Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling 2015. Sessie D, Carlo Sturm

1. Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling, 05-03-2015
Over de grens en terug
Lessen van privaat-gestuurde
gebiedsontwikkeling in de VS

2. © 2015 Deloitte The Netherlands
Lessen van privaat-gestuurde gebiedsontwikkeling in de VS
Onderzoek TU Delft
- Ontwikkelende beleggers: Vulcan Real Estate & CIM Group
- Binnenstedelijke herontwikkelingsproblematiek
- South Lake Union in Seattle & Hollywood in Los Angeles
Drijfveren
- Verschuivende rollen publiek en privaat in Nederland
- Beperktere publieke financieringscapaciteit – nadruk op faciliterende rol publieke sector
- “organische gebiedsontwikkeling”
Centrale vraagstelling
- Hoe weet de Amerikaanse belegger zich voor lange termijn aan binnenstedelijke herontwikkeling weet te
committeren.
Nu
- Deloitte Real Estate, Area Development & Partnerships
Introductie
Over de grens en terug - Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling1

3. © 2015 Deloitte The Netherlands
South Lake Union
Over de grens en terug - Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling2
Situatie 1985 © www.SLU10.com

4. © 2015 Deloitte The Netherlands
Casus introductie
South Lake Union
 140 ha. herontwikkeling binnenstedelijk gebied in Seattle
 Vervallen industrieel gebied
Onderdeel Seattle Commons Park Plan
 Burgerinitiatief ontwikkeling tot ‘Central Park’-achtig plan
 Gepaard gaande met belastingheffing
 Paul G. Allen – medeoprichter Microsoft – benaderd voor steun
o $ 30 mln. investering in grond > gift bij instemming met Commons Plan.
South Lake Union
Over de grens en terug - Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling3

5. © 2015 Deloitte The NetherlandsOver de grens en terug - Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling4
© www.SLU10.com

6. © 2015 Deloitte The Netherlands
Vulcan Real Estate
1996 – plan afgewezen
 Bevolking wijst plan tweemaal nipt af
 Paul Allen – 5 ha. grondpositie in South Lake Union
Vulcan Real Estate
 Tot 2002 uitbreiding grondpositie tot 25 ha.
 2002 oprichting Vulcan Real Estate – dochteronderneming investeringsmaatschappij Vulcan Inc.
 Private ontwikkelaar – ontwikkeling vastgoed voor eigen beleggingsportefeuille
 Doelstelling:
o Herontwikkeling South Lake Union – multifunctionele wijk
o Tech-hub
 $ 3,0 mrd. geïnvesteerd in South Lake Union
South Lake Union
Over de grens en terug - Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling5

7. © 2015 Deloitte The Netherlands
Vulcan Real Estate
South Lake Union
Over de grens en terug - Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling6
© Vulcan RE

8. © 2015 Deloitte The Netherlands
Vulcan Real Estate
South Lake Union
Over de grens en terug - Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling7
© SDPD

9. © 2015 Deloitte The Netherlands
Vulcan Real Estate
South Lake Union
Over de grens en terug - Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling8
© SDPD

10. © 2015 Deloitte The Netherlands
Vulcan Real Estate
South Lake Union
Over de grens en terug - Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling9
© www.theurbanist.org
Rood: nog ontwikkelbaar
Groen: ontwerp/in planning
Blauw: in ontwikkeling

11. © 2015 Deloitte The Netherlands
Vulcan Real Estate
Vulcan Real Estate – private sturing herontwikkeling
 Initiatief herontwikkeling tot duurzaam multifunctioneel gebied – vanuit eigen grondpositie
 Sterk lokaal netwerk
o Genereren draagkracht voor herontwikkeling
o Creëren van eigen markt
o Gebiedsmarketing
 Multisectorale aanpak
o Faciliteren marktvraag
 Genereren kritieke massa leidend tot waardestijging gebied
o Ontwikkelaar gebaat bij toevoegen kwaliteit aan openbare ruimte & infrastructuur
o Betrokkenheid bij planningsproces tot ontwikkeling nieuw bestemmingsplan
o Initiatief tot aanleg Street-Car – tramverbinding met Central Business District
South Lake Union
Over de grens en terug - Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling10

12. © 2015 Deloitte The Netherlands
Vulcan Real Estate
South Lake Union
Over de grens en terug - Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling11
© Robert Scheuerman© www.thetransportpolitic.com

13. © 2015 Deloitte The Netherlands
Vulcan Real Estate
South Lake Union
Over de grens en terug - Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling12
© studio/216

14. © 2015 Deloitte The Netherlands
Financiering van binnenstedelijke herontwikkeling
Geen publiek-private grondexploitatie
 Grondposities in privaat bezit
 Beperkte publieke financieringsruimte
 Ontkoppelde bekostiging openbare ruimte en infrastructuur
Bekostiging openbare ruimte en infrastructuur
 Private initiatieven bij uitblijven publieke investeringen
o Local Improvement District ter ontwikkeling street-car – belastingheffing vastgoedeigenaren
 Onderhandeling op niveau bestemmingsplan
o Verruiming bestemmingsplan in ruil voor bijdragen aan openbare ruimte (parken) en sociale woningbouw
[vergelijkbaar met planning obligations]
o Vulcan RE > o.a. sociale woningbouw in SLU
 Rezone – “incentive zoning”
o Onderhandelingsruimte vastgesteld in additioneel bestemmingsplan
South Lake Union
Over de grens en terug - Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling13

15. © 2015 Deloitte The Netherlands
Financiering van binnenstedelijke herontwikkeling
South Lake Union
Over de grens en terug - Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling14

16. © 2015 Deloitte The Netherlands
Lessen van privaat-gestuurde gebiedsontwikkeling in de VS
Ruimte bieden aan marktvraag en ontwikkelaar
 Beperkt publiek wensdenken!
 Flexibele bestemmingsplannen om ontwikkelaar ruimte te bieden te anticiperen op marktvraag
 Geen grootschalige planning – kleinschalig naar marktvraag
Duidelijke prioritering van gebiedsontwikkelingen
 Biedt lange termijn zekerheid voor ontwikkelaar/belegger
Ontkoppelen van kosten infrastructuur/ publieke ruimte
 Voorfinanciering vaak niet mogelijk
 Private investeringen in infrastructuur noodzakelijk voor ontwikkeling gebied
 Kostenverhaal op ontwikkelaar waar mogelijk > maar juiste instrumenten?
Ontwikkelen vanuit lokaal netwerk
 Genereren draagvlak onder lokale organisaties, bedrijven en bewoners
 Creëren van een eigen markt
 Private gebiedsmarketing
Do’s
Over de grens en terug - Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling15

17. © 2015 Deloitte The Netherlands
Lessen van privaat-gestuurde gebiedsontwikkeling in de VS
“Trage” Stedenbouw – Bloemendaler Polder
 Ontwikkeling max. 2.750 woningen in polder tussen Weesp & Muiden
 Veranderde randvoorwaarden: afgezien van publiek-private grondexploitatie
 Geen blauwdruk > globaal flexibel bindend kader met heldere doelstellingen
 Marktpartijen grote mate van vrijheid binnen kaders > inspelen op marktvraag
Publieke financierbaarheid voor ‘grijs’ beperkt
 70% privaat grondeigendom > urgentie
 Criterium noodzakelijkheid infrastructuur voor ontwikkeling gebied
 Marktpartijen ontwikkelen ook blauwe, groene en grijze plandelen
Do’s
Over de grens en terug - Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling16
Illustraties:
Bloemendalerpolder

18. © 2015 Deloitte The Netherlands
Lessen van privaat-gestuurde gebiedsontwikkeling in de VS
Vermijdt inconsistente publieke besluitvorming
 Creëer een “level playing field” voor ontwikkelaars
 Bv. Herziening erfpachtregelingen kan lange termijn zekerheid voor ontwikkelaar/belegger beperken
Free-riderprobleem
 In NL free-riderprobleem drempel voor starten ontwikkeling
 VS ontwikkelaars lijken juist gebaat bij groeiende interesse in gebied
Cultuurverschillen als barrière
 Verantwoordelijkheidsgevoel voor ruimtelijke opgaven in NL (nog) niet bij private sector
 Acceptatie van privaat rendement door publiek sector beperkt in NL – ‘hoog rendement gaat ten koste van
maatschappij’
Wijze van kostenverhaal publieke voorzieningen/infrastructuur in VS toepasbaar?
 Tax Increment Financing niet toepasbaar (OZB onvergelijkbaar)
 Beperkte toepassing LID’s/BID’s – voornamelijk nog in onderhoud
 Onvoldoende slagkracht Baatbelasting > Biedt Wro (gemeentelijk exploitatieplan) soelaas?
Don’ts
Over de grens en terug - Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling17

19. © 2015 Deloitte The Netherlands
Vragen
18 Over de grens en terug - Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling

20. © 2015 Deloitte The Netherlands19 Over de grens en terug - Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling
Deloitte refers to one or more of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, a UK private company limited by guarantee, and its network
of member firms, each of which is a legally separate and independent entity. Please see www.deloitte.com/about for a detailed
description of the legal structure of Deloitte Touche Tohmatsu Limited and its member firms.
Deloitte provides audit, tax, consulting, and financial advisory services to public and private clients spanning multiple industries.
With a globally connected network of member firms in more than 150 countries, Deloitte brings world-class capabilities and deep
local expertise to help clients succeed wherever they operate. Deloitte's approximately 170,000 professionals are committed to
becoming the standard of excellence.
This publication contains general information only, and none of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, its member firms, or their
related entities (collectively, the “Deloitte Network”) is, by means of this publication, rendering professional advice or services.
Before making any decision or taking any action that may affect your finances or your business, you should consult a qualified
professional adviser. No entity in the Deloitte Network shall be responsible for any loss whatsoever sustained by any person
who relies on this publication.
Carlo Sturm
Deloitte Real Estate Advisory | Deloitte Financial Advisory Services B.V.
Direct: +31 88 288 6443 | Mobiel: +31 6 83330289
Deloitte | Orteliuslaan 1041 | Postbus 85104 | 3508 AC Utrecht | Nederland
csturm@deloitte.nl, http://www.deloitte.nl/realestate