Российский рынок девелопмента жилой недвижимости прошел 25-ти летний путь, и это хороший повод оглянуться назад и попытаться определить общие черты его будущего. В последнее время часто звучит вопрос о том, что происходит на рынке – он растет или падает? Ни то и не другое – рынок изменяется.

1. 1
От дефицита к изобилию: падение последнего бастиона социализма.
Sic transit gloria mundi
(Так проходит слава мирская. Фома Кемпийский, О подражании Христу)
Российский рынок девелопмента жилой недвижимости прошел 25-ти летний путь, и это хороший повод
оглянуться назад и попытаться определить общие черты его будущего.
Тучные годы российского девелопмента безвозвратно прошли - ставшее аксиоматическим утверждение о
невозможности возврата к высокомаржинальному "рынку продавца" - очевидно.
В советское время существовала практика оказания неформальных платных услуг при покупке Жигулей.
Если Вы хотели получить желанное авто быстрее / желаемого цвета / собранного трезвой сменой / машину,
которая может самостоятельно покинуть стоянку автосалона, то Вам наверняка приходилось пользоваться
услугами неофициальных посредников, просящих за сие N-ную сумму. Звучит, как сюжет фантастического
фильма, но это действительно реалии нашего прошлого. Таратайка, не заметившая массовый переход
мирового автопрома на автоматическую коробку, аэрбэг и климат-контроль, использующая незнакомое
современным школьникам слово "трамблер" удостоилась такой чести только благодаря уходящему в
прошлое термину "дефицит".
Сегодня ассортимент авто и вширь и вглубь стал куда разнообразнее. Между покупателем и его мечтой
любого калибра - только кошелек. Фирменные монобрендовые автосалоны, автоцентры, а теперь - и
выездные менеджеры по продажам. Позвоните, и к Вам приедет румяный молодой человек, привезет
красивые брошюры и расскажет про преимущества каждой модели.
В последнее время часто звучит вопрос о том, что происходит на рынке – он растет или падает? Ни то и не
другое – рынок изменяется.
Nil novi sub Luna
(Ничто не вечно под Луной. Екклезиаст, гл. 1, ст. 9-10)
Измеряя развитие рынка жилой недвижимости Москвы 10-ти летними циклами, получаем интересную
картину:
2015 год - начало эпохи рынка покупателя. Разборчив, не ведется на "приватные дворы, богатую
инфраструктуру, удачные планировки" и прочие рекламные мантры девелоперов. Продавать стало
значительно сложнее. Умению некоторых покупателей выбивать скидку позавидуют перестроечные
рэкетиры. Увеличивается не только время принятия решения, но и число рассматриваемых альтернативных
проектов - в том числе благодаря развитию общественного транспорта, значительно сглаживающего
ландшафт транспортной доступности локаций.
2005 год - рынок продавца. В «Алые Паруса» тянутся косяки тюменских и не только нефтяников с
чемоданами денег, пентхаус - это просто верхний этаж без перегородок, уважающая себя трешка
начинается от 150 метров. Цены в долларах. Вау - эффект достигается созданием качественного
пространства общественных зон, например входных групп и холлов первого этажа.
1995 год - рынка в нынешнем понимании не было. Главный девелопер - государство, основной способ
получения квартиры - распределение от предприятий и ведомств. Территории развиваются более-менее
комплексно, квартальными и районными масштабами.
Praemonitus, praemunitus
(Предупрежден, значит вооружен. Цезарь, Высказывание в диалоге)
В каком состоянии встретит российский рынок свой следующий 10-ти летний рубеж?
Каким же будет следующий этап развития этого рынка? Какие вызовы должны принять девелоперы, чтобы
быть эффективными игроками этого рынка? Рассмотрим несколько основных факторов и тенденций,
являющихся средообразующими в горизонте планирования 3 - 5 лет и сохраняющих свою актуальность в
горизонте до 10 лет.

2. 2
Приведенные ниже факторы придают рынку жилой недвижимости бодрое ускорение по спирали
Фибоначчи. И в ближайшем будущем эти факторы поменяют наше восприятие квартиры, как уникального,
раз в жизни данного товара. Помните, у Маяковского – «Слова у нас, до главного самого, в привычку входят,
ветшают, как платье…».
1. Демография
Просьба любить и жаловать – эта сегодняшняя темная лошадка всех потребительских рынков, а в
обозримом будущем – их ключевой фактор и хит передовиц. Нас необратимо становится все меньше.
Согласно прогнозов Worldometers и ООН, Россия вступила в период устойчивой депопуляции вплоть до
2050 года
1
:
Год Население, чел.
Ежегодное изменение Миграционный
баланс, тыс. чел.
Место в мире по
численности населенияв % тыс. чел.
2020 142,898,124 -0.08 % -111,8 161,8 9
2025 141,205,239 -0.24 % -338,6 100,0 10
2030 138,652,480 -0.36 % -510,6 100,0 10
2035 135,673,914 -0.43 % -595,7 100,0 12
2040 132,892,087 -0.41 % -556,4 100,0 14
2045 130,588,310 -0.35 % -460,8 100,0 14
2050 128,599,237 -0.31 % -397,8 100,0 15
Для справки – в 2000 году Россия занимала 6 место в мире по численности населения.
К 2100 году население России, несмотря на положительный миграционный баланс, сократится до 110 – 111
млн чел
2
, по некоторым прогнозам – до 100 млн чел
3
.
Основные драйверы депопуляции – низкая рождаемость, смертность и отток населения заграницу. Москва,
несмотря на звание самого привлекательного города России, также находится в этом тренде.
2. Насыщение рынка
Если помните, М.С. Горбачев обещал, что в 2000 году каждая российская семья буде жить в отдельной
квартире
4
. Понятно, с одами обещание забылось. Забылось, но не потеряло актуальности – стараниями
1
http://www.worldometers.info/world-population/russia-population/,
http://www.un.org/en/development/desa/population/theme/trends/index.shtml
2
Прогноз Businessinsider на основе данных ООН (http://www.businessinsider.com/15-countries-in-2100-2013-9).
3
http://www.berlin-institut.org/?id=710
Наследственные квартиры
Возрастная категория, на которую
пришелся максимальный объем
поглощения
Численность населения в данной
возрастной категории в 3 – 3,5 раза
ниже нормы.

3. 3
девелоперов Московского региона обещание вот-вот выполнится – даже нажав на тормоза градостроители
в горизонте 2016 - 2017 годов будут вводить около 3 млн кв.м. ежегодно. И выполнят - таки обещание
первого президента.
Год
(на 1.01)
Население
Москвы, чел.
Прирост
населения, чел.
Общая площадь жилищного фонда Прирост
жилищного фонда,
млн кв.м.
Жилищный фонд, млн
кв.м.
В среднем на 1
жителя, кв.м.
2012 11 856 578 230,7 19,3
2013 11 979 529 122 951 232,7 19,2 2,0
2014 12 108 257 128 728 234,4 19,4 1,7
2015 12 197 596 89 339 238,3 19,5 3,87
2016
5
12 325 287 127 691 241,6 19,6 3,3
2017
6
12 430 000 104 713 244,7 19,7 3,1
Не забудем и о подмосковных девелоперах, регулярно отчитывающихся о рекордных объемах ввода.
Несмотря на неспокойную экономику, в 2016 году в очередной раз заявлен циклопический объем 6-7 млн
кв.м.
7
Старается не отставать и ТиНАО, напомню про проект А101 и недавно заявленный проект RDI на 6 млн
кв.м.
На 1 января 2014 года количество квартир в Москве составило 4,071 миллионов, число жителей на 1
квартиру – 3 человека
8
. Таким образом, в квартирах проживает 12,213 млн чел. Учитывая это факт и
заявления о рекордных вводах жилья в 2013 – 2015 гг.
9
можно предположить, что насыщение рынка не за
горами.
3. Квартиры в обращении
В отличие от рынка бытовой техники или автомобилей, выбытие товара с рынка жилой недвижимости
происходит крайне редко. Фонд передаваемых по наследству квартир постоянно увеличивается, повышая
уровень обеспеченности населения жильем. Мы будем наблюдать насыщение рынка наследственными
квартирами двумя волнами, существенно превышающими средние фоновые значения:
1. Волна «2016 плюс 6-7 лет» - обеспечение наследственными квартирами возрастной категории 15 –
24 года.
2. Волна «2016 плюс 10-13 лет» - обеспечение наследственными квартирами возрастной категории 5 –
14 лет.
Обращает на себя внимание тот факт, что объем наследственных квартир первой волны существенно ниже
объема второй волны, что приведет и к затовариванию рынка аренды.
Растущий квартирный фонд и депопулирующее население закладывают надежную основу для невысоких
цен. Приидет царствие покупателя во веки веков.
4. Отток жителей
Не секрет, что значительную долю в зарубежной иммиграции составляют жители Москвы. Лавинообразного
притока мигрантов также более не наблюдается - трудовые ресурсы, находящиеся в Москве, достаточны на
сворачивающихся рынках и бизнесах. Фактор не самый существенный, но 75 000 уезжающих ежегодно
навсегда из Москвы, тоже цифра.
5. Качество спроса
Очевидно, что рыночные кондиции значительно возросли. Покупатели становятся искушеннее и это
касается не только понаостававшихся, но и как основы спроса – понаехавших. Сегодня основной драйвер
4
В начале 1986 года будущий президент СССР Михаил Горбачев пообещал, что к 2000 году каждая советская семья будет жить в
отдельной квартире или доме. Тогда же была принята Государственная программа СССР "Жилье-2000".
Расчеты Госстроя СССР показали: для того чтобы каждая семья в стране жила отдельно, необходимо иметь среднюю обеспеченность
жильем 22,0-22,5 квадратных метра на человека. Фактически на тот момент она составляла 14,6 квадратных метра.
5
Прогноз по заявленным ко вводу проектам.
6
Прогноз Департамента труда и занятости Правительства Москвы
7
Объем ввода жилья в Подмосковье может достигнуть 6-7 млн кв. м в 2016 году, информация ТАСС со ссылкой на министра
строительного комплекса области Сергея Пахомова. (http://www.irn.ru/news/104953.html).
8
http://moscow.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_ts/moscow/ru/statistics/housing/
9
За последние 5 лет в Москве введено 15 млн кв.м. жилья – С.С. Собянин.

4. 4
рекордных продаж – это метро. Главное – купить недорого, поближе к станции, ну и что, что на полях
фильтрации или из окна открывается панорама на котельную. Зато недолго до работы. Этот тренд не вечен,
максимум 5 - 6 лет – и пандемия квартирной метрозависимости сойдет на нет. Это же касается и общих
требований непосредственно к самой квартире. Квартиры в новостройках без отделки, скорее всего,
обречены на вымирание.
Combien de fois prinse Cite solaire,
Seras, changeant les loi barbares & vaines
Ton mal s'approche, plus seras tributaire,
Le grand Hadrie recouurira tes vaines.
(О сколько раз ты, город Солнца, врагами будешь покорён,
Но ещё боле навредят законы варварски тупые.
Беда всё ближе. Но страдать тебе придется даже боле.
И Адриановы валы пройдут по улицам твоим.
Нострадамус, Центурия 01-10 Катрен 8)
Сценарии развития рынка:
 Ничего не трогать / инерционный сценарий. Выданных разрешений на строительство
гарантированно хватит для долгой заморозки рынка недвижимости.
 Отмена всех действующих разрешений. Решение вне правил рынка, но после «ночи длинных
ковшей» ожидать можно всякое. Гитлер, кстати, евреев тоже не сразу начал преследовать.
 Практика избирательных запретов и ограничений. По сути это разновидность первого сценария с
постфактум реакцией на состояние рынка в целом или кондиции отдельных субрынков.
 Программирование объемов ввода - подобие плановой экономики в отдельно взятой отрасли.
Из всех сценариев наиболее реалистичным выглядит переход к избирательным запретам и ограничениям.
Однако маховик строек запущен на всю катушку и при любом сценарии неизбежно произойдет
качественное изменение рынка:
 Уменьшение числа игроков (в т.ч. через укрупнение);
 Создание вертикально интегрированных холдингов (например, от создания материалов до
эксплуатации и т.д.);
 Снижение объемов продаж, персонификация продукта.
Quod nos non necat, nos fortiores facit.
(Что нас не убивает, делает нас сильнее. Ницше, Сумерки идолов)
Действия девелоперов:
 Ускорение строительства. В ситуации, когда выбор широк и в каждом районе конкурирует
одновременно несколько проектов, выиграет тот, кто предложит готовый и качественный продукт,
а не красивую 3D визуализацию и туманные сроки сдачи;
 Увеличение расходов на продвижение;
 Комплектация квартир, реализация концепции «turn&live» - квартира укомплектована
необходимой мебелью, можно жить сразу после выдачи ключей без переезда.
 Персонализация коммерческих усилий, переход от продвижения методами массового "чёса" к
индивидуальным продажам;
 Функциональная или структурная вертикальная интеграция девелоперов в процесс движения
товара на рынке, особенно в случае покупки, связанной с реализацией вторичной недвижимости;
 Вывод на рынок более качественных проектов, удовлетворяющих не только базовую потребность
(потребность в жилье);
 Переход в сегмент доходного жилья;
 Расширение спектра услуг за счет входа в сегмент эксплуатации. Если сегодня на одного строителя
приходится 3-5 эксплуатационщиков, то в 5-ти летнем горизонте это соотношение изменится до 1 к
10.