Nå er den nye veiledningen kommet. Veiledningen til etterlevelsen gjelder ikke bare eiendomsmeglere. Men også iht §4 i Lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering, boligbyggelag, advokater med verdi over 40.000 kr eller foretak som mot vederlag tilbyr tilsvarende tjenester.

1. Rundskriv
Veiledning til etterlevelse av
hvitvaskingsregelverket i
eiendomsmeglingsvirksomhet
RUNDSKRIV 6/2016:
DATO 12.04.2016:
RUNDSKRIVET GJELDER FOR:
Eiendomsmeglingsforetak og
advokater som driver eiendomsmegling
FINANSTILSYNET
Postboks 1187 Sentrum
0107 Oslo

2. 2 | Finanstilsynet
1 Innledning
Eiendomsmeglingsforetak og advokater som driver eiendomsmegling skal forebygge og avdekke
transaksjoner med tilknytning til utbytte av straffbare handlinger eller med tilknytning til
terrorhandlinger
1
. Eiendom anses å være en attraktiv måte å hvitvaske på
2
, og det er risiko for at store
beløp hvitvaskes gjennom eiendomstransaksjoner. Eiendomsmeglingsforetak og advokater som driver
eiendomsmegling innehar dermed en viktig rolle i det nasjonale antihvitvaskingsarbeidet.
Rundskrivet erstatter Rundskriv 8/2009 for eiendomsmeglere og advokater som driver
eiendomsmeglingsvirksomhet.
3
Pliktene etter hvitvaskingsregelverket kan deles i tre:
• plikt til å foreta en vurdering av virksomhetens hvitvaskingsrisiko, etablere forsvarlige interne
rutiner, ha en hvitvaskingsansvarlig som skal følge opp rutinene, og sørge for at ansatte får
opplæring i regelverk, interne rutiner og i å avdekke hvitvaskingsforsøk (intern tilrettelegging),
• plikt til å foreta risikobasert og løpende kontroll av kunder og transaksjoner (kunde- og
transaksjonskontroll),
• plikt til å undersøke mistenkelige transaksjoner, og rapportere til Økokrim dersom mistanken
ikke avkreftes ved nærmere undersøkelser (undersøkelses- og rapporteringsplikten).
Rundskrivet inneholder i del I en veiledning for eiendomsmeglingsvirksomhetenes vurdering av risiko
for hvitvasking i egen virksomhet, og en veiledning for virksomhetenes etterlevelse av regelverket. I
del II gjennomgås de mest aktuelle problemstillingene knyttet til de enkelte lovbestemmelsene.
Det er det enkelte eiendomsmeglingsforetak eller advokat som driver eiendomsmegling som er
ansvarlig for at hvitvaskingsregelverket etterleves. Finanstilsynet vil følge opp etterlevelsen på tilsyn.
D E L I
2 Risiko for hvitvasking i
eiendomsmeglingsvirksomhet
2.1 Innledning
Ved å hvitvaske utbytte fra kriminelle handlinger, skjules utbyttets illegale opprinnelse, og pengene
kan dermed reinvesteres i den legale økonomien uten å vekke myndighetenes mistanke. Formålet
med hvitvasking er derfor å få det til å se ut som om utbyttet er ervervet på lovlig måte, eller å skjule
dets illegale opprinnelse
4
.
Hvitvasking kan gjennomføres i tre faser:
1. Plassering: Misbruk av tjenester for å introdusere pengene i finanssystemer
2. Tilsløring: Misbruk av tjenester for å tilsløre utbyttets opprinnelse
3. Integrasjon: Reinvesteringer i det legale markedet uten oppdagelsesrisiko
1
Jf. lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering mv. 2009 nr. 11 § 1
2
Nasjonal Risikovurdering 2014 s. 22
3
Rundskriv 8/2009 kan likevel gi veiledning
4
http://www.hvitvasking.no/Om-hvitvasking/

3. Finanstilsynet | 3
Megler skal identifisere, forstå og iverksette tiltak for å motvirke risikoer for hvitvasking og
terrorfinansiering i sin virksomhet. For å kunne vurdere risikoen, må megler identifisere aktuelle måter
virksomheten kan bli brukt til hvitvasking (trusler) og hva som kan indikere at et mistenkelig forhold
foreligger. Deretter må megler vurdere svakheter i virksomhetens anti-hvitvaskingsarbeid.
Virksomhetens hvitvaskingsrisiko vil dermed kunne anslås som en konsekvens av trusler og svakheter
i systemet.
Nedenfor gis en oversikt over noen aktuelle fremgangsmåter. Listen er ikke uttømmende, og megler
må selv vurdere konkret hvordan virksomheten kan benyttes til hvitvasking.
2.2 Noen aktuelle fremgangsmåter for hvitvasking
Kontant betaling
Betaling med kontanter ved kjøp av fast eiendom er den mest åpenbare metoden for plassering av
illegale midler.
Direkteoppgjør
Dersom oppgjøret bare delvis gjennomføres av megler, ved at partene skal gjøre opp deler av
kjøpesummen direkte mellom seg, kan partenes direkteoppgjør omfatte illegale midler.
Eiendommen er betalt med illegale midler
Selger benyttet illegale midler ved sitt erverv av eiendommen.
Illegale midler er inkorporert i eiendommen
Legale midler benyttes til å erverve en eiendom, som deretter renoveres for illegale midler. Når
eiendommen så selges igjen (eller leies ut), integreres de illegale midlene i det legale markedet.
Manipulasjon av eiendommens verdi
Eiendommens verdi kan fastsettes under eller over reell markedsverdi, for derved enten å benytte
(kontant) utbytte til kjøp eller skape en "legal" inntekt ved videresalg.
Manipulasjon av eiendomsverdien kan gjøres direkte ved å avtale lav eller høy pris i forhold til
markedsverdi, benytte falske verdivurderinger, eller indirekte ved bruk av falske leiekontrakter eller
ved å angi at deler av kjøpesummen består av inventar, løsøre, driftsutstyr, goodwill eller annet som
er vanskelig å prise.
Selger og kjøper kan avtale en lavere salgsverdi enn markedsverdi, hvoretter kjøper kan videreselge
eiendommen til markedsverdi med gevinst. Denne metoden kan benyttes der selger f.eks. skylder
kjøper penger i tilknytning til et straffbart forhold, og kjøper får hvitvasket beløpet ved videresalg.
Der kjøper skylder penger til selger i tilknytning til et straffbart forhold, vil en avtale om en høyere
salgsverdi enn reell markedsverdi kunne medføre hvitvasking av differansen.
Lånebedrageri
Megler kan misbrukes til hvitvasking ved lånebedrageri gjennom å motta lånebeløpet på klientkonto
og deretter utbetale til selger. Selve lånebedrageriet kan gjennomføres ved bruk av falske dokumenter
som for høy takst, uriktige opplysninger om kjøpesum og/eller innbetalt egenkapital, falske
leiekontrakter, falske lønnsslipper m.v.
Illegale midler innbetales som kjøpesum til klientbankkonto
Eiendomsmeglingsvirksomheter kan motta illegale midler på klientbankkonto, hvor midlene hvitvaskes
ved utbetaling til selger.
Innbetalingen kan f.eks. skje fra bank i et land som har lavere oppmerksomhet knyttet til anti-
hvitvaskingsarbeid, men illegale midler kan også innbetales fra norske kontoer.
Bruk av stråmenn, kompliserte selskapsstrukturer, utenlandske foretak
Utbytte fra kriminelle handlinger kan plasseres i fast eiendom gjennom stråmenn eller lovlige
selskaper for å tilsløre opprinnelse og destinasjon. Selskapene kan ha kompliserte eierforhold,

4. 4 | Finanstilsynet
herunder også utenlandske selskaper hvor det ikke lar seg gjøre å få innsyn i identiteten til de reelle
eiere.
2.3 Sårbarhet
Hvor anvendelig er eiendomsmeglingsvirksomheten for hvitvasking
Megler må vurdere hvor anvendelig virksomheten er til å hvitvaske utbytte. Finanstilsynet legger til
grunn at eiendomsmeglingsvirksomheter i utgangspunktet ikke i særlig stor grad inngår i direkte
plassering av illegalt utbytte, ettersom kontanter normalt ikke benyttes ved omsetning av fast eiendom
gjennom eiendomsmeglingsforetak. Eiendomsmeglingsvirksomhet kan imidlertid inngå i hvitvasking
ved å bli benyttet i transaksjoner for å tilsløre og integrere ulovlig opptjente penger.
Hvilke tjenester og markeder er utsatt?
Megler må vurdere virksomhetens risiko mot virksomhetens størrelse, tjenestetilbud og marked.
Når det gjelder størrelse, vil større virksomheter ha en høyere iboende risiko på grunn av flere
transaksjoner. På den andre siden kan helt små virksomheter ha svakere rutiner og mindre
omfattende virksomhetskontroll, og kan ha høyere iboende risiko av den grunn.
Når det gjelder risikoen knyttet til tjenestene den enkelte virksomhet yter, kan det skilles mellom
utleiemegling, salgsmegling (inklusive oppgjør), samt rene oppgjørsoppdrag. Salg av fast eiendom
antas å være mer attraktivt for hvitvasking enn utleiemegling, på bakgrunn av mulighet for å hvitvaske
større beløp, og kortere tidsperspektiv før midlene er hvitvasket. Der oppdraget omfatter oppgjør, vil
det være mulighet for hvitvasking ved gjennomføring av transaksjonen, og risikoen vil dermed være
høyere. Ved oppdrag som kun omfatter oppgjør anses risikoen for hvitvasking å være høyest ettersom
oppgjørsmegleren da normalt har lavere kjennskap til partene, avtalen og salgsobjektet.
Eiendomsmeglere opererer i ulike markeder. Det viktigste skillet i denne sammenheng går mellom
næringsmegling og boligmegling. Det antas å være en større risiko ved næringsmegling, fordi partene
gjerne er juridiske personer som kan ha komplisert selskapsstruktur og /eller har utenlandske eiere
som megler ikke kan identifisere. Videre antas det vanskeligere å vurdere om prisen på
næringseiendom er markedsmessig eller ikke, og det foreligger en større mulighet til å manipulere
eiendomsverdien ved bruk av f.eks. falske leiekontrakter eller verdivurderinger. Risikoen vurderes
videre å være noe lavere ved ordinær boligmegling, hvor flertallet av kundene er privatpersoner og
formålet er egen bruk. Der transaksjonen etter sitt formål inngår i "oppussings-markedet", altså ved
kjøp av oppussingsobjekt som renoveres og siden selges for en høyere pris, antas imidlertid risikoen å
være høyere.
Svakheter
Meglere må vurdere svakheter i sitt anti-hvitvaskingsarbeid, f.eks.
• Har virksomheten etablert et risikovurderings- og kontrollsystem?
• Dersom virksomheten har ervervet risikovurdering/kontrollsystem fra ekstern leverandør: Har
virksomheten og de ansatte satt seg tilstrekkelig inn i rutinene?
• Er rutinene tilstrekkelig for å avdekke at virksomheten ikke misbrukes til hvitvasking:
 er virksomhetens hvitvaskingsrisiko, herunder trusler og svakheter, vurdert eller
analysert?
 er alle relevante indikasjoner på mistenkelige transaksjoner identifisert, og er rutinene
for kontrolltiltak tilstrekkelig?
 omfatter rutinene en løpende risikovurdering av kunde/transaksjon?
 omfatter rutinene kontroll med hvem som innbetaler kjøpesum?
 har virksomheten rutiner for å avdekke manglende risikovurdering eller manglende
kontroll av indikasjoner på mistenkelige transaksjoner?

5. Finanstilsynet | 5
 har virksomheten rutiner for å avdekke manglende rapportering av mistenkelige
forhold?
 har styret løpende kontroll med at virksomheten ikke brukes til hvitvasking?
• Legger meglersystemet i tilstrekkelig grad til rette for en hensiktsmessig etterlevelse av
hvitvaskingsregelverket?
• Gjennomføres ikke kundekontroll, eller gjennomføres den uten at det foreligger noen reell
risikovurdering av kunde eller transaksjon, og uten at det foreligger noen systematisk kontroll
av om indikasjoner på mistenkelige forhold foreligger?
• Har ansatte mottatt opplæring i regelverk, rutiner og kan de gjenkjenne indikasjoner på
mistenkelige forhold, eller er opplæring ikke gjennomført eller er mangelfull andre måter?
3 Meglers plikter
3.1 Risikovurdering
For å kunne iverksette adekvate tiltak for å forebygge og avdekke hvitvasking, må risikoen for å bli
brukt til hvitvasking identifiseres. For å sikre notoritet om egen etterlevelse av regelverket, må
risikovurderingen være skriftlig. Den skal også minst årlig behandles i styret
5
.
3.2 Rutiner
Virksomheten skal ha rutiner for å forebygge og avdekke at virksomheten ikke misbrukes til
hvitvasking, og herunder besørge innhenting og kontroll av nødvendig informasjon for å håndtere de
svakheter som er påpekt ovenfor i punkt 2.3, samt avdekke indikasjoner på mistenkelige
transaksjoner.
En mistanke vil oppstå når megler oppdager noe uvanlig knyttet til kunde eller transaksjon, ut fra egen
erfaring, kompetanse og kunnskap om klienten. Det er tilstrekkelig med en vag mistanke, eller en
oppfatning av at noe er utenfor det normale, for at megler plikter å foreta nærmere undersøkelser.
Eksempler
6
på forhold og kombinasjoner som kan indikere en mistenkelig transaksjon kan være:
Kunder
• Kunden er kjent for å ha kriminell bakgrunn, eller er medlem av gruppering som driver med
kriminalitet
• Kunden er nærstående til person med kjent kriminell bakgrunn
• Det foreligger forhold som kan tilsi at det handles på vegne av andre (kunden er stråmann for
den reelle kunden), f.eks. at kunden får instruksjoner fra andre, korrespondansen skal sendes
en annen enn kunden m.v.
• Kunden er tilbakeholden med å gi kundeinformasjon, eller ønsker anonymitet
• Kundens adresseforhold er vanskelig å verifisere eller fremstår ikke som reell (post restante,
adresse til et advokatkontor e.l.)
• Kundens bopel eller adresse harmonerer ikke med kundens økonomiske disposisjoner
• Kunden er et selskap som synes å være uten reell virksomhet (skallselskap),
5
Forskrift om risikostyring og internkontroll nr. 1080 2008
6
En mer utfyllende, men ikke uttømmende, liste over generelle og bransjespesifikke indikatorer finnes på
www.hvitvasking.no

6. 6 | Finanstilsynet
• Selskapsstrukturer eller organisasjoner hvor det er vanskelig å identifisere reelle
rettighetshavere, herunder eierskap via land med mindre transparens eller mindre strenge
krav, utenlandske stiftelser, potensielle skallselskaper eller andre indikasjoner på å skjule reelt
eierskap
• Det fremkommer negative personlige forhold ved kunden, rykter, negative opplysninger i
media eller mistanke om straffbare forhold
• At kunden er en politisk eksponert person (PEP), jf. punkt 4.6
Transaksjoner
• Kontante innbetalinger
• Bruk av remisser som skjuler identiteten til reell kjøper
• Bruk av blanco-skjøte
• Innbetalinger fra andre enn kjøper eller kjøpers långiver
• Lån ytes fra en uvanlig kilde, f.eks. et utenlandsk selskap
• Avtale om helt eller delvis direkte oppgjør mellom partene, eventuelt betaling med aktiva som
er vanskelig å sette verdi på
• Kompliserte eiendomstransaksjoner, for eksempel hvor selger yter kreditt, eller oppgjør
foretas i annet enn penger (f. eks. hvor aksjonær i utbyggerselskaper eller entreprenører
mottar bolig som betaling, eller hvor deler av kjøpesummen gjøres opp direkte mellom partene
i f.eks. aksjer)
• Uvanlige eiendomstransaksjoner, for eksempel transaksjoner som synes å mangle et legitimt
formål, eller ikke har naturlig sammenheng med partenes virksomhet
• Innbetalinger fra utenlandske konti
• Uvanlig bruk av klientkonto, f.eks. innbetaling av et for høyt beløp hvor tilbakebetaling etter
anvisning skal skje til en annen konto enn den innbetalingen ble foretatt fra
• Selger aksepterer tap, eventuelt også sammen med selgerkreditt
• Kort tid mellom erverv og videresalg
• Eiendommen kjøpes usett
• Kjøp/salg til betydelig overpris/underpris
• Kjøpers egenkapital står ikke i forhold til kjøpers økonomiske stilling
• Førtidige innbetalinger av kjøpesum forut for et årsskifte
• Unormalt transaksjonsmønster i forhold til oppdragets art, for eksempel
 at selger ikke skal være mottaker av oppgjøret
 at kjøper ikke skal betale selv
 at oppgjøret deles opp i unødig mange transaksjoner
 lån ytes fra en uvanlig kilde
• Etterspørsel etter andre tjenester enn det som er normalt, for eksempel
 bekreftelser på oppgjør/egenkapital
 ekstraordinære avtalepunkter
 ny verditakst når annen takst foreligger
Dersom en eller flere av de opplistede forhold inntrer, skal nærmere undersøkelser iverksettes, med
mindre forholdet åpenbart har en naturlig forklaring. Vurderingen av dette skal dokumenteres.
Dersom kjøpers egenkapital fremstår som uvanlig høy i forhold til annen informasjon megler har om
kjøper, f.eks. alder, nåværende bosted mv., skal nærmere undersøkelser iverksettes. Slike
undersøkelser kan være innhenting av informasjon og dokumentasjon av hvor kjøpers egenkapital
kommer fra, f.eks. salg av egen bolig, oppsparte midler, arv eller annet.
Megler skal normalt ikke motta kontant betaling, og heller ikke remisser.
Megler skal undersøke om det er kjøper som betaler inn kjøpesummen. Dette gjelder også ved
innbetaling med bruk av KID-nummer
7
. Nærmere undersøkelser må iverksettes dersom kjøpesummen
betales av andre enn kjøper eller kjøpers bank.
7
Nets tilbyr ordninger hvor betalingsmottaker kan abonnere på lister hvor betalerens navn fremkommer

7. Finanstilsynet | 7
Instruks om utbetalinger til personer eller foretak som er transaksjonen uvedkommende, vil normalt
utløse undersøkelsesplikt. Dette innebærer at megler må foreta nærmere undersøkelser dersom det
skal utbetales til andre enn selger, tinglyste panthavere eller legalpantehavere.
Det stilles i utgangspunktet ikke et krav om at megler skal foreta nærmere undersøkelser av om
selgers tidligere renovering av salgsobjektet er gjennomført med illegale midler. Undersøkelsesplikt vil
likevel foreligge dersom det er andre forhold ved kunden eller transaksjonen som etter meglerens
oppfatning fremstår som uvanlig. I slike tilfeller må megler innhente nærmere informasjon og eventuelt
dokumentasjon av hvem som har utført renoveringen, og hvordan dette er finansiert/betalt.
Megler må etablere særskilte rutiner for de oppdrag virksomheten har definert som høyrisiko-oppdrag
jf. punkt 4.6.
Megler skal dokumentere at nødvendige undersøkelser er gjennomført. De mistenkelige situasjonene
kan oppstå til ulike tidspunkt i oppdraget, og megler må kunne dokumentere at adekvate
risikovurderinger og kontroller er gjort fortløpende. I praksis kan dette løses ved "stopp-punkter" i
arbeidsrutinene, for eksempel ved oppdragsinngåelse, aksept samt i forbindelse med oppgjør.
Etterlevelsen av hvitvaskingsregelverket inngår i forsvarlige saksbehandlingsrutiner, og skal inntas i
kontrollplaner og rapporteres til eiendomsmeglingsforetakets styre.
8
Hvitvaskingsansvarlig skal påse at det føres kontroll med at det foreligger en adekvat risikovurdering
av kundene, at alle relevante indikasjoner på mistenkelige forhold er avdekket og fulgt opp i samsvar
med regelverket og at mistenkelige transaksjoner rapporteres.
Meglere kan ikke uten videre legge til grunn at midler mottatt fra banker er legale. Meglers plikter
gjelder fullt ut, både med tanke på kundekontroll og undersøkelses- og rapporteringsplikt, selv om
også banken er underlagt hvitvaskingsregelverket.
Det skal føres en oversikt over oppdrag hvor virksomheten har vurdert risikoen å være høy, og der
virksomheten har iverksatt nærmere undersøkelser på bakgrunn av kunden og/eller transaksjonen, jf.
punkt 4.6 om forsterket kontrolltiltak nedenfor. Resultatet av undersøkelsene skal registreres skriftlig
eller elektronisk
9
.
3.3 Opplæring
Virksomheten skal iverksette nødvendige tiltak for å sikre de ansattes kompetanse på
hvitvaskingsområdet. Ansatte som deltar i eiendomsmeglingsvirksomheten skal ha kunnskap om
fremgangsmåter som beskrevet i punkt 2, og hva som kan gi indikasjoner på mistenkelige forhold. De
ansatte skal være kjent med regelverket, og virksomhetens interne rutiner på området.
Hvitvaskingsansvarlig skal påse at det gis nødvendig opplæring.
8
Lov om eiendomsmegling nr. 73 2007 § 3-3, forskrift om eiendomsmegling nr. 1318 2007 § 2-8
9
Jf. hvitvaskingsloven § 17 tredje ledd

8. 8 | Finanstilsynet
D E L I I
4 Risikobasert kundekontroll og løpende
oppfølging
4.1 Hva risikobasert kundekontroll innebærer
Etter hvitvaskingsloven i § 5 plikter megler å foreta risikobasert kundekontroll der omfanget og
intensiteten av kundekontrolltiltakene tilpasses antatt risiko for hvitvasking og terrorfinansiering.
Risikovurderingen skal for hver enkelt kunde/transaksjon gjennomføres ut fra type kunde,
kundeforhold, produkt eller transaksjon.
Risikobasert kundekontroll innebærer tre ulike hovednivåer for kundekontrolltiltak tilpasset antatt risiko
for hvitvasking og terrorfinansiering:
• Normal kundekontroll i situasjoner med hverken høy eller lav risiko for hvitvasking og
terrorfinansiering.
• "Forsterkede kontrolltiltak" i situasjoner med antatt forhøyet risiko for hvitvasking og
terrorfinansiering
10
• "Forenklet kundekontroll" i situasjoner med antatt lav risiko for hvitvasking og
terrorfinansiering
11
.
Megler skal kunne påvise at omfanget av utførte tiltak er tilpasset den aktuelle risiko, det vil si at
risikoen er konkret vurdert og tilstrekkelig tatt hensyn til ved omfanget og intensiteten av
kundekontrolltiltakene. Dette innebærer at megler rutinemessig i alle oppdrag må foreta en
klassifisering av risiko (for eksempel med kategoriene høy, middels, lav) knyttet til både kunder og
transaksjon. Risikovurderingen skal dokumenteres.
4.2 Når plikten til å foreta kundekontroll inntrer
Kundekontroll foretas ved etablering av kundeforhold
12
, altså ved inngåelse av salgs-, oppgjørs-,
kjøps-, utleie- eller leiesøksoppdrag jf. eiendomsmeglingsloven § 6-4, eller andre oppdrag megler
påtar seg i forbindelse med sin virksomhet, f.eks. verdivurderingsoppdrag og forvaltningsoppdrag.
I tillegg skal det i forbindelse med avtale om kjøp, oppgjør eller leie, foretas kundekontroll av
oppdragsgivers medkontrahent
13
. Kundekontrollen for oppdragsgivers medkontrahent skal foretas
senest forut for gjennomføring av oppgjøret. I praksis gjennomføres dette i forbindelse med
kontraktsinngåelse.
4.3 Gjennomføring av kundekontrollen
Hvitvaskingsloven § 7 første ledd fastsetter fire konkrete kundekontrolltiltak:
10
Jf. hvitvaskingsloven §§ 15, 16 og 7 fjerde ledd, og hvitvaskingsforskriften § 11
11
Jf. hvitvaskingsloven § 13 og hvitvaskingsforskriften § 10
12
Jf. hvitvaskingsloven § 6 første ledd nr. 1
13
Jf. hvitvaskingsloven § 6 første ledd nr. 2. Der medkontrahenten er leietaker, skal det foretas kundekontroll der
årlig leiesum utgjør kr 100 000 eller mer

9. Finanstilsynet | 9
1) Registrere opplysninger om kunden (fullt navn eller foretaksnavn, fødselsnummer, org.nr., D-
nummer eller annen entydig identitetskode, samt adresse og referanse til legitimasjon som er brukt for
å bekrefte kundens identitet).
2) Bekrefte kundens identitet basert på grunnlag av gyldig legitimasjon
Identitetskontrollen gjennomføres normalt ved kundens personlige fremmøte. Kundekontrollen skal
dokumenteres med kopi av legitimasjon, påført dato og signatur fra megler som foretar
kundekontrollen. Det vises også til punkt 4.6 om utkontraktering av kundekontrollen. De nærmere krav
til legitimasjon fremkommer i hvitvaskingsforskriften §§ 5 og 6. Der Bank-ID benyttes for å oppfylle
legitimasjonskravet i forbindelse med budgivning, vil kravet til bekreftelse av kjøpers identitet være
oppfylt også etter hvitvaskingsregelverket. Dersom personlig oppmøte ikke lar seg gjennomføre, skal
det i tillegg til kopi av gyldig legitimasjon fremlegges annen dokumentasjon som bekrefter kundens
identitet
14
.
Bekreftelse av personens identitet kan foretas på annet grunnlag enn gyldig legitimasjon, dersom
megler er sikker på vedkommendes identitet. Annet grunnlag kan f.eks. være fødselsattest
sammenholdt med annen informasjon om kunden som megler har. Tilfeller der dette i praksis har vist
seg å være aktuelt er for mindreårige kunder uten gyldig legitimasjonsdokument, eller der
vedkommendes legitimasjonsdokument er utløpt, og det anses uhensiktsmessig å kreve at
vedkommende fremskaffer nytt legitimasjonsdokument, f.eks. på grunn av høy alder.
3) Bekrefte identiteten til reelle rettighetshavere på grunnlag av egnede tiltak
Reelle rettighetshavere er fysiske personer som i siste instans eier eller kontrollerer en kunde eller
som en transaksjon gjennomføres på vegne av
15
.
Det er ikke gitt bestemmelser om hvilke opplysninger som skal registreres i tilknytning til reelle
rettighetshavere. I motsetning til det som gjelder for fysiske kunder, er det ikke krav om at
kundekontrollen skal gjennomføres ved kontroll av legitimasjonsdokumenter. Bekreftelsen
(verifiseringen) av identiteten til reelle rettighetshavere skal gjøres på grunnlag av en risikovurdering.
Opplysningene som registreres skal være tilstrekkelig til å skille den aktuelle personen person fra
andre. I tilfeller der risikoen vurderes som liten kan opplysninger fra kunden legges til grunn.
Opplysninger kan innhentes muntlig, men kravet om registrering i hvitvaskingsloven § 8 innebærer at
opplysninger må nedtegnes skriftlig. I oppdrag med normal risiko, kan egnede tiltak f.eks. være
innhenting av eierinformasjon fra aksjeeierbok.
4) Innhenting av opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art
Hvilke opplysninger som skal innhentes om kundeforholdets formål og tilsiktede art beror på en
konkret risikobasert vurdering. For kundeforhold med antatt lav til middels risiko for hvitvasking og
terrorfinansiering vil det kunne være tilstrekkelig at det registreres f.eks. "salg av egen bolig", "oppgjør
salg innen familie" mv. For kundeforhold med antatt høy risiko for hvitvasking eller terrorfinansiering,
eksempelvis foretak med komplisert selskaps- og eierstruktur uten at det er noen naturlig grunn for en
slik organisering av virksomheten, kan det etter en konkret risikobasert vurdering være påkrevet å be
kunden fremskaffe utdypende opplysninger om eksempelvis næringsvirksomhetens art, omfang og
eierforhold. Eksempler på dette kan være nærmere opplysninger fra regnskap og selvangivelser.
Dersom kundekontrollen av ulike årsaker ikke lar seg gjennomføre, skal megler ikke etablere
kundeforhold eller utføre transaksjonen. I praksis vil dette medføre at megler ikke kan påta seg
eiendomsmeglingsoppdrag for oppdragsgiver som ikke kan fremlegge gyldig legitimasjon og/eller når
eventuelle reelle rettighetshavere til rettigheten som skal formidles ikke lar seg identifisere.
Tilsvarende gjelder dersom kundekontrollen av oppdragsgivers medkontrahent ikke lar seg
gjennomføre. Virksomheten bør innta informasjon om dette i oppdragsavtaler og salgsoppgaver.
14
Jf. hvitvaskingsloven § 7 fjerde ledd. Se eksempler i rundskriv 8/2009.
15
Den nærmere definisjonen av "reelle rettighetshavere" fremkommer i hvitvaskingsloven § 2 nr. 3

10. 10 | Finanstilsynet
4.4 Fullmakter, vergemål, skifte
Ved bruk av fullmektig skal både fullmaktsgivers og fullmektigens identitet bekreftes på grunnlag av
gyldig legitimasjon
16
.
I vergetilfeller skal både personer under vergemål og vergen kontrolleres på grunnlag av gyldig
legitimasjon.
Ved dødsbo som skiftes privat, skal alle gjeldsovertakende arvinger kundekontrolleres på grunnlag av
gyldig legitimasjon. Øvrige arvinger kontrolleres på grunnlag av "egnede tiltak", hvor fremleggelse av
skifteattest normalt er tilstrekkelig. Eksempler:
• Dersom det er tre gjeldsovertakende arvinger, må alle tre kundekontrolleres på grunnlag av
gyldig legitimasjon
• Dersom det er tre gjeldsovertakende arvinger og disse har gitt fullmakt til f.eks. en advokat,
skal alle tre og advokaten kundekontrolleres på grunnlag av gyldig legitimasjon
• Dersom det er tre gjeldsovertakende arvinger og én av disse har fått fullmakt fra de to andre,
skal likevel alle tre kundekontrolleres på grunnlag av gyldig legitimasjon.
4.5 Forenklet kundekontroll
Ved forenklet kundekontroll
17
skal det registreres
18
følgende kundeopplysninger:
• fullt navn eller foretaksnavn
• fødselsnummer, organisasjonsnummer, D-nummer eller, dersom kunden ikke har slikt
nummer, annen entydig identitetskode
• fast adresse
4.6 Forsterkede kontrolltiltak
Etter hvitvaskingsloven § 15 første ledd skal megler etter en konkret, risikobasert vurdering iverksette
"forsterkede kontrolltiltak" i situasjoner som etter sin art innebærer høy risiko for hvitvasking og
terrorfinansiering. Med "forsterkede kontrolltiltak" menes andre og skjerpede kontrolltiltak i tillegg til de
som følger av loven §§ 5 til 14.
Situasjoner som etter sin art innebærer høy risiko, er for det første de situasjoner megler selv har
identifisert som høy-risiko, jf. punkt 3 ovenfor. De situasjoner som omfattes av hvitvaskingsforskriften
§ 12 kan også innebære en høy risiko for hvitvasking og terrorfinansiering.
Eksempler på forsterkede kontrolltiltak kan være innhenting av utfyllende opplysninger om
kundeforhold og transaksjon, skjerpet elektronisk og manuell oppfølging av kundeforholdet og
transaksjonene.
Etter hvitvaskingsloven § 15 annet ledd er også politisk eksponerte personer ("PEP") en type
kundeforhold med høy risiko. Formålet er å motvirke at midler som har opphav i korrupsjon blir
plassert i institusjoner underlagt hvitvaskingsregelverket. Som PEP regnes kun personer som innehar
eller i løpet av det siste året har innehatt høytstående offentlige verv eller stilling i en annen stat enn
Norge. Hvitvaskingsforskriften § 11 inneholder en uttømmende opplisting av hvilke fysiske personer
som er omfattet av regelverket. Selv om en person ikke formelt klassifiseres som PEP, kan personen
likevel etter en konkret risikobasert vurdering omfattes av øvrige krav om forsterkede kontrolltiltak i
16
Jf. hvitvaskingsloven § 7 første ledd nr. 2 og tredje ledd
17
Jf. hvitvaskingsloven § 13 og hvitvaskingsforskriften § 10
18
Jf. hvitvaskingsloven § 8

11. Finanstilsynet | 11
henhold til loven § 15. Dette kan for eksempel gjelde for kunde med tilknytning til land som er kjent for
høy forekomst av korrupsjon, organisert kriminalitet eller tilsvarende.
Megler må stille nødvendige kontrollspørsmål overfor aktuelle kunder, for eksempel utenlandske
statsborgere, for å fastslå om kunden er en PEP. Dersom kunden for eksempel kommer fra et land
som er kjent for omfattende korrupsjonspraksis, eller organisert kriminalitet, eller det foreligger andre
omstendigheter som kan indikere at kunden er en politisk utsatt person, vil det etter en konkret
risikobasert vurdering kunne utløse krav om ytterligere undersøkelser. Nettstedene
www.transparency.org og www.transparency.no gir oversikt over slike land og territorier.
4.7 Løpende oppfølging
Etter hvitvaskingsloven § 14 skal megler løpende og kontinuerlig følge opp eksisterende kundeforhold.
Der kundeforholdet er av mer langvarig art, kan det for eksempel oppstå endringer i eierforhold som
forutsetter ny kontroll med reelle rettighetshavere og oppdatering av registrerte opplysninger. Dette vil
for eksempel kunne være aktuelt ved formidling av boligprosjekter, og megler kan i sine rutiner legge
inn "stopp-punkter" for kontroll med eventuelle endringer i oppdragsgivers eiere og ledelse.
Dersom den løpende oppfølgingen av kunden identifiserer avvik fra kundens normale og påregnelige
transaksjonsmønster, skal det igangsettes nærmere undersøkelser.
4.8 Oppbevaring av opplysninger og dokumenter
Dokumenter som er benyttet i kundekontrollen, registrerte opplysninger og dokumenter i tilknytning til
undersøkelse og rapportering av mistenkelige transaksjoner skal oppbevares i samsvar med
eiendomsmeglingsforskriften § 3-7 tredje ledd. Opplysninger som er registrert i medhold av § 8 skal
knyttes til oppdragsnummer eller formidlingsnummer
19
. Dokumenter og opplysninger skal slettes innen
ett år etter at oppbevaringsplikten etter eiendomsmeglingsforskriften opphører
20
.
4.9 Tredjepartskontroll og utkontraktering
Etter hvitvaskingsloven § 11 kan megler etter avtale legge til grunn kundekontroll som er gjennomført
av nærmere angitte tredjeparter med norsk konsesjon, for eksempel bankens kundekontroll av kjøper.
I praksis kan megler bare legge til grunn identitetskontroll gjennomført av tredjeparten. Megler må
innhente dokumentasjonen fra tredjeperson, og må videre registrere kundeopplysninger som nevnt i
hvitvaskingsloven § 8. I tillegg må megler innhente informasjon om "kundeforholdets formål og
tilsiktede art" i tilknytning til eiendomsmeglingsoppdraget. Ansvaret for at kundekontrollen faktisk er
gjennomført i henhold til hvitvaskingsregelverket påligger fullt ut det meglerforetaket som baserer seg
på tredjepartens kundekontroll.
Kundekontrollen kan utkontrakteres på vilkår som angitt i hvitvaskingsloven § 12. Et eksempel på
dette er oppgjørsforetak som utkontrakterer kundekontrollen til salgsmeglingsforetaket.
19
Jf. hvitvaskingsloven § 22 første ledd tredje punktum jf. hvitvaskingsforskriften §§ 3-2 til 3-4
20
Jf. hvitvaskingsloven § 22 tredje ledd, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 3-7

12. 12 | Finanstilsynet
5 Undersøkelses- og rapporteringsplikt for
mistenkelige transaksjoner
Der megler avdekker indikasjoner på mistenkelige forhold, skal det foretas nærmere undersøkelser for
å få bekreftet eller avkreftet mistanken. Det er ikke gitt noen definisjon av hva som anses som en
"mistenkelig transaksjon" som utløser plikt til å foreta nærmere undersøkelser. En mistanke vil oppstå
når megler oppdager noe uvanlig knyttet til kunde eller transaksjon, ut fra egen erfaring, kompetanse
og kunnskap om klienten. Det stilles beskjedne krav til mistankens styrke. Det er tilstrekkelig med en
vag mistanke, eller en oppfatning av at noe er utenfor det normale. I hvitvaskingsforskriften § 12
omtales enkelte forhold som kan utløse plikten til å foreta nærmere undersøkelser. Det vises for øvrig
til oversikten over indikasjoner på mistenkelige forhold i punkt 2.3 ovenfor.
Eksempler på tiltak som kan iverksettes er ytterligere innhenting og kontroll av tilgjengelig
dokumentasjon om kunden, kontroll av om kundens opplysninger er riktige, f.eks. ved oppslag i
registre eller andre kilder på internett. Dersom det foreligger mistanke om hvitvasking eller økonomisk
kriminalitet skal kunden ikke kontaktes.
Megler skal registrere resultatene av undersøkelsene skriftlig eller elektronisk.
Eiendomsmeglingsvirksomheten skal til enhver tid ha oversikt over tilfeller hvor det foreligger
mistenkelige forhold, og hvilke nærmere undersøkelser som er foretatt.
Dersom mistanken ikke avkreftes ved nærmere undersøkelser, skal transaksjonen rapporteres
elektronisk via Altinn til Økokrim. Virksomheten må registrere en rapporteringsansvarlig i Altinn. En
melding om mistenkelig transaksjon er ikke en anmeldelse, men kun rapportering av informasjon. Selv
om melding sendes, skal transaksjonen gjennomføres som normalt, med mindre Økokrim pålegger
stans
21
. Megler kan ikke informere partene i handelen om at det er iverksatt nærmere undersøkelser
eller at det er foretatt rapportering.
22
Undersøkelses- og rapporteringsplikten gjelder kun for opplysninger om transaksjoner som det er
mistanke om har tilknytning til utbytte av en straffbar handling, eller forhold som omfattes av
straffelovens terrorbestemmelser. Hvilke opplysninger som skal følge hvitvaskingsmeldingen
fremkommer i hvitvaskingsforskriften § 13 annet ledd. Undersøkelses- og rapporteringsplikten inntrer
selv om transaksjonen ikke gjennomføres. For eksempel vil en kundes forsøk og påfølgende avvisning
fra meglerforetakets side på å betale kjøpesummen med kontante midler kunne innebære en
rapporteringsplikt for meglerforetaket.
Det er ikke gitt særskilt hjemmel for utkontraktering av undersøkelses- og rapporteringsplikten.
Vurderingen av om en transaksjon er mistenkelig forutsetter ikke bare konkret kunnskap om kunde og
transaksjon, men også generell kunnskap om hvitvaskingsmetoder i eiendomsmeglingsvirksomhet.
Dette innebærer at nærmere undersøkelser og vurderinger bør foretas av ansvarlig megler, eventuelt
fagansvarlig. Det er den enkelte rapporteringspliktige eiendomsmeglingsvirksomhet som skal forestå
rapporteringen.
6 Særlig om terrorfinansiering
Pliktene til å avdekke og forebygge terrorfinansiering retter seg ikke mot pengenes opprinnelse, men
mot hva pengene skal brukes til. Terror kan finansieres både gjennom lovlige midler og utbytte fra
straffbare handlinger. Flere personer kan inngå i terrorfinansieringen: innsamleren, overføreren,
kureren og mottakeren.
21
Jf. hvitvaskingsloven § 19
22
Jf. hvitvaskingsloven § 21

13. Finanstilsynet | 13
Tiltakene mot hvitvasking og terrorfinansiering er i stor grad sammenfallende. Dersom det er forhold
ved kunde eller transaksjon som gir megler grunn til å mistenke terrorfinansiering, skal megler
kontrollere kunden opp mot sanksjonslister. Nærmere informasjon gis i veiledninger på
www.hvitvasking.no.

14. FINANSTILSYNET
Postboks 1187 Sentrum
0107 Oslo
POST@FINANSTILSYNET.NO
WWW.FINANSTILSYNET.NO