More Related Content Similar to First session sharif-991128
Similar to First session sharif-991128 (8) First session sharif-9911282. تبریزی عبده حسین
رادپور میثم
27
سال ماهبهمن
99
تهران ـ
برای دوم ویراست
صنعتی دانشگاه در ارائه
مدی دانشکدة ،شریف
و ریت
،اقتصاد
گذاریسرمایه و مالی تأمین کالس
مستغالت و امالک
4. مستغالت و امالک مختلف وجوه
اقتصاددان
:
منظ از
ر
بازده و ریسک
گذاریسرمایه
کندمی بررسی
.
وکیل
:
منظر از
حقوق مجموعه
ملک بر مترتب
کندمی بررسی
.
محیط کارشناس
زیست
:
آث منظر از
ار
شناسانۀزیست
بررس وسازساخت
ی
کندمی
.
عمران مهندس
:
از
ساختار منظر
هاسازه فیزیکی
کندمی بررسی
.
معمار مهندس
:
از
زیباشناخت منظر
بنا ی
آن هایکارکرد و
کندمی بررسی
.
4 4
5. مستغالت و امالک مطالعۀ رویکرد
مطالعـ برای ما رویکرد
ۀ
ـــتغالتـمس و ـــالکـام
اس اقتصادی رویکرد
ت
.
و امـالک کامـل مطالعۀ
ات مستلزم مستغالت
خـا
ـــــــام رویکـــــــرد
است ایرشتهچند
.
5 5
6. مستغالت وامالکاقتصاد
شهری
اقتصاد
(
urban
economics
)
•
ـردـخ ـادـاقتص از ایـاخهـش
و مطالعــه بــه کــه اســت
اقتصـ تحلیل و تجزیه
ادی
پردازدمی شهری مسائل
.
مالی
اقتصاد
(
financial
economics
)
•
ـردـخ ـادـاقتص از ایـاخهـش
مطالعـــۀ بـــه کـــه اســـت
صنع و سرمایه بازارهای
ت
ــبخ در ـالیـم ـدماتـخ
ــــتغالتـمس و ــــالکـام
پردازدمی
.
6 6
8. مستغالت و امالک بخش اهمیت
اقتصادی یافتگیتوسعه شاخص
•
اقت یافتگیتوسعه برای مهمی شاخص مستغالت و امالک
است صاد
.
•
روشـن هاینشـانه از انگیزهیجـان هایمحوطـه و مدرن هایساختمان
شوندمی محسوب اقتصادی پیشرفت
.
8
8
9. مستغال و امالک بخش اهمیت
ت
مستغالت و امالک بازار اندازۀ
•
حد مستغالت و امالک دهدمی نشان برآوردها برخی
ود
50
شودمی شامل را هان هایدارایی از درصد
.
*
•
ســرمایۀ بــازار ثلــم از ـیـب دهــدمی نشــان ـاـبرآورده
یافتهـعهـتوس ـورهای
ـکش
ـتـمس و ـالکـام ــبخ ـهـب
غالت
دارد اختصاص
.
**
*Andrew Baum. (2009) Commercial Real Estate Investment: A Strategic Approach Second edition. p 3
** Commercial Real Estate Analysis & Investments (2e), by Geltner, Miller, Clayton and Eichholtz. Centage, 2007. p 50
9 9
11. مسکن بازار بازیگران
عرضه طرف
=
ساز و ساخت طرف
سازانانبوه
پیمانکاران
آبادگران
تقاضا طرف
=
خریدار طرف
خانوارها
مالی نهادهای
هادولت
11 11
12. عرضه طرف
مالحظات
•
اا
اار ابت
ا ،ا ااس
ابا،مسمکا ا
ااتعا ا
اابدار
ا ان ابت
ا ،ماکا ااان
اسازاا
اغالب
ااگعمکا
امن
یاتع
گرزس
.
•
ن الیاتوداتومنمن،یتانیااهایا،سادساتأا،اهااعمو
کآ
.
•
اکن
ی،الیاتودامزبفادها،یتانیااهایا،الیارعمیاتأ،ماامنومعامرزمسا
ن
.
•
زیاکافیادسامتبیاسادمسن هن،اهایافنیاوا
دظعفی
.
12 12
13. تقاض طرف
ا
•
هستند خانوارها مسکن متقاضیان
.
•
اس خود عمر طول در عادی فرد هر گذاریسرمایه ترینبزرگ مسکن
ت
.
•
است سرپناه از بی چیزی افراد برای مسکن
.
•
بخشدمی آرام هاآن زندگی به و دهدمی شخصیت هاآن به مسکن
.
خانوارها و افراد زندگی در مسکن نقش
13 13
14. مستغالت و امالک بخش اهمیت
صعفیاوادمسمایاز،اعنومکادمسمایا بغالتار ،الکاوا،م
امی اا،ع
ایسرمایه دارایی عنوانبه ملک
:
حقوقی و حقیقی از اعم اشخاص
گذاریسرمایه اهداف به نیل هت
کنندمی خریداری ملک خود
.
مصرفی دارایی عنوانبه ملک
:
حقوقی و حقیقی از اعم اشخاص
خ مصرفی نیازهای تأمین برای
ود
کنندمی خریداری ملک
.
14 14
15. مستغالت و امالک عمدۀ بازارهای
•
مصرف بازار
(
مصرف حق یا
)
است مستغالت و امالک
.
بازا نوع این از
ر
اره ا بازار عنوانبه اغلب
(
rental market
)
شودمی یاد
.
مصرف بازار
(
space market/usage market
)
•
است مستغالت و امالک مالکیت بازار
.
عنوبه اغلب بازار نوع این از
بازار ان
ملک
(
property market
)
شودمی یاد
.
دارایی بازار
(
asset market
)
15 15
16. مستغالت و امالک دارایی بازار
بـ اسـت ادعاهـایی شـامل مااصـالت هـادارایی ایـن اقتصـادی نظرگاه از
ر
آتی نقدی هایریان
(
بـ سـاختمان کـه هـاییاره ا مثال عنوانبه
رای
کنـدمی ایجـاد مالکان
.)
مقایسـقابل هـادارایی ایـن کـهطوریبه
ه
بـا
س بازار در سهام و قرضه اوراق مانند ایسرمایه هایدارایی دیگر
رمایه
اند
.
عنوبـه بایـد را مستغالت و امالک دارایی بازار ،بنابراین
بخشـی ان
تربزرگ سرمایۀ بازار از
(
بهـادار اوراق بازار فقط نه
)
گ درنظـر
رفـت
.
است ایسرمایه هایدارایی انواع تمام شامل که بازاری
.
16 16
17. ابزار و ایسرمایه هایدارایی بازارهای عمدۀ انواع
گذاریسرمایه
ی،راامسهایاعمو
راامسهایاتصوصی
ببنی،اهایا
یدمسما
الی،رعاحقا
سهام
گذاریسرمایه هایصندوق
مستغالت
ساختمان و زمین هایصندوق
هایصندوق
گذاریسرمایه
مشترک
امالک
هاخاصسهامی صندوق
حفظ هایصندوق
ارزش
ببنی،اهایا
یدمسما
هی رعار
قرضه اوراق
پشتوانۀ با بهادار اوراق
رهن
بانکی هایوام
رهنی هایوام
و آمیزمخاطره هایوام
هایوام
مالکیت قبضۀ
17 17
18. *
عام سهامی هایشرکت مالکیت تحت مستغالت و امالک
+
مستغ و امالک هایصندوق
الت
Source: Commercial Real Estate Analysis & Investments (2e), by Geltner, Miller, Clayton and Eichholtz.
Centage, 2007; (Authors’ estimates based on Miles & Tolleson (1997), updated with FRB statistics)
مالی حق
عمومی
30%
(
%22
RE
*
)
,
عمومی بدهی
24%
(
%17
RE
)
مالی حق
خصوصی
)%78RE) 30%
بدهی
خصوصی
16%
(
%49
RE
)
امریکا سرمایۀ بازار هایبخش
18 18
19. پا دارایی عنوانبه ملک
یه
مس و امالک بر مبتنی ایسرمایه هایدارایی دیگر تمامی نهایت در
بر تغالت
خصوصـی بازاری در که گیرندمی شکل امالکی پایۀ
(
بـاز نـام بـه
ملـک ار
)
ـوندـشمی ـهـمعامل
.
ـۀـپای دارایــی ــواق در ـالکـام ایــن
(
underlying
asset
)
شوندمی محسوب ایسرمایه هایدارایی سایر
.
ک معنی بدین
این ه
ری ایـن و کننـدمی ایجاد نقدی ریان که هستند ملکی هایدارایی
هـایان
گذاریسـرمایه محصـوات از کـه اسـت ارزشـی و درآمـد هـر منشأ نقدی
شودمی حاصل مستغالت و امالک
.
19 19
21. دارای طبقۀ عنوانبه مستغالت و امالک
ی
هادارایی طبقات عمدۀ انواع
سهام مانند مالی حق
قرضه اوراق مانند ثابت درآمد با بهادار اوراق
سپرده گواهی مانند پول بازار ابزار و نقد ه و
بهاگران فلزات مانند اساسی کااهای
مستغالت و امالک
(
تجاری و مسکونی
)
21 21
22. ملک بازدۀ و ریسک هایویژگی
نقد ه و
دولتی قرضۀ
ملک
سهام
بازده
ریسک
اساسی کااهای
22 22
23. امالک بازار هایویژگی
•
اسـت فـرد بـه منحصر مالی تأمین نحوة و ساختمان ،مکان اساس بر ملکی هر
.
قیم مسـأله ایـن
گـذاریت
عـ و کنـدمی محـدود را ـایگزینی دهـد؛می افزای را ستجو هایهزینه سازد؛می مشکل را ملک
دم
کندمی ایجاد اطالعاتی تقارن
.
محصوالت بودن ناهمگن
•
است بیشتر معامالت دیگر اغلب از ملک معاملۀ هایهزینه
.
سـتجو هزینـۀ شـامل هاهزینه این
کـارمزد ،
بمی ثبت هایهزینه و مالکیت انتقال مالیات ،قانونی عوارض ،انتقال و نقل هزینۀ ،معامالت
اشد
.
معامالت باالی هزینۀ
•
دیـد محصـول عرضـۀ و سـاخت ،طراحـی ،مالی تأمین صرف زیادی مانسبت زمان کهاین دلیلبه
صـرف
بـاز هـایقیمت تعدیل فرآیند ،تقاضا آهستۀ نسبتبه تغییرات خاطربه نیز و ،شودمی
اسـت برزمـان ار
.
بـه
است محتمل بسیار مدتکوتاه در بازار هایتعادلعدم ،زمانی وقفۀ همین دلیل
.
هاقیمت تعدیل در بلندمدت تأخیر
23 23
24. بازارها مقایسۀ
فروشندگان و خریداران کم تعداد
ناهمگن محصوات
ناقص و غیرشفاف اطالعات
معامالت باای هزینۀ
پایین نقدشوندگی
هاقیمت داروقفه تعدیل
فروشنده و خریدار زیاد تعداد
همگن محصوات
شفاف اطالعات
معامالت پایین هزینۀ
باا نقدشوندگی
هاقیمت آنی تعدیل
24 24
25. اس گرفته قرار قبول مورد دارایی طبقۀ عنوانبه ملک آیا
ت؟
پذیرانشین دارایی ملک
(
fungible asset
)
بـر دلیـل همـین بـه و نیست
ا بـا ولی ،است یافتهسازمان بازار فاقد هادارایی طبقات سایر خالف
ـود و یـن
دهۀ از گذاریسرمایه هایذابیت دلیلبه
70
مـورد دارایی طبقۀ یک عنوانبه
است گرفته قرار گذارانسرمایه قبول
.
فـرد بـه منحصـر هـایویژگی
بـه ملـک
ایسـرمایه هـایدارایی سـایر با همبستگی نیز و بازده و ریسک لحاظ
دایـل ،
آوردمی فراهم هادارایی طبقۀ این معرفی برای کافی
.
25 25
26. گذارانسرمایه منظر از ملک مهم هایویژگی
شودمی مستهلک زمان طی در ملک
.
است اره ا قرارداد تأثیر تحت ملک از حاصل نقدی ریان
.
بست ملک ارزشیابی به زیادی حد تا ملک از حاصل بازده
دارد گی
.
است نقدنشو بسیار ملک
.
بااست مانسبت ملک خرید برای گذاریسرمایه حجم
.
رایج بسیار ملک معامالت در اهرم از استفاده با مالی تأمین
است
.
د باایی همبستگی تورم با ملک بهایاره ا بلندمدت در
ارد
.
است پایین ملک در گذاریسرمایه ریسک
.
26 26
28. گذاریسرمایه شرکت ترازنامۀ نمونۀ
گذاریسرمایه
=
مالی تأمین
بدهی
و
سرمایه دارایی
بانکی وام
عادی سهام
سهام
مسک گذاریسرمایه شرکت
ن
مستغالت و امالک تراست سهام
ساختمان و زمین صندوق واحدهای
اوراق
رهن پشتوانۀ با بهادار
ساختمان و زمین
گذاریسرمایه
مالی تأمین
28 28
30. مس و امالک گذاریسرمایه و مالی تأمین اساسی مسائل
تغالت
30 30
31. غیرمالی و مالی نهاد در مالی متخصص
مالی نهاد محیط در
•
کمی راهنمایی گذاریسرمایه مدیر نق در
نـد
کنیم گذاریسرمایه هایدارایی چه در
.
شرکت محیط در
ساختمانی
•
ـهـچ در ـدـکنمی ـاییـراهنم ـدیرمالیـم ــنق در
کنیم گذاریسرمایه هاییطرح
.
31 31
32. مستغالت و امالک گذاریسرمایه در مطرح مباحث
•
مستغالت و امالک بازار تحلیل و تجزیه
•
ملک ارزشیابی
مستغالت و امالک اساسی وتحلیل تجزیه
•
سرمایه هزینۀ و مالی اهرم
•
سرمایه ترکیب تعیین
گذاریسرمایه در اهرم از استفاده
•
سازیمتنوع و هادارایی سبد مدرن نظریۀ
•
CAPM
ریسک گذاریقیمت و
هادارایی سبد نظریۀ
32 32
33. مستغال و امالک مالی تأمین در مطرح مباحث
ت
•
رهن اولیۀ بازار
•
رهن ثانویۀ بازار
مستغالت و امالک بازارهای
•
رهنی هایبانک
•
وام و اندازپس مؤسسات
•
دولت به وابسته رهنی نهادهای
مستغالت و امالک بخش در فعال مالی نهادهای
•
مستغالت در گذاریسرمایه هایصندوق
•
ساختمان و زمین هایصندوق
گذاریسرمایه هایصندوق
33 33
34. مستغال و امالک گذاریسرمایه و مالی تأمین در منتخب مباحث
ت
مستغالت و امالک توسعۀ هایطرح تحلیل و تجزیه
ایران در مستغالت و امالک وکارکسب
در شهری توسعۀ مالی تأمین مشکالت و شهر اقتصاد
ایران
مسکن مالی بحران
34 34
37. عمران و توسعه
ـ
هاویژگی
چندوجهی کاریوکسب
•
آخر تا اول از توسعه فرآیند کنترل
•
واقعی مستغالت و امالک تا کاغذ روی وطرح ایده از
•
هافعالیت از ایزنجیره کنندةهماهنگ
:
زمین خرید
و طراحی
ساخت برنامۀ
ساخت
(
و نوسازی
بازسازی
)
مناب تأمین
مالی
مجوزها اخذ
و اره ا
ارة ا
بلندمدت
مدیریت
برداریبهره
37 37
39. گرتوسعه و کارپیمان تفاوت
کارپیمان
•
کمتر ریسک
-
ک بازدة
متر
گرتوسعه
•
پریسک و کارآفرین
ذیر
39 39
41. مستغال و امالک عمران و توسعه در فعالیت هایحوزه
ت
تجاری
•
ـگ
ـفروش ،فروشـیخرده ـارک
ـپ ،لنگرگـاه و ـادر
ـبن ،اداری واحـد ،ـاری
ـتج پـارک
و اه
تج گذرهای ،انبار ،بازارچه ،خرید مرکز ،سنتر سیتی ،تجاری مرکز ،مغازه
،اری
...
صنعتی
•
و آوریفن پارک ،صنعتی پارک ،صنعتی مناطق ،صنعتی شهر
...
مسکونی
•
مجموعـ ،مسـکونی پـارک ،مسکونی شهرک ،شرکتی شهرهای ،شهری بلوک
هایه
هابلندمرتبـه ،ویالیـی هایمجموعـه ،آپارتمـانی هایمجموعـه ،قیمتارزان
(
آسـمان
هاخراش
)
و
...
41 41
42. مستغ و امالک عمران و توسعه در فعالیت هایحوزه
الت
آموزشی
•
هـگاهـدانش ،ـاتیـتحقیق ـایـهپارک ،ـیـآموزش ـردیسـپ
و ا
و علمی هایپارک ،آموزشی مؤسسات
...
شهرداری
•
دید شهرهای
(
شهری ریزیبرنامه
)
شـهرها ،شـهرها باغ ،
و هاپارکینگ ،هاگورستان ،نمونه هایشهرک و
...
غیره
•
،زمین سازیآماده ،شهری طراحی،ایمنطقه توسعۀ
و بندیمنطقه
....
42 42
43. توسعه تیم
•
رئیس
(
ر تـا یا مهندس
)
کارمنـ چنـد بـا
د؛
هاتخصص همۀ خرید
•
هتخصـص همۀ دارندة بزرگ هایشرکت
ا
هاتخصص عمدة یا
43 43
45. مست و امالک گریتوسعه حرفۀ به ورود مسیرهای
غالت
هایرشته
:
ساخت مهندسی
معماری
مالی و بانکداری
حقوق
مدیریت
...
45 45
46. مست و امالک گریتوسعه حرفۀ به ورود مسیرهای
غالت
،الکاوا،اواعمعمکام اتوزا کاسشناسامسش
بغالت
• Master of Real Estate Development
(MRED)
بغالت ،الکاوا،ام کاسشناسامسش
• Master of Science in Real
Estate(MSRE)
46 46
47. کالسی تکالیف
1
-
نســبت
«
ایســرمایه هــایدارایی
(
capital assets
)
و امــالک بخــ بــه مربــوب
مستغالت
»
است؟ چقدر یافتهتوسعه کشورهای داخلی ناخالص تولید به
کنید بررسی
.
2
-
مصرف بازار رابطۀ
(
usage market
)
دارایـی بـازار و
(
asset market
)
و امـالک
است؟ چگونه مستغالت
3
-
بازار سبد
(
market portfolio
)
مدل در
CAPM
شود؟می هاییدارایی چه شامل
س در بخ این ماغالب چرا چیست؟ سبد این در مستغالت و امالک بخ نق
بازار بد
؟ شودنمی لحاظ
4
-
مسـتغالت و امـالک بخـ در فعـال عـام سهامی هایشرکت بازار ارزش
(
public
equity
)
؟ اسـت چقدر ایران سرمایۀ بازار در
(
مقای صـنای سـایر بـازار ارزش بـا
سـه
شود
).
47 47
48. کالسی تکالیف
5
-
ـکـمل ـۀـپای ـرـب ـهـک ایـالی
ـم ـزارـاب
(
real property
)
ـهـمعامل ـالی
ـم ـایـبازاره در
کدامند؟ ،شوندمی
(
دهید توضیح کامل
)
6
-
دارایـی طبقـۀ عنوان به توانمی را مستغالت و امالک آیا
(
asset class
)
نظـر در
گرفت؟
(
کنید بیان را مخالف و موافق نظرات
.)
7
-
کنید بحم دارایی طبقۀ عنوان به اساسی کااهای مورد در
.
8
-
میـان همبسـتگی چنینهم و دارایی مختلف هایطبقه بازده و ریسک موازنۀ
را هـاآن
کنید؟ مقایسه تجربی و نظری مطالعات براساس
9
-
فاصله کامل رقابت بازار از مستغالت و امالک دارایی بازار دایلی چه به
گیرد؟می
10
-
و امـالک بـازار در فعـال تولیـدی نهـاد یـک و مـالی نهـاد یک در مالی مدیر نق
کنید مقایسه را مستغالت
.
11
-
د توضیح ،اندسکه یک روی دو مالی تأمین و گذاریسرمایه کهاین دربارة
هیـد
( .
بـا
مستغالت و امالک زمینۀپس
.)
48 48
49. کالسی تکالیف
12
-
ملـک در گذاریسرمایه حجم
(
real property
)
در
دوبـی
(
عنـوان بـه
فردمنحصربه و خاص مورد یک
)
کنید بررسی است؟ چقدر
.
13
-
بـرای مسـتغالت و امـالک بـازار هایشـاخص از یککـدام معمول طوربه
دربار شوند؟می افشا و محاسبه کالن اقتصاد وضعیت بر نظارت
هاشـاخص ة
دهید توضیح
.
14
-
ّیمک تسهیل هایسیاست
(
quantitative easing
)
رزرو فدرال اخیر
دارد؟ مستغالت و امالک بخ با ارتباطی چه
49 49