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不動產和贈與稅節稅規劃
- 1. 朝陽會計師事務所 黃朝福 會計師 Tel:04-22603332 E-mail:chaoyang.cpa@gmail.com Http:www.sun-cpa.com 專業誠信 主動積極 創造價值 不動產和贈與稅節稅規劃
- 6. 三角轉移 稅局查緝重點 財政部92.4.9台財稅第910456303號解釋令：「有 關不動產所有人經由第三人移轉不動產予特定人 （通稱三角移轉）之案件，如經查明其移轉予第三 者以及第三者移轉予特定人之有償行為係屬虛偽者， 應依遺產及贈與稅法第4條第2項規定課徵贈與稅， 並依同法第46條(故意逃漏稅 1~3倍)處罰鍰及依稅 捐稽徵法第41條(5年/6萬以下罰金)追究刑事責任， 其有教唆或幫助者，亦應依稅捐稽徵法第43條(3年 /6萬以下罰金)追究刑事責任。
- 13. 與不動產相關贈與稅概念
- 14. 贈與稅課徵對象與範圍 贈與稅客體〈屬人兼屬地主義〉 1.經常居住中華民國境內之中華民國國民(居住者)： 就其在中華民國境內或境外之財產為贈與者，應依本 法規定，課徵贈與稅。 2.經常居住中華民國境外之中華民國國民，及非中 華民國國民(非居住者) ： 就其在中華民國境內之財產為贈與者，應依本法規定， 課徵贈與稅。 本法第3條之1：（溯及效力） 贈與行為發生前二年內，贈與人自願喪失中華民國國 籍者，仍應依本法關於中華民國國民之規定，課徵贈 與稅。
- 15. 經常居住中華民國境內之定義 本法第4條第3項：指有下列情形 一、死亡事實或贈與行為發生前二年內，在中華民 國境內有住所者。 二、在中華民國境內無住所而有居所，且在死亡事 實或贈與行為發生前二年內，在中華民國境內居留 時間合計逾三百六十五天者。但受中華民國政府聘 請從事工作，在中華民國境內有特定居留期限者， 不在此限。
- 16. 贈與稅課徵對象與範圍 課徵對象：本法第7條第1項 1.以自然人為限，原則以贈與人為納稅義務人 2.例外(以受贈人為納稅義務人)： 行蹤不明。 逾本法規定繳納期限尚未繳納，且在中華民 國境內無財產可供執行。 死亡時贈與稅尚未核課。 依前項規受贈人有2人以上者，應按受贈財產之 價值比例，依本法規定計算之應納稅額，負納稅 義務。
- 19. 視同贈與(遺產及贈與稅法第5條) 一. 在請求權時效內無償免除或承擔債務者，其免除或承擔之債務。 二. 以顯著不相當之代價，讓與財產、免除或承擔債務者，其差額 部分。 三. 以自己之資金，無償為他人購置財產者，其資金。但該財產為 不動產者，其不動產。 四. 因顯著不相當之代價，出資為他人購置財產者，其出資與代價 之差額 部分。 五. 限制行為能力人或無行為能力人所購置之財產，視為法定代理人 或監 護人之贈與。但能證明支付之款項屬於購買人所有者，不 在此限。 六. 二親等以內親屬間財產之買賣。但能提出已支付價款之確實證明， 且 該已支付之價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者， 不在此限。
- 27. 二親等之間財產互為買賣應檢附之證 明文件如下： 一. 檢附客觀性「資金流程」證明： （a）承買人係從其銀行提領現金之存摺影本，銀行支 票、本票或電匯單影本，及出賣人收取款項之存 款等銀行存摺影本。 （b）承買人之付款來源如係來自國外資金，應提供由 國外匯入款之證明。 二. 檢附買受人「付款能力」證明： （a）提供近年申報綜合所得稅之資料如薪資、利息、 營利所得。 （b）毋須申報綜合所得稅或無薪資扣繳憑單者（如軍 人、中小學 教師），提供服務單位之服務年資 證明。
- 29. 贈 與 稅 申 報 應 檢 附 文 件 贈與現金：(1)受贈人之存摺或定期存單影本。(2)贈與 人之存摺影本及贈與資金來源相關證明文件。 贈與土地者：應檢附土地增值稅稅單影本、免納土地 增值稅證明書影本。 贈與房屋者：應檢附房屋契稅單影本或房屋評定標準 價格證明，新建房屋應檢附使用執照及稅捐機關發給 之房屋評定標準價格證明影本。 父母於子女婚嫁時所贈與之財物，其各自贈與總金額 不超過100萬元者，請檢附辦妥婚姻登記後之戶籍資料。 主張買賣支付價款案件:應檢附支付價款憑證及簡要說 明支付流程，資金來源證明文件，如係貸款取得時， 請檢附償債能力證明
- 30. 贈與價值之認定與計算 遺產及贈與稅法§10第一項：贈與財產價值之計算， 以贈與人贈與時之時價為準。 時價： 土地以公告土地現值或評定標準價格為準 房屋以評定 標準價格為準
- 33. 稅款繳納與罰則 罰則： 本法第44條〈未依限申報處罰〉 納稅義務人違反第24條之規定，未依限辦理贈與稅 申報者，按核定應納稅額加處二倍以下之罰鍰。 本法第45條〈短漏報處罰〉 納稅義務人對依本法規定，應申報之贈與財產，已 依本法規定申報而有漏報或短報情事者，應按所漏 稅額處以二倍以下之罰鍰。 本法第46條〈故意逃漏稅之處罰〉 納稅義務人有故意以詐欺或其他不正當方法，逃漏 贈與稅者，除依贈與發生年度稅率重行核計補徵外， 並應處以所漏稅額一倍至三倍之罰鍰。
- 37. 不動產贈與方式與稅務規劃 一. 二親等內親屬間（例如父母與子女）不動產之移轉 二. 配偶相互贈與不動產的移轉 三. 善用子女婚嫁贈與及每年220萬元的免稅額度來做節 稅規劃 四. 利用「附有負擔之贈與」來做節稅規劃 五. 農地得免徵贈與稅 六. 公設保留地免徵贈與稅
- 38. 一、二親等內親屬間不動產之移轉 1) 父母將其名下所有之不動產「贈與」子女： 不動產採逐年部分持分贈與的方式 2) 由父母「出資」為子女向他人購買不動產： 贈與財產標的為不動產，係按贈與時不動產之公 告現值或評定價值核算贈與稅，並非按實際買賣 價額核算，故不必提示買賣私契及收付款流程的 證明文件。 3) 未成年子女以其「自有資金」向他人購買不動產： 須提示買賣私契並提出支付的全部價款屬於購買 人所有（例如歷年受贈所得、因繼承取得的財產 及有關運用過程的相關資料）的證明文件
- 42. 四、利用「附有負擔之贈與」來做節 稅規劃(續) 實務作法規定 一. 附有負擔須以具有財產價值者為限，包括： 1.贈與財產本身未繳納之稅捐 2.未償還貸款 二. 須證明受贈人業經履行該負擔，或能確保其履行該負擔： 1.業經履行者，檢具有關證明文件，查明確係受贈人支付。 （是否有資金能力支付？提供資金是否一直存在，如有 其他帳戶轉來仍須提供另一存摺佐證） 2.能確保受贈人一定會履行所約定之負擔，受贈人須提供 其償債能力證明。（受贈人有資力且由本人支付每月本息） 3.如約定由受贈人代償還債務時，以向金融機構舉借者為 限（金融機構之未償債務證明）
- 43. 四、利用「附有負擔之贈與」來做節 稅規劃(續) 三. 附有負擔內容如係約定向贈與人以外之人為給付者，即屬 間接之贈與，不得自贈與總額中扣除。 例如：甲贈與土地與乙，價值100萬，所附條件是乙需付 丙10萬元，而經查甲原無義務需付丙10萬元。因此，乙 付與丙之10萬元應視為係甲對丙之間接贈與。故甲之贈與 總額仍係100萬元，該10萬元負擔則不能扣除。 四. 贈與標的如係已提供他人作為貸款之擔保，以此擔保義務 作為附有負擔約定內容者，因屬或有負債性質，故不得自 贈與總額中扣除。 五. 附有負擔應於契約書中約定，契約當時若未約定，亦應於 嗣後補約定之，不得僅由納稅義務人於贈與稅申報時單方 主張。
- 46. 五、農地得免徵贈與稅 法源： 農業發展條例第38條 / 遺產及贈與稅法第20條 作農業使用之農業用地及其地上農作物，贈與民法 第1138條所定繼承人者，不計入其土地及地上農 作物價值之全數。受贈人自受贈之日起五年內，未 將該土地繼續作農業使用且未在有關機關所令期限 內恢復作農業使用，或雖在有關機關所令期限內已 恢復作農業使用而再有未作農業使用情事者，應追 繳應納稅賦。但如因該受贈人死亡、該受贈土地被 徵收或依法變更為非農業用地者，不在此限。
- 47. 六、公設保留地免徵贈與稅 公設保留地免徵贈與稅：依據都市計劃法第50-1條規定，公 設保留地因配偶、直系血親間之贈與而移轉者，免徵贈與稅。 公設保留地得實物抵繳：依據遺贈稅法第30條規定，應納稅 額在三十萬元以上，納稅義務人確有困難，不能一次繳納現 金時，得於納稅期限內，向該管稽徵機關申請，分十二期以 內繳納；每期間隔以不超過二個月為限，並准以課徵標的物 或其他易於變價或保管之實物一次抵繳。 實物抵繳限制：依遺贈稅法施行細則第44條規定，以受贈人 為納稅義務人時，得以受贈財產中依都市計畫法第五十條之 一免徵贈與稅之公共設施保留地申請抵繳贈與稅。 節稅說明：公共設施保留地得按公告現值全額實物抵繳贈與 稅（註：此部份，需經特別規劃），但市價卻只有公告現值 之20%，因此採公設保留地實物抵繳贈與稅，至少可節稅 75%以上。
- 48. Thank you for your attention & Questions?