2. План
Вступ
1. Правове регулювання договору оренди (найму).
2. Загальні положення договору оренди (найму).
3. Проблемні питання інституту договору оренди
(найму).
Висновки
Список використаних джерел
3. Вступ
Найм є найбільш загальним поняттям,
що опосередковує передачу майна в
користування. Інші форми такої
передачі (оренда майна різних форм
власності, лізинг тощо) відповідають
ознакам найму з урахуванням
специфічних ознак, притаманних саме
їм.
Для визначення, які нормативні
положення слід застосувати до
відповідних відносин, слід визначити,
чи існують документи, що на
спеціальному рівні регулюють їх; у разі
їх відсутності застосовуються загальні
положення гл. 58 ЦК України.
4. 1. ПРАВОВЕ РЕГУЛЮВАННЯ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ
(НАЙМУ)
Цивільний кодекс України
Господарський кодекс України
ЗУ “Про оренду землі”
ЗУ “Про оренду державного та
комунального майна”
ЗУ “Про фінансовий лізинг”
ЗУ “Про бухгалтерський облік”
5. 2. Загальні положення договору оренди (найму).
Поняття
•Згідно зі ст, 759
ЦК за договором
найму (оренди)
наймодавець
передає або зобов
'язусться передати
наймачеві майно у
користування за
плату на певний
строк [1].
Сторони
•Наймодавцем та
наймачем можуть
бути фізичні
особи, юридичні
особи, держава.
•Виходячи з
принципу , що
особа може
передати стільки
прав, скільки вона
має, наймодавцем
може бути власник
майна або
уповноважена ним
особа.
Предмет
•Предмет договору
– індивідуально-
визначені
неспоживчі речі та
майнові права [7,
ст.406-409] .
6. Ознаки договору оренди (найму)
Договір
найму
Є відплатним
Є строковим
Предметом може
бути неспоживча річ,
яка визначена
індивідуальними
ознаками та зберігає
свій первісний вигляд
при неодноразовому
використанні.
Основний обов'язок
орендодавця за
договором оренди –
надати орендарю
майно у стані, що
відповідає умовам
договору оренди.
Вважається
укладеним з моменту
досягнення
сторонами згоди за
його істотними
умовами [6, ст.11-15]
7. Суборенда
За загальним правилом,
договір суборенди
укладається тільки з відома
орендодавця. В окремих
випадках спеціальним
законом може прямо
заборонятися передача майна
в суборенду.
В ст. 774. ЦК України
використовується термін
«піднайм».
Основна особливість договору суборенди – орендодавцем за таким
договором виступає особа, яка сама є орендарем майна. У свою
чергу, суборендар перебуває правовідносинах тільки з орендарем
за основним договором і не має жодного правового зв'язку з
орендодавцем. Строк дії договору суборенди не може
перевищувати строку дії договору оренди. Відповідно, припинення
договору оренди, у тому числі дострокове, спричинює і припинення
договору суборенди.
8. •отримувати плату від наймача
•розірвати договір, якщо наймач не оплачує протягом
3-х місяців.
Права
наймодав-
ця
• попередити орендаря про всі права третіх осіб на
майно, що здається в оренду (сервітут, права
застави тощо);
•за власний рахунок здійснювати капітальний
ремонт переданого в оренду майна (за загальним
правилом);
• надати орендарю майно у стані, що відповідає
умовам договору оренди і призначенню майна.
Обов'язки
наймодав-
ця
9. Права та обов'язки наймача:
1. Орендар має переважне право перед іншими суб'єктами
господарювання на продовження строку дії договору оренди.
2. Орендар може бути зобов'язаний використовувати об'єкт оренди
за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої
діяльності підприємства, майно якого передано в оренду.
3. Орендар зобов'язаний берегти орендоване майно відповідно до
умов договору, запобігаючи його псуванню або пошкодженню, та
своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату.
4. Орендар відшкодовує орендодавцю вартість орендованого майна у
разі відчуження цього майна або його знищення чи псування з вини
орендаря. [3, ст. 129-131]
10. Позовна давність
До вимог про відшкодування збитків у зв'язку з пошкодженням речі, що була передана в
користування наймачеві, а також до вимог про відшкодування витрат на поліпшення
речі застосовується позовна давність в один рік. [9, ст.106-107]
Відповідальність сторін за договором найму
Порушення умов договору
оренди покладає на винну
сторону певні негативні
правові наслідки, встановлені
договором чи законом.
Наймач відповідає за
погіршення речі, які сталися з
його вини, і зобов'язується їх
усунути. Наймач не
відповідає за погіршення
речі, що сталися внаслідок її
зношення або упущень
наймодавця.
Неповернення після
припинення договору оренди
речі, що є предметом
договору, надає наймодавцю
право вимагати від наймача
сплати неустойки у розмірі
подвійної плати за
користування річчю за час
прострочення.
11. Підстави припинення
договору найму
Смерть ф/о або
ліквідація ю/о.
Відмова від договору
Дострокове
розірвання договору
Наймодавець має право
вимагати розірвання
договору найму, якщо:
- наймач користується річчю всупереч
договору або призначенню речі;
- наймач без дозволу наймодавця
передав річ у користування іншій особі;
- наймач своєю недбалою поведінкою
створює загрозу пошкодження речі;
- наймач не приступив до проведення
капітального ремонту речі, якщо
обов'язок проведення капітального
ремонту був покладений на наймача (ст.
783 ЦК України).
Наймач, в свою чергу, має
право вимагати розірвання
договору найму, якщо:
- наймодавець передав у користування
річ, якість якої не відповідає умовам
договору та призначенню речі;
- наймодавець не виконує свого
обов'язку щодо проведення
капітального ремонту речі (ст. 784 ЦК
України).
13. Колізії в правовому регулюванні оренди землі
Згідно ст. 13 ЗУ “Про оренду землі”, договір оренди землі
- це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за
плату передати орендареві земельну ділянку у
володіння і користування на певний строк, а орендар
зобов'язаний використовувати земельну ділянку
відповідно до умов договору та вимог земельного
законодавства. [2]
На жаль, існують певні колізії між законодавчими
актами, що стосуються оренди землі. Так у ч.2 ст. 290 ГК
України передбачено, що не допускається оренда
земельної ділянки без договору, укладеного в письмовій
формі, посвідченого нотаріально та зареєстрованого в
установленому порядку. Отже ,тут чинність договору
пов'язується з двома умовами: нотаріальне посвідчення
та державна реєстрація.
Якщо ж звернутися до ст. 14 і 18 ЗУ “Про оренду землі”, то
згідно з ними обов'язковою умовою чинності договору є
лише державна реєстрація, а нотаріальне посвідчення
здійснюється за бажанням сторін. Вказана колізія досі
не отримала вирішення ані у правовій доктрині, ані у
судовій практиці. Загальноприйнятою є думка, що
земельні відносини не є предметом ГК України.
14. Ч.1 ст. 768 ЦК України встановлює можливість наймодавця при
укладенні договору найму гарантувати якість речі протягом усього
строку найму, а ч. 2 зазначеної статті визначає наслідки виявлення
недоліків речі, переданої в найм з гарантією її використання, що є
змістом гарантійного зобовязання .
Гарантування якості речі, переданої у найм відображається у нормах
цивільного законодавства або договорах, які шляхом закріплення
гарантійних строків і термінів забезпечують права наймачів.
Для забезпечення цих прав гарантійні строки можна поділити на
декілька видів:
• Строк користування виготовленими чи відремонтованими речами
• Гарантійний строк для явних і прихованих недоліків
• Гарантійний строк на основні та комплектуючі вироби. [8, ст.55]
15. Розірвання договору оренди в
судовому порядку
Нині одним із найбільш поширених видів спорів щодо
договорів оренди нерухомого майна є розірвання
договору оренди.
Несплата в порушення умов договору орендної плати,
використання об'єкта не за призначенням, передача
об'єкта оренди без згоди орендодавця в користування
іншим особам (суборенда), переобладнання
приміщення без відповідних дозволів або
непроведення капітального ремонту (якщо цей
обов'язок за договором покладений на орендаря) –
кожна з цих обставин, установлених судом, є окремою
підставою для розірвання договору в судовому
порядку з ініціативи орендодавця.
Разом з тим передача орендодавцем у користування
приміщення, якість якого не відповідає умовам
договору та призначенню цього приміщення, або
невиконання свого обов'язку щодо проведення
капітального ремонту – обставини, що можуть бути
підставами для розірвання договору в судовому
порядку з ініціативи орендаря. [5, ст.32]
16. Висновки
Все вищесказане навіває на думку про особливо
важливу роль законодавства в регулюванні
орендних відносин. Як бачимо Цивільний Кодекс
2004 у досить повному обсязі охопив оренду та
всі її види. Для України, як країни, що стоїть на
шляху розвитку, на шляху вступу до ЄС інститут
оренди займає далеко не останнє місце, що не
потребує доказів. Отже закріпимо найважливіші
моменти роботи: оренда - строкове і платне
передання майна в користування (не власність)
засноване на договорі; сторони в оренді:
наймодавець і наймач, які наділені правами та
обов’язками щодо оренди, треті особи; до видів
оренди зараховуються: оренда земельної
ділянки, лізинг, прокат, оренда будівлі або іншої
капітальної споруди, оренда транспортних
засобів.
17. Список використаних джерел:
• 1. Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. // www.zakon.rada.gov.ua.
• 2. Закон України ―Про оренду землі‖від 06.10.1998 р. //
www.zakon.rada.gov.ua.
• 3.Договірне право України [Текст]: навч.посібник/ О.В.Київець; М-во
освіти і науки України, Держ.вищ.навч.заклад ―Київський нац.екон.ун-т
ім.В.Гетьмана.‖ – К.: КНЕУ, 2008.
• 4.Костенко Н. Держреєстрація права оренди//Податки та бухгалтерський
облік. – 2011. - №24.
• 5.Рогачевський О. Щодо розірвання та пролонгації договорів оренди в
судовому порядку// Державний інформаційний Бюлетень про
приватизацію. – 2011. - №7.
• 6. Уварова О. Договір оренди: базові положення// Податки та
бухгалтерський облік. – 2011. - №24.
• 7. Харитонов Є.О., Старцев O.B. Цивільне право України : Підручник. —
Вид. 2, перероб. і доп. — К. : Істина, 2007.
• 8. Хащівська Н. Гарантійні строки у договорах про передання майна у
тимчасове користування// Підприємництво, господарство і право. – 2010. -
№5.
• 9. Цивільне право України. Договірні та недоговірні зобовязання [Текст] :
підручник / [С.С.Бичкова, І.А.Бірюков, В.І.Бобрик, О.Г.Братель та ін.]; за
заг.ред. С.С.Бичкової. – 2-ге вид., змін. та доповн. – К.: КНТ, 2008.
