Tải luận văn thạc sĩ ngành luật dân sự với đề tài: Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản qua thực tiễn hoạt động của các Tổ chức tín dụng. ZALO/TELE 0917 193 864

1. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
NGÔ NGỌC LINH
XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT
ĐỘNG SẢN QUA THỰC TIỄN HOẠT ĐỘNG
CỦA CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG
Tải miễn phí kết bạn Zalo:0917 193 864
Dịch vụ viết luận văn chất lượng
Website: luanvantrust.com
Zalo/Tele: 0917 193 864
Mail: baocaothuctapnet@gmail.com
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Hà Nội – 2015

2. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
NGÔ NGỌC LINH
XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ
BẤT ĐỘNG SẢN QUA THỰC TIỄN HOẠT ĐỘNG
CỦA CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG
Chuyên ngành: Luật Dân sự và Tố tụng dân sự
Mã số :60380103
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Cán bộ hướng dẫn khoa học: TS.NguyễnAm Hiểu
Hà Nội – 2015

3. LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi.Các
kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào
khác.Cácsố liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác,
tin cậy và trung thực. Tôi đã hoàn thành tấtcả các môn học và đã thanh toán
tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia
Hà Nội.
Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể
bảo vệ Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
NGƢỜICAM ĐOAN
Ngô Ngọc Linh

4. MỤC LỤC
Trang
Trang phụ bìa
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mụccác từ viết tắt
MỞ ĐẦU 1
Chƣơng 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ XỬ LÝ TÀI 7
SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA TỔ
CHỨC TÍN DỤNG
1.1. Khái quát về các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ 7
dân sự
1.1.1. Khái niệm về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự 7
1.1.2. Đặc điểm của các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân 10
sự
1.2. Khái quát về giao dịch bảo đảm tiền vay và xử lý tài sản 12
bảo đảm tiền vay của tổ chức tín dụng
1.2.1. Khái niệm, đặc điểm của bảo đảm tiền vay 12
1.2.2. Mối quan hệ giữa hợp đồng bảo đảm tiền vay với hợp đồng 16
tín dụng
1.2.3 Khái niệm, đặc điểm của xử lý tài sản bảo đảm tiền vay 19
1.3. Khái quát về tài sảnbảo đảm tiền vay là bất động sản 22
1.3.1. Khái niệm về bất động sản và điều kiện đối với tài sản bảo 22
đảm tiền vay là bất động sản
1.3.2. Đặc điểm của bất động sản và hệ quả đốivới giao dịch bảo 27
đảm tiền vay và việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay

5. Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI 32
SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA TỔ
CHỨC TÍN DỤNG
2.1. Quy định pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là 32
bất động sản
2.1.1. Các trường hợp xử lý 32
2.1.2. Phương thức xử lý 34
2.1.3. Thủ tục xử lý 41
2.1.4. Thanh toán tiền thu được từ xử lý tài sản bảo đảm 44
2.2. Một số bất cậptrong quy định pháp luật ảnh hƣởng đến 46
việc xử lý tài sảnbảo đảm tiền vay là bất động sản của
các tổ chức tín dụng
2.2.1. Quy định về chủ thể hộ gia đình 47
2.2.2. Quy định về việc bên thứ ba dùng bất động sản để thế chấp 55
bảo đảm nghĩa vụ cho người khác
2.2.3. Quy định về nhà ở hình thành trong tương lai 66
2.2.4. Quy định về trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà 77
không thế chấp tài sản gắn liền với đất và ngược lại
2.2.5. Quy định về quyền nắm giữ tài sản bảo đảm là bất động sản 80
của tổ chức tín dụng
Chƣơng 3:THỰC TIỄN XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN 87
VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC TỔ CHỨC TÍN
DỤNG VÀ PHƢƠNG HƢỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT
3.1. Thực tiễn xử lý tài sảnbảo đảm tiền vay là bất động sản 87
tại các tổ chức tín dụng
3.1.1. Quy trình xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản tại 87
các tổ chức tín dụng

6. 3.1.2. Khó khăn, vướng mắc thường gặp trong hoạt động xử lý tài 91
sản bảo đảm tiền vay là bất động sản tại các tổ chức tín dụng
3.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động xử lý tài sản bảo đảm 96
tiền vay là bất động sản của các tổ chức tín dụng
3.2. Phƣơng hƣớng hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sảnbảo 98
đảm tiền vay là bất động sản
3.2.1. Cơ sở hoàn thiện pháp luật 98
3.2.2. Một số kiến nghị cụ thể 100
KẾT LUẬN 113
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 115

7. DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BLDS Bộ luật Dân sự
TCTD Tổ chức tín dụng

8. MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Nền kinh tế càng phát triển, các hoạt động tín dụng càng sôi
động.Trong một nền kinh tế thị trường, vay và cho vay là một nhu cầu tất yếu.
Đối với một nền kinh tế mới nổi như Việt Nam, sự phát triển của các hoạt
động tín dụng nói chung và của hoạt động vay, cho vay nói riêng lại càng
nóng hơn.
Trong những năm gần đây tại Việt Nam, cùng với nhu cầu vay vốn của
hàng chục nghìn doanh nghiệp được thành lập mỗi năm, rất nhiều TCTD đã
được thành lập.Bongbóng bất động sản vỡ đã khiến các TCTD lao đao, nợ
xấu trở thành vấn đề lớn không dễ giải quyết của nền kinh tế. Theo số liệu từ
Ngân hàng Nhà nước, tỷ lệ nợ xấu của toàn hệ thống tại thời điểm tháng
4/2014 là 4,01%. Tuy nhiên, đây mới là con số nợ xấu do các TCTD báo cáo
lên NHNN. Còn theo con số mới đây NHNN đưa ra là khoảng 9%, nếu tính
một cách thận trọng [37]. Bên cạnh các biện pháp vĩ mô của nhà nước, các
biện pháp tái cấu trúc, sáp nhập, hợp nhất,… để tồn tại trong giai đoạn kinh tế
khó khăn, các TCTD cũng dồn lực vào công tác xử lý nợ xấu, trong đó xử lý
tài sản bảo đảmlà biện pháp chủ yếu.
Trong số các tài sản bảo đảmcủa các TCTD hiện nay thì bất động sản
chiếm một tỷ trọng lớn. Theo số liệu tổng kết của Ngân hàng Đầu tư và Phát
triển Việt Nam (BIDV) và Ngân hàng Sumi Trust Nhật Bản, đến hết tháng
12/2013, dư nợ TCTD cho vay bất động sản khoảng 262.000 tỷ đồng, chiếm
8% tổng dư nợ, nhưng tài sản bảo đảm tín dụng lại chiếm khoảng 65% [36].
Do đó xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản đóng một vai trò quan
trọng trong hoạt động xử lý nợ xấu của các TCTD.
Tuy nhiên, thực tế công tác xử lý nợ tại các TCTDViệt Nam hiện nay
1

9. cho thấy dường như các TCTD đang yếu thế. Có rất nhiều vướng mắc trong
việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản gây khó khăn, thậm chí
cản trở các TCTD thu hồi nợ. Những vướng mắc, bất cập này xuất phát từ
nhiều nguyên nhân, từ sự bất hợp tác của người vay vốn, bên bảo đảm trong
thời kỳ kinh tế ảm đạm hay tính thanh khoản yếu của các tài sản bảo đảm tiền
vay là bất động sản trong giai đoạn thị trường đang đóng băng,… tuy nhiên
một nguyên nhân quan trọng của tình trạng này là từ sự bất cập của hệ thống
pháp luật. Chính sự không phù hợp và thiếu đồng bộ của các quy định pháp
luật đã gây khó khăn cho các TCTD trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm tiền
vay là bất động sản để thu hồi nợ.
Thực tế cho thấy xử lý tài sản bảo đảm thường là biện pháp cuối cùng
mà các TCTD áp dụng để thu hồi nợ. Với tư cách là bên cho vay, bên nhận
bảo đảm, các TCTD là người bị vi phạm quyền, lợi ích hợp pháp, là chủ thể
cần được pháp luật bảo vệ. Thế nhưng với các quy định pháp luật và việc áp
dụng pháp luật của các cơ quan quản lý nhà nước như hiện nay lại tạo ra một
cơ chế rất thuận lợi để người vay tiền và các bên bảo đảm vi phạm nghĩa vụ
dễ dàng trốn tránh hoặc kéo dài việc thực hiện nghĩa vụ. Từ vị thế cần được
bảo vệ, các TCTD dường như đang bị đối xử như người đi “ức hiếp” người
vay và các bên bảo đảm. Một nguyên nhân quan trọng đã tồn tại từ lâu và còn
tiếp tục ảnh hưởng lâu dài đến hoạt động xử lý tài sản bảo đảm của các TCTD
nhưng lại chưa được khắc phục.
Từ những vấn đề trên, tác giả đã chọn đề tài “Xử lý tài sản bảo đảm tiền
vay là bấtđộng sản qua thực tiễn hoạt động của các Tổ chức tín dụng” là đề
tài luận văn của mình. Các vấn đề đưa ra trong luận văn xuất phát từ việc
nghiên cứu các quy định pháp luật Việt Nam hiện nay và tổng kết từ thực tiễn
xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản tại các TCTD, qua đó đề xuất một số
hướng hoàn thiện các quy định pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là
2

10. bất động sản nhằm tạo ra một cơ chế phù hợp hơn trong vấn đề này.
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1. Mục tiêu tổng quát
Mục tiêu tổng quát của luận văn là chỉ ra những điểm vướng mắc, bất
cập trong hệ thống pháp luật Việt Nam về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là
bất động sản trên cơ sở phân tích, đánh giá các quy định pháp luật và thực tiễn
các vụ việc tại các TCTD.
2.2. Mục tiêu cụ thể
Để đạt được mục tiêu tổng quát như trên, luận văn cần đạt một số mục
tiêu cụ thể như sau:
- Làm rõ một số vấn đề lý luận về tài sản bảo đảm tiền vay là bất động
sản, xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản.
- Chỉ ra những vướng mắc, bất cập của pháp luật từ thực tiễn hoạt
động xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của các TCTD.
- Đề xuất một số giải pháp tổng thể và kiến nghị cụ thể nhằm hoàn
thiện hệ thống pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản.
3. Tình hìnhnghiên cứu của đề tài:
Xử lý tài sản bảo đảm nói chung và xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là
bất động sản nói riêng là vấn đề đã được nhiều luật gia nghiên cứu, đánh giá
dưới góc độ pháp lý. Có nhiều các công trình khoa học ở các cấp độ khác
nhau nghiên cứu về giao dịch bảo đảm/bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân
sự.Tuy nhiên.các bài viết đăng trên các Tạp chí thường chỉ bàn về vấn đề nhỏ
trong một biện pháp bảo đảm cụ thể. Chẳng hạn, bài viết: “Bàn về biện pháp
bảo lãnh” của tác giả Phạm Văn Tuyết đăng trên Tạp chí Luật học số 01/1999
chỉ bàn riêng về tính liên đới về thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng biện
pháp bảo lãnh; bài viết: “Về các biện pháp bảo đảm hợp đồng tín dụng” của
tác giả Lê Hồng Hạnh chỉ bàn về các biện pháp Thế chấp, Cầm cố, Bảo lãnh
3

11. trong hoạt động tín dụng; bài viết: “Bản chất các biện pháp bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ dân sự” của tác giả Phạm Công Lạc chỉ bàn về các dấu hiệu đặc
trưng của các biện pháp bảo đảm.
Các công trình nghiên cứu ở cấp độ luận án tiến sĩ, luận văn Thạc sĩ
hoặc các sách chuyên khảo, tham khảo đều nghiên cứu về các biện pháp bảo
đảm cụ thể hoặc nghiên cứu chung về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.
Chẳng hạn, Luận án tiến sĩ “Những giải pháp bảo đảm tiền vay của ngân hàng
thương mại” của Nguyễn Như Minh, Trường đại học Tài chính – Kế toán,
thành phố Hồ Chí Minh, 1996; Luận văn Thạc sĩ luật học với đề tài “Chế định
bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng- Thực trạng và giải pháp” của học viên
Trần Thu Thủy; luận văn Thạc sĩ luật học với đề tài: “Bảo đảm tiền vay ngân
hàng- Thực trạng và giải pháp” của học viên Lê Thu Hiền; luận văn Thạc sĩ
luật học với đề tài: “Những vấn đề pháp lý về bảo lãnh ngân hàng” của
Nguyễn Thành Long,...
Sách chuyên khảo: “Giao dịch thương mại của ngân hàng thương mại
trong điều kiện kinh tế thị trường ở Việt Nam” Nxb Tư pháp 2005 của tác giả
Nguyễn Văn Tuyến chỉ có mục nhỏ viết về bảo lãnh ngân hàng dưới góc độ
hoạt động cấp tín dụng. Sách tham khảo: “Một số suy nghĩ về đảm bảo thực
hiện nghĩa vụ trong Luật Dân sự Việt Nam” Nxb trẻ TP. Hồ Chí Minh của tác
giả Nguyễn Ngọc Điện nghiên cứu chung về các biện pháp đảm bảo,…
Như vậy, dù có rất nhiều công trình khoa học liên quan đến đề tài mà
tác giả đang nghiên cứu nhưng chưa có một đề tài khoa học nào nghiên cứu
riêng về vấn đề xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản tại các tổ chức
tín dụng, đặc biệt là chưa có đề tài nào có sự liên hệ với thực tiễn công tác xử
lý tài sản bảo đảm tại các tổ chức tín dụng. Vì thế, có thể nói rằng, đề tài mà
tác giả chọn làm luận văn Thạc sĩ luật học là một đề tài mới và độc lập.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
4

12. Đối tượng nghiên cứu của luận văn là các quy định pháp luật hiện
hành và các vấn đề phát sinh từ thực tiễn hoạt động xử lý tài sản bảo đảm tiền
vay là bất động sản tại các TCTD.
Về phạm vi nghiên cứu, luận văn tập trung nghiên cứu các vấn đề về
tài sản bảo đảm tiền vay có đối tượng là bất động sản, sự thiếu đồng bộ của hệ
thống pháp luật Việt Nam về vấn đề này và những bất cập gây khó khăn cho
các TCTD trong thực tiễn xử lý, từ đó đề xuất các kiến nghị để hoàn thiện.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu đề tài
Pháp luật là một bộ phận của thượng tầng kiến trúc xã hội được hình
thành từ một cơ sở hạ tầng nhất định, pháp luật là tấm gương phản chiếu xã
hội và ngược lại, xã hội luôn là cơ sở thực tiễn của pháp luật.Vì vậy, pháp luật
chỉ khả thi khi quy định của nó phù hợp với thực tiễn. Nhận thức rõ vấn đề
này nên quá trình nghiên cứu đề tài, tác giả luôn dựa vào nguyên lý của chủ
nghĩa duy vật biện chứng và duy vật lịch sử để tìm hiểu các quy định của
pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản trong mối quan hệ
giữa pháp luật và thực tiễn của đời sống xã hội. Trong quá trình nghiên cứu đề
tài, tác giả cũng đã sử dụng các phương pháp phân tích; diễn giải, quy nạp; so
sánh để làm rõ các quy định của pháp luật. Mặt khác, tác giả cũng đã sử dụng
phương pháp khảo sát thực tiễn hoạt động về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay
tại các TCTD để tìm ra các khó khăn, vướng mắc của các TCTD trong hoạt
động xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản.
6. Tính mới và những đóng gópcủa đề tài
Trên cơ sở phân tích một số vấn đề lý luận, thực trạng pháp luật và thực
tiễn thi hành pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản tại
các tổ chức tín dụng Việt Nam, luận văn chỉ ra được đặc điểm của tài sản bảo
đảm tiền vay là bất động sản và hoạt động xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là
bất động sản của các tổ chức tín dụng; Chỉ ra được những vướng mắc, bất
5

13. cập, mâu thuẫn của các quy định pháp luật về tài sản bảo đảm tiền vay và xử
lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản hiện nay gây khó khăn cho hoạt
động xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của các tổ chức tín dụng.
Từ đó, luận văn đưa ra một số giải pháp tổng thể và kiến nghị cụ thể để hoàn
thiện pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản nhất là trong
bối cảnh Quốc hội đang thảo luận sửa đổi Bộ luật dân sự năm 2005 trong đó
có các quy định về các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự cũng
như xây dựng luật về giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm.
7. Bố cục của luận văn:
Ngoài phần mở đầu, phần kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội
dung luận văn gồm ba chương như sau:
Chương 1:Một số vấn đề lý luận về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất
động sản của tổ chức tín dụng.
Chương 2:Thực trạng pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất
động sản của tổ chức tín dụng.
Chương 3:Thực tiễn xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản tại
các tổ chức tín dụng và phương hướng hoàn thiện pháp luật.
6

14. Chƣơng 1:
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN
VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG
1.1. Khái quátvề các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự
1.1.1. Khái niệm vềbiện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự:
Việc xác lập và thực hiện các quyền và nghĩa vụ trong giao dịch dân sự
trước hết trên cơ sở sự tự giác của các bên.Nhưng trên thực tế không phải bất
cứ ai tham gia giao dịch dân sự đều có thiện chí trong việc thực hiện nghiêm
chỉnh các nghĩa vụ của mình.Để tạo được thế chủ động cho người có quyền
trong các quan hệ nghĩa vụ được hưởng quyền dân sự, pháp luật cho phép các
bên có thể thỏa thuận đặt ra các biện pháp bảo đảm việc giao kết hợp đồng,
cũng như việc thực hiện nghĩa vụ. Thông qua các biện pháp này người có
quyền có thể chủ động tiến hành các hành vi của mình tác động trực tiếp đến
tài sản của phía bên kia nhằm làm thỏa mãn quyền lợi của mình, khi đến thời
hạn mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc không thực hiện đầy đủ nghĩa
vụ đó. Pháp luật về các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ là một trong
những chế định luật được hình thành khá sớm trong hệ thống pháp luật các
quốc gia trên thế giới.Luật cổ La Mã đã biết đến các biện pháp thế chấp, cầm
cố, bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ.
Trong pháp luật thực định Việt Nam không có điều khoản nào đưa ra
khái niệm các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Điều 318 Bộ luật
dân sự năm 2005 chỉ quy định có 7 biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân
sự bao gồm:
- Cầm cố tài sản: là việc một bên (gọi là bên cầm cố) giao tài sản
thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (gọi là bên nhận cầm cố) để bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự
- Thế chấp tài sản: là việc một bên (gọi là bên thế chấp) dùng tài sản
7

15. thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia
(gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế
chấp.
- Đặt cọc: là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim
khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời
hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự
- Ký cược:là việc bên thuê tài sản là động sản giao cho bên cho thuê
một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quí hoặc vật có giá trị khác (gọi là tài sản
ký cược) trong một thời hạn để bảo đảm việc trả lại tài sản thuê.
- Ký quỹ: là việc bên có nghĩa vụ gửi một khoản tiền hoặc kim khí
quí, đá quý hoặc giấy tờ có giá khác vào tài khoản phong tỏa tại một ngân
hàng để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự.
- Bảo lãnh:là việc người thứ ba (gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên
có quyền (gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có
nghĩa vụ (gọi là bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn mà bên được bảo
lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Các bên cũng có
thể thỏa thuận về việc bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện nghĩa vụ khi bên được
bảo lãnh không có khả năng thực hiện nghĩa vụ của mình
- Tín chấp: là việc tổ chức chính trị - xã hội tại cơ sở bảo đảm cho cá
nhân, Hộ gia đình nghèo vay một khoản tiền tại ngân hàng hoặc tổ chức tín
dụng khác để sản xuất, kinh doanh, làm dịch vụ theo quy định của Chính phủ
Khi nghiên cứu về khái niệm và bản chất pháp lý của bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ dân sự, ở Việt Nam hiện có một vài quan điểm khác nhau. Quan
điểm thứ nhất cho rằng bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là một biện pháp
dân sự có “tính dự phòng” nhằm thúc đẩy việc thực hiện đúng nghĩa vụ theo
cam kết hoặc theo quy định của pháp luật. Bên cạnh đó, biện pháp bảo
8

16. đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự còn có tính bắt buộc đối với tất cả các bên
trong giao dịch và được bảo đảm bằng sức mạnh cưỡng chế của nhà nước. Do
đó “dù xuất phát từ cơ sở nào thì các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
dân sự cũng luôn mang tính chất bắt buộc như một chế tài” [24].Theo đó, các
biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự là các biện pháp dự phòng do các chủ thể
thỏa thuận để bảo đảm lợi ích của bên có quyền bằng cách cho phép bên có
quyền được xử lý những tài sản thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ để khấu trừ
giá trị nghĩa vụ trong trường hợp nghĩa vụ đó bị vi phạm. Quan điểm khác lại
cho rằng biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là loại trách nhiệm dân
sự đặc biệt trong đó các bên có thể thỏa thuận phạm vi trách nhiệm, mức độ
trách nhiệm và cả các biện pháp thực hiện, áp dụng; có thể tự mình thực hiện,
áp dụng trách nhiệm đó[19].
Theo tác giả, về mặt khách quan, bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là
những quy định của pháp luật cho phép các chủ thể trong quan hệ nghĩa vụ áp
dụng các biện pháp mà pháp luật cho phép để bảo đảm cho một nghĩa vụ đó
được thực hiện, đồng thời xác định và bảo đảm quyền, nghĩa vụ của các bên
trong các biện pháp đó. Về mặt chủ quan, bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự
là việc thỏa thuận giữa các bên, qua đó đặt ra các biện pháp tác động mang
tính chất dự phòng để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ đồng thời ngăn
ngừa và khắc phục những hậu quả xấu do việc không thực hiện hoặc thực hiện
không đúng nghĩa vụ gây ra.
Từ những phân tích trên, có thể đưa ra định nghĩa về biện pháp bảo
đảm nghĩa vụ dân sự như sau: Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự
là biện pháp trong đó một bên sử dụng tàisản thuộc sở hữu của mình hoặc sử
dụng uy tín của mình (gọi là bên bảo đảm) để bảo đảm cho việc thực hiện
nghĩa vụ dân sự của mình hoặc của chủ thể khác (gọi là bên được bảo đảm).
9

17. 1.1.2. Đặcđiểm của các biện pháp bảođảm thực hiện nghĩa vụ dân
sự:
Từ định nghĩa trên đây chúng ta có thể rút ra các đặc trưng cơ bảncủa
các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự như sau:
Thứ nhất, các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự có mối
quan hệ mang tính chất phụ thuộc vào nghĩa vụ mà nó bảo đảm và luôn gắn
liền với một nghĩa vụ được bảo đảm cụ thể.Một khi xác định được nghĩa vụ
cần bảo đảm là nghĩa vụ gì và cần phải được bảo đảm như thế nào thì các biện
pháp bảo đảm mới được hình thành. Do đó, về nguyên tắc các biện pháp bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự được xác lập sau hoặc đồng thời với việc xác
lập nghĩa vụ đó.
Thứ hai, phạm vi bảo đảm của các biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự
do các bên thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật, có thể là một phần
hoặc toàn bộ nghĩa vụ. Toàn bộ nghĩa vụ được bảo đảm bao gồm cả nghĩa vụ
trả lãi và bồi thường thiệt hại.Về nguyên tắc phạm vi bảo đảm của các biện
pháp bảo đảm không vượt quá phạm vi nghĩa vụ đã được xác định trong nội
dung của quan hệ nghĩa vụ được bảo đảm; dù trong thực tế người có nghĩa vụ
đưa ra một tài sản có giá trị lớn hơn nhiều lần giá trị của nghĩa vụ để bảo đảm
việc thực hiện nghĩa vụ, vì mục đích cuối cùng của việc bảo đảm đó cũng chỉ
là để người mang nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ trong phạm vi đã xác định.
Thứ ba, các biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự có tính chất dự phòng
vàchỉ được áp dụng khi có hành vi vi phạm nghĩa vụ xảy ra. Trong trường hợp
nghĩa vụ được bảo đảm đã được thực hiện một cách đầy đủ thì không cần áp
dụng biện pháp bảo đảm đó. Trong thời gian có hiệu lực của biện pháp bảo
đảm, quyền sở hữu đối với tài sản bảo đảm vẫn thuộc về bên có nghĩa vụ
nhưng quyền năng pháp lý đối với tài sản đó bị hạn chế (không được tự do
chuyển nhượng…). Nếu đến hạn bên có nghĩa vụ thực hiện đúng, đầy đủ
10

18. nghĩa vụ của mình thì biện pháp bảo đảm nghĩa vụ đó đương nhiên chấm dứt;
bên có nghĩa vụ được khôi phục đầy đủ các quyền năng của chủ sở hữu đối
với tài sản bảo đảm: được nhận lại tài sản và đầy đủ các giấy tờ hợp pháp liên
quan đến tài sản từ bên có quyền hay bên nắm giữ tài sản bảo đảm. Trong
trường hợp khi đến hạn có sự vi phạm nghĩa vụ thì tài sản bảo đảm bị xử lý
theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của pháp luật (nếu không có
thỏa thuận) để khấu trừ, thanh toán phần nghĩa vụ bị vi phạm.
Thứ tư, các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự phát sinh từ
sự thỏa thuận giữa các bên. Nếu như các quan hệ nghĩa vụ khác có thể phát
sinh từ nhiều căn cứ khác nhau (có thể do thỏa thuận hoặc theo quy định của
pháp luật) thì các biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự chỉ phát sinh trên cơ sở
sự thỏa thuận giữa các bên chủ thể. Cách thức, phạm vi và toàn bộ nội dung
của một biện pháp bảo đảm đều là kết quả của sự thỏa thuận giữa các bên liên
quan.
Thứ năm, đối tượng chủ yếu của các biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân
sự là những lợi ích vật chất, tuy nhiên, cũng có biện pháp mà đối tượng là uy
tín của bên bảo đảm (biện pháp bảo lãnh và biện pháp tín chấp).
Nghĩa vụ cần được bảo đảm là những nghĩa vụ mang tính chất tài sản
(như nghĩa vụ thanh toán tiền hay thực hiện một công việc trị giá được bằng
tiền…). Theo quy luật ngang giá chi phối các quan hệ tài sản thì chỉ có lợi ích
vật chất mới bù đắp được các lợi ích vật chất, do vậy, các bên trong quan hệ
nghĩa vụ không thể dùng quyền nhân thân làm đối tượng của biện pháp bảo
đảm. Lợi ích vật chất là đối tượng của các biện pháp bảo đảm thường là một
tài sản.Tài sản đem ra bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự có thể là vật (vật
hiện có hoặc hình thành trong tương lai), tiền, giấy tờ có giá hoặc quyền tài
sản.Đó có thể là động sản hoặc bất động sản nhưng những tài sản này phải
thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, không phải là đối tượng bị tranh chấp
11

19. về quyền sở hữu cũng như quyền sử dụng.Tài sản bảo đảm phải là tài sản
được phép tự do lưu thông trên thị trường.
Thứ sáu, các biện pháp bảo đảm có mục đích nâng cao trách nhiệm
thực hiện nghĩa vụ của những người có nghĩa vụ, bảo vệ lợi ích cho bên có
quyền một cách chắc chắn thông qua việc thỏa thuận về một tài sản dự phòng
sẽ được xử lý để khấu trừ nghĩa vụ vi phạm. Thông qua việc áp dụng các biện
pháp bảo đảm bên có quyền sẽ không bị rơi vào thế bị động (phụ thuộc vào
việc thực hiện nghĩa vụ của bên đối tác) mà trở thành chủ động trong việc bảo
vệ quyền và lợi íchhợp pháp của mình trong các giao dịch dân sự, thương mại
đã ký kết (thông qua việc trực tiếp tác động vào tài sản bảo đảm). Các biện
pháp bảo đảm được đặt ra góp phần tạo nên cơ sở pháp lý an toàn cho các chủ
thể trong giao lưu dân sự, tạo điều kiện củng cố kỷ luật hợp đồng, bảo đảm sự
ổn định và phát triển bình thường của các quan hệ tài sản.
1.2. Khái quát về giao dịch bảo đảm tiền vay và xử lý tài sản bảo
đảm tiền vay của tổ chức tín dụng:
1.2.1. Khái niệm và đặcđiểm củabảođảm tiền vay:
1.2.1.1. Khái niệm bảođảm tiền vay:
Tổ chức tín dụng là doanh nghiệp thực hiện việc kinh doanh, cung ứng
thường xuyên một, một số hoặc toàn bộ các nghiệp vụ nhận tiền gửi,cấp tín
dụng, cung ứng dịch vụ thanh toán qua tài khoản. Trong số các nghiệp vụ của
tổ chức tín dụngthì cho vay là hình thức cấp tín dụng truyền thống và đặc
trưng, theo đó tổ chức tín dụng giao hoặc cam kết giao cho khách hàng một
khoản tiền để sử dụng vào mục đích xác định trong một thời gian nhất định
theo thỏa thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi.
Trong hoạt động cho vay, các TCTD thường đánh giá, xếp loại khách
hàng. Đối với các khách hàng truyền thống, có uy tín (uy tín của khách hàng
thường được TCTD đánh giá trên cơ sở có quan hệ tín dụng lâu dài, trả nợ
12

20. đúng, đầy đủ), những khách hàng có tình hình tài chính lành mạnh, phương án
sản xuất kinh doanh hiệu quả hoặc cho vay theo chỉ định của Chính phủ,
TCTD có thể cho vay không cần biện pháp bảo đảm bằng tài sản.Tuy nhiên
rủi ro tín dụng trong hoạt động cho vay có thể phát sinh do nhiều yếu tố khác
không thể đoán trước được, trong khi mục đích mà TCTD hướng tới trong
hoạt động cấp tín dụng luôn là sự an toàn về vốn cho vay. Xuất phát từ thực tế
trên và để bảo toàn vốn trong hoạt động cho vay, đối với các khách hàng
không đáp ứng các điều kiện cho vay không có biện pháp bảo đảm, các TCTD
(bên cho vay) buộc khách hàng vay phải dùng tài sản để bảo đảm việc trả nợ
vay từ hợp đồng tín dụng. Đây chính là giao dịch bảo đảm tiền vay.
Về mặt lý luận, theo Từ điển Luật học, bảo đảm nghĩa vụ hoàn trả tiền
vay, hay gọi một cách ngắn gọn là “bảo đảm tiền vay”, được định nghĩa là
biện pháp được sử dụng để bên cho vay thu hồi nợ trong trường hợp bên vay
không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ hoàn trả tiền vay[38,
tr.273].
Về mặt pháp luật thực định, khái niệm “bảo đảm tiền vay” được định
nghĩa tại khoản 1 điều 2 Nghị định số 178/1999/NĐ-CPcủa Chính phủ về bảo
đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng, theo đó “Bảo đảm tiền vay là việc
TCTD áp dụng các biện pháp nhằm phòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở kinh tế và
pháp lý để thu hồi được các khoản nợ đã cho khách hàng vay”.Tuy nhiên,
Nghị định số 178/1999/NĐ-CP đã hết hiệu lực từ ngày 27/01/2007và được
thay thế bằng Nghị định 163/2006/NĐ-CP của Chính phủ về giao dịch bảo
đảm. Sau khiNghị định số 178/1999/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn thi
hành kèm theohết hiệu lực, các văn bản pháp luật hiện nay không có quy định
về khái niệm “Bảo đảm tiền vay”.
Cần phải khẳng định “Bảo đảm tiền vay” không phải là một biện pháp
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự riêng mà thực chất chỉ là biện pháp
13

21. bảođảm thực hiện nghĩa vụ dân sự theo quy định của BLDS 2005 trong đó
nghĩa vụ được bảo đảm là nghĩa vụ hoàn trả gốc, lãi và các nghĩa vụ thanh
toán khác phát sinh từ hợp đồng vay tiền.Và như đã nêu ở trên, các văn bản
pháp luật thực định hiện nay cũng không còn định nghĩa và sử dụng khái niệm
“bảo đảm tiền vay”. Tuy nhiên tác giả vẫn sử dụng khái niệm này như một
thuật ngữ trọng tâm và xuyên suốt trong luận văn này bởi cáclý do sau:
Thứ nhất, cho vay chỉ là một trong số rất nhiều hoạt động mà các
TCTDhiện nay đang thực hiện,ngoài cho vay còn rất nhiều hình thức cấp tín
dụng khác như bảo lãnh, chiếu khấu, cho thuê tài chính, bao thanh toán,…
Trên thực tế, khi cấp tín dụng theocác hình thức khác, TCTD cũng đều yêu
cầu khách hàng phải giao kết giao dịch bảo đảm để bảo đảm cho nghĩa vụ
hoàn trả khoản tín dụng màTCTD đã cấp cho khách hàng. Bởi vậy,sử dụng
khái niệm “bảo đảm tiền vay”, tác giả muốn giới hạn phạm vi nghiên cứu của
luận văn là các giao dịch bảo đảm của tổ chức tín dụng với khách hàng xuất
phát từ nghiệp vụ cho vay mà không phải là tất cả các nghiệp vụ cấp tín dụng
nói chung của TCTD.
Thứ hai, tác giả muốn nhấn mạnh đến đối tượng nghiên cứu của luận
văn.Trên thực tế, hợp đồng vay tiền là một giao dịch dân sự rất phổ biến,
không chỉ có TCTD mới được cho vay mà hầu như tất cả các chủ thể dân sự
đều có thể cho vay, tuy nhiên xét về tính thường xuyên, chuyên nghiệp và
thực hiện như một nghề nghiệp thì cho vay là hoạt động đặc trưng cho TCTD.
Ngoài ra, hoạt động cho vay của TCTD cũng có những nhiều khác biệt so với
hợp đồng cho vay tiền trong các giao dịch dân sự thông thường.Hợp đồng cho
vay tiền thông thường được điều chỉnh theo quy định của Bộ luật dân sự 2005
theo đó lãi suất cho vay do các bên thỏa thuận nhưng không được vượt quá
150% lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố. Trong khi đó, với tư
cách là một nghiệp vụ cấp tín dụng, hợp đồng cho vay giữa các TCTD với
14

22. khách hàng mang tính kinh tế thị trường, chủ yếu được điều chỉnh bởi Luật
các tổ chức tín dụng 2010 và các văn bản pháp luật chuyên ngành về hoạt
động ngân hàng, trong đó lãi suất cho vay giữa các TCTD không bị giới hạn
theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố.Sử dụng khái niệm này
tác giả muốn nhấn mạnh đến đối tượng nghiên cứu của luận văn chỉ giới hạn
đối với các giao dịch bảo đảm tiền vay của các TCTD.
Từ những lý do trên, tác giả nhận thấy khái niệm “bảo đảm tiền vay” là
thuật ngữ ngắn gọn nhưng phản ánh đúng bản chất của giao dịch giữa TCTD
và bên bảo đảm là nhằm đảm bảo nghĩa vụ hoàn trả tiền vay (gốc, lãi và các
nghĩa vụ thanh toán khác) của bên vay cho TCTD. Tác giả cho rằng có thể
định nghĩa khái niệm bảo đảm tiền vay như sau: Bảo đảm tiền vay là biện
pháp bảođảm nghĩa vụ dân sự được sử dụng để bên cho vay (TCTD) thu hồi
nợ trong trường hợp bên vay không thực hiện hoặc thực hiện không đúng
nghĩa vụ hoàn trả tiền vay.
1.2.1.2. Đặcđiểm của bảo đảm tiền vay:
Với tư cách là một biện pháp bảo đảm nghĩa vụ, giao dịch bảo đảm tiền
vay của TCTD có đầy đủ các dấu hiệu và thuộc tính cơ bản của biện pháp bảo
đảm nghĩa vụ dân sự nói chung. Bên cạnh đó,bảo đảm tiền vay cũng có một
số đặc trưng riêngnhư sau:
Thứ nhất, chủ thể của giao dịch bảo đảm tiền vay luôn có một bên là tổ
chức tín dụng - với tư cách là bên nhận bảo đảm (bên có quyền đòi nợ theo
hợp đồng tín dụng).Do chủ thể nhận thế chấp là tổ chức tín dụng nên việc
phòng tránh rủi ro tín dụng cho chủ thể này là vấn đề hết sức quan trọng, được
pháp luật quan tâm đặc biệt vì mục tiêu giữ vững an toàn của hệ thống ngân
hàng và đảm bảo lợi ích quốc gia.
Thứ hai, nghĩa vụ được bảo đảm là nghĩa vụ hoàn trả tiền vay theo hợp
đồng tín dụng giữa tổ chức tín dụng với khách hàng vay vốn. Nghĩa vụ này
15

23. phát sinh từ hợp đồng tín dụng, bao gồm nợ gốc, nợ lãi, các khoản phí, tiền
phạt và tiền bồi thường thiệt hại, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác
hoặc pháp luật có quy định khác.Bên vaytrong hợp đồng vaycó thể chính là
bên bảo đảm hoặc người thứ ba vay tiền tại TCTD.Thực tế cho thấy, do nghĩa
vụ hoàn trả tiền vay trong hợp đồng tín dụng thường có giá trị lớn và có tính
rủi ro cao nên hầu hết các tổ chức tín dụng khi cho vay đều mong muốn sử
dụng biện pháp bảo đảm tiền vay để phòng tránh rủi ro cho các khoản tín
dụng đã cấp.
Thứ ba, trong quan hệ cho vay giữa tổ chức tín dụng với khách hàng,
do tổ chức tín dụng rất coi trọng vai trò, tác dụng của bảo đảm tiền vay nên
hợp đồng bảo đảm thường được các bên (tổ chức tín dụng và bên bảo đảm)
giao kết thành một hợp đồng riêng, tách khỏi hợp đồng tín dụng, với nhiều
điều khoản chi tiết và rất cụ thể. Điều này là cần thiết, vì việc giao kết một
hợp đồng thế chấp riêng rẽ với hợp đồng tín dụng sẽ tạo điều kiện cho các bên
có cơ hội thỏa thuận chi tiết, cụ thể và đầy đủ hơn về các điều khoản của hợp
đồng bảo đảm tiền vay.Trên cơ sở đó, giúp cho việc thực hiện hợp đồng bảo
đảm và giải quyết các tranh chấp phát sinh từ hợp đồng bảo đảm tiền vay
cũng dễ dàng, thuận lợi hơn.
1.2.2. Mối quan hệ giữa hợp đồng bảo đảm tiền vayvới hợp đồng tín
dụng:
Như đã trình bày, các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự nói
chung có mối quan hệ mang tính chất phụ thuộc vào nghĩa vụ mà nó bảo đảm
và luôn gắn liền với một nghĩa vụ được bảo đảm. Cụ thể với giao dịch bảo
đảm tiền vay thì nghĩa vụ được bảo đảm là nghĩa vụ hoàn trả tiền vay theo
hợp đồng tín dụng giữa tổ chức tín dụng với khách hàng vay vốn. Như vậy,
giữa hợp đồng bảo đảm tiền vay với hợp đồng tín dụng có mối quan hệ như
thế nào. Về phương diện học thuật, vấn đề gây tranh cãi nhiều nhất liên quan
16

24. đến mối quan hệ giữa hợp đồng bảo đảm tiền vayvới hợp đồng tín dụng có lẽ
là việc xác định tính độc lập hay tính phụ thuộc giữa hai hợp đồng này.Nói
cách khác, mối quan hệ giữa hợp đồng tín dụng với hợp đồng bảo đảm tiền
vay có phải là mối quan hệ giữa hợp đồng chính và hợp đồng phụ hay không?
Quan điểm thứ nhất cho rằng: Mối quan hệ giữa hợp đồng tín dụng và
hợp đồng bảo đảm tiền vay có thể coi là mối quan hệ giữa hợp đồng chính và
hợp đồng phụ[7,8].
Có lẽ quan điểm này dựa trên lập luận cho rằng, sự bảo đảm chỉ có giá
trị khi tồn tại nghĩa vụ được bảo đảm (nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng
chính).Theo quan điểm này, nếu hợp đồng tín dụng (hợp đồng chính) bị vô
hiệu thì hợp bảo đảm (với tính chất là hợp đồng phụ) cũng đương nhiên bị vô
hiệu theo. Ngược lại, nếu hợp đồng bảo đảmtiền vay bị vô hiệu thì không tất
yếu hay chắc chắn làm vô hiệu hợp đồng tín dụng (hợp đồng chính).
Quan điểm thứ hai cho rằng: Mối quan hệ giữa hợp đồng tín dụng với
hợp đồng thế chấp không hoàn toàn là mối quan hệ giữa hợp đồng chính và
hợp đồng phụ [35].
Quan điểm này đã được thể hiện trong Nghị định số 163/2006/NĐ-CP
ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm.Trong Nghị định số
163/2006/NĐ-CP, nhà làm luật không hoàn toàn coi mối quan hệ giữa hợp
đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp là mối quan hệ giữa hợp đồng chính và
hợp đồng phụ, cụ thể là, Điều 15 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP. Theo quy
định tại điều luật này, nếu áp dụng cho hợp đồng tín dụng có bảo đảm bằng
thế chấp tài sản thì có thể hình dung mối tương quan về hiệu lực giữa hai hợp
đồng này (hợp đồng tín dụng và hợp đồng bảo đảm) như sau:
- Trường hợp thứ nhất, có hai khả năng xảy ra:Nếu hợp đồng tín dụng
có nghĩa được bảo đảm bị vô hiệu hoặc đã có hiệu lực nhưng bị hủy bỏ bởi
thỏa thuận của các bên hoặc bởi ý chí đơn phương của một bên nhưng chưa
17

25. được thực hiện thì hợp đồng bảo đảm tiền vay bị chấm dứt. Cần lưu ý rằng theo
quy định của điều luật nêu trên thì trong trường hợp này, hợp đồng bảo đảm tiền
vay bị chấm dứt, nghĩa là đã có hiệu lực rồi sau đó mới chấm dứt hiệu lực do
không cần thiết duy trì hiệu lực của hợp đồng bảo đảm tiền vay nữa, chứ không
phải là hợp đồng bảo đảm tiền vay bị vô hiệu ngay từ khi ký kết.
Nếu hợp đồng tín dụng bị vô hiệu hoặc đã có hiệu lực nhưng bị hủy bỏ
bởi thỏa thuận của các bên hoặc bởi ý chí đơn phương của một bên và đã
được thực hiện một phần hoặc toàn bộ thì hợp đồng bảo đảm tiền vay không
bị đương nhiên chấm dứt, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận chấm dứt hợp
đồng bảo đảm tiền vay này vì thấy không cần thiết phải tiếp tục thực hiện hợp
đồng nữa. Trong trường hợp này, nếu hợp đồng bảo đảm tiền vay không bị
chấm dứt trong khi tổ chức tín dụng đã giải ngân cho khách hàng thì bên nhận
bảo đảm (tổ chức tín dụng) có quyền xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi số tiền
đã giải ngân cho khách hàng.
- Trường hợp thứ hai, hợp đồng bảo đảm bị vô hiệu hoặc bị hủy bỏ,
chấm dứt đơn phương sẽ không ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng tín
dụng, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng tín dụng thỏa thuận hủy bỏ
hay chấm dứt hợp đồng này.
Đối với việc xác định mối quan hệ giữa hợp đồng tín dụng và hợp đồng
bảo đảm tiền vay, tác giả đồng ý với quan điểm thứ hai.Bởi xét trong mối
quan hệ giữa hợp đồng tín dụng với hợp đồng bảo đảm tiền vay thì không thể
coihợp đồng tín dụng là hợp đồng chính và hợp đồng bảo đảm tiền vay (trong
đó có hợp đồng thế chấp tài sản) là hợp đồng phụ.Tác giả xin đưa ra một số
phân tích chứng minh cho quan điểm này như sau:
Thứ nhất, về khía cạnh học thuật, tự thân mỗi hợp đồng này (tức hợp
đồng tín dụng và hợp đồng bảo đảm tiền vay) đều đã có đầy đủ các yếu tố để
được coi là một hợp đồng. Vì thế, tự nó sẽ phát sinh hiệu lực nếu thỏa mãn
18

26. các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự (theo quy định tại Điều 122
BLDS 2005), chứ không cần phải phụ thuộc vào hiệu lực của hợp đồng khác.
Điều này có nghĩa, hợp đồng tín dụng và hợp đồng bảo đảm tiền vay đều là
những hợp đồng độc lập, không hề ảnh hưởng và chi phối đến hiệu lực của
nhau, cho dù mục đích của việc thiết lập hợp đồng thế chấp là nhằm đảm bảo
thực hiện nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng tín dụng.
Từ lập luận như vậy, có thể kết luận rằng, nếu hợp đồng tín dụng bị vô
hiệu hoặc bị chấm dứt, hủy bỏ thì cũng không ảnh hưởng gì đến hiệu lực của
hợp đồng bảo đảm tiền vay. Ngược lại, nếu hợp đồng bảo đảm tiền vay bị vô
hiệu hoặc bị chấm dứt, hủy bỏ thì cũng không làm ảnh hưởng đến hiệu lực
của hợp đồng tín dụng và khi đó, hợp đồng tín dụng trở thành hợp đồng không
có bảo đảm bằng tài sản.
Thứ hai, về khía cạnh pháp luật thực định, tại điều 410 Bộ luật Dân sự
2005, tuy nhà làm luật vẫn mô tả rõ bản chất pháp lý của mối quan hệ giữa
hợp đồng chính và hợp đồng phụ nhưng đồng thời cũng khẳng định rằng, các
quy định về mối quan hệ này không áp dụng cho các biện pháp bảo đảm nghĩa
vụ dân sự. Theo ý kiến chúng tôi, nhà làm luật lựa chọn giải pháp này cho
mối quan hệ giữa hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm với hợp đồng bảo đảm
là khá hợp lý, vì nó giúp cho TCTD tránh được những rủi ro về kinh tế trong
trường hợp hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm bị vô hiệu mà TCTD (bên
nhận bảo đảm) đã thực hiện hợp đồng này với bên vay.
Từ các căn cứ trên, tác giả cho rằng, cách tiếp cận về mối quan hệ giữa
hợp đồng tín dụng với hợp đồng bảo đảm tiền vay như Nghị định số
163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm là hợp lý và có cơ sở khoa học.
1.2.3. Khái niệm, đặcđiểm của xử lý tài sản bảo đảm tiền vay:
1.2.3.1. Khái niệm xửlý tài sản bảo đảm tiền vay:
Các biện pháp bảo đảm tiền vay đều có mục đíchlà bảo đảm việc trả nợ
19

27. của bên vay để đáp ứng quyền thu hồi vốn vay của bên cho vay. Vì vậy, khi
đến thời hạn trả nợ mà bên vay không thực hiện nghĩa vụ này hoặc bên bảo
đảm không thực hiện nghĩa vụ bảo đảm khi đến hạn thì bên nhận bảo đảm
(bên cho vay) có quyền xử lý tài sản để thu hồi vốn cho vay.
Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm đã có quy định về
nhiều phương thức khác nhau và cho phép bên cho vay có quyền lựa chọn
một trong các phương thức đó để xử lý tài sản bảo đảm như: Tự nhận tài sản
bảo đảm tiền vay để khấu trừ nợ vay; tự bán tài sản bảo đảm tiền vay cho
người thứ ba; yêu cầu bán đấu giá tài sản.
Nhìn chung, để đưa ra một khái niệm đúng, đủ về xử lý tài sản bảo đảm
tiền vaylà việc không dễ dàng, tuy nhiên nếu căn cứ vào các phương thức xử
lý tài sản bảo đảm quy định tại Nghị định 163/2006/NĐ-CP nêu trên có thể
đưa ra khái niệm về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay như sau:Xử lý tài sản bảo
đảm tiền vay là việc bên cho vay (đồng thời là bên nhận bảo đảm) thực hiện
một trong các phương thức xử lý tài sản bảo đảm tiền vay mà Bộ luật dân sự
và các văn bản pháp luậtkhácvề giao dịch bảođảm tiền vay đã quy định, khi
có sự vi phạm nghĩavụ của bên vay, bên bảo đảm theo những cam kết tại hợp
đồng tín dụng, hợp đồng bảo đảm tiền vay nhằm qua đó thu hồi vốn đã cho
vay. [34]
1.2.3.2. Đặcđiểm của xử lý tài sản bảo đảm tiền vay:
Qua khái niệm trên, ta thấy xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là một giai
đoạn của bảo đảm tiền vay bằng tài sản, giai đoạn thực hiện các biện pháp đối
với tài sản bảo đảm nhằm thu hồi khoản nợ. Xử lý tài sản bảo đảm tiền vaycó
những đặc điểm cụ thể sau:
Thứ nhất, về mục đích, xử lý tài sản bảo đảm tiền vay nhằm mục đích
thu hồi khoản nợ của TCTD đã cho khách hàng vay khi bên vay vi phạm
nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng tín dụng.
20

28. Thứ hai, thời điểm xử lý tài sản bảo đảm tiền vay sẽ phát sinh khi có sự
vi phạm nghĩa vụ. Sự vi phạm nghĩa vụ này có thể xảy ra hai trường hợp:
- Trường hợp thứ nhất là sựvi phạm nghĩa vụ của bên vay tại Hợp
đồng tín dụng. Sựvi phạm này thường là không thanh toán hoặc thanh toán
không đúng, đủ hoặc thanh toán không đúng hạn số tiền gốc, lãi vay cho
TCTD. Khi xảy ra sự vi phạm của bên vay thì TCTD có quyền xử lý tài sản
bảo đảm để thu hồi số tiền gốc đã cho vay và lãi phát sinh.
- Trường hợp thứ hai là sự vi phạm nghĩa vụ của bên bảo đảm tại hợp
đồng bảo đảm. Sự vi phạm của bên bảo đảm có thể là không thực hiện đúng
nghĩa vụ bảo đảm khi bên vay vi phạm nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng tín dụng
hoặc cũng có thể xuất phát từ những lý do khác theo thỏa thuận của các bên
tại hợp đồng bảo đảm như sự vi phạm của bên bảo đảm trong quá trình quản
lý, khai thác tài sản dẫn đến tài sản bảo đảm có nguy cơ mất mát, hỏng hóc,
giảm đáng kể hoặc không còn giá trị buộc TCTD phải xử lý tài sản mặc dù
bên vay có thể chưa vi phạm nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng tín dụng.
Thứ ba, xử lý tài sản bảo đảm tiền cần dựa trên các nguyên tắc của việc
xử lý tài sản bảo đảmtheo luật dân sự và các nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm
tiền vay theo pháp luật về TCTD.
Thứ tư, với tư cách là nguồn thu thứ hai của TCTD, yêu cầu của việc xử
lý tài sản bảo đảm tiền là cần phải thực hiện xử lý một cách nhanh chóng để
TCTD có thể đảm bảo khả năng thanh toán, khả năng chi trả và cấp tín dụng
cho nền kinh tế. Do đó, để xử lý tài sản bảo đảm tiền có hiệu quả cần một cơ
chế linh hoạt, chủ động cho các chủ thể.
Xuất phát từ những đặc điểm của xử lý tài sản bảo đảm tiền vay như đã
trình bày có thể rút ra một vấn đề đặc trưng khi xử lý tài sản bảo đảm tiền vay
là bên vay, bên bảo đảm luôn có xu hướng chây ỳ hoặc tẩu tán tài sản để trốn
tránh việc thực hiện nghĩa vụ với chủ nợ (TCTD). Do đó, việc xử lý tài sản
21

29. bảo đảm tiền vay thường không dễ dàng.
1.3. Khái quát vềtài sảnbảo đảm tiền vay là bất động sản:
1.3.1. Khái niệm vềbấtđộng sản và điều kiện đối với tài sản bảo đảm
tiền vay là bất động sản:
1.3.1.1. Khái niệm vềbấtđộng sản:
Việc phân loại tài sản thành “bấtđộng sản” và “độngsản” có nguồn gốc
từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong
lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người
trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây
trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai,
những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất
động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ
thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở
quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại.
Hầu hết các nước đều coi bất động sản là đất đai và những tài sản có
liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa
lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự
Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật
Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…). Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất
động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung [16, tr.3]. Việc
ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không
thể là đối tượng của giao dịch dân sự.
Về những tài sản gắn liền với đất đai được coi là bất động sản, mỗi
nước lại có quan niệm khác nhau .Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa
màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây
được coi là động sản” [16, tr.3].Tương tự, quy định này cũng được thể
22

30. hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong
khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “Bất động sản là đất đai và
những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu
đất đai” [16, tr.3].
Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì
được coi là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là bất động sản; thứ hai, không
giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những
tài sản “gắn liền với đất đai”. Ví dụ: Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về
bất động sản đã có những điểm khác biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự
truyền thống. Điều 130 của Luật này một mặt, liệt kê tương tự theo cách của
các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra khái niệm chung về bất động
sản là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng”
[16, tr.4]. Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến
đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các bất động
sản. Có thể nói, khái niệm bất động sản rất rộng, đa dạng và có sự khác nhau
trong quy định của các nước.
Bộ luật dân sự năm 2005 của Nước Cộng hoà XHCN Việt Nam không
đưa ra khái niệm về bất động sản mà liệt kê các tài sản được phân loại là bất
động sản. Cụ thểkhoản 1 điều 174 quy địnhcác tài sản làbất động sản bao
gồm:
- Ðất đai;
- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà, công trình xây dựng đó;
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Như vậy, quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là
khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể về danh mục các
23

31. tài sản là bất động sản.
Từ quy định của pháp luậtthực định về bất động sản, theo tác giảvề cơ
bản có thể khái quátvề tài sản là bấtđộng sản bao gồm đất đai và tất cả mọi
thứ gắn vững chắc và lâu dài với đất đai.
1.3.1.2. Điều kiện đối với tài sản bảo đảm tiền vaylà bất động sản:
Theo quy đinh tại điều 320 Bộ luật dân sự 2005, vật bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ dân sự phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm và được phép giao
dịch, vật dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện có hoặc được
hình thành trong tương lai. Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm
cũng quy định tài sản bảo đảm là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong
tương lai mà pháp luật không cấm giao dịch.
Như vậy, theo quy định của pháp luật thì bất động sản là tài sản bảo
đảm tiền vay phải đáp ứng các điều kiện tối thiểu sau:
Thứ nhất, bất động sản là tài sản bảo đảm tiền vayphải thuộc sở hữu
của bên bảo đảm.
Đây là điều kiện đầu tiên và tiên quyết đối với tất cả các tài sản khi
tham gia các giao dịch dân sự nói chung. Một chủ thể chỉ có thể thực hiện các
giao dịch đối với tài sản khi các tài sản này thuộc sở hữu của chủ thể đó. Nếu
các chủ thể này dùng tài sản không thuộc sở hữu của mình để bảo đảm tiền
vay thì giao dịch bảo đảm đó bị coi là vô hiệu và chủ sở hữu tài sản có quyền
đòi lại tài sản theo quy định của pháp luật dân sự về bảo vệ quyền sở hữu.
Theo quy định của Bộ luật dân sự 2005 và các văn bản pháp luật liên quan
như Luật đất đai năm 2013, Luật nhà ở năm 2014, việc xác lập quyền sở hữu
đối với bất động sản phải được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền,
do đó để xác định quyền sở hữu đối với một bất động sản không thể căn cứ
vào hiện trạng chiếm hữu, sử dụng tài sản mà phải căn cứ vào hồ sơ đăng ký
tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc giấy tờ chứng minh quyền sở hữu.
24

32. Cần lưu ý theo quy định của pháp luật, ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu
toàn dân và do nhà nước đại diện quản lý, do đó cá nhân, tổ chức chỉ có quyền
sử dụng trên cơ sở được nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng
đất. Bởi vậy, đối tượng tham gia giao dịch thế chấp trong trường hợp này
không phải là đất đai (với tư cách là một tài sản) mà là quyền sử dụng đất.
Theo Luật đất đai năm 2013, người sử dụng đất muốn thực hiện giao
dịch thế chấp quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau: một là, có
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; hai là, đất không có tranh chấp; ba là,
quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; bốn là, trong thời
hạn sử dụng đất.
Đối với các tài sản gắn liền với đất thì về nguyên tắc chỉ đủ điều kiện
tham gia giao dịch bảo đảm tiền vay khi đáp ứng các điều kiện tương tự như
với quyền sử dụng đất, đó là: Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp
luật; Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở
hữu; Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có
thời hạn; Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành
quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền; Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa,
phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Thứ hai, bấtđộng sản là tài sản bảo đảm tiền vay phải được phép giao
dịch theo quy định pháp luật.
Khái niệm“được phép giao dịch” trong trường hợp này phải được hiểu
dưới hai góc độ: một là, bất động sản đó phải được phép tham gia giao dịch
thế chấp; và hai là, bất động sản đó được phép tham gia giao dịch chuyển
nhượng bởi mục đích của giao dịch bảo đảm tiền vay là bảo đảm việc thu hồi
vốn vay của các TCTD, theo đó, nếu đến thời hạn mà bên vay không trả nợ
vay thì TCTD sẽ xử lý tài sản bảo đảm (chuyển quyền sở hữu đối với tài sản
25

33. bảo đảm từ bên bảo đảm sang bên nhận bảo đảm hoặc sang người thứ ba) để
thu hồi nợ vay. Bởi vậy, tài sản bảo đảm phải là các tài sản được phép chuyển
nhượng, chuyển giao trong giao dịch dân sự.
Theo quy định của Luật đất đai 2013, chỉ được phép thực hiện giao
dịch thế chấp, chuyển nhượng đối với quyền sử dụng đất có nguồn gốc sử
dụng thuộc một trong các trường hợp sau:
- Giao đất có thu tiền sử dụng đất.
- Giao đất có thu tiền sử dụng nhưng được miễn tiền sử dụng đất.
- Đất thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.
- Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.
Đối với các trường hợp khác thì chỉ được thực hiện các giao dịch thế
chấp, chuyển nhượng đối với tài sản gắn liền với đất mà không được thế chấp,
chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Một điểm đáng lưu ý là bất động sản hình thành trong tương lai cũng có
thể là đối tượng của giao dịch bảo đảm tiền vay, ngoại trừ quyền sử dụng đất.
Nghị định 163/2006/NĐ-CP đưa ra cách xác định về tài sản hình thành trong
tương lai, theo đó tài sản hình thành trong tương lai gồm: Tài sản được hình
thành từ vốn vay;Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo
lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm; Tài sản đã hình thành
và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết
giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp
luật.
Luật nhà ở năm 2014 đã thừa nhận việc mua bán, thế chấp nhà ở hình
thành trong tương lai và không yêu cầu bắt buộc phải có Giấy chứng nhận.
Điều kiện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai như sau:
- Trường hợp chủ đầu tư thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
xây dựng trong dự án thì phải có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án
26

34. được phê duyệt và đã có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê
đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở thế chấp phải thuộc diện đã
xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng và không
nằm trong phần dự án hoặc toàn bộ dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp;
- Trường hợp tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở hình thành trong tương
lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình thì phải có giấy tờ chứng nhận quyền sử
dụng đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai, Giấy phép xây
dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng.
- Trường hợp người thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai mua
nhà ở của chủ đầu tư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hợp đồng
mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư, có văn bản chuyển nhượng hợp đồng
mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo
quy định, có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo
tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán và không thuộc diện đang có
khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc về việc
chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này.
Từ những nội dung đã phân tích trên đây, có thể liệt kê các bất động sản
đủ điều kiện tham gia giao dịch bảo đảm tiền vay gồm:
- Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp.
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất.
- Nhà ở, tài sản gắn liền với đất khác hình thành trong tương lai.
1.3.2. Đặcđiểm của bấtđộng sản và hệ quả đối với giaodịchbảo đảm
tiền vayvà việcxử lý tài sản bảođảm tiền vay:
1.3.2.1. Đặcđiểm của bấtđộng sản:
Từ cách hiểu về bất động sản như trên, có thể chỉ ra các đặc điểm của
bất động sản như sau:
27

35. Thứ nhất, bất động sản có tính cố định về vị trí. Đây là đặc trưng quan
trọng nhất giúp phân biệt giữa bất động sản và động sản. Từ đặc tính này của
bất động sản mà từ đó đặt ra hai vấn đề:Một là, giá trị và khả năng sinh lời
của bất động sản gắn liền với từng vị trí cụ thể; Hai là, giá trị và khả năng
sinh lời của bất động sản chịu tác động của yếu tố môi trường như: những yếu
tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội và điều kiện môi trường.
Thứ hai, bất động sản có tính cá biệt và khan hiếm. Đặc điểm này của
bất động sản xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan
hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ
thể của đất đai là giới hạn về diện tích của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa
phương, lãnh thổ v.v.. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời
được của đất đai nên hàng hoá bất động sản có tính cá biệt. Trong cùng một
khu vực nhỏ kể cả hai bất động sản cạnh nhau đều có những yếu tố không
giống nhau. Xuất phát từ đặc điểm này mà bất động sản thường có giá trị lớn
và có khả năng sinh lời; đồng thời việc quản lý bất động sản cũng luôn được
Nhà nước quan tâm và quản lý chặt chẽ hơn so với hầu hết các loại động sản
thể hiện ở việc xác lập quyền sở hữu đối với bất động sản phải được đăng ký,
mọi giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn, thế chấp đều phải được
công chứng và đăng ký biến động tại cơ quan nhà nước.
Thứ ba,bất động sản có tính bền lâu.Do đất đai là tài sản do thiên nhiên
ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có
thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng
trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng
cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của
bất động sản là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng.Chính vì
tính chất lâu bền của bất động sản là do đất đai không bị mất đi, không bị
thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích
28

36. khác nhau, nên bất động sản rất phong phú và đa dạng.
Thứ tư,bất động sản có tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau. Bất động sản
chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một bất động sản này có thể bị
tác động của bất động sản khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư
xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị
sử dụng của bất động sản trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng bất
động sản này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của bất động sản khác là
hiện tượng khá phổ biến.
1.3.2.2. Hệquả đối với giaodịch bảo đảm tiền vay:
Những đặc điểm nêu trên của bất động sản đã dẫn đến hai hệ quả đối
với các giao dịch bảo đảm nói chung và giao dịch bảo đảm tiền vay nói riêng,
đó là:
Thứ nhất, bất động sản thường được các bên tham gia giao dịch bảo
đảm tiền vay lựa chọn là tài sản bảo đảm và là một trong những tài sản bảo
đảm phổ biến nhất, do đó trong cơ cấu tài sản bảo đảm tiền vay của TCTD thì
bất động sản luôn chiếm một tỷ trọng rất lớn.Có thể kể đến các ưu điểm khi
nhận tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản như:
- Nhờ tính cốđịnh mà khi nhận bất động sản làm tài sản thế chấp, các
ngân hàng dễ dàng thực hiện quá trình xác định, định giá, giám sát trong và
sau cho vay; cũng không tốn thêm các chi phí liên quan đến việc quản lý tài
sản.
- Tính thanh khoản và khả năng xử lý tài sản thế chấp làbất động sản
khi khách hàng không trảđược nợ vẫn cao hơn nhiều tài sản khác nhờ tính
khan kiếm và sự phát triển của thị trường bất động sản.
- Bất động sản là những tài sản ít hao mòn. Trong khi các tài sản
khác, giá trị và giá trị sử dụng thường giảm, có thể giảm rất nhanh theo thời
gian thì giá chuyển nhượng bất động sản trong thực tế chứng minh luôn tăng
29

37. trong dài hạn do đặc tính khan hiếm, mặc dù, trong ngắn hạn dưới sự tác động
của khủng hoảng nhàđất, chu kỳ kinh tế, các qui định của nhà nước hoặc
những nguyên nhân khác có thể sụt giảm ở một số khu vực, một số phân khúc
thị trường.
- Bất động sản là một trong số những tài sản có các giấy tờ chứng
minh quyền sở hữu/sử dụng rõ ràng nhất, nhờđó mà việc xác nhận chủ sở
hữu/sử dụng tương đốidễ dàng.
Thứ hai, với đặc tính cố định về mặt vị trí và khả năng khai thác, sinh
lời cho chủ sở hữu nên biện pháp bảo đảm phù hợp nhất với bất động sản là
thế chấp.
Trong số các biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự được quy định tại Bộ
luật dân sự 2005 thì bảo lãnh và tín chấp là hai biện pháp bảo đảm đối nhân
(trái quyền bảo đảm), trong đó đối tượng của hai biện pháp này không phải là
một lợi ích vật chất mà là uy tín của bên được bảo đảm, trong đó tín chấp là
biện pháp bảo đảm đặc biệt chỉ áp dụng cho các chủ thể đặc biệt là các tổ
chức chính trị - xã hội.
Ngoài hai biện pháp bảo đảm này thì các biện pháp bảo đảm còn lại đều
có tính chất đối vật (vật quyền bảo đảm), tuy nhiên đối tượng của các biện
pháp đặt cọc, ký quỹ, ký cược lại là tiền, kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá
trị khác và đòi hỏi các tài sản này phải được chuyển giao cho bên nhận bảo
đảm hoặc gửi giữ, phong tỏa tại ngân hàng.Bất động sản rõ ràng không thể là
đối tượng của các biện pháp bảo đảm này. Tương tự như vậy, trong biện pháp
cầm cố cũng có sự chuyển giao tài sản bảo đảm từ bên cầm cố sang cho bên
nhận cầm cố, do đó cũng không phù hợp với các tài sản bảo đảm là bất động
sản có đặc tính cố định về mặt vị trí. Trong thời gian cầm cố, tài sản bảo đảm
tiền vay sẽ do TCTD chiếm hữu, quản lý do đó bên cầm cố sẽ không thể
chiếm hữu, sử dụng, khai thác các tài sản này.
Trong khi đó đặc trưng của biện pháp thế chấp là không có sự chuyển
30

38. giao tài sản bảo đảm từ bên thế chấp sang cho bên nhận thế chấp. Trong thời
gian biện pháp thế chấp có hiệu lực, tài sản vẫn thuộc quyền chiếm hữu của
bên thế chấp; bên thế chấp được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức
từ tài sản bảo đảm một cách bình thường.Bởi vậy, thế chấp rõ ràng là biện
pháp bảo đảm duy nhất phù hợp với tài sản bảo đảm tiền vay là bất động
sản.Trên thực tế khi nhận cáctài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản, TCTD
và khách hàng đều thực hiện ký kết hợp đồng thế chấp.
1.3.2.3. Hệquả đối với việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay:
Xuất phát từ những đặc tính của bất động sản như đã nêu mà đối vớitài
sản bảo đảm tiền vay là bất động sản thì việc xử lý có điểm thuận lợivà cũng
có những khó khăn hơn so với việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là động
sản.Thuận lợi là do tính cố định về vị trí của bất động sản nên bên bảo đảm
khó có thể thực hiện các hành vi tẩu tán tài sản. Tuy nhiên, do các bất động
sản là tài sản bảo đảm tiền vay thường là nơi ở, nơi sinh sống, nhà xưởng sản
xuất... của bên vay vốn hoặc bên thế chấp và thường có giá trị lớn nên việc xử
lý các tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản thường gặp rất nhiều khó khăn,
phức tạp, tốn công sức, thời gian, chi phí khi xử lý.
Bởi vậy, yêu cầu đặt ra đối với pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền
vay là bất động sản là phải xây dựng trên nguyên tắc bảo vệ tối đa quyền và
lợi ích hợp pháp của tổ chức tín dụng với tư cách là bên yếu thế, bên bị vi
phạm. Trong phần sau, tác giả sẽ phân tích các quy định pháp luật Việt Nam
hiện nay liên quan đến xử lý tài sản bảo tiền vay là bất động sản, thực tế xử lý
tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản tại các TCTDvà một số bất cập trong
quy định pháp luật gây khó khăn cho TCTD khi xửlý tài sản bảo đảm tiền vay
là bất động sản.
31

39. Chƣơng 2:
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN
VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG
2.1. Quy định pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất
động sản:
Trong hệ thống pháp luật thực định trước đây, việc xử lý tài sản bảo
đảm tiền vay của TCTD được quy định riêng tại các văn bản pháp luật chuyên
ngành về bảo đảm tiền vay của TCTD, cụ thể là Nghị định 178/1999/NĐ-
CPcủa Chính phủ về việc bảo đảm tiền vay của các TCTD, Nghị định
85/2002/NĐ-CPcủa Chính phủ sửa đổi Nghị định 178/1999/NĐ-CP và các
văn bản hướng dẫn thi hành liên quan.
Hiện nay, xuất phát từ quan điểm đảm bảotính thống nhất của hệ thống
pháp luật về giao dịch bảo đảm,việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vaycủa các
TCTD trong đó có xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản không được
quy định riêng mà áp dụng thống nhất chung với các quy định về xử lý tài sản
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nói chung tại Bộ luật dân sự 2005, Nghị định
163/2006/NĐ-CP của Chính phủ về giao dịch bảo đảm và không thể tách rời
quy định về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.
2.1.1. Cáctrường hợp xử lý:
Theo quy định tại điều 355 Bộ luật dân sự 2005, trong trường hợp
đãđến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ không thực hiện
hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản thế chấp được thực
hiện theo quy định tại Ðiều 336 và Ðiều 338 của Bộ luật này.
Điều 56 Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm quy định cụ
thể hơn về các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm như sau:
- Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ
không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
32

40. - Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời
hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
- Pháp luật quy địnhtài sản bảo đảmphải được xử lý để bên bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ khác.
- Các trường hợp khác do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy
định.
Như vậy, về nguyên tắc, tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản chỉ bị
xử lý khi bên vay vi phạm các nghĩa vụ mà các bên đã thỏa thuận trong hợp
đồng tín dụng hoặc pháp luật đã quy định. Mặt khác, mục đích của các TCTD
trong việc xử lý tài sản bảo đảmlà nhằm thu hồi vốn cho chính mình, vì vậy,
tài sản bảo đảmlà bất động sản sẽ được TCTD xử lý trong các trường hợp sau
đây:
- Bên vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ hoặc trả nợ không đủ hoặc
trả không hết nợ khi đến hạn thỏa thuận tại hợp đồng tín dụng.
- Bên vay phải trả nợ trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa
thuận trong hợp đồng tín dụng hoặc theo quy định của pháp luật.Đây là
trường hợp bên vay vi phạm nghĩa vụ trong quá trình thực hiện hợp đồng mà
sự vi phạm đó là điều kiện để bên cho vay có quyền chấm dứt hợp đồng tín
dụng, hoặc sự vi phạm đó làm cho bên cho vay buộc phải chấm dứt hợp đồng
trước thời hạn để bảo toàn vốn vay. Những vi phạm nghĩa vụ này có thể là:
bên vay sử dụng vốn sai mục đích; bên vay không trả lãi khi đến thời hạn và
có những biểu hiện thiếu khả năng tài chính nếu duy trì hợp đồng tín dụng đến
hết thời hạn. Trong trường hợp này, Bên cho vay sẽ ra thông báo gửi cho bên
vay biết về việc chấm dứt hợp đồng tín dụng trước thời hạn. Trong thông báo
này, bên cho vay phải xác định thời hạn mà bên vay phải trả nợ vốn vay, hết
thời hạn này nếu bên vay không trả nợ thì bên cho vay sẽ xử lý tài sản bảo
đảm.
33

41. - Ngoài những trường hợp xử lý tài sản bảo đảmtheo quy định của
pháp luật nêu trên, các bên tham gia giao kết giao dịch bảo đảm tiền vay cũng
có quyền chủ động thống nhất lựa chọn từng tình huống xử lý tài sản theo
thỏa thuận tại hợp đồng tín dụng hoặc hợp đồng thế chấp. Ví dụ: Ông A vay
vốn tại Ngân hàng và thế chấp quyền sử dụng đất và căn nhà trên đất đó để
bảo đảm cho khoản vay. Trong hợp đồng có thỏa thuận, ông A có trách nhiệm
quản lý và sử dụng căn nhà đảm bảo căn nhà luôn trong tình trạng tốt, không
được tự ý phá dỡ, nếu vi phạm thì Ngân hàng có quyền thu hồi nợ trước hạn
và xử lý tài sản. Trong quá trình thực hiện hợp đồng, Ngân hàng phát hiện
ông A thực hiện phá dỡ một phần căn nhà dẫn đến giảm sút giá trị của căn
nhà, thì Ngân hàngcó thể xử lý tài sản để thu hồi nợ trước hạn.
Tóm lại, căn cứ chủ yếu để phátsinh việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay
nói chung và xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản nói riêng là sự vi
phạm nghĩa vụ của bên vay (bên có nghĩa vụ) tại hợp đồng tín dụng.
2.1.2. Phương thức xử lý:
Khi phát sinh một trong các căn cứ theo quy định của pháp luật hoặc
theo thỏa thuận giữa các bên thì TCTD được thực hiện xử lý tài sản bảo đảm
để thu hồi nợ vay, tuy nhiên vềphương thức xử lý đối với tài sản bảo đảmlà
bất động sản, giữa các quy định pháp luật hiện nay có đôi chút khác biệt.
Theo quy định tại điều 336 và điều 355 Bộ luật dân sự 2005 thì khi có
căn cứ để xử lý, tài sản bảo đảmđược xử lý theo phương thức do các bên đã
thỏa thuận hoặc được bán đấu giá theo quy định của pháp luật để thực hiện
nghĩa vụ.
Nguyên tắc xử lý này cũng được nhắc lại tại Nghị định 163/2006/NĐ-
CPcủaChính phủ về giao dịch bảo đảm, theo đó, trong trường hợp tài sản bảo
đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đấtđược dùng để bảo đảm thực
hiện một nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản đóđược thực hiện theo thỏa thuận của
34

42. các bên; nếu không có thỏa thuận thì các tài sản này được bán đấu giá theo
quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, cũng tại Bộ luật dân sự 2005, điều 721 về xử lý quyền sử
dụng đất đã thế chấp lại quy định: Khi đãđến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo
đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất mà bên thế chấp không thực hiện hoặc
thực hiện không đúng nghĩa vụ thì quyền sử dụng đất đã thế chấp được xử lý
theo thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận hoặc không xử lý được theo thỏa
thuận thì bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện tại Tòa án.
Như vậy, về phương thức xử lý thì nguyên tắc chung là tôn trọng sự
thỏa thuận của các bên, theo đó khi phát sinh căn cứ để xử lý thì tài sản bảo
đảm tiền vay là bất động sản sẽ được xử lý theo thỏa thuận của các bên. Thỏa
thuận này có thể là thỏa thuận tại hợp đồng thế chấp hoặc thỏa thuận tại một
văn bản khác sau khi phát sinh căn cứ xử lý tài sản bảo đảm.
Điểm không thống nhất ở đây là nếu các bên không có thỏa thuận thì tài
sản bảo đảm là bất động sản sẽ được xử lý như thế nào? Xử lý theo phương
thức bán đấu giá theo quy định tại điều 336 và điều 355 Bộ luật dân sự 2005
và Nghị định 163/2006/NĐ-CP hay TCTD bắt buộc phải thực hiện khởi kiện
tại Tòa án như quy định tại điều 721 Bộ luật dân sự để yêu cầu Tòa cho phép
bán tài sản.
Về mặt nội dung thì điều 721 Bộ luật dân sự 2005 chỉ quy định về việc
xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp, chứ không áp dụng đối với toàn bộ các
tài sản bảo đảm là bất động sản (tức là về phạm vi áp dụng, điều luật này
không áp dụng với nhà ở, công trình xây dựng và tài sản gắn liền với đất
khác), tuy nhiên như đã nói, các bất động sản khác về cơ bản đều gắn liền với
quyền sử dụng đất và việc xử lý riêng quyền sử dụng đất và các tài sản gắn
liền với đất là rất khó cả về mặt lý thuyết và thực tiễn.
Theo tác giả, quyền xử lý tài sản bảo đảm là quyền đương nhiên của
35

43. TCTD khi phát sinh căn cứ xử lý và vấn đề ở đây chỉ là các bên chưa thỏa
thuận hoặc không thỏa thuận được phương thức xử lý. Do đó yêu cầu bên
nhận bảo đảm nói chung và TCTD nói riêng phải khởi kiện tại Tòa án mới
được xử lý là không hợp lý. Quy định về thủ tục khởi kiện này sẽ dẫn đến
cách hiểu là nếu các bên không có thỏa thuận về phương thức xử lý thì bên
nhận thế chấp không có quyền xử lý tài sản bảo đảmmà phải khởi kiện tại Tòa
án để yêu cầu Tòa giải quyết, từ đó phủ nhận quyền xử lý tài sản bảo đảm là
quyền sử dụng đất củacác tổ chức tín dụng nói riêng và của bên nhận bảo đảm
nói chung.
Theo tác giả, trong trường hợp không có thỏa thuận giữa các bên về
phương thức xử lý thì tài sản được xử lý theo phương thức bán đấu giá là hợp
lý, vừa đảm bảo tài sản được bán đúng giá trị, vừa đảm bảo quy trình xử lý
nhanh, gọn. Theo tác giả, đây là phương thức xử lý tối ưu, đảm bảo tối ưu
quyền lợi cho các bên khi không có thỏa thuận về phương thức xử lý.
Theo quy định trên của pháp luật, bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm
được quyền thỏa thuận các phương thức xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất
động sản sau đây:
- Bán, chuyển nhượngtài sản bảo đảm:
Ở đây tác giả dùng đồng thời hai thuật ngữ là “bán” và “chuyển
nhượng” mặc dù về bản chất pháp lý, hai thuật ngữ này đều là sự chuyển giao
quyền sở hữu, vì trong số các tài sản bảo đảm là bất động sản có một đối
tượng đặc biệt là “quyền sử dụng đất”. Sử dụng thuật ngữ “chuyển nhượng
quyền sử dụng đất” sẽ phù hợp hơn và thực tế các văn bản pháp luật thực định
cũng đều sử dụng khái niệm này.
+ Về phương thứcthực hiện:
Theo quy định tại Nghị định 163/2006/NĐ-CP, việc bán, chuyển
nhượng tài sản bảo đảm có thể thực hiện theo một trong hai phương thức là:
36

44. Phương thức thứ nhất là bán thông qua phương thức đấu giá tài
sản.Trong trường hợp các bên thỏa thuận phương thức xử lý tài sản bảo đảm
là bán đấu giá tài sản thì việc bán đấu giá được thực hiện theo quy định của
pháp luật về bán đấu giá tài sản.
Phương thức thứ hai là bán không thông qua phương thức bán đấu
giá.Trong trường hợp các bên thỏa thuận về việc bán tài sản không thông qua
phương thức bán đấu giá thì việc bán tài sản bảo đảmđược thực hiện theo các
quy định về bán tài sản trong Bộ luật Dân sự. Khi xử lý tài sản theo phương
thức này, bên nhận bảo đảm ký kết với người thứ ba hợp đồng mua bán,
chuyển nhượng. Trong đó, bên nhận bảo đảm là Bên bán/Bên chuyển nhượng,
người thứ ba là Bên mua/Bên nhận chuyển nhượng.Ngoài ra, phương thức
bán, chuyển nhượng tài sản bảo đảm còn có thể thực hiện thông qua hợp đồng
mua bán, chuyển nhượng mà trong đó Bên bán/Bên chuyển nhượng là bên
bảo đảm. Tuy nhiên, để bảo đảm thu được nợ vay, bên nhận bảo đảm (TCTD)
phải thực hiện các biện pháp quản lý dòng tiền khi bán tài sản đó. Vì vậy,
trong trường hợp này, TCTD chỉ đồng ý cho bên bảo đảm bán tài sản với sự
kiểm soát chặt chẽ về giá cả, phương thức thanh toán.
Khi bán, chuyển nhượng tài sản, các bên có quyền tự thỏa thuận hoặc
thông qua tổ chức có chức năng thẩm định giá tài sản để có cơ sở xác định giá
bán tài sản bảo đảm.Tiền thu được trong việc tự bán, chuyển nhượng tài sản
bảo đảm tiền vay là bất động sản được dùng để khấu trừ phần vốn vay. TCTD
phải thanh toán cho bên bảo đảm số tiền chênh lệch giữa giá bán tài sản bảo
đảm với giá trị của nghĩa vụđược bảo đảm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Sau khi có kết quả bán, chuyển nhượng tài sản thì chủ sở hữu tài sản và
tổ chức tín dụng có trách nhiệm thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp
luật để chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua tài sản bảo đảm. Khi thực
hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất/quyền sở hữu nhà ở, công trình xây
37

45. dựng gắn liền với đất thì hợp đồng thế chấp được ký kết giữa bên nhận bảo
đảm (TCTD) với bên bảo đảm là cơ sở để thực hiện việc đăng ký quyền sở
hữu/quyền sử dụng tài sản cho Bên mua/Bên nhận chuyển nhượng, thay thế
cho hợp đồng mua bán tài sản giữa chủ sở hữu tài sản với người mua tài sản.
+ Về điều kiện đối với bên mua tài sản:
Theo quy định tại Nghị định số 11/2012/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một
số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP, đối vớitài sản bảo đảm là quyền
sử dụng đất, nhà ở thì tổ chức, cá nhân mua tài sản bảo đảm phải thuộc đối
tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất.
Như vậy, đối chiếu với các quy định tại Luật đất đai 2013, TCTD bị
hạn chếbán, chuyển nhượng tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, nhà ở cho
tổ chức, cá nhân khác để thu hồi nợ trong một số trường hợp sau:
Thứ nhất,với đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của
Hộ gia đình, cá nhân: Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của Hộ gia
đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đãđược cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê
duyệt.
Thứ hai,với đất trồng lúa: Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất
nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa.
Thứ ba,với đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong
phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc
dụng: Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo
vệnghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không
sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
38

46. - Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản bảo đảm đểthay thế cho
việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm:
+ Về phương thứcthực hiện:
Nội dung của phương thức này hoàn toàn do các bên quyết định thông
qua sự thỏa thuận. Tuy nhiên, trong trường hợp các bên chỉ thỏa thuận về việc
bên bảo đảm được quyền tự nhận tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực
hiện nghĩa vụ bảo đảm thì sẽ được hiểu như thế nào? Thay thế toàn bộ nghĩa
vụ hay chỉ khấu trừ nghĩa vụ tương ứng với giá trị của tài sản?
Chúng tôi thấy rằng, nếu nội dung của phương thức này đã được các
bên xác định cụ thể trong hợp đồng thế chấp thì việc thanh toán nghĩa vụ được
thực hiện như đã thỏa thuận. Trong trường hợp nội dung chưa được xác định
cụ thể thì việc thanh toán nghĩa vụ được xác định theo các trường hợp sau
đây:
Trường hợp thứ nhất: Nếu bên bảo đảm là bên bảo lãnh và phạm vi bảo
lãnh là toàn bộ nghĩa vụ thì bên bảo lãnh phải chuyển giao tài sản cho bên
nhận bảo đảm các tài sản sao cho tổng giá trị của tài sản đó bằng với tổng giá
trị nghĩa vụ được bảo lãnh.
Trường hợp thứ hai: Nếu bên bảo đảm là bên bảo lãnh và các bên đã
thỏa thuận về phạm vi nghĩa vụ được bảo lãnh thì bên bảo lãnh phải chuyển
giao tài sản cho bên nhận bảo đảm các tài sản sao cho tổng giá trị của tài sản
đó bằng với tổng giá trị nghĩa vụ tương ứng với phạm vi bảo lãnh.
Trường hợp thứ ba: Nếu bên bảo đảm là bên thứ ba dùng tài sảnđể thế
chấp bảo đảm nghĩa vụ cho bên vay thì bên thế chấp chỉ phải giao cho bên
nhận bảo đảm các tài sản là đối tượng của biện pháp bảo đảm kèm theo.
Trường hợp thứ tư: Nếu bên bảo đảm chính là bên có nghĩa vụ trả nợ
(khách hàng vay) thì phải giao cho TCTD các tài sản là đối tượng của biện
pháp bảo đảm. Tuy nhiên, nghĩa vụ trả nợ vay chỉ được cấn trừ tương ứng với
39