Dokumen tersebut membahas preferensi konsumen dalam pembelian properti perumahan The Taman Dhika Ciracas. Beberapa faktor preferensi yang dijelaskan antara lain harga, kondisi lingkungan sekitar, fasilitas, dan kredibilitas developer. Dokumen juga membandingkan harga dan fasilitas The Taman Dhika Ciracas dengan kompetitornya. Kesimpulannya adalah harga dan nilai atribut kompetitor berpengaruh besar terhadap prefer

2. Latar Belakang
Teori Maltus
Pertumbuhan
Jumlah Penduduk
(Deret Ukur)
Persediaan
Pemenuhan
Kebutuhan Manusia
(Deret Arimatik)

4. Kepadatan
Penduduk
Oppotunity

5. Kepadatan Penduduk,
menimbulkan Dampak Domino
Pertumbuhan Penduduk yang masif,
berbanding lurus dengan permintaan
kebutuhan papan (Tempat Tinggal)

6. Apa saja faktor preferensi konsumen dalam pembelian properti Taman
Dihika Ciracas?

7. Preferensi Konsumen
Aksioma Perbandingan
Setiap dua barang yang berbeda (misalnya
barang A dan B) dapat dibandingkan menjadi
preferensi oleh individu. Setiap perbandingan
pasti mengarah pada salah satu diantara ketiga
hal berikut:
a. barang A lebih disukai dari barang B
b. barang B lebih disukai dari barang A, atau
c. barang A dan B sama saja.
Aksioma Transitivitas
Apabila ada tiga barang yaitu A, B, dan C. jika
barang A lebih disukai dari barang B dan barang
B lebih disukai dari barang C, maka barang A
lebih disukai dari barang C.

8. Fungsi
Preferensi
Aksioma
Transivitas
Aksioma
Perbandingan
Menurut Browning dan Zupan (1997:75) terdapat tiga asumsi dasar dalam preferensi
konsumen yaitu:
• konsumen dapat meranking urutan preferensi secara lengkap terhadap semua barang di
pasar. Urutan preferensi menunjukkan tingkat kesenangan relative tanpa memperhatikan
harga barangnya.
• preferensi adalah transitivitas. Asumsi ini memungkinkan orang untuk memiliki preferensi
yang rasional dan konsisten.
• konsumen akan lebih menyukai barang dalam jumlah yang banyak dari pada barang yang
sedikit.

9. Pendekatan Atribut
Teori ini pertama kali diperkenalkan oleh Kelvin Lancaster pada
tahun 1966. Teori-teori sebelumnya menggunakan asumsi bahwa
yang diperhatikan oleh konsumen adalah produknya, maka
pendekatan atribut ini didasarkan pada asumsi bahwa perhatian
konsumen bukan terhadap produk secara fisik, melainkan lebih
ditujukan kepada atribut produk yang bersangkutan.
Pendekatan atribut merupakan pendekatan yang relatif baru.
Pendekatan ini menganggap bahwa yang diperhatikan konsumen
bukanlah produk secara fisik, tetapi atribut yang terkandung di
dalam produk tersebut.
Atribut Suatu Barang: Semua Jasa yang dihasilkan dari penggunaan
dan pemilikan barang tersebut.
Contoh :
Atribut Sebuah mobil : Jasa angkut, prestise, privacy, keamanan,
kenyamanan, dsb.

10. Analisa Masalah
PT. Adhi Persada Properti (APP) selaku anak perusahaan PT. Adhi Karya (Persero),
Tbk adalah developer/owner meluncurkan kompleks hunian baru di Jakarta Timur,
yaitu The Taman Dhika Ciracas.
The Taman Dhika Ciracas adalah Townhouse premium yang berlokasi di Jl. Asem,
Ciracas – Jakarta Timur, tidak jauh dari Mall Cijantung dan Kampung Artis – Jl. Bina
Marga, dikelilingi oleh fasilitas pendidikan, kesehatan dan fasilitas umum yang
sangat memadai, dan dekat dengan tol JORR I dan tol Jagorawi.
Dengan jarak sekitar -/+ 4 km ke pusat bisnis Jakarta Selatan (T.B. Simatupang),
hunian eksklusif ini menyajikan konsep cluster dengan satu pintu masuk yang
mengoptimalkan masuknya cahaya matahari ke dalam ruangan. Keindahan dan
kesejukan akan Anda rasakan begitu memasuki lingkungan yang nyaman dan private
serta taman yang asri dan hijau.
Dengan luas total -/+ 8400 m2, The Taman Dhika Ciracas menawarkan hunian 2
lantai, dengan type 100/105 (20 Unit) dan Type 76/98 (15 Unit) dengan total
keseluruhan 35 unit.
Lokasi townhouse, dapat diakses melalui tol JORR I exit Tol Taman Mini, exit Tol
Bambu Apus/Ceger atau exit Tol Cijantung, dengan kisaran waktu 10-15 menit (-/+ 4
km).

11. Segementasi Pasar
• Bawah : <Rp 400 Jt
• Menengah Bawah : Rp 400 Jt s.d 799 Jt
• Menengah Menengah : Rp 800 jt s.d 1.39 Miliar
• Menengah Atas : Rp 1,4 Miliar s.d Rp 2 Miliar
• Atas : > Rp 2 Miliar
Berdasarkan Crushman dan Wakefield 2013

12. Berdasarkan analisis penulis dengan mengacu pada landasan teori yang telah dikemukakan
sebelumnya, dapat dipetakan bahwa preferensi konsumen dalam membeli properti (Perumahan)
dengan segmentasi pasar menengah ke atas, sebagai berikut:
PreferensiKonsumen
Harga
Kondisi
Lingkungan Sekitar
Fasilitas
Kreditibilitas
Developer

13. Preferensi Konsumen
Pengaruh Harga
Sukirno (2003) menulis bahwa hukum permintaan pada
hakikatnya merupakan hipotesis yang menyatakan
bahwa makin rendah harga suatu barang maka makin
banyak permintaan terhadap barang tersebut.
Sebaliknya, makin tinggi harga suatu barang makan
makin sedikit permintaan terhadap barang tersebut
Berdasarkan pada data yang ada pada data penjualan,
dapat dilihat bahwa terjadi penurunan penjualan pada
tahun 2015, secara periodik mulai bulan februari 2015.
Hal ini salah satunya dipengaruhi oleh harga. Kenaikan
harga berbanding terbalik dengan permintaan dari pasar.
Selain itu faktor dari pesaing yang menjadi subtitusi dari
optional konsumen untuk membeli rumah. Hal ini
menunjukkan bahwa harga masih menjadi salah satu
variabel preferensi konsumen yang sangat kuat dalam
keputusan untuk membeli rumah.
Pengaruh Kondisi Lingkungan Sekitar
Salah satu faktor yang mempengaruhi pembeli untuk
membeli perumahan adalah kondisi lingkungan
sekitar perumahan tersebut. Dengan kesibukan
masyarakat dewasa ini tentu lokasi menjadi
pertimbangan pembeli dalam membeli rumah.
Contoh :
Konsumen lebih memilih perumahan yang jauh dari
polusi udara, polusi suara, dsb, yang mengingkan
kenyaman untuk tempat tinggal.
Pada perumahan Taman Dhika Ciras, perumahan
tersebut dekat dengan lokasi pabrik yang
menimbulkan polusi udara dan suara.

14. Preferensi Konsumen
Pengaruh Kelengkapan Fasilitas
Banyak jenis properti perumahan yang
ditawarkan kepada masyarakat. Produsen
menawarkan keragaman tipe perumahan. Hal
ini dilihat dengan keanekaragaman tipe – tipe
perumahan yang ditawarkan
Pada perumahan Taman Dhika Ciracas dengan
tipe Town House dengan konsep desain rumah
yang modern minimalis. Hal yang serupa juga
ditawarkan oleh kompetitor kepada konsumen,
sehingga pasar semakin kompetitif dalam
aktivitas penjualan dan pembelian.
Pengaruh Kredibilitas Developer
Untuk sebagian besar masyarakat, kredibiltas
Developer perumahan memiliki peranan penting
dalam menetukan keputusan terhadap pembelian
perumahan. Tingkat kepercayaan konsumen terhadap
developer menjadi jaminan bagi konsumen terhadap
produk yang dibeli.
Contoh:
Adhi Persada Properti yang merupakan anak BUMN,
menjadi magnet bagi beberapa konsumen. Dengan
ekspektasi, jika developer anak BUMN memiliki
keterjaminan produk yang akan diperoleh, baik dari
segi legalitas, waktu dsb.

15. Oasis Ciracas Mansion
Green Grass
Tamini Residence
Premier Terrace
Riscon Hill
Grand Cilangkap
Malaka Terrace
Taman Dhika Ciracas

16. Komparasi Dengan Kompetitor
Harga (Premier Terrace)
Luas Tanah Bangunan Harga Exc PPN
69 114 1,220,454,545
69 121 1,284,255,000
69 109 1,193,878,636
114 105 1,302,725,455
Harga (The Taman Dhika Ciracas)
Luas Tanah Bangunan Harga Exc PPN
98 76 1,368,272,727
105 100 1,510,181,818

17. Komparasi Harga Type Dikonversikan
Per 30 Sept 2015 (harga Ecl PPN dan Surat)
Perumahan
Type Pesaing
Harga Pesaing
Type Konversi Asumsi Asumsi
Harga Pesaing Harga
Selisih
Bang Tanah
sebelum konversi
Bang Tanah
Hrg Jual Bang Hrg Jual Tanah Check
setelah konversi TD Ciracas
termasuk diskon
per m2 per m2
setelah diskon sebelum diskon
Premier Terrace 69 114 1,220,454,545 76 98 4,500,000 7,982,057.42 1,220,454,545 1,124,241,627 1,368,272,727 (244,031,100)
69 121 1,284,255,000 76 98 4,500,000 8,047,561.98 1,284,255,000 1,130,661,074 1,368,272,727 (237,611,653)
69 109 1,193,878,636 76 98 4,500,000 8,104,391.16 1,193,878,636 1,136,230,334 1,368,272,727 (232,042,394)
114 105 1,302,725,455 100 105 4,500,000 7,521,194.81 1,302,725,455 1,239,725,455 1,510,181,818 (270,456,364)

18. Komparasi Dengan Kompetitor
Fasilitas (Taman Dhika Ciracas)
Play Ground
Pompa Jet Pump
Carport
Fasilitas (Premier Terrace)
Club House
Swimming Pool
Playground
PAM
Carport

19. Penutup
Kesimpulan
• Penjualan menjadi ujung tombak, dalam lini bisnis
perumahan. Proyek Perumahan Taman Dhika
Ciracas, merupakan bisnis yang dengan oriented
pada profit, diperoleh melalui penjualan (Nilai
Sales) dan Harga Pokok Biaya. Kelesuan yang
terjadi, karena penjualan yang secara grafik
mengalami penurunan, salah satu faktornya
adalah preferensi konsumen.
• Faktor preferensi konsumen, yang paling
berpengaruh adalah harga jual dan adanya nilai-
nilai atribut kompetitor yang menjadi optional
buat para konsumen. Selain hal tersebut adalah
kondisi makro perekonomian, yaitu dengan
tergerusnya nilai rupiah, pada umumnya para
konsumen, lebih memilih menahan untuk tidak
melakukan aktivitas pembelian apalagi dalam
jumlah skala yang besar.
Saran
• Dengan melihat preferensi konsumen, yang menjadi
objek penawaran dari produk yang dipasarkan, maka
harga menjadi hal yang sangat sensitif bagi para
konsumen ditambah dengan kondisi perekonomian
secara makro yang membuat konsumen lebih bersikap
menahan uangnya untuk belanja, maka perlu adanya
evaluasi harga perumahan yang mampu bersaing dengan
haraga perumahan yang ada di wilayah sekitarnya,
sehingga memilki daya kompetitif di pasar.
• Selain hal tersebut, dengan penenkanan branding, bisa
menjadi magnet tersendiri bagi preferensi konsumen,
oleh karena itu perlu disusun strategi pemasaran
sedemikian rupa untuk pengetahuan konsumen
mengenai produk yang ditawarkan, salah satunya
pemasaran dengan pendekatan teknologi yang dikenal
dengan VRPV (Virtual Reality Property Viewer).

22. GENERASI MILENIA
MARKET