民間版住宅法修法說明
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民間版《住宅法》修法草案，由巢運、社會住宅推動聯盟、都市改革組織、崔媽媽基金會歷經半年，邀集多方共同商研擬提出。本分文件係簡要說明修法之目的、方向內容等，敬請參考。
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民間版住宅法修法說明
- 2. 《住宅法》現況 1. 住宅法雖已在2012年通過並實行， 但「空有法令、效益低落」 a. 缺乏定位推諉責任：中央卸責， 無積極作為(僅將過去政策納入) b. 社會住宅推動困難：社會住宅不 足、租金補貼效果低 c. 租屋市場投入不足：權益未清、 產業萎縮 d. 住宅市場缺乏管理：品質、安全、 資訊不足 沒有引擎的拼裝車 資料來源：http://www.che9000.com/A_WEB/NEWS/NEWINFO.aspx?KEYID=5037 問 題 與 策 略 明 訂 政 府 責 任 落 實 弱 勢 照 顧 引 導 租 屋 市 場 健 全 市 場 機 制
- 3. 政府責 任 社會住 宅 租屋市 場 住宅市 場 問 題 與 策 略 1. 興辦機制未全(土地、基 金、法人) 2. 排擠弱勢(比例、可負擔 租金) 3. 其他配套不足(租稅過重) 1. 無法有效引導市 場發展 2. 產業政策未明 3. 缺少專法規範 1. 房價過高難以負擔 2. 居住品質安全低落 3. 住宅資訊不足 4. 市場交易未有管控 1. 中央卸責，推託地方 2. 監督機制不足 3. 偏重購屋輕租屋 4. 居住權內涵不清 明 訂 政 府 責 任 落 實 弱 勢 照 顧 引 導 租 屋 市 場 健 全 市 場 機 制
- 5. 問 題 與 策 略 明 訂 政 府 責 任 落 實 弱 勢 照 顧 引 導 租 屋 市 場 健 全 市 場 機 制 面相 條目 修改建議 強化中央 責任 第二條 1. 負責全國性住宅政策擬定、執行、補助與協助辦理 2. 全國性住宅資訊蒐集與分析 3. 社會住宅之規劃、興辦、獎勵、經營與管理 說明：過往住宅政策雖由中央擬定，但機制上將執行責任推給 地方，實為卸責 強化中央責任 面相 條目 修改建議 保障居住權益 第一條 1. 優先保障居住權益 預算支出 第八之一條 1. 租補額度：不得低於住宅總預算百分之五十 說明：過往政策多以鼓勵購屋為主，在資源有限狀況下，應優先以 照顧居住權益，而非以購屋為主引導國民 強化定位/補貼資源
- 6. 問 題 與 策 略 明 訂 政 府 責 任 落 實 弱 勢 照 顧 引 導 租 屋 市 場 健 全 市 場 機 制 面相 條目 修改建議 確立監督 機制 第六條 1. 各級主管機關應辦理住宅委員會 說明：過往僅地方政府須辦理住宅委員會，為強化整體服務水 準與健全監督機制，應於各級機關辦理之 確立監督機制 面相 條目 修改建議 居住權 內涵 第四十五條 1. 居住權內涵應參照《經濟社會與文化權利國際公 約》所揭示之「適足住房權」和經濟社會與文化 權利委員會所作之相關意見與解釋。 說明：我國居住權內涵模糊，導致迫遷案例頻傳，建議應積極納入 為國內法之兩公約 居住權內涵
- 7. 廣建社會住宅 7 社會 住宅 只租不賣 弱勢優先 可負擔租金 1. 健全機制(土地、 基金、法人) 2. 轉用空屋(包租 代管) 3. 其他配套(租稅 減免) 1. 提高比例 2. 法人承租 1. 可負擔階梯 式計算 台灣現階段應以 政府為主、其他 模式為輔！ 問 題 與 策 略 明 訂 政 府 責 任 落 實 弱 勢 照 顧 引 導 租 屋 市 場 健 全 市 場 機 制
- 8. 面相 條目 修改建議 提高弱勢比 例 第三條 1. 特殊情形與身分者提高至百分之三十。 法人承租 第二十八條 1. 若承租者為個人，應以無自有住宅或一定 所得、財產基準以下之家庭、個人為限。 2. 社會住宅承租者為法人時，應以服務第四 條特殊情形或身分者之法人為限。 說明：現有住宅法僅10%，但社宅於興辦之初應以弱勢優先，提 高比例至30%並可租予服務弱勢的法人 弱勢保障 問 題 與 策 略 明 訂 政 府 責 任 落 實 弱 勢 照 顧 引 導 租 屋 市 場 健 全 市 場 機 制
- 9. 面相 條目 修改建議 可負擔 租金 第二十八 條之一 1. 社會住宅承租者之租金計算應斟酌承租者所得狀況及合 理負擔能力，訂定分級收費標準，並定期檢討之。 說明：目前並無規定，由地方政府自行訂之，日前發生低收入 戶入住無法負擔即聯開宅空戶過多等事件，應積極將「可負擔 階梯式租金試算」原則入法，避免發生弱勢因付不出租金而遭 驅趕，打折社宅美意 可負擔租金 問 題 與 策 略 明 訂 政 府 責 任 落 實 弱 勢 照 顧 引 導 租 屋 市 場 健 全 市 場 機 制
- 10. 面相 條目 修改建議 土地 第十七條之一 (移動條文) 1. 無償撥用：收益解繳不受國有財產法第七條限制 2. 有償撥用：辦理長期租用、借用、作價投資或代管 基金 第七條 1. 明訂財源：土地相關稅收一定比例(土地稅、房屋稅、 房地合一稅)指定用途，發揮「取於地產、用於社宅」 的精神 法人 第七條之一 1. 法人興辦：由於住宅興辦複雜，與我國背景相似之國 (日、韓、香、星)皆以此模式穩定政府興辦能量 說明：政府直接興建因機制不全，使得目前地方政府興辦負擔 沉重，應由中央政府建構完整機制，協助具意願的地方政府辦 理，如土地(無償撥用解繳認定&有償撥用長期租借)、基金(明 訂來源，取之地產、用之社宅)、法人(專責機構，穩定興辦) 健全機制(直接興建) 問 題 與 策 略 明 訂 政 府 責 任 落 實 弱 勢 照 顧 引 導 租 屋 市 場 健 全 市 場 機 制
- 11. 面相 條目 修改建議 土地稅 第二十條 1. 免徵：為減輕社宅負擔(本身為新增事項且難以營 利)，應積極減輕稅負，亦可直接降低租金與興辦者 負擔 房屋稅 營業稅 說明：落實弱勢照顧(社會住宅與租金補貼)也需其他配套併行，如租 稅減免，不僅可使資源有效利用，更可讓有意興辦社會住宅者減輕 負擔，使得社會住宅興辦更有效率 其他配套 問 題 與 策 略 明 訂 政 府 責 任 落 實 弱 勢 照 顧 引 導 租 屋 市 場 健 全 市 場 機 制
- 13. 包租機制
- 14. 包租與其他模式比較 包租代管 租屋平台 租金補貼 房客 1. 獲得租金補貼 2. 入住合法建物 3. 業者協助 4. 未篩選房客 1. 入住合法建物 2. 業者協助 1. 無法確保補貼 使用於租金 2. 居住品質不穩 業者 1. 透過保險降低風險 2. 開辦費(修繕、中介) 3. 租金補貼給業者確 保收入 1. 代租代管(業者中介) 2. 開辦費(修繕、中介) 3. 代管費穩定收入 1. 無 房東 1. 穩定收益 2. 租稅誘因(土地稅& 房屋稅自用、所得 稅減低) 1. 篩選租客 2. 租稅曝光 1. 篩選租客(更 容易被拒絕) 2. 租稅曝光 問 題 與 策 略 明 訂 政 府 責 任 落 實 弱 勢 照 顧 引 導 租 屋 市 場 健 全 市 場 機 制
- 15. 面相 條目 修改建議 租金補貼 第八條、之二 1. 合法建物：修法前，租賃達一年者不受限制 2. 負擔能力：依區域與家庭可負擔能力分級 納入興辦 機制 第十四條之一 1. 積極認定：將包租代管納入社會住宅興辦模式之一 委託辦理 第十八條之一 1. 多元辦理：可委託政府法人或鼓勵民間業者參與 土地稅 房屋稅 第二十一條之 一 1. 以自用認定：鼓勵民間房東加入方案 所得稅 同上 1. 租補額度免併入綜合所得稅 2. 出租期間租金所得提高必要費用1.5倍 營業稅 同上 1. 減低租金負擔、擴大業者誘因 營所稅 同上 1. 鼓勵業者加入包租市場 說明：包租需積極認定為社宅一種，並以租補及租稅提供誘因， 使得房東願意釋出空屋、業者願意介入、弱勢有可負擔住宅入住。 包租配套問 題 與 策 略 明 訂 政 府 責 任 落 實 弱 勢 照 顧 引 導 租 屋 市 場 健 全 市 場 機 制
- 17. 面相 條目 修改建議 提升居住 水準 第三十四條 1. 積極清查不符居住水準之住宅，並訂定輔導改善 計畫 說明：既有最低居住水準僅有面積，未來應積極訂定更嚴謹水 準、清查戶數並擬定改善策略 最低居住水準 面相 條目 修改建議 保障居住 安全 第三十五條 1. 一定年限住宅強制檢查(不得拒絕)，並公告之， 具安全疑慮之住宅須輔導整建或重建 2. 建構住宅履歷：辦理住宅性能評估 說明：日前強震引發居住安全議題(土壤液化、建物安全等)，政府 應針對一定年限住宅強制健檢、公告結果並擬定輔導改善方針 居住安全 問 題 與 策 略 落 實 弱 勢 照 顧 引 導 租 屋 市 場 健 全 市 場 機 制 問 題 與 策 略 明 訂 政 府 責 任 落 實 弱 勢 照 顧 引 導 租 屋 市 場 健 全 市 場 機 制
- 18. 面相 條目 修改建議 透明資訊 第三十九條與 第四十三條 1. 政府須定期蒐集市場資訊，主動分析並公布 2. 公司行號應主動提供住宅資訊供政府分析公布 說明：住宅品質與風險資訊應詳盡調查，並定期分析公布。如 租賃與買賣之供給、需求等 透明市場交易資訊 面相 條目 修改建議 管控交易 第四十條 1. 過度交易地區採取必要措施，如金融管制、交易 許可、暫停核發建照等 說明：對於不動產交易頻繁、價格波動劇烈或有人為炒作視需 要介入 管控過度交易 問 題 與 策 略 落 實 弱 勢 照 顧 引 導 租 屋 市 場 健 全 市 場 機 制 問 題 與 策 略 明 訂 政 府 責 任 落 實 弱 勢 照 顧 引 導 租 屋 市 場 健 全 市 場 機 制
- 19. 明訂政 府責任 廣建社 會住宅 引導租 屋市場 健全市 場機制 1. 健全興辦機制與配套(土 地、基金、法人、租稅) 2. 弱勢優先(比例30%) 3. 租金可負擔(階梯式) 1. 建構包租代管系 統引導市場發展 2. 明訂未來政策發 展方向 1. 提升居住水準(清查 並輔導) 2. 穩定居住安全(強制 檢查與公告) 3. 透明交易資訊(資訊 收集與公告義務) 4. 控制交易抑止炒房 (過度交易區警示) 修法願景 1. 居住權益優先(非購屋) 2. 明確化中央地方分工 3. 監督各級政府(住宅委員 會) 4. 定義居住權內涵(參照兩 公約
- 20. • 現正進行立委連署，預 計六月正式提案送立院。 • 設定於立法院下會期 （今年底），通過修法。 謝謝指正 敬請支持 Thank You 後續推動說明