APARTMENT | No.4 - Xác định vị trí dự án (Phần 2) Biên tập bởi IIRR & PMC ---- Trong số thứ 4 của tạp chí Apartment, đội ngũ biên tập tiếp tục đem đến cho quý độc giả hướng dẫn về thiết kế và hình thể dự án căn hộ ở quy mô công trình. Trong đó, nội dung bao gồm sự riêng tư về tầm nhìn; lối đi cho người đi bộ; lối vào cho xe cộ; bãi đỗ xe. Các yếu tố thiết kế khu dân cư và tòa nhà làm tăng sự riêng tư không ảnh hưởng đến việc sử dụng năng lượng mặt trời và không khí, cân bằng tầm nhìn và cảnh quan từ các phòng có thể ở được và không gian mở riêng tư. Mức độ riêng tư cũng được đánh giá bởi những kỳ vọng của cư dân về quyền riêng tư và khả năng kiểm soát sự riêng tư của họ với vật dụng che chắn.

1. Chuyên đề: Xác định vị trí dự án (Phần 2)
Apartment
Lưu hành nội bộ
4
BÃI ĐỖ XE
LỐI ĐI
CHO NGƯỜI ĐI BỘ
LỐI VÀO CHO XE CỘ
SỰ RIÊNG TƯ
VỀ TẦM NHÌN
•
•
•

2. Quý độc giả thân mến!
Trưởng ban biên tập
Trong số thứ 4 của tạp chí Apartment, đội ngũ biên tập tiếp tục đem đến
cho quý độc giả hướng dẫn về thiết kế và hình thể dự án căn hộ ở quy mô
công trình. Trong đó, nội dung bao gồm sự riêng tư về tầm nhìn; lối đi cho
người đi bộ; lối vào cho xe cộ; bãi đỗ xe.
Các yếu tố thiết kế khu dân cư và tòa nhà làm tăng sự riêng tư không ảnh
hưởng đến việc sử dụng năng lượng mặt trời và không khí, cân bằng tầm
nhìn và cảnh quan từ các phòng có thể ở được và không gian mở riêng tư.
Mức độ riêng tư cũng được đánh giá bởi những kỳ vọng của cư dân về quyền
riêng tư và khả năng kiểm soát sự riêng tư của họ với vật dụng che chắn.
Đội ngũ biên tập mong rằng sẽ nhận được những ý kiến đóng góp chân
thành đến từ quý độc giả.
Việc thiết kế căn hộ chung cư góp phần tạo ra
các khu dân cư an toàn, văn minh và đáng sống.
Bằng cách mô tả các yếu tố vật lý của địa
phương và các điều kiện ảnh hưởng đến công
trình, các cơ hội và hạn chế cho dự án căn hộ
trong tương lai có thể được xác định và giải
quyết trong thiết kế.

3. Nguyễn Hồng Minh
Trưởng ban biên tập
Hội đồng biên tập
Hoàng Minh Nguyễn
Nguyễn Hoàng Thanh
Nguyễn Quang Huy
Lưu Hồng Hải
Nguyễn Danh Hải
Trương Minh Thắng
Nguyễn Cảnh Toàn
Lê Tiến Trung
Nguyễn Văn Thiệp
Biên tập
Nguyễn Trần Duy
Lê Thanh Hiếu
Đỗ Thị Hằng
Nguyễn Ngọc Hà
Thiết kế
Đồng Văn Hồng
Phạm Văn Hoàng
Nguyễn Hữu Duy
Nguyễn Tuấn Khôi
Cam Văn Chương
Đỗ Trung Hiếu
Nguyễn Quốc Cương
Cao Tiến Trung
Website
www.iirr.vn
facebook.com/iirr.vn
Đỗ Ngọc Linh

4. 06
15
18
21
LỐI VÀO
BÃI ĐỖ XE
CHO XE CỘ
Lối đi bộ được thiết kế tốt mang
đến môi trường đi lại chất lượng
cao, hợp lí, an toàn và dễ chịu
dọc theo đường phố, phía trong
dự án và các căn hộ riêng biệt.
Trong dự án có mật độ dân số
cao, nó cũng góp phần vào việc
tăng mức độ tiện nghi chung của
tổng thế dự án.
Vị trí, loại đường và thiết kế của
các lối đi cho xe cộ có tác động
đáng kể đến cảnh quan đường
phố, bố cục khu dân cư và thiết
kế mặt tiền tòa nhà. Giảm thiểu số chỗ đỗ xe giúp
làm giảm sự phụ thuộc vào xe
hơi và khuyến khích đi bộ, đi xe
đạp và sử dụng dịch vụ giao
thông công cộng.
SỰ RIÊNG TƯ
LỐI ĐI
CHO NGƯỜI ĐI BỘ
VỀ TẦM NHÌN

6. Sự riêng tư cho phép cư dân trong một khu
dự án căn hộ và các tòa nhà cạnh nhau, sử
dụng không gian riêng tư của họ mà không
bị chú ý. Nó cân bằng giữa nhu cầu về cảnh
quan và tầm nhìn với nhu cầu về sự riêng tư.
Trong dự án có mật độ dân số cao, nó cũng
góp phần vào việc tăng mức độ tiện nghi
chung của tổng thế dự án.
Sự riêng tư về tầm nhìn cân bằng giữa
những giải pháp thiết kế cụ thể cho từng
vị trí và bối cảnh với cảnh quan, tầm nhìn,
thông gió và năng lượng mặt trời. Bối
cảnh lân cận, đặc điểm khu đất, địa hình,
quy mô dự án và cách bố trí căn hộ đều
cần được xem xét.
6
SỰ
RIÊNG TƯ
VỀ
TẦM NHÌN
Sự riêng tư về tầm nhìn là yếu tố quan trọng để tạo
nên sự tiện nghi của cư dân. Vị trí của tòa nhà cần
đảm bảo khoảng cách đều nhau giữa những căn hộ.

7. Khoảng cách đảm bảo riêng
tư ở phía trước ban công
hoặc cửa sổ không thể được
sử dụng bởi ban công hoặc
cửa sổ khác. Điều này không
áp dụng cho các cửa sổ cạnh
nhau trong cùng một mặt
của tòa nhà.
7
Bất kỳ khu dân cư nào cũng có
một loạt các điều kiện riêng tư
về tầm nhìn.

8. Tòa nhà mới cạnh nhau với các tòa nhà hiện hữu
nên có khoảng cách tiêu chuẩn đến ranh giới
theo tiêu chuẩn thiết kế.
Khoảng cách giữa các
tòa nhà được phân
chia đều nhau với các
tòa nhà lân cận,
nhằm đáp ứng tiêu
chuẩn riêng tư về
nhìn bên trong và bên
ngoài tòa nhà.
8

9. TIÊU
CHUẨN
THIẾT
KẾ
Độ cao tòa nhà
Phòng và
ban công
ở được
Phòng
không
thể ở
khoảng 12m (4 tầng) 6m 3m
khoảng 25m (5-8 tầng) 9m 4.5m
hơn 25m (9+ tầng) 12m 6m
Lưu ý:
Khoảng cách giữa các tòa nhà
trên cùng một khu đất nên
cộng dồn các khoảng cách giữa
các tòa nhà cần có tùy thuộc
vào loại phòng
Hành lang lưu thông nên được
coi là không gian có thể ở được
khi đo khoảng cách riêng tư
giữa các công trình lân cận
Khoảng cách giữa cửa sổ và ban công cần đảm bảo sự riêng tư
về tầm nhìn. Khoảng cách tối thiểu cần thiết từ các tòa nhà
đến đường biên ở bên và phía sau như sau:
9

10. HƯỚNG DẪN
THIẾT KẾ
Đối với các tòa nhà dân cư bên
cạnh các tòa nhà thương mại, nên
đo khoảng cách phân tách như sau:
• Với khu văn phòng và bán lẻ và
hành lang thương mại nên dùng
khoảng cách đo phòng ở được
• Khu dịch vụ và khu trồng cây
dùng cách đo phòng không ở
được
8th
9m 9m
6m 9m
6m 6m
7th
6th
5th
4th
3rd
2nd
1st
Nên áp dụng phương án khoảng lùi đối
với các công trình xây dựng có chiều
cao tăng lên để gia tăng khoảng cách
giữa các tòa nhà. Các chú ý khoảng lùi
sau để tránh tạo nên kiến trúc hình tháp
"ziggurat".
Trong cùng một khu vực, khoảng cách tối thiểu phải được chia sẻ đều giữa các
tòa nhà. Tại các vị trí dốc, khoảng cách tiêu chuẩn cần đảm bảo sự riêng tư
về tầm nhìn cho các căn hộ ở các tầng khác nhau.
10

11. • Trên các khu đất dốc, các căn hộ ở
Các tòa nhà chung cư nên tăng
cách thêm các
cầu đặt ra trong tiêu thiết kế 1)
khi ở cạnh với một khu vực khác có
mật độ dân cư thấp hơn để có sự
đổi về mô và tăng
tránh các góc nhìn trực tiếp đến
cửa sổ và ban công ở các góc.
cần có cách giữa các
bức tường trống.
án mới nên được đặt và
hướng để tối đa hóa sự riêng tư về
tầm nhìn giữa các tòa nhà trong khu
đất và các tòa nhà lân cận. Biện pháp
11

12. 6m
6m
45˚
45˚
6m
boundary
futurebuilt
form
6m
45˚45˚
6m
45˚
6m
45˚ 3m
45˚
boundary
<6m 6m
45˚45˚
3m
45˚
TẦM NHÌN RIÊNG
Điều kiện trong
một dự án
Điều kiện về chỉ giới
đường đỏ
Điều kiện về tường
trống
Đến phòng để ở
Đến phòng không để ở
Phòng để ở với phòng
không để ở
Phòng để ở với phòng
để ở
Phòng để ở với phòng
để ở
Sơ đồ thể hiện những điều kiện mặt giao riêng tư khác nhau
Phòng để ở với công
trình trong tương lai
Cửa sổ không có chức năng để ở, liền kề
với ban công được sử dụng ở phía cuối mặt
toà nhà và giữa các toà nhà như những bức
tường vững chắc dành cho không gian
riêng tư. Ban công vững chắc ở tầng thấp
sẽ tránh sự ồn ào của đường phố.
Thiết kế hàng rào và ban công
giúp tạo nên sự riêng tư cho căn
hộ khi nhìn từ các khu vực công
cộng hoặc các tòa nhà lân cận.
12

13. Các yếu tố thiết kế khu dân cư và
tòa nhà làm tăng sự riêng tư không
ảnh hưởng đến việc sử dụng năng
lượng mặt trời và không khí, cân
bằng tầm nhìn và cảnh quan từ các
phòng có thể ở được và không
gian mở riêng tư.
Sự riêng tư của căn hộ có thể được
cải thiện bằng cách đặt các lõi lưu
thông ở các góc bên trong của tòa
nhà
Hàng rào của căn hộ
tầng trệt không nên kín
để giám sát không gian
mở công cộng và khu
vực công cộng
Hướng dẫn thiết kế
Không gian mở chung, khu vực sử dụng
chung và lối đi nên được tách biệt với
không gian mở riêng và cửa sổ của căn
hộ, đặc biệt là cửa sổ phòng có thể ở
được. Biện pháp thiết kế bao gồm:
Dùng khoảng lùi xây dựng
Dùng lan can đặc hay một phần đặc
ở ban công tại các tầng thấp
Dùng hàng rào, cây, cảnh quan để ngăn
cách
Dùng cách thiết bị che chắn
Dùng cửa sổ hóng mát hoặc cửa sổ
Xây căn hộ / không gian mở riêng tư
cao hơn khu vực công cộng hoặc
không gian mở chung
Gắn chậu cây vào tường và lan can
để tăng sự tách biệt thị giác
Lắp giàn mái che hoặc thiết bị che
mát để hạn chế nhìn ra căn hộ thấp
hơn hoặc không gian mở riêng tư
mở lật để tạo sự riêng tư theo một
hướng và tầm nhìn theo hướng khác
Trên các khu đất bị hạn chế khiến
cho việc khó lựa chọn mặt bằng, nên
sử dụng cửa chớp điều chỉnh được
hay những tấm bình phong cho các
cửa sổ và ban công. Sử dụng cửa
chớp điều chỉnh được hay những
tấm bình phong cho các cửa sổ và
ban công
13

14. 3m3m
Mặt bằng và các tính năng thiết kế
của tòa nhà như cửa chớp có thể góp
phần tăng sự riêng tư giữa các căn hộ.
Phòng ngủ, phòng khách và các phòng
để ở khác nên được tách biệt khỏi hành
lang và không gian lưu thông mở khác
bởi các khu dịch vụ trong căn hộ (như
bếp, phòng thay đồ, nhà kho…).
Ban công và sân thượng riêng nên được
đặt ở phía trước phòng khách để tăng
sự riêng tư bên trong.
Cửa sổ nên đặt so le với cửa sổ khác của
các tòa nhà cạnh nhau.
Lô gia và (hoặc) các vách ngăn dọc nên
được sử dụng giữa các ban công cạnh
nhau.
14

15. Các lối vào tòa
nhà đạt được kết
quả khi nó có thể
xác định rõ không
gian chung và dễ
nhận thấy và làm
năng động đường
phố.
Các lối vào của tòa nhà tạo nên kết nối với không gian công cộng và lối tiếp cận của
một hoặc nhiều tòa nhà. Thiết kế của lối vào và sự kết hợp của chúng với thiết kế tòa
nhà và cảnh quan góp phần tạo nên bản sắc của tòa nhà và đặc tính của cảnh quan
đường phố.
Các lối vào của tòa nhà có thể dẫn đến một lối đi chung hoặc trực tiếp dẫn vào không
gian riêng tư của một căn hộ.
Lối đi bộ được thiết kế tốt
mang đến lại môi trường đi
lại chất lượng cao, hợp lí, an
toàn và dễ chịu dọc theo
đường phố, ở trong dự án
và các căn hộ riêng biệt.
Lối đi và lối vào cho người
đi bộ cần được ưu tiên hơn
lối đi cho xe cộ.
15
LỐI ĐI
CHO NGƯỜI ĐI BỘ

16. MỤC TIÊU - I
Lối vào tòa nhà và lối đi bộ kết nối và
dẫn đến các khu công cộng
HƯỚNG DẪN THIẾT KẾ
Nên cung cấp các lối vào (bao gồm lối
vào chung của tòa nhà và lối vào riêng
ở tầng trệt) để tăng tính hoạt động của
con phố.
Vị trí của các lối vào liên quan đến kiểu
hình đường phố, phân khu và mạng lưới
lối đi bộ hiện hữu.
Các lối vào tòa nhà phải được xác định
rõ ràng và các lối vào chung phải được
phân biệt rõ ràng với các lối vào riêng.
Ở những nơi mặt tiền trên phố bị hạn
chế và có nhiều tòa nhà trên cùng khu
đất, con phố chính cần có bảng chỉ dẫn
và lối đi đến các lối phụ của tòa nhà trên
các con phố chính.
MỤC TIÊU - II
Cửa, lối và đường ra vào cần dễ truy cập và
nhận biết.
HƯỚNG DẪN THIẾT KẾ
Khu vực ra vào của tòa nhà bao gồm sảnh
thang máy, cầu thang và hành lang phải
được nhìn thấy rõ từ khu vực công cộng và
không gian sinh hoạt chung.
Thiết kế của tầng trệt và bãi đỗ xe ngầm
phải tối thiểu hóa sự thay đổi cao độ dọc
theo lối và cổng vào.
Các bậc thang và dốc lên xuống nên được
tích hợp vào thiết kế tổng thể của tòa nhà
và cảnh quan.
Đối với các dự án lớn, cần cung cấp bản đồ
chỉ đường hỗ trợ khách và người dân.
Đối với dự án lớn, cần có hệ thống ra vào
và liên lạc điện tử để quản lý việc ra vào.
16

17. MỤC TIÊU - III
Những khu đất lớn mang lại những
lối đi bộ kết nối với khu phố và các
điểm đến
HƯỚNG DẪN THIẾT KẾ
Những lối đi bộ xuyên qua những
công trình trên khắp khu đất trực tiếp
kết nối với không gian mở, những con
phố chính, trung tâm và hệ thống
giao thông công cộng.
Những lối đi bộ nên kết nối trực tiếp,
có tầm nhìn tốt, nhìn thấy được từ các
phòng để ở hay những không gian
mở riêng của các căn hộ, đủ ánh sáng
và có các hoạt động tích cực tại nơi
thích hợp.
17

18. WHY
CHOOSE US?
Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipisicing elit, sed
do eiusmod tempor incididunt ut labore et dolore magna
aliqua.
Ut enim ad minim veniam, quis nostrud exercitation ullamco
laboris nisi ut aliquip ex ea commodo consequat. Duis aute
irure dolor in reprehenderit in voluptate velit esse cillum dolore
eu fugiat nulla pariatur. Excepteur sint occaecat cupidatat non
proident, sunt in culpa qui deserunt mollit anim id est
laborum.
OUR
SERVICES
Ut enim ad minim veniam, quis nostrud exercitation ullamco
laboris nisi ut aliquip ex ea commodo consequat. Duis aute
irure dolor in reprehenderit in voluptate velit esse cillum dolore
eu fugiat nulla pariatur. Excepteur sint occaecat cupidatat non
proident, sunt in culpa qui deserunt mollit anim id est
laborum.
Duis aute irure dolor in reprehenderit in voluptate velit
esse cillum dolore eu fugiat nulla pariatur.
Duis aute irure dolor in reprehenderit in voluptate velit
esse cillum dolore eu fugiat nulla pariatur.
Duis aute irure dolor in reprehenderit in voluptate velit
esse cillum dolore eu fugiat nulla pariatur.
Business
Service Title
Business
Service Title
BEST
SERVICE
Vị trí, loại đường và thiết kế của các lối đi
cho xe cộ có tác động đáng kể đến cảnh
quan đường phố, bố cục khu dân cư và
thiết kế mặt tiền tòa nhà. Điều quan trọng
là lối đi cho xe cộ được tích hợp trong bản
vẽ quy hoạch khu đất từ giai đoạn đầu để
cân bằng mọi xung đột tiềm ẩn với mô
hình giao thông, yếu tố cảnh quan đường
phố và lối đi an toàn cho người đi bộ.
LỐI VÀO CHO XE CỘ
18

19. MỤC TIÊU
HƯỚNG DẪN THIẾT KẾ
Các lối giao thông cho xe cộ được
thiết kế và đặt ở vị trí nhằm có được
sự an toàn, giảm thiểu xung đột giữa
người đi bộ và xe cộ và tạo ra cảnh
quan đường phố đẹp
Lối vào bãi đỗ xe nên được tích hợp
với mặt tiền tổng thể của tòa nhà. Giải
pháp thiết kế có thể bao gồm:
Dùng các vật liệu và màu sắc làm
giảm thiểu việc bị nhìn thấy từ đường
phố.
Các loại cửa an ninh hoặc cổng tại
các lối mà giảm thiểu khoảng trống ở
mặt tiền.
Những nơi ko có cửa, nội thất có thể
được nhìn thấy từ ngoài, phản ánh
thiết kế mặt tiền, và khu hạ tầng kĩ
thuật của tòa nhà, đường ống và ống
dẫn được làm khuất.
Lối vào bãi đỗ xe nên được đặt phía sau
lộ giới của tòa nhà.
Các lối vào của xe cộ nên được đặt ở
điểm thấp nhất của tòa nhà để giảm
thiểu độ dài đường dốc, việc san lấp và
tác động đến hình dáng và mặt bằng
tòa nhà.
Lối vào và lối đi của bãi đậu xe nên
được đặt trên các lối và làn đường phụ
nếu có thể.
Cần tránh có các khu vực dừng xe mà
làm tăng chiều rộng của đường đi lại
của xe cộ và lấn vào khoảng lùi tòa
nhà.
Vị trí lối vào nên tránh ánh sáng đèn
pha từ các phương tiện chiếu vào
phòng để ở.
Nên có một khoảng cách giữa các lối
vào của xe cộ và các ngã đường giao.
19

20. Chiều rộng và số lượng lối đi của xe cộ
nên được giới hạn ở mức tối thiểu
Tác động về thị giác do đường lưu thông
xe cộ quá dài nên được giảm thiểu thông
qua việc thay đổi phương hướng đường
và trồng hàng rào cây xanh.
Cần tránh việc các phương tiện lớn vào-
hoặc quay đầu trong khu đất dự án
Che chắn các khu thu gom rác, khu
vực tháo dỡ hàng hóa và khu hạ tầng kĩ
thuật.
Các biển chỉ dẫn nên được đặt tại ngã tư
cho người đi bộ và xe cộ nhìn thấy
Các thiết bị giảm thiểu tốc độ như các
gờ giảm tốc hay việc thay đổi vật liệu lát
đường nên được sử dụng tại các vị trí
thích hợp.
Lối đi cho người đi bộ và xe cộ nên được
tách ra và phân biệt. Giải pháp thiết kế
có thể bao gồm:
Thay đổi về vật liệu trên bề mặt
Thay đổi về cao độ
Việc sử dụng cảnh quan để phân
cách
20

21. BÃI ĐỖ XE
Việc tích hợp bãi đỗ xe ô tô trong các
tòa nhà chung cư có tác động đáng kể
đến bản vẽ quy hoạch khu đất, cảnh
quan và thiết kế tòa nhà. Bãi đậu xe có
thể được đặt dưới lòng đất, trên mặt
đất trong tòa nhà hoặc ở tầng trệt.
Vị trí, hình thức và cách tổ chức của bãi
đỗ xe thường là sự cân bằng giữa tính
khả thi của dự án, các hạn chế của khu
đất, bối cảnh địa phương, các loại căn
hộ và các quy định về việc đỗ xe. Các
khu đất trồng cây, việc quản lý nước
mưa và bảo tồn cây xanh cũng có thể
ảnh hưởng đến kích thước và hình
dạng của bãi đỗ xe.
Khu dân cư này có không gian
mở xanh phía trên bãi đỗ xe.
Mặt đất hướng ra đường được
bao bọc bởi các khu bán lẻ và
thương mại.
21

22. Số chỗ đỗ xe nên được xác định dựa
theo những hạ tầng sẵn có, tần suất
và sự thuận tiện của các phương tiện
giao thông công cộng hoặc cự ly đến
trung tâm trong khu vực. Giảm thiểu
số chỗ đỗ xe giúp làm giảm sự phụ
thuộc vào xe hơi và khuyến khích đi
bộ, đi xe đạp và sử dụng dịch vụ giao
thông công cộng.
Cung cấp chỗ đậu xe cho các hình
thức đi lại thay thế như đi chung xe
hơi, xe máy và xe đạp cũng nên được
xem xét. Trường hợp có ít chỗ đậu xe
hơi, cơ quan nhà nước không nên
cung cấp giấy phép đậu xe trên đường
phố cho cư dân.
22

23. TIÊU CHUẨN THIẾT KẾ
Bãi đậu xe hơi được cung cấp dựa trên
độ tiếp cận với giao thông công cộng ở
các trung tâm ở mỗi khu vực.
MỤC TIÊU 1
Đối với những dự án ở những địa điểm
sau:
Trên các khu đất trong bán kính 800
mét từ ga hoặc trạm dừng đường sắt
trong Khu vực đô thị .
Trên vùng được quy hoạch hoặc ở các
địa điểm trong bán kính 400 mét từ
vùng được quy hoạch, Khu trung tâm
thương mại, khu hỗn hợp hoặc khu
tương đương tại một trung tâm khu
vực được chỉ định.
Số chỗ để xe tối thiểu cho người dân
và du khách được nêu trong "Hướng
dẫn giao thông tại dự án" (Guide to
Traffic Generating Developments),
hoặc theo Quy định của UBND tại địa
phương, tùy theo mức nào ít hơn.
Bãi đỗ xe cần cho một dự án không
được đặt trên phố.
HƯỚNG DẪN THIẾT KẾ
Khi một chương trình dùng
chung xe hơi hoạt động tại địa
phương, cung cấp chỗ đỗ xe
dùng chung trong khu dự án.
Không gian chia sẻ xe nên được
đặt trên mặt đất.
Trường hợp có ít chỗ đậu xe bên
trong dự án không nên cung
cấp giấy phép đậu xe trên
đường phố cho cư dân.
23

24. MỤC TIÊU 2
Bãi đậu xe và cơ sở hạ
tầng cho các phương tiện
giao thông khác.
HƯỚNG DẪN THIẾT KẾ
Bãi để xe đạp có mái che cần dễ tiếp
cận từ cả khu vực công cộng và không
gian chung.
Nên có trạm sạc ở vị trí thuận tiện cho
xe điện.
Khu vực để xe máy và xe ga phải đặt ở
vị trí thuận tiện và có đủ chỗ để.
24

25. Cửa cuốn khe thoáng cho phép
thông gió tự nhiên và cải thiện an
ninh của khu vực đỗ xe bằng cách
cho phép giám sát thụ động.
Bãi đỗ xe đạp cho cư dân đảm bảo
an toàn và dễ dàng ra vào từ các
khu vực sinh hoạt chung.
Thông gió tự nhiên của bãi đậu xe
ngầm được tích hợp vào thiết kế
cảnh quan của khu dân cư này.
25

26. Có thể đi vào bãi rửa xe mà không
cần đi qua chỗ đậu xe.
Khoang rửa xe được tích hợp vào
tầng hầm để xe của một tòa nhà
chung cư.
Mặt bằng bãi để xe và lối dốc
xuống được thiết kế hiệu quả.
26

27. Bãi xe được và
ý, õ àng
x ong b xe
MỤC TIÊU 3
HƯỚNG DẪN THIẾT KẾ
1 2
tầng trong bãi đỗ xe, bao
các thu gom rác,
đường và cột mốc ràng, kho bãi và
khu vực rửa xe có thể tiếp cận mà
không cần đi qua bãi đỗ xe.
chiếu sáng đầy đủ.
Sảnh thang máy hay cầu thang nên
biết.
Với bãi đỗ xe lớn, cần xác định lối
đi an toàn cho người đi bộ, các khu
vực lưu thông cần có ánh sáng, màu
ràng.
27
Các khu vực lưu thông chung nên có

28. MỤC TIÊU 4
HƯỚNG DẪN THIẾT KẾ
Tác động trực quan và tác động môi
trường của bãi đậu xe ngầm được
giảm thiểu.
2
Với các khu đất dốc, phần hầm để xe
có thể không hoàn toàn ở dưới mặt
đất, phần ở trên mặt đất này không
nên cao quá 1 mét so với mặt đất. Giải
pháp thiết kế có thể sử dụng trong
trường hợp này là sàn đỗ xe phân
tầng.
Song cửa thông gió hoặc thiết bị che
chắn cho các khoảng hở của bãi đậu
xe nên có trong thiết kế mặt tiền và
cảnh quan.
28
Độ sâu của hầm nên được giảm thiểu
thông qua việc thiết kế mặt bằng và
dốc xuống hầm gửi xe một cách hiệu
quả.
Mặt bằng bãi để xe phải được sắp xếp
hợp lý, sử dụng các đường phân lốt để
xe một cách lôgic, hiệu quả như là 2
dãy lốt xe sát nhau.
Bãi đỗ xe ở tầng hầm thứ nhất và thứ
hai nên được thông gió tự nhiên.
“Các bãi đỗ xe nằm trên mặt đất được
che chắn một phần hoặc toàn phần
khỏi tầm nhìn từ bên ngoài.”

29. Cần giảm thiểu tác động
của bãi đỗ xe và các điểm ra
vào của xe cộ trên đường
phố.
Cảnh quan của bãi đỗ xe trên
đường làm giảm tác động
trực quan, cung cấp các tiện
ích và lợi ích môi trường
như bóng râm, giảm nhiệt
độ mặt đường và quản lý
nước.
29

30. Các biện pháp che chắn có
thể được sử dụng để tích
hợp bãi đậu xe trên mặt
đất với mặt tiền.
Bố trí cảnh quan ở bãi đậu
xe trên mặt đất có thể làm
tăng đặc điểm của đường
phố.
30

31. HƯỚNG DẪN THIẾT KẾ
THƯƠNG MẠI
BÁN LẺ
MỤCTIÊU 5
Nên tránh xây bãi gửi xe trên
mặt đất. Trường hợp bắt buộc
phải xây dựng trên mặt đất, sử
dụng các giải pháp thiết kế sau:
Bãi đậu xe nằm ở phía cạnh
hoặc phía sau của lô đất cách
xa mặt tiền đường chính.
Có lối đi an toàn và dẫn thẳng
đến các lối vào tòa nhà.
Xe ô tô được che chắn khỏi tầm
nhìn từ đường phố, các tòa
nhà, không gian mở riêng và
công cộng.
Bãi đậu xe được tích hợp vào
thiết kế cảnh quan của khu đất,
bằng cách mở rộng diện tích
trồng cây và chi tiết cảnh quan
vào không gian bãi đậu xe.
Quản lý nước mưa chảy ra từ bề
mặt bãi đỗ.
Xây bể lọc nước, mương lọc sinh
học và vườn mưa ở những nơi
thích hợp.
Sử dụng vật liệu lát sáng màu
hoặc hệ thống lát thấm nước,
giữa mỗi 4-5 chỗ đậu xe trồng 1
cây che bóng để giảm nhiệt độ
mặt đường nhất là các chỗ đã
lát đường.
của bãi để xe ở tầng trệt.
quan và tác động môi trường
Giảm thiểu tác động trực
31

32. HƯỚNG DẪN THIẾT KẾ
MỤCTIÊU 6
Không đỗ xe dọc theo mặt tiền
đường chính. Sử dụng thiết bị,
che chắn, các yếu tố cảnh quan và
thiết kế khác như các tác phẩm mỹ
thuật đường phố để hòa hợp cảnh
quan giữa bãi đậu xe trên mặt
đất với mặt tiền đường phố. Giải
pháp thiết kế có thể bao gồm:
Nên bố trí các hoạt động mặt
tiền tích cực và thiết thực ở tầng
trệt.
Bãi đậu xe ô tô được xây
khuất phía sau mặt tiền, với các
cửa sổ được tích hợp vào thiết
kế mặt tiền tổng thể.
Bãi đậu xe trên mặt đất nên được
che khuất sau mặt tiền tòa nhà và
được bao bọc bởi các khu vực với
mục đích sử dụng khác dọc theo
mặt tiền đường chính.
Bãi đậu xe được bao quanh
bởi các thành phần xây dựng
khác, như các đơn vị bán lẻ, khu
thương mại hoặc căn hộ SOHO
(cănhộvănphòng) dọc theo mặt
tiền đường.
phía trên tầng trệt.
trường của bãi đậu xe kín
quan và tác động môi
Giảm thiểu các tác động trực
32

33. THUẬT NGỮ
Sự riêng tư âm thanh
Mức độ cách âm giữa các căn hộ,
giữa căn hộ với khu vực công cộng
xung quanh, và giữa không gian bên
ngoài và bên trong.
Khu vực kinh doanh
Khu đất được xác định trong Bản đồ
quy hoạch khu đất trong quy hoạch
môi trường của địa phương.
Chú ý: dự án chung cư có thể không
được phép hoặc không phù hợp
trong tất cả khu vực kinh doanh.
Tiện nghi
Khả năng sống tiện lợi hay chất
lượng sống của một nơi, khiến nó
thoải mái và dễ chịu cho một cá
nhân hay một nhóm người ở. Sự tiện
nghi rất quan trọng ở công cộng,
khu vực chung hay khu vực riêng tư,
nó bao gồm cả sự hài lòng về ánh
sáng tự nhiên, cảnh quan, sự riêng tư
và yên tĩnh. Nó cũng bao gồm cả sự
bảo vệ khỏi ô nhiễm và mùi.
Chiều cao tòa nhà
(a) Là chiều cao của tòa nhà được
tính theo mét - khoảng cách thẳng
đứng từ mặt đất (hiện tại) đến điểm
cao nhất của tòa nhà, hoặc
(b) Là cao trình chuẩn của tòa nhà
– khoảng cách thẳng đứng tính từ
“mực chuẩn 0 về độ cao của lưới độ
cao quốc gia” theo Quy chuẩn kỹ
thuật Quốc gia về xây dựng lưới độ
cao.
Mặt tiền
Mặt phía ngoài của tòa nhà, mặt
chính, đối diện với đường phố hoặc
không gian công cộng.
Hành lang ngoài
Hành lang ở phía ngoài, thường có
một lối đi, cung cấp lối đi đến các
căn hộ riêng dọc theo nó.
33

34. Cửa sổ nhô ra (Bay window)
Kiểu cửa sổ chìa ra một khoảng ngắn
phía ngoài mặt tường của tòa nhà.
Có thể có cánh cửa sổ ở hai bên và
đôi lúc bố trí cả chỗ ngồi .
Không gian mở chung
Không gian ngoài trời nằm ở trên
mặt đất hoặc trong công trình thuộc
sở hữu chung và được sử dụng cho
mục đích giải trí cho cư dân trong
tòa nhà. Không gian mở chung có
thể chỉ có dân cư ra vào hoặc là khu
vực công cộng.
Trục lưu thông theo chiều dọc
Thiết bị lưu thông lên xuống (thang
máy hay cầu thang bộ) trong một
tòa nhà. Một trục lưu thông theo
chiều dọc đơn có thể bao gồm nhiều
cầu thang trong một khu vực.
Chỉ giới tòa nhà
Đường biên dễ nhận thấy được tạo
thành bởi mặt ngoài chính của tòa
nhà. Ban công hoặc cửa sổ nhô ra
(bay window) có thể hoặc không
tính là đường biên phụ thuộc vào
cảnh quan đường phố mong muốn.
Sân trong
không gian chung ở tầng trệt hay
trong công trình (gác lửng hay mái)
không có mái che trong tòa nhà và
được vây quanh bởi ít nhất ba mặt.
Điểm chuẩn hay đường chuẩn
Một điểm hay đường quan trọng
trong không gian được tạo ra từ bối
cảnh sẵn có, thường được định
nghĩa như Australian Height Datum.
Ví dụ, đỉnh của các cây chính hay mái
của một kiến trúc di sản.
Khu đô thị đông đúc
khu vực cho phép hệ số sử dụng đất
cho công trình là 2:5:1 hoặc lớn hơn.
Lan can
Một tường thấp nằm ngang hay
hàng rào ở rìa ban công hay mái.
Thường được thiết kế tạo thành
tường ngoài mặt tiền của các tòa
nhà (xem mái đua).
Khoảng lùi đường
Không gian dọc theo mặt tiền
đường giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ
giới xây dựng.
34

35. Ánh sáng ban ngày
bao gồm cả ánh sáng từ giếng trời
(được khuếch tán qua bầu trời) và
ánh nắng mặt trời (tia nắng trực tiếp
từ mặt trời). Ánh sáng thay đổi theo
thời gian trong ngày, mùa và điều
kiện thời tiết.
Khu vực đất trồng cây
Khu vực có đất màu ở trong công
trình không bị ngăn trở bởi tòa nhà
hay các kết cấu phía trên hay phía
dưới mặt đất và có kích thước tối
thiểu một chiều là 6 mét. Khu vực
đất trồng cây không bao gồm tầng
hầm đỗ xe, hạ tầng dịch vụ, bể bơi,
sân tennis, và các bề mặt không
thấm nước bao gồm cả bãi đỗ xe,
đường xe chạy và khu vực mái.
Khối đế
Phần đế của một tòa nhà mà đặt ở
phía trên là phần cao hơn (phần
tháp).
Phòng không ở được
Không gian tự nhiên không được sử
dụng thường xuyên hay trong một
thời gian dài, bao gồm phòng tắm,
buồng giặt, nhà xí, kho chứa, phòng
thay đồ, hành lang, sảnh, phòng tối
rửa ảnh, phòng phơi đồ.
Phần có thể sử dụng chủ yếu của
không gian mở chung
Một phần hợp nhất của không gian
mở chung được thiết kế để làm
trung tâm vui chơi giải trí và giao lưu
kết nối.
35

36. Phòng ở được
Một phòng được sử dụng cho các
hoạt động gia đình thông thường.
Bao gồm phòng ngủ, phòng khách,
phòng chờ, phòng nghe nhạc,
phòng xem ti vi, phòng bếp, phòng
ăn, phòng may vá, phòng làm việc,
phòng giải trí, phòng cho gia đình,
phòng tắm nắng; nhưng ngoại trừ
phòng tắm, nơi giặt đồ, buồng vệ
sinh, nhà kho, phòng thay đồ, ban
công, hành lang, sảnh, buồng làm
ảnh, phòng phơi đồ và các không
gian khác theo bản chất chiếm dụng
chuyên biệt thường xuyên hoặc
trong một giai đoạn kéo dài.
Đông chí
Là ngày 21 tháng 12 (đông chí) thời
điểm mà Mặt Trời xuống tới điểm
thấp nhất trên bầu trời.
Không gian mở riêng tư
Không gian ngoài trời nằm ở tầng
trệt hoặc trong một cấu trúc riêng tư
và có thể sử dụng cho việc giải trí
cho cư dân trong các căn hộ.
Không gian mở công cộng
Khu vực công cộng cho mục đích
làm không gian mở và nằm trong
quyền kiểm soát của các cơ quan
công quyền.
Sân hiên
Khu vực ngoài trời được lát nền và
không có mái che, được kết nối với
một căn hộ và có thể đi đến từ ít
nhất một phòng. Có thể trên mặt đất
hoặc trên một kết cấu (khối đế hoặc
mái).
Khả năng tiếp cận ánh sáng mặt
trời
Khả năng tòa nhà nhận được ánh
sáng trực tiếp từ mặt trời không có
cản trở từ các tòa nhà hay các vật
cản ngoại trừ cây xanh.
Ánh sáng mặt trời
Chùm tia bức xạ trực tiếp từ mặt trời.
Khu đất dốc
Khu đất có độ dốc lớn hơn hoặc
bằng 15%.
Những lô đất nhỏ
Khu vực có diện tích nhỏ hơn 650
mét vuông.
Kiến trúc Ziggurat
Có dạng kết cấu bậc thang với các
tầng liên tiếp nhỏ dần từ dưới lên.
36

37. www.iirr.vn