1 Aralık 2011 Kariyer.net Onuncu Kat Etkinliği Semineri

1. Kariyer.net / Onuncu Kat Semineri
1 Aralık 2011
Anel İş Merkezi
BÜYÜK ÖLÇEKLİ GAYRİMENKUL PROJELERİNDE
STRATEJİK PLANLAMA
Serdar SERDAROĞLU
Yönetici / Ortak

2. İÇERİK
2 Aralık 2011 2

3. PROJE YÖNETİM A.Ş.
• 200’den fazla Büyük Ölçekli Gayrimenkul
Projesi
• 8 milyon m2’den fazla İnşaat Alanı
• 7,5 milyar USD Toplam Yatırım Maliyeti
2 Aralık 2011 3

4. PROJE NEDİR?
• Başlangıcı ve bitişi olan geçici bir iştir.
• Tek ürün, hizmet ya da sonuç yaratır.
• Belirli bir amaçla yapılır.
• Kısıtlı kaynaklarla gerçekleştirilir.
• Birbiriyle ilişkili faaliyetlerden oluşur.
• Bir dizi içinde ele alınır.
2 Aralık 2011 4

5. PROGRAM NEDİR?
Bir organizasyonun ortak kaynaklarından yararlanarak
bir koordinasyon içinde yönetilen projeler grubuna
“Program” denir.
2 Aralık 2011 5

6. PROJE YÖNETİMİ NEDİR?
Proje faaliyetlerinde, proje paydaşlarının kapsam, zaman,
maliyet ve kalite konularında ihtiyaç ve beklentilerini
karşılayacak;
– Bilgi,
– Beceri,
– Araç,
– Tekniklerin,
uygulanmasıdır.
2 Aralık 2011 6

7. STRATEJİ NEDİR?
• Strateji kelime anlamıyla “sevketme, yöneltme, gönderme, götürme
ve gütme” demektir.
• Genel bir plan yapmak, kendi güçlerini
yerleştirerek gerektiğinde harekete
geçirmek demektir.
• “Strateji, farkı yaratmaktır. Aynı müşteriye,
rakiplere oranla çok daha farklı
yararlar sunabilmektir.
2 Aralık 2011 7

8. STRATEJİK PLANLAMA NEDİR?
• Sonuçların planlanmasıdır.
• Değişimin planlanmasıdır.
• Dinamik ve değişkendir.
• Gerçekçidir.
• Kaliteli yönetimin aracıdır.
• Katılımcıdır.
• Çok paydaşlıdır.
• Süreklidir.
• Uzun vadelidir.
2 Aralık 2011 8

9. GAYRİMENKUL SEKTÖRÜNDE PROJE YÖNETİMİ
Fonksiyonel Yönetim
Uygulama Yönetimi
Tasarım+Uygulama Yönetimi
Geliştirme+Tasarım+Uygulama Yönetimi
2 Aralık 2011 9

10. GELİŞTİRME SÜREÇLERİ
Stratejik Planlama Tasarım Finansman İnşaat Pazarlama İşletme
Stratejik Planlama
Tasarım - Mühendislik
Finansman Mühendisliği
İnşaat-Uygulama Yönetimi
Pazarlama Yönetimi
İşletme Yönetimi
Birinin eksikliği….
2 Aralık 2011 10

11. GELİŞTİRİCİ KİMDİR?
• Güçlü bir liderdir.
• En büyük riski alan kişidir.
• Her konuda biraz bilgi sahibidir.
• Ancak, özellikle tasarım, finansman ve pazarlama
konularında daha çok bilgi sahibi ve yaratıcıdır.
• Bir çok paydaşı yönetir.
• Yatırımın başlangıcından itibaren net hedefleri vardır.
• Sezgileri çok gelişmiştir.
2 Aralık 2011 11

12. GELİŞTİRİCİ KİMDİR?
• Hedef pazarı belirler.
• Yapım programını geliştirir.
• Gerekli onayları alır.
• Finansmanı sağlar.
– Yatırıma koyduğu sermaye az da olabilir, tüm yatırım
sermayesinden sorumlu da olabilir
• Geliştirilecek gayrimenkulün inşaatından, yönetiminden ve
satışından sorumludur.
2 Aralık 2011 12

13. GELİŞTİRİCİ KİMDİR?
• Projesine bir “Girişim Fikri” gibi bakan,
• Müşteri odaklı,
• Sadece teknisyen, mühendis ve yönetici gibi değil,
Girişimci bir Lider gibi davranan,
• Sürdürülebilir iş akışı sağlayan,
• Projesine ve İşletmesine “Marka Değeri” yaratan,
onu yücelten ve sürdüren…
“Herşey bir fareyle başladı.”
Walt Disney
2 Aralık 2011 13

14. GİRİŞİMCİ PERSPEKTİFİNİZ YOKSA?
Projeniz biter ve....
İşvereniniz başka Proje Yöneticisi
arayışına girer..
2 Aralık 2011 14

15. PROJE YÖNETİCİSİNİN KARİYER PLANI
• Teknisyen - Mühendis
• Yönetici Lider
• Girişimci Lider
2 Aralık 2011 15

16. MÜHENDİSİN DÜŞTÜĞÜ TUZAK
Mühendislik Eğitimi: Tek Yönlü Gelişim Tuzağı
• Projelerde Teknik Ayrıntıdan Kurtulup Global Bakma
Alışkanlığı,
• Pazarlama, Satış, Finansman vb. gibi Stratejik
Konularda Bilgi ve Yorum İhtiyacı
• Teknik Beceri ve Yeteneğin yanı sıra Yönetim ve
İletişim Becerilerinin Geliştirilmesi,
2 Aralık 2011 16

17. İLETİŞİM
• Yazıyla İletişim (%10)
• Ses tonuyla İletişim (% 35)
• Sözsüz İletişim (Vücut diliyle % 55)
2 Aralık 2011 17

18. İLETİŞİM
Çevrenizde böylelerini hatırlıyor musunuz?
• Yüz yüze konuşmak yerine oturduğu yerden E-Posta gönderenler,
• Herkesi sorumluluğa ortak edip kendini kurtarmak isteyenler,
• “Bakın ben ne kadar önemliyim” demek için CC yapanlar,
• İletişim manipülasyonları yapmak için BCC yapanlar,
2 Aralık 2011 18

19. İLETİŞİM
• Sadece “içerik-kelimeler” gönderilebiliyor..
• İletişim olanağı %10’u geçmiyor...
• “Nötr” bir iletişim aracı hiç değil: Alıcısı sonuçta bir insan, ve
ifadenin şekli ve harflerin kullanımı dahi çok önemli....
• İnsandan insana ilişkinin önemli olduğu durumlarda (feed-back,
anlaşmazlık, gerginlik) en azından sesli iletişim şart....
Yanlış anlaşılma, kendini tam ifade edememe riski çok yüksek…
2 Aralık 2011 19

20. PROJE YÖNETİM MODELLERİ
GELENEKSEL ÜRÜN ODAKLI PROJE YÖNETİMİ
ÇAĞDAŞ YAŞAM SÜRECİ ODAKLI PROJE YÖNETİMİ
2 Aralık 2011 20

21. GELENEKSEL ÜRÜN ODAKLI PROJE YÖNETİMİ
Ürün Geleneksel Takım Oyunu
Teslimi
-Kopuk, Bağımsız, Parçalı
-Farklı Hedefler
-Kar Maksimizasyonu
-Parçalı Risk&Ödül Paylaşımı
Y -Kazan-Kaybet İlişkisi
Durağan Konsept ve Kapsam Yönetimi Ü -Reaktif Davranış Türü
a
t r
Planlama Tasarım ı ü
Uygulama İşletme
r n
ı -Tek İş Paketi T
Finansman m -Statik Programlama e
s
K Biriken Değişim
P a z a r l a m a a l
r i
a m
r i
ı
PAZAR DİNAMİKLERİ ve
PAZAR BİLGİLERİ TEKNOLOJİK DEĞİŞİMLER
2 Aralık 2011 21

22. PROJENİN BAŞARISI!!!
Son 20 yılda, ABD Enerji Bakanlığı verileri:
– 80 projeden 31’i, $10 milyar harcadıktan sonra ve
tamamlanmadan önce durdurulmuş,
– % 50’si programının ve % 28’i bütçesinin gerisinde kalan sadece
15 proje tamamlanmış, 15 projeden 3’ü amaca dönük
kullanılmamış,
– Kalan 34 proje ise önemli maliyet artışları ve süre gecikmeleri ile
karşı karşıya kalmış.
Son 10 yılda, ABD Yazılım sektöründe:
– Projelerin % 30’u daha tamamlanmadan iptal edilmiş,
– Kalanın sadece % 15’i zamanında, bütçesine ve kapsamına uygun
olarak tamamlanmış.
Türkiye’de durum farklı değil:
Kalkınma Bakanlığı (DPT) göre:100 milyar USD tutarında Kamu
Projeleri Mezarlığı.
2 Aralık 2011 22

23. ÇAĞDAŞ YAŞAM SÜRECİ ODAKLI PROJE YÖNETİMİ
Hedefler/Stratejik Değerler Çağdaş Takım Oyunu
Yaşam Süreci Hedefleri
* Finansal * Mültidisipliner/Bütüncül
* Paydaş Tatmini * Esnek
* Teknik * DEĞER Maksimizasyonu
* Risk&Ödül Paylaşımı
Y * Kazan-Kazan İlişkisi
Dinamik Konsept ve Kapsam Yönetimi a * Proaktif Davranış Türü
t
Stratejik Planlama ı Tasarım Uygulama İşletme
r
ı
-Yönetilebilir İş Paketi
Finansman m -Dinamik Programlama Sürdürülebilir Değişim
K
P a z a r l a m a a
r
S ü r e k l i ve Y ü k s e k D e ğ i ş i m H ı z ı
a
r
ı
PAZAR DİNAMİKLERİ ve TEKNOLOJİK DEĞİŞİMLER
PAZAR BİLGİLERİ
2 Aralık 2011 23

24. ÇAĞDAŞ YAŞAM SÜRECİ (YALIN) PROJE YÖNETİMİ
2 Aralık 2011 24

25. ÇAĞDAŞ YAŞAM SÜRECİ (YALIN) PROJE YÖNETİMİ
2 Aralık 2011 25

26. ÇAĞDAŞ YAŞAM SÜRECİ (YALIN) PROJE YÖNETİMİ
2 Aralık 2011 26

27. MODELLER ARASI TAKIM OYUNU
Geleneksel Takım Oyunu Çağdaş Takım Oyunu
-Kopuk, Bağımsız, Parçalı -Mültidisipliner, Bütüncül
-Farklı Hedefler -Esnek
-Kar Maksimizasyonu -Değer Maksimizasyonu
-Parçalı Risk&Ödül Paylaşımı -Risk&Ödül Adil Paylaşımı
-Kazan-Kaybet İlişkisi -Kazan-Kazan İlişkisi
-Reaktif Davranış Türü -Proaktif Davranış Türü
Nadir Etkilenme ve Değişim Kararı Yoğun İletişim Gereksinimi
Sınırlı Sayıda Paydaş Çok Sayıda Paydaş
Düşük İletişim Gereksinimi Gerçek Zamanlı İletişim
Sık Etkilenme ve Değişim Kararı
Kontrollü Risk Sürekli Risk Analizi
2 Aralık 2011 27

28. TİCARİ BAŞARININ TEMELİ
PROJENİN TOPLAM TİCARİ BAŞARISINA ETKİ
TOPLAM MALİYETİN AŞAMALARA GÖRE DAĞILIMI
2 Aralık 2011 Kaynak: The CCI/The Client Construction Network 28

29. STRATEJİK PLANLAMA METODOLOJİSİ
Oraya Nasıl Gideceğiz?
Nerede?
İş Planı Stratejik Plan
• İç Çevre
Nasıl? • Dış Çevre
• Paydaş Katılımı
Bugün? Gelecekte Nerede Olacağız ?
NEREYE GİDECEĞİNİ BİLMİYORSAN HANGİ YOLDAN GİTTİĞİNİN ÖNEMİ YOK
2 Aralık 2011 29

30. GAYRİMENKUL GELİŞTİRME PROJELERİNDE
STRATEJİK YAKLAŞIM
STRATEJİK YAKLAŞIM
STRATEJİK YAKLAŞIM
GAYRİMENKUL PROJELERİ
RİSK REKABET ÖLÇEK MALİYET BENZERSİZ
2 Aralık 2011 30

31. STRATEJİK PLANLAMA ADIMLARI
Fiziki Çevre Etütleri
Demografik Yapı Analizleri ve
Sosyo Ekonomik Yapı
Finansal
Analizler
Stratejik
Planlama
Sektör ve Talep
Araştırmaları
İnşaat Maliyet
Tahminleri
Planlama ve Proje
Pazarlama Politikaları ve
Miksi Geliştirme
Gelir Analizleri
05 ...... 2008 31

32. GAYRİMENKULDE STRATEJİK
PLANLAMANIN ADIMLARI
PROJE FİKRİ
FİZİKİ ÇEVRE SEKTÖR VE TALEP DEMOGRAFİK VE
ETÜTLERİ ARAŞTIRMALARI SOSYO-EKONOMİK
YAPI ANALİZİ Mevcut Durum
PROJE MİKSİ
GELİŞTİRME
PAZARLAMA ÖN MALİYET
STRATEJİLERİ ANALİZİ VE SÜRE Hedefe Giden Yol
PLANI
FİZİBİLİTE ETÜDÜ
Hedefe uygun
PROJE YAPIM
KARARI
2 Aralık 2011 32

33. MEVCUT DURUM ANALİZİ (İÇ ÇEVRE)
FİZİKİ ÇEVRE ETÜDLERİ
• Proje Alanının Konumu
• Ulaşım Analizleri
• Mülkiyet Analizi
• Topografik ve Jeolojik Etütler
• Tapu Bilgileri Etüdü
• Yakın Çevre Mekansal ve Fonksiyonel Analiz
• Arazi Kullanımı
• Planlama Yaklaşımları (Çevre Düzeni, Nazım ve Uygulama İmar Planları)
• Alt Yapı Etütleri
• Yasal Sınırlamalar
2 Aralık 2011 33

34. COGRAFİ BİLGİ SİSTEMİ
http://www.projeyonetim.com/TR/pyday5.asp
http://www.slideshare.net/SerdarSerdarolu
2 Aralık 2011 34

35. MEVCUT DURUM ANALİZİ (DIŞ ÇEVRE)
SEKTÖR VE TALEP ARAŞTIRMALARI
• Benzer ve Rakip Projelerin İncelenmesi
Proje Miksi, Hedef Kitle
İnşaat Alanı/Kiralanabilir Alan
Doluluk Oranı, Kira/Satış Fiyatları
Satış/kiralama hızları
Pazara giriş tarihi
Talebin Belirlenmesi
• Planlanan Projeler
• Karşılaştırmalı Analizler
2 Aralık 2011 35

36. MEVCUT DURUM ANALİZİ (DIŞ ÇEVRE)
DEMOGRAFİK YAPI ANALİZİ
• Nüfus Bilgileri
• Nüfus Artış Hızları
• Nüfus Projeksiyonları
• Yaş Grupları
• Eğitim Düzeyi
• Çalışan Nüfus
• Hane Halkı
• Turizm istatistikleri (gerektiğinde)
SOSYO-EKONOMİK YAPI
• Araba Sahipliliği
• GSMH/İl/Kişi
• Kültürel Göstergeler
• Tüketim Gruplarına Göre Harcamalar
• Temel Ekonomik Göstergeler
2 Aralık 2011 36

37. MEVCUT DURUM ANALİZİ
• Rekabet Analizi
• SWOT Analizi
• Hedef Kitle
• Talep Tahminleri
• Ana Fonksiyon Öneriler (En İyi En Verimli Kullanım)
2 Aralık 2011 37

38. SWOT ANALİZİ
2 Aralık 2011 38

39. SWOT ANALİZİ
2 Aralık 2011 39

40. HEDEFE GİDEN YOL
PLANLAMA / PROJE MİKSİ GELİŞTİRME
• Konsept Önerisi Geliştirme / Geliştirilmiş Konsepti Değerlendirme
• Arazi Kullanım Programı
• Genel Proje Miksi
• Ana Fonksiyonların Planlaması (Konum, m2 vb.)
• Destek Fonksiyonların Planlaması
• Detay Proje Miksi
• Mimari İhtiyaç Programı
• Proje Geliştirme Etapları
• Geçmiş Deneyimler
• Pazar Bilgileri
• Arsa Olanakları
• Yasal Sınırlamalar
2 Aralık 2011 40

41. HEDEFE GİDEN YOL
PAZARLAMA POLİTİKALARI VE GELİR ANALİZLERİ
• Fiyat Analizi
• Satış/Kira/İşletme Alternatiflerinin İncelenmesi
• m2 Kira/ Satış Fiyat Önerileri ve Ödeme Koşulları
• Prim Artışları
• Pazarlama Süresi ve Satış Hızları
• Pazarlama Politikaları
2 Aralık 2011 41

42. PAZARLAMANIN DOĞRULARI
Pazarlama 7P’den oluşur;
• Product (Ürün)
• Place (Yer)
• Price (Fiyat)
• Promotion (Tanıtım)
• Personnel (Eleman)
• Phsical Facilities (Fiziki Şartlar)
• Process Management (Süreç Yönetimi)
http://www.projeyonetim.com/TR/pyday11.asp
2 Aralık 2011 42

43. HEDEFE GİDEN YOL
ÖN MALİYET ANALİZİ VE SÜRE PLANI
• Yapım Teknolojisi Önerileri
• Zamanlama ve Etaplama
• Süre Bağımlı İnşaat Maliyet Tahminleri
• Tasarım ve Proje Yönetim Giderleri
• Harç, Onay vb. Giderler
• Beklenmeyen Giderler
• Uygulama Modeli Varsayımları
• Maliyet Tahminleri
2 Aralık 2011 43

44. HEDEF İLE UYUM
FİNANSAL ANALİZLER VE FİZİBİLİTE ETÜDÜ
• Yatırım Maliyetleri
• Gelir Analizleri
• Finansal Yapılandırma ve varsayımlar
• İlk Proje Finansmanı
• Özkaynak, Borç, Kaynak ve Fonların Kullanımı
• Dönemlere Göre Nakit Akış Analizi
• Kar ve Zarar Durumu Analizi
• Projenin Vergi Öncesi Finansal Durumu
• Vergi Öncesi Karlılık Durumu
• Karlılık Endeksleri : IRR, NPV, PI
• Hassasiyet Analizleri
• Yapım Gerçekleşme Modelleri
2 Aralık 2011 44

45. SONUÇ
Doğru Fikir- Doğru Hedef Kitle - Doğru Proje
Başarılı Proje
Başarılı Portföy
Uygun Finansman
Kontrollü Maliyet Başarılı Geliştirici
2 Aralık 2011 45

46. TEŞEKKÜRLER
s.serdaroglu@projeyonetim.com
www.projeyonetim.com
2 Aralık 2011 46