Riflessioni sulla vita del condominio e su come si sia modificata l'attività dell'amministratore: tra divieti e necessità

1. IL CONDOMINIO AL TEMPO
DEL COVID-19:
VISIONE E PROSPETTIVE
21 aprile 2020

2. AMMINISTRATORE
Chi è e cosa fa?
Codice Civile Art. 1130
• eseguire le deliberazioni dell’assemblea, la convoca annualmente per l’approvazione del rendiconto
condominiale e cura l’osservanza del regolamento di condominio
• disciplina l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi per assicurare il miglior godimento a ciascuno dei
condomini;
• riscuote i contributi ed eroga le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni
dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;
• compie gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio;
• esegue gli adempimenti fiscali;
• cura la tenuta del registro di anagrafe, dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca
dell’amministratore e del registro di contabilità
• conserva tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini
sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio;
• fornisce al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri
condominiali e delle eventuali liti in corso;
• redige il rendiconto condominiale annuale della gestione e convoca l’assemblea per la relativa approvazione
entro centottanta giorni

3. NUOVI e VECCHI ADEMPIMENTI
L’attività dell’amministratore come tutte le attività professionali non sono sospese dai decreti ministeriali (pur
non essendo espressamente menzionato il codice ATECO), ma è incentivato il lavoro agile.
• riscuote i contributi ed eroga le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e
per l’esercizio dei servizi comuni – nessun regolamento ha sospeso il pagamento dei contributi condominiali;
• compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio – installazione e manutenzione di impianti
elettrici, idraulici e di riscaldamento, pulizia, manutenzione del verde (DPCM 10-04-20);
• eseguire gli adempimenti fiscali – proroga al 30/04/2020 per la trasmissione telematica e invio della
CU2020 a fornitori e dipendenti, proroga al 31/03/2020 per certificazione spese parti comuni
• curare la tenuta del registro di anagrafe, dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca
dell’amministratore e del registro di contabilità
• conserva tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo
stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio;
• fornisce al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri
condominiali e delle eventuali liti in corso;
• redige il rendiconto condominiale annuale della gestione e convoca l’assemblea per la relativa approvazione entro
centottanta giorni
• invia informative che ricordino le modalità di comportamento con particolare riferimento al decalogo redatto
dal Ministero della Salute (22/02/2020) e alla necessità, nel rispetto della privacy, di essere informato circa
eventuali condomini positivi al Covid19 o in isolamento cautelativo al fine di provvedere con i conseguente azioni
di tutela e

5. SANIFICARE
Intervento per eliminare alla base qualsiasi batterio ed agente contaminante non asportabile con le comuni pulizie. La
sanificazione si attua - avvalendosi di prodotti chimici detergenti (detersione) - per riportare il carico microbico entro
standard di igiene accettabili ed ottimali che dipendono dalla destinazione d'uso degli ambienti interessati. La
sanificazione deve comunque essere preceduta dalla pulizia.
Alcuni Sindaci sono intervenuti con ordinando in termini perentori le operazioni di sanificazione anche nel Condominio, nelle
parti comuni interne ed esterne.
Ministero della Sanità con nota n. 5443 del 22 febbraio 2020 ha definito le modalità per la pulizia degli ambienti non
sanitari dove abbiano soggiornato casi confermati di Covid-19
L’art. 1135, comma 2, c.c.: “L’Amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano
carattere di urgenza…” – salute pubblica dei condomini
Assicurarsi che custodi, addetti alle pulizie, giardinieri, e tutti coloro che prestano servizio nel Condominio siano tutti
dotati dei dispositivi di protezione (guanti e mascherine)
Il Ministero della Salute precisa che l’utilizzo di semplici disinfettanti è in grado di uccidere il virus annullando la sua
capacità di infettare le persone, per esempio disinfettanti contenenti alcol (etanolo) al 75% o a base di cloro all’0,5%
(candeggina)

6. ASSEMBLEA CONDOMINIALE
Art. 66 delle Disp. Di Att. Del Codice Civile
L’assemblea è correttamente convocata se la comunicazione pervenga ai condomini almeno 5 giorni prima della data fissata e
sia chiara l’indicazione del luogo e dell’ora in cui verrà svolta
Le assemblee condominiali sono vietate, a meno che non si svolgano con modalità a distanza, assicurando comunque il
rispetto della normativa in materia di convocazioni e delibere (FAQ del Decreto #IoRestoaCasa)
Come possiamo fare?
Evitare di avere contestazioni, impugnazioni, rallentamenti e complicazioni nell’attività del condominio
- Chiedere consenso
- Assumere il rischio di non avere il collegamento
- Regolamentare la modalità di votazione
- Regolamentare la modalità di intervento nel corso della riunione

7. BILANCIO CONDOMINIALE
L’impossibilità di convocare assemblee condominiali comporta l’impossibilità di approvare i bilanci consuntivi e preventivi. La
mancanza di approvazione dei riparti comporta la concreta difficoltà nel reperire i fondi per garantire la vita del condominio –
dovere dell’Amministratore
Cosa possiamo fare?
• Redigere i documenti di bilancio, inviarli con tutti gli allegati previsti dalla normativa
• Chiedere anticipazione prima che i documenti di bilancio siano approvati dall’assemblea condominiale
• Chiedere ai condomini di comunicare per iscritto l’approvazione dei documenti così trasmessi – ATTENZIONE!!
E i condomini?
• L’art. 1133 c.c. recita che “i provvedimenti presi dall’amministratore nell’ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini”
• commi 3 e 4 dell’art. 1130 c.c. elencano tra i compiti dell’amministratore la riscossione dei contributi e l’erogazione delle spese
occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni e il compimento degli
atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio
• Non è possibile fare ricorso alla previsione del comma 1 dell’art. 63 disp. att. c.c. per ottenere un decreto ingiuntivo
provvisoriamente esecutivo per il pagamento delle somme non pagate in quanto non può essere emesso in assenza della delibera
dell’assemblea che approvi la spesa ed il relativo “stato di ripartizione”
• Aderire in via libera e spontanea

8. SMALTIMENTO RIFIUTI
L’Istituto Superiore della Sanità “Rapporto ISS COVID-19 n. 3/2020” ha previsto che le persone positive al
Coronavirus, quelle in isolamento e quarantena devono sospendere la raccolta differenziata
• In assenza di Covid-19 i fazzoletti, mascherine e guanti, vanno gettati nella raccolta indifferenziata residuo
secco utilizzando due o tre sacchetti possibilmente resistenti uno dentro l’altro all’interno del contenitore che si
usa abitualmente in casa. Occorre chiudere bene il sacchetto dei rifiuti indifferenziati e gettarlo nel contenitore
per la raccolta dell’indifferenziato con sacco trasparente neutro
• In presenza di Covid-19, non bisogna differenziare i rifiuti. Indossando guanti monouso occorre chiudere bene i
sacchetti senza schiacciarli con le mani utilizzando dei lacci di chiusura o nastro adesivo. Una volta chiusi i
sacchetti, i guanti usati vanno gettati nei nuovi sacchetti preparati per la raccolta indifferenziata (due o tre
sacchetti possibilmente resistenti, uno dentro l’altro) – rifiuto sanitario pericoloso a rischio infettivo?

10. SPAZI COMUNI
ASCENSORE
• Salire uno alla volta al fine di rispettare la distanza interpersonale
• Prevedere pulizia frequente con prodotti a base di alcool
• Prestare attenzione alla pulsantiera
CORTILE E GIARDINO
• Spazio privato accessorio alla propria abitazione, MA comune ad altri nuclei famigliari. Garantire la fruibilità a
tutti: evitare assembramenti e mantenere il distanziamento sociale per bambini e adulti. Turnazione
IMPIANTI SPORTIVI
• Espressamente vietato l’utilizzo in quanto è impossibile garantire il distanziamento sociale
• Da valutare gli interventi di manutenzione ordinaria, i rapporti con i fornitori

11. PORTIERE
Codice Civile Art. 2087
L’imprenditore [l’amministratore di condominio] è tenuto ad adottare nell’esercizio dell’impresa le misure che, secondo la
particolarità del lavoro, l’esperienza e la tecnica, sono necessarie a tutelare l’integrità fisica e la personalità morale dei
prestatori di lavoro
• Fornire i DPI
• Redigere il Documento Valutazione Rischi
• Nominare un RSPP
• Comunicare tutte le disposizioni e le misure di contenimento del virus
• Comunicare le modalità di comportamento in caso di sintomi o di contatti con soggetti risultati positivi
• Utilizzo di ferie e di ammortizzatori sociali nel caso di immobili utilizzati solo come abitazioni secondarie

12. IL FUTURO
IN EMERGENZA
• Proroga dei termini per presentare i rendiconti di bilancio o introduzione di auto-validazione nel caso di
scostamento inferiore al 5% tra consuntivo e preventivo, a parità di voci – ATTENZIONE!
• Incentivazione alla delega e all’eliminazione del limite (attualmente se i condomini sono più di venti, il delegato non
può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale)
• Proroga dei termini per i bonus fiscali
NUOVE MODALITA’
• Modificare il regolamento condominiale introducendo le modalità di svolgimento di assemblee condominiali in
videoconferenza precisando il metodo, la modalità di convocazione, di votazione, di discussione
• In fase di approvazione preventivo prevedere una rata supplementare di contributo volta a fare fronte alle
esigenze di cassa relative alle spese dell’esercizio ancora successivo

13. GRAZIE PER L’ATTENZIONE