1. 1
Денис Стукалов,
к.п.н., доцент кафедры «Маркетинг и Менеджмент» ЮУрГУ,
директор по развитию Риэлторской компании «Служба недвижимости»Челябинск, 2015
РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ Г. ЧЕЛЯБИНСКА
В НОВОЙ РЕАЛЬНОСТИ:
тенденции, ожидания,
неизбежные факты и последствия
2. 2
Тренды российской экономики
Источник: Известия
Правительство РФ не ждет роста реальных
доходов населения в 2016 году
Об этом заявила вице-премьер Ольга Голодец, курирующая социальный блок
Прогнозы правительства РФ не показывают роста реальных доходов населения
РФ в 2016 году, сообщила ТАСС вице-премьер РФ Ольга Голодец, курирующая
социальный блок.
«С точки зрения падения реальных доходов — мы тоже их видим. И хотя в
официальном прогнозе Министерства экономики они более оптимистичные, мы
не видим пока положительной динамики в этом вопросе», — сказала она.
Отвечая на вопрос о том, будет ли положительная динамика в реальных доходах
населения в 2016 году, Голодец отметила: «Официальные прогнозы, которые
относятся к базовым, не показывают роста».
3. 3
Экономика г. Челябинска
Строительство.
Объём работ, выполненных по виду экономической деятельности
«Строительство», в январе-сентябре 2015 года составил 9326,7 млн. рублей или
73,1% к январю-сентябрю 2014 года в действующих ценах. В январе-сентябре
2015 года в Челябинске введены в действие 375 жилых домов на 4396
квартир, из них населением - 351 дом на 351 квартиру. Построено 283,9 тыс. м2
общей площади жилья, это 98,0% к уровню января-сентября 2014 года. Доля
индивидуального жилья в общем объёме ввода составила 22,4% (в январе-
сентябре 2014 года – 21,0%).
Средняя стоимость строительства одного квадратного метра жилых домов (без
учета жилых домов, построенных населением), введенных в городе в январе-
сентябре 2015 года, составила 33665 рублей.
Челябинскстат http://chelstat.gks.ru
4. 4
Розничная торговля и общественное питание.
За январь-сентябрь 2015 года оборот розничной торговли организаций (без
субъектов малого предпринимательства и организаций со средней численностью
работников до 15 человек, не являющихся субъектами малого
предпринимательства) равен 82840,2 млн. рублей, что в сопоставимых ценах на
12,7% меньше, чем в январе-сентябре 2014 года.
В структуре оборота розничной торговли удельный вес пищевых
продуктов, включая напитки, и табачных изделий в январе-сентябре 2015 года
составил 43,7%, непродовольственных товаров – 56,3%. Оборот общественного
питания организаций (без субъектов малого предпринимательства и
организаций со средней численностью работников до 15 человек, не
являющихся субъектами малого предпринимательства) в январе-сентябре 2015
года составил 1716,5 млн. рублей, что на 14,3% (в сопоставимых ценах)
меньше, чем в январе-сентябре 2014 года.
Экономика г. Челябинска
Челябинскстат http://chelstat.gks.ru
5. 5
Уровень жизни населения.
Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата за январь-август 2015 года в
крупных и средних организациях города составила 31910,5 рубля, что на 5,4% больше
уровня января-августа 2014 года. Ее реальный размер, рассчитанный с учетом индекса
потребительских цен, уменьшился на 7,9%. Выше среднего уровня по городу отмечена
заработная плата у работников, занятых: финансовой деятельностью (на
41,2%), производством и распределением электроэнергии, газа и воды (на 40,9%), в
государственном управлении и обеспечении военной безопасности; в обязательном
социальном обеспечении (на 21,7%), на транспорте и связи (на 10,3%).
Низкая среднемесячная начисленная заработная плата в январе-августе 2015 года: текстильное
и швейное производство (35,8% к среднему уровню заработной платы по городу), сельское
хозяйство, охота и лесное хозяйство (71,9%), гостиницы и рестораны (65,2%), производство
резиновых и пластмассовых изделий (62,6%), производство машин и оборудования
(75,5%), образование (77,3%).
Стоимость минимального набора продуктов питания в сентябре 2015 года составила 3560,13
рубля в расчете на месяц и по сравнению с августом 2015 года снизилась на 2,2%, по
сравнению с декабрем 2014 года выросла на 7,1%.
Челябинскстат http://chelstat.gks.ru
Экономика г. Челябинска
6. 6
Демографическая ситуация.
По состоянию на 1 января 2015 года численность постоянного населения г.
Челябинска составила 1183,4 тыс. человек. По предварительным данным, за
январь-август 2015 года зарегистрировано 11545 рождений детей, это на 6,5%
больше по сравнению с январем-августом 2014 года. Увеличение количества
умерших в январе - августе 2015 года по сравнению с январем - августом 2014
года составило 2,2%. В январе-августе 2015 года число родившихся превысило
число умерших на 2028 человек.
Миграционный прирост населения г. Челябинска за январь-август 2015 года
сократился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 3725
человек (на 40,1%), составив 1136 человек.
Экономика г. Челябинска
Челябинскстат http://chelstat.gks.ru
7. 7
Экономика г. Челябинска
По материалам пресс-службы губернатора Челябинской области.
Министр строительства и инфраструктуры Челябинской области Виктор Тупикин.
«Наблюдаются отрицательные тенденции и в сфере долевого строительства. Застройщиками
переносятся сроки завершения строительства жилых домов. С начала года перенесены сроки завершения
160 объектов общей площадью 804,5 тысяч квадратных метров, что составляет 32,8% от общего объема
жилья, строящегося с привлечением средств участников долевого строительства. Поэтому увеличивается
количество незавершенных объектов».
«По данным отделения Центробанка по Челябинской области в январе-мае 2015 года физическим
лицам предоставлено 7 678 ипотечных жилищных кредитов на сумму 8189,9 млн. рублей, т.е. объем
выданных населению кредитов снизился почти в два раза (41,6 %) в сравнении с аналогичным периодом
прошлого года».
По материалам сайта domchel.ru
Объем продаж в строительных компаниях Челябинска просел до 40, а местами и до 50%. Этот факт уже
открыто констатируют и сами застройщики. (генеральный директор АН «Ключевые люди» Анастасия
Боронина; руководитель отдела вторичной недвижимости и ипотечного кредитования АН
«РиэлтСтройком» Анна Шипина; заместитель директора по развитию СК «Легион» Алексей Сахаров).
По материалам аналитического центра ООО Риэлторской компании «Служба недвижимости»
В 2015 г. застройщиками было реализовано через собственные отделы продаж и аффилированные
агентства недвижимости 8 948 квартир (это расчетный показатель) «- 38,6%» к 2014 году.
8. 8
Ситуация на рынке жилой недвижимости
43 986 руб. – средняя стоимость кв.м вторичного жилья
17 787 – объем предложения квартир на вторичном рынке в январе 2016 г.
на 5,8 % снизилась средняя стоимость кв.м вторичного жилья с начала года
на 27% сократилось количество регистрационных действий по жилым объектам в 2015 г.
по сравнению с аналогичным периодом годом ранее.
46 322 руб. – средняя стоимость кв.м нового и строящегося жилья
125 домов (или 1089 тыс.кв.м.) – новостройка со степенью готовности более 30%
на 4,1% сократилась стоимость кв.м нового жилья с начала года
на 41,6 % снизился объем выданных ипотечных кредитов в Челябинской области
Основные выводы
9. 9
Новостройки
12 765 (осенью 13 171) – количество объявлений о продаже квартир в новостройке на сайте
domchel.ru в августе, из них:
10 468 (осенью 11 193) – объявления от агентств недвижимости
1 582 (осенью 1 274) – объявления от застройщиков
716 (осенью 706) – объявлений от частных лиц
18 домов – начало строительства в 2015 году.
С начала года цена кв.м. сократилась на 4,1%.
Заморожено: 17 объектов (163 571 кв.м)
125 – всего адресов домов в продаже (степень готовности – 30%) 18 090 квартир
Из них:
18 домов – эконом класс (2 911 квартир)
51 дом – средний класс (8 793 квартир)
54 дом – бизнес класс (6 158 квартир)
2 дома – элит класс (228 квартир)
Что имеем в 2016 году
10. 10
Тип
квартиры
2012 г. 2013 г.
Темп прироста
за 2012-2013 гг
2014 г.
Темп прироста
за 2013-2014 гг
2015 г.
Темп прироста
за 2014-2015 гг
Темп прироста
за 2012-2015 гг
1к 6 508 6 852 7,7% 8 063 17,7% 4 564 -43,4% -29,87%
2к 6 623 5 132 -18,9% 5 246 2,2% 3 471 -33,8% -47,59%
3к 1 232 1 909 48,6% 1 172 -38,6% 844 -28,0% -31,49%
4к 99 85 -17,7% 88 3,5% 59 -33,0% -40,40%
мнк 17 32 109,4% 11 -65,6% 10 -9,1% -41,18%
Итого 14 479 14 010 -0,1%
14 580
4,1% 8 948 -38,6% -38,2%
Объём продаж квартир в новостройках г. Челябинска *
* Расчетные показатели реализации квартир застройщиками
Новостройки
13. 13
Подавляющее большинство реализованных
застройщиками квартир это эконом класс 1-к и 2-к
квартиры (в 2015 г. реализовано 7 032 1-к и 2-к квартир из
7 560 квартир эконом класса).
В сегменте квартир комфорт класса также преобладают
продажи 1 и 2-х комнатных квартир (в 2015 г. реализовано
1 003 1-к и 2-к квартир из 1 388 квартир комфорт класса).
За последние 4 года Преобладают продажи 1-к квартир
и сократилась реализация 2-к квартир. Вероятнее всего это
связано с ростом спекулятивных операций.
Рынок нового и строящегося жилья в г. Челябинске, в
части реализации квартир , сконцентрирован на 1-к и 2-к
квартирах эконом класса.
Новостройки
16. 16
Новостройки
Что ожидается в 2016 году
50 домов – согласно заявленным срокам должны быть сданы
Из них:
12 домов – эконом класс (2 574 квартиры)
25 домов – средний класс (4 491 квартира)
13 домов – бизнес класс (1 604 квартиры)
470 950 кв.м – площадь квартир в этих домах
8 669 – всего квартир в этих домах
Из них:
5 290 – 1-к квартиры
2 721 – 2-к квартиры
595 – 3-к квартиры
58 – 4- к квартиры
5 – многокомнатные квартиры
20. 20
Объем предложения на рынке вторичной жилой недвижимости в ягваре
составляет 17 787 квартир, что сопоставимо с показателем лета 2015г.
На Калининский и Курчатовский районы приходится 42% предложения, на
Центральный и Советский – 19%, на производственные районы – 39%.
Вторичный рынок
14785
14592
16825
18221
18924
19272
17027
17452
17839
18457
19278
19543
17787
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000
янв.15 фев.15 мар.15 апр.15 май.15 июн.15 июл.15 авг.15 сен.15 окт.15 ноя.15 дек.15 янв.16
21. 21
Вторичный рынок
6 007
6 565
4 175
920
120
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
1 к 2 к 3 к 4 к 5 к и более
Объем предложения квартир по кол-ву комнат
на вторичном рынке г. Челябинска (Январь, 2016 г.)
1 654 1 752
2 478
2 810 2 920
3 289
4 375
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
4 000
4 500
5 000
Совет. Метал. Трактор. Ленин. Центр. Калин. Курчат.
Объем предложения квартир на вторичном рынке
по районам г. Челябинска (сентябрь, 2015 г.)
23. 23
Вторичный рынок
42,6 % - квартир представлено на вторичном рынке
в домах возрастом более 20 лет
5 601
8 212
17 787
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
12 000
14 000
16 000
18 000
20 000
Квартиры в домах
возрастом более 30 лет
Квартиры в домах
возрастом более 20 лет
Всего квартир в
предложении на
вторичном рынке
Отношение предложения квартир на вторичном
рынке в ноябре 2015 (шт.)
24. 47 281
47 544
46 810
46 312
45 867
45 163
44 531
43 967
43 453
48 758
49 312
46 791
46 451 46 322
47 717
46 766
46 247
45 736
40 000
41 000
42 000
43 000
44 000
45 000
46 000
47 000
48 000
49 000
50 000
01.15 02.15 04.15 05.15 06.15 07.15 10.15 11.15 12.15
Руб./кв.м
Динамика средней стоимости кв.м жилой недвижимости г. Челябинска (первичный
и вторичный рынки) с янв. 15 по дек. 2015 г.
Вторичный рынок
Новостройки
24
Вторичный рынок: «– 5,8%»
Первичный рынок: «– 4,1%»
Соотношение средней стоимости кв.м на вторичном рынке к первичному рынку: «– 4,8%»
Динамика
«– 5,8%»
«– 4,1%»
– 4,8%
Динамика средней стоимости кв.м. жилой недвижимости в г. Челябинске с января по октябрь 2015 г.:
27. 27
Возможности
Предложение
Сделки
Из всего объема предложения на рынке продается только 7-10% объектов.
В рабочих районах, только 5-7% объектов
Недвижимость: на падающем рынке выигрывает
тот, кто первым даст скидку больше
39. 39
27
0 0 0 0
19
48
0 0 0 0
27
0
10
20
30
40
50
60
Дом сдан В течении 3
месяцев
3-6 месяцев 6-9 месяцев 9-12 месяцев Более года
Объем предложения в зависимости от срока сдачи дома (кол-во домов)
дек.14
ноя.15
Стрит ритейл (новостройка)
40. 40
Стрит ритейл (новостройка)
58 672
0 0 0
53 229
56 632
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
70 000
Дом сдан до 3 месяцев 6-9 месяцев 9-12 месяцев Более года Среднее
Ценакв.м.,руб.
Зависимостьцены кв.м. от срока сдачи дома
45. 45
«Позитивчики»
Экономика России начнет восстанавливаться только в 2017 году.
Соответствующая информация содержится в исследовании Центра развития
Высшей школы экономики (ВШЭ).
Согласно прогнозу ВШЭ, ВВП РФ в 2015 году сократится на 4 процента, в 2016-м
— еще на 0,1 процента. При этом в 2017 году экономика вырастет на 1 процент.
Ожидается, что инфляция по итогам этого года достигнет
13,7 процента, следующего — 7,6 процента, 2017-го — 7 процентов.
В исследовании также сказано, что нефть Urals будет постепенно дорожать.
К 2021 году ее стоимость поднимется к 90 долларам за баррель.
По оценке министра экономического развития Алексея Улюкаева, ВВП
снизится на 4-5 процентов, если в течение 2015 года цена нефти будет
сохраняться на уровне 45 долларов за баррель. Также Улюкаев
порекомендовал россиянам сохранять душевное спокойствие в кризисной
ситуации. «Баррели, санкции — это все преходящее», — сказал министр. Он
добавил, что «эпоху благостного развития» российской экономики можно
считать безвозвратно ушедшей.
