Dokumen tersebut membahas tentang analisis Highest and Best Use (HBU) untuk lahan apartemen Trillium Office and Residence di Surabaya. Ia menjelaskan tentang latar belakang, perumusan masalah, batasan masalah, tujuan, dan manfaat dari penelitian ini. Bab pertama juga mendefinisikan properti komersial dan analisis HBU.

1. BAB I
PENDAHULUAN
1.1. Latar Belakang
Proyek konstruksi, terutama pada
bangunan gedung, masih merupakan lahan
favorit investor untuk menanamkan
investasinya pada objek tersebut. Penanaman
investasi pada objek yang tepat, dapat
memberikan keuntungan bagi investor.
Investor mempunyai prinsip bahwa, suatu
lahan selalu memiliki satu penggunaan terbaik
dan satu tujuan penggunaan properti yang
selalu membutuhkan satu site tertentu. Salah
satu analisa yang dapat memberikan masukan
untuk melakukan investasi terbaik, adalah
analisa Highest and Best Use (HBU). Maka,
analisa HBU perlu dilakukan sebelum
melakukan investasi pada propereti komersial
yang memberikan nilai penghasilan tertinggi.
Seiring berkembangnya pembangunan
di kota-kota besar, seperti kota Surabaya,
permintaan terhadap kebutuhan tempat tinggal
yang sangat besar, akan tetapi keterbatasan
lahan yang tersedia dan harga yang mahal
mengakibatkan kesulitan untuk memenuhi
permintaan masyarakat. Salah satu solusi yang
dapat diberikan adalah pembangunan rumah
bersusun atau lebih dikenal dengan sebutan
apartemen. Akhir-akhir ini perkembangan
pembangunan aparteman berkembang dengan
pesat, karena mampu menjawab solusi
terhadap keterbatasan dan mahalnya harga
lahan. Salah satu yang sedang dalam tahap
pelaksanaan adalah apartemen Trillium Office
and Residence. Rencana pengembangan lahan
apartemen ini adalah untuk kepentingan
properti komersial.
Lahan ini berlokasi di jalan Pemuda
no. 106-118 Surabaya dan mulai dibangun
pada bulan Agustus 2008 dan berada di area
yang dapat memberikan beberapa alternatif
properti untuk dikembangkan, antara lain
properti perkantoran, properti ritel (pusat
perbelanjaan), dan properti hunian apartemen.
Untuk mendapatkan alternatif penggunaan
lahan yang terbaik dan menghasilkan nilai
tertinggi bagi investasi properti komersial,
diperlukan sebuah analisa terlebih dahulu,
yaitu analisa HBU lahan. Pada saat ini investor
lahan tersebut merencanakan pengembangan
properti komersial berupa apartemen.
Pertanyaan yang muncul adalah apakah
penggunaan apartemen adalah alternatif
terbaik bagi pengembangan lahan tersebut.
Analisa ini didasarkan pada aspek perijinan,
teknis, finansial, dan nilai tertinggi. Kriteria-
kriteria tersebut ini dapat diterapkan pada
lahan apartemen Trillium Office and
Residence, karena tidak selalu apartemen
Trillium Office and Residence merupakan
alternatif terbaik untuk mengembangkan lahan
tersebut.
Untuk itu, perlu dilakukan analisa
HBU pada lahan aparteman Trillium Office
and Residence agar dapat diketahui,
pengembangan apakah yang memberikan nilai
tertinggi pada lahan tersebut.
1.2. Perumusan Masalah
Perumusan masalah yang berkaitan
dengan penelitian mengenai analisa HBU,
meliputi :
1. Bagaimana menetapkan HBU
lahan “apartemen Trillium Office
and Residence” secara legal,
teknis, dan finansial?
2. Properti komersial apakah yang
memberikan nilai tertinggi sesuai
HBU?
1.3. Batasan Masalah
Pada penerapan analisa HBU yang ada
didalamnya nanti akan cukup luas dan
kompleks. Agar pembahasan dalam penulisan
ini bisa lebih terarah dan sistematis, maka
pembahasan penulisan dibatasi sebagai
berikut:
1. Aspek legal meliputi zoning dan
building code.
2. Aspek teknis meliputi ukuran
tanah, bentuk tanah, aksesbilitas,
dan lokasi tanah.
3. Aspek finansial meliputi Biaya
Investasi, pendapatan,
pengeluaran, aliran kas dan Net
Present Value (NPV)
4. Penggunaan properti komersial
terbaik dengan alternatif
perkantoran, hotel, dan
apartemen.
1.4. Tujuan
Adapun tujuan dari penyusunan Tugas
Akhir ini adalah :
1. Menetapkan HBU lahan
“apartemen Trillium Office and

2. Residence” secara legal, teknis
dan finansial.
2. Mengetahui properti komersial
terbaik dengan nilai tertinggi
untuk lahan “apartemen Trillium
Office and Residence”.
1.5. Manfaat
Penyusunan Tugas Akhir ini
diharapkan mampu mendapatkan beberapa
manfaat sebagai berikut, yaitu :
1. Dapat diketahui penggunaan
terbaik untuk lahan yang ada.
2. Menjadi masukan bagi penelitian
lanjutan di bidang analisa HBU
khususnya dan penilaian properti
pada umumnya.
BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
2.1. Definisi dan Terminologi
Pada sub ini akan dibahas beberapa
definisi properti komersial yang meliputi
apartemen, perkantoran, dan hotel.
2.1.1 Properti Komersial
Jenis properti ini mempunyai
kemampuan komersial untuk menghasilkan
arus kas dan semua aspek komersialnya
(CAUS, 2001). Beberapa jenis properti
komersial antara lain:
A. Apartemen
Apartemen adalah bangunan gedung
bertingkat yang dibangun dalam suatu
lingkungan, yang terbagi dalam bagian-bagian
yang distrukturkan secara fungsional dalam
arah horizontal maupun vertical dan
merupakan satuan-satuan yang masing-masing
dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah,
terutama untuk tempat hunian, yang dilengkapi
dengan bagian-bersama, benda-bersama dan
tanah bersama (UU RI No.16 tahun 1985
tentang rumah susun).
B. Perkantoran
Kantor adalah balai (gedung, rumah,
ruang) tempat mengurus suatu pekerjaan atau
tempat bekerja. Sedangkan perkantoran adalah
kompleks atau tempat berkantor
C. Hotel
Hotel adalah salah satu jenis
akomodasi yang mempergunakan sebagian
atau keseluruhan bangunan untuk jasa
pelayanan penginapan, penyedia makanan dan
minuman serta jasa lainnya bagi masyarakat
umum yang dikelola secara komersil
(Keputusan Menteri Parpostel no Km 94/HK/
103/MPPT 1987).
D. Penggunaan
Penggunaan tanah adalah modifikasi
yang dilakukan oleh manusia terhadap
lingkungan hidup menjadi lingkungan
terbangun seperti lapangan, pertanian, dan
permukiman. Penggunaan tanah didefinisikan
sebagai "jumlah dari pengaturan, aktivitas, dan
input yang dilakukan manusia pada tanah
tertentu".
E. Terbaik
Terbaik adalah paling baik (KBBI,
1988).
F. Tertinggi
Tertinggi adalah paling tinggi (KBBI,
1988).
2.2 Dasar Teori
Pembahasan dasar teori yang disajikan
pada sub bab ini meliputi pengembangan dan
jenis properti, dan analisa HBU.
2.2.1 Pengembangan dan Jenis Properti
A. Konsep Dasar Properti
Bangunan gedung adalah wujud fisik
pekerjaan konstruksi yang menyatu dengan
tempat kedudukannya, sebagian atau
seluruhnya berada di atas dan/atau di dalam
tanah dan/atau air, yang berfungsi sebagai
tempat manusia melakukan kegiatannya, baik
untuk hunian atau tempat tinggal, kegiatan
keagamaan, kegiataan usaha, kegiatan social,
budaya, maupun kegiatan khusus (Perarturan
Menteri Pekerjaan Umum nomor
29/PRT/M/2006).
Menurut Standard Penilaian Indonesia
(KPSPI, 2007) properti adalah konsep hukum
yang mencakup kepentingan, hak dan manfaat
yang berkaitan dengan suatu kepemilikan.
Properti terdiri atas hak kepemilikan, yang
memberikan hak kepada pemilik untuk suatu
kepentingan tertentu (specific interest) atau

3. sejumlah kepentingan atas apa yang
dimilikinya. Oleh karena itu, kita wajib
memperhatikan konsep hukum dari properti
yang meliputi segala sesuatu yang merupakan
konsep kepemilikan atau hak dan kepentingan
yang bernilai, berbentuk benda atau bukan,
berwujud atau tidak berwujud, dapat dilihat
atau tidak, yang memiliki nilai tukar atau yang
dapat membentuk kekayaan.
B. Jenis-jenis Properti
Menurut Standard Penilaian Indonesia
(KPSPI, 2007) jenis-jenis properti antara lain :
1. Real properti
Real properti adalah kepemilikan atas
kepentingan hukum yang melekat
pada real estate atau hubungan hukum
penguasaan yuridis oleh pemilik atas
real estate. Hubungan ini biasanya
tercatat dalam suatu dokumen,
misalnya sertifikat kepemilikan atau
perjanjian sewa. Hak real properti
yang dikenal dalam peraturan
perundang-undangan di Indonesia
antara lain :
a. Hak Milik (right to own).
b. Hak Guna Usaha (right to
cultivate).
c. Hak Guna Bangunan (right to
build).
d. Hak Pakai (right to use).
e. Hak Pengelolaan (right to
manage).
f. Hak sewa (right to rent buildings).
g. Hak membuka tanah (right to
clear land).
h. Hak memungut hasil hutan (right
to forest harvest product).
i. Hak menggunakan air (right to use
water).
j. Hak Menggunakan Ruang Udara
(right to use airspace).
k. Hak Milik atas Satuan Rumah
Susun (strata-title).
l. Hak-hak lainnya yang akan
ditetapkan dengan undang-undang
serta hak-hak yang sifatnya
sementara sebagai yang
disebutkan dalam pasal 53 UUPA
No.5/1960 (KPSPI, 2007).
2. Personal properti
Personal properti merujuk pada
kepemilikan atas kepentingan hukum
yang melekat pada benda selain real
estate.
3. Perusahaan atau badan usaha
(Businees)
Badan Usaha adalah identitas
komersial, industri, jasa atau investasi
yang menjalankan kegiatan ekonomi.
Badan usaha biasanya bersifat mencari
keuntungan yang dalam kegiatan
operasionalnya menghasilkan produk
atau jasa kepada konsumen.
4. Hak kepemilikan finansial/HKF
(Financial Interest).
Hak kepemilikan finansial/HKF pada
properti berasal dari pembagian secara
hukum dari hak kepemilikan atas
badan usaha dan real properti
(misalnya, persekutuan/partnership,
sindikasi, BOT, sewa/ko-tenancies,
joint venture), dan dari pemberian
secara kontraktual hak opsi untuk
membeli atau menjual properti
(misalnya tanah dan bangunan, sahan
atau instrument keuangan lainnya)
pada harga yang dinyatakan dalam
periode tertentu, atau berasal dari
pembentukan instrument investasi
yang dijamin dengan sekumpulan aset
real estate.
C. Investasi Properti
Investasi pada dasarnya adalah
melakukan pengorbanan di masa sekarang
untuk mengharapkan keuntungan atau menfaat
di masa mendatang. Sedangkan real
Investments melibatkan tangible assets seperti
tanah, bangunan dan mesin-mesin (CAUS,
2001).
2.2.2 HBU dalam Penilaian Properti
HBU adalah metode analisa yang
digunakan dalam penilaian aset properti.
Sedangkan penilaian aset properti merupakan
satu konsep penting untuk investasi dan
pengembangan properti.

4. 2.2.3 Analisa HBU
Highest and Best Use (HBU)
didefinesikan sebagai penggunaan yang paling
mungkin dan optimal dari suatu properti, yang
secara fisik dimungkinkan, telah
dipertimbangkan secara memadai, secara
hukum diijinkan, secara finansial layak, dan
menghasilkan nilai tertinggi bagi dari properti
tersebut (KPSPI, 2007).
A. Syarat-Syarat HBU
Syarat-syarat tersebut meliputi :
1. Aspek Legal
Dalam aspek legal ini terdapat dua hal
yang dapat ditinjau, yaitu zoning dan
building code. Untuk building code
sendiri, meliputi :
a. Garis Sempadan Bangunan (GSB)
b. Koefisien Dasar Bangunan (KDB)
c. Koefisien Lantai Bangunan (KLB)
2. Aspek Teknis
Dalam aspek teknis terdapat beberapa
hal yang dapat ditinjau, meliputi :
a. Ukuran Tanah
b. Bentuk Tanah
c. Aksesbilitas
d. Lokasi Tanah
3. Aspek Finansial
Aspek finansial ini terdapat beberapa
hal yang dapat ditinjau, meliputi :
a. Biaya Investasi
b. Pendapatan
c. Pangeluaran
d. Net Present Value (NPV)
B. Metode HBU
Untuk mendapatkan hasil pada analisa
HBU, digunakan metode-metode yang telah
direncanakan, dan sesuai dengan persyaratn-
persyaratan yang telah ditetapkan. Metode-
metode yang akan digunakan, meliputi :
1. Aspek Legal
Dalam aspek legal ini terdapat dua hal
yang dapat ditinjau, yaitu zoning dan
building code.
a. Zoning adalah merupakan hal
yang menggambarkan peruntukan
suatu lahan, yang dimaksud
dengan hal ini adalah digunakan
atau dibangun apakah lahan ini
yang dapat mengembangkan dan
memberikan nilai tertinggi pada
lahan tersebut.
b. Sedangkan building code
merupakan persyaratan teknis
dalam sebuah pembangunan yang
telah ditetapkan oleh pemerintah.
Persyaratan-persyaratan tersebut
meliputi :
1. Garis Sempadan Bangunan
(GSB) adalah garis batas yang
tidak boleh dilampaui oleh
denah dan atau massa
bangunan ke arah depan,
samping dan belakang dari
bangunan tersebut yang
ditetapkan dalam rencana
kota.
2. Koefisien Dasar Bangunan
(KDB) adalah perbandingan
jumlah luas lantai dasar
bangunan dengan luas persil,
yang dinyatakan dalam
prosen.
3. Koefisien Lantai Bangunan
(KLB) adalah perbandingan
jumlah luas lantai bangunan
yang dihitung dari lantai dasar
sampai lantai tertingi dengan
luas persil, yang dinyatakan
dengan prosen.
4. Ketinggian Bangunan adalah
tinggi suatu bangunan
dihitung mulai dari muka
tanah sampai elemen
bangunan tertinggi.
(Sumber : Peraturan Daerah Kota
Surabaya No. 3 tahun 2007
tentang Rencana Tata Ruang
Wilayah Kota Surabaya).
2. Aspek Teknis
Ada tiga aspek teknis (Prawoto, 2003)
yang di tinjau, yaitu ukuran tanah,
bentuk tanah, aksesbilitas, lokasi
tanah. Aspek tersebut dibahas dalam
dua kelompok menurut karakteristik
fisiknya, yaitu tanah, kontur, dan
lokasi.
a. Peninjauan ukuran tanah, bentuk
tanah dan daya dukung tanah
dengan tujuan, adanya atau

5. tersedianya bentuk dan ukuran
tanah, dapat diketahui luasan
bangunan yang akan di bangun
pada lahan tersebut.
b. Sedangkan peninjauan aksesbilitas
adalah kemudahan untuk menuju
lahan tersebut, yang di maksud hal
ini adalah tingkat kemudahan
untuk dijangkau. Tingkat
kemudahan ini dapat berupa,
lokasi yang strategis (terletak di
tengah kota, dekat dengan
perkantoran dan pusat
perbelanjaan), mudah dijangkau
atau dilalui angkutan umum. Dan
lokasi tanah merupakan gambaran
dimana letak suatu lahan berada.
3. Aspek Finansial
Dalam aspek teknis ini terdapat
sembilan hal yang ditinjau (CAUS,
2001; Thuesen and Fabrycky, 2002),
meliputi :
a. Biaya Investasi
Investasi adalah memnempatkan
sejumlah dana atau barang dalam
jangka waktu tertentu.
b. Pendapatan
Perolehan hasil atau asset suatu
perusahaan yang diperoleh dari
penjualan barang dan jasa.
c. Pengeluaran
Pengorbanan sumber daya untuk
mendapatkan barang atau jasa
yang diharapkan memberikan
manfaat disaat sekarang atau
dimasa yang akan datang..
d. Aliran kas
Proses keluas-masuknya uang
yang harus tercatat.
e. Net Present Value (NPV)
Menganalisa selisih antara benefit
(penerimaan) dengan cost
(pengeluaran) yang telah dipresent
valuekan. Tingkat bunga yang
dipergunakan untuk
mendiskonkan selisih aliran kas
yang masuk dan keluar diperoleh
dengan melihat tingkat bunga
pinjaman jangka panjang yang
berlaku di bank atau dengan
mempergunakan tingkat bunga
pinjaman yang harus dibayar
pemilik proyek jika ada. Apabila
NPV > 0, maka proyek dikatakan
layak, sedangkan jika sebaliknya
NPV < 0, maka proyek dikatakan
tidak layak.
BAB III
METODOLOGI PENELITIAN
3. 1. Jenis Penelitian
Penelitian ini berupa analisa Highest
and Best Use (HBU) yang digunakan dalam
sebuah penilaian aset properti. Analisa ini
digunakan untuk mengetahui penggunaan
lahan terbaik yang dapat menghasilkan nilai
tertinggi dari lahan yang direncanakan untuk
pengembangan apartemen Trillium Office and
Residence.
3.2 Data
Pada tugas akhir ini, data-data yang
direncanakan akan diperoleh dari PT. Central
Pemuda Investindo (sebagai owner dan
pengelola apartemen Trillium), Dinas Tata
Kota, dan instansi-instansi lain yang terkait.
3.2.1 Klasifikasi dan Jenis Data
Dalam analisa ini di gunakan data
sekunder dan primer untuk setiap variabel dan
indikator yang direncanakan. Jenis-jenis data
yang digunakan dalam analisa ini antara lain :
No. Variabel
Penelitian
Klasifikasi
1 Legal a. Zoning
b. Building Code : 1. Garis Sempadan
Bangunan (GSB)
2. Koefisien Dasar
Bangunan (KDB)
3. Koefisien Lantai
Bangunan (KLB)
4. Ketinggian
Bangunan
2 Teknis a. Ukuran Tanah
b. Bentuk Tanah
c. Aksesbilitas
d. Lokasi Tanah
3 Finansial a. Biaya Investasi
b. Pendapatan
c. Pengeluaran
d. Net Operating Income (NOI)
e. Net Present Value (NPV)
4 Produktivitas
maksimum
Nilai tertinggi dari :
Net Present Value (NPV)

6. 3.2.2 Sumber Data
Dalam analisa ini di gunakan data
sekunder dan primer untuk setiap variabel dan
indikator yang direncanakan. Data-data
tersebut diperoleh dari :
Tabel 3.2 Sumber Data
No. Variabel
Penelitian
Type Data Sumber Data
1 Legal Sekunder - Dinas Tata Kota
Biro Pusat
Statistik (BPS),
Surabaya dalam
angka
2 Teknis Primer Observasi Lapangan
dan Wawancara
3 Finansial Sekunder - Laporan Market
Research Properti
- Biro Pusat
Statistik (BPS),
Surabaya dalam
angka
3.3 Analisa Data
Analisa data yang digunakan dalam
penalitian ini adalah analisa Highest and Best
Use (HBU) dengan menggabungkan keempat
variabel ke dalam proses analisa yang
berurutan.
3.3.1 Penetapan HBU
Hasil analisa HBU didapatkan
berdasarkan beberapa aspek, antara
lain :
3.3.1.1 Aspek Legal
Pada aspek legal ini terdapat dua
jenis analisa yang akan dilakukan, antara
lain:
1. Zoning
Analisa peramalan peruntukan
lahan apartemen Trillium di jalan
pemuda yang dapat
mengembangkan dan
mendatangkan nilai tertinggi.
2. Building Code
Analisa yang dilakukan sesuai
persyaratan yang telah ditetapkan
oleh pemerintah, yaitu GSB, KDB,
KLB.
3.3.1.2 Aspek Teknis
Pada aspek teknis ini terdapat
empat jenis analisa yang akan dilakukan.
1. Ukuran Tanah
Suatu yang menunjukan panjang,
lebar, luas, besar sesuatu lahan.
Seperti dalam ukuran lahan,
luasan lahan objek sebesar ±7000
m2
.
2. Bentuk Tanah
Suatu wujud atau gambaran
bentuk lahan. Lahan objek
berbentuk huruf T, melebar di
bagian jalan pemuda dan
memanjang kebelakang di bagian
jalan embong kenongo.
3. Aksesbilitas
Kemudahan pada suatu lahan
untuk dicapai. Objek berada pada
area dengan aksesbilitas yang
baik.
4. Lokasi Tanah
Suatu data yang menunjukkan
tempat atau letak suatu lahan
(daerah). Area objek berada pada
wilayah perkantoran, hunian,
pusat perbelanjaan dan bangunan
tinggi.
3.3.1.3 Aspek Finansial
Pada aspek finansial ini terdapat
lima jenis analisa yang akan
dilakukan.
1. Biaya investasi
Dana yang harus dikeluarkan
untuk mendapatkan sesuatu
dimassa sekarang maupun
dimassa mendatang.
2. Pendapatan
Perolehan hasil yang didapat dari
sebuah usaha, dimana usaha
tersebut dapat berupa barang dan
jasa.

7. 3. Pengeluaran
Suatu pengorbanan yang harus
dikeluarkan atau dikorbankan
untuk mencapai suatu keinginan.
4. Aliran kas
Proses keluar masuknya uang atau
asset perusahaan. Dimana proses
tersebut harus tercatat dengan
jelas.
5. Net Present Value (NPV)
Menganalisa selisih antara benefit
(penerimaan) dengan cost
(pengeluaran) yang telah dipresent
valuekan. Tingkat bunga yang
dipergunakan untuk
mendiskonkan selisih aliran kas
yang masuk dan keluar diperoleh
dengan melihat tingkat bunga
pinjaman jangka panjang yang
berlaku di bank atau dengan
mempergunakan tingkat bunga
pinjaman yang harus dibayar
pemilik proyek jika ada. Apabila
NPV > 0, maka proyek dikatakan
layak, sedangkan jika sebaliknya
NPV < 0, maka proyek dikatakan
tidak layak.
3.3.2 Penetapan Penggunaan Terbaik
Penetapan penggunaan terbaik
didapat dari beberapa aspek yang telah
dianalisa. Kemudian hasil analisa tersebut
di peroleh suatu produktivitas maksimum.
3.4 Tahapan Penelitian
Gambar 3.1 Bagan Alir Penelitian
BAB IV
DATA DAN ANALISA
4. 44.1 Gambaran Umum Lahan Objek Penelitian
Lahan yang akan digunakan dalam
objek penelitian ini berada di pusat kota
Surabaya dan mempunyai prasarana
pendukung yang cukup baik. Dengan adanya
letak dan prasarana lahan yang mendukung
cukup baik, maka lahan ini sesuai bila akan
digunakan sebagai objek penelitian yang
nantinya dapat menghasilkan keputusan untuk
panggunaan lahan yang terbaik.
4.1.1 Lokasi dan Luasan Lahan Objek
Penelitian
Lokasi objek penelitian tugas akhir ini
berada di pusat kota Surabaya, yaitu tepatnya
terletak di jalan Pemuda dan jalan Embong
Identifikasi Masalah
Alternatif Penggunaan
Analisa Finansial
Kesimpulan :
Penggunaan terbaik pada lahan
tersebut
Studi Literatur
Data :
Legal, Teknis, Pasar dan
Produktivitas
a. Analisa
Legalitas
b. Analisa
Ganbaran Subyek
Latar belakang

8. Kenongo (dari jalan Pemuda hingga tembus
ke jalan Embong Kenongo). Lahan pada
jalan Pemuda mempunyai luas sebesar
3,991.02 m2
dan luas lahan di jalan
Embong Kenongo sebesar 1,972.78 m2
.
Sehingga luas total dari kedua lahan objek
penelitian ini sebesar 5,963.80 m2
.
Gambar 4.1 Denah lokasi objek penelitian
4.2 Aspek Legal
Dalam analisa Highest and Best Use
(HBU) perlu dilakukan analisa terhadap
kelayakan hukum terlebih dahulu. Hal ini
perlu dilakukan agar dalam pemilihan
alternatif untuk penggunaan lahan tersebut
tidak menyalahi peraturan yang telah
ditetapkan oleh pemerintah.
Analisa lahan pada Trillium Office and
Residence:
Lahan ini dapat digunakan sebagai
bangunan fasilitas umum. Fasilitas umum yang
dimaksud adalah bangunan perkantoran,
apartemen, dan perdagangan jasa komersial.
Berdasarkan dari luasan lahan sebesar
5,963.80 m2
persyaratan untuk KDB = 60%
dan KLB = 1,500%, maka lahan yang dapat
digunakan sebagai luas dasar bangunan
maksimum sebesar 3,578.28 m2
, luas lantai
bangunan maksimum sebesar 89,457 m2
dan
jumlah lantai bangunan maksimum sebanyak
25 lantai.
4.3 Aspek Teknis
Aspek teknis diperlukan dalam analisa
Highest and Best Use (HBU) sebagai data
lahan objek penelitian. Data ini diperlukan
untuk diketahui dimana lokasinya, berapa
luasan lahan, bagaimana kontur tanah pada
lahan, bagaimana bentuk lahan, bagaimana
aksesbilitas lahan tersebut, dan data-data
lainnya.
Kesimpulan yang dapat diambil
berdasarkan data dan analisa, bahwa pada
lahan ini mempunyai lokasi yang strategis
karena berdekatan dengan bangunan
perkantoran, perniagaan, pusat layanan
telekomunikasi, dan pusat perdagangan. Lahan
ini juga mempunyai bentuk dan luasan lahan
yang cukup besar, maka cocok digunakan
sebagai bangunan yang membutuh luas lahan
yang besar agar dapat memenuhi jumlah ruang
yang cukup banyak dengan ukuran cukup luas.
Hal ini juga didukung dengan adanya angkutan
umum yang memadai. Sehingga lahan ini akan
menguntungkan.
4.4 Aspek Finansial
Aspek finansial dalam analisa HBU
ini, diperhitungkan berdasarkan pemilihan
alternatif yang akan digunakan. Untuk
pemilihan alternatif ini sendiri, berdasarkan
asumsi yang didapat dari pengamatan secara
langsung dan perencanaan luas maksimum
bangunan yang dapat digunakan.
4.4.1.1 Bangunan Pembanding
Sebelum menentukan penggunaan
alternatif perlu diketahui apakah dengan luas
lahan yang tersedia dapat digunakan untuk
didirikan bangunan tertentu. Maka diperlukan
bangunan pembanding dengan data luas suatu
lahan yang telah digunakan. Data pembanding
tersebut antara lain :
1. Hotel
a. Hotel Garden Palace (Bintang 4)
Lokasi hotel ini di jalan Yos Sudarso
no.11, Surabaya dan dibangun diatas
lahan seluas ±5,000 m2
dengan jumlah
lantai 24 lantai dan mempunyai 330
kamar. Terdiri dari 56 kamar Standard
Room, 107 kamar Deluxe Room, 80
kamar Deluxe Theme Room, 79 kamar
Club Excellence, 5 kamar Suite I, 2
kamar Suite II, 1 kamar President
Suite.
b. Hotel Santika (Bintang 3)
Lokasi hotel ini di jalan Pandegiling
45 Raya Darmo, Surabaya dan
dibangun diatas lahan seluas 1,800 m2
dengan jumlah lantai 10 lantai dan
mempunyai 124 kamar. Terdiri dari 1
kamar Santika Suite, 3 kamar
Executive Suite, 48 kamar Superior
Twin Size, 34 kamar Superior King
Size.

9. 2. Apartemen
a. Apartemen Ciputra
Lokasi apartemen ini di jalan
May Jend. Sungkono, Surabaya
dan dibangun diatas lahan seluas
5,978 m2
dengan jumlah lantai
29 lantai dan 408 unit.
b. Apartemen Puncak Permai
Lokasi apartemen ini di jalan
Darmo Permai no. 3, Surabaya
dan dibangun diatas lahan seluas
2334 m2
dengan jumlah lantai
15 lantai dan 700 unit.
3. Perkantoran
a. Gedung Wisma Tiara
Lokasi gedung ini di jalan
Panglima Sudirman no. 66-68,
Surabaya dan dibangun diatas
lahan seluas 5,660 m2
dengan
jumlah lantai 13 lantai.
b. Gedung Plaza BRI
Lokasi gedung ini di jalan
Basuki Rahmat no.122,
Surabaya dan dibangun diatas
lahan seluas ±3,000 m2
dengan
jumlah lantai 21 lantai.
Dari hasil data pembanding ini,
maka dapat diketahui bahwa
pemilihan altenatif berupa hotel,
apartemen, perkantoran yang telah
direncanakan dapat digunakan.
4.4.2 Aspek Finansial Hotel
Analisa aspek finansial hotel
bertujuan untuk mengetahui apa saja
yang perlu diperhatikan dalam
merencakan bangunan yang sesuai
dengan peraturan-peraturan yang telah
ditetapkan dan sekaligus dapat
mengetahui perkiraan biaya atau
estimasi biaya dalam perencanaan
bangunan tersebut. Dalam analisa aspek
finansial yang akan dibahas adalah
perencanaan bangunan, mengidentifikasi
biaya investasi, mengidentifikasi harga
sewa, mengidentifikasi aliran kas dan
memprhitungkan Net Present Value
(NPV).
4.4.2.2 Perencanaan Biaya Investasi
Perencanaan biaya investasi yang
diperlukan dalam perencanaan bangunan ini
diperhitungkan dengan melakukan pendekatan
(perencanaan biaya secara kasar). Untuk
memberikan gambaran biaya yang harus
dikeluarkan untuk pembangunan alternatif ini.
Karena pada penelitian ini tidak direncanakan
desain detail konstruksi bangunannya. Adapun
rencana biaya yang diperlukan dapat dilihat
pada tabel 4.4
Tabel 4.4 Perencanaan Biaya Investasi
Sumber : Juwana, 2005
Biaya-biaya yang dipertimbangkan
dalam tabel 4.4 didapat dari beberapa
pendekatan, antara lain:
a. Biaya Bangunan
b. Biaya Peralatan Tetap
c. Biaya Tanah
d. Jasa Profesi
e. Biaya Peralatan Bergerak
f. Biaya Administrasi
g. Biaya Lain-Lain
Berdasarkan perincian biaya diatas,
maka besarnya biaya dapat diperhatikan pada
tabel 4.5
Tabel 4.5 Biaya Investasi
Uraian Harga Volume Harga Total
a. Biaya Bangunan
LantaiDasar Rp2,300,000 2605.18 Rp5,991,914,000
Lantai1 Rp2,507,000 2729.04 Rp6,841,703,280
(B2 & B2A) Rp2,507,000 1748.33 Rp4,383,063,310
Lantai2 Rp2,576,000 3152.47 Rp8,120,762,720
Lantai3 Rp2,610,500 3219.01 Rp8,403,225,605
Lantai4 Rp2,672,600 3238.04 Rp8,653,985,704
Lantai5 Rp2,753,100 3156.77 Rp8,690,903,487
Lantai6 Rp2,842,800 1391.82 Rp3,956,665,896
Lantai7 Rp2,909,500 1391.82 Rp4,049,500,290
Lantai8 Rp2,976,200 1391.82 Rp4,142,334,684
Lantai9 Rp3,042,900 1391.82 Rp4,235,169,078
Lantai10 Rp3,109,600 1391.82 Rp4,328,003,472
Lantai11 Rp3,176,300 1391.82 Rp4,420,837,866
Lantai12 Rp3,243,000 1391.82 Rp4,513,672,260
Uraian Volume Unit Biaya Total Biaya
A. Biaya
Bangunan
X m
2
Rp Y Rp XY
B. Biaya Peralatan
Tetap
b % Rp XY Rp B
C. Biaya
Konstruksi
c % Rp XY Rp C
D. Biaya
Konstruksi
Rp XY + B + C Rp D
E. Biaya Tanah Z m2
Rp V Rp ZV
F. Jasa Profesi f % Rp D Rp F
G. Biaya Peralatan
Bergerak
g % Rp XY Rp G
H. Biaya
Administrasi
h % Rp D Rp H
I. Biaya Lain-Lain i % Rp D Rp I
J. Biaya Investasi Rp D + ZV + F + G + H + I

10. Lanjutan Tabel 4.5 Biaya Investasi
Lantai13 Rp3,309,700 1391.82 Rp4,606,506,654
Lantai14 Rp3,268,273 1391.82 Rp4,548,848,347
Lantai15 Rp3,345,732 1391.82 Rp4,656,656,052
Lantai16 Rp3,425,025 1391.82 Rp4,767,018,801
Lantai17 Rp3,506,198 1391.82 Rp4,879,997,146
Lantai18 Rp3,589,295 1391.82 Rp4,995,653,079
Lantai19 Rp3,674,362 1391.82 Rp5,114,050,057
Lantai20 Rp3,761,444 1391.82 Rp5,235,253,043
Lantai21 Rp3,850,590 1391.82 Rp5,359,328,540
Lantai22 Rp3,941,849 1391.82 Rp5,486,344,627
Lantai23 Rp4,035,271 1391.82 Rp5,616,370,994
Lantai24 Rp4,130,907 1391.82 Rp5,749,478,987
Total Biaya Bangunan
b. Biaya peralatan Tetap (10%) Rp 14,174,724,798
c. Biaya Konstruksi Rp 155,921,972,777
d. Biaya Tanah Rp 10,000,000
e. Jasa Profesi (3%) Rp 4,677,659,183
f. Biaya Peralatan Bergerak (10%) Rp 15,592,197,278
g. Biaya Adminisrasi (1%) Rp 1,559,219,728
h. Biaya Lain-lain (5%) Rp 7,796,098,639
i. Biaya Investasi Rp185,557,147,605
Rp141,747,247,979
10 % x Rp 141,747,247,979
totalbiaya (a) + (b)
3% x (c)
10% x (c)
1% x (c)
5% x (c)
(c) + (d) + (e) + (f) + (g)
Sumber : Hasil Perhitungan,
4.4.2.3 Perencanaan Harga Sewa
Harga sewa hotel direncanakan
berdasarkan masing-masing tipe dari kamar
hotel dan fasilitas lainnya. Terdapat 4 tipe
kamar yang nantinya akan diperhitungkan
sebagai dasar pendapatan dari sewa, juga
terdapat ballroom dan meeting room yang
dapat disewakan.
4.4.2.4 Perencanaan Biaya Operasional
Biaya operasional nantinya akan
digunakan dalam memperhitungkan
pendapatan bersih yang dimana biaya
pendapatan kotor dikurangi dengan biaya
operasional. Biaya operasional terdiri dari
penggunaan air, listrik, gaji pegawai, dan
biaya operasional kantor.
1. Penggunaan Air
Kebutuhan air dalam pelayanan hotel
cukup besar. Kebutuhan air dalam
sehari pada hotel sebesar 185 liter -
225 liter per orang (Juwana, 2005).
Pengeluaran biaya untuk tarif
penggunaan air ini, diasumsikan tarif
naik tiap tahunnya sebesar 10%.
Perhitungan biaya dapat dilihat pada
tabel 4.10
Tabel 4.10 Rincian Kebutuhan Air
No. Uraian JumlahPengguna KebutuhanAir(liter) Pemakaian(liter) Pemakaian(m3) Tarif Air(Rp9500/m3)
1 Deluxe (x2) 70 225 31500 31.5 299,250Rp
2 Executive (x2) 154 225 69300 69.3 658,350Rp
3 JuniorSuite (x2) 92 225 41400 41.4 393,300Rp
4 PresidentSuite (x2) 31 225 13950 13.95 132,525Rp
5 Toilet(kloset) 500 13 6500 6.5 61,750Rp
6 Toilet(wastafel) 200 3 600 0.6 5,700Rp
163250 163.25 1,550,875Rp
46,526,250Rp
558,315,000Rp
Total PemakaianperHari
Total PemakaianperBulan
Total PemakaianperTahun
Sumber : Perhitungan
2. Penggunaan Listrik
Kebutuhan listrik dalam pelayanan
hotel cukup besar. Daya listrik rata-
rata dalam sehari sebesar untuk hotek
250 kVA. Perincian penggunaan
listrik dapat dilihat pada tabel 4.10
Tabel 4.10 Rincian Penggunaan Daya Listrik
Luas Intensitas Daya Jumlah Daya Waktu Total Daya
(m2) (Watt/m2) (Watt) (jam) (kWh)
1 Service area 100 8 800 8 6.4
2 Luas netto hotel 29294.47 20 585889.4 20 11717.788
11724.188
351725.64
4220707.68
No. Uraian
Total DayaperHari
Total DayaperBulan
Total DayaperTahun
Sumber : Perhitungan
Biaya listrik berdasarkan dari
pengklasifikasian. Pada alternatif ini
termasuk klasifikasi golongan tarif
untuk keperluan bisnis besar dengan
ketentuan batas daya diatas 200kVA.
Tarif listrik tersebut terbagi lagi
menjadi beberapa blok yang telah
ditetapkan oleh PLN Jawa Timur.
Untuk PPJ diasumsikan sebesar 5%
dan harga listrik direncanakan naik
tiap tahun sebesar 3%. Perincian
tersebut dapat dilihat pada tabel 4.11
Tabel 4.11 Rincian Biaya Listrik
No. Uraian Daya (kWh) Tarif (Rp) Total
1 Beban 250kVA x Rp 31300 31,300Rp 7,825,000Rp
2 Pemakaian:
Blok 1 (0-100 jam) 25000 800Rp 20,000,000Rp
Blok 2 (> 100) jam) 351725.64 800Rp 281,380,512Rp
3 Jumlah 309,205,512Rp
4 PPJ 5% 15,460,275.60Rp
5 Materai 6,000.00Rp
633,877,299.60Rp
7,606,527,595.20Rp
Total Biaya Listrik per Bulan
Total Biaya Listrik per tahun
Sumber : Perhitungan, 2010
3. Gaji Pegawai
Besarnya gaji pegawai berdasarkan
dari jabatan, pegawai terdiri dari :
1 General Manager @ Rp 6,500,000
3 Manager @ Rp 2,200,000

11. 32 Staf @ Rp 1,115,000
Tabel 4.12 Rincian Gaji
Sumber : Perhitungan, 2010
4.4.3 Aspek Finansial Apartemen
Aspek Finansial Apartemen dalam
perencanaan bangunan bertujuan untuk
mengetahui apa saja yang perlu diperhatikan
dalam merencakan suatu bangunan yang
sesuai dengan peraturan-peraturan yang telah
ditetapkan dan sekaligus dapat
mengidentifikasi biaya hingga
mengidentifikasi biaya investasi,
mengidentifikasi harga sewa, mengidentifikasi
aliran kas dan memprhitungkan Net Present
Value (NPV).
4.4.3.2 Perencanaan Biaya Investasi
Perencanaan biaya investasi yang
diperlukan dalam perencanaan bangunan ini
diperhitungkan dengan melakukan pendekatan
(perencanaan biaya secara kasar). Untuk
memberikan gambaran biaya yang harus
dikeluarkan untuk pembangunan alternatif ini.
Karena pada penelitian ini tidak direncanakan
desain detail konstruksi bangunannya
Tabel 4.16 Perencanaan Biaya Investasi
Biaya-biaya yang dipertimbangkan
dalam tabel 4.16 didapat melalui beberapa
pendekatan, antara lain:
a. Biaya Bangunan
b. Biaya Peralatan Tetap
c. Biaya Tanah
d. Jasa Profesi
e. Biaya Peralatan Bergerak
f. Biaya Administrasi
g. Biaya Lain-Lain
Berdasarkan perincian biaya diatas,
maka besarnya biaya dapat diperhatikan pada
tabel 4.17
Uraian Harga Volume Harga Total
a. Biaya Bangunan
Lantai Dasar Rp2,300,000 2605.18 Rp5,991,914,000
Lantai 1 Rp2,507,000 2729.04 Rp6,841,703,280
(B2 & B2A) Rp2,507,000 1748.33 Rp4,383,063,310
Lantai 2 Rp2,576,000 3152.47 Rp8,120,762,720
Lantai 3 Rp2,610,500 3219.01 Rp8,403,225,605
Lantai 4 Rp2,672,600 3238.04 Rp8,653,985,704
Lantai 5 Rp2,753,100 3156.77 Rp8,690,903,487
Lantai 6 Rp2,842,800 1391.82 Rp3,956,665,896
Lantai 7 Rp2,909,500 1391.82 Rp4,049,500,290
Lantai 8 Rp2,976,200 1391.82 Rp4,142,334,684
Lantai 9 Rp3,042,900 1391.82 Rp4,235,169,078
Lantai 10 Rp3,109,600 1391.82 Rp4,328,003,472
Lantai 11 Rp3,176,300 1391.82 Rp4,420,837,866
Lantai 12 Rp3,243,000 1391.82 Rp4,513,672,260
Lantai 13 Rp3,309,700 1391.82 Rp4,606,506,654
Lantai 14 Rp3,268,273 1391.82 Rp4,548,848,347
Lantai 15 Rp3,345,732 1391.82 Rp4,656,656,052
Lantai 16 Rp3,425,025 1391.82 Rp4,767,018,801
Lantai 17 Rp3,506,198 1391.82 Rp4,879,997,146
Lantai 18 Rp3,589,295 1391.82 Rp4,995,653,079
Lantai 19 Rp3,674,362 1391.82 Rp5,114,050,057
Lantai 20 Rp3,761,444 1391.82 Rp5,235,253,043
Lantai 21 Rp3,850,590 1391.82 Rp5,359,328,540
Lantai 22 Rp3,941,849 1391.82 Rp5,486,344,627
Lantai 23 Rp4,035,271 1391.82 Rp5,616,370,994
Lantai 24 Rp4,130,907 1391.82 Rp5,749,478,987
Total Biaya Bangunan
b. Biaya peralatan Tetap (10%) Rp 14,174,724,798
c. Biaya Konstruksi Rp 155,921,972,777
d. Biaya Tanah Rp 10,000,000
e. Jasa Profesi (3%) Rp 4,677,659,183
f. Biaya Peralatan Bergerak (10%) Rp 15,592,197,278
g. Biaya Adminisrasi (1%) Rp 1,559,219,728
h. Biaya Lain-lain (5%) Rp 7,796,098,639
i. Biaya Investasi Rp185,557,147,605
Rp141,747,247,979
10 % x Rp 141,747,247,979
total biaya (a) + (b)
3% x (c)
10% x (c)
1% x (c)
5% x (c)
(c) + (d) + (e) + (f) + (g)
4.4.3.3 Perencanaan Harga Jual
Harga jual apartemen direncanakan
berdasarkan masing-masing tipe dari kamar
dan fasilitas lainnya. Terdapat 4 tipe kamar
yang nantinya akan diperhitungkan sebagai
dasar pendapatan dari penjualan unit, juga
terdapat space yang dapat disewakan.
4.4.3.5 Biaya Operasional
Biaya operasional nantinya akan
digunakan dalam memperhitungkan
pendapatan bersih yang dimana biaya
pendapatan kotor dikurangi dengan biaya
operasional. Biaya operasional terdiri dari
biaya operasional kantor.
Uraian Jumlah Total Gaji
General Manajer 1 Rp 6,500,000
Manager 3 Rp 6,600,000
Staf 32 Rp 35,680,000
Total Pengeluaran Gaji per Bulan Rp 48,780,000
Uraian Volume Unit Biaya Total Biaya
A. Biaya
Bangunan
X m
2
Rp Y Rp XY
B. Biaya Peralatan
Tetap
b % Rp XY Rp B
C. Biaya
Konstruksi
c % Rp XY Rp C
D. Biaya
Konstruksi
Rp XY + B + C Rp D
E. Biaya Tanah Z m
2
Rp V Rp ZV
F. Jasa Profesi f % Rp D Rp F
G. Biaya Peralatan
Bergerak
g % Rp XY Rp G
H. Biaya
Administrasi
h % Rp D Rp H
I. Biaya Lain-Lain i % Rp D Rp I
J. Biaya Investasi Rp D + ZV + F + G + H + I

12. 1. Penggunaan Air
Pengeluaran biaya air berasal dari
penggunaan air pada kantor
manajemen.
No. Uraian JumlahPengguna KebutuhanAir(liter) Pemakaian(liter) Pemakaian(m3) TarifAir(Rp9500/m3)
1 Toilet(kloset) 50 13 650 0.65 6,175Rp
2 Toilet(wastafel) 30 3 90 0.09 855Rp
740 0.74 7,030Rp
210,900Rp
2,530,800Rp
TotalPemakaianperHari
TotalPemakaianperBulan
TotalPemakaianperTahun
2. Penggunaan Listrik
Pengeluaran biaya penggunaan listrik
berasal dari penggunaan listrik pada
kantor manajemen.
3. Gaji Pegawai
Besarnya gaji pegawai berdasarkan
dari jabatan, pegawai terdiri dari :
1 General Manager @ Rp 6,500,000
1 Manager @ Rp 2,200,000
32 Staf @ Rp 1,115,000
Perincian gaji dapatdilihat pada tabel 4.22
Tabel 4.22 Rincian Gaji
Sumber : Perhitungan, 2010
4.4.4 Aspek Finansial Perkantoran
Dalam perencanaan pembangunan
gedung perkantoran bertujuan untuk
mengetahui apa saja yang perlu diperhatikan
dalam merencakan suatu bangunan yang
sesuai dengan peraturan-peraturan yang telah
ditetapkan dan sekaligus dapat
mengidentifikasi biaya atau estimasi biaya
dalam perencanaan bangunan tersebut hingga
mengidentifikasi biaya investasi,
mengidentifikasi harga sewa, mengidentifikasi
aliran kas dan memprhitungkan Net Present
Value (NPV).
Sumber : Perhitungan
4.4.3.2 Perencanaan Biaya Investasi
Perencanaan biaya investasi yang
diperlukan dalam perencanaan bangunan ini
diperhitungkan dengan melakukan pendekatan
(perencanaan biaya secara kasar). Untuk
memberikan gambaran biaya yang harus
dikeluarkan untuk pembangunan alternatif ini.
Karena pada penelitian ini tidak direncanakan
desain detail konstruksi bangunannya. Adapun
rencana biaya yang diperlukan dapat dilihat
pada tabel 4.26
a. Biaya Bangunan
b. Biaya Peralatan Tetap
c. Biaya Tanah
d. Jasa Profesi
e. Biaya Peralatan Bergerak
f. Biaya Administrasi
g. Biaya Lain-Lain
Tabel 4.27 Biaya Investasi
Uraian Harga Volume Harga Total
a. Biaya Bangunan
LantaiDasar Rp2,750,000 2605.18 Rp7,164,245,000
Lantai1 Rp2,997,500 2729.04 Rp8,180,297,400
(B2 & B2A) Rp2,997,500 1748.33 Rp5,240,619,175
Lantai2 Rp3,080,000 3570.88 Rp10,998,310,400
Lantai3 Rp3,121,250 3604.69 Rp11,251,138,663
Lantai4 Rp3,195,500 3605.52 Rp11,521,439,160
Lantai5 Rp3,291,750 3539.49 Rp11,651,116,208
Lantai6 Rp3,399,000 3361.06 Rp11,424,242,940
Lantai7 Rp3,478,750 1391.82 Rp4,841,793,825
Lantai8 Rp3,558,500 1391.82 Rp4,952,791,470
Lantai9 Rp3,638,250 1391.82 Rp5,063,789,115
Lantai10 Rp3,718,000 1391.82 Rp5,174,786,760
Lantai11 Rp3,797,750 1391.82 Rp5,285,784,405
Lantai12 Rp3,877,500 1391.82 Rp5,396,782,050
Lantai13 Rp3,957,250 1391.82 Rp5,507,779,695
Lantai14 Rp3,907,718 1391.82 Rp5,438,840,067
Lantai15 Rp4,000,331 1391.82 Rp5,567,740,932
Lantai16 Rp4,095,139 1391.82 Rp5,699,696,392
Lantai17 Rp4,192,194 1391.82 Rp5,834,779,197
Lanjutan. Tabel 4.27 Biaya Investasi
Uraian Jumlah Total Gaji
General Manajer 1 Rp 6,500,000
Manager 2 Rp 4,400,000
Staf 32 Rp 35,680,000
Total Pengeluaran Gaji per Bulan Rp 46,580,000
Uraian Volume Unit Biaya Total Biaya
A. Biaya
Bangunan
X m2
Rp Y Rp XY
B. Biaya Peralatan
Tetap
b % Rp XY Rp B
C. Biaya
Konstruksi
c % Rp XY Rp C
D. Biaya
Konstruksi
Rp XY + B + C Rp D
E. Biaya Tanah Z m2
Rp V Rp ZV
F. Jasa Profesi f % Rp D Rp F
G. Biaya Peralatan
Bergerak
g % Rp XY Rp G
H. Biaya
Administrasi
h % Rp D Rp H
I. Biaya Lain-Lain i % Rp D Rp I
J. Biaya Investasi Rp D + ZV + F + G + H + I

13. Lantai 18 Rp4,291,549 1391.82 Rp5,973,063,464
Lantai 19 Rp4,393,259 1391.82 Rp6,114,625,068
Lantai 20 Rp4,497,379 1391.82 Rp6,259,541,682
Lantai 21 Rp4,603,967 1391.82 Rp6,407,892,820
Lantai 22 Rp4,713,081 1391.82 Rp6,559,759,880
Lantai 23 Rp4,824,781 1391.82 Rp6,715,226,189
Lantai 24 Rp4,939,128 1391.82 Rp6,874,377,050
Total Biaya Bangunan
b. Biaya peralatan Tetap (10%) Rp 18,110,045,901
c. Biaya Konstruksi Rp 199,210,504,906
d. Biaya Tanah Rp 10,000,000
e. Jasa Profesi (3%) Rp 5,976,315,147
f. Biaya Peralatan Bergerak (10%) Rp 19,921,050,491
g. Biaya Adminisrasi (1%) Rp 1,992,105,049
h. Biaya Lain-lain (5%) Rp 9,960,525,245
i. Biaya Investasi Rp 237,070,500,838
10% x (c)
1% x (c)
5% x (c)
(c) + (d) + (e) + (f) + (g)
Rp181,100,459,005
10 % x Rp 181,100,459,005
total biaya (a) + (b)
3% x (c)
4.4.2.5 Biaya Operasional
Biaya operasional nantinya akan
digunakan dalam memperhitungkan
pendapatan bersih yang dimana biaya
pendapatan kotor dikurangi dengan biaya
operasional. Biaya operasional terdiri dari
penggunaan air, listrik, gaji pegawai, dan
biaya operasional kantor.
1. Penggunaan Air
2. Penggunaan Listrik
3. Gaji Pegawai
Besarnya gaji pegawai berdasarkan
dari jabatan, pegawai terdiri dari :
1 General Manager @ Rp 6,500,000
1 Manager @ Rp 2,200,000
32 Staf @ Rp 1,115,000
Perincian gaji dapatdilihat pada tabel
4.32
Tabel 4.32 Rincian Gaji
Sumber : Perhitungan, 2010
4.5 Analisa produktivitas maksimum
Berdasarkan aliran kas pada masing-
masing properti, diperoleh
produktivitas maksimum.
1. Alternatif hotel dengan NPV sebesar
Rp 243,459,234,591.10
2. Alternatif apartemen dengan NPV
sebesar Rp 182,493,979,272.31
3. Alternatif perkantoran dengan NPV
sebesar Rp 41,226,623.16
BAB V
KESIMPULAN
5.1 Kesimpulan
Dari hasil analisa yang telah
dilakukan, dapat disimpulkan sebagai berikut :
1. Alternatif properti yang dapat
digunakan berdasarkan persyaratan
legal, teknik dan finansial adalah
properti:
a. Hotel
b. Apartemen
c. Perkantoran
2. Alternatif yang memberikan
produktivitas maksimum adalah
alternatif properti hotel dengan nilai
NPV sebesar Rp 243,459,234,591.10
5.2 Saran
Saran dari peneliti kepada peneliti
selanjutnya, agar dapat menggunakan
alternatif lain. Misalnya bangunan non
komersial, seperti sekolah, rumah sakit
pemerintah dan lain-lain.
DAFTAR PUSTAKA
CAUS. 2001. Real Estate Invesment.
Center for Architecture and Urban Studies.
Juwana, JS. 2005. Panduan Sistem
Bangunan Tinggi. Erlangga.
KPSPI. 2007. Standar Penilaian
Indonesia. MAPPI dan GAPPI.
Negara, K.P. 2010. Analisa Penggunaan
Tertinggi dan Terbaik pada Lahan Eks
Terminal Gadang di Kota Malang.
Thesis Institut Teknologi Sepuluh
Nopember.
Peraturan Daerah Kota Surabaya No.3
(2007). Rencana Tata Ruang Wilayah
Kota Surabaya.
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum
No.29/PRT/M/2006.
Poerbo, H. 1998. Tekno Ekonomi
Bangunan Bertingkat Tinggi.
Djambatan.
Uraian Jumlah Total Gaji
General Manajer 1 Rp 6,500,000
Manager 1 Rp 2,200,000
Staf 32 Rp 35,680,000
Total Pengeluaran Gaji per Bulan Rp 46,580,000

14. Prawoto, A. 2003. Teori dan Penilaian
Properti. Edisi Pertama.
Pudjosumarto, M. 1998. Evaluasi Proyek.
Yogjakarta : Liberty.
Thuesen, G.J. and Fabrycky, W.J. 2002.
Ekonomi Teknik. Edisi Bahasa Indonesia.
Prenhallindo, Jakarta.
Undang-Undang Republik Indonesia No.
16 (1985). tentang Rumah Susun.
Presiden Republik Indonesia. Jakarta.
1985.
Wijaya, A. 2007. Analisa Penentuan
Pemanfaatan Lahan Bekas Lokasi
Pasar Sentral di Kota Bulukumba.
Thesis Univertas Kristen Petra.