I nuovi obblighi di legge per gli amministratori di condominio del decreto 18/2023 in materia di salute dell'acqua e impianti condominiali.

1. Obblighi dell'amministratore di condominio sulla sicurezza dell'acqua
I nuovi obblighi di legge per gli amministratori di condominio del decreto 18/2023 in materia di salute
dell'acqua e impianti condominiali.

2. Con il nuovo decreto 18/2023 sono entrati in vigore nuovi obblighi per l'amministratore di
condominio in materia di salute dell'acqua negli impianti condominiali, vediamo assieme in cosa
consistono questi obblighi.
La vecchia normativa su acqua e manutenzione impianti
Quello di assicurare la qualità dell'acqua a uso sanitario e alimentare nei condomini e nelle
abitazioni è una priorità dei legislatori e delle amministrazioni. Per garantire questa qualità, negli
ultimi 20 anni, sono stati effettuati due importanti interventi normativi, entrambi per attuare
direttive comunitarie.
Innanzitutto il D.Lgs. n.31/2001, in seguito modificato dal D.Lgs. n.27/2002, attuava la direttiva
comunitaria 98/83. Questa direttiva, con l'art. 5, comma 2, andava a definire gli obblighi e le
responsabilità delle figure coinvolte nella distribuzione dell'acqua a uso alimentare.
Purtroppo, questa prima normativa, è divenuta causa di perplessità e incomprensioni: lasciava
intendere che, gli obblighi di verifica sull'acqua del gestore del servizio idrico, si fermassero al
punto di consegna, ovvero il contatore. Di conseguenza, l'amministratore avrebbe dovuto
garantire la salubrità dell'acqua dal punto si consegna al rubinetto.
Questa situazione si è protratta fino al 10 Giugno del 2004. In questa data, il legislatore, ha
finalmente chiarito la questione: con una nota del ministero è stato specificato che, per quanto
riguarda gli edifici abitativi, l'amministratore di condominio ha l'obbligo di svolgere il controllo
dello stato di adeguatezza e di manutenzione dell’impianto ai sensi dell’articolo 2051 del codice
civile. Si specifica anche che non sta a lui controllare lo stato dell'acqua dal contatore ai rubinetti
(gli artt. 7 ed 8 del D.Lgs. n.31/2001).
Quello del monitoraggio periodico della qualità dell’acqua restava una buona prassi: con cadenza
periodica gli amministratori potevano effettuare controlli, avvalendosi dell'ASL, per verificare la
presenza di batteri, oltre i limiti di legge.
Il Decreto 18/2023 e la verifica delle acque potabili
Con il Decreto Legislativo n.18 del 23 Febbraio 2023, la situazione è radicalmente cambiata.
Questo attua la direttiva UE 2020/2184 e abroga la legislazione precedente.
Il nuovo decreto prevede, in maniera esplicita, che la responsabilità dell'acqua ad uso umano, nei
condomini, dal punto di consegna (il contatore) al punto d'uso (i rubinetti dei vari appartamenti),
venga attribuita all'amministratore. Se questo dovesse mancare, l'onere ricade sui proprietari degli
immobili.
L'amministratore dovrà effettuare la valutazione e gestione del rischio dei sistemi di distribuzione
idrica interni, come le pompe di sollevamento acqua che garantiscono il corretto afflusso agli appartamenti.
Altro obbligo previsto, adottare le misure preventive e correttive per ripristinare la qualità
dell'acqua in caso di problemi.
La normativa implementa anche, con il comma 4 dell'articolo 9, l'obbligo di formazione, a cura
delle Regioni, per i gestori dei sistemi, gli idraulici e gli altri professionisti che operano nei settori
dei sistemi di distribuzione idrici interni.

3. In questo modo, il decreto, nelle intenzioni del legislatore, ha lo scopo di:
▪ tutelare la salute dei condomini contro gli effetti della contaminazione dell'acqua;
▪ migliorare l'accesso all'acqua destinata al consumo umano.
Rimangono invariati gli obblighi per il gestore idrico integrato, la cui responsabilità si interrompe al
punto di consegna.
Sanzioni e obblighi per l'amministratore condominiale
L'articolo 23 del Decreto prevede sanzioni particolarmente onerose per l'amministratore di
condominio. Queste possono variare a seconda della gravità dell'omissione accertata dalle autorità
sanitarie. Si tratta di pene pecuniarie che possono andare da un minimo di 5000 euro a un
massimo di 30000 euro se si tratta del mancato rispetto dei parametri elencati nell'allegato I, parti
A e B. Le sanzioni variano da 4.000 a 24.000 euro in caso di inosservanza dell'obbligo di
implementazione di valutazione e gestione del rischio.
A mitigare l'onere sulle spalle degli amministratori, contribuiscono il già citato obbligo di
formazione dei professionisti che gestiscono i sistemi di distribuzione idrici interni e le aziende per
l’installazione dei sistemi di gestione acqua, effettuato con le Regioni, e l'obbligo all'autorità
sanitaria di informare il consumatore su come adempiere al meglio agli obblighi del decreto.