5. Idee van de verkaveling
Vrije wvi-verkaveling
Kwalitatieve inrichting publiek domein door gemeente Bredene
Stedelijke verdichting door rijwoningen met travée-breedte van
7 meter
Parkeren achteraan op perceel en ontsloten via openbare
dienstweg
Levendige straatgevel gericht naar voorliggende openbaar
domein
Aandacht voor privacy en oriëntatie private buitenruimtes
Aandacht voor architectuur: harmonisch geheel van moderne
en hedendaagse stadswoningen met elk uniek eigen karakter
8. Rijwoningen = scheidsmuren
Werken met een Ideale scheidsmuur
i.p.v. gemene scheidsmuur =>
voorkomen van muurovernames en
gemeenheid van eigendom van muren
A en B bouwen elk hun deel van de
ideale scheidsmuur
Tussen beide een vide opgevuld met
minerale wol isolatie (beste akoestiek)
Geen ankers of andere vaste
verbindingen tussen beide muurdelen
(contactgeluiden voorkomen)
Verkavelingsvoorschriften bepalen een
verplicht minimaal gabarit scheidsmuur
11. Rijwoningen = scheidsmuren (bis)
Wat bij hoger bouwen dan buur?
Werken met een Ideale scheidsmuur
i.p.v. gemene scheidsmuur =>
voorkomen van muurovernames en
gemeenheid van eigendom van muren
B bouwt hoger dan scheidsmuur A:
• Scheidsmuur B af te werken met archi-
tecturaal kwalitatieve en niet-utilitaire
gevel-bekleding en bijkomende isolatie
die bevestigd wordt op scheidsmuur B.
• Deze gevelbekleding mag max. 20 cm
voorbij de gemeenschappelijke
zijperceelsgrens reiken.
• Afwatering van de hogere scheidsmuur
mag op het dak van buur A lopen, maar
moet niet.
13. Dakterrassen,
zijn toegelaten mits
deze niet hoger gelegen zijn dan 7 meter
boven pas gelijkvloers;
deze maximaal tot 10 meter diepte reiken
indien op de eerste verdieping gesitueerd;
deze tot de diepte van de eerste verdieping
reiken verminderd met 1 meter indien op de
tweede verdieping gesitueerd;
de scheidsmuur opgetrokken wordt tot
minstens 2 meter boven pas dakterras in
dien op minder dan 2 meter van zijperceels-
grens gelegen.
25. 31w v i | s e p t e m b e r 2 0 1 2 | w v i - v e r k a v e l i n g S t a e s s e n s t r a a t - B r e d e n e
6. Bijlagen beeldkwaliteit en
woningtypologie
Hier staan enkele doelbeelden ter illustratie van het
kleurenpallet en als inspiratie voor de woningtypolo-
gie:
Stadswoningen Cederpark te Hasselt
Moderne rijwoningen die gebruikmaken van een der-
de bouwlaag om een deel van het woonprogramma
te realiseren; ook wordt er gewerkt met inpandige ter-
rassen of buitenkamers in het hoofdvolume zodat er
bijkomend aan de compacte stadstuinen aan de ach-
terzijde voldoende kwalitatieve buitenruimten zijn die
direct aansluiten bij de woonruimten in het beschermd
volume. (=thermisch beschermd volume, zie EPC)
Het materialenpallet voor deze Hasseltse stadswo-
ningen bestaat uit paramentmetselwerk, zowel tradi-
tioneel gemetst als verlijmd, en uit houtbekleding met
natuurlijke kleur.
Het kleurenpallet is een stuk heterogener dan aange-
wend in de wvi-verkaveling voor Staessenstraat daar
ook rode of terracotta-tinten zijn toegelaten.
Doel van het verplicht na te volgen kleurenpallet voor
de wvi-kavels van wit over grijs tot antraciet zwart en
de donkere aarde kleuren (dus bruintinten en geen
gele of oker zandtinten) en de natuurlijke hout- en me-
taalkleuren is om een samenhangend geheel te beko-
men van zeven verschillende woningen dat voldoene
harmonisch is zonder monotoon of steriel te zijn.
Stadswoningen Den Draad te Gent
In dit stedelijk woonproject te Gentbrugge zijn lage
energie en passiefwoningen in rijbebouwing toege-
past. Er wordt ook gewerkt met hogere vrije verdie-
pingshoogtes (ca. 2,75 m i.p.v. de klassieke 2,40 m)
om een grotere ruimtelijkheid voor de afzonderlijke
kamers en ruimtes binnen de compacte rijwoningen te
realiseren. Ook de hoogte van de woningen is bij een
volle drie bouwlagen vlot 10 meter hoog i.p.v. de tradi-
tionele 8,5 à 9 m voor drie bouwlgen daar een dikker
pakket aan isolatie aangewend wordt in de platdak-
opbouw.
Wel opvallend bij beide projecten is de grote mate van
geslotenheid van het onderste deel van de voorge-
vel. Dit werkt een open relatie met het voorliggende
openbaar domein niet in de hand. In het geval van Den
Draad is voor elke rijwoning de private autostelplaats
voorzien zodat een nog meer gebroken relatie ont-
staat met het voorliggende openbaar plein.
Dit wordt in de wvi-verkaveling Staessenstraat aange-
pakt door de private autostelplaatsen achteraan op de
percelen te voorzien en op te leggen dat een voldoen-
26. 32 w v i - v e r k a v e l i n g S t a e s s e n s t r a a t - B r e d e n e | s e p t e m b e r 2 0 1 2 | w v i
de open straatgevel dient gerealiseerd te worden met
voldoende gevelopeningen.
Kavelgewijze realisatie
Belangrijk aandachtspunt in de wvi-verkaveling Staes-
senstraat is de kavelgewijze realisatie van de zeven
percelen voor aaneengesloten stadswoningen.
Dit betekent dat de kopers van een wvi-stadskavel
zelf een architect contacteren om hun woonprogram-
ma en architecturale expressie te vertalen en zelf de
bouwwijze (massief, houtskelet, industrie, gietbouw,
prefab,...) en de realisatiewijze (algemene bouwaan-
neming, verschillende aannemingen, deel zelfbouw,
sleutel-op-de-deur,...) kunnen kiezen.
De wvi heeft de nodige ervaring met innoverende
stadsprojecten alsook met het begeleiden van de
kandidaat-kopers van bouwpercelen in dergelijke spe-
cifieke aaneengesloten bouwwijze van de woningen.
Foto: strategisch stedelijk woonproject De Nieuwe Molens in
het Stubbenkwartier te Brugge, PPS-project van de wvi.
De wvi informeert vooraf de kandidaat-kopers over de
mogelijkheden van de specifieke type bouwpercelen.
Welke mogelijkheden qua planindeling, gevelmateria-
len en -compositie en programma kunnen er zo al?
Dit komt aan bod op de volgende pagina’s waarop een
aantal voorbeeld woningtypes zijn uitgeschetst ter il-
lustratie van de doelstellingen en bepalingen van de
verkavelingsvoorschriften.
Hier verder worden enkele inspiratiebeelden aange-
reikt om aan te tonen dat op een beperkte perceels-
oppervlakte er een compacte maar tegelijk zeer (be-)
leefbare en kwalitatieve hedendaagse stadswoning
met voldoende private buitenruimten kan gerealiseerd
worden. Met name door die mogelijkse derde bouw-
laag geheel of gedeeltelijk te benutten als dakterras
of dakkamer. Zo een dakkamer dient bijvoorbeeld niet
meteen te behoren tot hetzelfde beschermde volume
als de eigenlijke woning zelf (droge tussenzone tussen
binnen en buiten).
Hoekwoning in stadskavelproject Nieuw Leyden te Leiden,
NL.
27. 33w v i | s e p t e m b e r 2 0 1 2 | w v i - v e r k a v e l i n g S t a e s s e n s t r a a t - B r e d e n e
Verder nog enkele voorbeelden van dakterrassen op
stadswoningen in Nieuw Leyden zoals door de indi-
viduele bouwers en hun architect zelf geconcipieerd.
In het project Nieuw Leyden is voor het overgrote deel
gewerkt met ‘welstandsvrij particulier opdrachtgever-
schap’. Dit wil zeggen dat de koper van een perceel
ook zelf bouwer is van zijn woning en samen en zijn
architect zijn woning te realiseren binnen een maxi-
maal gabarit of ‘bouwenvelop’ maar dat qua vormge-
ving, materiaal- en kleurgebruik alls kon wat de indivi-
duele bouwer wou.
Dit is volledig volgens de tendens in Nederland naar
meer ‘(ge-)Wild Wonen’ als reactie tegen de te eento-
nige woonbuurten waar de bewoners geen inbreng in
hebben qua beeldkwaliteit.
Dit basisconcept in Nieuw Leyden om een extreem
heterogeen eindbeeld voor de woonwijk te bekomen
wordt in deze wvi-verkaveling niet nagevolgd.
In deze stadsverkaveling aan de Staessenstraat wordt
gewerkt met minimale en maximale gabarit-bepalin-
gen. Er geldt een beperking in dakvormgeving (ver-
plicht enkel platte daken voor alle gebouwen lager
dan 7 meter en licht hellende dakdelen (helling <25°)
zijn enkel toegelaten hoger dan 7
meter maar met horizontale kroon-
lijst- en noklijnen evenwijdig met
de voorliggende rooilijn.
Verder wordt een kleurenpallet be-
paald van wit over grijs tot antra-
cietzwart en de natuurlijke hout- en
metaalkleuren voor de gevel- en
dakafwerkingsmaterialen.
Dit alles samen met een na te
streven moderne architectuur met
rustige en voldoende open voor-
gevels met een sober en natuurlijk
materiaalgebruik vormen het kader
waarin elke bouwer een voldoende
ruime vrijheid heeft om zijn woning te realiseren. Dit
kader samen met de begeleiding van de wvi zal er ook
toe leiden dat ondanks dat elke woning afzonderlijk en
individueel zal geconcipieerd worden, het geheel toch
als het ware zal voorkomen als verschillende indivi-
duen die behoren tot eenzelfde familie
Dit kader zal ook langdurige en hypernerveuze archi-
tectuur ontwerpen helpen voorkomen zoals die zich in
Nieuw Leyden hebben voorgedaan:
28. 34 w v i - v e r k a v e l i n g S t a e s s e n s t r a a t - B r e d e n e | s e p t e m b e r 2 0 1 2 | w v i
Ander belangrijk punt van verschil met het stadskavel-
project Nieuw Leyden is de graad van privacy tussen
de private buitenruimten van aanpalende woningen en
de natuurlijke nood aan groen in een stadstuintje.
In de verkavelingsvoorschriften voor het stadskavel-
project Staessenstraat wordt voor de erfscheiding tus-
sen aanpalende stadstuinen bepaald dat deze dienen
te bestaan uit groene draad en palen met bovenbuis
waarover klimop dient uit te groeien tot een dicht
groenscherm van 2 meter hoog. Dit is onderhoudsarm
en biedt op beperkte ruimte een aangename hoeveel-
heid levend groen aan voor de stadstuin.
Enkel indien de aanpalende buren in samenspraak
overeenkomen kunnen zij gezamenlijk een volsteense
tuinmuur of houten/kunstoffen panelen of vlachtwer-
ken oprichten op de gemeenschappelijke zijperceels-
grens als erfscheiding.
Noch houten, rieten, betonnen of kunststoffen pane-
len of vlechtwerk of enige andere erfscheiding dan
de groene draad met klimop, overeengekomen vol-
steense muur of een combinatie van deze twee zijn
toegelaten.
Wat met de mogelijkheid tot dakterrassen/private bui-
tenruimten in de deelzone voor het hoofdgebouw H
van de verkaveling?
Wel deze mogen ten eerste niet hoger gelegen zijn
dan 7 meter boven het gelijkvloers. Dit betekent dat
enkel op de eerste verdieping, op het dak van het ge-
lijkvloers of op de tweede verdieping private buiten-
ruimten toegelaten zijn. Dus niet op het dak van de
tweede verdieping.
Ten tweede mag een private buitenruimte op de eer-
ste verdieping niet dieper reiken dan 10 meter van de
voorliggende rooilijn. Dit betekent dat er op het dak
van een eventuele gelijkvloerse uitbouw achteraan
aan het basisvolume van de woning tot 12 meter diep
er geen dakterras mag ingericht worden.
Dergelijke mogelijke private buitenruimten zijn per de-
finitie gelegen binnen het basisvolume van de woning
daar gelegen onder de 7 meter. De verplichte scheids-
muur van minstens 7 meter hoog langs een gemeen-
schappelijke zijperceelsgrens dient sowieso gereali-
seerd te worden zodat een aanvaardbaar niveau van
privacy gewaarborgd is.
Ten derde mag een private buitenruimte op het dak
van de eerste verdieping of op de tweede verdieping
zelf niet dieper reiken dan de bouwdiepte van de eer-
ste verdieping verminderd met 1 meter.
Dit is dus maximaal 9 meter diep indien de eerste ver-
dieping tot de maximale diepte van 10 meter reikt.
Indien dergelijke private buitenruimte op het dak van de
eerste verdieping of op de tweede verdieping gelegen
is op minder dan 2 meter van een zijperceelsgrens,
dan moet de verplichte scheidsmuur van 7 meter op-
getrokken te worden tot minstens 2 meter hoger dan
het peil van deze private buitenruimte. Dit hoger deel
scheidsmuur moet dan ook volgens de voorschriften in
architectuuraal kwalitatieve en niet-utilitaire gevelbe-
kleding afgewerkt worden (zie in de verkavelingsvoor-
schriften onder 4. scheidsmuurbepalingen).
Met deze bepalingen wordt niet alleen voldaan aan de
juridische privacy bepalingen inzake zijdelingse zich-
ten maar wordt ook een aanvaardbaar niveau van pri-
vacy gewaarborgd qua inkijk in de aanpalende private
stadstuinen.
29. 35w v i | s e p t e m b e r 2 0 1 2 | w v i - v e r k a v e l i n g S t a e s s e n s t r a a t - B r e d e n e
Voorbeeld van klassiek 3 slaapkamer-programma met
daggedeelte op gelijkvloers en nachtgedeelte op de
eerste verdieping en dit binnen het verplichte basisvo-
lume van 7 m breed en 10 m diep en kroonlijsthoogte
op 7 m.
Trap wordt centraal in de doorzon eet- en woonkamer
geplaatst als een prominent element (vb. wentel/spi-
raal). De nachthal op de verdieping krijgt een daklicht
voor natuurlijke verlichting. Traptype maakt uitbreiding
naar derde bouwlaag mogelijk door tweede trap erbo-
ven te plaatsen.
In de voorgevel wordt gewerkt met een klassieke plint-
strook en een verdeling in drie traveeën. Ook wordt
een zijdelingse verticale gevelstrook aangebracht in
constrasterende lichtere grijstint om de gevel smaller
te laten ogen i.f.v. een verticalere gevelgeleding.
Een klassiek 3 slaapkamer-programma met dag-
gedeelte op gelijkvloers en nachtgedeelte op de ver-
dieping. Het verplichte basisvolume is beperkt uitge-
breid op het gelijkvloers achteraan voor de keuken en
i.f.v. een ruimere berging.
Bovenkwarttrap wordt voorzien in de inkom en voor-
zien van voldoende brede nachthal waar mogelijks
een bijkomende trap op kan aansluiten i.f.v. uitbreiding
naar derde bouwlaag.
Doorzon eet- en woonkamer.
Gevel met tweeledige verdeling en inkomdeel als af-
zonderlijk gevelelement afgewerkt in hout. Dit wordt
herhaald als afwerking van de keukenuitbouw in de
achtergevel.
voorbeeldwoning A
voorbeeldwoning B
30. 36 w v i - v e r k a v e l i n g S t a e s s e n s t r a a t - B r e d e n e | s e p t e m b e r 2 0 1 2 | w v i
Een klassiek 3 slaapkamer-programma met dag-
gedeelte op gelijkvloers en nachtgedeelte op de ver-
dieping. Het verplichte basisvolume is op het gelijk-
vloers maximaal uitgebreid tot 12 m diep achteraan.
Inkom teruggetrokken door diepe inkomerker zodat
brede keuken/eetkamer aan voorgevel kan uitgewerkt
worden. Geen doorzon daar woonkamer afgeschei-
den is van K/E maar met brede relatie met stadstuin.
K/E en W kunnen ook verwisseld worden voor/achter.
Dubbel kwartdraaiende of rechte trap met dubbel
kwartdraaiende pallier die kan doorgetrokken worden
i.f.v. ev. derde bouwlaag.
Gevel met 4 traveeën op verdieping die op gelijkvloers
met 1 travee wordt beantwoordt. Gelijkvloers met die-
pe inkomerker die met witte of lichte kleur gevelmate-
riaal wordt voorzien die de hoek maakt.
Ruim 4 slaapkamer-programma met daggedeelte op
gelijkvloers en nachtgedeelte op de verdiepingen.
Ruime leefkeuken met eetkamer achteraan over vol-
ledige gevelbreedte gescheiden van de woonkamer
vooraan door de centrale rechte steektrap die her-
haald wordt erboven i.f.v. de derde bouwlaag.
Eerste verdieping met hoofdslaapkamer met en suite
badkamer, open bureau naast vide boven eetkamer.
Tweede verdieping met 3 slaapkamers en badkamer.
Voorgevelopbouw is asymmetrische gatengevel met
verlopende trio’s van gelijkvormige raamopeningen
per bouwlaag die zo de verticaliteit mee onderstreept.
voorbeeldwoning C
voorbeeldwoning D
31. 37w v i | s e p t e m b e r 2 0 1 2 | w v i - v e r k a v e l i n g S t a e s s e n s t r a a t - B r e d e n e
Uitbreidingsvariant op voorbeeldwoning A met zelfde
planopbouw voor gelijkvloers, dus 10 m diep.
Op de eerste verdieping zijn badkamer en 2 slaapka-
mers voorzien waarvan een met ensuite badkamer/
dressing.
op de tweede verdieping zijn twee slaapkamers voor-
zien.
Voorgevel wordt in twee afzonderlijke gevelvlakken
verdeeld. Deel van 2 bouwlagen en deel van 3 bouw-
lagen hoog in contrasterende kleuren (hier grijs / bruin
of hout). Hoogste deel wordt opgedeeld in plint en bo-
venbouw met symmetrische dubbele travee verdeling.
Voorbeeld van ruime woning binnen bruto-volume
van 550 m³, wat als een bescheiden woning wordt be-
schouwd.
Bel-etage variant voor 3 slaapkamer-programma:
hoofdslaapkamer met dressing en en suite badkamer-
op gelijkvloers naast multifunctionele ruimte of bureau,
open doorzon daggedeelte op eerste en resterende
nachtgedeelte op tweede verdieping van 7 m diep.
Rechte steektrap langs scheidsmuur met erboven bo-
venkwartslagtrap naar tweede verdieping.
Inpandig overdekt terras op eerste verdieping aan
achtergevel.
Voorgevel van 3 bouwlagen hoog opgedeeld in ver-
diepingshoge plintstrook in bruintint met doorlopend
bovenlichtstrook wat nog steeds een voldoende mate
van openheid heeft ondanks grote mate van gesloten-
hied en dankzij raam naast inkom.
Bovenbouw voorgevel in contrasterende donkere
grijstint en gatengevel met patrooncompositie.
voorbeeldwoning E
voorbeeldwoning F
32. 38 w v i - v e r k a v e l i n g S t a e s s e n s t r a a t - B r e d e n e | s e p t e m b e r 2 0 1 2 | w v i
Bel-etage variant voor 3 slaapkamer-programma met
hoofdslaapkamer op derde verdieping, open doorzon
daggedeelte op eerste en resterende nachtgedeelte
op het gelijkvloers naast multifunctionele ruimte.
Rechte steektrap langs scheidsmuur met erboven bo-
venkwartslagtrap naar tweede verdieping.
Inpandig open terras op eerste verdieping aan ach-
tergevel.
Voorgevel als gatengevel met egale kleur voor para-
ment (hier wit/licht grijs). Groot raam op eerste verdie-
ping voor woonkamer deels opgebouwd uit raamdelen
met vastborstweringsdeel die verder herhaald worden.
Verticaliteit wordt gematigd maar voldoende onder-
streept door drie ramen boven elkaar in 3 bouwlagen
hoge deel van voorgevel.
Ruim 4 slaapkamer-programma met daggedeelte op
gelijkvloers en nachtgedeelte op de verdiepingen.
Doorzone eet-/woonkamer met keuken aan achterge-
vel.
Dubbel kwartdraaiende of rechte trap met dubbel
kwartdraaiende pallier aan voorgevel naast inkom die
doorgetrokken wordt tot tweede verdieping.
Eerste verdieping met 3 slaapkamers en open dakter-
ras achteraan. Tweede verdieping met hoofdslaapka-
mers, badkamer, berging en ruim dakterras met per-
gola bovenbouw.
Voorgevelopbouw is asymmetrische gatengevel met
herhaling van eenzelfde raamtype al dan niet gecom-
bineerd. De verticaliteit van hogere deel wordt mee
onderstreept door ramen voor trappenpartij.
voorbeeldwoning G
voorbeeldwoning H
33. 39w v i | s e p t e m b e r 2 0 1 2 | w v i - v e r k a v e l i n g S t a e s s e n s t r a a t - B r e d e n e
Uitbreidingsvariant op voorbeeldwoning B met zelfde
planopbouw voor gelijkvloers en eerste verdieping.
Op de tweede verdieping zijn een ruime berging en
een dakveranda (hobbyruimte) met open dakterras
voorzien.
Voorgevel is een vlakkengevel met beperkte gaten
waarbij inkom wordt geaccentueerd middels houtbe-
kleding die herhaald wordt in de gelijkvloerse keuken-
uitbouw uit het basisvolume. Verticaliteit wordt ook on-
der streept door asymmetrische ligging van inkomvlak
en teruggetrokken glazen dakveranda.
Voorbeeld van ruime woning binnen bruto-volume
van 550 m³, wat als een bescheiden woning wordt be-
schouwd.
Voorbeeld van een kangoeroewoningtype voor hoek-
perceel met gemeenschappelijke inkom en berging
(vb. was- en droogmachine) die doorloopt naar (deels
gemeenschappeijke?) stadstuin.
Gelijkvloers met 1 slaapkamerwoning met en suite
badkamer van 57 m² bruto vloeroppervlakte.
Eerste verdieping met daggedeelte en tweede verdie-
ping met nachtgedeelte van 3 slaapkamers voor bo-
venwoning van 140 m² bruto vloeroppervlakte..
Voorgevel is een egaal gekleurde gatengevel met
tweedelige opbouw: 3 horizontale ramen in breder
rechter deel recht boven elkaar en 3 verticale ramen
in smaller linker deel verspringend boven elkaar. Dit
onderstreept op voldoende wijze de gevraagde verti-
caliteit.
voorbeeldwoning I
voorbeeldwoning J
