мжфк на месте бывшего кт «звездный»

1. МЖФК НА МЕСТЕ
БЫВШЕГО
К/Т «ЗВЕЗДНЫЙ»
Г.О.ЖУКОВСКИЙ,
МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ
Презентацию подготовила студентка
ВШУ – Ольга Самоволик

2. ГОРОД ЖУКОВСКИЙ, 25
КМ. ОТ МОСКВЫ
Население: 107 тыс.чел.
Площадь: 47 тыс. кв.км.
МОСКВА

3. Участок в собственности
девелопера – территория
бывшего кинотеатра «звездный»
0,75 га
Арендованная земля:
Городской сквер 1,5 га
Часть межквартальной улицы –
ул.Советская 0,2 га
ПРОЕКТ
СТРОИТЕЛЬСТВА
МФЖК «ЗВЕЗДНЫЙ»

5. ДАННЫЕ ПУБЛИЧНОЙ КАДАСТРОВОЙ КАРТЫ:

6. Территория городского сквера (аренда до 2015
года)
Установленное разрешенное использование:
«Для объектов общественно-делового
значения»
ПОД СТРОИТЕЛЬСТВО 2-Й ОЧЕРЕДИ
МНОГОФУНКЦИОНАЛЬНОГО КОМПЛЕКСА С
ПОДЗЕМНЫМ АВТОМОБИЛЬНЫМ ПАРКИНГОМ
Территория улицы Советской
Установленное разрешенное использование:
«Для объектов жилой застройки»
МНОГОФУНКЦИОНАЛЬНЫЙ ЖИЛОЙ
КОМПЛЕКС
Территория бывшего кинотеатра
Установленное разрешенное использование:
«Для объектов жилой застройки»
МНОГОФУНКЦИОНАЛЬНЫЙ ЖИЛОЙ
КОМПЛЕКС

7. Постановление главы городского округа Жуковский
№2673 от 30.12.2009
«Об утверждении проекта планировки территории,
расположенной в городе Жуковском, ограниченной
ул.Пушкина, Горького, бульвар ул. Маяковского»
• Размещение МФЖК в г.о.Жуковский МО, на территории
центральной части города
• Проектируемая территория расположена в зоне
общегородского центра, в окружении жилой застройки старой
части города с планировочной структурой регулярного
построения плана
• Жилая застройка представлена в основном 4-5 этажными
домами 40-50-х годов ХХ века

10. ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ
Наименование (ед.измерения) 1-я очередь Расчетный срок
Численность населения (чел) 488 488
Новое жилищное строительство (тыс.кв.м.) 16,31 16,31
Объекты социального и культурно-бытового обслуживания
Офисы (кв.м.) 4116 4116
Предприятия питания (посад.мест) 665 800
Предприятия торговли (кв.м.) 6852 17081
Кинотеатры (посад.мест) 300 300
Физкультурно-оздоровит. комплекс
(кв.м.площади пола)
1000 1000
Бассейн (кв.м.зеркала воды) 90 90
Каток (кв.м.лед.покрытия) - 450
Гостиницы (мест) 100 100
Кредитно-финансовые учреждения (кв.м.) 247 247
Гаражи и стоянки для постоянного хранения
автомобилей (машино-мест)
326 962

11. Предварительная оценка проекта
• Точечная застройка исторической части города
• «Сговор» между местными властями и застройщиком
• Протестная активность жителей близлежащих домов, как
собственников жилья
• Ряд судебных разбирательств (признать утверждение ППТ
недействительным)
• Социальная напряженность
• Урбанистический форум (13.10.13 усилиями местных
активистов)
Недостаточность нормативной базы, непрозрачность
отдельных градостроительных процедур, отсутствие
комплексного подхода, «инертность» сознания жителей?

12. ПРАВОВЫЕ ВЕХИ
30.12.09
Утвержден проект планировки МФЖК «Об утверждении проекта планировки территории,
расположенной в городе Жуковском, ограниченной ул. Пушкина, Горького, бульвар ул. Маяковского»
(Постановление администрации г.о. Жуковский № 2673 от 30.12.2009 )
14.02.11
О предварительном согласовании места размещения объекта для строительства 2-й очереди МФК
(примеч. сквер+з/у, на котором расположена автодорога по ул. Советская) Постановление
администрации г.о. Жуковский №133 от 14.02.2011г.
ПС по изменению вида не было (сквер+дорога). Ответ Администрации: вид разрешенного
использования был «определен» в соответствии с ППТ, а «не изменен»
03.05.12
Предоставление земельных участков (под сквером и автомобильной дорогой) кад.номера
50:52:0010316:8, 50:52:0000000:38 в аренду для строительства МФК (Постановление администрации г.о.
Жуковский №764 от 03.05.2012г.)
15.11.12 Об утверждении генерального плана городского округа Жуковский Московской области
09/10.12
Публичные слушания по проекту ПЗЗ: вынесена зона ЦИ-2 без градостроительных регламентов –
жители города против строительства МФЖК, просят сохранить сквер
20.12.12
Приняты ПЗЗ, с зоной Ц-11, разрешающей строительство МФЖК с предельной этажностью 23 этажа не
более 75 метров, Решение совета депутатов г.о.Жуковский № 83/СД от 20.12.2012
20.12.12
Принято решение совета депутатов г.о. Жуковский №83/СД-1 от 20.12.2012 1) ограничить этажность в
зоне Ц-11 до 18 метров, 2) администрации г.о. прекратить оформление строительной документации по
участкам, ограниченным ул.Пушкина, ул.Горького, бульваром ул.Маяковского (кад.номера
50:52:0010316:8, 50:52:0000000:38)
28.12.12
Постановление №2706 - ГПЗУ, где з/у, на котором расположена автомобильная дорога
(50:52:0000000:38) - под жилое стр-во, 1 очередь) Данное Постановление принято в нарушение
решения Совета депутатов г.о. Жуковский от 20.12.2012г. № 83/СД-1 «О земельных участках,
ограниченных ул. Пушкина, ул. Горького, бульваром ул. Маяковского» о прекращении оформление
строительной документации в отношении земельных участков, ограниченных ул. Пушкина, ул. Горького,
бульваром ул. Маяковского, имеющих кадастровые номера 50:52:0000000:38 и
50:52:0010316:8. Соответствующее заявление находится в Прокуратуре.
22.01.13
Распоряжение администрации обеспечить выполнение решения СД от 20.12.12 № 83/СД-1 в части

13. ПЗЗ
Установка градостроительного регламента = определение правового режима
земельного участка (Ст.36 п.1 ГрК РФ)
ГрК РФ Ст.32 Порядок Утверждения ПЗЗ
П.1. ПЗЗ утверждаются представительным органом местного
самоуправления. Обязательным приложением к проекту ПЗЗ являются
протоколы ПС по указанному проекту и заключение о результатах таких
ПС…
П.4. Физические и юридические лица вправе оспорить решение об
утверждении ПЗЗ в судебном порядке
ГрК РФ Ст.33 Порядок внесения изменений в ПЗЗ
П.3.Предложения о внесении изменений в ПЗЗ в комиссию направляются
5) Физическими и юридическими лицами в инициативном порядке либо в
случаях, если в результате применения ПЗЗ земельные участки и объекты
капитального строительства не используются эффективно, причиняется вред
их правообладателям, снижается стоимость земельных участков и объектов
капитального строительства, не реализуются права и законные интересы
граждан и их объединений

14. ПУБЛИЧНЫЕ СЛУШАНИЯ ПО ПРОЕКТУ ПЗЗ
ЦИ-2 – зона объектов
многоцелевого назначения «для
размещения и эксплуатации
объектов капитального
строительства (их частей)
административного,
коммерческого, торгового,
социально-культурного… и иного
назначения в составе
многофункциональных комплексов
в историческом центре «Старый
город»
 На ПС зона вынесена без регламентов
 В утвержденном документе содержится другая зона,
обсуждение по которой не проходили

15. Утвержденные документы
(Фрагменты Генерального плана города и ПЗЗ)
Ц-11 – зона объектов многоцелевого назначения
Объект будущего строительства окружен зданиями «Исторического центра
города» (зона ЦИ, 4-5 этажей, застройка квартального типа с просторной
придомовой территорией)

16. ЛЮБОЕ ИЗМЕНЕНИЕ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО
РЕГЛАМЕНТА ДОЛЖНО ВЫНОСИТЬСЯ НА ПС
Фз-131 Статья 24. Голосование по отзыву депутата, члена выборного
органа местного самоуправления, выборного должностного лица
местного самоуправления
П. 1. Голосование по отзыву депутата, члена выборного органа местного
самоуправления, выборного должностного лица местного самоуправления
проводится по инициативе населения …
П. 2. Основания для отзыва депутата, члена выборного органа местного
самоуправления, выборного должностного лица местного самоуправления и
процедура отзыва указанных лиц устанавливаются уставом
муниципального образования.
Основаниями для отзыва депутата, члена выборного органа местного
самоуправления, выборного должностного лица местного самоуправления
могут служить только его конкретные противоправные решения или
действия (бездействие) в случае их подтверждения в судебном порядке.
… Депутат, член выборного органа местного самоуправления, выборное
должностное лицо местного самоуправления считается отозванным, если за
отзыв проголосовало не менее половины избирателей, зарегистрированных в
муниципальном образовании (избирательном округе).

17. ПРОЕКТ ПЛАНИРОВКИ ТЕРРИТОРИИ
Один из документов по планировке территории наряду, наряду с проектами
межевания, градостроительными планами земельных участков
ГрК РФ Ст.42
П.1 Подготовка проекта планировки территории осуществляется для выделения
элементов планировочной структуры, установления параметров планируемого
развития элементов планировочной структуры, зон планируемого размещения
объектов…
ГрК РФ Ст.46
П.15 на основании документации по планировке территории, утвержденной главой
местной администрации поселения и главой местной администрации городского
округа, представительный орган местного самоуправления вправе вносить
изменения в ПЗЗ в части уточнения установленных градостроительным
регламентом предельных параметров разрешенного строительства и реконструкции
объектов капитального строительства
ГрК РФ Ст.40
П. 2. Отклонение от предельных параметров разрешенного строительства,
реконструкции…разрешается для отдельного земельного участка при соблюдении
требований технических регламентов
П.4. Вопрос о предоставлении разрешения на отклонение от предельных
параметров разрешенного строительства, реконструкции… подлежит обсуждению
на публичных слушаниях

18. ФРАГМЕНТ ГП 1981 ГОДА
ГП действовал на момент разработки ППТ. Улица Советская
в планировочной структуре присутствует (Куда пропадает в
новой схеме планировки территории?)

19. Материалы из документации по Проекту планировки
территории
Предлагаемый застройщиком
чертеж ПТ
«Схема использования территории в
период подготовки ППТ»
ПРОПАЛА ДОРОГА

20. 14.02.2011 было издано Постановление Главы городского округа Жуковский
№ 133 «О предварительном согласовании места размещения (строительства)
2-й очереди многофункционального комплекса с подземным автомобильным
паркингом», в котором ОПРЕДЕЛЕН (а не изменен) вид разрешенного
использования земельных участков с кадастровыми номерами
50:52:0010316:8, 50:52:0000000:38 в соответствии с утвержденным проектом
планировки территории
Согласно сведениям Управления ЖКХ Администрации г.о. Жуковских от
30.09.2013 г. № 198-Б в отношении автомобильной дороги по ул. Советская:
Учетный номер дороги: 46Н-2051;
Протяженность автомобильной дороги – 0,4064 км;
Площадь автомобильной дороги – 4055 кв.м.;
Улица связывает улицу Чкалова с улицами Маяковского и Ломоносова и т.д.
ФЗ от 08.11.2007 № 257 «Об автомобильных дорогах и дорожной
деятельности в РФ…»: Земельный участок занятый автодорогой не может
рассматриваться в качестве самостоятельного объекта гражданских прав
отдельно от расположенных на нем покрытия и др.элементов дороги

21. На сегодняшний день сделан запрос о предоставлении постановлений
Администрацией г.о.Жуковский о разработке всех необходимых
документов для разработки ППТ (который уже утвердили), а
именно: «Техническое задание ГО и ЧС» при разработке
предпроектных предложений
ПРОЕКТ ПЛАНИРОВКИ ТЕРРИТОРИИ
Ст.42.п.6.
Пояснительная записка, указанная в части 4 (Материалы по обоснованию
проекта планировки территории…) настоящей статьи, содержит описание и и
обоснование положений, касающихся:
1) Определения параметров планируемого строительства систем социального,
транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения,
необходимых для развития территории;
2) Защиты территории от чрезвычайных ситуаций природного и
техногенного характера, проведения мероприятий по гражданской
обороне и обеспечению пожарной безопасности;
3) Иных вопросов планировки территории

22. Экспертиза проектной документации в составе проекта планировки
территории многофункционального жилого комплекса по адресу
ул.Советская 5, г.о.Жуковский МО была проведена экспертами НИ и ПИ
«Генплана Москвы» по «заказу» Жуковского городского суда в соответствии с
определением от 03.11.10
Рассматривалась территория, находящаяся в собственности девелопера
(0,7га)
Пункты, которые необходимо доработать на стадии «Проект»:
• «Снижение СЗЗ комплекса с 50 до 25 метров должно быть обосновано.
Параметры СЗЗ и «Перечень природоохранных мероприятий» с конкретными
мерами по снижению негативного воздействия комплекса на жилые кварталы
существующей застройки»
• «Обеспечение комплексу необходимое количество машино-мест для
хранения автотранспорта»
• «Согласование раздела «Результатов исследования освещения и инсоляции
в помещениях жилых и общественных зданий в условиях уплотнения
городской застройки» с территориальным отделом Управления федеральной
службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия
человека по Московской области в г.Жуковском»

23. ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ
ПЛОЩАДЬ УЧАСТКА 0,75 ГА
ЭТАЖНОСТЬ 2 ПОДЗЕМНЫХ + 3-17-
22 НАЗЕМНЫХ ЭТ.
МАКСИМАЛЬНАЯ ОТМЕТКА ОТ ПЛАНИР. ОТМ. ЗЕМЛИ 76,70 (206,0)М
ПЛОЩАДЬ ЗАСТРОЙКИ 7000 КВ.М.
ОБЩАЯ ПЛОЩАДЬ 65066 КВ.М.
ПЛОЩАДЬ НАДЗЕМНОЙ ЧАСТИ 44581 КВ.М.
ПЛОЩАДЬ ПОДЗЕМНОЙ ЧАСТИ 20385 КВ.М.
ПЛОЩ.ПОДЗЕМН.А/СТОЯНКИ НА 514 М/МЕСТ (3 УРОВНЯ) 14416 КВ.М.
ЗОНА ЦИРКУЛЯЦИИ, ПЛОЩАДЬ ТЕХ.ПОМЕЩЕНИЙ В ПОДЗЕМН.ЧАСТИ 3191 КВ.М.
ПЛОЩАДЬ ЗОНЫ ПРЕДПРИЯТИЙ ТОРГОВЛИ В ЦОК.ЭТАЖЕ ПОДЗЕМН. ЧАСТИ 2778 КВ.М.
ПЛОЩАДЬ ЗОНЫ ПРЕДПРИЯТИЙ ТОРГОВЛИ В НАДЗЕМНОЙ ЧАСТИ 4 003 КВ.М.
ПЛОЩАДЬ ЗОНЫ ПРЕДПРИЯТИЙ ОБЩЕСТВ. ПИТАНИЯ НА 250 МЕСТ 949 КВ.М.
ПЛОЩАДЬ ЗОНЫ АДМИНИСТРАТИВНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ (ОФИСЫ) 4594 КВ.М.
ПЛОЩАДЬ ЗОНЫ ПОМЕЩЕНИЙ ОБЩЕСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ 2050 КВ.М.
ПЛОЩАДЬ ГОСТИНИЦЫ (36 НОМЕРОВ НА 100 МЕСТ) 4794 КВ.М.
ЗОНА ЦИРКУЛЯЦИИ, ПЛОЩАДЬ ТЕХ.ПОМЕЩЕНИЙ В НАДЗЕМН.ЧАСТИ 11971 КВ.М.
ПЛОЩАДЬ КВАРТИР 16320 КВ.М.
К-ВО КВАРТИР, К-ВО ЖИТЕЛЕЙ 195 ШТ, 454 ЧЕЛ
АРХИТЕКТУРНАЯ КОНЦЕПЦИЯ МФЖК С ПОДЗЕМНОЙ АВТОСТОЯНКОЙ (1-Я ОЧЕРЕДЬ
СТРОИТЕЛЬСТВА); Заказчик – ЗАО «Звездный» , исполнитель – ООО «ЭПИ Моспроект-5»

31. ЧЕГО БОЯТСЯ ЖИТЕЛИ
• Нарушение требований СанПиН 2.2.1/2.1.1. 1076-01 «Гигиенические
требования к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и
общественных зданий и территорий» (По проведенному исследованию ООО
«ЭИЦ» помещения: 2-х комнатной квартиры жилого дома, попадающего в
ближнее окружение планируемого МФЖК, расположенной по адресу: МО,
г.Жуковский, ул. Маяковского, д.8, кв.47, требования по инсоляции помещения,
закрепленные в соответствующем нормативе – СанПиН – выполняться не
будут после возведения МФЖК)
• Имеются основания считать, что предлагаемое строительство не
соответствует техническим требованиям безопасности окружающей среды и
строений (необходима экспертиза) + негативный опыт от аналогичного проекта
«напротив»

32. Из анализа архитектурной концепции
(приглашенные эксперты)
1) В концепции не предусмотрены мероприятия по пожарной безопасности в
соответствии с требованиями ФЗ от 22 июля 2008 года №123-ФЗ «Технический
регламент о требованиях пожарной безопасности»
2) Концепция в соответствии с требованием п.2.1 ТСН 11-303-2001 «Порядок
предпроектной и проектной подготовки строительства в Московской области»
не определяет в полной мере характеристику объекта, т.к. в ней не отображены
следующие данные:
― Возможное влияние объекта на окружающую среду (не определена
дополнительная нагрузка на существующую окружающую территорию);
― Ориентировочная численность работающих и служащих, наполняемость
функциональных зон и т.д.;
― Тип, классификационные группы предприятий розничной торговли;
― Тип размещения и класс гостиницы;
― Структура жилого фонда;
― Классификация и форма производства предприятий розничной торговли;
― Ориентировочная потребность комплекса в ресурсах;
― Транспортное обеспечение;
― Способы утилизации отходов

33. Из анализа архитектурной концепции
(приглашенные эксперты)
3) При разработке проекта не учитывались требования следующих действующих в
настоящее время нормативных документов: ГрК РФ, СП 42.13330.2011
«Градостроительство. Проектирование городских и сельских поселений»; СП
54.13330.2011 «Жилые здания многоквартирные»; СНиП 21002-99 «Стоянки
автомобильные»; СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01 «Гигиенические требования к
инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и
территорий»; ГОСТ Р 53423-2009 «Гостиницы и другие средства размещения
туристов»; приказ Министерства спорта, туризма и молодежной политики РФ
от 25.01.2011 №35; СНиП 31-06-99 «Общественные здания и сооружения»;
ТСН 11-303-2001 «Порядок предпроектной и проектной подготовки
строительства в Московской области»
4) ТЭП(ы) представленные в ПЗ не соответствуют показателям определённым в
соответствии со «Схемой генерального плана и транспортно-пешеходного
обслуживания»
5) В концепции не проведен анализ исторически сложившейся застройки и
при разработке проекта и не учтены его особенности
6) Расчет машиномест надземных и подземных автостоянок проведен по заданию
Заказчика. ООО «ЭПИ Моспроект-5» при расчете машиномест не учитывало
требований действующих в настоящее время нормативных документов

34. ИДЕЯ. ПРОЕКТ ДОСТОПРИМЕЧАТЕЛЬНОГО МЕСТА
(+ УСТАНОВЛЕНИЕ РЕГЛАМЕНТА ДЛЯ ЗОНЫ ДМ)
N 73-ФЗ
"Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры)
народов Российской Федерации"
Ст.3
К объектам культурного наследия в целях настоящего Федерального закона
относятся объекты недвижимого имущества со связанными с ними
произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства,
объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры,
возникшие в результате исторических событий, представляющие собой
ценность с точки зрения истории, архитектуры, градостроительства,
искусства…
…достопримечательные места - творения, созданные человеком, или
совместные творения человека и природы, в том числе места бытования
народных художественных промыслов; центры исторических поселений или
фрагменты градостроительной планировки и застройки; памятные места,
культурные и природные ландшафты…

35. N 73-ФЗ
"Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры)
народов Российской Федерации"
Ст. 28. Государственная историко-культурная экспертиза
Ст.34
П.1. В целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его
исторической среде на сопряженной с ним территории устанавливаются зоны
охраны объекта культурного наследия: охранная зона, зона регулирования
застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного
ландшафта.
Ст.54
П.1. . В случае, если собственник объекта культурного наследия, включенного в
реестр, либо земельного участка…, не выполняет требований к сохранению
объекта культурного наследия или совершает действия, угрожающие
сохранности данного объекта и влекущие утрату им своего значения, в суд с
иском об изъятии у собственника бесхозяйственно содержимого объекта
культурного наследия, включенного в реестр, либо земельного участка….
обращаются:
…в отношении объектов культурного наследия регионального значения и
объектов культурного наследия местного (муниципального) значения - орган
исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный в
области охраны объектов культурного наследия.

36. «Старый город»
Резолюция заседания Отдела Архитектуры и монументального искусства
НИИ теории и Истории изобразительных искусств Российской Академии
художеств от 24.12.2009г. : «Исторический центр города Жуковский
представляет большую архитектурно-художественную ценность в
архитектуре Подмосковья и России в целом. В настоящее время отдельные
здания города и в целом архитектурно-планировочная структура могут быть
включены в свод Памятников архитектуры России»
В результате историко-градостроительного анализа и визуального
исследования Жуковского архитекторы НИиПИ выявили территории,
обладающие высоким качеством градостроительной среды. Они
представляют собой фрагменты градостроительной планировки и застройки
кварталов Фрунзе – Чкалова – Пушкина - Ломоносова.
«Неоклассические жилые кварталы «старого города» и «дворянского гнезда»,
исторические объекты, элементы планировки жилых кварталов, парк
культуры и отдыха воспринимаются целостным градостроительным
комплексом, обладают высокими качествами градостроительной среды,
играют важную роль в сохранении художественного образа Жуковского, -
отмечают архитекторы» (А.Голубкова, Статья в Газете «Авиаград Жуковский»
от 29.07.2009 г.»

40. Местная власть + бизнес –
горожане = технология
застройки муниципальных
земель с их максимальной
капитализации
Объективная необходимость
развития территории в сторону ее
большего уплотнения
(экономически невыгодно
содержать большие земли, КОГО
облагать налогом?)
1) Недоверие власти со
стороны жителей
2) Бунт и протест как
инструмент давления на
власть
(неэффективный)
3) Невозможность
коммуникации между
жителями и властями,
жителями и бизнесом,
жителями и
экспертами
1) Не сформировано
«предложение» земель
+ нет «класса
землевладельцев»
(дома на кадастр не
поставлены)
2) Отсутствуют
экономические
механизмы
регулирования
? Гарантии безопасности
предполагаемого
строительства
? Противоречия в выводах
экспертных исследований
Отсутствие
комплексности в подходе
к развитию исторической
части города