PP No. 21/2021 mengatur penyederhanaan hierarki penataan ruang dengan menghapus produk RTR KS Provinsi dan Kabupaten/Kota serta mengintegrasikan substansi KS ke dalam RTRW. PP ini juga mengintegrasikan muatan teknis ruang laut ke dalam satu produk rencana tata ruang dan mengatur penilaian kesesuaian kegiatan pemanfaatan ruang berdasarkan rencana tata ruang."
[InspireHER] Carving Success as Kartini: Strategies in Pursuing Careers
PP 21/2021 dan Persetujuan Bangunan Gedung
1. PENYELENGGARAAN PENATAAN RUANG (PP 21/2021)
dan PERSETUJUAN BANGUNAN GEDUNG (PP 16/2021)
2 8 A P R I L 2 0 2 1
Mirwansyah Prawiranegara, ST., M.Sc.
.
Oleh:
Kepala Sub Direktorat Perencanaan Detail Tata Ruang Kawasan Daya Dukung Lingkungan Wilayah II
2. 2
Tujuan Penataan Ruang
Mewujudkan keharmonisan antara lingkungan alam dan lingkungan buatan.
Mewujudkan keterpaduan dalam penggunaan sumber daya alam dan sumber daya buatan dengan sumber daya manusia.
Mewujudkan pelindungan fungsi ruang dan pencegahan dampak negatif terhadap lingkungan akibat pemanfaatan ruang.
Ruang menampung semua
aktivitas manusia, dari bekerja,
tempat tinggal, rekreasi
hingga peristirahatan terakhir
(Tempat Pemakaman Umum)
Ukuran ruang yang
tersedia di muka bumi
tidak pernah bertambah.
Jumlah penduduk terus
mengalami peningkatan
Hewan dan tumbuhan
juga memerlukan ruang
Ruang Terbatas Populasi Manusia
Terus Meningkat
Aktivitas Manusia
Tidak Terbatas
Ruang Bukan Hanya
Untuk Manusia
UU CK dan PP No. 21 Tahun 2021 merupakan langkah strategis
pemerintah dalam mengatasi permasalahan investasi dan penciptaan
lapangan kerja, yang salah satunya diakibatkan oleh tumpang tindih
pengaturan penataan ruang.
Dengan RTR, manusia dapat
mengantisipasi pembangunan
dan aktivitas di sekitar daerah
rawan bencana
Mengatur Aktivitas di
Sekitar Daerah Rawan
Bencana
Mengapa Perlu Dilakukan
Penataan Ruang?
3. 3
Penyelenggaraan Penataan Ruang
sebagai amanah UU No. 11 tahun 2020 tentang Cipta Kerja
Pasal 13: Penyederhanaan persyaratan dasar perizinan berusaha
meliputi
1) Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (KKPR);
2) Persetujuan Lingkungan; dan
3) Persetujuan Bangunan Gedung.
Pasal 14: KKPR diberikan sebagai kesesuaian rencana lokasi
kegiatan dan/atau usaha dengan RDTR, dengan
ketentuan:
Asas UU CK No. 11/2020
Dengan tujuan antara lain untuk
peningkatan ekosistem investasi dan
kegiatan berusaha Pemerintah Daerah yang belum menyusun
dan menyediakan RDTR, maka KKPR
diberikan melalui persetujuan dengan asas
berjenjang dan komplementer berdasarkan:
Pemerintah
Daerah yang
sudah menyusun
dan menyediakan
RDTR
maka KKPR
diberikan melalui
konfirmasi
• RTRW Nasional
• RTRW Provinsi
• RTRW
Kabupaten/Kota
• RTR KSN
• RZ KSNT
• RZ KAW
• RTR
Pulau/Kepulauan
Pasal 2: UU CK diselenggarakan berdasarkan asas:
1) Pemerataan hak;
2) Kepastian hukum;
3) Kemudahan berusaha;
4) Kebersamaan, dan
5) Kemandirian.
Pasal 6: Peningkatan ekosistem investasi dan kegiatan
berusaha meliputi:
a. Penerapan perijinan berbasis risiko;
b. Penyederhanaan persyaratan dasar
Perizinan Berusaha;
c. Penyederhanaan Perizinan Berusaha
sektor; dan
d. Penyederhanaan persyaratan investasi.
Pasal 15:
4. 4
Produk Rencana Tata Ruang (RTR)
hanya dimiliki dan disimpan
oleh Pemerintah dalam bentuk
fisik (hard copy), sehingga tata
ruang terkesan ‘menghambat’
investasi.
Proses penerbitan izin
berusaha menjadi rumit
dan tidak transparan.
Masyarakat dan investor yang
ingin mengakses informasi RTR
harus datang langsung ke kantor
pemerintah dan menempuh
proses administrasi yang lama
dan rumit.
Banyaknya kasus
tumpang tindih
pemanfaatan ruang.
Produk RTR telah dipublikasi
oleh Pemerintah melalui berbagai
platform.
Masyarakat dan pihak terkait
dapat memanfaatkan informasi
RTR secara online.
Platform produk RTR juga terkoneksi dengan
portal pelayanan perizinan, sehingga proses
perizinan berusaha dan non-usaha menjadi lebih
cepat dan transparan.
Perizinan berusaha yang telah
diterbitkan menjadi pertimbangan
dalam peningkatan kualitas RTR
SEBELUM UU CK & PP No. 21 TAHUN 2021
SESUDAH UU CK & PP No. 21 TAHUN 2021
5. 5
Perbandingan Outline PP No. 15/2010 dengan PP No. 21/2021
Outline
PP No. 15
Tahun
2010
BAB I KETENTUAN UMUM
BAB II PENGATURAN TATA RUANG
1
BAB III PEMBINAAN PENATAAN RUANG
I. Umum
II. Bentuk dan Tata Cara Pembinaan Penataan Ruang
BAB IV PELAKSANAAN PERENCANAAN TATA RUANG
I. Umum
II. Penyusunan dan Penetapan Rencana Umum Tata Ruang
III. Penyusunan dan Penetapan Rencana Rinci Tata Ruang
IV. Penyusunan dan Penetapan Rencana Tata Ruang Kawasan Perkotaan
V. Penyusunan dan Penetapan Rencana Tata Ruang Kawasan Perdesaan
VI. Kriteria dan Tata Cara Peninjauan Kembali Rencana Tata Ruang
BAB V PELAKSANAAN PEMANFAATAN RUANG
I. Umum
II. Pemanfaatan Ruang Wilayah
III. Pemanfaatan Ruang Kawasan Strategis
IV. Pemanfaatan Ruang Kawasan Perkotaan
V. Pemanfaatan Ruang Kawasan Perdesaan
BAB VI PELAKSANAAN PENGENDALIAN PEMANFAATAN RUANG
I. Umum
II. Pengaturan Zonasi
III. Perizinan
IV. Pemberian Insentif dan Disinsentif
V. Sanksi Administratif
2
3
4
5
6
BAB VII PENGAWASAN PENATAAN RUANG
7
BAB VIII KETENTUAN PERALIHAN
8
BAB IX KETENTUAN PENUTUP
9
I. Umum
II. Bentuk dan Tata Cara Pengawasan
III. Perizinan
IV. Pemberian Insentif dan Disinsentif
V. Sanksi Administratif
Outline
PP No. 21
Tahun
2021
BAB I KETENTUAN UMUM
BAB II PERENCANAAN TATA RUANG
I. Umum
II. Penyusunan Rencana Umum Tata Ruang
III. Penyusunan Rencana Rinci Tata Ruang
IV. Penetapan Rencana Umum Tata Ruang
V. Penetapan Rencana Rinci Tata Ruang
VI. Peninjauan Kembali dan Revisi Rencana Tata Ruang
1
BAB III PEMANFAATAN RUANG
I. Umum
II. Pelaksanaan Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang
III. Pelaksanaan Sinkronisasi Program Pemanfaatan Ruang
BAB IV PENGENDALIAN PEMANFAATAN RUANG
I. Umum
II. Penilaian Pelaksanaan Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang
III. Pemberian Insentif dan Disinsentif
IV. Pengenaan Sanksi
V. Penyelesaian Sengketa Pemanfaatan Ruang
BAB V PENGAWASAN PENATAAN RUANG
I. Umum
II. Lingkup Pengawasan Penataan Ruang
III. Tata Cara Pengawasan Khusus Penataan Ruang
BAB VI PEMBINAAN PENATAAN RUANG
I. Umum
II. Bentuk dan Tata Cara Pembinaan Penataan Ruang
III. Pengembangan Profesi Perencana Tata Ruang
2
3
4
5
6
BAB VII KELEMBAGAAN PENATAAN RUANG
7
BAB VIII KETENTUAN LAIN-LAIN
8
BAB IX KETENTUAN PERALIHAN
BAB X KETENTUAN PENUTUP
9
10
6. 1 2 4
3 5 6 Perencanaan
6
UU CK dan PP No. 21/2021 memandatkan
penyederhanaan (streamlining) hierarki penataan
ruang.
Penghapusan RTR KS Provinsi dan Kabupaten/Kota, untuk menghindari
tumpang tindih antar produk RTR.
Substansi KS tersebut akan diintegrasikan ke dalam RTRW Provinsi
dan Kabupaten/Kota.
Penghapusan Ketentuan Penetapan Kawasan Strategis (KS)
Pasal 15 PP No. 21/2021:
(1) Rencana tata ruang wilayah provinsi paling sedikit memuat:
f. kebijakan pengembangan kawasan strategis provinsi
Pasal 18 PP No. 21/2021:
(1) Rencana tata ruang wilayah kabupaten paling sedikit memuat:
f. kebijakan pengembangan kawasan strategis kabupaten
Pasal 21 PP No. 21/2021:
(1) Rencana tata ruang wilayah kota paling sedikit memuat:
f. kebijakan pengembangan kawasan strategis kota
PP No. 21/2021: Pasal 5 ayat (2) dan (3)
Terobosan Kebijakan terkait Perencanaan Tata Ruang
Penyederhanaan Produk RTR
7. 7
Penataan ruang meliputi ruang darat, ruang laut, dan ruang udara,
termasuk ruang dalam bumi sebagai satu kesatuan (satu dokumen
penataan ruang). Pengelolaan sumber daya ruang laut dan ruang
udara diatur dengan UU tersendiri.
PP No. 21/2021: Pasal 5 dan Pasal 7
PP No. 21 Tahun
2021 telah mengatur
pengintegrasian
muatan teknis
ruang laut menjadi
satu produk rencana
tata ruang.
Ruang
Udara
Ruang
Darat
Ruang
Dalam
Bumi
Ruang
Laut
Terobosan Kebijakan terkait Perencanaan Tata Ruang
Integrasi Tata Ruang Darat dan Laut
1 2 4
3 5 6 Perencanaan
‘One Spatial Planning Policy’
Satu Produk Rencana Tata Ruang
8. 1 2 4
3 5 6 Perencanaan
RTRW Provinsi
1:250.000
Terobosan Kebijakan terkait Perencanaan Tata Ruang
Integrasi RTR Wilayah Darat dan Laut/Perairan di Masa Transisi
RTRWN
1:1.000.000
RTRL
RZWP3K
RZ KSN
RZ KSNT
yang berupa PPKT
Peraturan
Pemerintah
Peraturan
Daerah
Peraturan
Presiden
Ditetapkan melalui satu…
Diintegrasikan
Maks. 2 tahun sejak PP berlaku
Diintegrasikan
Maks. 18 bulan sejak PP berlaku
Diintegrasikan
Maks. 2 tahun sejak PP berlaku
RTR KSN
1:25.000 – 1:50.000
Ditetapkan melalui satu…
Ditetapkan melalui satu…
dari sudut kepentingan
pertahanan dan keamanan di
kawasan perbatasan negara.
PP No. 21/2021: Pasal 245 – 246 ayat (4), (5), (6)
8
9. 9
Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (KKPR)
1 2 4
3 5 6 Pemanfaatan
KKPR
KKPR sebagai penilaian kesesuaian kegiatan pemanfaatan ruang dengan Rencana Tata Ruang,
serta sebagai dasar administrasi pertanahan.
Konfirmasi KKPR
Berusaha
Nonberusaha
Kebijakan yang
Bersifat Strategis
Nasional
Persetujuan KKPR
Konfirmasi KKPR
Konfirmasi KKPR
Persetujuan KKPR
RDTR
RDTR
RDTR
RDTR
Konfirmasi KKPR
Konfirmasi/
Persetujuan KKPR
Rekomendasi KKPR
termuat
di RTR
termuat
di RTR Perizinan Berusaha/
Perizinan lainnya
PP No. 21/2021: Pasal 100 – 115, Pasal 135-143
10. Perizinan Berusaha
berbasis Risiko:
10
Kegiatan bersifat
strategis nasional
HPL Bank Tanah
Kawasan/tanah yang
akan diberikan HPL
untuk kegiatan
strategis nasional
UMK
Non UMK
Self Declaration/ Automated Response
Kegiatan
Berusaha dapat
dijalankan
Apakah RDTR
tersedia?
Konfirmasi
KKPR
(by system)
Persetujuan
KKPR
(by system)
Penilaian berdasarkan asas
penataan ruang & Pertek
Rekomendasi
KKPR
(diterbitkan
melalui OSS)
Koordinat
lokasi
Kebutuhan
luas lahan
Informasi
penguasaan
tanah
Skala usaha
KBLI 5 digit –
risiko usaha
RDTR
INTERAKTIF
Penilaian KKPR
(otomatis sistem)
Pengecekan RTR & Pertek**
untuk Persetujuan KKPR
(sementara manual)
GISTARU
Satupeta.
KKP
Pelaku usaha
menginput
rencana usaha
RTRWN
RTR KSN
RTRWP
RTRWK
(RTRL,
RZ KAW,
RZ KSN/T,
RZWP3K)
Risiko rendah:
NIB sebagai legalitas
Risiko menengah
rendah:
NIB + sertifikat standar
(self declare)
Risiko menengah
tinggi:
NIB + sertifikat standar
Risiko tinggi:
NIB + Izin
Cek Lokasi
GISTARU
Satupeta.KKP
Cek Risiko
• KBLI-Risiko
• NSPK
Standar
• Negative
List Daerah/
catatan
kekhususan
(SUBSISTEM
PELAYANAN
INFORMASI)
SPI
Melihat Informasi
(Self Assessed)
Data Identitas
Data Legalitas
REGISTRASI
HAK
AKSES
Berlokasi di dalam
KEK/KI/KP yang
telah memiliki HPL?
Termuat
di RTR?
*Untuk Pemohon non-Badan Usaha melalui Mekanisme Perizinan Non-Berusaha
Hanya untuk Pemohon Badan Usaha*
Permohonan
Perizinan Berusaha
BARU (Pemohon belum
memiliki NIB)
Permohonan Perizinan
Berusaha TAMBAHAN
(Pemohon telah memiliki NIB)
Proses Pengisian
Identitas Usaha
Perizinan
Berusaha
Proses Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang
Satupeta.
KKP
GIS
TARU
ATR/BPN: Wilayah Darat KKP: Wilayah Perairan/Laut
ATR/BPN: Wilayah Darat
KKP: Wilayah Perairan/Laut
SUB-SISTEM
PELAYANAN
INFORMASI (SPI)
MODUL KKPR
Pendaftaran/
Pembayaran
PNBP
Perizinan
Berusaha
PP No. 21/2021: Pasal 100 – 115, Pasal 135-143
UU CK: Pasal 13, Pasal 14, Pasal 15 UU CK
Proses Bisnis KKPR dalam Perizinan Berusaha
**Pertek disampaikan paling lama 10 hari sejak pendaftaran/penerimaan PNBP
1 2 4
3 5 6 Pemanfaatan
11. KKKPR diterbitkan
paling lama 1 hari
sejak pembayaran
PNBP
Pendetailan Proses Bisnis KKPR dalam Perizinan Berusaha (Rapermen KKPR)
1 2 4
3 5 6 Pemanfaatan
Pendaftaran
Dokumen usulan kegiatan
paling sedikit dilengkapi
dengan:
a. koordinat lokasi
(polygon/titik/garis)
b. kebutuhan luas lahan
c. Informasi penguasaan tanah
d. informasi jenis usaha
e. rencana jumlah lantai
bangunan
f. rencana luas lantai bangunan
g. rencana teknis bangunan
dan/atau rencana induk
kawasan*
h. rencana penggunaan air
baku/air bersih**
i. Surat keterangan berlokasi di
KI/KP/KEK***
Pendaftaran
Penilaian Dokumen Usulan KKPR Penerbitan KKPR
Pembayaran
PNBP
Penilaian
Kelengkapan
Apakah RDTR
tersedia dan
terintegrasi
dengan OSS? RDTR
INTERAKTIF
Penilaian KKPR
(otomatis sistem)
Pengecekan RTR & Pertek
untuk Persetujuan KKPR
(sementara manual oleh Menteri
ATR/BPN melalui Dirjen Tata Ruang)
GISTARU
Satupeta.
KKP
RTRWK
RTRWP
RTR KSN
RTR Pulau/Kep.
RTRWN
(RTRL,
RZ KAW,
RZ KSN/T,
RZWP3K)
Termasuk dalam 6
kategori usaha yang
dikecualikan?
ATR/BPN: Wilayah Darat
KKP: Wilayah Perairan/Laut
KKPR dan PKKPR Berlaku
dalam jangka waktu 3 tahun
*khusus untuk permohonan PKKPR
**khusus untuk permohonan PKKPR yang kegiatan usahanya berdampak terhadap ketersediaan & kualitas air baku
***khusus untuk permohonan PKKPR untuk usulan lokasi usaha yang berada di dalam KI/KP/KEK, harus dilengkapi dengan surat keterangan dari
pengelola kawasan yang telah terdaftar sesuai dengan ketentuan peraturan per-UU-an
Konfirmasi
KKPR
(by system)
diperhatikan
Pertek Pertanahan
(disampaikan paling lambat 10 hari
sejak pembayaran PNBP)
Kantor
Pertanahan
PKKPR diterbitkan
paling lama 20 hari
sejak pembayaran
PNBP
Perizinan
Berusaha
berbasis
Risiko
Penerbitan KKPR paling
sedikit memuat:
a. Lokasi kegiatan
b. Jenis kegiatan
pemanfaatan ruang untuk
KKKPR/jenis peruntukan
pemanfaatan ruang untuk
PKKPR
c. Koefisien dasar bangunan
d. Koefisien lantai bangunan
e. Ketentuan tata bangunan
untuk KKKPR/indikasi
program pemanfaatan
ruang untuk PKKPR
f. Persyaratan pelaksanaan
kegiatan pemanfaatan
ruang.
Persetujuan
KKPR
(by system)
SISTEM OSS
MODUL KKPR
11
12. Keterkaitan KKPR dalam PP21/2021 dengan PP 16/2021
12
PP No. 16/2021: Pasal 8, 20, 21, 22, 51
1 2 4
3 5 6 Pemanfaatan
PP 21/2021
1. Konfirmasi KKPR diberikan
berdasarkan kesesuaian rencana
lokasi kegiatan pemanfaatan
ruang dengan RDTR
2. Konfirmasi KKPR untuk kegiatan
berusaha dilaksanakan melalui
OSS
3. Persetujuan KKPR untuk kegiatan
berusaha diberikan dalam hal
belum tersedia RDTR di lokasi
rencana kegiatan pemanfaatan
ruang
PP 16/2021
1. Bangunan Gedung harus didirikan
pada lokasi yang sesuai dengan
ketentuan RDTR
2. Dalam hal RDTR belum
disusun/tersedia maka Bangunan
Gedung digunakan sesuai
peruntukan lokasi dalam Rencana
Tata Ruang (RTR)
3. Ketentuan peruntukan Bangunan
Gedung merupakan kesesuaian
fungsinya dengan peruntukan pada
lokasinya sesuai RDTR dan/atau
RTBL
4. Setiap Bangunan Gedung harus
mengikuti ketentuan yang ditetapkan
dalam RDTR dan/atau RTBL
PP No. 21/2021: Pasal 102, 103, 106
13. Keterkaitan KKPR dalam PP21/2021 dengan PP 16/2021
13
PP No. 16/2021: Penjelasan Pasal 19
1 2 4
3 5 6 Pemanfaatan
PP No. 21/2021: Pasal 51, 56
RDTR
a. Aturan dasar
1. Jaringan utilitas kota
2. Fungsi Bangunan Gedung
3. TB yang diizinkan
4. Jumlah lantai maks
5. KTB maksimum
6. GSB minimum
7. KDB maksimum
8. KLB maksimum
9. KDH minimum
- Ketentuan kegiatan dan
peggunaan lahan (Matriks ITBX)
- TB yang diizinkan
- Jumlah lantai maks
- KTB maksimum
- GSB minimum
- KDB maksimum
- KLB maksimum
- KDH minimum
b. Teknik Pengaturan Zonasi
- KWT maksimum
- Kepadatan bangunan &
penduduk maksimum
- Tampilan bangunan
1. Tujuan penataan wilayah
perencanaan;
2. Rencana Struktur Ruang;
3. Rencana Pola Ruang;
4. Peraturan Zonasi
Muatan Keterangan Rencana
Kota (KRK) penyusunannya
didasarkan pada RDTR
dan/atau RTBL
Permen ATR/BPN Nomor 16 Tahun 2018 tentang Pedoman Penyusunan RDTR dan PZ Kab/Kota
KRK
14. Keterkaitan KKPR dalam PP21/2021 dengan PP 16/2021
14
1 2 4
3 5 6 Pemanfaatan
KRK merupakan ketentuan yang berlaku untuk
lokasi yang bersangkutan dan berisi:
a. fungsi bangunan Gedung;
b. ketinggian maksimum Bangunan Gedung;
c. jumlah lantai/lapis Bangunan Gedung di bawah
permukaan tanah dan KTB yang diizinkan
d. GSB minimum;
e. KDB maksimum yang diizinkan;
f. KLB maksimum yang diizinkan;
g. KDH minimum yang diwajibkan;
h. KTB maksimum yang diizinkan; dan
i. jaringan utilitas kota
RTBL memuat materi pokok tentang:
a. Program bangunan dan lingkungan
b. Rencana umum dan panduan rancangan
c. Rencana investasi
d. Ketentuan pngendalian rencana, dan
e. Pedoman pengendalian pelaksanaan
RDTR
PBG
KRK
RTBL
Perizinan yang diberikan kepada pemilik Bangunan
Gedung untuk membangun baru, mengubah,
memperluas, mengurangi, dan/atau merawat Bangunan
Gedung sesuai dengan standar teknis Bangunan Gedung
Menilai kesesuaian
antara pelaksanaan
pembangunan
dengan arahan
pemanfaatan
ruang berupa:
• Konfirmasi KKPR
• Persetujuan KKPR
• Rekomendasi
KKPR
Pengendalian Pemanfaatan Ruang
Perencanaan dan Pemanfaatan Ruang
• Persetujuan
Lingkungan
• Persetujuan
Bangunan
15. PP Nomor 16 Tahun 2021
15
1 2 4
3 5 6 Pemanfaatan
KRK adalah Informasi tentang ketentuan tata bangunan dan lingkungan yang
diberlakukan oleh pemerintah daerah kabupaten/kota pada lokasi tertentu.
KRK merupakan ketentuan yang berlaku untuk lokasi yang bersangkutan dan
berisi:
a. fungsi bangunan Gedung yang dapat dibangun pada lokasi bersangkutan;
b. ketinggian maksimum Bangunan Gedung yang diizinkan;
c. jumlah lantai/lapis Bangunan Gedung di bawah permukaan tanah dan
KTB yang diizinkan;
d. garis sempadan dan jarak bebas minimum Bangunan Gedung yang
diizinkan;
e. KDB maksimum yang diizinkan;
f. KLB maksimum yang diizinkan;
g. KDH minimum yang diwajibkan;
h. KTB maksimum yang diizinkan; dan
i. jaringan utilitas kota
KRK didasarkan pada RDTR dan/atau RTBL
Pemerintah daerah kabupaten/kota harus menyediakan KRK kepada
Masyarakat secara elektronik.
Keterangan Rencana Kota (KRK)
16. PP Nomor 16 Tahun 2021
16
1 2 4
3 5 6 Pemanfaatan
PBG adalah perizinan yang diberikan kepada pemilik
Bangunan Gedung untuk membangun baru, mengubah,
memperluas, mengurangi, dan/atau merawat Bangunan
Gedung sesuai dengan standar teknis Bangunan Gedung
Persetujuan Bangunan Gedung (PBG)
Bangunan Gedung ditetapkan berdasarkan:
a. Fungsi Bangunan Gedung, berdasarkan (fungsi utama);
1. fungsi hunian
2. fungsi keagamaan
3. fungsi usaha (untuk kegiatan berusaha)
4. fungsi sosial dan budaya
5. fungsi khusus (ditetapkan oleh Menteri)
6. fungsi campuran (lebih dari 1 fungsi)
b. Klasifikasi Bangunan Gedung, berdasarkan:
1. Tingkat kompleksitas
2. Tingkat permanensitingkat risiko bahaya kebakaran
3. Lokasi
4. Ketinggian Bangunan Gedung
5. Kepemilikan Bangunan Gedung
6. Klas bangunan
Pemilik yang tidak memenuhi kesesuaian penetapan fungsi
dalam PBG dikenai sanksi administratif.
Bangunan Gedung dengan fungsi bangunan gedung harus
didirikan pada lokasi yang sesuai dengan ketentuan RDTR.
Dalam hal RDTR belum disusun dan/atau belum tersedia maka
fungsi Bangunan Gedung digunakan sesuai dengan peruntukan
lokasi yang diatur dalam rencana tata ruang.
Dalam Dalam hal belum terdapat RTRL, rencana tata ruang
wilayah, RDTR, dan/atau RTBL penetapan peruntukan lokasi harus
memperoleh persetujuan kepala daerah atas pertimbangan TPA
(Tim Profesi Ahli) yang ditunjuk oleh pemerintah daerah
kabupaten/kota.
Bangunan Gedung yang telah memperoleh izin mendirikan
bangunan dari Pemerintah Daerah kabupaten/kota sebelum
Peraturan Pemerintah ini mulai berlaku, izinnya masih tetap
berlaku sampai dengan berakhirnya izin.
17. Permen PU Nomor 6 Tahun 2007 tentang Pedoman Umum Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan
17
1 2 4
3 5 6 Pemanfaatan
RTBL merupakan pengaturan ketentuan tata bangunan
sebagai tindak lanjut rencana tata ruang wilayah
kabupaten/kota dan/atau RDTR wilayah perkotaan,
digunakan dalam pengendalian pemanfaatan ruang suatu
kawasan dan panduan rancangan kawasan atau kota
untuk mewujudkan kesatuan karakter serta kualitas
Bangunan Gedung dan lingkungan yang berkelanjutan.
RTBL memuat materi pokok tentang:
a. Program bangunan dan lingkungan
b. Rencana umum dan panduan rancangan
c. Rencana investasi
d. Ketentuan pngendalian rencana, dan
e. Pedoman pengendalian pelaksanaan
Sesuai kompleksitas permasalahan kawasannya, dalam
pelaksanaannya, RTBL juga dapat berupa:
a. Rencana aksi/kegiatan komunitas (community-action
plan (CAP)
b. Rencana penataan lingkungan (neighbourhood-
development plan/NDP)
c. Panduan rancang kota (urban-design
guidelines/UDGL)
• Kawasan perencanaan mencakup suatu lingkungan/kawasan
dengan luas 5-60 Ha, dengan ketentuan sebagai berikut:
- kota metropolitan dengan luasan minimal 5 Ha.
- kota besar/sedang dengan luasan 15-60 Ha.
- kota kecil/desa dengan luasan 30-60 Ha.
Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL)
Diagram 1: Kedudukan RTBL
dalam Pengendalian Bangunan
Gedung dan Lingkungan
18. Muatan Peraturan Zonasi dalam RDTR
18
1 2 4
3 5 6 Pemanfaatan
Permen ATR/BPN Nomor 16 Tahun 2018 tentang Pedoman Penyusunan RDTR dan PZ Kab/Kota
1. Aturan dasar; dan/atau
2. Teknik pengaturan zonasi
a. ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan;
b. ketentuan intensitas pemanfaatan ruang;
c. ketentuan tata bangunan;
d. ketentuan prasarana dan sarana minimal;
e. ketentuan khusus;
f. standar teknis; dan
g. ketentuan pelaksanaan.
Teknik pengaturan zonasi merupakan ketentuan lain dari aturan dasar yang disediakan atau dikembangkan
untuk memberikan fleksibilitas dalam penerapan aturan dasar dan ditujukan untuk mengatasi berbagai
permasalahan dengan mempertimbangkan karakteristik blok/zona.
• Peraturan Menteri ini dimaksudkan sebagai pedoman bagi Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota dalam penyusunan
RDTR dan PZ kabupaten/kota.
• Ruang lingkup Peraturan Menteri ini meliputi:
a. muatan RDTR;
b. muatan PZ; dan
c. tata cara penyusunan RDTR dan PZ
Muatan Peraturan Zonasi (PZ) kabupaten/kota
19. Muatan Peraturan Zonasi dalam RDTR
19
1 2 4
3 5 6 Pemanfaatan
Permen ATR/BPN Nomor 16 Tahun 2018 tentang Pedoman Penyusunan RDTR dan PZ Kab/Kota
Ketentuan teknis tentang kepadatan zona terbangun yang dipersyaratkan pada zona tersebut dan diukur melalui
Koefisien Dasar Bangunan (KDB), Koefisien Lantai Bangunan (KLB), dan Koefisien Daerah Hijau (KDH) baik di atas
maupun di bawah permukaan tanah
KDB adalah koefisien perbandingan antara
luas lantai dasar bangunan gedung dengan
luas persil/kavling. KDB maksimum ditetapkan
dengan mempertimbangkan tingkat pengisian
atau peresapan air, kapasitas drainase, dan
jenis penggunaan lahan.
KDB maksimum dinyatakan dalam
satuan persentase, misalnya di
sebuah zona dengan KDB 60%, maka
properti yang dapat dibangun luasnya
tak lebih dari 60% dari luas lahan.
KLB adalah koefisien
perbandingan antara luas
seluruh lantai bangunan
gedung dan luas persil/
kavling.
KLB minimum dan maksimum
ditetapkan dengan
mempertimbangkan harga
lahan, ketersediaan dan
tingkat pelayanan prasarana,
dampak atau kebutuhan
terhadap prasarana tambahan,
serta ekonomi, sosial dan
KDH adalah angka prosentase perbandingan antara
luas seluruh ruang terbuka di luar bangunan
gedung yang diperuntukkan bagi pertamanan/
penghijauan dengan luas persil/kavling. KDH
minimal digunakan untuk mewujudkan RTH dan
diberlakukan secara umum pada suatu zona
.
KDH minimal ditetapkan dengan
mempertimbangkan tingkat pengisian
atau peresapan air dan kapasitas
drainase. KDH minimal dinyatakan
dinyatakan dalam satuan persentase,
misalnya di sebuah zona dengan KDH
20%.
b. ketentuan intensitas pemanfaatan ruang
20. Muatan Peraturan Zonasi dalam RDTR
20
1 2 4
3 5 6 Pemanfaatan
Permen ATR/BPN Nomor 16 Tahun 2018 tentang Pedoman Penyusunan RDTR dan PZ Kab/Kota
Ketentuan lain yang dapat ditambahkan
Ketentuan yang mengatur bentuk, besaran, peletakan, dan tampilan bangunan pada suatu zona untuk menjaga
keselamatan dan keamanan bangunan.
Intensitas pemanfaatan ruang
yang terdapat dalam ketentuan
intensitas pemanfaatan ruang
dapat didetailkan kembali lebih
lanjut dalam RTBL.
Perumusan Ketentuan Intensitas
Pemanfaatan Ruang, dilakukan berdasarkan:
1. ketentuan kegiatan dalam zona; dan
2. peraturan perundang-undangan tentang
bangunan gedung
1. Koefisien Tapak Basement (KTB) Maksimum
KTB maksimum ditetapkan dengan mempertimbangkan KDH minimal. KTB
adalah angka prosentasi luas tapak bangunan yang dihitung dari proyeksi
dinding terluar bangunan dibawah permukaan tanah terhadap luas
perpetakan atau lahan perencanaan yang dikuasai sesuai RTRW, RDTR dan PZ.
2. Koefisien Wilayah Terbangun (KWT) Maksimum
KWT adalah perbandingan antara luas wilayah terbangun dengan luas seluruh
wilayah. KWT ditetapkan dengan mempertimbangkan:
a. Tingkat pengisian peresapan air/water recharge
b. Jenis penggunaan lahan
c. Kebutuhan akan buffer zone
3. Kepadatan Bangunan atau Unit Maksimum
4. Kepadatan Penduduk Maksimal
Untuk menentukan intensitas pemanfaatan ruang pada suatu zona diperlukan
analisis proyeksi penduduk yang disesuaikan dengan daya dukung dan daya
tampung lingkungan dan ditetapkan berdasarkan rekomendasi/pendapat
teknis para ahli terkait
21. Muatan Peraturan Zonasi dalam RDTR
21
1 2 4
3 5 6 Pemanfaatan
Permen ATR/BPN Nomor 16 Tahun 2018 tentang Pedoman Penyusunan RDTR dan PZ Kab/Kota
1. Ketinggian bangunan (TB) maksimum
Tinggi maksimum bangunan Gedung yang diizinkan pada lokasi
tertentu dan diukur dari jarak maksimum puncak atap bangunan
terhadap (permukaan) tanah yang dinyatakan dalam satuan meter.
2. Garis sempadan bangunan (GSB) minimum
Jarak minimum antara garis pagar terhadap dinding bangunan
terdepan. GSB ditetapkan dengan mempertimbangkan
keselamatan, risiko kebakaran, Kesehatan, kenyamanan, dan
estetika.
3. Jarak bebas antar bangunan minimal yang harus
memenuhi ketentuan tentang jarak bebas yang ditentukan
oleh jenis peruntukan dan ketinggian bangunan
4. Jarak bebas samping (JBS) dan jarak bebas belakang (JBB)
JBB adalah jarak minimum antara garis batas petak belakang
terhadap dinding bangunan terbelakang. Jarak Bebas Samping
JBS merupakan jarak minimum antara batas petak samping
terhadap dinding bangunan terdekat.
c. ketentuan tata bangunan
Ketentuan yang mengatur bentuk, besaran, peletakan, dan tampilan bangunan pada suatu zona untuk menjaga
keselamatan dan keamanan bangunan.
5. Tampilan Bangunan
Tata bangunan yang terdapat
dalam ketentuan tata bangunan
ruang dapat didetailkan kembali
lebih lanjut dalam RTBL
22. Penetapan Zona Berdasarkan Kesesuaian Terhadap Fungsi Kawasan
22
1 2 4
3 5 6 Pemanfaatan
SE Dirjen Penataan Ruang Kementerian PU Nomor 6 Tahun 2011 tentang Petunjuk Teknis Kriteria Lokasi Menara Telekomunikasi
23. Kriteria Penentuan Kebutuhan Menara Pada Zona Menara
23
1 2 4
3 5 6 Pemanfaatan
SE Dirjen Penataan Ruang Kementerian PU Nomor 6 Tahun 2011 tentang Petunjuk Teknis Kriteria Lokasi Menara Telekomunikasi