Successfully reported this slideshow.
We use your LinkedIn profile and activity data to personalize ads and to show you more relevant ads. You can change your ad preferences anytime.
‫המכון להשתלמות עורכי דין‬‫של לשכת עורכי הדין בישראל‬   ‫הולנדר את הולנדר‬     ‫עורכי דין ונוטריונים‬       ‫סוקולוב 69 חו...
‫מהי עסקת הקומבינציה‬    ‫עסקת הקומבינציה היא למעשה עסקה המורכבת‬      ‫משתי עסקאות המתבצעות בו זמנית בין אותם‬           ...
‫האפשרויות העומדות בפני בעל קרקע‬       ‫‪‬מכירה במזומן: מכירת כל הקרקע בשלמותה‬    ‫במזומן לקבלן או לכל אדם /קבוצת רוכשי...
‫האפשרויות העומדות בפני בעל קרקע‬                              ‫‪ ‬דרך ביניים: עסקת קומבינציה‬                           ...
‫האפשרויות העומדות בפני בעל קרקע‬                                                         ‫יתרונות עסקת מזומן:‬           ...
‫האפשרויות העומדות בפני בעל קרקע‬                                                       ‫שיקולים בהזמנת בניה:‬‫‪ ‬אין מכי...
‫האפשרויות העומדות בפני בעל קרקע‬                          ‫דרך הביניים : עסקת קומבינציה‬                                 ...
‫האפשרויות העומדות בפני בעל קרקע‬               ‫חשוב לבעלים טיב הבניה ולכן חשובה זהות הקבלן שעימו הוא‬        ‫‪‬‬      ...
‫איך נולדה עסקת הקומבינציה‬‫‪ ‬מצד הבעלים : למעשה עסקת הקומבינציה באה לעולם‬ ‫משיקולי מס. אם תוצאת המס בעסקת קומבינציה זה...
‫איך נולדה עסקת הקומבינציה‬          ‫‪ ‬בעת ההחלטה באיזה עסקה עדיף לבעלים‬     ‫להתקשר, יש לשקלל את מהות זכויותיו בקרקע‬...
‫איך נולדה עסקת הקומבינציה‬‫‪ ‬יש להביא בחשבון אם על הבעלים יחולו במכירה‬ ‫מדרגות מס נמוכות ,(מס מירבי %42-21) דבר‬    ‫ש...
‫איך נולדה עסקת הקומבינציה‬     ‫ככל שחלקו של הבעלים קטן יותר יורדת האטרקטיביות של‬          ‫‪‬‬                        ...
‫גורם שלישי:בנק מלווה‬ ‫לאחר שהצדדים החליטו להתקשר בדרך של עסקת‬      ‫קומבינציה , יש להתייחס לעסקה מהיבט נוסף‬        ‫וה...
‫גורם שלישי:בנק מלווה‬    ‫‪ ‬הקבלן עורך תחשיבים של עלויות הבניה הצפויות ,‬     ‫כולל הבניה שהוא מתחייב לבנות לבעל הקרקע ...
‫גורם שלישי:בנק מלווה‬‫‪ ‬מרכיב אחד נעלם מכל הקבלנים: מה יהיה מצב השוק‬    ‫במשך הבניה והאם יצליחו לשווק את הדירות בקצב‬ ...
‫גורם שלישי :הבנק המלווה‬‫‪ ‬לאחר שהבנק בודק את היתכנות הפרויקט וסיכויי הרווח‬  ‫בו (לצורך כך מתבצעת הערכה שמאית שנקראת "...
‫גורם שלישי :הבנק המלווה‬                         ‫תאור זה הוא תיאורטי .‬  ‫‪ ‬בפועל, במקרה של ליווי פרויקט, נחתם הסכם‬ ‫...
‫גורם שלישי :הבנק המלווה‬‫‪ ‬הקרקע בשלמותה וכל מה שנבנה עליה משועבד‬      ‫במשכנתא בדרגה ראשונה לטובת הבנק‬              ...
‫גורם שלישי :הבנק המלווה‬      ‫‪ ‬ומכאן שלמרות שמבחינה משפטית בעל הקרקע‬     ‫נשאר הבעלים של חלק בקרקע והקבלן נשאר עם‬  ...
‫גורם שלישי :הבנק המלווה‬                                 ‫בעל הקרקע בעסקת הליווי:‬      ‫‪ ‬מדוע יסכים בעל קרקע שבנק ימש...
‫גורם שלישי :הבנק המלווה‬     ‫‪ ‬יודגש כי ערבויות אלה צריכות להיות ערבויות מאד טובות :‬                             ‫‪ ...
‫הבנק המלווה‬    ‫‪‬הולם בנסיבות אלה לקבל ערבות ביצוע. בנוסח של ערבות זו נקבע כי‬  ‫הבנק ישלם סכום מסוים אם הבעלים יודיע ...
‫גורם שלישי :הבנק המלווה‬‫‪ ‬לפיכך, גם אם הבעלים מקבל ערבויות בסכומים הולמים‬‫ומסוג טוב, עדין במקרה של מימוש הוא לא יהיה ...
‫גורם שלישי :הבנק המלווה‬     ‫פס"ד פרי עץ חיים בע"מ (ברשימה) מיום‬                                ‫6002.1.2‬   ‫באותו מקר...
‫גורם שלישי :הבנק המלווה‬        ‫ביהמ"ש המחוזי פסק כי למרות שבמסמכי‬    ‫המשכנתא נרשם כי המשכנתא נרשמת על כל‬  ‫הזכויות ,...
‫גורם שלישי :הבנק המלווה‬      ‫על פסק דין זה הגיש הבנק ערעור לביהמ"ש‬     ‫העליון והצדדים הגיעו לפשרה... שתוכנה לא‬      ...
‫גורם שלישי :הבנק המלווה‬ ‫לכן חשוב לו לבעל הקרקע, המעדיף להתקשר בעסקת‬  ‫קומבינציה בשל יתרונותיה להבין כי חלק בלתי ניפרד‬...
‫ליווי פרויקט עם החרגה‬            ‫• בעבר היתה קיימת דרך נוספת לביצוע ליווי‬       ‫פרויקט , שהיתה עדיפה לבעלים ולקבלן. כ...
‫ליווי פרויקט עם החרגה‬                 ‫דרך זו עדיפה הן לבעלים והן לקבלן.‬               ‫•‬     ‫הבעלים: נשאר עם הקרקע ש...
‫ליווי פרויקט עם החרגה‬ ‫• בשיטה זו גם נקבע בחוזה כי סכום הערבות הולך‬                        ‫ופוחת לפי קצב הבניה.‬‫03‬  ...
‫ליווי פרויקט עם החרגה‬‫• כשאין החרגה והליווי נעשה בדרך של שעבוד כל הפרויקט‬  ‫לבנק הרי שיש לקבוע מראש את גובה הערבות שתינ...
‫גורם שלישי :הבנק המלווה‬       ‫‪ ‬דגשים נוספים במסמכי הליווי שיש לתקן:‬   ‫‪ ‬יש להקפיד כי במסמכי המשכנתא שעליהם יידרש...
‫גורם רביעי :רוכשי דירות הקבלן‬              ‫כשיש ליווי לפרויקט‬          ‫‪ ‬כאשר יש ליווי פרויקט, מתחייב הקבלן כלפי הב...
‫גורם רביעי :רוכשי דירות הקבלן‬              ‫כשיש ליווי לפרויקט‬                                                         ...
‫התמורה לבעל הקרקע בעסקת הקומבינציה:‬    ‫ת.ב.ע. קיימת/הקלה/ת.ב.ע. חדשה‬     ‫• בעת עריכת עסקת הקומבינציה יתכנו 2 מצבים:‬ ...
‫התמורה לבעל הקרקע בעסקת הקומבינציה:‬    ‫ת.ב.ע. קיימת/הקלה/ת.ב.ע. חדשה‬     ‫• הקלות: גם כשקיימת ת.ב.ע. בתוקף יש אפשרות‬ ...
‫התמורה לבעל הקרקע בעסקת הקומבינציה:‬    ‫ת.ב.ע. קיימת/הקלה/ת.ב.ע. חדשה‬‫• רצוי להגדיר בחוזה אם הקבלן יבקש הקלה ואם כן‬‫לה...
‫התמורה לבעל הקרקע בעסקת הקומבינציה:‬    ‫ת.ב.ע. קיימת/הקלה/ת.ב.ע. חדשה‬      ‫• הליך זה יכול להימשך שנים ויש להחליט עליו‬...
‫התמורה לבעל הקרקע בעסקת‬               ‫הקומבינציה‬                                                           ‫קביעת התמו...
‫התמורה לבעל הקרקע בעסקת‬             ‫הקומבינציה‬     ‫הקבלן קובע בטבלת ניקוד את שווי הדירות, לדעתו‬          ‫‪‬‬ ‫,במכ...
‫התמורה לבעל הקרקע בעסקת‬               ‫הקומבינציה‬      ‫אחוז הקומבינציה ‪ X‬הניקוד של כל מה שנבנה על‬              ‫הקר...
‫דוגמא לטבלת ניקוד בבנין בן 01 דירות‬                ‫000006‬                                  ‫000005‬                ‫00...
‫קביעת התמורה‬    ‫‪‬אזי סך הנקודות של כל הדירות 000,000,93‬           ‫ומכאן שדירה ממוצעת היא 000,093.‬  ‫‪‬אם בעל הקרק...
‫קביעת התמורה‬    ‫‪‬תוצאה זו פירושה שהבעלים יכול לבחור דירות‬‫ששוין כמפורט בטבלה עד שיממש את כל הנקודות‬                ...
‫קביעת התמורה‬   ‫‪‬עדיף לו לבעל הקרקע שיבחר את דירותיו כולן‬    ‫תחילה ברציפות. אפשר גם לקבוע מנגנון של‬                ...
‫קביעת התמורה‬         ‫‪ ‬ואולם לעיתים מגביל הקבלן(בהסכמה) את הבעלים‬      ‫במספר היחידות שיבחר מסוג מסוים למשל הגבלה על...
‫קביעת התמורה‬       ‫‪‬בחוזה קבועים מנגנונים שונים לעניין זה.‬                         ‫‪‬חוסר נקודות לבעלים :‬   ‫כאשר...
‫קביעת התמורה‬     ‫‪‬מקובל לקבוע שהתשלום יהיה לפי קצב הבניה‬     ‫הקבוע בחוק המכר. יש לשים לב לקבוע בחוזה‬      ‫(כאשר י...
‫קביעת התמורה‬      ‫‪‬כאשר הבעלים בוחר דירות באפן שנותר לו עודף‬        ‫נקודות: במצב זה פרוש הדבר שהבעלים מוכר‬        ...
‫קביעת התמורה‬         ‫‪‬דא עקא, שגם לאחר סייג זה , לא אוהבים‬      ‫הקבלנים לרכוש חלקי דירות מהבעלים ובד"כ‬ ‫מסוכם בחוז...
‫קביעת התמורה‬   ‫‪‬לגבי מחסנים : מספר המחסנים לא תמיד תואם‬ ‫למספר הדירות. יש לקבוע כי הבעלים יקבל מספר‬  ‫מחסנים התואם ...
‫קביעת התמורה‬‫‪‬לעיתים יש עודף חניות: יש לקבוע שמספר החניות‬      ‫יהיה תואם לאחוז הקומבינציה ולא להסתפק‬     ‫במספר מוג...
‫טיב הדירות שתתקבלנה ואחריות על‬                   ‫הבניה‬ ‫• כידוע, כאשר קבלן מוכר דירה הוא חייב עפ"י החוק לצרף‬   ‫לדירה...
‫טיב הדירות שתתקבלנה ואחריות על‬                   ‫הבניה‬‫• למען הסר ספק, וכדי שלא נצטרך להתדיין בשאלה‬  ‫זו בבית המשפט מ...
‫טיב הדירות שתתקבלנה ואחריות על‬                   ‫הבניה‬      ‫• המפרט: עורכי דין אמונים על הצד המשפטי של‬     ‫העסקה. מ...
‫טיב הדירות שתתקבלנה ואחריות על‬                   ‫הבניה‬ ‫• בכל מקרה מומלץ לכלול בחוזה סעיף לפיו הקבלן‬    ‫מתחייב לבנות...
‫טיב הדירות שתתקבלנה ואחריות על‬                   ‫הבניה‬      ‫• מוצע לבקש לקבל את המחירון מראש ולצרפו‬ ‫לחוזה כנספח ,וא...
‫טיב הדירות שתתקבלנה ואחריות על‬                   ‫הבניה‬‫• שינויים ללא תשלום: לא כל שינוי שהבעלים יבקש‬     ‫לבצע בדירות...
‫טיב הדירות שתתקבלנה ואחריות על‬                   ‫הבניה‬   ‫• אחור במסירה: קורה שהקבלן מאחר במסירת‬   ‫הדירות. פעמים רבו...
‫פרוק שיתוף‬            ‫שותפים נוספים בחלקה / פרוק שיתוף:‬‫כאשר הקרקע בבעלות מספר שותפים מובן שהקבלן‬     ‫לא יוכל לבנות ...
‫פרוק שיתוף‬   ‫לפיכך יש לקבוע בחוזה תנאי מתלה לפיו אם עד מועד שיקבע‬‫בחוזה לא יצליח הקבלן להתקשר עם יתר השותפים הוא יתחיי...
‫לוחות זמנים‬       ‫חשוב שהחוזה יקבע לוחות זמנים רצופים שעל הקבלן‬      ‫לעמוד בהם ומעבר למועדים אלה יהווה הדבר הפרת‬    ...
‫גורם רביעי :רוכשי דירות הקבלן‬      ‫‪ ‬בעת עריכת עסקת קומבינציה יודעים בעל הקרקע‬    ‫והקבלן כי כל הדירות שתבננה, למעט ...
‫גורם רביעי :רוכשי דירות הקבלן‬    ‫‪ ‬עפ"י חוק המכר(דירות)(הבטחת השקעות של‬   ‫רוכשי דירות) תשל"ה 5791 : חובה על הקבלן‬ ...
‫גורם רביעי :רוכשי דירות הקבלן‬                               ‫‪ ‬לכל בטוחה יתרונות וחסרונות.‬                           ...
‫גורם רביעי :רוכשי דירות הקבלן‬                                       ‫הערת אזהרה העומדת בתנאי החוק :‬     ‫‪‬‬    ‫‪ ‬ר...
‫גורם רביעי :רוכשי דירות הקבלן‬ ‫‪ ‬לצורך מתן בטוחה מסוג ערבות בנקאית על הקבלן לסגור‬ ‫כספים בבנק כתנאי לכך שהבנק יסכים ל...
‫גורם רביעי :רוכשי דירות הקבלן‬  ‫‪ ‬איזו בטוחה ייתן הקבלן לרוכשי דירותיו תיגזר מהשאלה‬                       ‫אם יש או א...
‫גורם רביעי :רוכשי דירות הקבלן‬ ‫‪ ‬כפועל יוצא מכך,אם עסקת הקומבינציה תתבצע בלי ליווי‬      ‫פרויקט, יעדיף הקבלן שהבטוחות...
‫גורם רביעי :רוכשי דירות הקבלן‬                                                                 ‫לפיכך היות :‬            ...
‫בעל הקרקע –הקבלן-רוכשי הדירות‬   ‫‪ ‬בעל הקרקע יעדיף לדחות את רישום הערות‬    ‫האזהרה לזכות רוכשי הדירות לשלב מאוחר‬    ...
‫בעל הקרקע –הקבלן-רוכשי הדירות‬      ‫‪‬מקובל לקבוע בחוזה הקומבינציה מנגנון לפיו‬        ‫הערות האזהרה לזכות רוכשי דירות ...
‫בעל הקרקע –הקבלן-רוכשי הדירות‬     ‫‪ ‬מה היחס בין בעל הקרקע לרוכשי דירות הקבלן כאשר‬                     ‫הקבלן הפר את ...
‫בעל הקרקע –הקבלן-רוכשי הדירות‬     ‫‪‬בעבר הרחוק נפסק כי משבוטלה העסקה בין‬         ‫הבעלים לקבלן , נמחקות איתה כל הערות...
‫ערבות אישית‬    ‫• כאשר מדובר בהתקשרות עם קבלן שהוא חברה בע"מ‬ ‫מומלץ לדרוש את ערבותו האישית של מנהל/בעל המניות‬     ‫בחב...
‫מיסים‬         ‫• במכירת הזכויות על הבעלים חלים המיסים הבאים:‬                                                   ‫מס שבח‬...
‫היטל השבחה‬   ‫• חוק התכנון והבניה (התוספת השלישית) מטיל‬    ‫היטל השבחה על בעל קרקע בגין ההשבחות‬    ‫שצמחו על הקרקע כתו...
‫היטל השבחה‬              ‫• להלן נקודות חשובות בתמציתיות:‬                                   ‫• פטורים :‬  ‫– ישנם בחוק מ...
‫היטל השבחה‬     ‫• כעניין שבשגרה היו הועדות המקומיות נותנות‬        ‫פטור גם כשבעל הקרקע היה מביא מספר‬       ‫תצהירים ממ...
‫היטל השבחה‬                   ‫• החגיגה נעצרה בפס"ד מיום 30.3.62‬‫ביהמ"ש העליון רע"א 10/7147, 10/8948 לאה צרי ואח‬     ‫מ...
‫היטל השבחה‬    ‫• ביום 7002.8.03 ניתן פס"ד חדש בביהמ"ש העליון ר‬  ‫ברשימה: הועדה המקומית לתכנון ובניה מטה יהודה נ.‬      ...
‫היטל השבחה‬                               ‫זהירות מימוש!!!‬  ‫• המחוקק סבלן כלפי בעלי מקרקעין ולשיטתו, אף‬     ‫אם הושבחה...
‫היטל השבחה‬        ‫• בעוד שהמחוקק הסבלן הסכים כי החוב בגין שינוי‬  ‫הת.ב.ע. יצמח רק בתוספת הפרשי הצמדה הרי שמרגע‬   ‫המי...
‫היטל השבחה‬     ‫• בעת בקשת הבעלים לשלם את היטל ההשבחה‬          ‫עורכת הועדה שומה (תוך כ- 3 חודשים).‬               ‫• מ...
‫היטל השבחה‬     ‫• היות והליך זה כרוך בתקופה של מספר חודשים, ואין‬    ‫לבעלים שליטה על כך, והיות והריבית מתחילה לצמוח‬   ...
‫היטל השבחה‬        ‫• ראוי היה שהמחוקק ייתן לכך את דעתו ויקבע‬         ‫שעור ריבית רציונאלי ולא יותיר שעור ריבית‬     ‫הי...
‫היטל השבחה‬      ‫• היות והתמורה בעסקת הקומבינציה נגזרת‬   ‫מזכויות הבניה הרי שעל הבעלים "להביא את‬     ‫הקרקע " למצב זה ...
‫היטל השבחה‬                                                          ‫• מדרגות ומקפצות:‬          ‫– ההיטל המגיע לרשות הו...
‫היטלי פיתוח‬     ‫• קיימים היטלים בגין המגרש והיטלים בגין הבניה.‬     ‫• ההיטלים הם מסוג: כביש מדרכה תיעול ביוב כו.‬     ...
‫בעלות/חכירה‬       ‫• עד כאן הנחנו שהקרקע היא בבעלות המוכר.‬     ‫• כאשר זכויות המוכר הן זכויות חכירה בלבד יש‬           ...
‫בעלות/חכירה‬   ‫• למשל: אם המוכר הוא חוכר של בית אחד על חלקה,‬   ‫ועפ"י הת.ב.ע. ניתן לבנות 01 דירות,יהא על הבעלים‬  ‫לפנו...
‫מס שבח‬   ‫• הנושא מורכב ביותר ומצריך לימוד ארוך ומעמיק.‬    ‫• ובכ"ז אזהרה!!! : כאשר קיים בית על החלקה יש‬   ‫לשקול היטב...
Upcoming SlideShare
Loading in …5
×

עסקאות קומבינציה במקרקעין הרצאת יום 4.3.2010

4,002 views

Published on

עסקת קומבנציה במקרקעין היא עסקה מורכבת אשר לה מספר צדדים: בעל הקרקע, הקבלן,הבנק המלווה ורוכשי הדירות מהקבלן. לאחרונה העסקה מקבלת פנים חדשות עם כניסתו לתוקף של תיקון 38.2 לתמ"א מכיון שבעת הריסת הבית הישן ובניתו מחדש מרכיבי הקומבנציה רלבנטיים אך יש לשקול את היבטי המס, האם להמשיך במצב הרגיל או לנצל את הפטורים המיוחדים של תמא 38.2

Published in: Real Estate
  • Be the first to comment

עסקאות קומבינציה במקרקעין הרצאת יום 4.3.2010

  1. 1. ‫המכון להשתלמות עורכי דין‬‫של לשכת עורכי הדין בישראל‬ ‫הולנדר את הולנדר‬ ‫עורכי דין ונוטריונים‬ ‫סוקולוב 69 חולון‬ ‫‪www.hollander-law.co.il‬‬ ‫הסכמי קומבינציה‬ ‫עו"ד גליה הולנדר‬ ‫0102.3.4‬
  2. 2. ‫מהי עסקת הקומבינציה‬ ‫עסקת הקומבינציה היא למעשה עסקה המורכבת‬ ‫משתי עסקאות המתבצעות בו זמנית בין אותם‬ ‫צדדים .‬ ‫לכל צד יש "כובע" של מוכר ו"כובע" של קונה.‬ ‫‪ ‬צד א: בעל קרקע‬ ‫‪ ‬צד ב: קבלן‬‫2‬ ‫הולנדר את הולנדר עורכי דין ונוטריונים‬ ‫0102.3.4‬ ‫‪www.hollander-law.co.il‬‬
  3. 3. ‫האפשרויות העומדות בפני בעל קרקע‬ ‫‪‬מכירה במזומן: מכירת כל הקרקע בשלמותה‬ ‫במזומן לקבלן או לכל אדם /קבוצת רוכשים וכו.‬ ‫‪‬הזמנת בניה: כלל לא למכור את הקרקע אלא‬ ‫להזמין קבלן שיבנה על הקרקע בתמורה לסכום‬ ‫כסף שישלם הבעלים לקבלן תמורת הבניה.‬‫3‬ ‫הולנדר את הולנדר עורכי דין ונוטריונים‬ ‫0102.3.4‬ ‫‪www.hollander-law.co.il‬‬
  4. 4. ‫האפשרויות העומדות בפני בעל קרקע‬ ‫‪ ‬דרך ביניים: עסקת קומבינציה‬ ‫מכירת חלק מהקרקע לקבלן .‬‫הקבלן יבנה את כל הבניין שניתן לבנות על הקרקע .חלק מכל מה שיבנה יהיה לבעל‬ ‫הקרקע וחלק לקבלן.‬ ‫לדוגמא: אם ניתן לבנות על הקרקע בנין בן 01 דירות ובאותו אזור מקובל מחיר של‬ ‫%24 בקומבינציה פירושו :‬ ‫שהבעלים ימכור לקבלן %85 מזכויותיו בקרקע ויישאר בעלים של-%24 בקרקע .‬ ‫בעסקה זו הקבלן מתחייב לבנות בנין על החלקה ומתוכו יהיה לבעלים %24 ולקבלן‬ ‫%85. (ככל שהקרקע יותר יקרה החלק שנימכר לקבלן יותר קטן והבעלים נשאר עם‬ ‫יותר שטח בנוי).‬‫4‬ ‫הולנדר את הולנדר עורכי דין ונוטריונים‬ ‫0102.3.4‬ ‫‪www.hollander-law.co.il‬‬
  5. 5. ‫האפשרויות העומדות בפני בעל קרקע‬ ‫יתרונות עסקת מזומן:‬ ‫‪ ‬נזילות: הכסף מתקבל במהירות ( בד"כ תוך 6-3 חודשים ).‬‫‪ ‬לא משנה לבעלים זהות הקבלן ואם הקבלן יבנה את הבניין, מה טיב הבניה ,‬ ‫לפי איזה מפרט טכני תיבננה היחידות וכו‬ ‫‪ ‬הבעלים אינו צריך לחכות שנים עד שתסתיים הבניה ועד שיוכל להינות‬ ‫מהדירות שתיבננה.‬ ‫חסרונות עסקת מזומן :‬ ‫‪ ‬המיסוי גבוה (מס שבח ) שכן כל הקרקע נמכרת בשלמותה ולכן המס‬ ‫המוטל הוא על כל הקרקע.‬ ‫‪ ‬הקבלן "שצריך להוציא כסף מהכיס" למימון רכישת הקרקע מוכן לשלם‬ ‫תמורה פחותה מזו שיסכים "לשלם" בעסקת קומבינציה שבה הוא "משלם"‬‫ע"י בניה הנפרסת על פני מספר שנים. בעסקת קומבינציה יכול הקבלן למכור‬‫את הדירות שהוא יבנה על החלק שקנה מהבעלים, ומהכסף שיקבל מהקונים‬ ‫יממן את הבניה הן לבעלים והן לקונים.‬‫5‬ ‫הולנדר את הולנדר עורכי דין ונוטריונים‬ ‫0102.3.4‬ ‫‪www.hollander-law.co.il‬‬
  6. 6. ‫האפשרויות העומדות בפני בעל קרקע‬ ‫שיקולים בהזמנת בניה:‬‫‪ ‬אין מכירה של קרקע ולכן אין מס שבח . זהו חסכון משמעותי במיסוי.(תלוי גם‬ ‫אלו "מדרגות מס" חלות על אותו בעלים- מס שבח מרבי,מס שבח רגיל וכו‬ ‫ככל שיש מס יותר גבוה הפער בין המסלולים גדל).‬ ‫‪ ‬על בעל הקרקע לממן את כל הבניה ולהשקיע כספים מכיסו/ליטול הלוואות.‬ ‫עליו לבדוק את עלויות המימון ולהביאן בחשבון.‬ ‫‪ ‬כל שיבנה על הקרקע שייך לבעל הקרקע .השאלה אם זה יתרון או חסרון‬‫תלויה בזכויות הבניה שחלקו בקרקע משקף. אם לבעלים קרקע לדירה אחת‬ ‫ולאחר הזמנת הבניה תהיה לו דירה בנויה אחת –עסקת הזמנת בניה יכולה‬ ‫להיות הפתרון האופטימלי. אך אם לבעלים יש קרקע ל-01 דירות (או יותר)‬ ‫והוא צריך לממן בניית 01 דירות (!!!)הוא עלול להיחשב כמי שמבצע פעילות‬ ‫עסקית ועלולים לחול עליו חוקי מס הכנסה ומ.ע.מ. ככל שמספר הדירות רב‬ ‫יותר כן יקשה על הבעלים לממש אותן בפטור ממיסים אף אם לא תהא זו‬ ‫פעילות מסחרית.‬‫6‬ ‫הולנדר את הולנדר עורכי דין ונוטריונים‬ ‫0102.3.4‬ ‫‪www.hollander-law.co.il‬‬
  7. 7. ‫האפשרויות העומדות בפני בעל קרקע‬ ‫דרך הביניים : עסקת קומבינציה‬ ‫יתרונות עסקת הקומבינציה:‬ ‫‪ ‬הקבלן יותר נדיב בתמורה שהוא מוכן לתת יחסית לעסקת מזומן‬ ‫(ראה לעיל מול מזומן)‬ ‫‪ ‬מס השבח חל רק על החלק הנמכר לקבלן ולא על כל הקרקע.‬ ‫‪ ‬אין מס רכישה על הדירות שהבעלים מקבל כי הן נבנות על חלק‬ ‫הקרקע שנותר בבעלותו.‬ ‫חסרונות עסקת הקומבינציה:‬ ‫‪ ‬הבעלים ייהנה מפרות העסקה רק בעוד מספר שנים.‬ ‫‪ ‬הבעלים תלוי בחוסנו הכלכלי של הקבלן : אם יצליח להרים את‬ ‫הפרויקט, למכור את הדירות ויעמוד בהתחייבויותיו.‬‫7‬ ‫הולנדר את הולנדר עורכי דין ונוטריונים‬ ‫0102.3.4‬ ‫‪www.hollander-law.co.il‬‬
  8. 8. ‫האפשרויות העומדות בפני בעל קרקע‬ ‫חשוב לבעלים טיב הבניה ולכן חשובה זהות הקבלן שעימו הוא‬ ‫‪‬‬ ‫מתקשר.(להבדיל מעסקת מזומן בה "לכסף אין ריח".)‬ ‫אין הוא יודע מה יהא שווי הדירות שיקבל לכשיקבלן (לטוב או לרע)‬ ‫‪‬‬ ‫הוא עלול להפסיד את כל הקרקע כולל את היחידות הנבנות עבורו כתוצאה‬ ‫‪‬‬ ‫ממימוש המשכנתא ע"י הבנק המלווה (הסבר בהמשך)‬ ‫אם הקבלן יפר את החוזה והוא יבטלו הוא עלול למצוא את עצמו בהליכים‬ ‫‪‬‬ ‫משפטיים לא רק מול הקבלן אלא גם מול רוכשי דירות הקבלן/הבנקים שנתנו‬ ‫להם הלוואות.‬ ‫אם ירצה לממש את שהוא עתיד לקבל בתמורה, בטרם הסתיימה הבניה‬ ‫‪‬‬ ‫והבניה היא של דירות מגורים,יחול עליו שוב מס שבח אם ימכור דירות בזמן‬ ‫הבניה.‬‫8‬ ‫הולנדר את הולנדר עורכי דין ונוטריונים‬ ‫0102.3.4‬ ‫‪www.hollander-law.co.il‬‬
  9. 9. ‫איך נולדה עסקת הקומבינציה‬‫‪ ‬מצד הבעלים : למעשה עסקת הקומבינציה באה לעולם‬ ‫משיקולי מס. אם תוצאת המס בעסקת קומבינציה זהה‬ ‫לזו של עסקת המזומן, עדיף לבעלים ליטול את כספו‬ ‫ולרכוש דירה או נכסים בכל מקום שירצה ולפזר את‬ ‫התמורה שיקבל בהשקעות שונות לפי רצונו וצרכיו.‬ ‫‪ ‬מצד הקבלן: העסקה באה להתגבר על הצורך במימון‬ ‫הקרקע.‬‫‪ ‬מאידך גיסא: הבעלים צריך לקחת בחשבון שבעסקה זו‬ ‫הוא נכנס למסלול ארוך ומורכב שבו שותפים גם הבנק‬ ‫אשר ילווה כספים לקבלן-ילווה את הפרויקט , רוכשי‬ ‫דירות, המתנה של מספר שנים לדירות וכו, ושינויים‬ ‫שיתכנו במצב השוק.‬‫9‬ ‫הולנדר את הולנדר עורכי דין ונוטריונים‬ ‫0102.3.4‬ ‫‪www.hollander-law.co.il‬‬
  10. 10. ‫איך נולדה עסקת הקומבינציה‬ ‫‪ ‬בעת ההחלטה באיזה עסקה עדיף לבעלים‬ ‫להתקשר, יש לשקלל את מהות זכויותיו בקרקע‬ ‫ומה הן משקפות, להשוות את תוצאות המיסוי,‬ ‫ולשקלל את היתרונות והחסרונות של כל‬ ‫המסלולים, היבט המיסוי והיבטים אחרים.‬‫01‬ ‫הולנדר את הולנדר עורכי דין ונוטריונים‬ ‫0102.3.4‬ ‫‪www.hollander-law.co.il‬‬
  11. 11. ‫איך נולדה עסקת הקומבינציה‬‫‪ ‬יש להביא בחשבון אם על הבעלים יחולו במכירה‬ ‫מדרגות מס נמוכות ,(מס מירבי %42-21) דבר‬ ‫שיקטין את הכדאיות של עסקת הקומבינציה‬ ‫לעומת בעלים שנמצא במדרגות מס גבוהות‬ ‫(%05).‬‫11‬ ‫הולנדר את הולנדר עורכי דין ונוטריונים‬ ‫0102.3.4‬ ‫‪www.hollander-law.co.il‬‬
  12. 12. ‫איך נולדה עסקת הקומבינציה‬ ‫ככל שחלקו של הבעלים קטן יותר יורדת האטרקטיביות של‬ ‫‪‬‬ ‫עסקת הקומבינציה.‬ ‫דוגמא:אם לבעלים קרקע ליחידה אחת ובקומבינציה יקבל 4.0‬ ‫של דירה בנויה, על פניו נראה שעדיף לו לשקול הזמנת בניה‬‫שבה יקבל בניה על הקרקע שלו וישאר עם דירה שלמה (לא בכל‬ ‫מחיר-תלוי מה הכספים שיהא עליו לשלם לקבלן הבונה תמורת‬ ‫זאת).‬‫ואילו אם בבעלותו קרקע ל-01 דירות ובקומבינציה יקבל 4 דירות‬‫בנויות , יתכן ועדיף לבעלים לעשות עסקה מעורבת בה יקבל 3-2‬ ‫דירות בנויות והשאר למכור במזומן. (דהינו עסקת קומבינציה‬ ‫מעורבת עם עסקת מזומן).בכסף המזומן שיקבל יוכל לממן את‬ ‫המיסוי שיחול עליו,או לפחות את חלקו.‬‫21‬ ‫הולנדר את הולנדר עורכי דין ונוטריונים‬ ‫0102.3.4‬ ‫‪www.hollander-law.co.il‬‬
  13. 13. ‫גורם שלישי:בנק מלווה‬ ‫לאחר שהצדדים החליטו להתקשר בדרך של עסקת‬ ‫קומבינציה , יש להתייחס לעסקה מהיבט נוסף‬ ‫והוא: אם הקבלן יעשה "ליווי פרויקט" או לא.‬ ‫מהו ליווי פרויקט:‬‫הקבלן עתיד לבנות דירות (כל שיאמר להלן על דירות‬‫ישים כמובן גם לחנויות משרדים וכל נכסי דלא ניידי)‬ ‫ולמכור אותן לקוני הדירות.‬‫31‬ ‫הולנדר את הולנדר עורכי דין ונוטריונים‬ ‫0102.3.4‬ ‫‪www.hollander-law.co.il‬‬
  14. 14. ‫גורם שלישי:בנק מלווה‬ ‫‪ ‬הקבלן עורך תחשיבים של עלויות הבניה הצפויות ,‬ ‫כולל הבניה שהוא מתחייב לבנות לבעל הקרקע על‬ ‫החלק שנותר בבעלותו, המיסוי הצפוי (מס רכישה,‬ ‫מ.ע.מ. שיצטרך לשלם מהתמורה שיגבה מהקונים‬ ‫בניכוי תשומות, וכו וכו).‬ ‫‪ ‬קבלן אחד שונה מרעהו ביכולת המימון שלו ובשיקוליו‬ ‫כיצד לבצע את הבניה.‬ ‫‪ ‬ישנם קבלנים שאין להם את המימון העצמי הדרוש‬ ‫לביצוע הבניה כולו או חלקו וישנם כאלה, שעל אף שיש‬ ‫ביכולתם לממן את הבניה מכספם הם מעדיפים לעשות‬ ‫זאת "מכסף של אחרים", ובכספם להשתמש‬ ‫להשקעות/פרויקטים אחרים.‬‫41‬ ‫הולנדר את הולנדר עורכי דין ונוטריונים‬ ‫0102.3.4‬ ‫‪www.hollander-law.co.il‬‬
  15. 15. ‫גורם שלישי:בנק מלווה‬‫‪ ‬מרכיב אחד נעלם מכל הקבלנים: מה יהיה מצב השוק‬ ‫במשך הבניה והאם יצליחו לשווק את הדירות בקצב‬ ‫ובמחיר התואם לתחשיבים שהם עורכים.‬ ‫‪ ‬כדי להתגבר על מצב של עצירה‬ ‫במכירות/משבר/מלחמה וכו , ו/או אם אין‬ ‫ביכולתו/ברצונו להשתמש בכסף שלו, מעדיף הקבלן‬ ‫להתקשר עם בנק מלווה(מלשון ליווי).‬ ‫‪ ‬הבנק בוחן את הפרויקט והיתכנותו, מעריך את‬ ‫המחירים בהם יוכל הקבלן למכור את הדירות, העלויות‬‫שיחולו על הקבלן, מיקום הנכס, מצב השוק ,אחוז הרווח‬ ‫וכו.‬‫51‬ ‫הולנדר את הולנדר עורכי דין ונוטריונים‬ ‫0102.3.4‬ ‫‪www.hollander-law.co.il‬‬
  16. 16. ‫גורם שלישי :הבנק המלווה‬‫‪ ‬לאחר שהבנק בודק את היתכנות הפרויקט וסיכויי הרווח‬ ‫בו (לצורך כך מתבצעת הערכה שמאית שנקראת "דוח‬‫אפס") ונוכח שהפרויקט רווחי ועומד בקריטריונים שקבע‬ ‫הבנק, מתחייב הבנק ליתן לקבלן "ליווי פרויקט".‬ ‫‪ ‬במצב זה הבנק מתחייב להזרים לקבלן את המימון‬ ‫לבניה עד לסיומה.‬ ‫‪ ‬כאשר יש ליווי פרויקט לקבלן יש בטחון כי יוזרם לו‬ ‫הכסף הדרוש לבניה, מבלי שהוא יהא נתון למצב השוק‬ ‫ולשאלה אם יצליח למכור דירות או לו. כך, (לכאורה)‬ ‫אפילו אם לא נמכרו דירות, או אם יש הפסקה זמנית‬ ‫בקצב המכירות ,הקבלן לא יפסיק את הבניה, והמימון‬ ‫לבניה, אם לא יבוא מקוני הדירות יוזרם ע"י הבנק.‬‫61‬ ‫הולנדר את הולנדר עורכי דין ונוטריונים‬ ‫0102.3.4‬ ‫‪www.hollander-law.co.il‬‬
  17. 17. ‫גורם שלישי :הבנק המלווה‬ ‫תאור זה הוא תיאורטי .‬ ‫‪ ‬בפועל, במקרה של ליווי פרויקט, נחתם הסכם‬ ‫בין הבנק המלווה לבין הקבלן. בהסכם זה נקבע‬ ‫כי הבנק ימנה מפקח לפרויקט. מוגדר בהסכם‬ ‫קצב מכירות צפוי של הדירות, ולפעמים גם‬‫המחירים בהם ימכור הקבלן את הדירות, והבנק‬ ‫שם את ידו "על דופק" הפרויקט.‬ ‫המנגנון המשפטי בעסקת הליווי:‬‫71‬ ‫הולנדר את הולנדר עורכי דין ונוטריונים‬ ‫0102.3.4‬ ‫‪www.hollander-law.co.il‬‬
  18. 18. ‫גורם שלישי :הבנק המלווה‬‫‪ ‬הקרקע בשלמותה וכל מה שנבנה עליה משועבד‬ ‫במשכנתא בדרגה ראשונה לטובת הבנק‬ ‫המלווה .‬ ‫‪ ‬תרגום: השעבוד לבנק כולל גם את החלק של‬ ‫הקרקע שהקבלן רוכש מבעל הקרקע וגם את‬ ‫החלק של הקרקע שנישאר לבעלים ,כולל כל‬ ‫הדירות הנבנות עליו בעסקת‬ ‫הקומבינציה!!!!!!!! והעתידות להיות של‬ ‫הבעלים.‬‫81‬ ‫הולנדר את הולנדר עורכי דין ונוטריונים‬ ‫0102.3.4‬ ‫‪www.hollander-law.co.il‬‬
  19. 19. ‫גורם שלישי :הבנק המלווה‬ ‫‪ ‬ומכאן שלמרות שמבחינה משפטית בעל הקרקע‬ ‫נשאר הבעלים של חלק בקרקע והקבלן נשאר עם‬ ‫זכויות לקבל בעלות בחלק השני, בפועל "הבעלים‬ ‫הכלכלי" של כל החלקה מעכשיו הוא הבנק המלווה.‬ ‫‪ ‬השעבוד שנרשם לבנק המלווה הוא "ללא הגבלת‬‫סכום" ונועד להבטחת כל התחייבויות וחובות הקבלן.‬ ‫‪ ‬יובהר כי הבנק גובה עלויות מהקבלן עבור התקשרותו‬ ‫בהסכם הליווי : מימון דו"ח אפס, מימון המפקח ועוד‬ ‫ועוד כך שבפרויקטים קטנים גורם זה יכול להיות שיקול‬ ‫משמעותי נגד ביצוע הליווי.‬‫91‬ ‫הולנדר את הולנדר עורכי דין ונוטריונים‬ ‫0102.3.4‬ ‫‪www.hollander-law.co.il‬‬
  20. 20. ‫גורם שלישי :הבנק המלווה‬ ‫בעל הקרקע בעסקת הליווי:‬ ‫‪ ‬מדוע יסכים בעל קרקע שבנק ימשכן את כל הקרקע‬ ‫שלו (זו העתידה להישאר שלו גם בסוף!! ואת כל‬ ‫הדירות המוקמות עליה), להבטחת התחייבויות‬ ‫הקבלן??‬ ‫‪ ‬התשובה מורכבת משקלול מספר גורמים .‬ ‫‪ ‬בעל הקרקע יסכים לשעבד את הקרקע שלו עבור ליווי‬ ‫כאמור, רק בתנאי שיקבל במקומה ערבויות הולמות‬ ‫מהקבלן במקום הקרקע שלו ששועבדה. לכן בחוזה‬ ‫הקומבינציה יכללו תנאים לפיהם הסכמת בעל‬ ‫הקרקע לשעבד את זכויותיו מותנית בקבלת‬ ‫ערבות/יות ( כנגד השעבוד ולא רגע אחד אח"כ)‬‫02‬ ‫הולנדר את הולנדר עורכי דין ונוטריונים‬ ‫0102.3.4‬ ‫‪www.hollander-law.co.il‬‬
  21. 21. ‫גורם שלישי :הבנק המלווה‬ ‫‪ ‬יודגש כי ערבויות אלה צריכות להיות ערבויות מאד טובות :‬ ‫‪ ‬גם בגובה סכום הערבות/יות‬ ‫‪ ‬וגם ביכולת לממש אותן.‬ ‫‪ ‬ערבות חוק המכר שמקבל דייר הרוכש דירה מקבלן היא‬ ‫אפשרות אחת מקובלת .‬ ‫‪ ‬קיימים סוגים שונים של ערבויות בנקאיות המשתנים‬ ‫בדרגת יכולת המימוש. הערבות הנזילה ביותר היא‬ ‫ערבות כספית , אח"כ ערבות הביצוע ובסוף ערבות חוק‬ ‫המכר.‬‫12‬ ‫הולנדר את הולנדר עורכי דין ונוטריונים‬ ‫0102.3.4‬ ‫‪www.hollander-law.co.il‬‬
  22. 22. ‫הבנק המלווה‬ ‫‪‬הולם בנסיבות אלה לקבל ערבות ביצוע. בנוסח של ערבות זו נקבע כי‬ ‫הבנק ישלם סכום מסוים אם הבעלים יודיע לו כי הקבלן הפר את החוזה‬ ‫הפרה יסודית. מעבר לכך לא יוספו תנאים.‬ ‫‪‬יכול שבחוזה יקבעו הגבלות על יכולת הבעלים לממש את הערבות אך‬ ‫לא בערבות עצמה. למשל: שאם הקבלן יפר את החוזה הפרה יסודית או‬ ‫אם הבנק יחל בהליכים למימוש המשכנתא וכו.‬‫‪‬דא עקא שגם אם יהיה כשל בפרויקט והבנק "ייקח" את הקרקע והבעלים‬ ‫יממש את הערבות, לא יהיה בכך כדי להביא את הבעלים לתוצאה לה‬ ‫פילל בעת התקשרותו בעסקת הקומבינציה שכן הוא יקבל כסף ולא‬ ‫דירות, ועל הכסף שיקבל יחול מיסוי , להבדיל מדירות אשר אותן , אם‬‫יקבל, תהיה לו אפשרות למכור בפטור ממס, (בתנאים שניתן לעמוד בהם‬ ‫, למשל לחכות במרווחי שנים וכו).(בעת מימוש הערבות וקבלת הכסף‬ ‫מצבו יהיה דומה למוכר בעסקת מזומן)‬‫22‬ ‫הולנדר את הולנדר עורכי דין ונוטריונים‬ ‫0102.3.4‬ ‫‪www.hollander-law.co.il‬‬
  23. 23. ‫גורם שלישי :הבנק המלווה‬‫‪ ‬לפיכך, גם אם הבעלים מקבל ערבויות בסכומים הולמים‬‫ומסוג טוב, עדין במקרה של מימוש הוא לא יהיה באותו‬‫המצב בו היה אילו עסקת הקומבינציה הייתה מושלמת.‬ ‫‪ ‬מאידך גיסא: "שקט נפשי" (לא מוחלט):כאשר יש ליווי‬ ‫לפרויקט יודע הבעלים כי יש בנק אשר מלווה את‬ ‫הפרויקט ועוקב אחר התנהלותו. לכאורה, מאותם‬ ‫טעמים שבחר הקבלן לעשות עסקת ליווי, צריך גם‬ ‫הבעלים להיות שקט ביודעו כי הכסף יוזרם לבניה , גם‬ ‫אם הקבלן ייעצר במכירת דירותיו.(אלא שתאוריה לחוד‬ ‫ומציאות לחוד-ראה פרשת חפציבה.........)‬‫32‬ ‫הולנדר את הולנדר עורכי דין ונוטריונים‬ ‫0102.3.4‬ ‫‪www.hollander-law.co.il‬‬
  24. 24. ‫גורם שלישי :הבנק המלווה‬ ‫פס"ד פרי עץ חיים בע"מ (ברשימה) מיום‬ ‫6002.1.2‬ ‫באותו מקרה הסכימה חברה פרטית בעלת קרקע כי‬ ‫תרשם משכנתא על כל החלקה לטובת הבנק המלווה‬‫כולל על הקרקע העתידה להישאר בבעלותה לאחר גמר‬ ‫הבניה וכל שיבנה עליה. הבניה הסתיימה ודירות‬‫הבעלים נמסרו לו. לאחר גמר הבניה הבנק עשה פריסת‬ ‫חוב לקבלן ואח"כ החל במימוש המשכנתא בגין חובות‬ ‫הקבלן.‬‫42‬ ‫הולנדר את הולנדר עורכי דין ונוטריונים‬ ‫0102.3.4‬ ‫‪www.hollander-law.co.il‬‬
  25. 25. ‫גורם שלישי :הבנק המלווה‬ ‫ביהמ"ש המחוזי פסק כי למרות שבמסמכי‬ ‫המשכנתא נרשם כי המשכנתא נרשמת על כל‬ ‫הזכויות , הוא מאמין לבעל הקרקע שחשב בתם‬ ‫לב כי המשכנתא נרשמת גם על חלקו-רק‬ ‫מבחינה פורמלית, ולפי התנהגות הבנק וחובותיו‬ ‫המוגברות "כסוכנות חברתית" יש ליחד את‬ ‫המשכנתא רק על זכויות הקבלן ולהסירן מזכויות‬ ‫הבעלים.‬‫52‬ ‫הולנדר את הולנדר עורכי דין ונוטריונים‬ ‫0102.3.4‬ ‫‪www.hollander-law.co.il‬‬
  26. 26. ‫גורם שלישי :הבנק המלווה‬ ‫על פסק דין זה הגיש הבנק ערעור לביהמ"ש‬ ‫העליון והצדדים הגיעו לפשרה... שתוכנה לא‬ ‫פורסם. ככל שבררתי, קיבל הבנק בחזרה‬ ‫מהבעלים חלק מדירותיו.‬‫62‬ ‫הולנדר את הולנדר עורכי דין ונוטריונים‬ ‫0102.3.4‬ ‫‪www.hollander-law.co.il‬‬
  27. 27. ‫גורם שלישי :הבנק המלווה‬ ‫לכן חשוב לו לבעל הקרקע, המעדיף להתקשר בעסקת‬ ‫קומבינציה בשל יתרונותיה להבין כי חלק בלתי ניפרד‬ ‫מעסקה זו הוא ליווי פרויקט ע"י בנק.‬ ‫במקום למצוא את עצמו בהליכים משפטיים, ארוכים‬ ‫ממושכים ויקרים בהם הוא בסכנה שיישאר בלי קרקע‬‫,עליו להתנות את הסכמתו לרישום משכנתא על הקרקע‬ ‫בגין הליווי בקבלת ערבויות סבירות. ערבויות ביצוע‬ ‫המותנות במימושן בכך שהקבלן הפר את החוזה‬ ‫בהפרה יסודית או שהבנק החל במימוש המשכנתא.‬ ‫ברור כי אם יהיה כשל הבעלים לא יהא במצב שהיה‬ ‫נמצא אם העסקה הייתה צולחת אך לפחות הוא ימצא‬ ‫במצב האלטרנטיבי של מכירה במזומן במחיר סביר.‬‫72‬ ‫הולנדר את הולנדר עורכי דין ונוטריונים‬ ‫0102.3.4‬ ‫‪www.hollander-law.co.il‬‬
  28. 28. ‫ליווי פרויקט עם החרגה‬ ‫• בעבר היתה קיימת דרך נוספת לביצוע ליווי‬ ‫פרויקט , שהיתה עדיפה לבעלים ולקבלן. כיום‬ ‫הבנקים אינם מסכימים לנהוג לפיה. בדרך זו‬ ‫מישכן הבנק את כל הפרויקט לטובתו אך נתן‬ ‫מראש מכתב החרגה לבעלים על דירות הבעלים.‬ ‫הערבות שקיבל הבעלים היתה רק בגובה הבניה‬ ‫שעל הקבלן ליתן לו.‬‫82‬ ‫הולנדר את הולנדר עורכי דין ונוטריונים‬ ‫0102.3.4‬ ‫‪www.hollander-law.co.il‬‬
  29. 29. ‫ליווי פרויקט עם החרגה‬ ‫דרך זו עדיפה הן לבעלים והן לקבלן.‬ ‫•‬ ‫הבעלים: נשאר עם הקרקע שלו וכל שנבנה עליה‬ ‫•‬ ‫במקרה של כשל בפרויקט הבעלים יקבל מהבנק‬ ‫•‬ ‫את הסכום הדרוש להשלמת הבניה, ולא יאלץ‬ ‫למכור את זכויותיו (ולספוג את המיסוי הקיים‬ ‫בעסקת מזומן).‬ ‫הקבלן: מכיוון שהערבויות שהוא נותן לבעלים הן‬ ‫•‬ ‫בסכום נמוך יותר שכן אין הן כוללות את מרכיב‬ ‫הקרקע שמוחרג מראש.‬‫92‬ ‫הולנדר את הולנדר עורכי דין ונוטריונים‬ ‫0102.3.4‬ ‫‪www.hollander-law.co.il‬‬
  30. 30. ‫ליווי פרויקט עם החרגה‬ ‫• בשיטה זו גם נקבע בחוזה כי סכום הערבות הולך‬ ‫ופוחת לפי קצב הבניה.‬‫03‬ ‫הולנדר את הולנדר עורכי דין ונוטריונים‬ ‫0102.3.4‬ ‫‪www.hollander-law.co.il‬‬
  31. 31. ‫ליווי פרויקט עם החרגה‬‫• כשאין החרגה והליווי נעשה בדרך של שעבוד כל הפרויקט‬ ‫לבנק הרי שיש לקבוע מראש את גובה הערבות שתינתן‬ ‫או לאפשר לבעלים לקבוע אחת מכמה חלופות למשל:‬‫שווי דירותיו של הבעלים לפי טבלת הניקוד (הקבלן יבקש לנטרל‬ ‫–‬ ‫את מרכיב הרווח משווי זה).‬ ‫שווי כל הקרקע של הבעלים במזומן (לקבוע סכום סביר ולא‬ ‫–‬ ‫להשאיר מעורפל)‬ ‫שווי הקרקע + עלות הבניה לפי דו"ח אפס והיטל ההשבחה‬ ‫–‬ ‫הגבוה מביניהם‬ ‫–‬‫13‬ ‫הולנדר את הולנדר עורכי דין ונוטריונים‬ ‫0102.3.4‬ ‫‪www.hollander-law.co.il‬‬
  32. 32. ‫גורם שלישי :הבנק המלווה‬ ‫‪ ‬דגשים נוספים במסמכי הליווי שיש לתקן:‬ ‫‪ ‬יש להקפיד כי במסמכי המשכנתא שעליהם יידרש‬ ‫בעל הקרקע לחתום יקבע במפורש כי המשכנתא‬ ‫נועדה להבטיח אך ורק את הבניה העתידה להתבצע‬ ‫בפרויקט הנוכחי ולא תהיה להבטחת כל חוב/פעילות‬ ‫אחרת של הקבלן.‬ ‫‪ ‬יש להקפיד ולבדוק שהמשכנתא לא תבוא להבטיח‬ ‫את חובותיהם האישיים של בעלי המניות בקבלן או‬ ‫שותפי הקבלן או חברות בנות/אחיות אמהות של‬ ‫התאגיד וכו‬‫23‬ ‫הולנדר את הולנדר עורכי דין ונוטריונים‬ ‫0102.3.4‬ ‫‪www.hollander-law.co.il‬‬
  33. 33. ‫גורם רביעי :רוכשי דירות הקבלן‬ ‫כשיש ליווי לפרויקט‬ ‫‪ ‬כאשר יש ליווי פרויקט, מתחייב הקבלן כלפי הבנק‬ ‫המלווה כי תרשם משכנתא ראשונה על כל הקרקע‬ ‫לטובת הבנק המלווה . לפעמים רשום כי במשך הבניה‬ ‫לא תרשמנה הערות אזהרה לטובת רוכשי הדירות‬ ‫(עפי"ר, אם כי לאחרונה נוהל זה משתנה) .‬ ‫‪ ‬במשך הבנייה כל הכספים שמתקבלים מרוכשי דירות‬ ‫הקבלן נכנסים לחשבון ליווי של הפרויקט והבנק נותן‬ ‫לרוכשי הדירות ערבות בנקאית בתנאי חוק‬ ‫המכר.בפרויקטים חדשים נהוגה שיטת השוברים לפיה‬ ‫כל תשלום משולם ע"י הקונה באמצעות שובר שהונפק‬ ‫מראש ע"י הבנק המלווה.‬‫33‬ ‫הולנדר את הולנדר עורכי דין ונוטריונים‬ ‫0102.3.4‬ ‫‪www.hollander-law.co.il‬‬
  34. 34. ‫גורם רביעי :רוכשי דירות הקבלן‬ ‫כשיש ליווי לפרויקט‬ ‫הדברים מתבצעים כדלקמן:‬ ‫‪ ‬בחוזי מכירת הדירות יש סעיפים בהם הקבלן :‬ ‫מיידע את הקונה כי קיים ליווי פרויקט, (חובה לציין בחוזה אם יש או אין ליווי לפרויקט)‬ ‫‪‬‬ ‫כי הוא המחה את כל זכויותיו בפרויקט ואת זכויותיו לקבלת כספים מרוכשי דירות לבנק.‬ ‫‪‬‬ ‫הוראות בלתי חוזרות לקונה להפקיד את כל הכספים שעליו לשלם לקבלן בחשבון‬ ‫‪‬‬ ‫הליווי שנפתח בבנק המלווה ומפרט את מספרו.‬ ‫(לעיתים כל הנושא מוסדר בנספח ליווי שבנק מחייב את הקבלן לצרף לכל חוזה)‬ ‫בסוף הבניה, הבנק המלווה מנפיק מכתב שנקרא "מכתב החרגה" בו הוא מאשר‬ ‫‪‬‬ ‫לקונה כי המשכנתא הרשומה לזכותו מוחרגת מהדירה הרלבנטית.‬ ‫הבנק נותן מכתב החרגה כאשר הוא מקבל פרוטוקול המוכיח כי הדירה נמסרה‬ ‫‪‬‬ ‫לקונה וכן הוחזרו לו הערבויות שהונפקו.‬ ‫באפן זה כשיש ליווי פרויקט , היות ועפ"יר רוכשי הדירות לא מקבלים הערות‬ ‫‪‬‬ ‫אזהרה לזכותם על הקרקע, בשלב זה, אין קשר בין הבעלים, הקרקע , והדיירים.‬ ‫הדיירים "מוגנים" על כספם, אך אין להם זכויות בקרקע/בדירות , ובמקרה של כשל‬ ‫בפרויקט הדיירים יפרעו מהערבויות ולא מהקרקע.‬ ‫הבנק שיצטרך לשלם לדיירים את הערבויות הוא בעל שעבוד על הקרקע, והוא זה‬ ‫‪‬‬ ‫שיפרע מהקרקע מול הבעלים.‬‫43‬ ‫הולנדר את הולנדר עורכי דין ונוטריונים‬ ‫0102.3.4‬ ‫‪www.hollander-law.co.il‬‬
  35. 35. ‫התמורה לבעל הקרקע בעסקת הקומבינציה:‬ ‫ת.ב.ע. קיימת/הקלה/ת.ב.ע. חדשה‬ ‫• בעת עריכת עסקת הקומבינציה יתכנו 2 מצבים:‬ ‫• מצב ראשון: כשקיימת תוכנית בנין עיר‬ ‫(ת.ב.ע.)תקפה החלה על הקרקע ואשר מכוחה‬ ‫הקבלן יוציא היתר בניה. במצב זה קובעים מהו‬ ‫משך הזמן עד שיגיש הקבלן את הבקשה להיתר‬ ‫ועד שיקבל אותו.‬‫53‬ ‫הולנדר את הולנדר עורכי דין ונוטריונים‬ ‫0102.3.4‬ ‫‪www.hollander-law.co.il‬‬
  36. 36. ‫התמורה לבעל הקרקע בעסקת הקומבינציה:‬ ‫ת.ב.ע. קיימת/הקלה/ת.ב.ע. חדשה‬ ‫• הקלות: גם כשקיימת ת.ב.ע. בתוקף יש אפשרות‬ ‫במרבית המקרים להגיש בקשה להקלה.‬ ‫ישנן הקלות שהן בסמכות ועדה מקומית‬ ‫וישנן שבסמכות ועדה מחוזית.‬‫63‬ ‫הולנדר את הולנדר עורכי דין ונוטריונים‬ ‫0102.3.4‬ ‫‪www.hollander-law.co.il‬‬
  37. 37. ‫התמורה לבעל הקרקע בעסקת הקומבינציה:‬ ‫ת.ב.ע. קיימת/הקלה/ת.ב.ע. חדשה‬‫• רצוי להגדיר בחוזה אם הקבלן יבקש הקלה ואם כן‬‫להחליט מראש אם ההקלה היא רק כזו שבסמכות‬ ‫הועדה המקומית או גם הועדה המחוזית. משך‬ ‫ההליכים שונה באפן משמעותי והצדדים צריכים‬ ‫לקחת אותו בחשבון.‬ ‫• מצב שני הוא כאשר הצדדים רוצים לשנות את‬ ‫הת.ב.ע. למשל ממשרדים לדירות או לגרום‬ ‫לקבלת ת.ב.ע. חדשה. למשל במקום 4 דירות 02‬ ‫דירות.‬‫73‬ ‫הולנדר את הולנדר עורכי דין ונוטריונים‬ ‫0102.3.4‬ ‫‪www.hollander-law.co.il‬‬
  38. 38. ‫התמורה לבעל הקרקע בעסקת הקומבינציה:‬ ‫ת.ב.ע. קיימת/הקלה/ת.ב.ע. חדשה‬ ‫• הליך זה יכול להימשך שנים ויש להחליט עליו‬ ‫בצורה מפוכחת ולדעת את ההבדל המשמעותי‬ ‫בלוח הזמנים לעסקה.‬‫• כאשר מדובר בעסקה עם שינוי ת.ב.ע. יש לדעת כי‬ ‫ועדת התכנון עלולה להתנות את אישור הת.ב.ע.‬ ‫בחתימה על כתב שיפוי. יש להסדיר בחוזה מי‬ ‫יחתום על כתב זה.‬‫83‬ ‫הולנדר את הולנדר עורכי דין ונוטריונים‬ ‫0102.3.4‬ ‫‪www.hollander-law.co.il‬‬
  39. 39. ‫התמורה לבעל הקרקע בעסקת‬ ‫הקומבינציה‬ ‫קביעת התמורה:‬ ‫‪ ‬בשלב חתימת חוזה הקומבינציה הקבלן טרם החל בתכנון הדירות שיבנו‬ ‫על הקרקע. מקובל שהתכנון יתבצע באמצעות בעלי מקצוע מטעם הקבלן‬ ‫ועל חשבונו ושהקבלן יראה את התוכניות לבעלים. הבעלים חותמים על‬ ‫הבקשה להיתר הבניה ועל התוכניות.‬‫‪ ‬כל עוד אין היתר בניה, יתכן ויחולו שינויים בתכנון הדירות בהתאם לדרישת‬ ‫הרשויות. לפיכך, בעת חתימת החוזה גם בהעדר תוכניות, וגם מכיון שלא‬ ‫ידוע מה תהיה עמדת רשויות התכנון ומה יאושר בסוף, אין אפשרות‬ ‫(עפי"ר) לקבוע אילו דירות תהיינה לבעלים ואילו לקבלן.‬ ‫טבלת הניקוד:‬ ‫‪ ‬זהו המנגנון המקובל בעסקאות קומבינציה שבא לקבוע את אופן חלוקת‬ ‫התמורה בין הבעלים לקבלן.‬‫‪ ‬מקובל לקבוע תניות בחוזה לפיהן כשיהיה אשור עקרוני לתכניות הפרויקט‬‫ע"י הועדה המקומית לתכנון ובניה,יכין הקבלן טבלה ובה יפורטו כל הדירות‬ ‫שהוא עתיד לבנות.‬‫93‬ ‫הולנדר את הולנדר עורכי דין ונוטריונים‬ ‫0102.3.4‬ ‫‪www.hollander-law.co.il‬‬
  40. 40. ‫התמורה לבעל הקרקע בעסקת‬ ‫הקומבינציה‬ ‫הקבלן קובע בטבלת ניקוד את שווי הדירות, לדעתו‬ ‫‪‬‬ ‫,במכירה בשוק החופשי תוך התחשבות במיקומן, כווני‬ ‫אויר,קומה,הצמדות: גג,גן,מרפסות מקורות/לא מקורות‬ ‫וכו.‬ ‫למשל אם הקבלן סבור שדירה תימכר בשוק החופשי‬ ‫‪‬‬ ‫ב-000,002 דולר הניקוד שלה 000,002.‬ ‫לאחר מכן מסכמים את סך כל הנקודות של כל הדירות‬ ‫‪‬‬ ‫ומחלקים את סיכום הנקודות למספר הדירות.‬ ‫בדרך זו מתקבל ניקוד לדירה ממוצעת.‬ ‫‪‬‬ ‫הבעלים זכאי לקבל לפי הזכויות שלו נקודות שמספרן‬ ‫‪‬‬ ‫תואם ל:‬‫04‬ ‫הולנדר את הולנדר עורכי דין ונוטריונים‬ ‫0102.3.4‬ ‫‪www.hollander-law.co.il‬‬
  41. 41. ‫התמורה לבעל הקרקע בעסקת‬ ‫הקומבינציה‬ ‫אחוז הקומבינציה ‪ X‬הניקוד של כל מה שנבנה על‬ ‫הקרקע שלו לפני עסקת הקומבינציה‬ ‫לדוגמא:‬ ‫‪ ‬אם אפשר לבנות על המגרש 01 דירות והקבלן‬ ‫ערך טבלת ניקוד שנראית כך:‬‫14‬ ‫הולנדר את הולנדר עורכי דין ונוטריונים‬ ‫0102.3.4‬ ‫‪www.hollander-law.co.il‬‬
  42. 42. ‫דוגמא לטבלת ניקוד בבנין בן 01 דירות‬ ‫000006‬ ‫000005‬ ‫000005‬ ‫000004‬ ‫000004‬ ‫000003‬ ‫000043‬ ‫000082‬ ‫000023‬ ‫000062‬‫24‬ ‫הולנדר את הולנדר עורכי דין ונוטריונים‬ ‫0102.3.4‬ ‫‪www.hollander-law.co.il‬‬
  43. 43. ‫קביעת התמורה‬ ‫‪‬אזי סך הנקודות של כל הדירות 000,000,93‬ ‫ומכאן שדירה ממוצעת היא 000,093.‬ ‫‪‬אם בעל הקרקע התקשר בעסקת קומבינציה של‬‫%24 והוא בעל הקרקע בשלמות פירושו שמגיע לו‬‫לקבל %24 מסך כל הנקודות של הדירות שנבנות‬ ‫על כל הקרקע שלו (לפני העסקה) . כלומר‬ ‫000,000,93‪16,380,000=1X42%X‬‬‫34‬ ‫הולנדר את הולנדר עורכי דין ונוטריונים‬ ‫0102.3.4‬ ‫‪www.hollander-law.co.il‬‬
  44. 44. ‫קביעת התמורה‬ ‫‪‬תוצאה זו פירושה שהבעלים יכול לבחור דירות‬‫ששוין כמפורט בטבלה עד שיממש את כל הנקודות‬ ‫המגיעות לו.‬ ‫סדר הבחירה:‬ ‫‪‬ישנם סעיפים בחוזה הקובעים את סדר הבחירה.‬ ‫אולם בכל מקרה ברור כי היות והקבלן הוא זה‬ ‫שמכין את טבלת הניקוד הרי שהוא לעולם לא‬ ‫יהא זה שבוחר ראשון!!!!‬‫44‬ ‫הולנדר את הולנדר עורכי דין ונוטריונים‬ ‫0102.3.4‬ ‫‪www.hollander-law.co.il‬‬
  45. 45. ‫קביעת התמורה‬ ‫‪‬עדיף לו לבעל הקרקע שיבחר את דירותיו כולן‬ ‫תחילה ברציפות. אפשר גם לקבוע מנגנון של‬ ‫בחירה לסירוגין.‬‫‪‬מובן שלא יתכן מצב, בשיטה זו, שבעל הקרקע לא‬ ‫יוכל לבחור מיחידות מסוימות למשל: לא יוכל‬ ‫לבחור פנטהאוז או דירת גן . זאת מכיוון שאם‬ ‫יקבע סעיף שכזה עלול הקבלן לתמחר את אותן‬ ‫יחידות בחסר, ביודעו כי הן תישארנה עבורו.‬‫54‬ ‫הולנדר את הולנדר עורכי דין ונוטריונים‬ ‫0102.3.4‬ ‫‪www.hollander-law.co.il‬‬
  46. 46. ‫קביעת התמורה‬ ‫‪ ‬ואולם לעיתים מגביל הקבלן(בהסכמה) את הבעלים‬ ‫במספר היחידות שיבחר מסוג מסוים למשל הגבלה על‬ ‫מספר הפנטהאוזים /דירות הגן וכו.‬ ‫‪ ‬מקובל לקבוע מנגנון בחוזה לפיו אם טבלת הניקוד לא‬ ‫תהא מקובלת על הבעלים תוכן טבלה ע"י שמאי מוסכם‬ ‫ומנגנון למימון עלות השמאי לשם כך.‬ ‫‪ ‬בדרך כלל לאחר הבחירה יתכן מצב בו לבעלים יש עודף‬ ‫או חוסר בנקודות.‬‫64‬ ‫הולנדר את הולנדר עורכי דין ונוטריונים‬ ‫0102.3.4‬ ‫‪www.hollander-law.co.il‬‬
  47. 47. ‫קביעת התמורה‬ ‫‪‬בחוזה קבועים מנגנונים שונים לעניין זה.‬ ‫‪‬חוסר נקודות לבעלים :‬ ‫כאשר הבעלים בוחר דירות שהניקוד להן גבוה‬ ‫מסך הניקוד המגיע לו פירושו שעליו לרכוש‬‫מהקבלן את הניקוד החסר. למשל אם הקבלן בחר‬ ‫דירה שהניקוד לה 000,005 נקודות ולבעלים‬‫נותרו 000,024 נקודות, פירושו שעליו יהיה לשלם‬‫לקבלן 000,08 (₪/דולר-תלוי באיזה מטבע נערכה‬ ‫הטבלה.‬‫74‬ ‫הולנדר את הולנדר עורכי דין ונוטריונים‬ ‫0102.3.4‬ ‫‪www.hollander-law.co.il‬‬
  48. 48. ‫קביעת התמורה‬ ‫‪‬מקובל לקבוע שהתשלום יהיה לפי קצב הבניה‬ ‫הקבוע בחוק המכר. יש לשים לב לקבוע בחוזה‬ ‫(כאשר יש ליווי) שהתשלום יינתן כנגד ערבות‬ ‫בנקאית עפ"י חוק המכר.‬ ‫‪ ‬עודף נקודות לבעלים:‬‫84‬ ‫הולנדר את הולנדר עורכי דין ונוטריונים‬ ‫0102.3.4‬ ‫‪www.hollander-law.co.il‬‬
  49. 49. ‫קביעת התמורה‬ ‫‪‬כאשר הבעלים בוחר דירות באפן שנותר לו עודף‬ ‫נקודות: במצב זה פרוש הדבר שהבעלים מוכר‬ ‫"חלק בדירה" לקבלן. הקבלנים לא אוהבים‬ ‫אפשרות זו ובמו"מ הם מצמצמים את אפשרות‬ ‫הבעלים לבחור דירות כאמור , ככל הניתן. למשל,‬ ‫שלכל היותר הבעלים יבחר דירות באפן שישאר‬ ‫עודף של 5/1 דירה ממוצעת וכו.‬‫94‬ ‫הולנדר את הולנדר עורכי דין ונוטריונים‬ ‫0102.3.4‬ ‫‪www.hollander-law.co.il‬‬
  50. 50. ‫קביעת התמורה‬ ‫‪‬דא עקא, שגם לאחר סייג זה , לא אוהבים‬ ‫הקבלנים לרכוש חלקי דירות מהבעלים ובד"כ‬ ‫מסוכם בחוזה שהקבלן ישלם תמורתו את הניקוד,‬ ‫בניכוי מ.ע.מ. ויש שמבקשים להקטין את הסכום‬ ‫ב-%52-02 נוספים מתוך טענה כי הניקוד כולל‬ ‫רווח קבלני, ואין זה מוצדק שהקבלן ישלם לבעלים‬ ‫עבור "רווח קבלני" על הדירה שהוא בונה עבורו.‬‫05‬ ‫הולנדר את הולנדר עורכי דין ונוטריונים‬ ‫0102.3.4‬ ‫‪www.hollander-law.co.il‬‬
  51. 51. ‫קביעת התמורה‬ ‫‪‬לגבי מחסנים : מספר המחסנים לא תמיד תואם‬ ‫למספר הדירות. יש לקבוע כי הבעלים יקבל מספר‬ ‫מחסנים התואם את אחוז הקומבינציה ולא פחות‬ ‫מ... נניח מספר הדירות בתוספת אחוז מסוים (עם‬ ‫מנגנון "עיגול").‬ ‫כנ"ל לגבי חניות.‬‫15‬ ‫הולנדר את הולנדר עורכי דין ונוטריונים‬ ‫0102.3.4‬ ‫‪www.hollander-law.co.il‬‬
  52. 52. ‫קביעת התמורה‬‫‪‬לעיתים יש עודף חניות: יש לקבוע שמספר החניות‬ ‫יהיה תואם לאחוז הקומבינציה ולא להסתפק‬ ‫במספר מוגדר באופן ש"העודף" יהיה לקבלן.‬‫‪ ‬ברור שכך גם לגבי הדירות : אין לקבוע שהבעלים‬‫יקבל מספר נתון של דירות והעודף לקבלן שכן אם‬‫יבנו יותר דירות לא יהנה הבעלים מהתוספת. וכבר‬ ‫היו דברים מעולם!!!!!!‬‫25‬ ‫הולנדר את הולנדר עורכי דין ונוטריונים‬ ‫0102.3.4‬ ‫‪www.hollander-law.co.il‬‬
  53. 53. ‫טיב הדירות שתתקבלנה ואחריות על‬ ‫הבניה‬ ‫• כידוע, כאשר קבלן מוכר דירה הוא חייב עפ"י החוק לצרף‬ ‫לדירה מפרט. קיים בחוק טופס מפורט המגדיר את כל‬ ‫מה שעל הקבלן לכלול במפרט. בין היתר עליו לכלול גם‬ ‫תוכניות.‬‫• אם נעיין בחוק בהגדרת קבלן, ובשאלה מיהו הקבלן שחוק‬ ‫זה חל עליו ומי הקונה כלפיו מחויב הקבלן בכל הקבוע‬ ‫בחוק זה, ניווכח שההגדרה לא בהכרח מכסה את יחסי‬ ‫בעל קרקע קבלן ולא בטוח שכל המחויבויות החלות על‬ ‫קבלן חלות ביחסים אלה.‬‫35‬ ‫הולנדר את הולנדר עורכי דין ונוטריונים‬ ‫0102.3.4‬ ‫‪www.hollander-law.co.il‬‬
  54. 54. ‫טיב הדירות שתתקבלנה ואחריות על‬ ‫הבניה‬‫• למען הסר ספק, וכדי שלא נצטרך להתדיין בשאלה‬ ‫זו בבית המשפט מומלץ לכלול סעיף בחוזה לפיו‬ ‫הצדדים מסכימים כי הוראות חוק המכר על כל‬ ‫תיקוניו ככל שיהיו יחולו על היחסים שביניהם.‬ ‫באפן זה לא תתעורר השאלה האם החוק חל או‬‫אינו חל ביחסים אלה, שכן הצדדים הסכימו בחוזה‬ ‫שהוראות חוק זה יחולו במערכת היחסים‬ ‫שביניהם.‬‫45‬ ‫הולנדר את הולנדר עורכי דין ונוטריונים‬ ‫0102.3.4‬ ‫‪www.hollander-law.co.il‬‬
  55. 55. ‫טיב הדירות שתתקבלנה ואחריות על‬ ‫הבניה‬ ‫• המפרט: עורכי דין אמונים על הצד המשפטי של‬ ‫העסקה. מומלץ לייעץ לבעל הקרקע להתייעץ גם‬ ‫עם מהנדס/אדריכל או לבדוק בעצמו מה נהוג‬ ‫לקבל מקבלן בדירות הנבנות בסביבה הקרובה,‬ ‫ולכלול את הסטנדרט הזה (לפחות )בדירה.‬ ‫(הכנות למזגנים/הכנות לאזעקה/תריס/ים‬ ‫חשמלי/ים /אינטרקום/בית חכם וכיד הדמיון‬ ‫הטובה).‬‫55‬ ‫הולנדר את הולנדר עורכי דין ונוטריונים‬ ‫0102.3.4‬ ‫‪www.hollander-law.co.il‬‬
  56. 56. ‫טיב הדירות שתתקבלנה ואחריות על‬ ‫הבניה‬ ‫• בכל מקרה מומלץ לכלול בחוזה סעיף לפיו הקבלן‬ ‫מתחייב לבנות את דירות הבעלים לפי המפרט‬ ‫המצורף ולא פחות מהמפרט שייתן לרוכשי דירות‬ ‫בפרויקט/יתר הבעלים שעימם יתקשר בעסקת‬ ‫קומבינציה (למעט פריטים שיקבל קונה דירה‬ ‫תמורת תוספת תשלום).‬ ‫• תוספות ושינויים:‬ ‫כל קבלן נוהג להכין מחירון שינויים והשמים יכולים‬ ‫להיות בו הגבול.‬‫65‬ ‫הולנדר את הולנדר עורכי דין ונוטריונים‬ ‫0102.3.4‬ ‫‪www.hollander-law.co.il‬‬
  57. 57. ‫טיב הדירות שתתקבלנה ואחריות על‬ ‫הבניה‬ ‫• מוצע לבקש לקבל את המחירון מראש ולצרפו‬ ‫לחוזה כנספח ,ואם טרם הכין הקבלן את המחירון,‬ ‫לקבוע כי מחירון הקבלן לא יעלה על מחירון דקל.‬‫75‬ ‫הולנדר את הולנדר עורכי דין ונוטריונים‬ ‫0102.3.4‬ ‫‪www.hollander-law.co.il‬‬
  58. 58. ‫טיב הדירות שתתקבלנה ואחריות על‬ ‫הבניה‬‫• שינויים ללא תשלום: לא כל שינוי שהבעלים יבקש‬ ‫לבצע בדירותיו צריך לעלות לו בממון. מקובל‬ ‫לקבוע כי שינוי במיקום קירות פנימיים ,שאינו‬ ‫משנה את הקונסטרוקציה של הדירה ולא מחייב‬‫הוצאת היתר, ובטרם נעשתה הבניה לגביו לא יהא‬ ‫מחויב בתשלום. כמו כן אפשר לנסות להגיע‬‫להסכמה לפיה שינוי במיקום נקודות חשמל באותו‬ ‫החדר או במיקום נקודות אינסטלציה –על אותו‬ ‫קיר לא יהיו בתשלום.‬‫85‬ ‫הולנדר את הולנדר עורכי דין ונוטריונים‬ ‫0102.3.4‬ ‫‪www.hollander-law.co.il‬‬
  59. 59. ‫טיב הדירות שתתקבלנה ואחריות על‬ ‫הבניה‬ ‫• אחור במסירה: קורה שהקבלן מאחר במסירת‬ ‫הדירות. פעמים רבות הוא יתלה זאת בשינויים‬‫שביקש הבעלים לבצע בדירות. לפיכך מוצע לקבוע‬ ‫בחוזה כי בעת הזמנת השינויים יהא על הקבלן‬ ‫לציין את משך העיכוב שיגרם כתוצאה מאותם‬ ‫שינויים וכי אם לא יציין זאת יהווה הדבר אישור‬ ‫מצידו כי אין בהזמנתם משום שינוי מועד מסירת‬ ‫החזקה.‬‫95‬ ‫הולנדר את הולנדר עורכי דין ונוטריונים‬ ‫0102.3.4‬ ‫‪www.hollander-law.co.il‬‬
  60. 60. ‫פרוק שיתוף‬ ‫שותפים נוספים בחלקה / פרוק שיתוף:‬‫כאשר הקרקע בבעלות מספר שותפים מובן שהקבלן‬ ‫לא יוכל לבנות את הבניין ולמלא את התחייבויותיו‬‫בהסכם הקומבינציה אלא אם ירכוש את חלקם של יתר‬ ‫השותפים במזומן או יתקשר עימם בעסקת‬ ‫קומבינציה/או עסקת הזמנת בניה.‬‫06‬ ‫הולנדר את הולנדר עורכי דין ונוטריונים‬ ‫0102.3.4‬ ‫‪www.hollander-law.co.il‬‬
  61. 61. ‫פרוק שיתוף‬ ‫לפיכך יש לקבוע בחוזה תנאי מתלה לפיו אם עד מועד שיקבע‬‫בחוזה לא יצליח הקבלן להתקשר עם יתר השותפים הוא יתחייב‬ ‫להגיש על חשבונו תביעה לפרוק השיתוף.‬ ‫בחוזה הקומבינציה נקבעת תניה לפיה במקרה והקבלן ירכוש‬ ‫את כל החלקה מתחיבים הצדדים כי הוראות הסכם‬ ‫הקומבינציה ימשיכו לחול ביניהם.‬ ‫מובהר כי גם אם הקבלן יגיש את התביעה לפרוק השיתוף אין‬ ‫ודאות שהוא זה שירכוש את חלקם של יתר השותפים.‬ ‫בהליך זה הבעלים עלולים למצוא את עצמם נמכרים במזומן‬‫לצד ג ואז יהא עליהם לנסות ולנהל מו"מ עם הקבלן שירכוש את‬ ‫הקרקע בניסיון להתקשר עימו בעסקת קומבינציה (אך הקונה‬ ‫לא חייב להסכים לכך).‬ ‫.‬‫16‬ ‫הולנדר את הולנדר עורכי דין ונוטריונים‬ ‫0102.3.4‬ ‫‪www.hollander-law.co.il‬‬
  62. 62. ‫לוחות זמנים‬ ‫חשוב שהחוזה יקבע לוחות זמנים רצופים שעל הקבלן‬ ‫לעמוד בהם ומעבר למועדים אלה יהווה הדבר הפרת‬ ‫חוזה:‬ ‫משך הזמן להתקשרות עם יתר הבעלים‬ ‫–‬ ‫משך הזמן עד להגשת התביעה לפרוק השיתוף‬ ‫–‬ ‫משך הזמן להכנת תוכניות והגשתן לבעלים לאישור‬ ‫–‬ ‫משך הזמן להוצאת היתר בניה/שינוי ת.ב.ע.‬ ‫–‬ ‫משך הזמן בין הוצאת ההיתר לעליה על הקרקע‬ ‫–‬ ‫משך הזמן לבניית הבית עד לקבלת טופס 4 ומסירת דירות‬ ‫–‬ ‫התמורה לבעלים‬ ‫משך הזמן עד לרישום הבית כבית המשותף.‬ ‫–‬‫26‬ ‫הולנדר את הולנדר עורכי דין ונוטריונים‬ ‫0102.3.4‬ ‫‪www.hollander-law.co.il‬‬
  63. 63. ‫גורם רביעי :רוכשי דירות הקבלן‬ ‫‪ ‬בעת עריכת עסקת קומבינציה יודעים בעל הקרקע‬ ‫והקבלן כי כל הדירות שתבננה, למעט אלה שהקבלן‬ ‫מתחייב לבנות לבעל הקרקע, עתידות להימכר לצדדים‬ ‫שלישיים הם "רוכשי דירות הקבלן".‬ ‫‪ ‬חוזה הקומבינציה מתייחס לכך וקובע תניות לעניין זה.‬ ‫‪ ‬בטרם נבחן מה ייכלל בחוזה הקומבינציה נבחן את‬‫מחויבויות הקבלן לרוכשי הדירות מכח החוק, מחויבויות‬‫שיש להן השלכה על מערכת היחסים שבין הקבלן לבעל‬ ‫הקרקע ואשר תידון בהמשך.‬‫36‬ ‫הולנדר את הולנדר עורכי דין ונוטריונים‬ ‫0102.3.4‬ ‫‪www.hollander-law.co.il‬‬
  64. 64. ‫גורם רביעי :רוכשי דירות הקבלן‬ ‫‪ ‬עפ"י חוק המכר(דירות)(הבטחת השקעות של‬ ‫רוכשי דירות) תשל"ה 5791 : חובה על הקבלן‬ ‫ליתן לקונה דירה בטוחה על הכסף שהקונה‬ ‫משלם.‬ ‫בחוק 5 בטוחות אפשריות. בפועל נוהגים ליתן‬ ‫‪ ‬או ערבות בנקאית עפ"י חוק המכר.‬ ‫‪ ‬או הערת אזהרה על הקרקע בתנאים שנקבעו‬ ‫בחוק.‬‫46‬ ‫הולנדר את הולנדר עורכי דין ונוטריונים‬ ‫0102.3.4‬ ‫‪www.hollander-law.co.il‬‬
  65. 65. ‫גורם רביעי :רוכשי דירות הקבלן‬ ‫‪ ‬לכל בטוחה יתרונות וחסרונות.‬ ‫‪ ‬ערבות בנקאית:‬ ‫זוהי התחיבות של הבנק להשיב לקונה את כספו במקרים‬ ‫מוגדרים.‬ ‫ערבות זו :‬ ‫קשה למימוש,‬ ‫א.‬ ‫מגנה על הכסף בלבד,‬ ‫ב.‬ ‫אינה מפצה את הקונה במקרה שיש עליה במחירי‬ ‫ג.‬ ‫הדירות,אלא רק את הכסף ששילם‬ ‫אינה פותרת את הקשיים במקרה שנותרו חובות‬ ‫ד.‬ ‫מס שונים של הקבלן/בעל הקרקע,‬ ‫אינה מפצה על ליקויי בניה.‬ ‫ה.‬‫56‬ ‫הולנדר את הולנדר עורכי דין ונוטריונים‬ ‫0102.3.4‬ ‫‪www.hollander-law.co.il‬‬
  66. 66. ‫גורם רביעי :רוכשי דירות הקבלן‬ ‫הערת אזהרה העומדת בתנאי החוק :‬ ‫‪‬‬ ‫‪ ‬רק הערה שלא קדם לה שיעבוד עיקול או זכות של צד שלישי שיש להם‬ ‫עדיפות על ההערה נחשבת לבטוחה עפ"י החוק.‬ ‫מה טיב הערת האזהרה:‬‫‪ ‬הערה האזהרה נרשמת על המקרקעין ומטרתה למנוע רישום עסקה סותרת.‬‫‪ ‬לצורך רישום הערת האזהרה לטובת רוכש דירה מקבלן יש לקבל את הסכמת‬ ‫בעל הקרקע היות והקרקע בשלב הבניה עדין אינה רשומה על שם הקבלן .‬ ‫‪ ‬ההערה היא זכות פסיבית. אין היא מבטיחה לקונה את השלמת בניית הדירה‬‫במקרה שהקבלן יפסיק את הבניה, אין היא מתגברת על הקשיים המתעוררים‬ ‫כאשר בעל הקרקע או הקבלן לא שילמו את כל המיסים בעסקה (מס שבח,‬ ‫מס רכוש של הבעלים, מס רכישה של הקבלן ומס הכנסה שלו) ועוד..‬ ‫‪ ‬המחוקק היה ער לחולשתה של בטוחה זו ולכן קבע כי אם זו הבטוחה‬ ‫שהקבלן נותן לקונה הדירה, אין חובה על הקונה לשלם את התמורה מעבר‬ ‫לקצב הבניה הקבוע בחוק, אפילו אם בחוזה נקבע קצב מהיר יותר. ראה‬‫תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) סייג לתשלומים‬ ‫על חשבון דירה תשל"ה 5791.‬‫66‬ ‫הולנדר את הולנדר עורכי דין ונוטריונים‬ ‫0102.3.4‬ ‫‪www.hollander-law.co.il‬‬
  67. 67. ‫גורם רביעי :רוכשי דירות הקבלן‬ ‫‪ ‬לצורך מתן בטוחה מסוג ערבות בנקאית על הקבלן לסגור‬ ‫כספים בבנק כתנאי לכך שהבנק יסכים ליתן את הבטוחה.‬ ‫ומתן ערבות בנקאית עולה לו כסף .בשנים האחרונות לא‬ ‫די בכך והבנק מסכים ליתן ערבויות חוק המכר רק אם‬ ‫יחתם עימו "הסכם ליווי".‬ ‫‪ ‬מצב זה אינו קיים לגבי הערת אזהרה.‬ ‫‪ ‬לכן, מבחינת חסכון בהוצאות יעדיף קבלן ליתן הערת‬‫אזהרה לקונה דירה ולא ערבות בנקאית אם כי הדבר יגביל‬ ‫את סכום הכסף שהוא יוכל לקבל לפי קצב הבניה.‬‫76‬ ‫הולנדר את הולנדר עורכי דין ונוטריונים‬ ‫0102.3.4‬ ‫‪www.hollander-law.co.il‬‬
  68. 68. ‫גורם רביעי :רוכשי דירות הקבלן‬ ‫‪ ‬איזו בטוחה ייתן הקבלן לרוכשי דירותיו תיגזר מהשאלה‬ ‫אם יש או אין ליווי בנקאי לפרויקט.‬ ‫‪ ‬ראינו קודם כי כאשר הקבלן עושה ליווי בנקאי, נרשמת‬ ‫משכנתא ראשונה לזכות הבנק המלווה. מסיבה זו, אם‬ ‫תרשם הערת אזהרה לזכות קונה הדירה, אחרי‬ ‫המשכנתא הרשומה לזכות הבנק המלווה הרי שהערת‬ ‫אזהרה זו לא תעמוד בקריטריונים של החוק למתן בטוחה‬ ‫ולכן בעסקה עם ליווי בנקאי מחויב הקבלן ליתן לרוכשי‬ ‫הדירות ערבות בנקאית בתנאי חוק המכר.‬‫86‬ ‫הולנדר את הולנדר עורכי דין ונוטריונים‬ ‫0102.3.4‬ ‫‪www.hollander-law.co.il‬‬
  69. 69. ‫גורם רביעי :רוכשי דירות הקבלן‬ ‫‪ ‬כפועל יוצא מכך,אם עסקת הקומבינציה תתבצע בלי ליווי‬ ‫פרויקט, יעדיף הקבלן שהבטוחות שהוא ייתן לרוכשי‬‫הדירות תהיינה הערות אזהרה שתרשמנה על זכויות בעל‬ ‫הקרקע.‬ ‫‪ ‬אם יש ליווי, אף אם תרשם הערת אזהרה על הקרקע‬‫לאחר המשכנתא לזכות הבנק המלווה, עדין תהא חובה על‬ ‫הקבלן ליתן ערבות בנקאית לרוכש הדירה.‬‫96‬ ‫הולנדר את הולנדר עורכי דין ונוטריונים‬ ‫0102.3.4‬ ‫‪www.hollander-law.co.il‬‬
  70. 70. ‫גורם רביעי :רוכשי דירות הקבלן‬ ‫לפיכך היות :‬ ‫והקבלן רוצה לממן את הבניה מכספי רוכשי דירותיו,‬ ‫‪‬‬ ‫והיות והוא יצטרך ליתן לרוכשים בטוחה בטרם בנה את הבניין או‬ ‫‪‬‬ ‫לפחות בטרם השלים את הבניה,‬‫והיות וכפועל יוצא מכך הוא ירצה שהבעלים יסכים לרשום הערות‬ ‫‪‬‬ ‫אזהרה על הקרקע שלו, בטרם הבעלים קיבל את התמורה‬ ‫המובטחת מהקבלן,‬‫לכן הוא צריך להסדיר בחוזה הקומבינציה את אפן קבלת הסכמת‬ ‫‪‬‬ ‫בעל הקרקע לרישומן של הערות אזהרה לרוכשי דירות הקבלן.‬ ‫חשש הבעלים הוא שהקבלן יפסיק לבנות את הבניין והוא יישאר‬ ‫‪‬‬ ‫עם הערות אזהרה של רוכשי דירות ועם בנין שאינו גמור.‬‫07‬ ‫הולנדר את הולנדר עורכי דין ונוטריונים‬ ‫0102.3.4‬ ‫‪www.hollander-law.co.il‬‬
  71. 71. ‫בעל הקרקע –הקבלן-רוכשי הדירות‬ ‫‪ ‬בעל הקרקע יעדיף לדחות את רישום הערות‬ ‫האזהרה לזכות רוכשי הדירות לשלב מאוחר‬ ‫בבניה ככל הניתן.‬ ‫‪ ‬יחד עם זאת בעל הקרקע לא יכול להתעלם‬ ‫מצורך זה של הקבלן ביודעו כי מימון הבניה‬‫(במצב בו אין ליווי) אמור לבוא מכספם של רוכשי‬ ‫הדירות ואם לא יסכים פשוט לא תוכל העסקה‬ ‫להתבצע .‬‫17‬ ‫הולנדר את הולנדר עורכי דין ונוטריונים‬ ‫0102.3.4‬ ‫‪www.hollander-law.co.il‬‬
  72. 72. ‫בעל הקרקע –הקבלן-רוכשי הדירות‬ ‫‪‬מקובל לקבוע בחוזה הקומבינציה מנגנון לפיו‬ ‫הערות האזהרה לזכות רוכשי דירות הקבלן‬ ‫תרשמנה לפי קצב הבניה שנקבע לאחר מו"מ.‬ ‫‪ ‬למשל :‬ ‫– בעת קבלת היתר בניה: אחוז מסוים ,‬ ‫– בגמר יסודות אחוז מסוים של הערות אזהרה ,‬ ‫– בגמר אמצע שלד : אחוז נוסף ,‬ ‫– בגמר טיח... בגמר ריצוף... בקבלת טופס 4 וכו.‬‫27‬ ‫הולנדר את הולנדר עורכי דין ונוטריונים‬ ‫0102.3.4‬ ‫‪www.hollander-law.co.il‬‬
  73. 73. ‫בעל הקרקע –הקבלן-רוכשי הדירות‬ ‫‪ ‬מה היחס בין בעל הקרקע לרוכשי דירות הקבלן כאשר‬ ‫הקבלן הפר את חוזה הקומבינציה :‬ ‫‪ ‬בפסיקה נידונו מקרים רבים בהם הקבלן הפר את חוזה‬ ‫הקומבינציה עם בעל הקרקע ובעל הקרקע ביטל את‬ ‫החוזה.‬ ‫‪ ‬במקרים אלה , כאשר היו רשומות הערות אזהרה לטובת‬ ‫רוכשי דירות, התלבטו בתי המשפט אם , משבוטל חוזה‬ ‫הקומבינציה, והערת האזהרה לזכות הקבלן נמחקה,‬ ‫האם יש למחוק גם את הערות האזהרה שנרשמו לטובת‬ ‫רוכשי הדירות.‬‫37‬ ‫הולנדר את הולנדר עורכי דין ונוטריונים‬ ‫0102.3.4‬ ‫‪www.hollander-law.co.il‬‬
  74. 74. ‫בעל הקרקע –הקבלן-רוכשי הדירות‬ ‫‪‬בעבר הרחוק נפסק כי משבוטלה העסקה בין‬ ‫הבעלים לקבלן , נמחקות איתה כל הערות‬ ‫האזהרה של הרוכשים שכן זכויות רוכשי הדירות‬ ‫נובעות מזכויות הקבלן.‬ ‫‪ ‬בשנים האחרונות רואים בתי המשפט יותר ויותר‬ ‫בהסכמת בעל הקרקע לרשום הערות אזהרה‬ ‫לזכות רוכשי דירות משום קשר ישיר בין בעל‬ ‫הקרקע לרוכשים . הפסיקה אינה אחידה. כל‬ ‫מקרה לנסיבותיו. ראו פסה"ד ברשימה.‬‫47‬ ‫הולנדר את הולנדר עורכי דין ונוטריונים‬ ‫0102.3.4‬ ‫‪www.hollander-law.co.il‬‬
  75. 75. ‫ערבות אישית‬ ‫• כאשר מדובר בהתקשרות עם קבלן שהוא חברה בע"מ‬ ‫מומלץ לדרוש את ערבותו האישית של מנהל/בעל המניות‬ ‫בחברה כערב אישית לכל התחייבויותיה או לפחות עד‬ ‫גמר הבניה.‬ ‫• מומלץ לקבוע כי הערבות תהא ביחד עם החברה ולא‬ ‫תהא חובה על הבעלים קודם לממש את כל ההליכים נגד‬ ‫החברה ורק אח"כ לפנות לערב.‬ ‫• בעסקאות של חברות גדולות ופרויקטים גדולים לא‬ ‫תהיינה כלל ערבויות אישיות ותינתנה ערבויות ביצוע.‬‫57‬ ‫הולנדר את הולנדר עורכי דין ונוטריונים‬ ‫0102.3.4‬ ‫‪www.hollander-law.co.il‬‬
  76. 76. ‫מיסים‬ ‫• במכירת הזכויות על הבעלים חלים המיסים הבאים:‬ ‫מס שבח‬ ‫–‬ ‫מס ערך מוסף על הקרקע‬ ‫–‬ ‫מס ערך מוסף על שרותי הבניה שנותן הקבלן לבעלים - מוטל‬ ‫–‬ ‫על הקבלן אך מגולגל לבעלים.‬ ‫חובות מס רכוש אם קיימים. (משנת 0002 אין יותר מס רכוש‬ ‫–‬ ‫שוטף אך יש לבדוק אם נותרו חובות )‬ ‫היטל השבחה‬ ‫–‬ ‫היטלי פיתוח.(על המגרש, על הבניה)‬ ‫–‬‫67‬ ‫הולנדר את הולנדר עורכי דין ונוטריונים‬ ‫0102.3.4‬ ‫‪www.hollander-law.co.il‬‬
  77. 77. ‫היטל השבחה‬ ‫• חוק התכנון והבניה (התוספת השלישית) מטיל‬ ‫היטל השבחה על בעל קרקע בגין ההשבחות‬ ‫שצמחו על הקרקע כתוצאה משינויי ת.ב.ע. –‬ ‫כמפורט בתוספת (לא כל ת.ב.ע)בין שלב רכישתה‬ ‫למכירתה.‬‫77‬ ‫הולנדר את הולנדר עורכי דין ונוטריונים‬ ‫0102.3.4‬ ‫‪www.hollander-law.co.il‬‬
  78. 78. ‫היטל השבחה‬ ‫• להלן נקודות חשובות בתמציתיות:‬ ‫• פטורים :‬ ‫– ישנם בחוק מספר פטורים שהחשוב בהם הוא הפטור‬ ‫לבעל קרקע בגין דירת מגורים אחת העתידה להיבנות‬ ‫על הקרקע אם הוא מצהיר-וגם ימלא אחר הצהרתו כי‬ ‫הוא עתיד להתגורר בדירה החדשה 4 שנים לפחות.‬‫87‬ ‫הולנדר את הולנדר עורכי דין ונוטריונים‬ ‫0102.3.4‬ ‫‪www.hollander-law.co.il‬‬
  79. 79. ‫היטל השבחה‬ ‫• כעניין שבשגרה היו הועדות המקומיות נותנות‬ ‫פטור גם כשבעל הקרקע היה מביא מספר‬ ‫תצהירים ממספר קרובי משפחה על כוונתם‬ ‫להתגורר בדירות החדשות וכפועל יוצא מכך‬ ‫הייתה ניתנת לו הנחה גדולה בהיטל ההשבחה על‬ ‫כל אותן דירות.‬ ‫• הפטור היה ניתן גם לבניה על מגרש ריק.‬‫97‬ ‫הולנדר את הולנדר עורכי דין ונוטריונים‬ ‫0102.3.4‬ ‫‪www.hollander-law.co.il‬‬
  80. 80. ‫היטל השבחה‬ ‫• החגיגה נעצרה בפס"ד מיום 30.3.62‬‫ביהמ"ש העליון רע"א 10/7147, 10/8948 לאה צרי ואח‬ ‫מרגלית שבילי ואח נ. הועדה המקומית לתכנון ובניה‬ ‫גבעתיים בו נקבע כי :‬ ‫– פטור זה לא יינתן על מגרש ריק. דהינו הפטור יינתן רק למי‬ ‫שהייתה לו דירה ישנה ועתה היא עתידה להיהרס ותחתיה‬ ‫תיבנה דירה חדשה או הרחבה .‬‫– הפטור יינתן רק למי שהחזיק דירה בפועל. ומכאן לא יכול לקבל‬ ‫את הפטור קרוב משפחה של הבעלים העתיד לקבל דירה‬‫חדשה בעסקת הקומבינציה אם לא היו לו זכויות בדירה הישנה.‬‫08‬ ‫הולנדר את הולנדר עורכי דין ונוטריונים‬ ‫0102.3.4‬ ‫‪www.hollander-law.co.il‬‬
  81. 81. ‫היטל השבחה‬ ‫• ביום 7002.8.03 ניתן פס"ד חדש בביהמ"ש העליון ר‬ ‫ברשימה: הועדה המקומית לתכנון ובניה מטה יהודה נ.‬ ‫הישוב נווה שלום.‬‫פסה"ד חזר ואישר את הילכת לאה צרי וביטל מתן פטורים‬ ‫לבניית 8 בתי מגורים.‬ ‫• ואולם אי מתן הפטור באותו מקרה נובע מנסיבותיו‬ ‫המיוחדות של המקרה בו הבקשה להיתר ע"י הישוב ולא‬ ‫ע"י המחזיקים המתעתדים לגור בבתים. בין השורות ניתן‬‫לקרוא רמזים לכך שביטול הפטורים בהלכת צרי היה גורף‬ ‫מידי.("אין מניעה..לפחות לא מבחינת לשון הסעיף לכך‬ ‫שהבניה תהא על קרקע שקודם לכן לא שימשה למגורי‬ ‫המחזיק או קרובו"..)‬‫18‬ ‫הולנדר את הולנדר עורכי דין ונוטריונים‬ ‫0102.3.4‬ ‫‪www.hollander-law.co.il‬‬
  82. 82. ‫היטל השבחה‬ ‫זהירות מימוש!!!‬ ‫• המחוקק סבלן כלפי בעלי מקרקעין ולשיטתו, אף‬ ‫אם הושבחה הקרקע כתוצאה משינוי ת.ב.ע.,‬ ‫תמתין הועדה המקומית בסבלנות לגבית ההיטל‬ ‫המגיע לה עד שיתקיים מימוש במקרקעין.‬ ‫• מימוש הוא מה שיבוא קודם: מכירה או בניה מכוח‬ ‫הת.ב.ע.‬ ‫• היות ועסקת קומבינציה היא מכירה הרי יש מימוש‬ ‫וקמה החובה לשלם.‬‫28‬ ‫הולנדר את הולנדר עורכי דין ונוטריונים‬ ‫0102.3.4‬ ‫‪www.hollander-law.co.il‬‬
  83. 83. ‫היטל השבחה‬ ‫• בעוד שהמחוקק הסבלן הסכים כי החוב בגין שינוי‬ ‫הת.ב.ע. יצמח רק בתוספת הפרשי הצמדה הרי שמרגע‬ ‫המימוש סבלנותו לפתע פוקעת ומרגע המימוש מוטלת‬ ‫על הסכום ריבית דמיונית של %9!!!!!!!!!!! .(טיפ חשוב:‬ ‫הריבית רק על החלק שנמכר לקבלן ולא על החלק שנותר‬ ‫בידי הבעלים!!)‬ ‫• לכן כאשר מתקרב מועד החתימה על עסקת קומבינציה‬ ‫מומלץ לפנות לועדה המקומית ולבקש לשלם את היטל‬ ‫ההשבחה (בצרוף ההצמדה) בטרם יתבצע המימוש.‬‫38‬ ‫הולנדר את הולנדר עורכי דין ונוטריונים‬ ‫0102.3.4‬ ‫‪www.hollander-law.co.il‬‬
  84. 84. ‫היטל השבחה‬ ‫• בעת בקשת הבעלים לשלם את היטל ההשבחה‬ ‫עורכת הועדה שומה (תוך כ- 3 חודשים).‬ ‫• מומלץ לבעלים לערוך שומה נגדית .‬ ‫• ואז להגיע להסכמה עם שמאי הועדה או לקבל‬ ‫החלטה של שמאי מכריע.‬‫48‬ ‫הולנדר את הולנדר עורכי דין ונוטריונים‬ ‫0102.3.4‬ ‫‪www.hollander-law.co.il‬‬
  85. 85. ‫היטל השבחה‬ ‫• היות והליך זה כרוך בתקופה של מספר חודשים, ואין‬ ‫לבעלים שליטה על כך, והיות והריבית מתחילה לצמוח‬ ‫מיום חוזה הקומבינציה, הכיר לאחרונה בית המשפט‬ ‫באילוץ זה וקבע כי הריבית לא תחול על משך הזמן של‬ ‫עריכת השומה אלא יחל לאחר מכן.‬ ‫• בכל מקרה יש להזדרז לשלם את היטל ההשבחה מיידית‬ ‫כדי לא לשאת בריבית הדמיונית .‬ ‫• ראה פס"ד ביהמ"ש בראשל"צ עא 60/451 ד"ר‬ ‫גרינשטיין ראובן ואח נ ועדה מקומית לתכנון ובניה‬ ‫נתניה מיום 7002.7.03‬‫58‬ ‫הולנדר את הולנדר עורכי דין ונוטריונים‬ ‫0102.3.4‬ ‫‪www.hollander-law.co.il‬‬
  86. 86. ‫היטל השבחה‬ ‫• ראוי היה שהמחוקק ייתן לכך את דעתו ויקבע‬ ‫שעור ריבית רציונאלי ולא יותיר שעור ריבית‬ ‫היסטורי של %9 !!!!! שנותר ללא מחשבה ושריד‬ ‫לזמנים בהם שעורי הריבית היו גבוהים הרבה‬ ‫יותר מהמקובל כיום.‬‫68‬ ‫הולנדר את הולנדר עורכי דין ונוטריונים‬ ‫0102.3.4‬ ‫‪www.hollander-law.co.il‬‬
  87. 87. ‫היטל השבחה‬ ‫• היות והתמורה בעסקת הקומבינציה נגזרת‬ ‫מזכויות הבניה הרי שעל הבעלים "להביא את‬ ‫הקרקע " למצב זה דהינו עליו לשאת בהיטל‬ ‫ההשבחה על ההשבחות שקימות על החלקה עד‬‫לחתימת החוזה הן החלק הנמכר לקבלן והן החלק‬ ‫הנשאר בידיו.‬‫78‬ ‫הולנדר את הולנדר עורכי דין ונוטריונים‬ ‫0102.3.4‬ ‫‪www.hollander-law.co.il‬‬
  88. 88. ‫היטל השבחה‬ ‫• מדרגות ומקפצות:‬ ‫– ההיטל המגיע לרשות הוא בגין עלית שווי הקרקע כתוצאה‬ ‫משינוי תכנית.‬ ‫– קורה כי ישנן מספר תוכניות בזו אחר זו ואז נשאלת השאלה‬ ‫האם את עלית ערך המקרקעין יש לחשב בין המצב לפני כל‬ ‫התוכניות לבין המצב הסופי (שיטת המקפצה) או לחשב מה‬ ‫שווי הקרקע לפני כל תכנית ולאחריה , (שיטת המדרגות).‬ ‫(שיטת המדרגות טובה יותר (עפי"ר) לבעלים אם כי לא תמיד‬ ‫(אם חלה ירידה בשווי הקרקע לאחר שהתקבלה התכנית).‬ ‫לאחרונה בחר ביהמ"ש העליון בשיטת המדרגות וזהו המצב‬ ‫עתה.(עד להודעה חדשה...) ראה פס"ד רע"א 40/7124 בבית‬ ‫המשפט העליון ציון פמיני נ. הועדה המקומית לתכנון ובניה‬ ‫ירושלים.‬‫88‬ ‫הולנדר את הולנדר עורכי דין ונוטריונים‬ ‫0102.3.4‬ ‫‪www.hollander-law.co.il‬‬
  89. 89. ‫היטלי פיתוח‬ ‫• קיימים היטלים בגין המגרש והיטלים בגין הבניה.‬ ‫• ההיטלים הם מסוג: כביש מדרכה תיעול ביוב כו.‬ ‫• עפי"ר היטלי הפיתוח בגין המגרש חלים על בעל‬ ‫הקרקע והיטלי הפיתוח בגין הבניה חלים על‬ ‫הקבלן.‬‫98‬ ‫הולנדר את הולנדר עורכי דין ונוטריונים‬ ‫0102.3.4‬ ‫‪www.hollander-law.co.il‬‬
  90. 90. ‫בעלות/חכירה‬ ‫• עד כאן הנחנו שהקרקע היא בבעלות המוכר.‬ ‫• כאשר זכויות המוכר הן זכויות חכירה בלבד יש‬ ‫לבדוק מה משקפות זכויות אלה.‬‫09‬ ‫הולנדר את הולנדר עורכי דין ונוטריונים‬ ‫0102.3.4‬ ‫‪www.hollander-law.co.il‬‬
  91. 91. ‫בעלות/חכירה‬ ‫• למשל: אם המוכר הוא חוכר של בית אחד על חלקה,‬ ‫ועפ"י הת.ב.ע. ניתן לבנות 01 דירות,יהא על הבעלים‬ ‫לפנות למינהל ולבצע שינוי ניצול של הקרקע. בדרך זו‬ ‫ייחתם חוזה חדש עם המינהל המשקף זכויות בניה‬ ‫מעודכנות. דמי שינוי הניצול הם משמעותיים מאד מאד‬ ‫וחובה לבררם מראש בטרם תתבצע העסקה!!!!!‬‫• דרך אחרת היא להטיל את העלות על הקבלן אך במקרה‬ ‫שכזה קרוב לודאי תיגזר התמורה שיקבל הבעלים‬ ‫מזכויותיו בטרם שינוי הניצול.‬ ‫19‬ ‫הולנדר את הולנדר עורכי דין ונוטריונים‬ ‫0102.3.4‬ ‫‪www.hollander-law.co.il‬‬
  92. 92. ‫מס שבח‬ ‫• הנושא מורכב ביותר ומצריך לימוד ארוך ומעמיק.‬ ‫• ובכ"ז אזהרה!!! : כאשר קיים בית על החלקה יש‬ ‫לשקול היטב היטב אם לבקש פטור בגינו "כדירה‬ ‫מזכה" שכן "תמורת" פטור זה "ייענש" הבעלים‬ ‫בהוספת שווי הקרקע לדירות התמורה וברב‬ ‫המקרים במקום להקטין את המס הדבר יביא‬‫להגדלתו (ראו פס"ד יוניזדה ואלו שבאו בעקבותיו).‬ ‫תם ולא נישלם‬ ‫מובהר ומודגש כי אין באמור משום יעוץ משפטי .‬ ‫ט.ל.ח.‬‫29‬ ‫הולנדר את הולנדר עורכי דין ונוטריונים‬ ‫0102.3.4‬ ‫‪www.hollander-law.co.il‬‬

×