1. Artzi,Hiba&Elmekiesse
1
‫רו‬"‫דואני‬ ‫ענת‬ ‫ח‬
‫ארצי‬,‫את‬ ‫חיבה‬‫אלמקייס‬
‫בע‬ ‫מיסוי‬ ‫פתרונות‬"‫מ‬
tax.co.il-www.ahe
9.7.2013
‫רו‬ ‫לשכת‬"‫ח‬-
‫רכישה‬ ‫ועסקאות‬ ‫קבלנים‬ ‫מיסוי‬
‫עידוד‬ ‫חוקי‬
1

2. Artzi,Hiba&Elmekiesse
2
‫עניינים‬ ‫תוכן‬
‫הקדמה‬.
‫הון‬ ‫השקעות‬ ‫עידוד‬ ‫חוק‬ ‫עקרונות‬-‫שביעי‬ ‫פרק‬1.
‫דירות‬ ‫השכרת‬ ‫עידוד‬ ‫חוק‬2007.
‫מיוחדות‬ ‫סוגיות‬.

3. Artzi,Hiba&Elmekiesse
3
‫הקדמה‬
‫כבר‬‫שנים‬‫שממשלת‬‫ישראל‬‫רואה‬‫בהגדלת‬‫היצע‬‫לדירות‬‫להשכרה‬‫כיעד‬‫חשוב‬!!!
‫וכתוצאה‬‫מכך‬‫מעניקה‬‫הטבות‬‫מס‬‫בגין‬‫השכרת‬‫דירות‬.
‫בין‬‫הטבות‬‫המס‬‫הניתנות‬‫ליחידים‬‫הם‬(‫אשר‬‫ההשכרה‬‫אינה‬‫עולה‬‫לכדי‬‫עסק‬):
‫פטור‬‫ליחידים‬‫על‬‫הכנסות‬‫מהשכרת‬‫דירת‬‫מגורים‬,‫מסלול‬‫מס‬‫בשיעור‬10%,‫פטור‬‫מע‬"‫מ‬‫וכו‬'.
‫בנוסף‬‫להטבות‬‫אלו‬,‫כיום‬‫קיימים‬‫שני‬‫דברי‬‫חקיקה‬‫לעידוד‬‫בניית‬‫דירות‬‫להשכרה‬‫בהיקף‬‫משמעותי‬,
‫כדלקמן‬:
‫האחד‬‫מצוי‬‫בפרק‬‫שביעי‬1-‫של‬‫החוק‬‫לעידוד‬‫השקעות‬‫הון‬,‫תשי‬"‫ט‬-1959(‫להלן‬-"‫חוק‬‫העידוד‬)".
‫והשני‬‫החוק‬‫לעידוד‬‫בניית‬‫דירות‬‫להשכרה‬,‫התשס‬"‫ז‬-2007(‫להלן‬-"‫חוק‬‫השכרת‬‫דירות‬2007)".

4. Artzi,Hiba&Elmekiesse
‫הגדרות‬-
"‫בניין‬"-‫לרבות‬‫מספר‬‫בנינים‬‫שנבנו‬‫באותה‬‫תקופה‬‫ובאותו‬‫אתר‬,‫כחטיבה‬‫אחת‬,‫למעט‬‫חלק‬
‫מבניין‬.
"‫בנין‬‫להשכרה‬"‫הינו‬‫בנין‬‫שאושר‬‫כנכס‬‫מאושר‬,‫שלפחות‬‫מחצית‬‫משטחו‬‫מיועדת‬‫להשכרה‬
‫למגורים‬‫בתנאים‬‫שנקבעו‬‫בסעיף‬53‫ב‬‫לחוק‬‫ובנייתו‬‫הסתיימה‬‫לאחר‬1988.7.31.
"‫בנין‬‫חדש‬‫להשכרה‬"‫הינו‬‫בנין‬‫להשכרה‬‫שאושר‬‫החל‬‫מיום‬1.1.2009.
(‫או‬‫אושר‬‫לפני‬1.1.2009‫והושכר‬‫לראשונה‬‫לאחר‬‫מועד‬‫זה‬,‫או‬‫שהושכר‬‫לראשונה‬‫לפני‬1.1.2009
‫לתקופה‬‫שלא‬‫פחתה‬‫מ‬-5‫שנים‬‫והחלק‬‫שהושכר‬‫בעבר‬‫למגורים‬‫יושכר‬‫ל‬-5‫שנים‬‫נוספות‬
‫לפחות‬,‫לאחר‬1.1.2009.)
‫שביעי‬ ‫פרק‬1-‫הון‬ ‫השקעות‬ ‫עידוד‬ ‫חוק‬
4

5. Artzi,Hiba&Elmekiesse
‫הגדרות‬-
‫המנהלה‬‫רשאית‬‫לאשר‬‫כי‬‫גם‬"‫חלק‬‫מבניין‬"‫ייחשב‬‫בניין‬‫להשכרה‬‫בהתקיים‬‫התנאים‬‫הבאים‬-
(1‫כמות‬‫מינימלית‬‫של‬‫דירות‬‫מגורים‬:
-‫א‬‫בבניין‬‫חדש‬‫להשכרה‬-‫בחלק‬‫המאושר‬‫יש‬6‫דירות‬‫מוגרים‬‫לפחות‬.
-‫ב‬‫בבניין‬‫להשכרה‬-‫בחלק‬‫המאושר‬‫יש‬8‫דירות‬‫מגורים‬‫לפחות‬.
2)‫החלק‬‫הנותר‬‫בבניין‬‫אינו‬‫בבעלות‬‫בעלי‬‫התוכנית‬‫או‬‫לקרוביהם‬‫של‬‫בעלי‬‫המניות‬‫בחברה‬
‫במישרין‬‫או‬‫בעקיפין‬.
‫שביעי‬ ‫פרק‬1-‫הון‬ ‫השקעות‬ ‫עידוד‬ ‫חוק‬
5

6. Artzi,Hiba&Elmekiesse
‫ל‬ ‫החוק‬ ‫נוסח‬ ‫פי‬ ‫על‬ ‫ההטבות‬ ‫לקבלת‬ ‫התנאים‬"‫להשכרה‬ ‫חדש‬ ‫בניין‬:"
‫מבקש‬‫ההטבות‬‫הינו‬‫הבעלים‬‫הרשום‬‫הן‬‫של‬‫הבניין‬‫והן‬‫של‬‫הקרקע‬‫שעליה‬‫הוקם‬‫הבניין‬.
‫לפחות‬%50‫משטח‬‫הרצפות‬‫יהיו‬‫מיועדים‬‫להשכרה‬‫למגורים‬.
‫השטחים‬‫כמצוין‬‫לעיל‬,‫הושכרו‬‫לתקופה‬‫ממוצעת‬‫של‬‫חמש‬‫שנים‬‫מתוך‬‫שבע‬‫שנים‬‫שלאחר‬‫תום‬
‫הבניה‬.
‫מחצית‬‫משטח‬‫הרצפות‬‫של‬‫הבניין‬‫לא‬‫נמכרו‬‫לפני‬‫שחלפו‬‫חמש‬‫שנות‬‫ההשכרה‬.
‫נמכרו‬‫הדירות‬‫שהיו‬‫מיועדות‬‫להשכרה‬‫לפני‬‫שחלפו‬‫חמש‬‫שנות‬‫השכרה‬,‫יהיה‬‫בעל‬‫הבניין‬
‫זכאי‬‫להטבות‬‫המס‬‫בהתקיים‬‫תנאים‬‫נוספים‬‫שלא‬‫יפורטו‬‫ברשימה‬‫זו‬.
‫נציין‬‫כי‬,‫מדובר‬‫בתנאים‬‫על‬‫פי‬‫החוק‬‫וכי‬‫קיימים‬‫תנאים‬‫נוספים‬‫בהתאם‬‫להחלטת‬‫המנהלת‬
‫המשתנה‬‫מעת‬‫לעת‬‫ואשר‬‫יוצגו‬‫בהרצאה‬‫הבאה‬.
‫שביעי‬ ‫פרק‬1-‫הון‬ ‫השקעות‬ ‫עידוד‬ ‫חוק‬
6

7. Artzi,Hiba&Elmekiesse
‫שיעורי‬‫המס‬‫על‬"‫בניין‬‫חדש‬‫להשכרה‬"-
‫סעיף‬ ‫הוראות‬53‫ג‬(‫ב‬1)‫על‬ ‫כי‬ ‫קובעות‬‫חייבת‬ ‫הכנסה‬‫או‬‫ממכירה‬ ‫ריאלי‬ ‫שבח‬‫או‬‫מהשכרה‬‫בנין‬ ‫של‬
‫יחולו‬ ‫להשכרה‬ ‫חדש‬‫שעורי‬‫הבאים‬ ‫המס‬:
‫על‬‫חברה‬-11%.
‫יחיד‬-20%.
‫חברה‬‫בהשקעת‬‫חוץ‬-18%‫מס‬‫מרבי‬‫או‬‫שיעורי‬‫המס‬‫לחברה‬‫בהשקעת‬‫חוץ‬(10%/15%).
‫שעורי‬‫מס‬‫אלו‬‫הינם‬‫קבועים‬‫ואינם‬‫הוראת‬‫שעה‬.
‫וחלים‬‫ללא‬‫תקופת‬‫הגבלה‬‫בזמן‬!!!!!
‫החוק‬ ‫במסגרת‬ ‫הניתנות‬ ‫המס‬ ‫הטבות‬
‫הון‬ ‫השקעות‬ ‫עידוד‬-‫שביעי‬ ‫פרק‬1
7

8. Artzi,Hiba&Elmekiesse
‫דיבידנד‬ ‫חלוקת‬ ‫על‬ ‫מס‬-
‫בהתאם‬‫להוראות‬‫סעיף‬47(‫ב‬()2)‫על‬‫דיבידנד‬‫המחולק‬‫מהכנסות‬‫אלו‬‫יחולו‬‫מס‬‫בשיעור‬‫של‬15%,
‫הן‬‫יחיד‬‫והן‬‫חברה‬,‫וזאת‬‫בכפוף‬‫לאמנות‬‫למניעת‬‫כפל‬‫מס‬.
‫ההסדרים‬ ‫חוק‬ ‫בעקבות‬-‫ל‬ ‫יעלה‬ ‫הנראה‬ ‫ככל‬ ‫המס‬ ‫שיעור‬-20%.
‫החוק‬ ‫במסגרת‬ ‫הניתנות‬ ‫המס‬ ‫הטבות‬
‫הון‬ ‫השקעות‬ ‫עידוד‬-‫שביעי‬ ‫פרק‬1
8

9. Artzi,Hiba&Elmekiesse
‫הוצאות‬‫פחת‬-
‫סעיף‬53‫ג‬(‫א‬)‫קובע‬‫כי‬‫שעור‬‫הפחת‬‫לדירה‬‫בבניין‬‫להשכרה‬,‫בתקופת‬
‫השכרתה‬‫נקבע‬‫ל‬-20%.
‫החוק‬ ‫במסגרת‬ ‫הניתנות‬ ‫המס‬ ‫הטבות‬
‫הון‬ ‫השקעות‬ ‫עידוד‬-‫שביעי‬ ‫פרק‬1
9

10. Artzi,Hiba&Elmekiesse
‫החוק‬‫מאפשר‬‫לקבל‬‫פטור‬‫ממס‬‫שבח‬‫בביצוע‬"‫שיחלוף‬"‫של‬‫בניין‬‫להשכרה‬‫אשר‬‫סיים‬‫את‬
‫תקופת‬‫המגבלות‬(5‫שנים‬).
‫השחלוף‬‫יכול‬‫להתבצע‬‫בין‬‫בניין‬‫להשכרה‬‫לבניין‬‫חדש‬‫להשכרה‬.
‫הטבות‬‫המס‬‫הקובעות‬‫בחוק‬‫ימשכו‬‫לחול‬‫על‬‫הבניין‬‫החלופי‬.
‫החוק‬‫קובע‬‫מספר‬‫תנאים‬‫שיש‬‫לעמוד‬‫בהם‬‫לצורך‬‫ביצוע‬‫ה‬"‫שחלוף‬",‫אשר‬‫ביניהם‬:
•‫מכירה‬‫של‬‫מלוא‬‫הזכויות‬‫בבניין‬.
•‫תקופת‬‫זמן‬‫מוגבלת‬‫לביצוע‬‫השחלוף‬(12‫חודשים‬).
•‫עמידה‬‫בתנאי‬‫שווי‬‫הבניין‬‫החלופי‬‫לעומת‬‫הבניין‬‫המכר‬.
•‫תקופת‬‫מגבלות‬‫נוספת‬(5‫שנים‬).
‫להשכרה‬ ‫חדש‬ ‫בניין‬ ‫של‬ ‫שחלוף‬
10

11. Artzi,Hiba&Elmekiesse
‫הוראות‬‫סעיף‬53‫ב‬(‫ה‬()1)‫קובעות‬‫כי‬:
"‫ניתנה‬‫הטבה‬‫לפי‬‫סעיפים‬53‫ג‬‫או‬53‫ד‬,‫או‬‫לפי‬‫סעיף‬85(‫ד‬)‫לפקודה‬‫ולא‬‫נתקיים‬
‫תנאי‬‫מהתנאים‬‫הקבועים‬‫בסעיף‬‫קטן‬(‫א‬),‫תבוטל‬‫ההטבה‬‫למפרע‬‫ובעל‬‫הבנין‬‫או‬
‫משכיר‬‫הבנין‬,‫לפי‬‫הענין‬,‫יהיה‬‫חייב‬‫בתשלום‬‫המס‬‫שהיה‬‫חייב‬‫בו‬‫אילולא‬
‫ההטבה‬,‫בתוספת‬‫הפרשי‬‫הצמדה‬‫וריבית‬‫מתוך‬‫שנת‬‫המס‬‫שלגביה‬‫ניתנה‬
‫ההטבה‬."
‫נציין‬‫כי‬‫קיים‬‫נוהל‬‫שפרסמה‬‫המנהלת‬‫בנושא‬‫שיופרט‬‫בהרצאה‬‫הקרובה‬.
‫ההטבות‬ ‫ביטול‬
11

12. Artzi,Hiba&Elmekiesse
‫בנוסף‬‫לפטור‬‫הכללי‬‫ממע‬"‫מ‬‫על‬‫הכנסות‬‫מהשכרה‬‫למגורים‬,‫סעיף‬31(1‫א‬)‫נותן‬
‫פטור‬‫ממע‬"‫מ‬‫על‬‫מכירת‬‫אותו‬‫חלק‬‫מבניין‬‫שאושר‬‫כבניין‬‫להשכרה‬,‫במידה‬
‫שהחלק‬‫היה‬‫מושכר‬‫במשך‬‫חמש‬‫שנים‬.
‫במקביל‬,‫מס‬‫התשומות‬‫בגין‬‫חלק‬‫זה‬‫אינו‬‫מותר‬‫בניכוי‬.
‫מוסף‬ ‫ערך‬ ‫ממס‬ ‫פטור‬
12

13. Artzi,Hiba&Elmekiesse
‫בתקנה‬19‫א‬‫לתקנות‬‫מיסוי‬‫מקרקעין‬(‫שבח‬,‫מכירה‬‫ורכישה‬)(‫מס‬‫רכישה‬),‫התשל‬"‫ה‬
-1974‫נקבע‬‫כי‬‫שיעור‬‫מס‬‫הרכישה‬‫במכירת‬‫זכות‬‫במקרקעין‬‫לאיגוד‬,‫על‬‫ידי‬‫כל‬
‫בעלי‬‫הזכויות‬‫באותו‬‫איגוד‬‫של‬‫בנין‬‫להשכרה‬‫או‬‫בניין‬‫חדש‬‫להשכרה‬‫כאמור‬‫בפרק‬
‫שביעי‬1‫בחוק‬‫העידוד‬‫תהיה‬‫חייבת‬‫במס‬‫רכישה‬‫בשיעור‬‫של‬0.5%‫ובמידה‬‫לא‬
‫יתקימו‬‫התנאים‬‫הקבועים‬‫בחוק‬‫תובטל‬‫ההטבה‬‫והרוכש‬‫יהיה‬‫חייב‬‫במס‬‫הרכישה‬
‫אילולא‬‫ההטבה‬,‫בתוספת‬‫הפרשי‬‫הצמדה‬‫וריבית‬‫מתום‬‫שנת‬‫המס‬‫שבה‬‫רכש‬‫את‬
‫הזכות‬.
‫זוהי‬‫תקנה‬‫חשובה‬‫במיוחד‬‫לאור‬‫הנוהל‬‫שפרסמה‬‫המנהלת‬.
‫מבנה‬ ‫שינוי‬-‫רכישה‬ ‫מס‬
13

14. Artzi,Hiba&Elmekiesse
‫החוק‬‫לעידוד‬‫דירות‬‫להשכרה‬,‫נועד‬‫לעודד‬‫בניית‬‫דירות‬‫להשכרה‬‫על‬‫ידי‬‫קבלנים‬
‫ומשקיעים‬‫במטרה‬‫להוריד‬‫את‬‫מחירי‬‫הדירות‬‫ומחירי‬‫השכירות‬.
‫החוק‬‫מעניק‬‫פחת‬‫מואץ‬‫בשיעור‬‫של‬20%‫וכן‬‫פטור‬‫ממס‬‫שבח‬‫שניתן‬‫ליזם‬‫על‬‫מכירת‬
‫מלוא‬‫הדירות‬,‫לאחר‬‫שעברה‬‫תקופת‬‫ההשכרה‬‫הנדרשת‬‫בחוק‬.
‫תקופת‬‫ההשכרה‬‫הנדרשת‬‫בחוק‬‫היא‬10‫שנים‬‫לפחות‬‫ובתנאי‬‫שהרוכשת‬‫העתידית‬‫גם‬
‫היא‬‫תענה‬‫על‬‫התנאים‬‫ושתקופת‬‫ההשכרה‬‫המצטברת‬‫תהא‬25‫שנים‬‫רצופות‬‫לפחות‬.
‫הפטור‬‫ממס‬‫שבח‬‫מותנה‬‫בכך‬‫שהיזם‬‫יענה‬‫על‬‫תנאי‬"‫חברה‬‫בעלת‬‫בניין‬‫להשכרה‬",
‫חברה‬‫תושבת‬‫ישראל‬‫אך‬‫לא‬‫חברת‬‫בית‬‫או‬‫חברה‬‫משפחתית‬‫או‬‫שקופה‬.
‫ישנם‬‫תנאים‬‫נוספים‬‫אשר‬‫ביניהם‬‫הוא‬‫שהדירות‬‫יושכרו‬‫בחוזי‬‫שכירות‬‫לתקופה‬‫של‬‫עד‬
‫שנה‬‫ולא‬‫יושכרו‬‫לקרובים‬,‫משרד‬‫הקליטה‬,‫משרד‬‫השיכון‬‫ועוד‬.
‫להשכרה‬ ‫דירות‬ ‫לעידוד‬ ‫חוק‬-2007
14

15. Artzi,Hiba&Elmekiesse
‫מאחר‬‫והפטור‬‫ממס‬‫לפי‬‫החוק‬‫הינו‬‫מוגבל‬‫ביותר‬‫והחוק‬‫דורש‬‫עמידה‬
‫בתנאים‬‫רבים‬‫והוא‬‫ניתן‬‫רק‬‫כדי‬‫להחליף‬‫את‬‫הבעלים‬‫הראשון‬‫של‬‫הבניין‬
‫כאשר‬‫החברה‬‫החדשה‬‫תהיה‬‫חייבת‬‫להמשיך‬‫את‬‫תנאי‬‫הסעיף‬.‫ולכאורה‬
‫החוק‬‫אינו‬‫מעניק‬‫פטור‬‫לחברה‬‫החדשה‬.
‫ניתן‬‫להבין‬‫מדוע‬‫החוק‬‫אינו‬‫ישים‬‫וכי‬‫לא‬‫מבוצעות‬‫בישראל‬‫בניית‬‫בניינים‬
‫להשכרה‬.
‫להשכרה‬ ‫דירות‬ ‫לעידוד‬ ‫חוק‬-2007
15

16. Artzi,Hiba&Elmekiesse
‫האם‬‫במתחם‬‫של‬‫בניינים‬‫אפשר‬‫לבקש‬‫רק‬‫על‬‫חלק‬‫מהבניינים‬
‫להיות‬"‫בניין‬‫חדש‬‫להשכרה‬"?
‫האם‬‫חברה‬‫ויחיד‬‫יכולים‬‫יחד‬‫לבקש‬‫הטבות‬‫במסגרת‬‫פרק‬‫שביעי‬1
‫לחוק‬‫עידוד‬‫השקעות‬‫הון‬?
‫מהו‬‫המועד‬‫לבקשה‬?
‫האם‬‫ניתן‬‫למכור‬50%‫משטח‬‫הבניין‬‫לפני‬‫תחילת‬‫הבניה‬?
‫מיוחדות‬ ‫סוגיות‬
16

17. Artzi,Hiba&Elmekiesse
17
‫רבה‬ ‫תודה‬
‫ארצי‬,‫אלמקייס‬ ‫את‬ ‫חיבה‬
‫בע‬ ‫מיסוי‬ ‫פתרונות‬"‫מ‬
‫טלפון‬03-6134111,‫פקס‬03-6133113
www.ahe-tax.co.il