Joanna Kornas, Regulacja pierwszeństwa przy opróżnionym miejscu hipotecznym – ryzyka dla praktyki bankowej, Konferencja „Hipoteka po nowelizacji”, 18 listopada 2011 r., Uniwersytet Wrocławski

1. Regulacja pierwszeostwa przy
opróżnionym miejscu hipotecznym –
ryzyka dla praktyki bankowej
Joanna Kornas
Konferencja „Hipoteka po nowelizacji”
18 listopada 2011 r., Uniwersytet Wrocławski
Katedra Prawa Cywilnego,
Wydział Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego
Fundacja na rzecz
Kredytu Hipotecznego

2. Opróżnione miejsce hipoteczne
 Najbardziej kontrowersyjna zmiana w prawie
hipotecznym
 Środowisko bankowe nie postulowało jej
uchwalenia
 Rodzi największe ryzyka i utrudnienia dla
obrotu:
◦ Wydłużenie procedur refinansowania (dłuższe
oczekiwanie na wypłatę środków)
◦ Wzrost kosztów refinansowania (wymóg wpisania
do KW roszczenia dot. OMH)
◦ Refinansowanie stało się bardziej ryzykowne z
punktu widzenia banków

3. Opróżnione miejsce hipoteczne
 cd.:
◦ Niepewność co do stosowania art. 95 Prawa
bankowego do czynności dot. OMH
◦ Brak pewności, co dzieje się, gdy w księdze
wieczystej ujawniono roszczenie dot. OMH, a
następnie powstaje OMH w wysokości niższej niż
suma hipoteki: podział hipoteki czy jedna hipoteka
o dwóch pierwszeństwach?
◦ Możliwość pokrzywdzenia wierzycieli w
postępowaniu egzekucyjnym przez działania
dłużnika
◦ Mechanizm częściowo opróżnionego miejsca
hipotecznego

4. Mechanizm częściowego OMH
 Częściowe wygaśnięcie hipoteki powoduje
powstanie częściowo opróżnionego miejsca
hipotecznego (czOMH)
 Hipoteka ustanowiona/ przeniesiona na
czOMH ma pierwszeństwo równe z hipoteką,
która wygasła częściowo

5. Mechanizm częściowego OMH
 Międzywojenne projekty Prawa rzeczowego
przyjmowały rozwiązanie odmienne, zgodne
z zasadą prior tempore, potior iure
Projekt z 1937 r.:
Art. 237: Jeżeli wierzytelność zabezpieczona hipoteką wygaśnie częściowo, właściciel
może rozporządzać opróżnionym miejscem hipotecznym do odpowiedniej wysokości.
Hipoteka, zabezpieczająca pozostałą część wierzytelności, będzie miała
pierwszeństwo przed hipoteką ustanowioną na opróżnionym częściowo miejscu
hipotecznym; pierwszeństwo to będzie ujawnione z urzędu.
Projekt z 1939 r.:
Art. 225 par. 2: Jeżeli hipoteka wygasła tylko częściowo, właściciel może rozporządzać
miejscem hipotecznym do odpowiedniej wysokości. Jednakże hipoteka pierwotna
będzie miała pierwszeństwo przed hipoteką ustanowioną lub przeniesioną na
opróżnione częściowo miejsce; pierwszeństwo to będzie ujawnione z urzędu.

6. Powstanie częściowego OMH
Hipoteka wygasa częściowo:
 „Dobrowolnie”
◦ jednostronne zrzeczenie się części hipoteki przez
właściciela
◦ umowne zniesienie części hipoteki
 „Przymusowo”:
◦ właściciel nieruchomości skorzysta z roszczenie o
obniżenie hipoteki z powodu nadmierności
zabezpieczenia hipotecznego
Hipoteka nie wygasa częściowo:
 wskutek częściowej spłaty wierzytelności (np. kolejno
spłacane raty)

7. Częściowe OMH – ryzyko dla wierzyciela
 Wierzyciel udostępnia dłużnikowi swoje
środki pieniężne, jeśli otrzyma odpowiednie
zabezpieczenie
 Zabezpieczenie hipoteczne na nieruchomości
wiąże się z określonym
pierwszeństwem, które pozwala określić
szanse na zaspokojenie wierzyciela, w razie
egzekucji z nieruchomości

8. Częściowe OMH – ryzyko dla wierzyciela
 Brak hipotek o pierwszeństwie wyższym i
równym zwiększa szansę na zaspokojenie
należności w postępowaniu egzekucyjnym
 Dane wskazują, że w razie egzekucji z
nieruchomości, wierzyciel może realnie
odzyskać ok. 30-40% swojej należności (dot.
nieruchomości mieszkaniowych).
Hipoteki o wyższym pierwszeństwie i równym
zmniejszają tę szansę

9. Częściowe OMH – ryzyko dla wierzyciela
Przykład 1 (pesymistyczny):
 Sąd obniżył częściowo sumę hipoteki, na skutek żądania
właściciela nieruchomości dot. nadzabezpieczenia.
 Istnieje ryzyko, że „pozostawiona” wierzycielowi suma
hipoteki nie wystarczy na zaspokojenie jego należności:
◦ a) zakres zabezpieczenia hipoteki: także odsetki za opóźnienie;
wierzytelności przyszłe oraz o wysokości nieustalonej
◦ b) brak przesłanek, jakimi powinien kierować się sąd, dokonując
obniżenia (czy uwzględni np. wartość nieruchomości albo ryzyko
kursowe?)
 Wprowadzanie kolejnego wierzyciela z równym
pierwszeństwem dodatkowo pogarsza sytuację „starego”
wierzyciela hipotecznego

10. Częściowe OMH – ryzyko dla wierzyciela
Przykład 2 („optymistyczny”):
 Załóżmy, że sąd obniżył sumę hipoteki z 1 mln zł do
100.000 zł i obniżona suma zabezpiecza interesy
wierzyciela.
 Pojawienie się jednak „obcej” hipoteki o równym
pierwszeństwie powoduje konieczność podzielnia się kwotą
uzyskaną z egzekucji.
 Zakładając, że nieruchomość zostanie sprzedana równo za
100.000 zł, „stary” wierzyciel hipoteczny mógłby zostać
całkowicie zaspokojony.
 Jednak nie zostanie, ponieważ uzyskaną kwotę trzeba
podzielić na pół (dla nowego wierzyciela)! Wierzyciel uzyska
więc tylko 50.000zł!
 (faktycznie odzysk należności to 30-40%; które trzeba
podzielić na pół przy częściowym OMH)

11. Częściowe OMH – zmniejszenie ryzyka?
1. Ustanawiając hipotekę („starą”), właściciel zastrzega
pierwszeństwo: hipoteki, które znajdą się kiedyś na
częściowym OMH po „starej” hipotece, będą miały
niższe pierwszeństwo niż „stara” hipotek
Ocena:
 Odrzucony, ze względu na brzmienie art. 13 UKWH
(brak możliwości zastrzegania pierwszeństwa po
innym prawie)
 Art. 13. UKWH: 1. Ustanawiając ograniczone prawo rzeczowe, które ma być wpisane w księdze
wieczystej, właściciel może zastrzec pierwszeństwo przed tym prawem lub równe z tym prawem dla
innego prawa.
2. Zastrzeżenia można dokonać także po ustanowieniu prawa, za zgodą osoby, której to prawo
przysługuje.
3. Do zastrzeżenia pierwszeństwa ograniczonego prawa rzeczowego niezbędny jest wpis w księdze
wieczystej

12. Częściowe OMH – zmniejszenie ryzyka?
2. Zobowiązanie właściciela wobec wierzyciela: wprowadzając
w przyszłości hipotekę na częściowe OMH po „starej”
hipotece, właściciel zastrzeże, że „nowa” hipoteka będzie
miała pierwszeństwo niższe niż „stara”
Ocena:
 Dopuszczalny, ale jeśli właściciel złamie przyrzeczenie, to
powstanie/ przesunięcie innej hipoteki na OMH będzie w
pełni skuteczne
 Przeszkoda faktyczna: „obcy” wierzyciel musi zgodzić
się, by być „tym drugim”
 Ryzyko: czy można podnosić, że takie zobowiązanie jest
sprzeczne z normą zakazującą zobowiązywania się do
nierozporządzania OMH?

13. Częściowe OMH – zmniejszenie ryzyka?
3. Zobowiązanie właściciela, że dokonując zachowania
OMH, zastrzeże on, iż „stara” hipoteka ma
pierwszeństwo przed hipoteką „nową”.
Ocena:
 Konieczność zastosowania analogii z art. 13 UKWH
(przewiduje zastrzeganie pierwszeństwa tylko dla
ograniczonych praw rzeczowych!) i 250 KC
 Wariant zasadny, ale obarczony ryzykiem: czy uda
się przekonać sądu
 Ryzyko: czy można podnosić, że takie zobowiązanie
jest sprzeczne z normą zakazującą zobowiązywania
się do nierozporządzania OMH?

14. Częściowe OMH – zmniejszenie ryzyka?
Czy kontrargument, że zobowiązywanie się przez właściciela
do zastrzeżenia określonego pierwszeństwa hipoteki jest
naruszeniem art. 1018 UKWH – jest zasadny?
 Nie
 Zasadą w prawie umów jest swoboda zaciągania
zobowiązań
 Ustawodawca wybrał jeden przypadek takiego
zobowiązania i zakazał go (istota: zakaz czynności, które
zmuszą właściciela do nieustanawiania i nieprzenoszenia
hipoteki na OMH)
 Właściciel ma jednak swobodę w zobowiązywaniu się do
czynności, który prowadzą do zadysponowania OMH
konkretny sposób (potwierdza to art. 1019 UKWH).

15. Uzasadnienie dla regulacji pierwszeostwa OMH?
 Argument historyczny: projekty Prawa rzeczowego i
rezygnacja z ich brzmienia bez pogłębionej analizy
 Argument systemowy: wyższe pierwszeństwo starej
hipoteki przywraca zasadę prawa rzeczowego: prior
tempore, potior iure
 Argument celowościowy: umożliwienie uregulowania
pierwszeństwa sprzyja polubownemu rozwiązaniu
kwestii obniżenia sumy hipoteki (zmniejszenie
kosztów transakcyjnych!)

16. Koszty a częściowe OMH
 Wierzyciel, który nie ma możliwości zastrzeżenia
wyższego pierwszeństwa dla „starej” hipoteki nie
będzie chciał dobrowolnie obniżyć jej sumy (ryzyko
hipoteki „obok”).
 W takiej sytuacji właściciel musi udać się do sądu,
udowodnić zaistnienie nadmierności zabezpieczenia
i… zapłacić.
 Kodeks postępowania cywilnego: Art. 24. W sprawach o zabezpieczenie, zastaw lub hipotekę
wartość przedmiotu sporu stanowi suma wierzytelności. Jeżeli jednak przedmiot zabezpieczenia
lub zastawu ma mniejszą wartość niż wierzytelność, rozstrzyga wartość mniejsza.
 Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych: art. 3 – pozew podlega opłacie; art. 13 ust. 1:
Opłatę stosunkową pobiera się w sprawach o prawa majątkowe; wynosi ona 5 % wartości
przedmiotu sporu lub przedmiotu zaskarżenia, jednak nie mniej niż 30 złotych i nie więcej niż
100.000 złotych

17. Skuteczność wariantów
 Czy zaproponowane warianty rozwiązują problem z
częściowo opróżnionym miejscem hipotecznym?
 NIE
 Zbyt wiele niejasności
 Ryzyko przyjęcia odmiennej interpretacji przez sądy

18. Wnioski?

19. Dziękuję!
Joanna Kornas
j.kornas@ehipoteka.pl – j.kornas@wpia.uw.edu.pl