1. Общественная
организация
«Крымский центр
правовой
инициативы»
Анализ
жилищно коммунальной политики
по развитию объединений совладельцев
многоквартирного дома и процедуры передачи
в собственность земельных участков,
необходимых для обслуживания
многоквартирных жилых домов
в г. Симферополе
Симферополь 2012 г.
1

2. Новые возможности, требующие изменения политики
Изменение социальной политики, формы собственности на жилье предусматривает реформирование
жилищно коммунального хозяйства. С целью осуществления государственной политики в сфере рефор
мирования жилищно коммунального хозяйства Законом Украины от 24 июня 2004 года №1869 – IV (с изме
нениями и дополнениями, внесенными Законом Украины от 11 июня 2009 года №1511, – VI) была утверж
дена Общегосударственная программа реформирования и развития жилищно коммунального хозяйства
на 2009 – 2014 года (далее – Программа).
Одной из приоритетных задач Программы является введение эффективных форм управления жилыми
домами. Ее решение обеспечивается, в первую очередь, созданием объединений совладельцев многоквар
тирных домов (дальше – ОСМД), деятельность которых регламентируется Законом Украины «Об объедине
нии совладельцев многоквартирного дома» и дальнейшей ликвидацией предприятий жилищно эксплуата
ционного управления (далее – ЖЭУ).
Изучение практики функционирования ОСМД убедительно доказывает, что создание таких объединений
более в полной мере обеспечивает реализацию совладельцами многоквартирных домов своих имуществен
ных прав, предоставляет им возможность реально влиять на эффективность содержания и обслуживания
жилья, а также в целом на качество предоставления жилищно коммунальных услуг
Однако сегодня в Крыму действует лишь 759 ОСМД, что охватывает 6 процентов жилищного фонда. В
Симферополе, несмотря на то, что это столица автономии, их всего 74. Большинство действующих ОСМД –
это бывшие жилищные и жилищно строительные кооперативы. Сам процесс регистрации ОСМД длится
порой годами и сталкивается с огромными бюрократическими препятствиями. Хотя миновало 20 лет со
времени принятия специального закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирных домов»,
симферопольцы не торопятся создавать их в своих домах.
Существует множество причин медленного формирования объединений владельцев жилья, и главными из них
является отсутствие поддержки со стороны местных органов самоуправления, неблагоприятная нормативно
правовая база для реализации права собственности/совладения, которая усложняет, а порой делает невозмож
ным процесс регистрации ОСМД, передачу имущества, получения правоустанавливающих документов на имуще
ственный комплекс, а также оставляет ряд нерешенных вопросов относительно дальнейшего управления домом.
Многоквартирный дом – это не только совокупность квартир, это – целостные имущественные комп
лексы, образованные земельным участком в установленных границах и расположенным на ней зданием
или его частью вместе с сооружениями и инженерными сетями, которые являются общей собственностью
всех владельцев отдельных квартир. Согласно Закону Украины «Об объединениях совладельцев много
квартирного дома», придомовой территорией признается территория вокруг многоквартирного дома, кото
рая определена актом на право собственности или пользование земельным участком и предназначена для
обслуживания многоквартирного дома.
Согласно ст. 41 и 42 Земельного кодекса Украины, ОСМД, ЖК и ЖСК имеют право получить придо
мовую территорию в собственность или пользование. Однако на сегодняшний день процедура безвозмез
дной передачи придомовых территорий в собственность ОСМД, ЖК и ЖСК на законодательном уровне не
определена. В таких условиях неопределенности значительно сдерживаются темпы передачи придомо
вых территорий в собственность или пользование объединениям совладельцев.
В связи с этим на сегодняшний день остро стоят вопросы о выделении из общей территории, которая нахо
дится в коммунальной собственности, придомовой территории с последующей ее передачей в коллективную
собственность жителям многоквартирных жилых домов, а также вопросы их содержания и обслуживания.
Позиция по вопросам ОСМД
основных политических сил города
Симферопольский городской голова: Агеев Виктор Николаевич. Поддержка населения на выборах 31
октября 2010 года – 47,42% избирателей. Партийная принадлежность – Партия регионов. Периодически
декларирует поддержку содействие развитию ОСМД.
Все политические силы публично высказываются за реформирование жилищно коммунального хозяй
ства города и создание объединений совладельцев многоквартирного дома, однако оценить публичную под
держку или сопротивление среди политиков достаточно сложно, поскольку на деле активная работа в сфере
создания и развития ОСМД практически не ведется. В основном все политики заявляют только о намерени
ях поддержки и финансирования ОСМД, не вникая в суть их создания, в проблемы, с которыми они сталки
ваются, возможность их разрешения.
Необходимо отметить, что при обсуждении бюджета Симферополя на 2012 год горожане больше всего жало
вались на проблемы в сфере ЖКХ. Однако, принимая бюджет 2012 года на общую сумму 1 млрд. 66 млн. 855,4
тыс. грн. депутаты не отдали приоритета реформе ЖКХ, выделив на нее 19,9 млн. грн, что гораздо меньше
финансирования образования – 358,5 млн. грн, здравоохранения – 224,4 млн. грн., культуры – 31,3 млн. грн.
Виктор Агеев, мэр города Симферополя: «Мы будем оказывать всестороннюю помощь жителям тех
домов, где симферопольцы примут решение о создании ОСМД. Сегодня мы решаем вопрос о выделении
хотя бы 2 3 млн. грн для приведения в порядок домов, жители которых уже заявили о готовности создать у
себя ОСМД». (Крымское информационное агентство, 18/07/2011, http://www.kianews.com.ua/node/35378)
Владимир Константинов, председатель Верхового Совета АРК: «Особо хочу выделить такую важную
сферу для любого региона, как жилищно коммунальная. В Госбюджете Украины на модернизацию ЖКХ пре
дусматривается в следующем году около пяти миллиардов гривен. Надеюсь, определенная доля достанет
ся и крымчанам! Предусматриваются конкуренция в этой многострадальной отрасли, развитие частного
партнерства. Одним из реальных механизмов является общество совладельцев многоквартирных домов.
Эта трудоемкая работа по самоорганизации населения у нас пока не получила должного развития». (Газета
Верховного Совета Крыма «Крымские известия», 8/12/2011, http://www ki.rada.crimea.ua/index.php/2011
03 13 11 22 00/3122 2011 12 08 12 22 49)
Александр Баталин, депутат Верховного Совета Крыма, председатель Общественного совета
при Совете министров АРК: «В Общественный совет и ко мне, как депутату, поступает много обращений в
связи с тем, что ранее созданные ОСМД до настоящего времени не могут правильно функционировать в
связи с тем, что целый ряд ключевых вопросов, который прописан законодательно, не решается. Решение
этого вопроса крайне необходимо для общества. ОСМД в Украине должно активно развиваться, учитывая,
что все эти моменты эффективно повлияют на последующую жизнь нашего государства». (Крымское ин
формационное агентство, 15/07/2011, http://www.kianews.com.ua/node/35320)
2

3. Общественные организации и ОСМД
В Симферополе отсутствует системная работа общественных организаций по развитию или содействию
ОСМД. На этом фоне стоит отметить работу общественной организации «Совет общественности Крыма»,
по инициативе которой в рамках проекта «Центр жилищного самоуправления» при финансовой поддержки
Министерства иностранных дел Королевства Нидерландов 2010 2011 гг. был проведен ряд мероприятий по
возможности разрешения проблем работы уже созданных объединений совладельцев многоквартирных
домов и обучение руководителей данных общественных объединений.
Состояние жилищно коммунального хозяйства города
Площадь г. Симферополя – 1752,5 кв. км. По состоянию на 1 апреля 2011 года население Симферополя
составляет 360,4 тыс. человек. Оно проживает как в индивидуальном жилом фонде, так и в государственном
многоэтажном благоустроенном жилом фонде. В настоящее время прослеживается тенденция малоэтаж
ной, многоэтажной высокоплотной и индивидуальной жилой застройки.
Так, по последним данным, которые изложены в материалах Генерального плана г. Симферополя на
01.01.2004 г. жилой фонд г. Симферополя составил 7377,7 тыс. кв.м., из них 5649,9 тыс. кв.м. многоквартир
ного, 1727,8 – усадебного.
По состоянию на 01.01.2009 года площадь земель, находящихся в границах административно террито
риальных единиц города Симферополя составляет 10,741 Га.
По данным Управления жилищно коммунального хозяйства Симферопольского городского совета, по
состоянию на 01.12.2011 года в городе Симферополе зарегистрировано 74 объединения совладельцев мно
гоквартирных жилых домов, большинство из них бывшие жилищные и жилищно строительные кооперативы.
На обслуживании коммунальных предприятий ЖЭУ районов находится 2440 жилых дома.
Всего в городе 22 жилищно эксплуатационных участка (8 – при КП ЖЭО Киевского района, 6 – при КП
ЖЭО Центрального района, 8 – при КП ЖЭО Железнодорожного района).
В Железнодорожном районе создана управляющая компания для работы по созданию и эксплуатации ОСМД.
На протяжении последних лет объемы выполнения капитального ремонта жилья не превышают 8 12% от
нормативных потребностей. Неуклонно растет удельный вес морально устаревшего жилищного фонда –
фонда, который требует реконструкции и капитального ремонта. В Симферополе 322 жилых дома первых
массовых серий строительства, общей площадью – 1246,2 тыс.кв.м.
В настоящее время в столице автономии насчитывается 1014 улиц. Не имеют балансодержателя 215
улиц, на балансовом учете состоят 799 улиц общей протяженностью 466,9 км, из них 636 улиц протяженно
стью 392 км имеют твердое покрытие.
На 7 магистральных улицах общегородского значения необходим текущий ремонт. 50% от общего числа
тротуаров на центральных улицах города требуют капитального ремонта. Кроме того, преимущественное
количество улиц нуждается в устройстве новых тротуаров.
В городе насчитывается 12 автомобильных мостов, каждый из которых находится в чрезвычайном режи
ме эксплуатации.
Сбор твердых бытовых отходов (ТБО) на территории города осуществляется предприятиями, которые имеют
специальные автомобили, однако более половины из них отработали свой ресурс и подлежат списанию.
Местная политика по реформированию ЖКХ и развитию ОСМД
21 апреля 2011 года Симферопольский городской совет на 14 сессии утвердил Программу реформиро
вания и развития жилищно коммунального хозяйства города на 2011 2014 годы.
По данным управления жилищно коммунального хозяйства Симферопольского городского совета, в
рамках Программы планируется создание объединений совладельцев многоквартирных домов (ОСМД),
проведение капитального ремонта, передача ведомственного жилого фонда, в том числе общежитий, в
коммунальную собственность территориальной громады. Кроме того, запланированы работы по ликвида
ции аварийности и ветхости жилых домов, замене и модернизация лифтов, срок эксплуатации которых
составляет более 25 лет. Также в планах горсовета оснащение жилого фонда подомовыми приборами учета
потребления и регулирования воды и тепловой энергии, создание единого расчетного центра с автоматизи
рованной системой начисления и учета оплаты населением жилищно коммунальных услуг. Прогнозируе
мый объем финансового обеспечения выполнения задач Программы определен в сумме 554,8 млн. грн., в
том числе средства государственного бюджета составят 374,4 млн. грн., средства бюджета Крыма – 29 млн.
грн., средства городского бюджета – 69,2 млн. грн. Также предусмотрены прочие источники финансирова
ния — кредитные ресурсы, средства инвесторов, международная техническая помощь, средства предпри
ятий и населения — на сумму 82,2 млн. грн.
Наиболее затратными статьями Программы являются «Реализация государственной жилищной политики,
создание системы эффективного управления многоквартирным жилищным фондом» (289,3 млн. грн.), в том
числе «Проведение первого капитального ремонта жилых домов после создания ОСМД» (165,5 млн. грн.). На
обеспечение безубыточного функционирования предприятий жилищно коммунального хозяйства» потратят
105 млн. грн., из которых 100 млн. пойдут на дотацию на покрытие разницы между установленными ценами и
тарифами на жилищно коммунальные услуги и стоимостью производства этих услуг, которые выплатит Гос
бюджет. При этом техническое переоснащение жилищно коммунального хозяйства за 4 года потребует 120,5
млн. грн. Примечательно, что данная Программа в полном объеме не была опубликована ни в печатных СМИ,
ни размещена на официальном сайте Симферопольского городского совета. http://sim.gov.ua/ru/
Решение местных органов власти относительно ОСМД
В Симферопольском городском совете нет специальной комиссии, которая занималась бы вопросам
ОСМД и ЖСК, нет и отдельной программы по созданию и развитию ОСМД в городе. Никаких решений, кроме
регистрации отдельно взятых ОСМД и передачи в управление жилых комплексов. Симферопольским город
ским советом не принимались. Специального обучения для представителей или руководителей ОСМД не
проводилось. Встречи и консультации носят скорее случайный характер. Никакой системной работы, судя
по запланированным мероприятиям на 2012 год, по созданию и развитию ОСМД Симферопольским город
ским советом и районными советами не ведется.
3

4. ОСМД в зеркале крымских СМИ
К широкому внедрению ОСМД не готовы ни законодательная база, ни чиновники, хотя, по заявлению
правительства, уже к 2015 году такие объединения должны быть созданы повсеместно. Эта мысль красной
нитью проходит через подавляющее большинство крымских СМИ, о чем свидетельствуют даже заголовки
публикаций: « Как чиновники убивали ростки ОСМД в Симферополе», «Почему ОСМД не могут победить
ЖЭО», «Театр абсурда на подмостках ЖКХ и т.д.». Особый акцент СМИ делают на приватизации придомовых
территорий.
«Наиболее острым вопросом, связанным с воплощением законодательства, о кондоминиумах в жизнь,
– отмечает общественно политическая газета «Крымское время», является проблема приватизация
придомовых территорий. Перевод участка, прилегающего к дому, во владение объединения жильцов
является сложной бюрократической процедурой. В Симферополе практически ни одному ОСМД не уда
лось получить в собственность придомовую территорию, хотя именно для этого многие и создавали
объединения». (Общественно политическая газета «Крымское время» №80(3007) от 26 июля 2011 года).
http://crimeatime.blogspot.com/2011/07/blog post_27.html
Другая газета – «Вечерний город», устами председателя ОСМД «Люкс» Елены Гудыменко предлагает
«отменить или уменьшить кабальный побор на приватизированную землю, на которой стоит дом и прилега
ющая к нему придомовая территория». (Газета «Вечерний город» №99 от 13 декабря 2011 года). http://is.park.ru/
print_doc.jsp?urn=52644808
На редакции сайта «Левый берег» журналист Галина Амаранда в рубрике специальная тема опублико
вала аналитическую корреспонденцию «ОСМД воюет с чиновниками». В ней она на конкретном примере
ОСАД «Бульвар» рассказывает, как уже в течение трех лет объединение жильцов борется за свои права и
придомовую территорию. О проблемах этого ОСАД, которое находится в самом центре крымской столицы,
подготовило сюжеты местное телевидение. По словам председателя ОСАД Галины Досиковой, после того,
как их земельный участок был показан по местному телевидению, к дому началось паломничество, люди
приходили, смотрели, спрашивали совета, как самим создать ОСМД, с чего начинать, как бороться с «чину
шами». (Редакция сайта «Левый берег» от 16 мая 2011 года). http://society.lb.ua/life/2011/05/16/
96561_krim_osmd_voyuet_s_chinovnikami.html
Еще один аспект, на котором акцентируют внимание СМИ, это борьба ОСМД с налоговиками. Последние
считают, что если ОСМД имеют право сдавать подвальные и подсобные помещения коммерческим структу
рам, значит у них водятся деньги, и объединение можно причислить к прибыльным организациям с соответ
ствующей повышенной ставкой налога.
Председатель ОСМД «Люкс» Елена Гудыменко, на страницах информационно аналитической газеты
«Первая Крымская» рассказывает: «Неважно, что в профильном законе черным по белому написано, что
ОСМД – это неприбыльная организация, которая имеет право сдавать в аренду свои вспомогательные поме
щения, а полученную плату тратить на содержание дома. Но Симферопольская налоговая, единственная в
Крыму с законом Украины несогласно, поэтому нас сделали прибыльщиками, и не нас одних: в городе ОСМД
по году судятся, защищая свой статус и только суд признает их не прибыльными». (Информационно – анали
тическая газета «Первая Крымская» №403 от 09 декабря 2011 года). http://1k.com.ua/403/details/3/7
Наряду с вышеперечисленными проблемами, не менее насущна и проблема ремонта капитального
фонда, передаваемого ОСМД. По закону, перед «расставанием» с ЖЭКом, государство должно выплатить
деньги на капитальный ремонт здания, но реально ли их получить из местного бюджета? Отнюдь, о чем
неоднократно писали крымские СМИ. А также проблема практики выставления счетов поставщиками услуг.
Газета «Первая Крымская» пишет: «Казалось бы, что в этом вопросе может быть проблемного: по
ставщик услуг поставил энное их количество потребителю, тот снял показания счетчика и оплатил т, что
нагорело или натекло. Но на практике складывает парадоксальность ситуации: поставщики услуг хотят
продавать свой товар ОСМД как юрлицу, то есть по тарифу для второй группы потребителей, а не для
населения. Но ОСМД покупать их по такой цене не может, потому что потребляют воду, газ и свет физлица,
для которых тариф ниже, чем для юрлиц». В подтверждение сложившейся ситуации газета приводит слова
начальника Государственной жилищно коммунальной инспекции в АРК Ирины Кодратюк: «Получается,
жильцы домов, вошедшие в ОСМД, вынуждены будут платить, например, за вывоз мусора по тарифам не
для населения, а для предприятий и организаций. Это неправильно, хотя такую систему мы уже имеем,
например, в Симферополе». (Информационно – аналитическая газета «Первая Крымская» №381 от
08 июля 2011 года). http://1k.com.ua/381/details/3/9
Но все таки подвижки в вопросе регулирования создание ОСМД намечаются. Особенно обнадеживающе
в этом плане звучит высказывание заместителя Председателя Совета министров Крыма Азиза Абдуллаева
в интервью Крымскому информационному агентству. Указав, что основной причиной, тормозящей процесс
создания ОСМД, является старый жилой фонд, который необходимо отремонтировать, прежде чем пере
дать на баланс жильцов, он заверил, что реализация соответствующей программы планируется на 2012
2013 год. Отдельно Азиз Абдуллаев выделил возможность разрешение проблемы выделения придомовой
территории: «Для повышения привлекательности создания ОСМД рассматривается вопрос передачи им в
собственность придомовых участков и подвалов. Кроме того, различные пр едприятия, размещающиеся в
домах, будут выплачивать жильцам арендную плату. Средства будут идти на ремонт и облагораживание
жилых зданий и территорий» (Крымское информационное агентство от 04 мая 2011 года).
На такой обнадеживающей ноте и хотелось бы завершить этот медиа анализ крымских СМИ, хотя даже
из вышеизложенного ясно: процесс создания ОСМД, приватизации придомовых территорий будет слож
ным, болезненным и потребует колоссальных усилий и управленческих структур, и конечно же, самих жиль
цов многоквартирных домов.
* При подготовке медиа анализа использовались материалы печатных и электронных СМИ Крыма опуб
ликованных в 2011 году.
4

5. Основные проблемы ОСМД
Основными проблемами объединений совладельцев многоквартирных домов в г. Симферополе являются:
Основные проблемы ОСМД в городе Симферополе Варианты решений существующих проблем ОСМД
Капитальный ремонт дома (лифты, кровли и тому по Разработать механизм финансирования капиталь
добное) ных ремонтов для ОСМД
Отсутствие возможности оформления придомовой
территории, передача ее в собственность совладель
. Разработать порядок (процедуру) оформления
права собственности на земельный участок много
цев ОСМД.
.
Проявление. .
квартирного дома
Городская власть должна предоставить офици
. Угроза уплотнительной застройки;
Обслуживание прилегающих территорий, которые
альное разъяснение – кто и на каких основаниях от
.
вечает за обслуживание придомовой территории
.
не принадлежат ОСМД
Отсутствие возможности получить разрешение на
реконструкцию от Госархстройинспекции, так как для
Предоставить документальное подтверждение
границ придомовой территории (бесплатно)
этого необходимо иметь правоустанавливающие до
кументы на землю.
Отсутствие взаимодействия с властью. Низкий уро Обеспечить в Симферопольском городском совете
вень осведомленности (ОСМД не знают, какие про информационные стенды с ссылкой на соответству
граммы реализуются городскими властями) ющие нормативно правовые акты.
Нежилые/вспомогательные помещения в доме, где Установить правила взаимодействия между ОСМД
создано ОСМД и юридическими лицами, которые тем или иным спо
собом занимают нежилые помещения в доме
Правовой режим придомовой территории
многоквартирного дома
В Земельном кодексе понятие «придомовая территория» отсутствует, хотя оно встречается в других
нормативно правовых актах.
Согласно статье 1 Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома», понятие «при
домовая территория» определяется как территория вокруг многоквартирного дома, определенная актом на
право собственности или пользования земельным участком и предназначенная для обслуживания дома.
Аналогичный термин приведен в Приказе Государственного комитета по вопросам жилищно коммуналь
ного хозяйства от 17.05.2005 года №76.
Минрегионстрой своим Приказом от 29.12.2011 года №389 утвердило Методические рекомендации по
определению придомовых территорий многоквартирных домов, которыми:
1) под придомовой территорией понимается территорию вокруг многоквартирного дома, определенную
на основании соответствующей градостроительной и землеустроительной документации в пределах соот
ветствующего земельного участка, на котором находятся многоквартирный дом и принадлежащие ему зда
ния и сооружения, и который необходим для обслуживания многоквартирного дома и обеспечения удовлет
ворения жилищных, социальных и бытовых нужд владельцев (совладельцев) и нанимателей (арендаторов)
квартир, а также нежилых помещений, находящихся в многоквартирном доме;
2) определен состав придомовой территории многоквартирного жилого дома: в него могут входить (в
случае наличия): отмостки вокруг жилого дома; полоса озеленения вдоль стен жилого дома, местный про
езд, тротуар и полоса вдоль фасада без входов, обеспечивающая проезд пожарных машин; игровые пло
щадки; площадки для мусоросборников; площадки для хозяйственных строений и сооружений; специально
оборудованные площадки для парковки автомобилей, принадлежащих жителям дома.
В пределах каждой придомовой территории не обязательно могут быть размещены все приведенные
составные элементы, но минимально допустимая величина придомовой территории не может быть меньше
территории технического обслуживания соответствующего многоквартирного жилого дома, если указанное
возможно в существующей застройке.
Определить минимально допустимую величину придомовой территории как для новостроек, так и для су
ществующих застроек можно путем изготовления проектной документации, инициаторами которой могут быть
как ОСМД, ЖСК, так и жители домов. Исполнителя таких работ назначают органы местного самоуправления.
Границы придомовой территории жилого дома указаны в правоустанавливающих документах на земель
ный участок (в частности, в технической документации или проекте отвода земельного участка), который
закреплен за домом.
Статьей 89 Земельного кодекса Украины предусмотрено, что в общей совместной собственности нахо
дятся земельные участки, в том числе и совладельцев жилого дома.
При этом, согласно статье 42 Земельного кодекса Украины, земельные участки, на которых расположе
ны многоквартирные жилые дома, а также относящиеся к ним строения, сооружения и придомовые терри
тории государственной или коммунальной собственности предоставляются в постоянное пользование пред
приятиям, учреждениям и организациям, которые осуществляют управление этими домами.
В случае приватизации гражданами многоквартирного жилого дома, соответствующий земельный участок
может передаваться бесплатно в собственность или предоставляться в пользование всем его совладельцам.
Размеры и конфигурация земельных участков, на которых расположены многоквартирные жилые дома, а также
относящиеся к ним строения, сооружения и придомовые территории, определяются на основании проектов
распределения территории квартала, микрорайона и соответствующей землеустроительной документации.
На сегодняшний день оформить землю многоквартирного дома в собственность по закону имеют право
только объединения совладельцев многоквартирного дома (далее ОСМД). При этом в случае передачи это
го участка в собственность, земельный участок придомовой территории не становится собственностью
ОСМД, а является общей совместной собственностью всех совладельцев.
Однако на национальном законодательном уровне процедура безвозмездной передачи в собственность
придомовых территорий ОСМД и ЖСК не определена, хотя такое право прописано в Земельном кодексе
Украины. Поэтому во многих городах Украины разработаны локальные нормативные правовые акты, регу
лирующие эту процедуру и стимулирующие создание и развитие ОСМД.
5

6. Анализ процедуры осуществления бесплатной
приватизации земельного участка, необходимого
для обслуживания многоквартирных жилых домов
Анализ процедуры осуществления бесплатной приватизации земельного участка, необходимого для об
служивания многоквартирного жилого дома, проведен в рамках реализации проекта «Содействие реализа
ции прав собственности на землю объединений совладельцев многоквартирных домов (ОСМД), жилищных
кооперативов (ЖК) и жилищно строительных кооперативов (ЖСК) в г. Симферополе», который выполняет
ся Общественной организацией «Крымский центр правовой инициативы» в рамках конкурса грантов ДОО
«ЖИКЦ» при финансовой поддержке Европейского Союза».
Целью данного анализа было определение процедуры, применяемой для осуществления бесплатной
приватизации земельного участка и необходимой для обслуживания многоквартирного жилого дома в г.
Симферополь, определение последовательности выполнения шагов в ходе оформления права собственно
сти на землю и формирование перечня документов, которые требуются от членов ОСМД в ходе приватиза
ции земельных участков.
Методика проведения анализа. Анализ проводился путем сбора и обобщения действующих норматив
но правовых документов г. Симферополя которые касаются процедуры бесплатной приватизации земли
ОСМД, изучения официальных ответов местных органов самоуправления на информационные запросы
организации. Также изучались документы, которые находятся в распоряжении руководителей ОСМД.
В ходе анализа было установлено, что Симферопольским городским советом 27.12.2011 года было при
нято решение ? 303 «О передаче в собственность и предоставлении в пользование земельных участков в г.
Симферополе», которым установлен Порядок осуществления деятельности городского совета и его орга
нов в сфере земельных отношений. Данный порядок определяет механизмы реализации прав соответству
ющих субъектов в связи с передачей земельных участков в собственность, предоставлением в аренду,
постоянное пользование и осуществлением в связи с этим деятельности городского совета и его органов.
Порядком не урегулированы вопросы передачи в собственность земельных участков под многоквартирны
ми жилыми домами.
Согласно п. 3 Порядка, физические и юридические лица, изъявившие желание получить в собственность
либо пользование земельные участки, обращаются в Симферопольский городской совет с ходатайством о
предоставлении разрешения на разработку проекта землеустройства по отводу земельного участка, с це
лью дальнейшего предоставления земельного участка в собственность либо пользование. В ходатайстве
указывается ориентировочный размер и целевое назначение земельного участка в соответствии с Класси
фикацией видов целевого назначения земель. К ходатайству прилагаются: графические материалы М 1:500
или М 1:2000 (разрабатываются в соответствии с нормативно техническими требованиями и должны соот
ветствовать установленным стандартам, нормам и правилам), на которых указано желаемое местораспо
ложение и размер земельного участка. В ходатайстве также указывается предполагаемый срок аренды (в
случае получения земельного участка на условиях аренды). К ходатайству прилагаются (в зависимости от
субъекта обращения) копии учредительных документов юридического лица либо копии страниц паспорта
физического лица, по которым определяется гражданство, фамилия, имя, отчество, место проживания, а
также копии правоустанавливающих документов на объект недвижимости (при наличии такого объекта),
надлежащим образом подтверждающие, что право собственности на объект на момент обращения в город
ской совет оформлено и зарегистрировано в установленном законом порядке.
В случае необходимости, должностные лица городского совета могут потребовать от заявителя предос
тавления иных документов, необходимых для полного, всестороннего и объективного изучения вопроса, а
также запросить у соответствующих предприятий, учреждений, организаций, органов, служб, иных субъек
тов в этих целях иную информацию.
Заявление рассматривается городским головой (либо лицом его замещающим) и с соответствующей
резолюцией направляется должностному лицу из руководства совета в соответствии с разграничением
функциональных обязанностей (далее – куратор) для изучения и осуществления контроля по данному воп
росу и дальнейшего направления в орган земельных ресурсов Симферопольского горсовета для его рас
смотрения в установленном порядке. Рассмотрение документов, поданных заявителями, осуществляется
в следующем порядке:
1. Орган земельных ресурсов в течение 4 рабочих дней рассматривает документы.
2. В случае несоответствия ходатайства и прилагаемых документов установленным требованиям гото
вит за подписью куратора мотивированный ответ заявителю, разъясняет установленный порядок предос
тавления земельного участка в собственность либо пользование и возвращает документы.
В случае соответствия ходатайства и прилагаемых документов установленным требованиям, схемам
землеустройства, иной землеустроительной документации, орган земельных ресурсов городского совета
направляет копии соответствующих документов в орган градостроительства и архитектуры городского со
вета для их рассмотрения на предмет соответствия места расположения земельного участка генеральному
плану г. Симферополя, иной градостроительной документации, утвержденной в установленном законом
порядке. Органом градостроительства и архитектуры городского совета в течение 2 рабочих дней с момен
та поступления ему документов готовится заключение (информация) на предмет соответствия места рас
положения земельного участка требованиям законов, принятых в соответствии с ними нормативно право
вых актов, а также требованиям генерального плана г. Симферополя, иной градостроительной документа
ции с учетом испрашиваемой площади земельного участка, а также указанного заявителем срока аренды
(возможного срока аренды),которое вместе с поступившими документами направляется в орган земельных
ресурсов городского совета.
После направления органом градостроительства и архитектуры соответствующих материалов, орган
земельных ресурсов городского совета, по результатам полного, всестороннего и объективного рассмотре
ния представленных документов и изучения вопроса об обоснованности, рациональности и эффективности
использования испрашиваемого земельного участка, в течение 3 рабочих дней готовит проект решения
.
исполнительного комитета:
о внесении на рассмотрение совета вопроса о даче разрешения на разработку проекта землеустройства
по отводу земельного участка с целью дальнейшей передачи в собственность либо предоставления в пользо
.
вание.
о внесении на рассмотрение совета вопроса об отказе в даче разрешения на разработку проекта земле
устройства по отводу земельного участка (в случае несоответствия места расположения объекта требова
6

7. ниям законов, принятых в соответствии с ними нормативно правовых актов, генеральному плану города,
иной градостроительной документации, схем землеустройства и по другим основаниям, установленным
законом).
Подготовка соответствующего проекта решения осуществляется в соответствии с регламентом работы
исполнительного комитета. Комиссия предварительно рассматривает материалы, вносимые органом зе
мельных ресурсов на рассмотрение исполнительного комитета, и имеет право вносить свои рекомендации,
которые подлежат изучению соответствующими исполнительными органами совета.
Соответствующий проект решения городского совета вносится на рассмотрение городского совета в
порядке, установленном регламентом Симферопольского городского совета. В случае принятия городским
советом решения о даче разрешения на разработку проекта землеустройства по отводу земельного участка
с целью дальнейшей передачи в собственность либо предоставления в пользование, проект землеустрой
ства по отводу земельного участка разрабатывается по заказу граждан субъектами, имеющими соответ
ствующие разрешения (лицензии) на выполнение данного вида работ в сроки, обусловленные соглашением
сторон. Разработанный в установленном законодательством порядке проект землеустройства подлежит
рассмотрению комиссией по рассмотрению вопросов, связанных с согласованием документации по земле
устройству, которая в течение трех недель со дня получения проекта предоставляет в городской совет
заключение о согласовании либо отказе в согласовании проекта землеустройства по отводу земельного
участка для соответствующих нужд.
После рассмотрения документации комиссией по рассмотрению вопросов, связанных с согласованием
документации по землеустройству, землеустроительная документация направляется заявителям, соответ
ствующей землеустроительной организацией, иным уполномоченным субъектом в городской совет.
На основании направленной документации, орган земельных ресурсов городского совета по результа
там полного, всестороннего и объективного рассмотрения представленных документов готовит проект ре
.
шения исполнительного комитета:
о внесении на рассмотрение совета вопроса об утверждении проекта землеустройства по отводу земель
.
ного участка и передаче в собственность либо предоставление в пользование.
о внесении на рассмотрение совета вопроса об отказе в утверждении проекта землеустройства по отводу
земельного участка и передаче в собственность либо предоставлении в пользование.
Основанием для отказа в утверждении проекта землеустройства по отводу земельного участка может
быть только его несоответствие требованиям законов и принятых в соответствии с ними нормативно право
вых актов.
После принятия исполнительным комитетом решения, орган земельных ресурсов в соответствии с нор
мами регламента городского совета направляет проект решения сессии на рассмотрение комиссии, кото
рая рассматривает представленные материалы и по результатам рассмотрения принимает соответствую
щее решение, которое подлежит рассмотрению на сессии в установленном порядке.
Проект решения городского совета вносится в порядке, установленном регламентом городского совета,
на рассмотрение сессии городского совета.
На наш взгляд, такая общая и неопределенная процедура приобретения права собственности земель
ных участков в г. Симферополе, практически полностью переписанная с Земельного кодекса Украины при
водит к чрезмерной бюрократии со стороны органов местного самоуправления, ведь ОСМД в своем боль
.
шинстве имеют на руках ограниченные финансовые ресурсы и только следующие документы:
. Устав
.
.
Свидетельство о государственной регистрации юридического лица
Справку из единого государственного реестра предприятий и организаций Украины
.
.
Свидетельство о регистрации объединения граждан
Справку о постановке на налоговый учет
.
.
Уведомление пенсионного фонда о постановке на учет плательщика единого социального взноса
Свидетельства на право собственности на квартиру жителей дома
Печать
На обращения и информационные запросы общественной организации «Крымский центр правой ини
циативы» к должностным лицам городского совета и исполкома, с просьбой предоставить информацию
и объяснить порядок/процедуру передачи в собственность придомовой территории ОСМД или ЖСК, не
был разъяснен даже приблизительный порядок действий. Так, нами был получен следующий ответ: «Ис
полнительный комитет городского совета по результатам рассмотрения Вашего запроса, по вопросу
передачи придомовых территорий объединениям совладельцев многоквартирного жилого дома и жи
лищным кооперативам, сообщает следующее. Земельные отношения в г.Симферополе регулируются
Конституцией Украины, Земельным кодексом Украины, а также принятыми в соответствии с ними нор
мативно правовыми актами.
Порядок предоставления земельных участков государственной и коммунальной собственности в пользо
вание предусмотрен статьей 123 Земельного кодекса Украины, в соответствии с которой лицо, заинтере
сованное в получении земельного участка из земель государственной либо коммунальной собственности
по проекту землеустройства по отводу земельного участка, обращается с ходатайством о предоставле
нии разрешения на его разработку в соответствующий орган исполнительной власти либо местного само
управления.
В ходатайстве указывается ориентировочный размер земельного участка и его целевое назначение. К
ходатайству прилагаются графические материалы, на которых указано желаемое месторасположение и
размер земельного участка.
Также обращаем Ваше внимание, что согласно ч. 1 ст. 41 Земельного кодекса Украины, жилищно строи
тельным (жилищным) кооперативам по решению органов исполнительной власти или органов местного са
моуправления земельные участки для жилищного строительства передаются бесплатно в собственность
или предоставляются в аренду в размере, устанавливаемом в соответствии с утвержденной градострои
тельной документацией, а в соответствии с ч. 4 ст. 42 Земельного кодекса Украины, размер и конфигурация
земельных участков, на которых расположены многоквартирные жилые дома, а также относящиеся к ним
строения, сооружения и придомовые территории, определяются на основании проектов раздела террито
рии квартала, микрорайона и соответствующей землеустроительной документации». Первый заместитель
городского головы А. Секлецов.
7

8. Государственная политика
по решению земельных вопросов ОСМД
В 2011 году активизировалась работа Кабинета Министров и Верховной Рады Украины относительно
определения дальнейшей судьбы придомовой территории. В Верховной Раде Украины были зарегистриро
ваны ряд законопроектов, касающихся определения понятия придомовой территории и определения по
рядка пользования и распоряжения указанной территорией.
Так, комитет Верховной Рады Украины по вопросам строительства, градостроения и жилищно комму
нального хозяйства и региональной политики на своем заседании 21 декабря 2011 рассмотрел проект
Закона Украины о внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно объеди
нений совладельцев многоквартирного дома (№8474), подготовленный к рассмотрению во втором чтении.
По результатам рассмотрения Комитет принял решение предложить Верховной Раде Украины законопро
ект о внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно объединений совла
дельцев многоквартирного дома (№8474) и принять во втором чтении и в целом как закон. Законопроектом
предлагается изложить статью 42 Земельного кодекса Украины в новой редакции. Минрегионстроем Укра
ины подготовлены методические рекомендации о порядке определения придомовых территорий много
квартирных домов, которые были одобрены решением Научно технического совета министерства от
22.12.2011.
18 января 2012 года в Верховной Раде Украины зарегистрирован законопроект «О внесении изменений в
некоторые законодательные акты Украины относительно определения придомовой территории» (№9370),
разработан в Минрегионстрое. Цель документа – унификация и согласование на законодательном уровне
термина «придомовая территория».
Что необходимо сделать на местном уровне
Как уже отмечалось, действующее законодательство Украины содержит немало общих норм и пробе
лов, что на практике приводит к возникновению локальных проблем. Симферопольский городской совет,
согласно Закону Украины «О местном самоуправлении», наделен полномочиями принимать нормативные
акты, которые могут устанавливать детальные процедуры оформления права собственности на землю и
осуществлять контроль над их соблюдением.
Для устойчивого развития объединений совладельцев многоквартирных домов, необходимо создать бла
гоприятные условия по их созданию, в том числе путем внедрения понятных прозрачных механизмов офор
мления права собственности на придомовую территорию. Таким механизмом должно служить соответству
ющее решение городского совета, которым бы определялись порядок передачи (предоставления) земель
ных участков в собственность/постоянное пользование, процедура оформления правоустанавливающих
документов. Утверждение специального порядка позволит привести в соответствие процедуру передачи
(предоставления) земельных участков в пользование или в собственность ОСМД, ЖК и ЖСК в г. Симферопо
ле с нормами Земельного кодекса Украины. Это, в свою очередь будет способствовать развитию ОСМД, а
также упорядочит земельные отношения в городе, через определение и формирование объектов земельных
отношений и идентификации землепользователей и землевладельцев.
ОБЩЕСТВЕННАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ «КРЫМСКИЙ ЦЕНТР ПРАВОВОЙ ИНИЦИАТИВЫ»
Общественная организация «Крымский центр правовой инициативы» – неполитическая, некоммерческая правоза
щитная организация, деятельностью которой является утверждение в украинском обществе социальной справедливо
сти, содействие демократическим преобразованиям в области прав и свобод человека, продвижение в Украине права
общественных интересов.
МИССИЯ: защита общественных интересов, обеспечение правовой грамотности населения путем использования пра
ва как инструмента разрешения социальных проблем, проведения общественных кампаний и оказания юридической
помощи организациям гражданского общества и физическим лицам.
.
ЦЕЛИ :
. достижение социальной справедливости;
. содействие построению гражданского общества;
защита и продвижение идеалов и принципов прав человека;
.
ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ:
. проведение общественных кампаний;
. стратегическое использование судебных механизмов для достижения общественно полезных целей;
правовое просвещение;
Организация строит свою деятельность на принципах следования общественным интересам уважения прав чело
века, демократии, открытого общества и верховенства закона, открытости для сотрудничества с организациями всех
форм собственности, трудовыми коллективами, гражданами и СМИ
Адрес: ул.Тургенева, 20 г. Симферополь, АРК, 95017, Украина
тел. +38 (0652) 572 491; +38 (066) 019 76 55
ci.crimea@gmail.com www.allprava.org
Даний матеріал підготовлен у рамках проекту «Сприяння реалізації прав власності на землю об’єднань співвласників
багатоквартирних будинків (ОСББ), житлових кооперативів (ЖК) і житлово– будівельних кооперативів (ЖБК) в м. Сімферо
поль» реалізується в рамках конкурсу грантів Дніпропетровської міської громадської організації «Жіночий інформаційно–
координаційний центр» за фінансової підтримки Європейського Союзу».
Повну відповідальність за матеріал статі несе ГО «Кримський центр правової ініціативи», і за жодних обставин він не може
вважатися таким, що відображає позицію Дніпропетровської міської громадської організації «Жіночий інформаційно– коор
динаційний центр» та Європейського Союзу.
8