Сегодня облигации ТКС - одна из самых интересных инвестиций. Cbonds Review побеседовал с Оливером Хьюзом, президентом ТКС Банка, — одним из тех, кто в 2007 году стоял у истоков строительства нового банковского бренда, а сегодня пожинает плоды этого предприятия.
Какое жилье потребуется завтра и кто его будет покупать?Mikhail Khorkov
Данный материал подготовлен Михаилом Хорьковым в 2017 году по заказу "Института медиа, архитектуры и дизайна «Стрелка»» в рамках Международного форума «Среда для жизни: квартира и город».
Полную версию журнала можно скачать по ссылке - http://xn--80ahbbiggbxxyl2q.xn--p1ai/upload/iblock/528/forum_magazine_spreads.pdf
A slow start to 2013 in the Russian economy is now widely recog-nized. Jan-May GDP growth is recorded at 1.8%, about twice lower than the previous year. Government‟s forecast for 2013 is still at 2.4% and acceleration in the second half of the year is still a very likely scenario. IMF is a bit more optimistic and sticks to a 2.5% projection.
But this slowdown is an important marker of change. Russia is no longer part of the emerging markets world. It is in the more developed group not because of the slower growth but because of its higher economic base. Russian GDP per capita is 40% higher than the world average. With estimated 2.5% it is still in line with the global outlook of 3.1% and almost 3 times higher than 1.2% outlook for advanced economies. At the same time, with over $14,000 USD GDP per capita Russia is now closer to developed countries than to B(R)ICS.
Consumer market remains strong. Retail trade turnover in Jan-May increased by 11.4% in nominal terms in comparison to same period the previous year. Even after adjusting for inflation it shows strong growth of 4%.
Inflation is accelerating from 6.6% last year to a very likely 7% and higher for the current year. However, soft commodity prices may put pressure on food prices.
For real estate community this means that the sentiment remains negative without any material evidence and without new bearish fundamentals. All the existing factors are already priced in. Real estate market is in the green zone but risks are increasing. There is strong doubt that demand for real estate will grow. However, Rus-sia in general and Moscow specifically is still undersupplied with quality product.
That is why even during a weak second quarter, there was a signifi-cant increase in transactions in the warehouse sector. Supported by solid demand, construction rate had increased and warehouse sec-tor showed record levels of activity in Q2.
Сегодня облигации ТКС - одна из самых интересных инвестиций. Cbonds Review побеседовал с Оливером Хьюзом, президентом ТКС Банка, — одним из тех, кто в 2007 году стоял у истоков строительства нового банковского бренда, а сегодня пожинает плоды этого предприятия.
Какое жилье потребуется завтра и кто его будет покупать?Mikhail Khorkov
Данный материал подготовлен Михаилом Хорьковым в 2017 году по заказу "Института медиа, архитектуры и дизайна «Стрелка»» в рамках Международного форума «Среда для жизни: квартира и город».
Полную версию журнала можно скачать по ссылке - http://xn--80ahbbiggbxxyl2q.xn--p1ai/upload/iblock/528/forum_magazine_spreads.pdf
A slow start to 2013 in the Russian economy is now widely recog-nized. Jan-May GDP growth is recorded at 1.8%, about twice lower than the previous year. Government‟s forecast for 2013 is still at 2.4% and acceleration in the second half of the year is still a very likely scenario. IMF is a bit more optimistic and sticks to a 2.5% projection.
But this slowdown is an important marker of change. Russia is no longer part of the emerging markets world. It is in the more developed group not because of the slower growth but because of its higher economic base. Russian GDP per capita is 40% higher than the world average. With estimated 2.5% it is still in line with the global outlook of 3.1% and almost 3 times higher than 1.2% outlook for advanced economies. At the same time, with over $14,000 USD GDP per capita Russia is now closer to developed countries than to B(R)ICS.
Consumer market remains strong. Retail trade turnover in Jan-May increased by 11.4% in nominal terms in comparison to same period the previous year. Even after adjusting for inflation it shows strong growth of 4%.
Inflation is accelerating from 6.6% last year to a very likely 7% and higher for the current year. However, soft commodity prices may put pressure on food prices.
For real estate community this means that the sentiment remains negative without any material evidence and without new bearish fundamentals. All the existing factors are already priced in. Real estate market is in the green zone but risks are increasing. There is strong doubt that demand for real estate will grow. However, Rus-sia in general and Moscow specifically is still undersupplied with quality product.
That is why even during a weak second quarter, there was a signifi-cant increase in transactions in the warehouse sector. Supported by solid demand, construction rate had increased and warehouse sec-tor showed record levels of activity in Q2.
Российский рынок девелопмента жилой недвижимости прошел 25-ти летний путь, и это хороший повод оглянуться назад и попытаться определить общие черты его будущего.
В последнее время часто звучит вопрос о том, что происходит на рынке – он растет или падает? Ни то и не другое – рынок изменяется.
Новые направления застройки Петербурга.
Развитие города в соответствии с генпланом: новые районы застройки, перспективные транспортные развязки. Как будет расти и развиваться город.
Рынок вторичной жилой недвижимости: итоги 2016 года и прогнозы на 2017 годAddress
Консалтинговая компания City Development Solutions совместно с порталом недвижимости Address.ua подвели итоги по рынку вторичной жилой недвижимости за 2016 год, а также выделили основные тенденции на «вторичке», характерные для 2017 года. По итогам 2016 года на вторичном рынке наблюдалось значительное смещение спроса в сегмент бюджетного жилья - 53% запросов на покупку жилья сконцентрировано в бюджете до $30 тыс.
Отмечается положительная динамика количества сделок. Снижение средних цен на вторичную недвижимость и увеличение предложения в новых домах на фоне относительно стабильного курса гривны обеспечило умеренный рост спроса.
Российский рынок недвижимости: перезагрузкаBillion Estate
Прошло всего 2 квартала с начала года, как оптимизм участников рынка недвижимости «сошёл на нет». Впрочем, ещё в начале года было понятно, что ажиотаж IV-го квартала 2014 года – явление временное (см. январский Бюллетень Billion Estate).
Чудо не случилось (и бывают ли?): цены на российском рынке недвижимости последовали за динамикой валового продукта страны, а число сделок уменьшается вслед за падением доходов населения. Государственное субсидирование ипотеки смягчило падение спроса на первичном рынке, но сама тенденция снижения сохраняется.
Более того, текущая ситуация в мире и в России обозначила новые риски усугубления ситуации. Китайский фондовый рынок стремительно падает несколько недель подряд, с высокой вероятностью предвосхищая падение реального сектора экономики (читаем, падение спроса на энергоресурсы со стороны КНР = падение цен на нефть). Политический кризис в ЕС, связанный с Грецией. Усиление внешнего давления на Россию, санкции, ограничения доступа к международным финансовым рынкам. Ну и, наконец, сам факт того, что с момента последнего общемирового кризиса прошло уже 7 лет – не за горами новые цикличные спады.
Но есть и хорошая новость для девелоперов...
Рынок жилья Екатеринбурга в первой половине 2017 года активизировался. Продажи незначительно выросли. Девелоперы быстро отреагировали на это
и вывели на рынок новые проекты.
Рынок недвижимости Екатеринбурга. Тенденции и Перспективы. Хорьков Михаил Ива...metrosphera
Рынок недвижимости Екатеринбурга. Тенденции и Перспективы. Хорьков Михаил Иванович, руководитель аналитического отдела Риэлторского информационного центра УПН, САКРН, г.Екатеринбург.
X Камский Форум профессионалов рынка недвижимости, 2015 год
Российский рынок девелопмента жилой недвижимости прошел 25-ти летний путь, и это хороший повод оглянуться назад и попытаться определить общие черты его будущего.
В последнее время часто звучит вопрос о том, что происходит на рынке – он растет или падает? Ни то и не другое – рынок изменяется.
Новые направления застройки Петербурга.
Развитие города в соответствии с генпланом: новые районы застройки, перспективные транспортные развязки. Как будет расти и развиваться город.
Рынок вторичной жилой недвижимости: итоги 2016 года и прогнозы на 2017 годAddress
Консалтинговая компания City Development Solutions совместно с порталом недвижимости Address.ua подвели итоги по рынку вторичной жилой недвижимости за 2016 год, а также выделили основные тенденции на «вторичке», характерные для 2017 года. По итогам 2016 года на вторичном рынке наблюдалось значительное смещение спроса в сегмент бюджетного жилья - 53% запросов на покупку жилья сконцентрировано в бюджете до $30 тыс.
Отмечается положительная динамика количества сделок. Снижение средних цен на вторичную недвижимость и увеличение предложения в новых домах на фоне относительно стабильного курса гривны обеспечило умеренный рост спроса.
Российский рынок недвижимости: перезагрузкаBillion Estate
Прошло всего 2 квартала с начала года, как оптимизм участников рынка недвижимости «сошёл на нет». Впрочем, ещё в начале года было понятно, что ажиотаж IV-го квартала 2014 года – явление временное (см. январский Бюллетень Billion Estate).
Чудо не случилось (и бывают ли?): цены на российском рынке недвижимости последовали за динамикой валового продукта страны, а число сделок уменьшается вслед за падением доходов населения. Государственное субсидирование ипотеки смягчило падение спроса на первичном рынке, но сама тенденция снижения сохраняется.
Более того, текущая ситуация в мире и в России обозначила новые риски усугубления ситуации. Китайский фондовый рынок стремительно падает несколько недель подряд, с высокой вероятностью предвосхищая падение реального сектора экономики (читаем, падение спроса на энергоресурсы со стороны КНР = падение цен на нефть). Политический кризис в ЕС, связанный с Грецией. Усиление внешнего давления на Россию, санкции, ограничения доступа к международным финансовым рынкам. Ну и, наконец, сам факт того, что с момента последнего общемирового кризиса прошло уже 7 лет – не за горами новые цикличные спады.
Но есть и хорошая новость для девелоперов...
Рынок жилья Екатеринбурга в первой половине 2017 года активизировался. Продажи незначительно выросли. Девелоперы быстро отреагировали на это
и вывели на рынок новые проекты.
Рынок недвижимости Екатеринбурга. Тенденции и Перспективы. Хорьков Михаил Ива...metrosphera
Рынок недвижимости Екатеринбурга. Тенденции и Перспективы. Хорьков Михаил Иванович, руководитель аналитического отдела Риэлторского информационного центра УПН, САКРН, г.Екатеринбург.
X Камский Форум профессионалов рынка недвижимости, 2015 год
РУСЛАН ГОТЫЖЕВ,
Директор направления по работе с логистическими операторами Knight Frank (г. Москва), Обзор складского рынка РФ, г. Москва и г.Нижнего Новгорода
Аналитический отдел Уральской палаты недвижимости по заказу управляющей компании «Огни Екатеринбурга» провел исследование рынка краткосрочной аренды квартир. Результаты данной работы могут скорректировать ваше представление о том, где останавливаются туристы и как развивается рынок гостеприимства не только в Екатеринбурге, но и во многих других российских городах.
Индекс кранов – показатель, отражающий количество башенных кранов, установленных на строительных площадках жилых домов (без учета остановленных строек). Является косвенным индексом строительной активности в жилой сфере.
На рынке жилья большинства российских городов продолжается медленное снижение цен. Комитет по консалтингу РГР подготовил справку об уровне цен в российских городах по итогам 3 кв. 2016 года.
FlatSaller. Продажи новостроек через агентства недвижимостиMikhail Khorkov
Презентация к докладу Антасюка А.П, директора РИЦ УПН о взаимодействии риэлторов и застройщиков Екатеринбурга. Вопросы по программе: (343)3676760, (-61, -62), доб. 110. Антасюк Анатолий Петрович
Долгосрочные тренды на рынке жилья Екатеринбурга. Презентация к дискуссии с э...Mikhail Khorkov
Презентация к дискуссии с экспертами на тему за счет чего и как развивался рынок жилья Екатеринбурга последние 20 лет, а также, что будет определять его развитие в следующее десятилетие.
Рынок коммерческой недвижимости Екатеринбурга. Предварительные итоги 3 кв. 20...
Рынок жилья России. Предварительные итоги 2017 года.
1. Рынок
недвижимости
России
Предварительные итоги 2017
Объем предложения на рынке жилья остается высоким.
В большинстве крупных городов страны у покупателей сохраняется широкий выбор в сегменте новостроек.
Объем предложения на первичном рынке отдельных городов находится в диапазоне от 10 000 до 18 000
квартир. В столицах объем предложения на рынке новостроек - свыше 70 000 квартир. По большинству
городов можно говорить о том, что число квартир на рынке не изменилось, либо незначительно выросло
по отношению к концу 2016 года.
До трети всего предложения на первичном рынке (по отдельным городам от 18% до 35%) сформировано
предложением в домах, сданных в эксплуатацию. Это важное отличие от предыдущих периодов развития
российского рынка в целом.
На вторичном рынке объем предложения по большинству региональных центров укладывается в диапазон
от 6500 до 13 000 квартир. С лета 2017 года на вторичном рынке предложение начало медленно снижаться.
Во многом это связано с оживлением спроса. Причем в отдельных городах именно вторичный рынок
продемонстрировал более заметное оживление. В 2015 году и первой половине 2016 года ситуация была
обратная, что объяснялось государственным субсидированием процентной ставки по ипотеке на рынке
новостроек. Несмотря на небольшое снижение количества предложения на вторичном рынке, выбор у
покупателей остается достаточно высоким и в качественной и территориальной плоскости.
Структура предложения меняется.
Сегодня в центральных городах субъектов РФ доля малогабаритного жилья (студии и однокомнатные
квартиры) составляет 45-55%. По итогам текущего года рост доли студий остановился.
Растет доля класса «комфорт» в структуре предложения (от 2% до 5% в городах РФ за год).
Рынок начинает возвращаться с окраин в сложившиеся районы. Это стало следствием того, что покупатели
начинают осознавать проблемы спальных окраинных районов. Спрос на локации, обеспеченные
транспортной и социальной инфраструктурой повышается.
Активность рынка жилья выросла.
Число сделок на вторичном рынке за 11 месяцев этого года превысило аналогичные показатели прошлого
года на 9 - 16%. Рост продаж за этот же период на первичном рынке 5 – 19%. Это очень хорошие показатели,
и они были достигнуты благодаря нескольким факторам:
• Адаптация предложения под рыночный спрос. Рынок медленно, но меняется. Выходят новые
проекты, которые в большей степени соответствуют запросам покупателей.
• Ипотека поддерживает спрос в эконом-классе, но не является единственным драйвером текущего
роста продаж.
• Успешные маркетинговые усилия продавцов на первичном рынке. Скидки, гибкие условия
финансирования, эффективная работа со «вторичкой» – это дает результат.
2. Первичный рынок пока не вернулся к уровням 2013-14 гг., а вот вторичный близок к показателям этих лет.
Но квартир на рынке сейчас больше и конкуренция острее. Поэтому показатели деятельности отдельных
компаний очень контрастны.
Однако, в столицах ситуация где-то схожа с другими городами, а где-то и противоположна. Санкт-
Петербург по темпам роста и падения наиболее близок к городам –миллионникам, а вот Москва не
демонстрирует активности спроса на вторичном рынке в 2017 году по сравнению с прошлым годом,
наоборот, по итогам 11 месяцев 2017 года количество зарегистрированных прав на жилые помещения в
Москве на 1% меньше.
Цены существенно не меняются.
На вторичном рынке после медленного снижения цен в первой половине года, фиксируется слабая
положительная динамика. Текущие показатели в крупнейших городах РФ находятся в диапазоне от 42 000
до 73 000 руб./кв. м. В Москве средние цены на вторичке в 2017 году «плавали» на уровне 200 000 – 210 000
руб./кв. м, в Санкт-Петербурге – на уровне 105 000 -108 000 руб./кв. м. Относительно высокими остаются
цены на Дальнем Востоке. Во Владивостоке, уровень средней цены составляет 83 000 – 87000 руб./кв. м, в
Хабаровске – 71 000 – 72 000 руб./кв. м.
Изменение средних показателей за 2017 года в центральных городах субъектов РФ на вторичном рынке
жилья зафиксировано от «минус» 8,5% до «плюс» 2,0%.
На первичном рынке в течение всего года ситуация остается контрастной. Некоторые компании снижают
цены, в рамках временных акций, либо на отдельные категории жилья. Другие, успешно реализовав
значительный объем, повышают их. Новые проекты, выходя на рынок, часто задают более низкие ценовые
ориентиры, но в процессе строительства имеют возможность для повышения.
Диапазон средних цен на первичном рынке (на стадии строительства) в крупнейших городах РФ составляет
от 36 000 руб./кв. м до 68 000 руб./кв. м. В Москве в массовом сегменте 190 000 – 195 000 руб./кв.м, в Санкт-
Петербурге 100 000 -105 000 руб./кв.м, во Владивостоке – 78 000 – 83000 руб./кв.м.
Изменение средних показателей за 2017 года в центральных городах субъектов РФ на первичном рынке
жилья составляет от «минус» 2,5% до «плюс» 6,0%.
Противоречивое влияние ипотеки.
Бурный рост выдачи ипотеки, которая по объемам уже достигла и превысила докризисный уровень, с
одной стороны впечатляет, а с другой — чреват большими рисками. Если стремительный рост ипотечного
кредитования, на фоне снижающихся доходов, продолжится, то мы получим классический финансовый
пузырь на российском рынке недвижимости, который, в свою очередь, может привести к новому
финансовому кризису. Он будет подобен тому, что западные страны уже не один раз переживали за
последние десятилетия, особенно остро — США в начале 2000-х годов.
Ипотечные ставки сегодня находятся на минимальном уровне. Но нельзя рассматривать номинальную
ипотечную ставку вне экономического контекста. Ведь ипотека под 12% при инфляции в 10% и ипотека под
9% при инфляции в 4% — это совершенно разные предложения. С этой точки зрения ставка в 9% уже не
выглядит столь привлекательной. Сегодня мы оцениваем ипотечную ставку, как низкую, с позиции наших
прошлых представлений о рынке. Поэтому текущее оживление на рынке ипотеки во многом
эмоциональное. Постепенно к покупателям жилья будет приходить осознание реальной цены кредита,
того, что ставка по ипотеке — это не просто цифра, которая больше или меньше предыдущих показателей.
То, что денег у россиян становится меньше, приводит к росту средней суммы ипотечного кредита. За год
она увеличилась сразу на 130 тыс. рублей и сейчас находится на уровне 1,6-1,9 млн. руб. в крупнейших
городах РФ, в столицах этот показатель свыше 2,5 млн. руб., и это при том, что жилье в стоимости не растет.
3. Меняется рейтинг застройщиков в городах.
В лидеры строительного рынка выходят компании со сбалансированным по качеству и местоположению
портфелем проектов, причем в классах «эконом» (подкласс «эконом+») и «комфорт» (подклассы
«комфорт-стандарт» и «комфорт+»).
Те застройщики, которые шли по пути упрощения проектов эконом-класса, делали упор на массовое
строительство без усовершенствования своих объектов с точки зрения удобства проживания людей, сейчас
находятся в крайне тяжелой финансовой ситуации – резервы для снижения цен исчерпаны, а
качественного преимущества они не имеют. Это привело многие компании к печальным финансовым
результатам, некоторые из них не способны исполнять взятые на себя обязательства. Это касается и
федеральных, и региональных игроков. Во многих регионах ситуация с проблемными стройками
обострилась, кроме «обманутых дольщиков» появляется категория «обманутых подрядчиков».
Общие выводы.
Российский рынок недвижимости в целом продолжает «переживать» рецессию, сменяющуюся стагнацией,
и наоборот. Оживление рынка, которое стало заметно во второй половине 2017 года почти во всех
центральных городах субъектов РФ, безусловно, позитивно для участников, но база для устойчивого роста
в будущем пока не сформирована. Для покупателей хорошо, что рост числа сделок происходит без роста
цен. Уровень конкуренции не позволяет рынку реализовать этот сценарий. Мы видим, что те участники
рынка, которые сумели «выжить» в кризис, сохраняют значительные резервы не только для замещения
выбывающего предложения, но и для его увеличения. Поэтому мы не ожидаем заметных изменений в
уровне цен в течение ближайшего года. Значительный объем предложения на рынке будет выступать
главным сдерживающим фактором. Рост цен возможен по отдельным проектам и сегментам, но общий
рост цен, вряд ли, превысит уровень инфляции.
Представленная выше информация — это общие предварительные итоги 2017 года. Окончательная
статистика за декабрь будет доступна лишь в начале 2018 года. Ситуация на локальных рынках может быть
несколько иной, если мезоэкономические факторы в 2017 году имели на отдельных территориях большее
влияние, чем общие макроэкономические. Поэтому, для получения более детальной информации по
рынку конкретного города или региона необходимо связаться с региональными аналитиками НП
«Российская гильдия риэлторов».
Комитет по аналитике
НП «Российской гильдии риэлторов»
Справка подготовлена с участием аналитиков рынка недвижимости:
1. Оксана Витязева, руководитель отдела исследований ГК «МИЭЛЬ», САКРН, г. Москва
2. Наталия Рыжкина, руководитель департамента аналитики и консалтинга МИЭЛЬ-Новостройки, г.
Москва
3. Александра Швалова, директор ООО "Хабаровская недвижимость", САКРН, г. Хабаровск
4. Алексей Скоробогач, заместитель директора ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг», канд. экон.
наук, г. Пермь
5. Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости, САКРН,
заместитель председателя комитета по аналитике РГР, г. Екатеринбург
6. Эльвира Епишина, директор ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг», САКРН, канд. экон. наук,
председатель комитета по аналитике РГР, г. Пермь