Daudzdzīvokļu namu pārvaldīšanas prakse Igaunijā/Juuri Kroonstrom Igaunija pārvaldnieku asociācijas EKHHL vadītājs Prezentācija tika rādita 2012.gada 16.marta starptautiskajā konferencē „Daudzdzīvokļu māju pārvaldīšana un renovācija Latvijā un pasaulē”

1. WELCOME TO ESTONIA

2. Свежие сведения о развитии
жилищного сектора Эстонии
RIGA
16. 03.2012
JÜRI KRÖÖNSTRÖM
CHAIRMAN OF THE BOARD
02.November 2011 2
EKHHL

3. Общая информация об
Эстонии
Население: 1.1 миллиона
Площадь: 45 000 км²
Язык: Эстонский
Валюта: EUR
3

4. Ситуация в жилищном
секторе
4

5. Жилой фонд Эстонии
Ситуация в жилищном секторе (1)
Общее кол-во единиц городские 65.7%
жилья
629 200
включая сельские 34.3%
604 000
в частном владении
сельские частные дома 9%
общественный сектор 25 200
особняки,
включая сблокированные
• во владении 6 300 21%
двухквартирные и
государства рядные дома
• во владении
18 900 многоквартирные
муниципалитетов 70%
здания
5

6. Жилищная реформа в
Эстонии 1992-2011
Ситуация в жилищном секторе (2)
Государство
2011
Местные самоуправления
Частные владельцы
1992
6

7. Устаревающий фонд
Ситуация в жилищном секторе (3)
25
20
15
10
5
0
59 180 89 570 64 770 124 110 134 960 123 350 17 700 7 290 8 260
before 1919- 1946- 1961- 1971- 1981- 1991- s ince not
1919 1945 1960 1970 1980 1990 1995 1996 finis hed
x-ось число единиц, введенных в эксплуатацию в течение
периода
y-ось доля (процент) по отношению ко всему жилому фонду
7

8. Политика в области
жилья за последние годы
Жилищный План 2010
Не был принят из-за смены правительства
План развития жилищного сектора 2003-2008
Не покрывает все целевые группы и проблемы в области жилья
Недостаток финансирования
Слишком узкий диапазон мер
План развития жилищного сектора 2007-2013
Принят правительством Эстонии
8

9. ASSOCIATION OF ESTONIAN FACILITIES
ADMINISTRATORS AND MAINTENANCE
PROFESSIONALS – EKHHL (AEFAM)
Сегодня в Союз входит 114 членов, чей общий нетто-
оборот за 2010 год составил около 300 млн евро. Объем
бюджета Союза в 2011 году составил около 175 тысяч
евро.
Большинство членов Союза – частные предприятия
(102 членов), 7 частных предпринимателей и 5
представителя общественного сектора.
9

10. Деятельность предприятий в сфере ухода за
недвижимостью в Эстонии регулируют следующие
наиболее важные правовые акты:
kоммерческий кодекс;
закон об обязательственном праве;
закон об исполнительном производстве;
закон о планировании;
закон о строительстве;
закон о квартирной собственности;
закон о квартирном товариществе;
закон о недоходных объединениях.
+ стандарты, нормы, добрые традиции в сфере ухода за
недвижимостью. 10

11. основныe игроки в рынке уходa целом 2010:
RIIGI KINNISVARA AS – 511,1 milj. EEK / 32,7 milj. EUR
ISS EESTI AS – 261,6 milj. EEK / 16,7 milj. EUR
SOL EESTI OÜ – 175,6 milj. EEK / 11,2 milj. EUR
KINNISVARATEENINDUS OÜ – 65,2 milj. EEK / 4,2 milj. EUR
ARKAADIA HALDUSE AS – 60,0 milj. EEK / 3,8 milj. EUR
Другие – (280 – 300 предпринимателеи)
o средних ценах на управление и уход :
Управление недвижимостью (100) – 0,15 – 0,3 EUR /m2 / months
Уход за недвижимостью (100 – 700) – 2,0 – 4,0 EUR / m2 / months
Фakтopы:
качества услуг
частота и интервалы услуг
состояние объекта
объем заказa
11
etc

12. eur
eur/m2
,00
-,10
-,20
-,30
-,40
-,50
-,60
-,70
-,80
-,90
-1,00
2005 - 1 kv
2005 - 2 kv
2005
2005 - 3 kv
2005 - 4 kv
2006 - 1 kv
2006 - 2 kv
2006
2006 - 3 kv
1000 HALDAMINE
2006 - 4 kv
2000 TEHNOHOOLDUS
3000 HEAKORRATÖÖD
Poly. (1000 HALDAMINE)
2007 - 1 kv
2007 - 2 kv
Poly. (2000 TEHNOHOOLDUS)
Poly. (3000 HEAKORRATÖÖD)
2007
2007 - 3 kv
2007 - 4 kv
2008 - 1 kv
2008 - 2 kv
2008
2008 - 3 kv
2008 - 4 kv
2009 - 1 kv
2009 - 2 kv
2009
2009 - 3 kv
2009 - 4 kv
2010 - 1 kv
2010 - 2 kv
2010
2010 - 3 kv
2010 - 4 kv
2011 - 1 kv
2011 - 2 kv
2011
2011 - 3 kv
Management (red), maintenence (yellow) &
cleaning (green) costs in offices 2005 - 2011
2011 - 4 kv

13. Electricity (red) & heating (yellow)
costs in offices 2005 - 2011
-,90
6000 Tarbimisteenused - 6100
ELEKTRIENERGIA
-,80 6000 Tarbimisteenused - 6200
SOOJUSENERGIA
6000 Tarbimisteenused - 6300 VESI
-,70 JA KANALISATSIOON
Poly. (6000 Tarbimisteenused - 6100
ELEKTRIENERGIA)
-,60 Poly. (6000 Tarbimisteenused - 6200
SOOJUSENERGIA)
-,50
eur/m2
/m2
-,40
-,30
-,20
-,10
,00
2005 - 1 kv
2005 - 2 kv
2005 - 3 kv
2005 - 4 kv
2006 - 1 kv
2006 - 2 kv
2006 - 3 kv
2006 - 4 kv
2007 - 1 kv
2007 - 2 kv
2007 - 3 kv
2007 - 4 kv
2008 - 1 kv
2008 - 2 kv
2008 - 3 kv
2008 - 4 kv
2009 - 1 kv
2009 - 2 kv
2009 - 3 kv
2009 - 4 kv
2010 - 1 kv
2010 - 2 kv
2010 - 3 kv
2010 - 4 kv
2011 - 1 kv
2011 - 2 kv
2011 - 3 kv
2011 - 4 kv
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

14. ЖИЛЫЕ ДОМА НЕЖИЛЫЕ ДОМА
oборoт oборoт
(денежныи) (денежныи)
35 % 65 %
договоры договоры
(клиeнты) (клиeнты)
70 % 30 %
14

15. Approaching debt restructuring in Greece
10-y bond yield spread to Germany, percentage points

16. Выражение аналитиков
ЕВРО смирительная рубашка на теле Греции и
Италии ...
Никто не знает, когда и где эти пациенты порвут
смирительные рубашки и выйдут на улицу,
или временно успокоятся от полученной инъекции?
В палате ЕС ситуация трудна и непредсказуема …
Начинаем все понемногу попадать под мощный
Немецкий каток……
Ardo
Hanson
ETV-s

17. UNITED STATES of
NORTH EUROPE?!
(USNE)
17

18. Управление недвижимостью (EST, FIN)
Kiinteistö
(Недвижимость)
Kiinteistönpito Kiinteistöliike-
toiminta
(Уход за (Предпринимательск
недвижимостью) ая деятельность с
недвижимостью)
Kiinteistö- Yrityksen strateginen
toimitilajohtaminen
johtaminen
(Страт. Управление средой
(Управление предприятия- CREM)
недвижимостью)
Управление Оперативное Оперативное Оперативное
инвестициями управление управление управление
1. Kiinteistösijoitus- 2. Kiinteistökohten 3. Toimitilajohtaminen 4.Isännöinti
johtaminen johtaminen
(Управление
(Управление (Управление
(Управление
инвестициями – объектом средой жилищем)
AM) недвижимости - недвижимости
PM) – FM)
Цель: получить покупая, Цель: обеспечить Цель: обеспечить Цель: обеспечить
продавая и развивая соответствующий приобретение и развитие необходимый уход для
желаемый для интересам и помещений, а также 18
использования жилищной
собственника портфель потребностям необходимые услуги для среды

19. Стандарт Эстонии EVS 807:2010
19

20. Стандарты, нормы, добрые традиции:
EVS 807:2010 – «Уход за недвижимостью»;
EVS 910:2011 – «Документы тендера по уходу за недвижимостью и
инструкция по их составлению»;
EKHHL и Профессиональная палата 2002 – «Порядок присвоения
профессии в сфере ухода за недвижимостью»;
EKHHL 2001 – «Система сертификации предприятий по уходу за
недвижимостью»;
EKHHL 2000 – «Кодекс добрых традиций в сфере ухода за
недвижимостью»;
В процессе составления в 2012 г.:
Норма качества услуг по уходу за недвижимостью;
Общие условия договора оказания услуг по уходу за недвижимостью.
20

21. 500 ОБЯЗАННОСТИ СОБСТВЕННИКА НЕДВИЖИМОСТИ
восстановление
текущие расходы
цель достигнут,
идея 200 ТЕХНИЧЕСКОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ
знос
300 БЛАГОУСТРОЙСТВО
600 КОММУНАЛЫ
развитие 700 ОПОРНЫЕ УСЛУГИ
пользование
800 оставление
время
400 РЕМОНТ И
РЕКОНСТРУКЦИЯ
100 УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

22. Норматив качества услуг по
уходу за недвижимостью
Нормативы качества строения предусматривают (прежде всего, для общественного сектора)
четыре уровня качества, соответствующие назначению строений (объекта
недвижимости):
A – представительское; высококачественное
B – повышенное качество; соответствует особым или повышенным требованиям
C – обычное качество; подходит для пользования
0 – законсервированный или закрытый объект недвижимости с минимальными
требованиями
Соответствия между уровнями качества объекта недвижимости и уровнями качества
услуг по уходу за недвижимостью
Уровень квалификации
Классы качества объекта Классы уровня качества Классы качества
специалистов
недвижимости услуги услугодателей
услугодателй
покрытие всех объектов HA IV и
уровень сертификата HA **** и
класс A класс 4 высокое качество как минимум один HO IV,
уровень сертификата HO ***
покрытие всех объектов HO III
класс B класс 3 как минимум один HA IV,
уровень сертификата HA *** и
цикличная экономичность покрытие всех объектов HA III и
уровень сертификата HO **
продукта покрытие всех объектов HO III
класс С класс 2 уровень сертификата HA ** и по меньшей мере один HA III и
систематичность уровень сертификата HO * по меньшей мере один HO III
класс О Класс 1 минимальные меры уровень сертификата HA * —
22
не классифицируется неприемлемая случайность качество не доказано —

23. УРОВНИ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЙ
КВАЛИФИКАЦИИ ПО УХОДУ ЗА
НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Работник по обсл. недв. I Обсл. рабочий HO I
Работник по обсл. недв. II Обсл. техник HO II
Работник по обсл. недв. III Обсл. мастер HO III
Работник по обсл. недв. IV Руководитель обсл. HO IV
Управляющий недв. II Младший управл. HA II
Управляющий недв. II Управл. многокв. домом KEH II
Управляющий недв. III Управляющий HA III
Управляющий недв. IV Ст. управляющий HA IV
Руков. раб. по уходу V Руководитель по уходу KH V
Сроки для представления заявлений по соисканию профессиональной
квалификации в EKHHL 2012 :
15.02.2012 и 01.10.2012 23

24. УРОВНИ СЕРТИФИКАЦИЙ
ПРЕДПРИНИМАТЕЛЕЙ В СФЕРЕ УХОДА ЗА
НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Как правило, правление Союза объявляет сертификацию два раза в год и для
рассмотрения представленных ходатайств о сертификате и получения оценки
созывает квалификационную комиссию. Оба типа сертификатов (HA -
УПРАВЛЕНИЕ и HO - ТЕХНИЧЕСКОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ ) в свою очередь
подразделяются на четыре класса (качества) сертификата:
Cертификат HA или HO (*)
Сертификат HA или HO (**)
Сертификат HA или HO (***)
Сертификат HA или HO (****)
Для сертификации ходатайствующее предприятие представляет в правление EKHHL на имя
квалификационной комиссии пакет документов, состоящий из двух основных частей:
предпосылочные документы являются общими для всех сертифицируемых предприятий,
независимо от того, о каком уровне они ходатайствуют (т.н. «предпосылки рассмотрения»)
уровневые документы составлены и скомплектованы в соответствии с тем, о каком уровне
сертификата предприятие ходатайствует
Сроки для представления заявлений по сертификацию в EKHHL 2012 :
24
15.03.2012 и 15.10.2012

25. В цене профессионализм!
... 820 государственных ... и EKHHL выдал
профессиональных свидетельств! 162 сертификатов!
25

26. Заключение
Владельцы,
Владельцы,
клиeнты
клиeнты
качества услуг и
рынoк уходa
EKHHL HA и HO сертификаты
государственныe профессиональныe свидетельствa
государственныe профессиональныe свидетельствa
правовые cтандарты, добрые
акты нормы традиции

27. BONUS TRACK
долговое требование
o проектe 11.11.2011 закона о
квартирной собственности

28. Заключение в части востребования связанной с квартирой
задолженности:
при обращении в суд КТ могут выбирать ускоренное или обычное производство по
платежному поручению. Ускоренное производство по платежному поручению
отличается от обычного производства тем, что суд извещает должника о величине
задолженности, давая срок для ответа. Если должник не оспаривает требование или не
отвечает на извещение, то суд сразу же взыскивает долг.
если долговое требование обсуждается в ходе обычного производства, то суд 1-й
инстанции (уездный суд) взыскивает долг в течение до 1 года (такой срок суды сами
установили для себя условно).
решение суда вступает в силу в течение 30 дней после его доставки сторонам, если
ни одна из сторон не обжалует его в суде 2-й инстанции (окружной суд).
После вступления решения суда в силу (если должник все же добровольно не платит) КТ
может обратиться к судебному исполнителю, который имеет право выбирать
методы получения долга. Как правило, судебный исполнитель арестовывает
банковский счет и квартиру должника. В качестве последней меры получения долга
судебный исполнитель имеет право продать квартиру должника. В случае, если и
вырученной от продажи квартиры суммы не хватает для уплаты долга КТ, то 28
оставшаяся часть долга переходит к новому собственнику квартиры.

29. Из рубрики «чаво»:
Вопрос: Сталкивались ли вы с ситуацией, когда в пользу банка на
квартиру обращено требование, и судебный исполнитель по этой
причине не может по существу исполнить решение суда, т.е. банк
отказывается от продажи имущества или же удовлетворяет в
результате продажи свои требования, и управляющему
недвижимостью остается две вещи: знание о положительном
решении суда и, в любом случае, несение судебных издержек, -
требование остается неудовлетворенным.
Ответ: Банк не может отказаться от продажи имущества,
но может в течение короткого времени препятствовать
этому. Если у КТ хватает уверенности в себе и смелости
отстаивать свои права, то оно в любом случае выиграет.
29

30. Основания поясняют выдержки из находящегося на
рассмотрении в Рийгикогу проекта 11.11.11 закона о
квартирной собственности
собственности:
Управляющий квартирным товариществом
Ст. 25. Управляющий квартирным товариществом
(1) Вместо правления квартирного товарищества
квартирное товарищество может быть представлено и
управляться юридическим лицом (далее: управляющий
квартирным товариществом).
(2) У квартирного товарищества может быть одновременно
только один управляющий.
(3) В отношении выборов управляющего квартирным
товариществом и его деятельности применяются
соответствующие положения о правлении квартирного 30
товарищества.

31. Управление предметом квартирных собственностей
Ст. 32. Управление
(4) Квартирный собственник имеет право совершать необходимые для сохранности предмета
совместной собственности действия без согласия других квартирных собственников и
квартирного товарищества, и он может требовать от квартирного товарищества возмещения
необходимых расходов.
(5) Установленное в части 4 настоящей статьи право имеет и квартирное товарищество. Если
несение возникших при этоми расходов не является возможным на основании действующей
экономической программы, то применяются положения части 3 ст. 35 настоящего закона.
(6) В качестве обычного управления рассматриваются, прежде всего, следующие действия:
1) обычное содержание в порядке и ремонт совместной собственности;
2) заключение и выполнение договоров потребления услуг, необходимых для управления предметом
специальной собственности;
3) заключение вытекающего из стоимости восстановления предмета совместной собственности
договора страхования ущерба и страхование ответственности квартирного товарищества и
квартирных собственников;
4) создание резервного капитала и ремонтного фонда уместного размера;
5) составление экономической программы;
6) принятие необходимых мер по сооружению и сохранению для квартирного собственника обычных
разумных коммуникаций;
7) заказ энергоаудита и энергомаркировки.
31

32. Ст. 34. Распределение обязанностей между
квартирными собственниками
(1) Квартирные собственники на основании экономической
программы вносят периодические предоплаты в соответствии с
величиной доли их совместной собственности.
(2) В уставе квартирного товарищества можно предусмотреть, что
зависящие от действительного потребления хозяйственные расходы
квартирный собственник платит после выяснения размера расходов и в
соответствии с объемом потребленной им услуги.
(3) Квартирный собственник не обязан нести расходы, превышающие
обычные расходы на управление, с которыми он не согласен.
(4) При принятии решения, предусмотренного в части 2 ст. 33
настоящего закона на тех же условиях можно принять решение и о
распределении расходов между всеми квартирными собственниками. В
таком случае не применяются положения части 3 настоящей статьи.
32

33. Особенности ответственности квартирного собственника
Ст. 36. Переход прав и обязанностей квартирного
собственника
(1) При отчуждении квартирной собственности права и обязанности
квартирного собственника переходят к приобретателю с момента перехода
собственности.
(2) При отчуждении квартирной собственности ее приобретатель несет
ответственность перед отчуждающим лицом и квартирным товариществом за
обязательства, в отношении которых обращено требование, в качестве
поручителя. Ответственность приобретателя ограничена стоимостью квартирной
собственности.
(3) Если в экономической программе предусмотрено несение таких расходов,
которые превышают обычные расходы на управление, то в части этих расходов
экономической программы экономическая программа действует в отношении
наследника специального права только в том случае, если это внесено в регистр
квартирных товариществ. В остальной части ответственность за несение
экономических расходов несет лицо, бывшее квартирным собственником во
время принятия экономической программы.
33

34. Thank you for your attention.
Jüri Kröönström
Chairman of the board
The Association of Estonian
Facilities Administrators and
Maintenance Professionals
(AEFAM/ EKHHL)
Phone: +372 66 17 998
e-mail: ekhhl@ekhhl.ee
Never forget – every person and every Pärnu mnt 141, 11314 Tallinn, Estonia
34
house is individual and unique!!! www.ekhhl.ee