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20170314台灣銀行 都市更新政策及相關法規(丁致成)
- 2. -2- 簡報大綱 認識都市更新 權利變換搭配信託 都更政策及相關法規 1. 內政部都更推動方針 2. 危險及老舊建物加速重建(草案) 3.國家住宅及都市更新中心設置條例(草案) 4. 更新條例部分條文修正(草案) 5. 新北市推動防災建築再生暫行自治條例(草案) 6. 銀行響應政策推都更 案例介紹 結語
- 3. -3- 認識都市更新 1. What _ 什麼是都市更新？該遵守什麼法令？ 2. Why _ 為什麼要做都市更新？更新有什麼好處？ 3. Where _ 那裡該做都市更新？ 4. Who _ 誰可以做都市更新？ 5. When _ 都市更新要多久，要經過那些程序？ 6. How _ 如何推動都市更新？
- 7. -7-© 有什麼該遵守的法令：都市更新條例 1997年6月行政院函送立法院優先審議 1998年11月11日 立法院通過 2000年04月26日 第一次修正 2003年01月29日 第二次修正 2005年06月22日 第三次修正 2006年05月17日 第四次修正 2007年03月21日 第五次修正 2008年01月16日 第五次修正 2007年07月04日 第六次修正 2008年01月16日 第七次修正 2010年05月12日 第八次修正
- 8. -8-© 都市更新相關子法 都市更新條例施行細則(2010.5.3) 都市更新團體設立管理及解散辦法(2008.9.12) 都市更新權利變換實施辦法(2008.8.25) 都市更新建築容積獎勵辦法(2010.2.25) 都市更新事業接管辦法(1999.3.31) 都市更新投資信託基金募集運用及管理辦法(1999.5.14.) 都市更新投資信託公司設置監督及管理辦法(2006.1.24.) 股份有限公司組織之都市更新事業機構投資於都市更新地 區適用投資抵減辦法(2009.4.2.) !(括弧內為最新修訂日期)條文內容詳見本基金會網站
- 9. -9-© 中央相關法規 中央都市更新基金收支保管運用辦法(2009.1.1) 都市更新事業範圍內國有土地處理原則(2010.3.11) 內政部都市更新暨爭議處理審議會設置要點(2008.6.2) 都市更新權利變換地價改算作業原則(2008.7.11) 辦理都市更新權利變換相關登記作業注意事項(2008.9.16) 都市更新事業優惠貸款要點(2008.3.18) 都市更新前置作業融資計畫貸款要點(2006.10.19) !(括弧內為最新修訂日期)條文內容詳見本基金會網站
- 11. -11-© 地方法規：臺北市 臺北市都市更新自治條例 臺北市都市更新單元規劃設計獎勵容積評定標準 臺北市都市更新整建維護實施辦法 臺北市政府受理都市更新整建維護案件處理原則 臺北市都市更新及爭議處理審議會設置要點 臺北市都市更新權利變換審議核復作業要點 臺北市都市更新基金收支保管運用自治條例 臺北市協助民間推動都市更新事業經費補助辦法 ... !法規內容詳見臺北市都市更新處或本基金會網站
- 12. -12-© 地方法規：新北市 新北市都市更新單元劃定基準 臺北縣都市更新地區建築容積獎勵核算基準 (適用2009.3.10前已核定之事業概要，並於1年內報核事業計畫者) 新北市都市更新建築容積獎勵核算基準 新北市都市更新審議原則 新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額基 準表 新北市都市更新案件審查收費標準 新北市都市更新案件審查作業要點 ... !法規內容詳見新北市政府都市更新處或本基金會網站
- 15. -15-© 為何要做都市更新? 基隆港內港 巴爾的摩港內港Baltimore Inner Harbor 美國巴爾的摩內港透過更新成為東岸著名觀光旅遊景點。
- 16. -16-© 為何要做都市更新? 臺北市長春路巷內 東京惠比壽花園廣場 惠比壽花園廣場透過更新創造商業、休閒、住宅等複合性社區 使用價值。 圖片來源： www.tokyometro.jp
- 17. -17-© 為何要做都市更新? 東勢王朝一期 東勢名流藝術世家 透過更新，可幫助921受災戶重獲新生。 東勢名流藝術世家 ► 2002年完工，全國第 一件權利變換更新事 業、第一棟動工及完 工的震災重建大樓。
- 18. -18-© 都市更新有何好處? 舊社區巷弄狹小，建物老舊，災難發生時救災十分困難 整體更新可提升建築結構與消防安全水準 整體更新可重新規劃排水系統，杜絕水患 其他的公共設施水準可一併獲得改善 完備都市防災機能 提升居住品質 促進商圈繁榮 容積獎勵 租稅減免 多數人同意 即可更新 巷道狹小、結構強度弱 透過更新增強耐震機能並進行消防救災檢討
- 19. -19-© 都市更新有何好處? 完備都市 防災機能 提升居住品質 促進商圈繁榮 容積獎勵 租稅減免 多數人同意 即可更新 透過更新可將雜亂的環境在 居住及商效上整體提昇。 廣宇首善 ► 2011年完工，透過更新退縮4～6m人行步 道重塑居住品質及商業氛圍。
- 20. -20-© 都市更新有何好處? 容積獎勵上限（都市更新建築容積獎勵辦法#13） ►法定容積1.5倍 或 法定容積0.3倍+原建築容積 ►策略性再開發地區：法定容積2倍 或 原建築容積+法定容積之0.5倍 獎勵項目（都市更新條例#44） ►原建築容積高於法定容積者，得依原建築容積建築 ►提供社區使用之公益設施，不予計算容積 ►政府劃定更新地區後一定時程內申請實施更新 ►其他為促進都市更新事業之辦理，經地方主管機關報中央主管機關 核准者 ►分配樓地板面積低於當地平均住宅水準 完備都市 防災機能 提升居住品質 促進商圈繁榮 容積獎勵 租稅減免 多數人同意 即可更新
- 21. -21-© 都市更新有何好處? 獎勵原則（都市更新建築容積獎勵辦法） 完備都市 防災機能 提升居住品質 促進商圈繁榮 容積獎勵 租稅減免 多數人同意 即可更新 政策目標 獎勵項目 獎勵上限 提昇環境品質 ＃4 公益設施捐增政府之獎勵 15% ＃5 開闢或認養周邊公共設施或捐市更新基金之獎勵 15% ＃7 留設公共開放空間、規劃無障礙環境、都市防災、智慧型建築…等， 高於法令規定之獎勵 20% (但書排除) ＃8 採綠建築規劃設計，高於法令規定之獎勵 10% ＃9 加速啟動更新之時程獎勵 10% ＃10 提高大面積土地整合意願之獎勵 15% 社會與弱勢關懷 ＃11 協助解決土地長期遭人占用無法開發的問題之獎勵 20% ＃12 維持更新後住宅單元達平均居住水準之獎勵 未定 應先爭取其他獎勵仍有不足時始得爭取本項之獎勵 歷史文化保存維護 ＃6 保存更新單元內具歷史性、紀念性或藝術性之建築物之獎勵 15% 振興經濟產業發展 #13-15 因應TOD發展趨勢，指定策略性再開發地區之程序、條件、回饋及獎勵上限規定 √ √ √ 2樓以上更新後平均單價-興建成本-管銷 √ 項目為訂定全國統一獎勵公式： 更新成本x1.2倍
- 22. -22-© 都市更新有何好處? 完備都市 防災機能 提升居住品質 促進商圈繁榮 容積獎勵 租稅減免 多數人同意 即可更新 房地稅賦減免(更新條例#46) 投資抵減(更新條例#49) ►投資總額20%範圍內，抵減營利事業所得稅額，當年度不足抵減時， 得在以後四年度抵減之 土地增值稅 權利變換土地第一次移轉減徵40% 權利變換現金補償者免徵或減徵40% 抵付權利變換共同負擔部分免徵 契稅 權利變換建物第一次移轉減40% 抵付權利變換共同負擔部分免徵 地價稅 更新期間免徵或減半徵收 更新後減半徵收二年 房屋稅 更新後減半徵收二年
- 23. -23-© 都市更新有何好處? 完備都市 防災機能 提升居住品質 促進商圈繁榮 容積獎勵 租稅減免 多數人同意 即可更新 政府擔任實施者不必取得權利人同意 民間實施只要大多數人同意即可實施 條件 權利變換 協議合建 其他方式 更新 地區 非更新 地區 迅行劃定 更新地區 更新 地區 非更新 地區 迅行劃定 更新地區 更新 地區 非更新 地區 迅行劃定 更新地區 土地及合法建物所有權人同意比例 3/5 2/3 1/2 全體 全部 土地面積及合法建物 樓地板面積同意比例 2/3 3/4 1/2 全體 全部 公有土地，更新條例#12情形不計入同意比例計算 面積同意比例達80%，則人數不予計算
- 26. -26-© 更新地區劃定方式(#5,#6,#7,#8) 一般劃定 更新條例#5規定全面調查後劃設 一般配合研擬都市更新綱要計畫 優先劃定 依更新條例#6，視地區需求劃定優先更新地區 迅行劃定 依更新條例#7，因重大災害或重大建設迅行劃定 都市計畫通盤檢討時劃定 依通檢辦法#6，於都市計畫中全面評估後劃定 整建或維護方式處理之更新地區，得逕由縣市主管機關劃定及 公告實施，其餘則須經縣市都市計畫委員會審議通過後劃定。
- 27. -27-© 策略性再開發地區 都市更新容積獎勵辦法#14 - 適用區域 各級主管機關就下列地區指定之： 一、位於鐵路及捷運場站四百公尺範圍內。 二、位於都會區水岸、港灣周邊適合高度再開發地區者。 三、其他配合重大建設發展需要辦理都市更新，地方主管機關報中 央主管機關核定者。 實施者徵得本條例#22規定之同意比例，更新單元面積達5,000㎡ 以上者，得申請各級主管機關依前項規定指定之。 臺北市：指定整建住宅為策略性再開發地區 (2010.1.14) 新北市：指定臺北縣永和市大陳義胞地區策略性再開發地區 (2010.4.29)
- 30. -30-© 那些地方是更新地區？ 基金會網站 www.ur.org.tw >更新資料庫/更新地區/ 新北市更新處網站 www.uro.taipei.gov.tw/ >便民服務>劃定更新地區範圍圖 臺北市都市更新處網站 http://www.uro.taipei.gov.tw/ >便民服務 > 更新地區範圍圖
- 33. -33-© 劃定指標 指標 指標內容 1 防災需求 非防火建築物之棟數比例達1/2以上 2 巷道彎曲 現有巷道彎曲狹小，寬度小於6m者之長度佔總長度比例達1/2以上 3 建物年期 各種構造建築物面積比例達1/2以上：土磚石造建築物、20年以上之加強磚造及鋼 鐵造、30年以上之RC造及PRC、40年以上之SRC造。 4 結構損毀 建築物有基礎下陷、主要樑柱、牆壁及樓板等腐朽破損或變形，有危險或有安全 之虞者之棟數比例達1/2以上 5 土地使用不當 合法建築物地面層土地使用現況不符現行都市計畫分區使用之樓地板面積比例達 1/2以上 6 重大建設距離 更新單元周邊距離捷運系統車站、本府公告之本市重大建設或國際觀光據點200m 以內 7 衛生設備不足 更新單元內建築物無設置化糞池或經委託建築師、專業技師或機構辦理鑑定該建 築物沖洗式廁所排水、生活雜排水均未經處理而直接排放之棟數比例達1/2以上
- 34. -34-© 劃定指標 指標 指標內容 8 電梯停車設 備不足 更新單元內四層以上之合法建築物棟數佔更新單元內建築物棟數達1/3以上，且該四 層以上合法建築物半數以上無設置電梯設備及法定停車位數低於戶數者 9 耐震標準 更新單元內建築物耐震設計標準，不符內政部78.5.5臺內營字第691701號修正建築 技術規則規定者之棟數比例達1/2以上 10 道路未開闢 穿越更新單元內且未供公共通行之計畫道路之面積比例達1/2以上 11 建蔽容積 更新單元範圍現有建蔽率大於法定建蔽率且現有容積未達法定容積之1/2（有關建蔽 率及容積率之計算，以合法建築物為限） 12 居住水準過 低 更新單元內平均居住樓地板面積低於本市居住樓地板面積平均水準之2/3以下或更新 單元內每戶居住樓地板面積低於本市每戶居住樓地板面積平均水準之戶數達1/2者 13 歷史古蹟 內政部及本市指定之古蹟、都市計畫劃定之保存區、本府指定之歷史建築及推動保 存之歷史街區 14 整體開發 更新單元面積在3,000㎡以上或完整街廓，並應舉辦地區說明會及土地及合法建築物 所有權人均超過3/10，並其所有土地總面積及合法建築物樓地板面積均超過3/10之
- 35. -35-© 其他規定 古蹟、歷史建物處理 基地內有古蹟、歷史建築、暫定歷 史建築、樹木、溝渠，應於更新計 畫書中敘明，載明未來處理方式 防災需求考量 基地鄰接計畫道路寬度未達8公尺 時，應予退縮並補足8公尺 不受理申請 保護區、農業區、依山坡地保育利 用條例第三條規定劃定之山坡地、 適用山坡地開發建築要點地區或空 地過大者 商業區退縮要求 商業區面臨8公尺道路及 住宅區面臨重要幹道應配 合留設至少3.64公尺以上 之騎樓或無遮簷人行道 非完整街廓基地，有下 列之一情形須辦理鄰地 協調 鄰地建物年限符合指標三 相鄰土地未達1,000㎡
- 37. -37-© 新北市自行申請劃定更新地區(單元) 單元劃定程序無區分更新 地區內外，程序單一 符合「新北市都市更新單 元劃定基準」規定於辦理 事業概要時一併申請劃定 更新單元 核准事業概要時，同時核 准該更新單元 更新地區 更新單元 內 外 須符合新北市都市更 新單元劃定基準，但 免檢核環境評估指標 須符合新北市都市 更新單元劃定基準
- 38. -38-© 納入更新事業概要或事業計畫檢討 申請要件 符合更新單元劃定基準規定 符合環境指標10項之3 更新單元劃定基準(下列條件之一) 為完整之計畫街廓者。 臨接計畫道路或已指定建築線之現有巷道，面積達1,500㎡ 臨接二條以上計畫道路，且面積達1,000㎡者。 臨接計畫道路或本府已指定建築線之現有巷道，且面積達1,000㎡ ，並 同時符合下列規定： 1.該更新單元於計畫街廓內之相鄰土地業已建築完成，且無法合併更新者。 2.更新後有益建築設計及市容觀瞻，且一次完成更新者。 劃定基準(2011.03）
- 40. -40-© 指標 未經劃定應實施更新之地區自行劃定更新單元建築物及地區環境評估指標 一 擬申請之更新單元內屬土造、木造、磚造及石造建築物之樓地板面積比例達1/2以上。 二 擬申請之更新單元內建築物窳陋老舊年期達三十年以上其樓地板面積比例達1/2以上者。 三 擬申請之更新單元內無電梯設備之集合住宅其棟數比例達1/2以上。 四 擬申請之更新單元內現有停車位數量低於法定停車位之棟數比例達1/2以上 五 擬申請之更新單元範圍現有建蔽率大於法定建蔽率且現有容積未達法定容積之1/2 。 六 擬申請之更新單元內現有巷道彎曲或寬度小於四公尺，有礙救災作業進行者 七 擬申請之更新單元內有內政部及本縣指定之古蹟、都市計畫劃定或本府指定之保存區、本府指定之歷史 建築及推動保存之歷史街區。 八 擬申請之更新單元內計畫道路及公園、綠地、廣場未開闢完成者。 九 擬申請之更新單元位於下列地區之一者： （一）位於大眾運輸系統車站本體及車站出入口（含捷運場站、火車站及公共運輸轉運站等）300公尺 範圍內。 （二）位於已開闢及已編列年度預算開闢者之面積達0.5公頃以上公園200公尺範圍內。 （三）位於面積達1,000平方公尺以上之廣場一百公尺範圍內。 （四）位於本府認定之更新策略地區範圍內。 十 擬申請之更新單元面積在3,000平方公尺以上，對都市景觀美化及提昇生活環境品質有助益者。 環境指標(應符合3項以上)
- 45. -45-© 民間自行實施：都市更新會 更新條例#15，逾七人之土地及合法建築物所有權人自行實施更新事 業時，應組織更新團體，訂定章程，申請當地直轄市、縣(市)主管 機關核准 政府自行實施：縣(市)政府 委託實施：都市更新事業機構 重建：限股份有限公司 整建維護：不限股份有限公司(公寓大廈管理委員會可擔任實施者) 誰可以做更新？
- 49. -49-© 事業計畫申請流程1/3 更新單元確認 【STEP4】 區段劃分【STEP5】 【STEP8】 同意書 【STEP2】 【STEP3】 【STEP1】 【STEP6】 【STEP7】 都市計畫變更 調查測量 實施者推動 重建區段 整建區段 維護區段 擬 定 更 新 事 業 計 畫 階 段 （＃10，#11 ） （＃10，#14 ） （＃22）（＃20，更細#11 ） （＃4，#21 ）（＃23） （＃21 ）
- 50. -50-© 事業計畫申請流程2/3 自辦公聽會 【STEP8】 【STEP9】 擬定更新事業 計畫申請報核 【STEP10】 財務計畫 【STEP7】 【STEP11】 容積獎勵 計算 拆遷安置 計畫 重建 計畫內容 維護 計畫內容 整建 計畫內容 擬 定 更 新 事 業 計 畫 階 段 【STEP12】 （#19，＃21 ） （#19 ） (＃44，容獎辦法） （＃21 ） （＃21 ） （＃21 ）
- 51. -51-© 事業計畫申請流程3/3 主管機關公開展覽 各級主管機關收件審核 都市更新審議會審議 審議結果通知 更新事業計畫核定發布實施 提起覆議 應於接獲通知 30日內提出 【STEP13】 【STEP14】 【STEP15】 【STEP16】 （#29-1） （#19 ） （#29，#19 ） （#29，#19 ） （#29，#19 ） （更細#9-1 ） 公辦公聽會 （# 29，#19 ） 人民陳情 審 核 更 新 事 業 計 畫 階 段
- 53. -53-© 如何推動更新? 權利變換 權利變換計畫意義 係透過公開、公正的方式，處理相關權利人的產權、建物土地分配， 以互助合作的方式實施都市更新 其精神類似立體之市地重劃或法制化的合建 權利變換基本原則 分配（更新條例#31） 權利變換後之土地及建築物扣除抵付共同負擔後，依各宗土地權 利變換前之權利價值比例，分配與原土地所有權人 補償（更新條例#31） 不願或不能參與權利變換者以現金補償 估價(權變辦法#6) 由實施者委託三家以上鑑價機構查估後評定之
- 54. -54-© 權利變換示意圖 更新開發後 A B C D E X共有 A B C D E X：實施者 領取補償金 A B D E C B D E A : 土地所有權人 B : 土地建物所有權人 C : 土地所有權人 D,E : 地上權與建物所有權人 參與者 不參與者 進行權利變換 更新前 權利變換
- 57. -57-© 權利變換擬定程序1/2 擬 定 權 利 變 換 計 畫 階 段 更新前 價值評估 【STEP4】 （#36，權辦#6 ， 權辦#7 ，權辦#8 ） 分配單元規劃 【STEP5】 更新事業計畫 核定實施 舊違章建築戶 處理方案 【STEP2】 （# 41） 土地相關權利 協調處理 【STEP3】 （權辦# 5 ） 權利變換 意願調查 【STEP1】 （ # 37， # 38， # 39， # 40，權辦# 7） 【STEP6】 【STEP7】 圖例 實施者 各級主管機關 土地所有權人 或權利變換關係人
- 58. -58-© 權利變換擬定程序1/2 擬 定 權 利 變 換 計 畫 階 段 自辦公聽會 【STEP8】 （# 29，#19 ） 申請分配位置 【STEP9】 （權辦 #11 ） 公開抽籤 擬定權利變換 計畫申請報核 【STEP10】 （ # 29 ，權辦#4 ） 共同負擔計算 【STEP6】 （#30，#31） 更新後 價值評估 【STEP7】 （ # 36，權辦# 6，權辦# 8 ） 圖例 實施者 各級主管機關 土地所有權人 或權利變換關係人
- 59. -59-© 權利變換審核程序 主管機關公開展覽 各級主管機關收件審核 都市更新審議會審議 審議結果通知 權利變換計畫核定發布實施 提起覆議 應於接獲通知 30日內提出 【STEP12】 【STEP11】 【STEP13】 【STEP14】 【STEP15】 （#29-1） （#29，#19 ） （#29，#19 ） （#29，#19 ） （#29，#19 ） （更細#9-1 ） 公辦公聽會 （# 29，#19 ） 人民陳情 審 核 權 利 變 換 計 畫 階 段 圖例 實施者 各級主管機關 土地所有權人 或權利變換關係人
- 60. -60-© 都市更新權利變換風險保障1/3 公開之估價與權利變換制度 委託三家估價師辦理鑑價，保証相關價值的公正性 權利變換制度保障所有更新權利人之權利公開與公平性(權利變 換實施辦法#6) 目前爭議點：估價師係由實施者委託 政府審查、監督機制 都市更新事業必須經過主管機關審查核定，並公告實施方得執行 ，公權力為執行後盾(更新條例#19) 執行過程主管機關必須定時或隨時監督，並有監管代管及接管之 機制(更新條例#55,#56，都市更新事業接管辦法) 更新結合信託，建立互信平臺 更新資金之金錢信託保障更新事業之順利進行
- 61. -61-© 都市更新權利變換風險保障2/3 原抵押權、典權、限制登記處理 土地所有權人參與分配：轉載於新房屋土地 土地所有權人不參與分配： 計畫發布日起2個月內發放補償金(債權人與債務人共同提領 )→30日未具領則予提存法院 實施者補償金發放或提存後，列冊送主管機關辦理囑託所有權 移轉登記 抵押權典權限制登記塗銷
- 62. -62-© 都市更新權利變換風險保障2/3 禁移轉、禁負擔的風險控管 權利變換計畫核定後得申請實施期間之禁止事項，產權凍結，避免 產權變動之風險(更新條例#33) 建築相關執照之申請以實施者名義為之 權利變換核定後相關建築執照之申請，以實施者名義為之，無須相 關權利人簽章(更新條例#34) 列冊囑託辦理登記 權利變換之產權登記為囑託登記，由實施者依權利變換計畫列冊辦 理登記(更新條例#43)
- 63. -63- 權利變換搭配信託
- 64. -64- 模式1：類似自地自建 大多數地主自行出資 實施者：更新會或建經公司 地權人為借款人 信託財產參與者之土地房屋 模式2：類似合建分屋 開發商出資 實施者：開發商 開發商為借款人 信託財產: 開發商自有資金及自有房屋土地 都市更新的類型(依合作方式分) ►案例：921災後重建, 海砂屋重建， 台北金融大樓 ►案例：太平洋森之丘
- 65. -65-© 模式一：自地自建類型 更新前 更新後 參與者信託 參與者未信託 不參與者未信託$$$ $ 其他資金墊款信託 參與者信託 參與者未信託 其 他 資 金 墊 款 信 託 共 同 負 擔
- 66. -66-© 模式二：合建分屋類型 更新前 更新後 參與者土地信託 參與者未信託 不參與者未信託$$$ 開發商資金(自有+融資)信託 參與者信託 參與者未信託 共 同 負 擔
- 67. -67-© 權利變換與信託結合架構 原土地所有權人 願意參與更新 並信託 願意參與更新 但不信託 不願意參與 信託機構 信託財產： 不動產 信託財產：資金 不動產 信託交付 信託收益 返還 更新後 房地 差額找補 補償金 發放 信託平台 金融機構 提供資金者 土地融資 本息返還 金錢信託 收益返還 營 造 廠 銷 售 企 劃 地 政 士 工 程 控 管 建 築 師 更 新 顧 問 更新實施平台 實施者 委託 契約書 專戶控管發放 專業委託 購屋者 房地銷售
- 73. -73- 都更政策及相關法規 1. 內政部都更推動方針 2. 危險及老舊建物加速重建(草案) 3. 國家住宅及都市更新中心設置條例(草案) 4. 更新條例部分條文修正(草案) 5. 新北市推動防災建築再生暫行自治條例(草案) 6. 銀行響應政策推都更
- 74. -74-© 內政部都更推動方針
- 75. -75- 蔡總統帶頭呼籲 老屋更新有轉機 2016/11/14蔡總統在執政決策協調會議上提出3項裁示 對於老屋都更提供足夠容積誘因及獎勵規範，減免賦稅和簡化程序 鼓勵公股行庫積極參與，提升財務可行性 相關部會整合並修正都更條例，設立專責機構及金融機構參與都更 事宜 肯定政府重視都市更新 期待政策能夠徹底落實
- 76. -76- 完備都更法制 內政部修法步驟 修正更新條例 (第一階段) 1. 重建、整建及維護等三種都市更新方式。 2. 都市更新同意實施採多數決，不同意者依權利變換實施辦法辦理。 3. 得視都市更新事業需要，給予適度建築容積獎勵。 4. 更新後之土地及建築物享有稅捐減免。 專責機構設置 條例(草案) 1. 支援政府執行社會住宅興辦業務。 2. 執行公辦更新案。 3. 協助民間推動具公共利益之更新案。 都市危險及老舊 建築物加速重建 獎勵條例(草案) 1. 針對都市內小規模老舊或危險建築物。 2. 土地及建築物所有權人必須100％同意。 3. 提供容積獎勵及稅賦減免。 4. 本條例得免去都更冗長程序，加快建物重建流程。 1. 大規模都市街區再開發。 2. 得依條例劃定都市再生地區。 3. 設置都市再生專責機構，可依案件類型不同擔任規劃者、投資者、招商 管理者或實施者。 都市再生條例 (研擬)
- 77. -77- 加速政府主導都市更新案招商投資 ►持續研(修)訂都市更新推動手冊及招商手冊 ►成立之行政院都市更新推動小組，建立跨機關溝通平台 ►加速推動成立都市更新專責機構，支援公辦都市更新招商作業 協助輔導民間都市更新案儘速實施 運用中央都市更新基金實施更新事業 ►持續加速推動「台北市中山女中南側地區都市更新案」、「台電公司 嘉興街學生宿舍」、「台灣銀行捷運圓山站西側地區」等政府主導都 市更新案件 相關配套推動方針
- 84. -84- 公私部門以夥伴關係合作推動公辦都市更新，才能創造最 大公共利益。 公辦更新缺乏公正第三方角色，產生爭議難以落幕結案， 耗費社會成本 由專責機構協助公辦更新的地權整合協調、提供開發專業 專責機構可協助政府推動更新事業的實施，補足執行人力 專責機構可提供資金、技術的整合投資 導入專責機構協助
- 89. -89- 目的 ►配合政策提出上位計畫及制定更新推動策略 擔任策略規劃者的時機 ►經主管機關委託推動都市更新或擬訂更新計畫 業務內容 ►進行規劃範圍內基本資料調查與分析 ►提供整體規劃、可行性分析、諮詢顧問 ►提出都市更新上位計畫、都市計畫或都市更新計畫 角色一、策略規劃者
- 90. -90- 目的 ►整合範圍內之地權及相關權利使其權屬單純，順利推動 整合的時機 ►當範圍內有涉及私有土地或公私有土地權屬複雜時 業務內容 ►法規及資訊的說明與溝通 ►所有權人及地權的整合，及取得參與更新意願書 ►協議價購更新單元範圍內之公、私有權屬 ►依據相關規定辦理市地重劃 角色二、整合協調者-整合
- 91. -91- 目的 ►透過投資以促成更新事業，並帶動民間投資 投資的時機 ►支援重大公辦更新事業 ►協助民間確有公共利益，但財務無法自行實施之個案 業務內容 ►共同投資 ►合組公司 ►購買股權 角色二、整合協調者-投資 ►合資 ►價購取得更新前後不動產
- 92. -92- 目的 ►協助辦理都市更新相關招商業務 擔任招商管理者的時機 ►配合社會住宅政策之推動 ►經主管機關直接委託辦理招商及委管業務時 業務內容 ►訂定招商作業、履約期間監督與營運管理計畫 ►辦理公開甄選投資人、實施者、經營管理者 ►辦理簽約後之履約管理、營建工程專案管理 ►統一管理更新前後自有、公有或民間不動產 角色三、招商管理者
- 93. -93- 目的 ►承擔重大或困難的都市更新事業個案創造公共利益 擔任實施者的時機 ►具政策任務不宜交予私部門擔任實施者之更新事業 ►支援民間無投資意願確有更新急迫性之個案 ►確有公共利益但民間無法自行實施之個案 業務內容 ►得依都更條例及相關規定擔任並執行都市更新事業 ►得公開徵求投資者 角色四、實施者
- 94. -94- 目的 ►興辦社會住宅 擔任社會住宅興辦者的時機 ►配合社會住宅政策需求 ►接受中央目的事業主管機關與直轄市、縣(市)主管機關之委託 業務內容 ►社會住宅之土地取得、規劃設計、興建、修繕、租賃、銷售與 管理 角色五、社會住宅興辦者
- 99. -99- 修法重點3/4 加速民辦 ►簡化程序： ►協助自主更新： 獎勵明確 ►容積獎勵標準明確化 ►擴大賦稅減免範圍 全體同意者，得簡化作業 計畫核定前已無爭議者，得免聽證 擴大得採簡易變更程序之適用範圍 協助所有權人籌措實施經費 鼓勵自主更新，得適度放寬建蔽率
- 100. -100- 修法重點4/4 解決爭議 ►釐清參與都更名義人之爭議： ►解決囑託登記公告異議問題 ►解決部分棟辦理整維徵求同意之困境 金融放款 ►金融機構針對都更授信得免計入銀行法72-2條限額 同意比例計算以登記名義人為準 應以登記名義人參與分配並登記 明定公同共有同意比例計算方式
- 103. -103- 容積獎勵 針對需拆除重建經限期拆除者，限期2年 內拆除完成。 鬆綁相關法令限制 ►原建蔽率+原開挖率+原容積重建 ►維持原合法住宅使用 ►放寬建築物高度 容積獎勵 ►定額容積獎勵50%（免審議）
- 104. -104- 經費補助 針對需結構修復於限期改善者。 臨門方案，全額協助鑑定費用 2年內完成拆除者 ►1年租金補貼 ►相關稅捐補貼 重建期間全額補貼地價稅 重建後補貼50%地價稅及房屋稅4年 2年內提出整維申請者 ►補助整維工程費用額度75%，上限1000萬元。
- 105. -105-
- 106. -106- 銀行響應政策推都更
- 107. -107- 政府為刺激老舊住宅都市更新，陸續釋出租稅減免、容積獎勵、 程序精簡等多項修法訊息，另針對銀行業更提出都更授信免計 入銀行法72-2條限額的有利措施，促使銀行業響應推都更。 政府政策提出 建築融資相關規定 現況 現行銀行法第72-2條規定上限為30％ 銀行目前實際程作情況平均為26％ 未來放寬作法 透過修改都市更新條例方式，讓辦理都更之相關融資 排除銀行法第72-2條規定 可能影響 都更融資金額較高，排除後有助於都更案件推動 銀行可挪出空間承作其他不動產放款，對銀行及不 動產市場皆有助益
- 109. -109- 銀行多數資產待活化
- 114. -114- 室町東三井大樓 （商業設施名稱：COREDO室町） 開發 三井不動産株式会社 地點 2-2街區 土地面積 2,454㎡ 總樓地板 面積 41,000㎡ 主要使用 （1）辦公室（10-21層）約14,000㎡ （2）COREDO室町（B1〜6樓）約3,900 -商業店鋪（B1〜4樓） -多功能廳（5-6層） 結構 部分鋼筋混凝土，鋼骨造 樓層數 地上22層，地下四樓 建築高度 104.99米（最大高度） 建築設計 師 株式会社團紀彦建築設計事務所 完成 2010年10月1日 商業開放 2010年10月28日
- 115. -115- 室町古河三井大樓 （商業設施名稱：COREDO室町2） 開發 古河機械金属株式会社、株式会社にんべん、 日物株式会社、細井化学工業株式会社、三井 不動産株式会社他 地點 2-3街區 土地面積 3,723M㎡ 總樓地板 面積 63,000㎡ 主要 使用 （1）租賃住宅（18-21層）約4,700㎡ （2）辦公室（7-17層）約19,600㎡ （3）電影院（2-6層）約6,200㎡ （4）商業（B1 〜2樓）2,700㎡ 結構 部分鋼筋混凝土，鋼骨造 樓層數 地上22層，地下四樓 建築高度 116.05米（最大高度） 建築設計師 株式会社團紀彦建築設計事務所 完成 2014年1月31日 商業開放 2014年3月31日
- 116. -116- 室町千葉銀行三井大樓 （商業設施名稱：COREDO室町3） 開發 株式会社千葉銀行、わかもと製薬株式会社、株 式会社総武、株式会社三越伊勢丹、株式会社木 屋ビルディング、三井不動産株式会社 地點 1-5街區 土地面積 關於1,945㎡ 總樓地板 面積 關於29,120㎡ 主要使用 （1）辦公室（8-16層）約9,300㎡ （2）商務（B1〜4樓）約3,900㎡ 結構 部分鋼筋混凝土，鋼骨造 樓層數 地上17樓，地下四樓 建築高度 約80M（最大高度） 停車數量 118單位 建築設計師 株式会社團紀彦建築設計事務所 完成 2014年1月31日 商業開放 2014年3月20日
- 119. -119- 預計2019年起實施地區電力與暖氣供應服務 日本第一個既有舊街道的能源智慧化服務，提高防災能力 實踐永續智慧城市 於室町三井東大廈設置供給熱和製冷等能源設施，並供應三個街區使用
- 123. -123- 2004 辦理歷程1/2 2002年市地重劃前現況空照圖 2006年市地重劃後現況空照圖 2005 配合市地重劃範圍，調整更新單元範圍。 申請 市地重劃 更新單元 變更更新單元 市地重劃完成 12.29申請 04.07公告「臺北市大安區懷 生段一小段861地號等11筆土 地為更新地區(更新單元)」 02.04取得土地分配成果函文04.01公告「臺北市大安區懷 生段一小段861地號等14筆土 地為更新地區(更新單元)」 2000 2003 2005
- 124. -124- 2009-2010 辦理歷程1/2 2005 事業概要 事業及權變(一) 事業及權變(二) 產權登記 03.31報核 06.28核准 2006.09.18 報核 2007.05.24 幹事會 2007.11 幹事會複審 2015.05.22取得使照(西區) 2016.03.22產權登記完成(西區) 2016.05.17取得使照(東區) 2009.08.03 報核 2010.07.15 核定 2010.08.03 取得建照(西區) 2010.08.23 取得建照(東區) 2005 2006-2007 2015-2016 更新事業範圍 配合2010台北好 好看系列一政策 興建期間變更五次計畫
- 127. -127- 容積獎勵說明 全案平均申請容積獎勵值85.36% 擬申請容積獎勵項目 獎勵面積(㎡) 獎勵額度 一、都市更新容積獎勵 △F3更新時程獎勵 △F4-2興闢計畫道路獎勵 △F5-1量體、造型、色彩與環境調合獎勵 △F5-5更新更新規模獎勵 △F5-6綠建築設計獎勵 △F6處理舊違章獎勵 9,705.36 41.84% 二、台北好好看容積獎勵 8,145.63 35.11% 三、增設公用停車空間獎勵 1,950.00 8.41% 申請獎勵容積總計 19,800.99 85.36%
- 130. -130- 西區建築規劃-明日博 地上11/23層 地下4層 全區218戶 汽車 473 輛 (含停獎130輛) 機車 859 輛 (含停獎65輛)
- 132. -132- 分配位置圖
- 133. -133- 東區建築規劃-統創龍騰大樓 採協議合建由統創建設 全數分回 地上15層/地下5層 全區13戶 汽車 88 輛 機車 106 輛
- 138. -138- 都更創造都市開放空間新模式
- 140. -140- 結語 都市更新是創造公共利益的公共行為，也是振興經濟 的重要手段 政府有公權力，民間企業有經營能力，公私合作才能 創造最大的公共利益 公地主分配應以使用需求為取向，並非一味以價值為 單一選擇