Pháp luật về thu hồi đất do nhà đầu tư không đảm bảo tiến độ, HOT

Pháp luật về thu hồi đất do nhà đầu tư không đảm bảo tiến độ thực hiện dự án thực
trạng và giải pháp
GVHD: PGS.TS. Phan Trung Hiền SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Trắng
MỤC LỤC
1. Lý do chọn đề tài ......................................................................................................... 1
2. Mục đích nghiên cứu ................................................................................................... 2
3. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu................................................................................. 2
4. Phương pháp nghiên cứu............................................................................................ 2
5. Bố cục đề tài................................................................................................................... 3
Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THU HỒI ĐẤT DO NHÀ ĐẦU TƯ KHÔNG
ĐẢM BẢO TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN
1.1. Một số khái niệm ...................................................................................................... 4
1.1.1. Khái niệm về thu hồi đất ..................................................................................... 4
1.1.2. Khái niệm về nhà đầu tư, dự án đầu tư, tiến độ thực hiện dự án.................... 4
1.2. Phân biệt thu hồi đất do nhà đầu tư không đảm bảo tiến độ thực hiện dự án
với các trường hợp khác....................................................................................................... 6
1.3. Mục đích, ý nghĩa của việc thu hồi đất do nhà đầu tư không đảm bảo tiến độ
thực hiện.................................................................................................................................. 7
1.3.1. Mục đích................................................................................................................ 7
1.3.2. Ý nghĩa................................................................................................................... 8
1.4. Thẩm quyền thu hồi đất do nhà đầu tư không đảm bảo tiến độ thực hiện dự
án .......................................................................................................................................... 8
CHƯƠNG 2: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT DO NHÀ ĐẦU
TƯ KHÔNG ĐẢM BẢO TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN
2.1. Những quy định của pháp luật liên quan đến thu hồi đất do nhà đầu tư
không đảm bảo tiến độ thực hiện dự án .........................................................................10
2.1.1. Giai đoạn Luật đất đai 2003..............................................................................10
2.1.2. Giai đoạn Luật đất đai 2013 .............................................................................10
2.2. Nguyên tắc thu hồi đất do nhà đầu tư không đảm bảo tiến độ thực hiện dự án
........................................................................................................................................11

GVHD: PGS.TS. Phan Trung Hiền SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Trắng
2.3. Trường hợp thu hồi đất do nhà đầu tư không đảm bảo tiến độ thực hiện dự án
........................................................................................................................................12
2.4. Trình tự, thủ tục thu hồi đất do nhà đầu tư không đảm bảo tiến độ thực hiện
dự án.......................................................................................................................................13
2.5. Các hình thức chế tài, hậu quả pháp lý đối với nhà đầu tư thực hiện chậm tiến
độ dự án..................................................................................................................................14
2.5.1. Các hình thức chế tài đối với nhà đầu tư thực hiện chậm tiến độ dự án........14
2.5.2. Hậu quả pháp lý đối với nhà đầu tư thực hiện chậm tiến độ dự án................16
CHƯƠNG 3: NHỮNG THUẬN LỢI VÀ KHÓ KHĂN KHI XỬ LÝ CÁC TRƯỜNG
HỢP THU HỒI ĐẤT DO NHÀ ĐẦU TƯ KHÔNG ĐẢM BẢO TIẾN ĐỘ DỰ ÁN
3.1. Thực tiễn trên cả nước..........................................................................................18
3.1.1. Thực tiễn tại tỉnh Hậu Giang ...........................................................................21
3.2. Thuận lợi và khó khăn..........................................................................................25
3.2.1. Thuận lợi ............................................................................................................25
3.2.2. Khó khăn ............................................................................................................25
3.3. Nguyên nhân và giải pháp ..................................................................................27
3.3.1. Nguyên nhân chậm tiến độ thực hiện dự án .................................................27
3.3.2. Giải pháp về thu hồi đất nhà chủ đầu tư chậm tiến độ dự án.......................28
KẾT LUẬN .........................................................................................................................30
Danh mục tài liệu tham khảo

GVHD: PGS.TS. Phan Trung Hiền 1 SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Trắng
LỜI MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quý giá, lãnh thổ thiêng liêng của mỗi
quốc gia, dân tộc. Đất đai và quan hệ đất đai là sợi chỉ đỏ xuyên suốt mọi thời đại. Quốc
gia nào cũng quan tâm đến đất đai và quản lý đất đai nhằm củng cố địa vị của giai cấp
thống trị và thu thuế1. Nước ta đang trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất
nước; vấn đề phát triển kinh tế được coi là một trong những mục tiêu quan trọng hàng
đầu. Đặc biệt là sau khi nước ta gia nhập WTO, tiếp sau là cộng đồng chung ASEAN đã
thu hút rất nhiều dự án đầu tư trong nước và ngoài nước. Để triển khai các dự án đầu tư
cần sử dụng một diện tích đất rất lớn. Vì vậy, cần phải thu hồi hàng chục hécta đất đang
sử dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dự án.
Thực tế trong những năm qua, hàng trăm khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế
xuất… Được hình thành trong phạm vi cả nước với quy mô khác nhau giải quyết vấn đề
việc làm cho người dân, tăng nguồn thu cho đất nước…Tuy nhiên bên cạnh việc tích cực
của nó đem lại, cũng bộc lộ những hạn chế: các dự án bỏ hoang không được thực hiện
hoặc xây dựng xong không đưa vào sử dụng gây lãng phí, tạo điều kiện cho các tệ nạn xã
hội, cuộc sống người dân gặp khó khăn, làm xấu bộ mặt cảnh quan đô thị. Đặc biệt khi
thu hồi đất để thực hiện các dự án nhà đầu tư gặp nhiều khó khăn trong việc bồi thường,
giải phóng mặt bằng, gặp trở ngại trong vấn đề xác định giá đất, bồi thường chưa tương
xứng gây ra nhiều tranh chấp, khiếu nại của người dân. Thực trạng này làm cho nhà đầu
tư e ngại. Các quy định của pháp luật về thu hồi đất do nhà đầu tư không đảm bảo tiến độ
thực hiện dự án còn hạn chế. Vì thế, việc nghiên cứu, tìm hiểu quy định về thu hồi đất do
nhà đầu tư không đảm bảo tiến độ thực hiện dự án là cần thiết trong giai đoạn hiện nay.
Với lý do đó nên tác giả chọn đề tài: “Pháp luật về thu hồi đất do nhà đầu tư không
đảm bảo tiến độ thực hiện dự án thực trạng và giải pháp” làm luận văn tốt nghiệp của
tác giả. Luận văn tập trung nghiên cứu các quy định của pháp luật hiện hành và các vấn
đề liên quan đến thu hồi đất do nhà đầu tư không đảm bảo tiến độ thực hiện dự án. Trên
cơ sở nghiên cứu đó để góp những ý kiến, đề xuất hướng tới mục tiêu nâng cao hiệu quả
trong thu hồi đất, do nhà đầu tư không đảm bảo tiến độ thực hiện dự án hoàn thiện pháp
luật thu hút đầu tư.
1
Nguyễn Đình Bồng, Trần Thị Minh Hà, Nguyễn Thị Thu Hồng, Mô hình quản lý đất đaihiện đạiở một
số nước và kinh nghiệm cho Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia – Sự thật, Hà Nội, 2014, tr.7.

2. Mục đích nghiên cứu
Thu hồi đất do nhà đầu tư không đảm bảo tiến độ thực hiện dự án là vấn đề được
Nhà nước, các cấp chính quyền và toàn xã hội quan tâm. Nghiên cứu luận văn với các
mục đích cơ bản như sau:
Tìm hiểu rõ hơn về cơ sở lý luận và thực tiễn thu hồi đất do nhà đầu tư không đảm
bảo tiến độ thực hiện dự án.
Phân tích thực trạng pháp luật về thu hồi đất do nhà đầu tư không đảm bảo tiến độ
thực hiện dự án, chỉ ra những ưu điểm và hạn chế của những quy định đó.
Từ những hạn chế đó, đề xuất một số giải pháp, phương hướng góp phần hoàn thiện
pháp luật về thu hồi đất do nhà đầu tư không đảm bảo tiến độ thực hiện dự án.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của luận văn là:
Nghiên cứu một số vấn đề lý luận về thu hồi đất do nhà đầu tư không đảm bảo tiến
độ thực hiện dự án.
Nghiên cứu những quy định của pháp luật hiện hành về thu hồi đất do nhà đầu tư
không đảm bảo tiến độ thực hiện dự án.
Thực trạng về hồi đất do nhà đầu tư không đảm bảo tiến độ thực hiện dự án.
Tìm ra một số giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật thu hồi đất do nhà đầu tư
không đảm bảo tiến độ thực hiện dự án.
Với đề tài pháp luật về thu hồi đất do nhà đầu tư không đảm bảo tiến độ thực hiện
dự án. Tác giả đi sâu vào nghiên cứu phân tích quy định pháp luật của Luật đất đai năm
2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành liên quan đến trực tiếp việc thu hồi đất do nhà
đầu tư không đảm bảo tiến độ thực hiện dự án.
4. Phương pháp nghiên cứu
Để hoàn thành luận văn, trong quá trình tìm tài liệu trong: (sách, báo, internet, luật,
tạp chí luật học,…) và những kiến thức tác giả có được, tác giả sử dụng phương pháp
phân tích luật viết để phân tích những quy định của pháp luật, tổng hợp các quy định của
pháp luật có liên quan đến lĩnh vực mà tác giả nghiên cứu để làm rõ vấn đề. Luận văn
này tác giả còn thu thập tài liệu liên quan đến đề tài trên thực tế làm căn cứ nghiên cứu,
đưa ra giải pháp.
5. Bố cục của đề tài

Gồm có phần mở đầu, phần nội dung, kết luận, mục lục, tài liệu tham khảo, luận
văn được chia thành 3 chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận về thu hồi đất do nhà đầu tư không đảm bảo tiến độ thực hiện
dự án
Chương này tác giả làm rõ một số khái niệm như: khái niệm về thu hồi đất, khái
niệm nhà đầu tư, tiến độ thực hiện dự án, khái niệm về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
nhà nước thu hồi đất. Qua đó cho thấy sự cần thiết phải thu hồi đất do nhà đầu tư không
đảm bảo tiến độ thực hiện dự án. Phân biệt trường hợp thu hồi đất do nhà đầu tư không
đảm bảo tiến thực hiện dự án với các trường hợp thu hồi đất khác.
Chương 2: Quy định của pháp luật về thu hồi đất do nhà đầu tư không đảm bảo
tiến độ thực dự án
Trên cơ sở lý luận khái quát ở Chương 1, tác giả đi vào phân tích những quy định
cụ thể về pháp luật thu hồi đất do nhà đầu tư không đảm tiến độ thực hiện dự án. Trình tự
thủ tục thu hồi đất, chế tài, hậu quả pháp lý đối với nhà đầu tư không đảm bảo tiến độ
thực hiện dự án.
Chương 3: Những thuận lợi và khó khăn khi xử lý các trường hợp thu hồi đất do
nhà đầu tư không đảm bảo tiến độ thực hiện dự án
Ở chương này tác giả trình bày thực trạng nhà đầu tư không đưa đất vào sử dụng
trên cả nước nói chung và tại tỉnh Hậu Giang nói riêng. Tìm hiểu những thuận lợi, khó
khăn trong việc thu hồi đất do nhà đầu tư không đảm bảo tiến độ thực hiện dự án. Tìm ra
nguyên nhân do đâu nhà đầu tư chậm tiến độ thực hiện dự án, đưa ra giải pháp khắc phục
để góp phần hoàn thiện pháp luật về thu hồi đất do nhà đầu tư không đảm bảo tiến độ
thực hiện dự án.
Do có phần hạn chế về kiến thức và kinh nghiệm thực tiễn nên trong quá trình
nghiên cứu đề tài tác giả cũng vấp phải những thiếu sót về cách lập luận, phân tích, và
cách sử dụng từ ngữ… Tác giả rất mong muốn nhận được sự quan tâm, đóng góp ý kiến
tận tình của quý Thầy, Cô để tác giả bổ sung thêm kiến thức cho tác giả và bài luận văn
hoàn chỉnh.

CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THU HỒI ĐẤT DO NHÀ ĐẦU TƯ KHÔNG ĐẢM BẢO
TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN
1.1. Một số khái niệm
1.1.1. Khái niệm về thu hồi đất
Để phát triển kinh tế xã hội, xây dựng các công trình, cơ sở hạ tầng phục vụ cho đất
nước. Nhà nước cần thu hồi một diện tích đất rất lớn để phục vụ nhu cầu đó. Ở nước ta,
đất đai thuộc sở hữu của toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Nhà nước không
trực tiếp sử dụng đất mà cho thuê đất, giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng
đất. Ngược lại với giao đất và cho thuê đất – những hình thức pháp lý làm hình thành nên
một quan hệ pháp luật đất đai – thì thu hồi đất là hình thức pháp lý làm chấm dứt quan hệ
pháp luật về sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao, cho
thuê hoặc công nhận quyền sử dụng đất. Hình thức pháp lý này là một quyết định thu hồi
đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thể hiện quyền lực Nhà nước trong tư cách là
đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai2. Quy định pháp luật về thu hồi đất đã có từ Luật
đất đai năm 1987, những quy định của pháp luật về thu hồi đất được điều chỉnh và sửa
đổi đề phù hợp với từng giai đoạn phát triển của đất nước. Khoản 11 Điều 3 Luật đất đai
năm 2013 có quy định về thu hồi đất: Nhà nước thu hồi đất là việc nhà nước quyết định
thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại
đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai.
1.1.2. Khái niệm về nhà đầu tư, dự án đầu tư, tiến độ thực hiện dự án
Dự án đầu tư là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt
động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác đinh3.
Chủ đầu tư là tổ chức, cá nhân sở hữu vốn hoặc người thay mặt chủ sở hữu hoặc
người vay vốn và trực tiếp quản lý, sử dụng vốn để thực hiện đầu tư4. Luật đầu tư năm
2014 không dùng cụm từ “chủ đầu tư” mà thay thế dùng cụm từ “nhà đầu tư”. Khoản 13
Điều 3 Luật đầu tư năm 2014 giải thích “ Nhà đầu tư là tổ chức, cá nhân thực hiện hoạt
động đầu tư kinh doanh, gồm nhà đầu tư trong nước, nhà đầu tư nước ngoài và tổ chức
kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài”.
2
Phan Trung Hiền, Phạm Duy Thanh, Cơ chế tạo quỹ đất sạch để thu hút đầu tư kinh nghiệm tại thành
phố Cần Thơ, Nxb Chính trị quốc gia – Sự thật, Hà Nội, 2015, tr.29.
3
Khoản 2, Điều 3, Luật đầu tư năm 2014.
4
Khoản 11, Điều 3, Luật đầu tư năm 2005.

Trên thực tế, chúng ta thường hay dùng cụm từ “tiến độ thực hiện dự án”. Tuy
nhiên cụm từ “tiến độ thực hiện dự án” chưa có định nghĩa trong bất kỳ văn bản quy
phạm pháp luật của nước ta. Tiến độ thực hiện là mức độ tiến triển của công việc trong
một khoảng thời gian nhất định. Tiến độ thực hiện dự án: là quá trình vận hành của dự
án, quá trình thực hiện dự án diễn ra nhanh hay chậm hiệu quả hay không được căn cứ
vào việc thực hiện tiến độ dự án, tiến độ của dự án được xem xét qua đại lượng thời gian.
Đó là khoảng thời gian từ khi lập dự án đến khi đưa dự án vào hoạt động và hoàn thiện
dự án5.
1.2. Phân biệt thu hồi đất do nhà đầu tư không đảm bảo tiến độ thực hiện dự án
với các trường hợp khác
Thu hồi đất là một trong những vấn đề nhạy cảm, phức tạp chỉ được Nhà nước tiến
hành trong trường hợp thật cần thiết phục vục nhu cầu chung của đất nước, cho nên việc
thu hồi đất làm chấm dứt quan hệ pháp luật về đất đai, ảnh hưởng đến những chủ thể có
đất bị thu hồi, mà còn ảnh hưởng đến xã hội, chính sách pháp luật về thu hút các nhà đầu
tư.
Căn cứ vào Luật đất đai năm 2013, thì các trường hợp thu hồi đất được chia thành
các nhóm sau: thứ nhất, Điều 61 thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh là người
dân góp phần vào công cuộc bảo vệ chủ quyền quốc gia; thứ hai, Điều 62 thu hồi đất để
phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng là để phát triển nền kinh tế của
đất nước, phục vụ nhu cầu dân sinh như: bệnh viện, trường học, công viên, các công trình
chiếu sáng công cộng, cấp nước… ; thứ ba, Điều 64 thu hồi đất do vi phạm pháp luật về
đất đai cần có chế tài xử lý; thứ tư, Điều 65 thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo
pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người vì thế, cần có sự
can thiệp của nhà nước thông qua quyết định thu hồi đất. So với Luật đất đai năm 2003
thì Luật đất đai năm 2013 đã quy định các trường hợp mà Nhà nước tiến hành thu hồi đất
một cách cụ thể hơn, chia thành từng nhóm cụ thể.
Việc thu hồi đất để phát triển kinh tế là điều tất yếu, khi nền kinh tế đã vận hành
theo cơ chế mở cửa hội nhập quốc tế, thiết nghĩ các hoạt động khác cũng cần theo đó để
điều chỉnh. Luật đất đai năm 2013 Điều 64 khoản 1 điểm i quy định đất được Nhà nước
giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng
liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong ghi dự án đầu tư
5
123.doc.org, Quản lý tiến độ thực hiện dự án đầu tư xây dựng ở các doanh nghiệp đầu tư xây dựng tại
Việt Nam, http://text.123doc.org/document/127850-quan-ly-tien-do-thuc-hien-du-an-dau-tu-xay-dung-o-
cac-doanh-nghiep-dau-tu-xay-dung-tai-viet-nam.htm, [ ngày truy cập 13-9-2015].

kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa
đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và nộp cho Nhà nước một
khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến
độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa
đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn
liền với đất, trừ trường hợp bất khả kháng. Luật đất đai năm 2013 đã quy định cụ thể và
đầy đủ việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đảm bảo một cách công khai, minh
bạch và bảo vệ quyền lợi của người có đất thu hồi nhằm khắc phục, loại bỏ những trường
hợp thu hồi đất làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của người sử dụng đất, đồng thời
khắc phục một cách có hiệu quả những trường hợp giao đất mà không đưa vào sử dụng,
gây lãng phí, tạo dư luận xấu trong xã hội.
Do vậy, Luật đất đai năm 2013 quy định khá chặt chẽ các trường hợp thu hồi đất và
thống nhất với Hiến pháp năm 2013. Theo đó, nhà nước chỉ được quyền thu hồi đất trong
4 trường hợp: thu hồi đất vì mục đích quốc phòng - an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì
lợi ích quốc gia, công cộng; thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai; thu hồi đất do
chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, người sử dụng tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ
đe dọa tính mạng con người. Trong đó, Điều 62 Luật Đất đai 2013 đã thu hẹp phạm vi
các loại dự án được phép thu hồi đất, đó là các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội
quyết định chủ trương đầu tư, các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định
đầu tư và các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận. Việc thu hồi đất vì mục
đích quốc phòng – an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia,
công cộng phải dựa trên kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và tiến độ sử dụng đất thực hiện dự án.
1.3. Mục đích, ý nghĩa của việc thu hồi đất do nhà đầu tư không đảm bảo tiến độ
thực hiện
1.3.1. Mục đích
Đất đai được sử dụng vào nhiều mục đích và nhu cầu sử dụng đất ngày một tăng
lên. Để có mặt bằng để xây dựng các dự án, Nhà nước thu hồi đất của nhân dân để giao
cho nhà đầu tư thực hiện dự án.
Một thực tế hiện nay có rất nhiều dự án đã được giao đất để thực hiện dự án nhưng
chưa tiến hành thực hiện dự án. Theo số liệu 4.436 dự án chậm tiến độ trong năm 2011
do đại biểu Quốc hội Tô Văn Tám nêu ra là số liệu trong văn bản số 2268/BKHĐT-
GSTĐĐT ngày 04/4/2012 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư báo cáo Thủ tướng Chính phủ về
việc tổng hợp công tác giám sát, đánh giá tổng thể đầu tư năm 2011. Trong văn bản này
có thống kê 4.436 dự án sử dụng 30% vốn nhà nước trở lên năm 2011 chậm tiến độ. Báo

cáo đã tổng kết nguyên nhân chậm tiến độ chủ yếu do: công tác giải phóng mặt bằng:
1.818 dự án, chiếm 40,98%; do bố trí vốn không kịp thời: 983 dự án, chiếm 22,15%; do
năng lực của chủ đầu tư, ban quản lý dự án và các nhà thầu: 597 dự án, chiếm 13,45%; do
thủ tục đầu tư: 520 dự án, chiếm 11,72%; do các nguyên nhân khác: 789 dự án, chiếm
17,78%. Trong 4.436 dự án chậm tiến độ của cả nước có 3.616 dự án chậm tiến độ tại các
địa phương, do các nguyên nhân: do thủ tục đầu tư là 440 dự án, chiếm 12,17%; do công
tác giải phóng mặt bằng là 1.526 dự án, chiếm 42,2%; do năng lực của chủ đầu tư, ban
quản lý dự án và các nhà thầu là 501 dự án, chiếm 11,29%; do bố trí vốn không kịp thời
là 850 dự án, chiếm 13,85%; do nguyên nhân khác là 575 dự án, chiếm 15,9%6.
Trong quá trình phát triển công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước, để xây dựng
các dự án phát triển kinh tế - xã hội. Vì vậy, Nhà nước cần thu hồi một diện tích đất để
xây dựng các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu đô thị mới và xây dựng cơ sở hạ tầng
phục vục lợi ích chung cho đất nước. Tuy nhiên, việc nhà đầu tư chậm đưa đất vào sử
dụng, không bảo đảm tiến độ dự án hay chậm nghĩa vụ tài chính với Nhà nước... đang
gây ra nhiều hậu quả đối với nền kinh tế - xã hội.
1.3.2. Ý nghĩa
Đất nước ta đang thời kỳ hội nhập kinh tế quốc tế, đang từng bước phát triển việc
xây dựng cơ sở hạ tầng để phát triển kinh tế là điều đương nhiên, ngày càng nhiều dự án
đầu tư trong và ngoài nước được phê duyệt. Để các dự án được thực hiện, đều không thể
tránh khỏi là Nhà nước tiến hành thu hồi đất của người dân sau đó cho nhà đầu tư thuê
đất hoặc giao đất để tiến hành xây dựng các dự án đó. Việc thu hồi đất để xây dựng các
dự án phục vụ lợi ích chung góp phần giải quyết nạn thất nghiệp, hạn chế tệ nạn xã hội,
cải thiện cuộc sống cho người cho dân. Nhưng thực tế, nhiều dự án không được triển khai
thực hiện, sau khi bàn giao đất cho nhà đầu tư xong thì không tiến hành xây dựng, tiến độ
thực hiện dự án ì ạch gây nhiều thất thoát. Nhiều nhà đầu tư không có năng lực quản lý,
năng lực tài chính, đầu tư dàn trải nhiều dự án, một số trường hợp nhà đầu tư “xí đất” để
đầu cơ. Do đó nhiều nhà đầu tư không triển khai, để dự án kéo dài nhiều năm đất thì bỏ
hoang trong khi người có đất thu hồi gặp khó khăn trong đời sống vì mất đất sản xuất,
người dân có đất thu hồi thì không có công ăn việc làm từ đó kéo theo bao hệ lụy, gây
lãng phí tài nguyên đất, mất trật tự an ninh xã hội. vì thế, để đảm bảo cân bằng lợi ích cho
đất nước và người dân. Nhà nước cần phải thu hồi đất đã giao cho các nhà đầu tư vi
phạm, giao lại cho nhà đầu tư khác có năng lực để thu hút đầu tư.
1.4. Thẩm quyền thu hồi đất do nhà đầu tư không đảm bảo tiến độ thực hiện dự án
6 Cổng thông tin điện tử của Bộ Kế hoạch và Đầu tư,
http://www.mpi.gov.vn/_layouts/MPIPortalCMS/InChiTietTin.aspx?idTin=18070, [truy cập ngày 12-11-
2015].

Thu hồi đất là một quyết định hành chính của Nhà nước để thu lại quyền sử dụng
đất của người được nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng
đất vi phạm pháp luật về đất đai7.
Luật đất đai năm 2013, Điều 66 quy định thẩm quyền thu hồi đất như sau:
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) quyết định thu hồi
đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước
ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài ( trừ trường hợp
quy định tại điểm b, khoản 2 Điều 66, Luật đất đai năm 2103). Thu hồi đất nông nghiệp
thuộc quỹ đất công ích xã, phường, thị trấn.
Ủy ban nhân dân cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh) quyết định
thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư; thu hồi đất ở của người Việt
Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng thuộc thẩm quyền của UBND
cấp tỉnh và cấp huyện thì UBND cấp tỉnh quyết định thu hồi hoặc ủy quyền cho UBND
cấp huyện quyết định thu hồi đất.
So với Luật đất đai năm 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2008, 2009, 2010 thì Luật đất
đai năm 2013 có quy định mới là cho phép UBND cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc
ủy quyền cho UBND cấp huyện quyết định thu hồi đất trong trường hợp khu vực thu hồi
đất có cả đối tượng thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh và cấp huyện. Điều đó cũng
đồng nghĩa với việc trong trường hợp này thẩm quyền thu hồi đất có thể hoàn toàn khác
với thẩm quyền giao đất8.
7
Khoản 11, Điều 3, Luật đất đainăm 2013.
8
Phan Trung Hiền, Những điều cần biết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất,Nxb
Chính trị quốc gia – Sự thật, Hà Nội, 2014, tr.46.

CHƯƠNG 2
QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT DO NHÀ ĐẦU TƯ
KHÔNG ĐẢM BẢO TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN
2.1. Những quy định của pháp luật liên quan đến thu hồi đất do nhà đầu tư không
đảm bảo tiến độ thực hiện dự án
2.1.1. Giai đoạn Luật đất đai 2003
Luật đất đai năm 2003 quy định mười hai trường hợp thu hồi đất. Tại khoản 12
Điều 38 Luật đất đai năm 2003 quy định: đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện
dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền kề hoặc tiến độ
sử dụng đất chậm hơn hai mươi bốn tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, kể từ khi
nhận bàn giao đất trên thực địa mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết
định giao đất, cho thuê đất cho phép. Luật đất đai năm 2003 không giải quyết hết các vấn
đề còn hạn chế cần có văn bản hướng dẫn. Chính vì thế, Nghị định 181/2004/ NĐ-CP
ngày 29-10-2004 về thi hành Luật đất đai tạo cơ sở pháp lý chi tiết về các mục đích thu
hồi, hướng dẫn khiếu nại, khiếu kiện phát sinh trong thu hồi đất được ban hành. Nghị
định 182/2004/NĐ-CP ngày 29-10-2004 của Chính phủ về xử lý vi phạm hành chính
trong lĩnh vực đất đai. Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03-12-2004 quy định về bồ
thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất. Nghị định 84/2007/NĐ-CP quy định
về cấp giấp chứng nhận quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư
khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai. Sau đó là Nghị định 69/2009/
NĐ-CP ngày 13-8-2009 quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất,
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Vì vậy, Nghị định 69/2009/ NĐ-CP ra đời là bước
ngoặt mới để hoàn thiện việc thu hồi đất và bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất, quy định
một cách rõ ràng, minh bạch.
2.1.2. Giai đoạn Luật đất đai 2013
Luật đất đai là công cụ pháp lý quan trọng để Nhà nước quản lý, điều tiết các mối
quan hệ về đất đai. Luật đất đai năm 2003 đã phát huy tốt vai trò ổn định các mối quan hệ
về đất đai. Tuy nhiên, cũng đã bộc lộ những hạn chế nhất định, dẫn đến việc thực thi
pháp luật về đất đai còn nhiều bất cập, ảnh hưởng không tốt đến tình hình an ninh chính
trị, trật tự an toàn xã hội. Do vậy, cần thiết phải ban hành Luật đất đai mới thay thế Luật
đất đai năm 2003.
Ngày 29-11-2013, Quốc hội đã thông qua Luật đất đai năm 2013, Luật có hiệu lực
kể từ 01-7-2014. So với Luật đất đai năm 2003, Luật đất đai năm 2013 có 14 chương với

212 điều, tăng 7 chương và 66 điều, đã khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế
phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003. Luật đất đai năm 2013 có tác
động sâu rộng đến chính trị, kinh tế, xã hội của đất nước, thu hút được sự quan tâm rộng
rãi của nhân dân.
Luật đất đai năm 2013 tiếp tục kế thừa, những quy định còn phù hợp đã và đang đi
vào cuộc sống của Luật Đất đai năm 2003, nhưng đồng thời đã sửa đổi, bổ sung một số
quy định mới nhằm tháo gỡ những hạn chế, bất cập của Luật đất đai năm 2003. Cụ thể
Luật đất đai năm 2013 quy định rõ bốn trường hợp thu hồi đất: Nhà nước quyết định thu
hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi
ích quốc gia, công cộng; thu hồi đất do vi phạm đất đai; thu hồi đất do chấm dứt việc sử
dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người9.
Hiến pháp năm 2013 là Hiến pháp đầu tiên ghi nhận cơ sở hiến định về thu hồi đất của
Việt Nam, là cơ sở pháp lý quan trọng để Luật đất đai năm 2013 quy định chi tiết trường
hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội10. Luật đất
đai năm 2013 quy định chặt chẽ thẩm quyền thu hồi đất khắc phục những bất cập, vướng
mắc về đất đai trong thời gian qua. Để Luật đất đai năm 2013, đi vào cuộc sống một cách
dễ dàng Chính phủ ban hành Nghị định số 43/2014/ NĐ-CP ngày 15-05-2014 quy định
chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai. Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15-5-
2014 quy định về thu tiền sử dụng đất. Nghị định số 47/2014/ NĐ-CP ngày 15-05-2014
quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất… Thông tư số
37/2014/ TT-BTNMT ngày 30-06-2014 quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư khi nhà nước thu hồi đất... Luật đất đai năm 2013 quy định cụ thể và đầy đủ từ việc
thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư đảm bảo công khai, minh bạch quyền lợi của
người có đất thu hồi nhằm khắc phục, loại bỏ những trường hợp thu hồi đất làm ảnh
hưởng đến quyền và lợi ích của người sử dụng đất, tránh tình trạng thu hồi đất tùy tiện
đồng thời khắc phục một cách có hiệu quả những trường hợp thu hồi đất mà không đưa
vào sử dụng, gây lãng phí đất đai.
2.2. Nguyên tắc thu hồi đất do nhà đầu tư không đảm bảo tiến độ thực hiện dự án
Theo Điều 4 Luật đất đai năm 2013 thì “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp
của người sử dụng đất. Nếu như, việc thu hồi thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an
ninh; thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng là do nhu cầu
9
Điều 61, Điều 62, Điều 64, Điều 65, Luật đất đainăm 2013.
10
Chính trị quốc gia – Sự thật, Hà Nội, 2014, tr.40.

để bảo vệ và phát triển đất nước, người sử dụng đất không có lỗi. Khi nhà nước tiến hành
thu hồi đất phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; tiến độ sử dụng đất thực hiện dự án11 mới được
thu hồi đất. Khi thu hồi đất ở Điều 61, Điều 62 Luật đất đai năm 2013 thì thu hồi đất có
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người sử dụng đất có đất bị thu hồi. Trường hợp thu
hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai12 cụ thể tại điểm i khoản 1 Điều 64 Luật đất đai
năm 2013 do người sử dụng đất có lỗi không đặt ra vấn đề bồi thường. Việc thu hồi đất
do vi phạm pháp luật về đất đai phải căn cứ vào văn bản, quyết định của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền xác định hành vi vi phạm về đất đai13. Đây là điểm mới của Luật đất
đai năm 2013, để xử lý tình trạng chậm đưa đất vào sử dụng gây hoang phí đất đai, nhằm
sàng lọc nhà đầu tư kém năng lực còn bổ sung chế tài xử lý về tài chính.
2.3. Trường hợp thu hồi đất do nhà đầu tư không đảm bảo tiến độ thực hiện dự án
Để tạo “quỹ đất sạch” xây dựng các dự án theo quy luật tất yếu là phải thu hồi đất.
Việc thu hồi đất để triển khai xây dựng các dự án, công trình để phục vụ cho lợi ích của
toàn xã hội. Để tránh tình trạng nhà đầu tư “ôm đất” rồi bỏ hoang. Điểm i khoản 1 Điều
64 Luật đất đai năm 2013 có quy định: Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện
dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời gian 12 tháng liên tục hoặc tiến độ thực
hiện dự án chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao
đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ
đầu tư gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với
mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong
thời gian này; hết thời gian gia hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử
dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài gắn liền với đất, trừ
trường hợp do bất khả kháng.
Để Luật đất đai năm 2013 nhanh chóng đi vào cuộc sống Chính phủ ban hành Nghị
định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15-05-2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật
đất đai tại Điều 15 quy định các trường hợp bất khả kháng ảnh hưởng đến tiến độ sử dụng
đất của dự án đầu tư và thời điểm tính gia hạn 24 tháng đối với trường hợp không đưa đất
vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất.
1. Các trường hợp bất khả kháng ảnh hưởng đến tiến độ sử dụng đất của dự án đầu tư
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại điểm i khoản 1 Điều 64 của Luật
đất đai, gồm:
11
Khoản 2, Khoản 3, Điều 63, Luật đất đai năm 2013.
12
Điều 64, Luật đất đai năm 2013.
13

a) Do ảnh hưởng trực tiếp của thiên tai, thảm họa môi trường;
b) Do ảnh hưởng trực tiếp của hỏa hoạn, dịch bệnh;
c) Do ảnh hưởng trực tiếp của chiến tranh;
d) Các trường hợp bất khả kháng do Thủ tướng Chính phủ quyết định.
2. Thời điểm tính gia hạn 24 tháng đối với trường hợp không đưa đất vào sử dụng
hoặc tiến độ sử dụng đất chậm được quy định như sau:
a) Trường hợp dự án đầu tư không đưa đất vào sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên
tục kể từ khi bàn giao đất trên thực địa thì cho phép chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24
tháng từ tháng thứ 13 kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa;
b) Trường hợp dự án đầu tư chậm tiến độ sử dụng đất 24 tháng so với tiến độ ghi trong
dự án đấu tư kể từ khi nhận bàn giao trên thực địa thì thời điểm tính gia hạn sử dụng đất
24 tháng được tính từ tháng thứ 25 kể từ thời điểm kết thúc việc đầu tư xây dựng.
Trường hợp dự án được giao đất, cho thuê đất theo tiến độ thì việc gia hạn sử dụng đất
24 tháng được áp dụng đối với từng phần diện tích đất đó; thời điểm tính gia hạn sử dụng
đất 24 tháng được tính từ tháng thứ 25 kể từ thời điểm kết thúc việc đầu tư xây dựng trên
phần diện tích đó.
3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm rà soát, xử lý và công bố công khai trên
trang thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh các dự án đầu tư không đưa đất vào
sử dụng trong 12 tháng liên tục hoặc chậm tiến độ sử dụng đất 24 tháng so với tiến độ ghi
trong dự án đầu tư; các dự án được gia hạn; các dự án chậm tiến độ thực hiện sử dụng đất
vì lý do bất khả kháng; cung cấp thông tin để công khai trên trang thông tin điện tử của
Bộ Tài nguyên và Môi trường và Tổng cục Quản lý đất đai.
Như vậy, Ủy ban nhân dân có trách nhiệm tổ chức rà soát, xử lý và công bố công
khai trên trang thông tin điện tử các dự án đầu tư không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm
tiến độ sử dụng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư. Điều kiện thu hồi đất do nhà đầu
tư chậm tiến độ thực hiện dự án là đất thực hiện dự án không được sử dụng trong thời
hạn 12 tháng liên tục hoặc chậm tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi
trong dự án kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng. Quy định
trên đây nhằm khắc phục tình trạng “ôm đất”, “chạy dự án”14.
2.4. Trình tự, thủ tục thu hồi đất do nhà đầu tư không đảm bảo tiến độ thực hiện
dự án
Theo quy định tại Điều 66 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15-05-2014 quy định
chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai:
14
Chính trị quốc gia- Sự thật, Hà Nội, 2014, tr75.

1. Trường hợp vi phạm pháp luật mà phải thu hồi đất, khi hết thời hiệu xử phạt vi
phạm hành chính theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính thì người có
thẩm quyền xử phạt có trách nhiệm lập biên bản về vi phạm hành chính để làm căn cứ
quyết định thu hồi.
Trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai không thuộc trường hợp xử phạt vi phạm
hành chính theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất
đai thì biên bản xác định hành vi vi phạm phải có đại diện của Ủy ban nhân dân cấp xã
làm chứng để làm căn cứ quyết định thu hồi đất và được lập theo quy định sau đây:
a) Cơ quan tài nguyên và môi trường tổ chức kiểm tra để xác định hành vi vi phạm
quy định tại các điểm c, d và g khoản 1 Điều 64 của Luật đất đai; tổ chức thanh tra để xác
định hành vi vi phạm quy định tại điểm h và điểm i Điều 64 Luật đất đai;
b) Trong thời hạn không quá 07 ngày làm việc, kể từ ngày lập biên bản, người được
giao nhiệm vụ kiểm tra, thanh tra có trách nhiệm gửi biên bản cho cơ quan có thẩm quyền
thu hồi đất để chỉ đạo thu hồi đất.
2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra, xác minh thực địa khi
cần thiết, trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định thu hồi.
3. Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền có trách nhiệm sau:
a) Thông báo việc thu hồi đất cho người sử dụng đất và đăng trên trang thông tin điện
tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện;
b) Chỉ đạo xử lý phần giá trị còn lại của giá trị đầu tư vào đất hoặc tài sản gắn liền với
đất (nếu có) theo quy định của pháp luật;
c) Tổ chức cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất theo quy định tại khoản 3 Điều
65 của Nghị định này;
d) Bố trí kinh phí thực hiện cưỡng chế thu hồi đất.
4. Cơ quan tài nguyên và môi trường chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai,
hồ sơ địa chính; thu hồi Giấy chứng nhận hoặc thông báo Giấy chứng nhận không còn giá
trị pháp lý đối với trường hợp người sử dụng đất không chấp hành việc nộp lại Giấy
chứng nhận.
Như vậy, vi phạm pháp luật về đất đai phải thu hồi đất theo kết luận của cơ quan
thanh tra; do bị xử phạt vi phạm hành chính mà cơ quan xử phạt xác định hành vi này
thuộc trường hợp phải thu hồi đất; do cơ quan thẩm quyền phát hiện trong quá trình rà
soát, kiểm kê, kiểm tra, thống kê đất.

2.5. Các hình thức chế tài, hậu quả pháp lý đối với nhà đầu tư thực hiện chậm tiến
độ dự án
2.5.1. Các hình thức chế tài đối với nhà đầu tư thực hiện chậm tiến độ thực hiện
dự án
Hình thức chế tài: là hậu quả bất lợi do chủ thể không thực hiện đúng quy định15.
Theo quy định của Luật đất đai năm 2003, nếu đất cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà
không sử dụng trong 12 tháng liên tục hoặc tiến độ chậm hơn 24 tháng so với tiến độ ghi
trong dự án đầu tư sẽ bị thu hồi mà không bồi thường về đất nhưng phải đồi thường về tài
sản gắn liền với đất. Luật đất đai năm 2003 chưa có chế tài để xử lý nhà đầu tư chậm tiến
độ thực hiện dự án. Để giải quyết những thiếu sót của Luật đấi đai năm 2003, Luật đất đai
năm 2013 quy định cụ thể hơn về biện pháp chế tài xử lý nhà đầu tư tại điểm i khoản 1
Điều 64 đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không sử dụng
trong 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong
dự án đầu tư kể từ khi bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp
không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và nộp cho Nhà
nước khoản tiền tương ứng với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến
độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa
đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền
với đất, trừ trường hợp bất khả kháng. Quy định này tuy rất tiến bộ nhưng thiếu cơ chế
thực hiện, đặc biệt những dự án “giao thời” giữa Luật đất đai 2003 và Luật đất đai năm
2013; và thiếu chế tài trong dự án chậm16.
Minh chứng: thiếu chế tài đối với việc thu hồi đất chậm: Trong 9 tháng đầu năm
2015, các quận, huyện trên địa bàn thành phố Cần Thơ thu hồi đất 86/210 dự án với diện
tích 91,09 ha/526,77ha, đạt tỷ lệ 40,9517. Thực tiễn tại thành phố Cần Thơ, năm 2015 đã
thông qua 196 dự án phải thu hồi với diện tích đất là 295ha. Tuy vậy mới thu hồi được 6
dự án tương ứng với 12ha trên tổng 295ha. Vậy nên, dù Hội đồng nhân dân thành phố
Cần Thơ đã thông qua nhưng tiến độ thực hiện vẫn còn chậm. Trong thời gian tới, Chính
phủ cần phải có quy định chế tài, chế độ trách nhiệm rõ ràng đối với cơ quan quản lý đất
15
Phan Trung Hiền, Lý luận về nhà nước và pháp luật, quyển 2, Nxb Chính trị quốc gia – Sự thật, Hà
Nội, 2011,tr.59.
16
Báo cáo đóng góp xây dựng dự thảo nghị định “quy định bổ sung một số nội dung về quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.
17
Cần Thơ không để quy hoạch tràn lan làm ảnh hưởng tới người dân, Tổng cục quản lý đất đai,
http://210.86.224.138/index.php/vi/news/Quy-hoach-Den-bu-GPMB/Can-Tho-Khong-de-quy-hoach-tran-
lan-anh-huong-toi-doi-song-nguoi-dan-1167.html, [Truy cập ngày 7-11-2015].

đai được giao nhiệm vụ thu hồi đất không đúng tiến độ, làm ảnh hưởng đến sự ổn định
trong cuộc sống của người dân18.
Như vậy, đây là điểm mới của Luật đất đai năm 2013 linh hoạt hơn tạo điều kiện
cho người thuê đất có thêm thời gian gia hạn đưa đất vào sử dụng, vừa giảm bớt gánh
nặng cho ngân sách nhà nước, do không phải bồi thường về tài sản gắn liền trên đất khi
thu hồi đất. Luật đất đai năm 2003 quy định chưa đủ mạnh đối với chủ đầu tư chậm tiến
độ không đưa đất vào sử dụng thì bị thu hồi đất mà không bồi thường về đất, nhưng được
bồi thường tài sản gắn liền với đất19. Đây là điểm bất cập, không đánh giá được năng lực
của nhà đầu tư. Dẫn đến việc rất nhiều dự án treo, quy định còn lỏng lẻo chưa đủ chế tài
để răn đe, dự án bỏ hoang nhiều gây lãng phí không ít gia đình có đất trong khu vực có
dự án đó tái nghèo hoặc nghèo hơn. Do đó, tìm lời giải cho bài toán này là một yêu cầu
bức thiết.
Để giải quyết vấn đề còn hạn chế của Luật đấi đai năm 2003, Luật đất đai năm 2013
quy định chế tài đối với nhà đầu tư chậm tiến độ sau khi đã gia hạn thì phải nộp cho Nhà
nước một khoản tiền tương ứng mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối thời gian chậm
tiến độ thực hiện dự án, hết thời gian gia hạn mà không đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước
thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất20. Quy định này mang
tính chất sàng lọc, chỉ có những nhà đầu tư đủ năng lực mới có khả năng thực hiện dự án.
Tránh được tình trạng cho nhà đầu tư thuê đất không đưa đất vào sử dụng phải đi thu hồi
đất lại.
Luật cũng đưa ra các quy định ngăn ngừa phát sinh việc chậm đưa đất vào sử dụng.
Để khắc phục tình trạng nhiều dự án đầu tư sau khi được giao đất, cho thuê đất nhưng
không được sử dụng, chậm đưa đất vào sử dụng, gây hoang phí đất đai, Luật đất đai năm
2013 bổ sung các quy định để kiểm soát chặt chẽ việc cho thuê đất. Việc giao đất, cho
thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng phải theo kế hoạch hằng năm vì phụ thuộc
vào khả năng đầu tư và huy động nguồn lực của địa phương. Quy định các điều kiện để
doanh nghiệp được giao đất và thuê đất thực hiện các dự án đầu tư để đảm bảo tiến độ
thực hiện dự án như: phải có năng lực tài chính để đảm bảo việc sử dụng đất theo tiến độ
thực hiện của dự án; phải ký quỹ theo quy định pháp luật về đầu tư theo khoản 2 Điều 42
Luật đầu tư năm 2014 mức ký qũy để đảm bảo thực hiện dự án là từ 1% đến 3% vốn đầu
tư của dự án căn cứ vào quy mô, tính chất và tiến độ thực hiện của từng dự án cụ thể;
18
hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.
19
20
Điểm i, Khoản 1, Điều 64, Luật đất đainăm 2013.

không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do
Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án dự án đầu tư khác21. Việc xác định
nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư không vi
phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà
nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác xác định theo căn cứ sau đây:
Một là, dựa trên kết quả xử lý vi phạm pháp luật về đất đai đối với các dự án tại địa
phương được lưu trữ tại Sở tài nguyên và môi trường. Hai là, dựa theo nội dung công bố
về tình trạng vi phạm pháp luật về đất đai và kết quả xử lý vi phạm pháp luật đất đai trên
trang thông tin điện tử của Bộ tài nguyên và Môi trường, Tổng cục Quản lý đất đai đối
với các dự án của địa phương khác22.
Đánh mạnh vào nhà đầu tư kém năng lực, ôm đất chờ chuyển nhượng lại để thu
những khoản chênh lệnh. Chính điều này sẽ tạo áp lực trong bài toán đầu tư mà các nhà
đầu tư phải tính đến
2.5.2. Hậu quả pháp lý đối với nhà đầu tư thực hiện chậm tiến độ dự án
Trách nhiệm pháp lý là hậu quả pháp lý bất lợi đối với chủ thể phải gánh vác thể
hiện qua việc họ phải gánh chịu những biện pháp cưỡng chế nhà nước được quy định
trong phần chế tài của các quy phạm pháp luật khi họ vi phạm pháp luật hoặc khi có thiệt
hại xảy ra do những nguyên nhân khác được pháp luật quy định. Nhà đầu tư bỏ vốn, trình
độ quản lý, công nghệ để hợp tác lâu dài với Nhà nước thực hiện các dự án đầu tư nhằm
thu lợi nhuận, thậm chí nhiều trường hợp, Nhà nước còn phải bỏ phần vốn của mình vào
dự án để tăng tính khả thi. Cả hai bên, đều phải chịu rủi ro, song cũng thu được lợi ích
riêng mình từ mối quan hệ này. Chính vì thế, quan hệ giữa nhà nước và nhà đầu tư không
chỉ dừng lại ở mối quan hệ thông thường, mà phải cần nâng lên thành mối quan hệ đối
tác. Mối quan hệ giữa nhà đầu tư và người dân là như nhau, trước cơ quan nhà nước họ
bình đẳng với nhau, mỗi bên đóng góp cho nhà nước, xã hội theo những cách thức riêng
khác nhau. Chính vì thế, khi thu hồi đất của người dân để thực hiện án nhưng nhà đầu tư
sau khi được giao đất lại không đưa đất vào sử dụng. Làm cho dự án chây ỳ, ảnh hưởng
cuộc sống của người dân. Dự án chậm tiến độ sử dụng đất được đăng công khai trên
thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Tổng cục quản lý đất đai23. Làm
như vậy thì những nhà đầu tư không đủ năng lực tài chính, những dự án gom đất chờ
21
22 Phan trung Hiền, Phạm Duy Thanh, cơ chế tạo quỹ đất sạch để thu hút đầu tư kinh nghiệm tại thành phố
Cần Thơ, Nxb Chính trị quốc gia – Sự thật, Hà Nội, 2015, tr106.
23
Khoản 3, điều 15, Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15-05-2014 nghị định của Chính phủ Quy định chi
tiết một số điều của Luật đất đai.

chuyển nhượng sẽ được nêu tên cũng đồng nghĩa với việc uy tín và năng lực của nhà đầu
tư bị hạ xuống. Mức độ tin tưởng của chính quyền địa phương đối với nhà đầu tư sụt
giảm, khi địa phương kêu gọi đầu tư xây dựng dự án cũng có được thông tin để loại bỏ
nhà đâu không đủ năng lực. Dự án chậm tiến độ có tác động tiêu cực to lớn không chỉ là
vấn đề của riêng địa phương nào mà đòi hỏi phải có sự chung tay giải quyết giữa các cơ
quan chức năng có thẩm quyền, các nhà đầu tư thực hiện dự án cùng với sự giám sát của
người dân sao cho đảm bảo được lợi ích lâu dài và ổn định cho người dân. Chính lý do đó
cần đảm bảo hài hòa lợi ích của nhà nước, nhà đầu tư và người dân có đất thu hồi.

CHƯƠNG 3
NHỮNG THUẬN LỢI VÀ KHÓ KHĂN KHI XỬ LÝ CÁC TRƯỜNG HỢP THU
HỒI ĐẤT DO NHÀ ĐẦU TƯ KHÔNG ĐẢM BẢO TIẾN ĐỘ DỰ ÁN
3.1. Thực tiễn trên cả nước
Hiện nay đất nước ta đang trong giai đoạn đẩy mạnh quá trình hội nhập kinh tế
quốc tế. Vì vậy, cần phải hoàn thiện cơ sở hạ tầng, xây dựng các khu đô thị, khu công
nghiệp, khu kinh tế… để phục vụ nhu cầu phát triển chung của xã hội, chính vì thế, cần
phải thu hồi đất của người dân. Tuy nhiên, sau khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì
nhà đầu tư lại đình trệ, không đưa đất vào khai thác sử dụng mà chờ chuyển nhượng lại
dự án để thu lợi nhuận. Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường gửi Ủy ban Kinh
tế của Quốc hội tháng 1/2013, trong thời gian thi hành Luật Đất đai 2003, tổng diện tích
đất đã thu hồi lên đến 728.000 ha (bao gồm 536.000 ha đất nông nghiệp) của gần 1 triệu
hộ gia đình. Trong đó, các dự án đầu tư chậm triển khai phải thu hồi lên đến gần 100.000
ha tại 3.673 tổ chức kinh tế; tuy nhiên, cơ quan chức năng mới chỉ xử lý thu hồi lại cho
Nhà nước được 24.606 ha của 456 tổ chức, với số tiền xử lý hành chính vỏn vẹn 3,5 tỷ
đồng24. Theo thực tế báo cáo của Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi
trường) cho hay, đến cuối năm 2012 cả nước có khoảng 1.200 dự án “treo” với trên
130.000ha đất bỏ hoang. Nơi có diện tích đất bỏ hoang nhiều nhất là các tỉnh, thành Nam
Bộ, mà nổi cộm là khu vực Đồng bằng sông Cửu Long25. Theo Tổng cục Quản lý đất đai,
dựa trên báo cáo của các tỉnh, thành phố có nhiều dự án quy hoạch, đến nay cả nước có
hơn 400 dự án khu đô thị và hàng chục dự án khu công nghiệp chậm triển khai với diện
tích lên tới hàng trăm nghìn ha. Chính phủ, các bộ, ngành đã chỉ đạo các địa phương đã
tiến hành rà soát, xử lý, thu hồi đất của các dự án chậm triển khai. Đến nay, các địa
phương có nhiều dự án chậm triển khai cũng đã tiến hành rà soát, thu hồi đất, trong đó Hà
Nội đã rà soát và thu hồi đất của hơn 20 dự án với diện tích khoảng 100ha; TP Hồ Chí
Minh đã xử lý hơn 50 khu đất với diện tích 500ha; Khánh hòa đã xử lý hàng chục dự án
với diện tích 200ha…26. Chỉ hơn chục năm chạy theo phong trào, cả nước đã có 267 khu
công nghiệp với diện tích 72.000 ha. Đáng nói, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp mới chỉ
đạt 46%, đồng nghĩa gần 38.000 ha ruộng đất đang bỏ hoang. Như một sự “tháo cũi”, từ
vựa lúa Đồng bằng Sông Hồng đến eo biển miền Trung, khu kinh tế động lực Đông Nam
24
Khám Phá, Dự án chậm tiến độ có thể bị thu trắng, Báo điện tử Tin mơi, 2013,
http://www.tinmoi.vn/du-an-cham-tien-do-co-the-bi-thu-trang-011225921.html, [ngày truy cập 11-9-
2015].
25
Đình Thắng, Tăng chế tài xử lý dự án treo, Báo điện tử Tin mới, 2013, http://www.tinmoi.vn/tang-che-
tai-xu-ly-du-an-treo-011253302.html, [ngày truy cập 11-9-2015].
26
Vũ Thành, Sử dụng hiệu quả đất đai, Báo điện tử Nhân dân, năm 2013,
http://www.nhandan.com.vn/mobile/_mobile_chinhtri/_mobile_cungsuyngam/item/21095302.html, [ngày
truy cập 18-9-2915].

Bộ đến vùng bờ xôi ruộng mật Đồng bằng Sông Cửu Long cùng ồ ạt mở khu công
nghiệp27. Điển hình một số dự án chậm tiến độ thực hiện của các thành phố lớn như sau:
Một là, theo thống kê của Sở Tài nguyên và Môi trường, hiện có khoảng 500 dự án
đã được phê duyệt, giao đất nhưng đang "đắp chiếu" hoặc triển khai chậm tiến độ, sử
dụng sai mục đích. Trong đó, không ít dự án đã giải phóng mặt bằng rồi, nhưng chưa đưa
đất vào sử dụng. Gọi những dự án này là “dự án quây tôn”, Chủ tịch UBND quận Nam
Từ Liêm Nguyễn Văn Tứ cho biết, trên địa bàn có 53 dự án (ở 10 phường) vi phạm.
Trong đó có 31 dự án (khoảng 70ha đất) đang “quây tôn” để đấy, trong đó có cả những
dự án phải giải phóng bằng cưỡng chế, không chỉ gây bức xúc cho người dân, mà chính
quyền địa phương cũng rất vất vả trong quản lý, bởi tình trạng đổ trộm phế thải, điểm tụ
họp của tệ nạn xã hội... Điều đáng nói, nhiều dự án nằm ở những vị trí rất tốt như Dự án
của Tập đoàn Kinh Bắc xây dựng khách sạn 5 sao tại phường Mễ Trì (70.000m2); Công
ty CP Sông Hồng được giao dự án xây dựng khu văn phòng và khách sạn tại phường Mỹ
Đình 1 với diện tích 1.600m2; dự án trường Mầm non tư thục Vườn Xanh lô NT tại Mỹ
Đình 1... Giám sát tại quận Tây Hồ cũng cho thấy có 20 dự án chậm triển khai; quận Hai
Bà Trưng có 46 tổ chức sử dụng đất có dấu hiệu vi phạm Luật Đất đai; quận Cầu Giấy có
24 dự án vi phạm... Lãnh đạo các quận đều bức xúc khi hàng trăm héc ta đất “quây tôn”
bỏ hoang là nguồn cơn của tất cả vi phạm đất đai, trật tự xây dựng, trong khi nhiều quận
đang thiếu đất xây dựng các công trình dân sinh, như Nam Từ Liêm đang thiếu tới 23
trường công lập (sau khi tách phường) và rất vất vả đi tìm đất để xây dựng các công trình
công cộng 28. Từ năm 2009 đến nay, UBND TP Hà Nội đã ban hành quyết định thu hồi
đất đã giao cho 60 tổ chức, với tổng diện tích hơn 1.785ha, trong đó 32 dự án đã thu hồi
quyết định giao đất, thu hồi trên thực tế. Đối với 215 dự án phải kiểm tra theo yêu cầu
của HĐND thành phố, UBND thành phố đã ban hành quyết định thu hồi đất 17 dự án. 6
tháng đầu năm 2015, Sở TN-MT đã thanh tra 33 đơn vị được giao đất, kết quả đã xử phạt
hành chính hơn 1,2 tỷ đồng và làm thủ tục trình UBND thành phố ra quyết định thu hồi
hơn 15.300m2 đất có sai phạm29.
Hai là, Hội đồng nhân dân TP.HCM vừa thông qua gần 300 dự án thu hồi trong năm
nay. Trong đó có những dự án “treo” từ nhiều năm qua. Trong danh mục các dự án thu
hồi đất năm nay có một dự án “treo” nổi tiếng ở TP.HCM là khu phức hợp Đầm Sen tại
P.3, Q.11. Từ diện tích quy hoạch ban đầu 55ha vào năm 1983, qua ba đời chủ đầu tư đến
nay dự án còn lại... 5,8ha. Theo UBND Q.11, đây là dự án chỉnh trang đô thị, đất dự án
27
Hưng Hưng Thịnh, chạy đua mở khu công nghiệp, http://hunghungthinh.com/a/chay-dua-mo-khu-cong-
nghiep/5657/158/, [truy cập ngày 17-9-2015].
28
Nhà đất,Dự án chậm triển khai hệ lụy không chỉ là lãng phí, Báo điện tử Báo mới, 2015,
http://www.baomoi.com/Du-an-cham-trien-khai-He-luy-khong-chi-la-lang-phi/c/16537273.epi,[ ngày
truy cập 18-9-2015].
29
Khánh Khoa, Không để “ôm” đất rồi bỏ hoang, http://vietstock.vn/2015/07/khong-de-om-dat-roi-bo-
hoang-763-431776.htm, [truy cập ngày 5-11-2015].

sau khi thu hồi sẽ dành một phần diện tích làm trường học và nhà tái định cư, một phần
giao chủ đầu tư kinh doanh để hoàn vốn. Theo thông tin kêu gọi đầu tư từ Sở Xây dựng,
dự án trên ảnh hưởng gần 400 hộ dân và tổ chức. Đơn cử trường hợp, nhà ông Nguyễn
Tiến Hiền, ở đường Hòa Bình, ngay sau lưng công viên Đầm Sen và những nhà bên cạnh
đều xây dựng đã lâu, tường cũ mục, phần mái tôn và gác gỗ sửa tạm, chắp vá nhiều lần.
Bao năm qua người dân không dám bỏ tiền ra sửa chữa lớn dù nhà đã chật chội. Lần này,
ông Hiền đón nhận tin Nhà nước chuẩn bị thu hồi đất dự án với băn khoăn: “Nhiều năm
trước, Nhà nước cũng kiểm kê, đo vẽ nhà cửa, tưởng như sắp bồi thường nhưng đến nay
vẫn chưa động tĩnh gì. Mong lần này dự án sớm triển khai và tái định cư cho dân để
người dân nơi đây không còn thấp thỏm với dự án “treo” nữa”. Một trong những dự án
“treo” lâu năm được lên kế hoạch thu hồi đất trong năm nay là dự án mở rộng đường Ung
Văn Khiêm lên 30m (đoạn từ chân cầu Sài Gòn đến ngã năm đài liệt sĩ, Q.Bình Thạnh)
và ngã năm đài liệt sĩ.
Theo Q.Bình Thạnh, dự án mở rộng đường Ung Văn Khiêm có quyết định thu hồi
đất từ năm 2002 với lộ giới 50m. Đến năm 2008 UBND TP.HCM điều chỉnh quyết định
thu hồi đất, thu hẹp lộ giới đường còn 30m. Từ đó đến nay chính quyền vẫn chưa thu hồi
đất của dân do thiếu kinh phí. Theo chủ đầu tư, dự án đường Ung Văn Khiêm và ngã năm
đài liệt sĩ sẽ ảnh hưởng hơn 500 hộ dân và 26 tổ chức. Kinh phí di dời cho dự án này hơn
1.200 tỉ đồng, chi phí xây dựng 315 tỉ đồng. Một dự án cũng được duyệt kinh phí để thu
hồi đất trong năm nay là bãi trung chuyển xe buýt 152 Điện Biên Phủ (P.25, Q.Bình
Thạnh) do Khu quản lý giao thông đô thị số 2 (Sở GTVT TP.HCM) làm chủ đầu tư. Dự
án này đã có văn bản chấp thuận chủ trương từ năm 2010. Kể từ thời điểm này, quyền lợi
về nhà, đất của 51 hộ dân trong dự án cũng bị ảnh hưởng theo. Theo UBND Q.Bình
Thạnh, người dân bị di dời trong dự án đường Ung Văn Khiêm và bãi trung chuyển xe
buýt sẽ được bố trí tái định cư tại các chung cư 500 căn ở chân cầu Thủ Thiêm, 1.050 căn
ở P.12 (đều ở Q.Bình Thạnh) hoặc nhận nền đất tại H.Hóc Môn và Q.Thủ Đức. Các dự
án khác cũng có kế hoạch thu hồi đất trong năm nay như dự án lô 4, lô 6 chung cư Thanh
Đa ( Q. Bình Thạnh), Dự án rạch Bàu Trâu (Q.6), đường Phạm Văn Bạch (Q. Tân Bình),
Bệnh viện chợ rẫy cơ sở 2 và khu công nghiệp Lê Minh Xuân 3 (H. Bình Chánh)…30.
Năm 2000, dự án hệ thống công trình lấn biển và khu đô thị du lịch lấn biển Cần Giờ
được UBND TP.HCM giao tổng công ty Du lịch Sài Gòn (Saigon Tourist), cụ thể là
Công ty cổ phần đô thị Cần Giờ, làm chủ đầu tư. Dự án có tổng kinh phí đầu tư dự kiến
2.600 tỉ đồng. Đến cuối năm 2007 dự án này mới được khởi động nhưng mãi đến nay hầu
như chưa thực hiện được hạng mục nào. Tháng 10-2015, UBND TP.HCM chấp thuận
chủ trương cho Công ty cổ phần Đô thị du lịch Cần Giờ được nghiên cứu phương án đầu
tư dự án lấn biển Cần Giờ với diện tích mở rộng thêm 480ha so với dự án cũ, lên
1.080ha. Tại buổi làm việc, Ông Nguyễn Hữu Tín nhắc đi nhắc lại dự án là tâm huyết của
các lãnh đạo tiền nhiệm ở trung ương lẫn TP.HCM nhiều năm, nhiều nhiệm kỳ. Ông Tín
cho biết cách đây khoảng 20 năm, nhiều nhà khoa học đã nghiên cứu những tác động về
30
Dương Ngọc Hà,Sắp chấm dứt các dự án “treo”, Báo Tuổi trẻ online, 2015, http://tuoitre.vn/tin/chinh-
tri-xa-hoi/20150906/sap-cham-dut-cac-du-an-treo/964353.html, [truy cập ngày 7-11-2015].

việc lấn biển thực hiện dự án khu du lịch tại Cần Giờ, đến nay đã 15 năm mà vẫn chưa
thực hiện31.
Ba là, Đà Nẵng là một trong những tỉnh thành đứng đầu của cả nước về số lượng
các dự án quy hoạch và chỉnh trang đô thị và được đánh giá là thành công. Bên cạnh diện
mạo khang trang của một thành phố đáng sống thì hiện nay, nhiều dự án chậm hoặc chưa
triển khai gây ảnh hưởng đến đời sống của hàng ngàn người dân. Đó là: dự án Trường
THPT Tư thục Nguyễn Hoàng - vốn gây nhiều tai tiếng khi chủ đầu tư chuyển mục đích
sang phân lô, bán nền - được yêu cầu giữ nguyên mục đích quy hoạch sử dụng đất, đôn
đốc nhà đầu tư cam kết tiến độ thực hiện và quy định về thời gian, nếu không triển khai
đầu tư sẽ thu hồi. Tại hội nghị đánh giá toàn cảnh thị trường bất động sản gần đây do
Công ty Tư vấn bất động sản CBRE tổ chức, ông Richard Leech, Giám đốc điều hành
CBRE cho rằng, trong 4 quý gần đây, thị trường căn hộ tại Đà Nẵng không có nguồn
cung mới nào được chào bán. Điều này cho thấy, tác động của suy thoái kinh tế và sự cẩn
trọng của chủ đầu tư trong tình hình thị trường hiện tại. Một số dự án căn hộ lớn tại Đà
Nẵng được đánh giá có nhiều lợi thế cạnh tranh trên thị trường đang bị chậm tiến độ,
thậm chí, một số dự án đã phải ngừng triển khai. Điển hình là Dự án tòa tháp đôi Viễn
Đông Meridian Towers (3 mặt tiền Yên Bái - Hùng Vương - Nguyễn Chí Thanh, thuộc
quận Hải Châu) do CTCP Địa ốc Viễn Đông làm chủ đầu tư khởi công từ năm 2009,
nhưng đến nay, vẫn là bãi đất hoang mặc dù chủ đầu tư cam kết hoàn thành vào năm
2012. Cũng trong tình cảnh tương tự là Dự án Golden Square (4 mặt tiền Yên Bái -
Nguyễn Thái Học - Nguyễn Chí Thanh - Phạm Hồng Thái) do Công ty Địa ốc Đông Á
làm chủ đầu tư. Dự án được khởi công từ đầu năm 2008 và mặc dù chủ đầu tư cam kết sẽ
hoàn thành vào năm 2011, nhưng đến nay, Dự án mới xây dựng được vài tầng và hiện đã
dừng thi công. Dự án Khu phức hợp Danang Center (3 mặt tiền Phan Chu Trinh - Hùng
Vương - Nguyễn Thị Minh Khai) do Công ty cổ phần Địa ốc Vũ Châu Long làm chủ đầu
tư, sau 5 năm thi công, mới hoàn tất phần móng. Ngoài những dự án trọng điểm nêu trên,
còn rất nhiều dự án khác tại Đà Nẵng cũng rơi vào tình trạng chậm tiến độ, tạo nên con số
ảo về lượng căn hộ trên thị trường. Đó là chưa kể một số dự án đã chào bán căn hộ và
được khách hàng đặt cọc, nhưng đến nay, chỉ tồn tại trên giấy32.
Đây là hiện tượng nhiều dự án, công trình thi công kéo dài hoặc xây dựng dở dang,
bỏ hoang nhiều năm, chẳng những gây lãng phí lớn mà còn ảnh hưởng xấu tới cảnh quan,
môi trường đô thị khiến dư luận nhức nhối, bức xúc.
3.1.1. Thực tiễn tại tỉnh Hậu Giang
Hậu Giang thành lập năm 2004 do tách ra từ tỉnh Cần Thơ cũ. Tỉnh lỵ hiện nay là
thành phố Vị Thanh cách thành phố Hồ Chí Minh 240 km về phía tây nam, cách thành
phố Cần Thơ 60 km theo quốc lộ 61 và chỉ cách 40 km theo đường nối Vị Thanh – thành
phố Cần Thơ. Là tỉnh nằm ở trung tâm châu thổ sông Mê Kông, phía bắc giáp thành phố
31
Tiến Long, Dự án “khu du lich tầm cỡ Miami” ở Cần Giờ, Báo Tuổi tre,ngày 8-11-2015.
32
Đầu tư online Bất động sản, Đà Nẵng giơ “bàn tay sắt” với dự án chậm tiến độ,
http://dautubds.baodautu.vn/da-nang-gio-ban-tay-sat-voi-du-an-cham-tien-do-d10372.html, [Truy cập
ngày 8-11-2015].

Cần Thơ, phía nam giáp tỉnh Sóc Trăng; phía đông giáp Sông Hậu và tỉnh Vĩnh Long,
phía tây giáp tỉnh Kiên Giang và tỉnh Bạc Liêu. Diện tích tự nhiên 1.608 km2, dân số
khoảng 800.000 người. Hậu Giang có vị trí địa lý rất thuận lợi nằm trên các trục tuyến
giao thông thủy bộ quan trọng của tiểu vùng Tây Nam sông Hậu, có những điểm giao lưu
kinh tế lớn với các huyện thuộc tỉnh Sóc Trăng, Bạc Liêu và Kiên Giang và với đô thị
trung tâm của vùng Đồng bằng sông Cửu Long là TP Cần Thơ. Từ vị trí thuận lợi, tạo
cho tỉnh điều kiện để phát triển đồng bộ các khu vực kinh tế, xây dựng các khu công
nghiệp theo hướng chế biến nông ngư sản và phục vụ nông ngư nghiệp, khu cảng vệ tinh
và trung chuyển cho cảng Cái Cui, khu dân cư đô thị và khu thương mại tập trung tương
ứng với nhịp độ công nghiệp hóa, hiện đại hóa của TP Cần Thơ và toàn vùng Đồng bằng
sông Cửu Long 33. Tuy nhiên, trong khoảng thời gian gần đây một thực trạng mà ta
không thể nào phủ nhận đó là: nhiều diện tích đất nông nghiệp đã thu hồi phục vụ cho
việc quy hoạch xây dựng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu dân cư đô thị… còn bỏ
hoang vì không có nhà đầu tư thì nhiều nhà đầu tư đã được giao đất triển khai dự án cũng
lại “ôm đất” chờ thời. Theo thông tin từ Sở Kế hoạch và Đầu tư Hậu Giang hiện cả tỉnh
có tới 23 dự án quá hạn luật định, với qui mô tổng diện tích đất đang bị “treo” chưa thống
kê hết. Trong khi đó, theo Ban quản lý các khu công nghiệp tỉnh, trong 43 dự án giao cho
chủ đầu tư thì nay có đến 15 dự án chậm tiến độ. Còn riêng thành phố Vị Thanh thì có tới
24 dự án nằm trong “diện” đã quá hạn trong số 136 chương trình, dự án được quy hoạch
nhưng chưa triển khai thực hiện34. Theo báo cáo về công tác giải phóng mặt bằng và bồi
thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Hậu Giang. Số diện
tích đất đã thu hồi 559,93 ha; bố trí cho 94 công trình, dự án. Trong đó:
- Số công trình, dự án đã hoàn thành đưa vào sử dụng 33 công trình, dự án với
diện tích đất 84,40 ha (32 công trình, dự án có nguồn thu từ ngân sách Nhà nước, 01 công
trình dự án do nhà đầu tư bên ngoài thực hiện).
- Số công trình, dự án đang triển khai 24 công trình, dự án với diện tích đất 161,44
ha (17 công trình, dự án có nguồn thu từ ngân sách Nhà nước, 07 công trình, dự án do
nhà đầu tư bên ngoài thực hiện).
- Số công trình, dự án chậm triển khai và quá hạn luật định 37 công trình, dự án
với diện tích đất 314,09 ha (trong đó: số công trình chậm triển khai với diện tích 133,06
ha (17 công trình, dự án có nguồn thu từ ngân sách Nhà nước, 05 công trình, dự án do
nhà đầu tư bên ngoài thực hiện); số công trình đã có Quyết định thu hồi lại đất 15 công
trình, dự án với diện tích 181,03 ha). Những công trình, dự án trước năm 2010 nhưng đến
33
http://mdec.vn/com_content/articles/Tong-quan-ve-tinh-Hau-Giang/821.htm, [ truy cập ngày 19-9-
2015].
34
Phong Vân,Hậu Giang: điểm mặt những dự án treo “gối đầu” hai nhiệm kỳ, Báo điện tử Tài nguyên
và Môi trường, 2015, http://baotainguyenmoitruong.vn/thoi-su/201503/hau-giang-diem-mat-cac-du-an-
treo-goi-dau-hai-nhiem-ky-573201/, [truy cập ngày 19-9-2015].

nay còn dở dang và chưa triển khai thực hiện 10 công trình, dự án với diện tích 238,51
ha35.
Trường hợp nhà đầu tư chậm tiến độ thực hiện dự án buộc Nhà nước phải thu hồi
đất tác giả đơn cử ba trường hợp:
Thứ nhất là, dự án Khu phức hợp Khách sạn – căn hộ và Trung tâm thương mại
AIC Hậu Giang” do Công ty Cổ phần Tiến bộ Quốc tế Hậu Giang làm chủ đầu tư và đề
xuất chủ trương cho Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Nguyễn Kim thuê đất để đầu
tư xây dựng “Trung tâm Thương mại - Dịch vụ - Giải trí Nguyễn Kim Hậu Giang với quy
mô diện tích khoảng 8.717m2. Hình thức giao đất: nhà đầu tư thuê đất, thời hạn 50 năm.
Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Nguyễn Kim có trách nhiệm hoàn trả kinh phí thực
hiện giải phóng mặt bằng trước đây (diện tích hơn 7.000 m2) và ứng tiền giải phóng mặt
bằng phần diện tích còn lại. Số tiền ứng trước giải phóng mặt bằng sẽ được khấu trừ vào
tiền thuê đất. Công ty phải ký quỹ 5% tổng giá trị bồi thường giải phóng mặt bằng của dự
án để bồi thường những thiệt hại của dân nếu không thực hiện dự án. Dự án khách sạn 5
sao Hậu Giang Diamond Plaza được khởi công vào 28/11/2009 với tổng vốn đầu tư
khoảng 1.200 tỷ đồng gồm, 30 tầng, trong đó có 2 tầng hầm, 2 tầng là khu mua sắm, siêu
thị, 2 tầng văn phòng cho thuê, còn lại là phòng nghỉ, khách sạn và căn hộ cao cấp. Khu
đất dự kiến triển khai dự án được xem là khu đất vàng của TP.Vị Thanh, đã hơn 4 năm kể
từ khi khởi công, dự án này chỉ mới giải phóng mặt bằng được hơn 7.000m2, chủ đầu tư
không còn đủ năng lực để triển khai tiếp nên địa phương phải thu hồi dự án giao cho nhà
đầu tư khác36 Thế nhưng, sau nhiều lần cơ quan chức năng thúc giục, chủ đầu tư nhiều
lần cam kết, phân kỳ, rút tiêu chuẩn từ “5 sao” xuống còn “4 sao”… và rồi đến giữa năm
2014 thì UBND tỉnh Hậu Giang phải thu hồi dự án, với hiện trạng là khu đất hoang, bốn
bề quây rào tol xiêu vẹo .
Thứ hai là, năm 2008 tỉnh Hậu Giang mới chia tách nên kêu gọi nhà đầu tư và
Công ty cổ phần dầu khí Mê Kông được giao khu đất trên để thực hiện dự án xây dựng
Khu dân cư với tổng diện tích gần 60ha. Khi nhận đất, nhà đầu tư hứa sẽ gấp rút xây
dựng khu dân cư bề thế nhất tỉnh Hậu Giang, làm thay đổi bộ mặt đô thị TP.Vị Thanh.
Lãnh đạo tỉnh đã tạo mọi điều kiện cho họ có đất sạch để thực hiện. Cuối năm 2009, địa
phương bồi thường cho 212 hộ dân (30ha) với tổng số hơn 60 tỷ đồng để có đất sạch giao
cho phía đầu tư. Từ đó đến nay, công ty dầu khí không thực hiện dự án và đối phó bằng
cách bơm cát san lấp mặt bằng, xây nhà mẫu để ngắm... Ông Trần Minh Luân - Chủ tịch
UBND phường 5, TP.Vị Thanh - cho biết, thời gian qua địa phương gặp nhiều khó khăn
do dự án treo. Trong nhiều cuộc họp, tiếp xúc cử tri, người dân đều phản ánh và đề nghị
cơ quan chức năng thu hồi dự án khu dân cư 2, 3 do gây lãng phí37.
Thứ ba là, Một trong những “siêu” dự án “gối đầu” qua 2 nhiệm kỳ vẫn còn
“treo”, gây nhức nhối dư luận tại tỉnh Hậu Giang là dự án Nhà máy giấy và bột giấy Lee
& Man (tổng công suất hơn 2 triệu tấn/năm, với tổng vốn đầu tư 1,2 tỉ USD, qui mô sử
35
Báo cáo số 108/ BC-UBND ngày 4-5-2015 của Ủy ban nhân dân tỉnh Hậu Giang về công tác giải
phóng mặt bằng và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Hậu Giang.
36
Phú Khởi, Thu hồi Dự án Khách sạn 5 sao 1.200 tỷ đồng, Báo điện tử, Báo đầu tư onlien,
http://baodautu.vn/thu-hoi-du-an-khach-san-5-sao-1200-ty-dong-d2464.html, 2014, [truy cập ngày 29-10-
2015].
37
Thiện thảo, Lãng phí lớn từ dự án treo, Báo điện tử, Cong an.com.vn, 2015, http://congan.com.vn/an-
ninh-kinh-te/lang-phi-lon-tu-du-an-treo_574.html, [ngày truy cập 29-10-2015].

dụng đất tới 270ha) triển khai tại Cụm công nghiệp tập trung Phú Hữu A (nay là thị trấn
Mái Dầm), huyện Châu Thành. Dù tỉnh tạo mọi điều kiện thuận lợi nhưng từ khi khởi
công (8/2007) đến nay hơn 7 năm qua (đã quá hạn 5 năm), nhà đầu tư cũng đã 3 lần cam
kết và đều lỗi hẹn, song “siêu dự án” này vẫn đang “giậm chân” với các hạng mục san lấp
mặt bằng, đóng cọc, 4 nhà kho thành phẩm, đường nội bộ, tường rào…
Khu công nghiệp Sông Hậu – lớn nhất tỉnh Hậu Giang, sau 8 năm thành lập, dù nhà nước
đã đầu tư kết cấu giao thông, san lấp mặt bằng, nhưng chỉ có 8 doanh nghiệp đăng ký và
trong số đó có tới 5 doanh nghiệp đang “ôm đất” chờ thời. Đơn cử, dự án Tổng Công ty
Hàng hải Việt Nam (Vinalines) chuyển tiếp từ Vinshin đã qua hơn 7 năm, đến nay 46ha
đất của dự án mới san lấp mặt bằng đang bỏ hoang, người dân tận dụng trồng lúa và hoa
màu. Cam kết mới nhất của Vinalines thì dự án sẽ thực hiện trong 4 năm từ năm 2015-
2019 (!)38.
Thực trạng này cho thấy hiện nay đất để thưc hiện dự án bỏ hoang rất nhiều.
Người dân thì không có đất sản xuất, nhà đầu tư thì bỏ đất hoang hóa “dự án treo dân mất
đất” gây nhiều bức xúc tiêu cực trong đời sống của người dân. Những số liệu này góp
phần minh chứng cho việc đất để thực hiện dự án bỏ hoang lãng phí tài nguyên của đất
nước.
38
Phong Vân, Điểm mặt các dự án treo dự án “gối đầu” 2 nhiệm kỳ, Báo điện tử Báo Tài nguyên và Môi
trường, 2015, http://baotainguyenmoitruong.vn/thoi-su/201503/hau-giang-diem-mat-cac-du-an-treo-goi-
dau-hai-nhiem-ky-573201/, [truy cập ngày 7-11-2015].

3.2. Thuận lợi và khó khăn
3.2.1. Thuận lợi
Những thuận lợi trong việc thu hồi đất do nhà đầu tư không đảm bảo tiến độ thực
hiện dự án: Luật đất đai năm 2013 quy định chặt chẽ đất được Nhà nước giao, cho thuê
để thực hiện dự đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến
độ sử dụng đất chậm 24 tháng do với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn
giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; Trường hợp không đưa đất vào sử dụng
thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và nộp Nhà nước một khoản tiền tiền ứng
với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án
trong thời gian này; hết thời gian được gia hạn mà chủ đầu tư không đưa đất vào sử dụng
thì Nhà nước thu hồi mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường
hợp bất khả kháng. Với quy định này thì việc thu hồi đất được diễn ra dễ dàng vì Nhà
nước không phải bỏ tiền ra để bồi thường tài sản gắn liền với đất. Không còn bị động
trong việc thu hồi nếu như trước kia thu hồi đất không có bồi thường về đất mà phải bồi
thường tài sản gắn liền với đất, ngân sách đại phương không có tiền để chi trả. Thế nên,
phải đợi nhà đầu tư mới vào thuê đất, mới có tiền bồi thường cho nhà đầu tư cũ. Nên việc
thu hồi đất không được thực hiện, nếu có thì cũng rất là ít. Việc thu hồi đất theo trình tự,
thủ tục nhất định tạo điều kiện thuận lợi trong công tác thu hồi.
3.2.2. Khó khăn
Trong điều kiện phát triển của đất nước hiện nay, việc thu hồi đất để thực hiện các
dự án phát triển kinh tế xã hội là điều hết sức cần thiết. Thời gian qua việc thu hồi đất
luôn là vấn đề nan giải. Trên thực tế, tình trạng nhà đầu tư bao chiếm đất nhưng chưa đưa
đất vào sử dụng trên 12 tháng liên tục hoặc chậm tiến độ trên 24 tháng đang diễn ra ở
nhiều nơi, làm giảm khả năng sinh lời của đất, giảm khả năng tìm việc làm của người dân
và gây ra nhiều bức xúc trong xã hội. Mặt khác, trong cùng một thời điểm, áp dụng nhiều
phiên bản Luật đất đai cho nhiều doanh nghiệp khác nhau gây nhiều khó khăn cho cán bộ
quản lý39. Tình trạng trên xuất phát từ cơ chế chính sách vẫn còn bất cập. Do trước đây,
chưa chưa có chế tài cụ thể trong việc xử lý nên dẫn đến tình trạng nhà đầu tư đăng ký
tràn lan. Đến khi địa phương có quyết định thu hồi đất, triển khai phương án áp giá bồi
thường thì nhà đầu tư lại không đủ năng lực thực hiện dẫn đến bỏ lỡ, khiến dự án bị thu
hồi chủ trương nhiều lần giao cho nhà đầu tư khác. Một số dự án không thể triển khai
39
hoạch sử dụng đất,thu hồi đất,giao đất, cho thuê đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất,chuyển mục đích sử dụng đất,cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.

Pháp luật về thu hồi đất do nhà đầu tư không đảm bảo tiến độ, HOT

Pháp luật về thu hồi đất do nhà đầu tư không đảm bảo tiến độ, HOT

Recommended

Recommended

More Related Content

What's hot

What's hot (20)

Similar to Pháp luật về thu hồi đất do nhà đầu tư không đảm bảo tiến độ, HOT

Similar to Pháp luật về thu hồi đất do nhà đầu tư không đảm bảo tiến độ, HOT (20)

More from Dịch vụ viết bài trọn gói ZALO 0917193864

More from Dịch vụ viết bài trọn gói ZALO 0917193864 (20)

Recently uploaded

Recently uploaded (20)

Pháp luật về thu hồi đất do nhà đầu tư không đảm bảo tiến độ, HOT