kast, uit het zicht
• Handdoeken in de badkamer over de douchewand of aan een kapstok aan de deur. Op een
foto oogt een volle kapstok slordig en wordt de ruimte er vaak kleiner door.
• Te veel flacons van zeep, shampoo, conditioner…. In de badkamer ogen niet mooi op een foto
• Een goed uitgekozen badsetje fleurt een saai wit bad dan weer op
• Geen pyjama of vuile onderbroeken naast het bed of op de grond laten liggen. Uiteraard in
de wasmand.
• Bedden moeten opgemaakt zijn. Maak ze op en dek ze met neutrale kleuren of kleuren die de
ruimte mooier maken. Zorg dat de kamers harmonieus lijken en een rustige plek om te
slapen.
• Niet teveel persoonlijke foto’s, steek ze in een kast. Less is more: ook niet te veel decoratie
op de kasten en in de vitrinekasten.
• Neutraal zijn dus geen religieus getinte afbeeldingen of decoratiestukken. Je weet niet welke
godsdienstige overtuiging de koper heeft.
WAAROP LETTEN BIJ EEN KOOPDAG?

45. • Geen fanmateriaal van bepaalde sportclubs, zelfde uitleg.
• Geen slordige bureaus die de aandacht trekken.
• Tuin: maai het gras, zet je mooiste tuinmeubels buiten. Maak
de tuin gezellig.
• Geen drukke en schreeuwerige gordijnen en tafellakens.
• Vloeren en ruiten schoon maken
• Maak een to do lijstje per kamer
• Maak goede foto’s
• Laat eventueel een luchtfoto nemen: Dronefoto’s.
• Maak een plan van je woning.
WAAROP LETTEN BIJ EEN KOOPDAG

46. • Hoe is de woning geïsoleerd?
• Hoe wordt de woning verwarmd?
• Welk soort beglazing is er?
• Kan er naar gas overgeschakeld worden?
• Waarom wordt de woning verkocht?
• Hoeveel vierkante meter oppervlakte is er ter beschikking?
• Hoe groot is de oppervlakte van de grond?
• Is er openbaar vervoer in de buurt?
• Toffe buren?
• Kan er verbouwd of uitgebreid worden?
MEEST GESTELDE VRAGEN