Luận văn thạc sĩ ngành luật: Pháp luật về cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại ngân hàng thương mại ở Việt Nam, cho các bạn tham khảo

1. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
NGUYỄN ĐĂNG THỊ MAI HƢƠNG
PH¸P LUËT VÒ CHO VAY MUA NHµ
ë X· HéI §èI VíI NG¦êI Cã THU NHËP THÊP
T¹I NG¢N HµNG TH¦¥NG M¹I ë VIÖT NAM
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
HÀ NỘI - 2016

2. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
NGUYỄN ĐĂNG THỊ MAI HƢƠNG
PH¸P LUËT VÒ CHO VAY MUA NHµ
ë X· HéI §èI VíI NG¦êI Cã THU NHËP THÊP
T¹I NG¢N HµNG TH¦¥NG M¹I ë VIÖT NAM
Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 60 38 01 07
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Cán bộ hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS. LÊ THỊ THU THỦY
HÀ NỘI - 2016

3. LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của
riêng tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố
trong bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn
trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực.
Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các
nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc
gia Hà Nội.
Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để
tôi có thể bảo vệ Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
NGƢỜI CAM ĐOAN
Nguyễn Đăng Thị Mai Hƣơng

4. MỤC LỤC
Trang
Trang phụ bìa
Lời cam đoan
Mục lục
Bảng chữ viết tắt
Danh mục các bảng
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
Chƣơng 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT CHO VAY
MUA NHÀ Ở XÃ HỘI ĐỐI VỚI NGƢỜI CÓ THU NHẬP
THẤP TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI..........................................11
1.1. Một số vấn đề lý luận về nhà ở xã hội và nhà ở xã hội đối với
ngƣời có thu nhập thấp.................................................................... 11
1.1.1. Khái niệm nhà ở xã hội..................................................................................11
1.1.2. Đặc điểm nhà ở xã hội........................................................................ 14
1.1.3. Đối tƣợng và điều kiện đƣợc mua nhà ở xã hội...........................................17
1.1.4. Khái niệm, đặc điểm ngƣời có thu nhập thấp và nhà ở xã hội đối
với ngƣời có thu nhập thấp................................................................. 22
1.2. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của cho vay mua nhà ở xã hội
đối với ngƣời có thu nhập thấp của ngân hàng thƣơng mại........ 28
1.2.1. Khái niệm, đặc điểm hoạt động cho vay của ngân hàng thƣơng mại...........28
1.2.2. Vai trò của hoạt động cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có
thu nhập thấp của ngân hàng thƣơng mại .......................................... 32
1.3. Khái quát chung các văn bản pháp luật điều chỉnh về hoạt
động cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp
ở Việt Nam......................................................................................... 37
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1................................................................................ 45
Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT CHO VAY MUA NHÀ Ở
XÃ HỘI CỦA NGƢỜI CÓ THU NHẬP THẤP TẠI NGÂN
HÀNG THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM.......................................... 47

5. 2.1. Nội dung pháp luật về cho vay mua nhà ở xã hội đối với
ngƣời có thu nhập thấp của ngân hàng thƣơng mại..................... 47
2.1.1. Chủ thể tham gia quan hệ pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội đối với
ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mại.......................................47
2.1.2. Điều kiện, nguyên tắc cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu
nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mại.............................................................49
2.1.3. Trình tự, thủ tục trong cho vay mua nhà ở xã hội của ngƣời có thu
nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mại.............................................................54
2.1.4. Hợp đồng tín dụng và tranh chấp phát sinh từ hợp đồng tín dụng cho
vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng
thƣơng mại......................................................................................................56
2.2. Thực trạng và một số vấn đề đặt ra trong pháp luật cho vay
mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp tại ngân
hàng thƣơng mại ở Việt Nam.......................................................... 58
2.2.1. Các quy định về chủ thể tham gia quan hệ pháp luật cho vay mua nhà
ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mại ở
Việt Nam.........................................................................................................58
2.2.2. Các quy định về điều kiện, nguyên tắc cho vay mua nhà ở xã hội của
ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam..................63
2.2.3. Các quy định về trình tự, thủ tục cho vay mua nhà ở xã hội của ngƣời
có thu nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam.............................68
2.2.4. Các quy định về hợp đồng tín dụng và giải quyết tranh chấp hợp đồng
tín dụng trong pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có
thu nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mại.......................................................74
2.2.5. Một số vấn đề đặt ra trong pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội đối
với ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam...... 78
2.3. Nguyên nhân của những vƣớng mắc, bất cập về cho vay mua
nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng
thƣơng mại ở Việt Nam ................................................................... 79
KẾT LUẬN CHƢƠNG 2................................................................................ 84

6. Chƣơng 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT CHO VAY
MUA NHÀ Ở XÃ HỘI ĐỐI VỚI NGƢỜI CÓ THU NHẬP
THẤP TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM......... 86
3.1. Định hƣớng hoàn thiện pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội của
ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam....... 86
3.2. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về cho vay mua
nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng
thƣơng mại ở Việt Nam ................................................................... 90
3.2.1. Hoàn thiện quy định pháp luật về các chủ thể tham gia quan hệ pháp
luật cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp ..................90
3.2.2. Hoàn thiện quy định pháp luật về điều kiện, nguyên tắc cho vay mua
nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp................................................94
3.2.3. Hoàn thiện quy định pháp luật về trình tự, thủ tục cho vay mua nhà ở
xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp...........................................................95
3.2.4. Hoàn thiện quy định pháp luật về tạo lập nguồn vốn, mức lãi
suất, xử lý tài sản thế chấp cho vay mua nhà ở xã hội đối với
ngƣời có thu nhập thấp....................................................................... 96
3.2.5. Một số giải pháp khác và kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về
cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp tại
ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam.................................................. 100
KẾT LUẬN CHƢƠNG 3.............................................................................. 106
KẾT LUẬN.................................................................................................. 108
TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................................... 110

7. BẢNG CHỮ VIẾT TẮT
1 BĐS: Bất động sản
2 HĐTD: Hợp đồng tín dụng
3 NHNN: Ngân hàng nhà nƣớc
4 NHTM: Ngân hàng thƣơng mại
6 NHTMCP: Ngân hàng thƣơng mại cổ phần
5 NHTMQD: Ngân hàng thƣơng mại Quốc doanh
7 QPPL: Quy phạm pháp luật
8 TCTD: Tổ chức tín dụng
9 TNCN: Thu nhập cá nhân
10 UBND: Ủy ban nhân dân

8. DANH MỤC CÁC BẢNG
Số hiệu Tên bảng Trang
Bảng 1.1: Đối tƣợng đƣợc mua nhà ở xã hội năm 2010 17
Bảng 1.2: Đối tƣợng mua nhà ở xã hội năm 2013 18
Bảng 1.3: Đối tƣợng mua nhà ở xã hội năm 2014 19

9. 1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Phát triển nhà ở xã hội là một chủ trƣơng có ý nghĩa xã hội lớn của
Đảng, Nhà nƣớc và là tâm điểm chú ý của đông đảo ngƣời dân. Mục tiêu của
việc phát triển quỹ nhà ở xã hội của chính phủ là nhằm góp phần tạo lập chỗ ở
nhóm đối tƣợng xã hội gặp khó khăn về nhà ở nhƣng không có khả năng
thanh toán theo cơ chế thị trƣờng, nâng cao chất lƣợng sống cho ngƣời dân và
đảm bảo an sinh xã hội.
Chiến lƣợc phát triển nhà ở quốc gia đến 2020 đặt mục tiêu mỗi năm
“phát triển thêm khoảng 100 triệu m2
sàn” [44, Điều 1], nhằm đáp ứng yêu
cầu nâng cao chất lƣợng về chỗ ở và điều kiện sống của các tầng lớp dân cƣ.
Trong số này phải dành “tối thiểu khoảng 20% diện tích sàn tại các dự án
phát triển nhà ở đô thị phục vụ đối tƣợng chính sách xã hội, ngƣời có thu
nhập thấp, ngƣời nghèo đô thị” [44, Điều 1]. “Đến năm 2015, tại khu vực đô
thị phấn đấu xây dựng mới tối thiểu khoảng 10 triệu m2
” [44, Điều 1] và
“giai đoạn 2016 - 2020 phấn đấu xây dựng tối thiểu 12,5 triệu m2
nhà ở xã
hội để giải quyết chỗ ở cho ngƣời thu nhập thấp” [44, Điều 1]. Tiếp đó, trong
chiến lƣợc phát triển nhà ở quốc gia từ năm 2020 đến 2030 đƣợc Thủ tƣớng
chính phủ phê duyệt vào 30/11/2011, xác định đến năm 2030, lƣợng nhà ở xã
hội đƣợc cung ứng ra thị trƣờng góp phần vào chiến lƣợc phát triển nhà ở
toàn quốc, và đạt diện tích chỗ ở trung bình 25m2
/ngƣời. Để đạt đƣợc mục
tiêu này và thực hiện thành công chiến lƣợc phát triển nhà ở xã hội, đòi hỏi
cần phải có cơ chế, chính sách khuyến khích quá trình xây dựng, phát triển
nhà ở xã hội, cần huy động mọi nguồn lực đầu tƣ của xã hội, trong đó vai trò
của Nhà nƣớc là đầu tầu và trung tâm.
Trên cả nƣớc hiện nay lƣợng cán bộ, công nhân viên chức và đối tƣợng

10. 2
chính sách gặp khó khăn về nhà ở là rất lớn. Với thu nhập bình quân đầu ngƣời
“tính đến tháng 12 năm 2015 của Việt Nam đạt 2.300 USD, ở mức 50 triệu
đồng/ ngƣời/ năm” [54], mơ ƣớc có một ngôi nhà để an cƣ dƣờng nhƣ là không
tƣởng. Đối với những đối tƣợng thu nhập trung bình đã khó, đối với những đối
tƣợng khó khăn, làm công ăn lƣơng, đối tƣợng chính sách, học sinh sinh viên,
và cả công nhân, thì sở hữu một ngôi nhà theo giá cả thị trƣờng lại càng khó
hơn, quá xa vời với họ. Vì vậy, sự ra đời của chính sách nhà ở xã hội của Chính
phủ có giá trị to lớn nhằm tháo gỡ nút thắt này, mở ra một lƣợng cung lớn về
nhà ở xã hội, tạo điều kiện cho những đối tƣợng trên có cơ hội tiếp cận với
những dự án nhà ở đƣợc nhà nƣớc hỗ trợ vốn, có chi phí hợp lý để có thể tạo
lập nhà ở cho mình. Tuy nhiên, kết quả phát triển nhà ở xã hội hiện nay, đặc
biệt là nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp vẫn còn nhiều hạn chế, chƣa
đạt nhƣ kế hoạch đề ra, điều này do một số nguyên nhân nhƣ: sự thiếu hụt về
nguồn lực tài chính từ ngân sách, sự rắc rối và kém hấp dẫn trong chính sách
khuyến khích và hỗ trợ đầu tƣ, sự khác biệt về quan điểm phát triển nhà ở xã
hội của các bên liên quan, khung pháp lý và các chính sách liên quan đến phát
triển nhà ở xã hội cho ngƣời thu nhập thấp còn nhiều bất cập…. trong đó
nguyên nhân cơ bản là thiếu vốn và chƣa có khung pháp lý hoàn chỉnh về vấn
đề này từ phía nhà nƣớc. Vì vậy, vấn đề cấp bách đặt ra hiện nay cho lĩnh vực
này là cần nhanh chóng hoàn thiện khung pháp lý để tạo cơ chế, chính sách,
điều kiện thuận lợi cho các cá nhân, tổ chức tiếp cận đƣợc với nguồn vốn để
tiến hành xây dựng, cung ứng nhà ở xã hội trên thị trƣờng, đồng thời cũng tạo
điều kiện cho cá nhân có nhu cầu tạo lập nhà ở xã hội đƣợc tiếp cận nguồn vốn
ƣu đãi từ chính sách nhà ở xã hội của Chính phủ; qua đó hình thành điểm cân
bằng trong quan hệ cung - cầu nhà ở xã hội.
Thực tiễn cho vay gói tín dụng hỗ trợ 30 nghìn tỷ đồng từ phía nhà

11. 3
nƣớc trong thời gian vừa qua cho lĩnh vực này đã cho thấy nhiều hạn chế, bất
cập, gây vƣớng mắc trong quá trình triển khai, làm cho tốc độ triển khai gói
tín dụng trên thực tế diễn ra chậm, có nguy cơ không đạt kế hoạch đặt ra và
Chính phủ đã phải nhiều lần có văn bản chỉ đạo, tháo gỡ về khung pháp lý để
tạo cơ chế thuận lợi, thông thoáng hơn nhằm kết thúc dự án này theo đúng
nhƣ kế hoạch đề ra.
Với những nội dung đã trình bày trên, tôi đã chọn vấn đề: “Pháp luật
về cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp tại ngân
hàng thƣơng mại ở Việt Nam” làm đề tài luận văn thạc sĩ luật học của mình,
nhằm phân tích các văn bản pháp lý liên quan đến việc cho vay mua nhà ở xã
hội của ngƣời có thu nhập thấp tại các ngân hàng thƣơng mại, đồng thời khái
quát thực trạng áp dụng pháp luật về cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời
có thu nhập thấp, chỉ ra những bất cập, vƣớng mắc và nguyên nhân của những
bất cập, vƣớng mắc trong quá trình triển khai, áp dụng pháp luật này. Từ đó,
đƣa ra một số kiến nghị và giải pháp tích cực với mong muốn đóng góp và
hoàn thiện chính sách pháp luật về cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có
thu nhập thấp tại các ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Vấn đề nhà ở xã hội và nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp là
đề tài nóng của nhiều nƣớc phát triển; ở Việt Nam, vấn đề này ngày càng trở
nên cấp thiết và thu hút sự quan tâm của toàn xã hội. Bởi vậy, bên cạnh những
nghị định, quy chế đƣợc ban hành có liên quan, bắt đầu đã có những công
trình nghiên cứu cụ thể về vấn đề này thông qua các tài liệu bao gồm: sách,
luận văn, bài viết trên các tạp chí chuyên ngành. Dƣới đây là tổng quan một
số đầu sách, đề tài có liên quan đến nội dung luận văn:
* Các nghiên cứu nước ngoài
“Guidelines on social housing: Principles and examples” của United

12. 4
Nations - Liên Hợp Quốc, xuất bản năm 2006. Nội dung cuốn sách tập trung
vào những vấn đề sau: Mô tả khái quát lịch sử phát triển nhà cửa ở các nƣớc
trong thời kỳ chuyển giao. Làm rõ vai trò của các chính sách xã hội về vấn đề
nhà ở, vai trò của nhà ở xã hội trong kết cấu xã hội. Phân tích các yếu tố ảnh
hƣởng đến và tạo điều kiện cho việc phát triển nhà ở xã hội nhƣ vai trò của
nhà nƣớc, pháp luật và cơ sở kinh tế… Đồng thời, cuốn sách cũng đã đƣa ra
một số tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội và thực hiện nghiên cứu một số dự án
tiên phong về vấn đề nhà ở xã hội.
“The builders: Houses, people, neighborhoods, governments, money”
của Martin Mayer, xuất bản năm 1978. Cuốn sách tập trung đề cập đến phân
tích, làm rõ thực trạng và chính sách nhà ở, đổi mới đô thị, kế hoạch xây dựng
thành phố của Mỹ; giới thiệu các kỹ thuật xây dựng nhà ở trong công nghiệp
xây dựng. đồng thời cuốn sách cũng từng bƣớc làm rõ vai trò của chính sách
về tiền, ngân hàng, vai trò chính quyền và thuế trong việc xây dựng và phát
triển nhà ở xã hội.
* Các nghiên cứu trong nước
Dƣơng Thị Bình Minh chủ biên và các tác giả (2012), “Chính sách
phát triển nhà ở thƣơng mại tại thành phố Hồ Chí Minh: Lý luận và thực
tiễn”. Cuốn sách đƣa ra lý luận cơ bản về chính sách phát triển nhà ở thƣơng
mại. Thực trạng chính sách phát triển nhà ở thƣơng mại tại thành phố Hồ Chí
Minh và các giải pháp hoàn thiện chính sách phát triển nhà ở thƣơng mại tại
thành phố Hồ Chí Minh.
Nguyễn Khắc Trà (2009),“Các giải pháp về vốn để xây dựng và phát
triển nhà ở đô thị ở Việt Nam hiện nay”, Luận án tiến sĩ khoa học Kinh tế,
Học viện Tài chính - Kế toán. Luận án đề cập đến một khía cạnh của tài chính
nhà ở nhƣng chủ yếu tập trung vào phân tích sự hình thành các kênh dẫn vốn,
hiệu quả sử dụng vốn, và cơ chế, chính sách của Nhà nƣớc trong lĩnh vực xây

13. 5
dựng và phát triển nhà ở đô thị ở nƣớc ta. Trên cở sở đó rút ra kết luận và
nguyên nhân để kiến nghị với nhà nƣớc những vấn đề liên quan đến quản lý
vĩ mô, vi mô trong lĩnh vực xây dựng nhà ở đô thị và nguồn vốn cho lĩnh vực
này; đồng thời, đề xuất các giải pháp chủ yếu để khai thác, sử dụng hiệu quả
các nguồn vốn, các điều kiện để thực hiện các giải pháp về vốn đầu tƣ xây
dựng và phát triển nhà ở đô thị nhằm thúc đẩy thị trƣờng nhà ở tại các khu đô
thị lớn ở Việt Nam. Kế thừa những nội dung trên, sẽ giúp chúng tôi định
hƣớng trong việc đề xuất các giải pháp tạo vốn cho quá trình xây dựng nhà ở
xã hội trong thời gian tới.
Huỳnh Nguyên Dạ Quyên (2011),“Giải pháp phát triển nhà ở xã hội ở
Thành phố Đà Nẵng”, Luận văn thạc sĩ kinh tế, Đại học Đà Nẵng. Tác giả luận
văn đã hệ thống hóa cơ sở lý luận và kinh nghiệm thực tiễn về phát triển nhà ở
xã hội thông qua việc nghiên cứu đánh giá thực trạng phát triển nhà ở xã hội ở
Thành phố Đà Nẵng, chỉ ra những thành công và những vấn đề tồn tại cần phải
giải quyết trong quá trình phát triển nhà ở xã hội tại Thành phố Đà Nẵng, từ đó
đƣa ra những đề xuất và các giải pháp kiến nghị nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở
xã hội tại Đà Nẵng, tập trung, chuyên sâu vào làm rõ những nội dung liên quan
đến nhà ở xã hội từ khung lý thuyết, cho đến thực trạng và giải pháp cho việc
phát triển nhà ở xã hội. Tuy nhiên, luận văn lại đề cập đến những vấn đề này tại
thành phố Đà Nẵng, mặc dầu vậy, với những nội dung chi tiết, cụ thể đƣợc tác
giả đề cập trong luận văn sẽ là những chỉ dẫn cụ thể, có tính gợi mở để so sánh
áp dụng vào trong quá trình nghiên cứu của đề tài.
Phạm Sỹ Liêm (2007),“Cần có chính sách nhà ở xã hội hoàn chỉnh”,
Tạp chí Ngƣời xây dựng. Trong bài báo này, tác giả đƣa ra những nhận định
xoay quanh nhiều bất cập trong chính sách nhà ở xã hội nhƣ sự bất cập về cơ
chế, chính sách; sự hạn chế về nguồn vốn… qua đó khẳng định việc cần thiết
phải xây dựng một hệ thống chính sách nhà ở xã hội hoàn chỉnh hơn nhằm
góp phần nâng cao chất lƣợng cuộc sống, đảm bảo phúc lợi xã hội của Nhà

14. 6
nƣớc. Tác giả bài viết đã đề cập đến một nội dung cốt lõi trong quá trình thực
hiện dự án nhà ở xã hội, đó chính là cần phải có khung pháp lý hoàn chỉnh,
điều này sẽ tạo điều kiện để chúng tôi tham vấn trong việc đƣa ra những giải
pháp để thực hiện hoàn thiện pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội đối với
những ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mại.
Nguyễn Mạnh Hà (2008), “Phát triển nhà ở xã hội một chính sách an
sinh xã hội”, Tạp chí Thông tin đối ngoại. Trong bài báo, tác giả khẳng định
sự cần thiết của chính sách nhà ở xã hội đối với một bộ phận cán bộ, công
nhân viên chức đang làm việc tại các cơ quan nhà nƣớc, các đối tƣợng trong
danh sách đƣợc hƣởng chế độ nhà ở xã hội mà Nhà nƣớc ban hành. Qua đó
cho thấy sự cần thiết phải xây dựng và hoàn thiện chính sách này cho phù hợp
với yêu cầu thực tế, đảm bảo an sinh xã hội đi vào cuộc sống, đạt đƣợc hiệu
quả nhƣ mong muốn. Tiếp cận nhà ở xã hội từ góc độ là một chính sách xã
hội, tác giả bài viết đã giúp chúng tôi củng cố về tính cấp thiết trong việc
nghiên cứu đề tài.
Phạm Sỹ Liêm (2009), “Tìm hiểu chính sách nhà ở các nƣớc”, Tạp chí
Ngƣời xây dựng. Tác giả đã cung cấp thông tin về việc triển khai có hiệu quả
chính sách nhà ở tại các quốc gia phát triển, qua đó làm bài học cho việc xây
dựng chính sách nhà ở tại Việt Nam, đặc biệt là tại các thành phố lớn. Đây là
những thông tin quý báu mà chúng tôi kế thừa và so sánh đến quá trình xây
dựng chính sách nhà ở xã hội ở Việt Nam
Phạm Sỹ Liêm (2009), “Phát triển nhà ở xã hội và chính sách kích cầu”,
Tạp chí Nhà quản lý. Tác giả đã phân tích mối quan hệ giữa nhà ở xã hội và
chính sách kích cầu của Nhà nƣớc. Qua đó đƣa ra một số đề xuất nhằm thúc
đẩy sự phát triển của nhà ở xã hội cụ thể là: Đối tƣợng của chính sách chỉ cần
có điều kiện là ở dƣới 5 m2
/ngƣời và là công dân tốt, tài chính nhà ở là khâu
then chốt, chú ý nhiều hơn đến tạo điều kiện cho bên cầu, vì ƣu đãi cho bên
cung không chắc lợi ích đến đƣợc bên cầu. Chú ý tạo điều kiện cho bên cung

15. 7
quản lý rủi ro, nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp có thể giúp giải quyết tốt và nhanh
vấn đề tái định cƣ, không nên quá lo xa về thời hạn thuê mua dài. Khả năng chi
trả tiền thuê mua của ngƣời thu nhập thấp ở Việt Nam sẽ đƣợc nâng cao khá
nhanh. Hợp tác xã nhà ở nên là đối tƣợng tạo điều kiện ƣu tiên của chính sách.
Phải xử lý tốt tình trạng cung ít cầu nhiều dễ nảy sinh tham nhũng. Tác giả bàn
đến điểm cân bằng trong cung và cầu về nhà ở xã hội, chú trọng kích cầu tiêu
dùng nhà ở xã hội để thực hiện phát triển cân bằng chiến lƣợc nhà ở xã hội;
việc tạo cơ chế, chính sách kích cầu nhà ở xã hội thông qua những giải pháp cụ
thể là những gợi mở cho ngƣời nghiên cứu trong việc đƣa ra giải pháp hoàn
thiện cơ chế, chính sách pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có
thu nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mại.
Nguyễn Ngọc Điện (2010), “Nhà ở xã hội Kinh nghiệm của các nƣớc
phát triển”, Tạp chí Xây dựng. Tác giả đã phân tích các hình mẫu của việc xây
dựng triển khai các dự án về nhà ở xã hội của nhiều nƣớc phát triển trên thế
giới nhƣ Singapore, Hà Lan, Hàn Quốc,… thông qua đó gợi ý về cách thức áp
dụng thực tiễn tại Việt Nam nhằm sử dụng có hiệu quả chính sách đầu tƣ của
Nhà nƣớc cho vấn đề phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam hiện nay. Tƣơng tự
nhƣ tác giả Phạm Sỹ Liêm, trong bài viết của mình, tác giả Nguyễn Ngọc
Điện đã giới thiệu kinh nghiệm một số nƣớc phát triển trong việc thực hiện
chính sách nhà ở xã hội, qua đó cung cấp những thông tin giúp tác giả so sánh
với chính sách nhà ở xã hội tại Việt Nam hiện nay.
Lê Quân (2011), “Nhà ở xã hội cho ngƣời thu nhập thấp ở đô thị”, Tạp
chí Quy hoạch kiến trúc, Đại học Kiến trúc Hà Nội. Trong bài nghiên cứu
này, tác giả chủ yếu bàn về phƣơng hƣớng triển khai, quy hoạch kiến trúc nhà
ở xã hội dành cho ngƣời thu nhập thấp ở các thành phố lớn ở Việt Nam. Tác
giả tiếp cận và giải quyết vấn đề nhà ở xã hội cho ngƣời thu nhập thấp ở đô
thị dƣới góc nhìn của ngành kiến trúc, nhằm đƣa ra những giải pháp, gợi ý về
mô hình nhà ở cũng nhƣ công tác quy hoạch nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp ở

16. 8
đô thị. Trong bài viết này tác giả đã đề cập trực tiếp đến nội dung về xây dựng
nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp ở đô thị, sát thực với nội dung và
đối tƣợng nghiên cứu của đề tài. Tuy nhiên, tác giả Lê Quân lại tiếp cận đến
nội dung này từ góc độ kiến trúc chứ không phải là luật học, mặc dầu vậy, với
những nội dung mà tác giả Lê Quân đƣa ra đã cung cấp và hình thành cái nhìn
toàn diện trong việc tiếp cận và giải quyết đề tài.
Tóm lại, qua quá trình tìm hiểu thông tin, tài liệu liên quan tới lĩnh vực
chính sách, pháp luật phát triển nhà ở xã hội và nhà ở xã hội đối với ngƣời có
thu nhập thấp, ngƣời viết nhận thấy chƣa có đề tài nào tập trung vào việc
nghiên cứu, phân tích và đƣa ra những giải pháp cụ thể cho việc áp dụng pháp
luật về cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp tại ngân
hàng thƣơng mại ở Việt Nam. Chính vì vậy, dù đã có nhiều công trình khoa
học, nhiều bài báo, nhiều ý kiến đóng góp từ các chuyên gia, nhƣng thực tế
vẫn cần có sự hoàn thiện, điều chỉnh pháp luật cụ thể hơn nữa trong đề tài em
đã chọn ở trên. Đó cũng là những đóng góp có tính thực tiễn và giá trị áp
dụng thực tế cho các ngân hàng thƣơng mại trong hoạt động cho vay mua nhà
ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp.
3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu
* Mục đích nghiên cứu của luận văn
Trên cơ sở phân tích những quy định của pháp luật Việt Nam về cho
vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng thƣơng
mại ở Việt Nam và đánh giá thực tiễn áp dụng những quy định này. Từ đó, tác
giả đề xuất giải pháp để hoàn thiện pháp luật, khắc phục những vƣớng mắc,
khó khăn trong quá trình triển khai hoạt động cho vay mua nhà ở xã hội đối
với ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam.
* Nhiệm vụ nghiên cứu của luận văn
Để đạt đƣợc mục đích nêu trên, luận văn cần phải thực hiện những
nhiệm vụ sau:

17. 9
Thứ nhất, khái quát và phân tích những vấn đề lý luận chung về nhà ở
xã hội, ngƣời thu nhập thấp, nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp và
hoạt động cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp tại ngân
hàng thƣơng mại ở Việt Nam.
Thứ hai, hệ thống hóa và phân tích các quy định hiện hành của pháp
luật về cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp tại ngân
hàng thƣơng mại ở Việt Nam
Thứ ba, phân tích, đánh giá thực trạng thực hiện pháp luật về cho vay
mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp tại các ngân hàng thƣơng
mại ở Việt Nam.
Thứ tƣ, đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về cho
vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng thƣơng
mại ở Việt Nam.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của luận văn: luận văn chỉ tập trung nghiên
cứu các quy định của pháp luật Việt Nam điều chỉnh hoạt động cho vay mua
nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mại và thực
tiễn áp dụng những quy định pháp lý này.
Phạm vi nghiên cứu: luận văn chỉ tập trung vào làm rõ các vấn đề
pháp lý và các quy định của pháp luật Việt Nam điều chỉnh vấn đề cho vay
mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp tại các ngân hàng thƣơng
mại, chứ không nghiên cứu toàn bộ vấn đề pháp lý về hoạt động cho vay nói
chung của ngân hàng thƣơng mại trong thời gian gần đây.
5. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu
Phương pháp luận: Luận văn đƣợc thực hiện trên cơ sở phƣơng pháp
luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng và duy vật lịch sử.
Một số phương pháp nghiên cứu cụ thể: Luận văn sử dụng các
phƣơng pháp nghiên cứu cụ thể sau để thực hiện nhiệm vụ nghiên cứu, bao

18. 10
gồm nhƣ: phƣơng pháp phân tích, tổng hợp, phƣơng pháp khái quát hóa,
phƣơng pháp diễn dịch và quy nạp; phƣơng pháp so sánh, thống kê, khảo sát,
đánh giá, đối chiếu; phƣơng pháp mô hình hóa, hệ thống hóa …
6. Những đóng góp mới, ý nghĩa lý luận và thực tiễn của đề tài
Về ý nghĩa lý luận: luận văn làm sáng tỏ các vấn đề lý luận về cho vay
mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mại ở
Việt Nam nhƣ: Khái niệm nhà ở, nhà ở xã hội, nhà ở xã hội đối với ngƣời có
thu nhập thấp, hoạt động cho vay của ngân hàng thƣơng mại, nội dung của
pháp luật về hoạt động cho vay của NHTM ở Việt Nam.
Về ý nghĩa thực tiễn, luận văn là công trình nghiên cứu có giá trị tham
khảo cho những ngƣời làm công tác pháp luật trong quá trình nghiên cứu và
hoàn thiện những quy định của pháp luật về cho vay mua nhà ở xã hội đối với
những ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam. Đồng
thời, luận văn có thể làm tài liệu cho các bạn sinh viên, học viên có nhu cầu
tìm hiểu về pháp luật ngân hàng, pháp luật về bảo đảm tiền vay,…
7. Kết cấu luận văn
Ngoài những phần thông thƣờng: Mở đầu, kết luận, phụ lục và danh
mục tài liệu tham khảo, luận văn bao gồm 03 chƣơng, 09 tiết, cụ thể:
Chƣơng 1: Những vấn đề lý luận chung về nhà ở xã hội và hoạt động
cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng
thƣơng mại.
Chƣơng 2: Thực trạng pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội của ngƣời
có thu nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam.
Chƣơng 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội
đối với ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam.

19. 11
Chƣơng 1
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT CHO VAY
MUA NHÀ Ở XÃ HỘI ĐỐI VỚI NGƢỜI CÓ THU NHẬP THẤP
TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI
1.1. Một số vấn đề lý luận về nhà ở xã hội và nhà ở xã hội đối với
ngƣời có thu nhập thấp
1.1.1. Khái niệm nhà ở xã hội
Khái niệm “Nhà ở xã hội” bắt đầu xuất hiện từ các nƣớc Anh, Mỹ,
Canada vào những năm 1970 và dần dần lan rộng ra các nƣớc khác nhƣ Nhật
Bản, Hàn Quốc. Tại đó, Nhà ở xã hội đƣợc hiểu là một loại nhà cung cấp cho
những ngƣời không có thu nhập, hoặc có nhƣng không đáng kể. Họ là những
ngƣời không thể nào và không bao giờ tự tạo lập cho mình đƣợc một chỗ ở.
Những ngƣời này thƣờng là ngƣời vô gia cƣ, ngƣời già đơn thân, ngƣời tật
nguyền, ngƣời đau yếu không nơi nƣơng tựa, những ngƣời sau khi mãn hạn tù
nhƣng không còn sức lao động... Loại nhà này trong nhiều trƣờng hợp đƣợc
gọi là nhà từ thiện, và đa phần là của nhà nƣớc, ngoài ra còn có các hiệp hội
nhà ở, các tổ chức từ thiện tham gia từng phần để duy trì cuộc sống của những
ngƣời sống trong nhà xã hội. Tùy từng hoàn cảnh cụ thể mà ngƣời đăng ký ở
nhà xã hội có ngƣời có thể đƣợc miễn phí hoàn toàn hoặc cho thuê với giá
thấp. Phần tiền thuê này thƣờng đƣợc các tổ chức từ thiện nhƣ nhà thờ, tổ
chức phi chính phủ, các “mạnh thƣờng quân” chi trả qua các quỹ mà không
chi trả trực tiếp cho ngƣời sử dụng vì sợ họ tiêu phung phí.
Theo từ điển mở Wikipedia:
Nhà ở xã hội là một loại hình nhà ở thuộc sở hữu của cơ quan
nhà nƣớc (có thể trung ƣơng hoặc địa phƣơng) hoặc các loại hình nhà

20. 12
đƣợc sở hữu và quản lý bởi nhà nƣớc, các tổ chức phi lợi nhuận đƣợc
xây dựng với mục đích cung cấp nhà ở giá rẻ cho một số đối tƣợng
đƣợc ƣu tiên trong xã hội nhƣ công chức của nhà nƣớc chƣa có nhà ở
ổn định, ngƣời có thu nhập thấp... và đƣợc cho thuê hoặc cho ở với giá
rẻ so với giá thị trƣờng [53].
Có thể hiểu nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nƣớc hoặc các tổ chức, cá nhân
thuộc các thành phần kinh tế tham gia đầu tƣ xây dựng trên cơ sở nhu cầu thuê
và thuê mua thực tế trên thị trƣờng của các đối tƣợng có thu nhập thấp và sinh
sống trên địa bàn phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của từng địa phƣơng.
Tại Việt Nam, khái niệm nhà ở xã hội đã đƣợc nhắc đến nhiều trong
thời gian gần đây. Theo TS. Ngô Lê Minh:
Nhà ở xã hội là loại nhà ở dành cho những gia đình nghèo,
có thu nhập trung bình thấp, đƣợc thuê hoặc mua với giá ƣu đãi,
ngƣời mua phải đáp ứng một số điều kiện đặc thù do chính quyền
thành phố quy định, tuân theo các quy định và pháp luật của Nhà
nƣớc [27, tr.36].
Tại Điều 3, khoản 2 của Nghị định số: 71/2010/NĐ-CP, quy định nhƣ sau:
Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nƣớc hoặc tổ chức, cá nhân thuộc
các thành phần kinh tế đầu tƣ xây dựng cho các đối tƣợng quy định tại
Điều 53, Điều 54 của Luật Nhà ở và quy định tại Nghị định này mua,
thuê hoặc thuê mua theo cơ chế do Nhà nƣớc quy định [15, Điều 3].
Trong Luật Nhà ở 2014, tại khoản 2, điều 3 cho rằng:
Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nƣớc cho các đối
tƣợng đƣợc hƣởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật
này [34, tr. 23].
Tiếp đó trong Nghị định số: 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 về Phát
triển và quản lý nhà ở xã hội, tại khoản 2, điều 3 thì:

21. 13
Nhà ở xã hội đƣợc đầu tƣ xây dựng để đáp ứng nhu cầu cho các hộ
gia đình, cá nhân làm việc tại các khu công nghiệp là tên gọi chung bao
gồm: Khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao,
cụm công nghiệp vừa và nhỏ, các cơ sở sản xuất công nghiệp, thủ công
nghiệp (kể cả các cơ sở khai thác, chế biến) của tất cả các ngành, nghề
thuộc các thành phần kinh tế [19, Điều 3].
Nhƣ vậy, nhà ở xã hội không những là nội dung quan trọng của chính
sách phát triển kinh tế - xã hội mà còn là là một chính sách xã hội của Nhà
nƣớc. Nhà nƣớc ban hành chính sách thúc đẩy thị trƣờng nhà ở phát triển,
đồng thời có chính sách để hỗ trợ về nhà ở cho các đối tƣợng chính sách xã
hội, ngƣời có thu nhập thấp và ngƣời nghèo gặp khó khăn về nhà ở nhằm góp
phần ổn định chính trị, bảo đảm an sinh xã hội và phát triển đô thị, nông thôn
theo hƣớng văn minh, hiện đại. Phát triển nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói
riêng là trách nhiệm của Nhà nƣớc, của xã hội và của ngƣời dân, có chỗ ở
thích hợp và an toàn là một trong những quyền cơ bản, là điều kiện cần thiết
để phát triển con ngƣời một cách toàn diện, đồng thời là nhân tố quyết định để
phát triển nguồn nhân lực phục vụ cho sự nghiệp phát triển đất nƣớc.
Nếu nhƣ: Nhà ở riêng lẻ là nhà ở đƣợc xây dựng trên thửa đất ở riêng
biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao
gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập; Nhà chung cƣ là nhà có từ 2
tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng,
phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ
gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cƣ đƣợc xây dựng với mục
đích để ở và nhà chung cƣ đƣợc xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở
và kinh doanh; Nhà ở thƣơng mại là nhà ở đƣợc đầu tƣ xây dựng để bán, cho
thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trƣờng; Nhà ở công vụ là nhà ở đƣợc dùng

22. 14
để cho các đối tƣợng thuộc diện đƣợc ở nhà công vụ theo quy định của Luật
này thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tác; Nhà ở để phục vụ tái
định cƣ là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện đƣợc tái
định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp
luật; thì Nhà ở xã hội là loại hình nhà ở đƣợc xây dựng hƣớng đến cung cấp
cho các đối tƣợng đƣợc hƣởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của
pháp luật, nhằm đầu tiên và trƣớc hết đảm bảo quyền có nhà ở của công dân
và hƣớng đến an sinh xã hội. Loại hình nhà ở xã hội thƣờng có giá rẻ hơn các
loại nhà khác. Việc cung cấp nhà ở xã hội có thể là Nhà nƣớc hoặc các tổ
chức, doanh nghiệp hoặc gia đình, cá nhân thực hiện, nhƣng đều đƣợc quy về
một mối là Chính phủ đứng ra quản lý nhằm đảm bảo về an ninh trật tự, vệ
sinh môi trƣờng và cũng tránh trƣờng hợp bị lợi dụng.
Trên cơ sở làm rõ nội hàm của khái niệm nhà ở xã hội, đồng thời kế
thừa các quan điểm trƣớc đó về nhà ở xã hội, theo chúng tôi: “Nhà ở xã hội là
nhà ở do Nhà nƣớc hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu
tƣ xây dựng cho các đối tƣợng đƣợc hƣởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo
quy định của pháp luật, thuê hoặc mua, hoặc thuê mua (ngƣời thuê nhà ở sau
một thời gian quy định thì đƣợc mua và đƣợc công nhận sở hữu đối với nhà ở
đó) theo quy chế do Nhà nƣớc quy định”.
1.1.2. Đặc điểm nhà ở xã hội
Trong chiến lƣợc phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn
đến năm 2030 đã khẳng định quan điểm, mục tiêu chính trị của Đảng, Nhà
nƣớc Việt Nam là phát triển nhà ở cho ngƣời nghèo, thực hiện mục tiêu vì con
ngƣời. Thực hiện phát triển nhà ở là một trong những trách nhiệm của Nhà
nƣớc hƣớng tới đảm bảo an sinh xã hội, thực hiện phát triển nhà ở không chỉ
theo cơ chế thị trƣờng mà Nhà nƣớc có trách nhiệm can thiệp hoặc hỗ trợ, tạo

23. 15
điều kiện để ngƣời dân có nhà ở, đặc biệt là những đối tƣợng thu nhập thấp,
không có điều kiện mua nhà theo cơ chế thị trƣờng. Với nghĩa đó, về bản chất,
nhà ở xã hội ở nƣớc ta mang tính xã hội rất cao, có sự khác biệt rõ ràng so với
nhà ở thƣơng mại cũng nhƣ các loại hình nhà ở khác là nhà ở do tổ chức, cá
nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tƣ xây dựng để bán, cho thuê theo nhu
cầu và cơ chế thị trƣờng (Theo Điều 3 của Nghị định số: 71/2010/NĐ-CP). Nhà
nƣớc điều tiết việc cung ứng nhà ở xã hội nhằm mục đích giúp nhà ở xã hội
không chịu sự cạnh tranh về giá cả nhƣ nhà ở thƣơng mại. Và nhƣ vậy, phát
triển nhà ở xã hội là thực hiện nhiệm vụ chính trị của Nhà nƣớc nhằm không
những để thực hiện chủ trƣơng của Đảng và Nhà nƣớc trong giải quyết nhu cầu
về nhà ở cho các đối tƣợng cần đƣợc Nhà nƣớc quan tâm, mà còn thể hiện bản
chất tốt đẹp, tính nhân văn của nhà nƣớc Việt Nam. Thực hiện chính sách nhà ở
xã hội chú trọng hƣớng tới mục tiêu chính trị - xã hội chứ không hƣớng đến
mục tiêu kinh tế, cho nên thu nhập từ hoạt động này (nếu có) sẽ không lớn và
không giống nhƣ hoạt động chuyển nhƣợng kinh doanh bất động sản (BĐS) là
nhà ở thƣơng mại nên cần đƣợc khuyến khích ở mức cao nhất.
Với tầm quan trọng mang ý nghĩa xã hội to lớn đó, tại Hội nghị lần thứ
5 Ban Chấp hành Trung ƣơng Đảng khóa XI, vấn đề nhà ở xã hội lần đầu tiên
đã đƣợc đƣa vào dự thảo sửa đổi Hiến pháp, điều này là hết sức có ý nghĩa và
cần thiết, là chính sách an sinh xã hội quan trọng của nhà nƣớc ta.
Nhằm đảm bảo thực hiện hiệu quả chính sách nhà ở xã hội, nhà nƣớc Việt
Nam đã ban hành hệ thống các chính sách, văn bản quy phạm pháp luật, trong
đó có một nội dung mấu chốt là cần xác định rõ thế nào là nhà ở xã hội, phân
biệt nhà ở xã hội với nhà ở thƣơng mại. Cho nên, việc xác định rõ đặc điểm nhà
ở xã hội là điểm mấu chốt để thực hiện hiệu quả chính sách nhà ở xã hội.Theo
Luật nhà ở năm 2014 quy định nhà ở xã hội có những đặc điểm nhƣ sau:

24. 16
Thứ nhất, về quy mô, số lƣợng. Nhà ở xã hội đƣợc xây dựng tùy thuộc
nhu cầu thuê và thuê mua của các đối tƣợng sinh sống trên địa bàn, phù hợp
điều kiện kinh tế - xã hội của từng địa phƣơng. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có
trách nhiệm: Phê duyệt và công bố kế hoạch xây dựng, quy hoạch phát triển
nhà ở xã hội, xác định cụ thể loại nhà ở, nhu cầu về diện tích nhà ở, cơ cấu
căn hộ dành để cho thuê, cho thuê mua, cân đối cụ thể với các nguồn vốn đầu
tƣ và cơ chế khuyến khích để kêu gọi đầu tƣ phát triển quỹ nhà ở xã hội. Dù
là của nhà nƣớc hay các tổ chức từ thiện đứng ra cung cấp thì cũng đƣợc quy
về một mối, một tổ chức là Nhà nƣớc đứng ra lo liệu để dễ bề quản lý về an
ninh trật tự, vệ sinh môi trƣờng và cũng tránh trƣờng hợp bị lợi dụng. Đây là
đặc điểm quan trọng xác định chủ thể đầu tƣ, xây dựng và quản lý, khu biệt
đƣợc phần nào với chủ thể đầu tƣ, xây dựng, quản lý nhà ở thƣơng mại
Thứ hai, về nguồn vốn phát triển nhà ở xã hội. Vốn cấp cho loại hình
nhà ở này đƣợc hình thành từ tiền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thuộc sở
hữu Nhà nƣớc trên địa bàn, trích từ 30% đến 50% tiền sử dụng đất của các dự
án phát triển nhà ở thƣơng mại và các dự án khu đô thị mới trên địa bàn (mức
cụ thể do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định), ngân sách địa
phƣơng hay huy động từ các nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định của
pháp luật và tiền tự nguyện của các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nƣớc.
Thứ ba, về thiết kế xây dựng. Theo quy định của pháp luật Việt Nam,
nhà ở xã hội tại đô thị phải là nhà chung cƣ đƣợc thiết kế bảo đảm những tiêu
chuẩn chung của pháp luật về xây dựng và có số tầng theo quy định sau đây:
Một là, tại đô thị loại đặc biệt phải là nhà năm hoặc sáu tầng
Hai là, tại các đô thị loại 1, loại 2, loại 3, loại 4 và loại 5 phải là nhà
không quá sáu tầng.
Ba là, diện tích mỗi căn hộ không quá 60m² sàn và đƣợc hoàn thiện
theo cấp, hạng nhà ở nhƣng không thấp hơn 30m² sàn.

25. 17
Bốn là, nhà ở xã hội phải bảo đảm các tiêu chuẩn hạ tầng kỹ thuật, hạ
tầng xã hội theo quy định của từng loại đô thị.
1.1.3. Đối tượng và điều kiện được mua nhà ở xã hội
Các đối tƣợng đƣợc mua nhà ở xã hội ở các quốc gia khác nhau phụ
thuộc vào quy định riêng của mỗi nƣớc. Ở Việt Nam, để đảm bảo tính khách
quan, ƣu việt của chính sách nhà ở xã hội, việc khoanh vùng các đối tƣợng ƣu
tiên hƣởng chính sách nhà ở xã hội là vô cùng cần thiết. Các đối tƣợng đƣợc
hƣởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội đƣợc quy định tại nhiều văn bản
khác nhau, cụ thể:
Bảng 1.1: Đối tượng được mua nhà ở xã hội năm 2010
TT Đối tƣợng đƣợc mua nhà ở xã hội
1
Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công
chức, viên chức.
2
Sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lƣợng vũ trang nhân dân hƣởng
lƣơng từ ngân sách nhà nƣớc.
3 Công nhân làm việc tại khu công nghiệp.
4
Các đối tƣợng đã trả lại nhà ở công vụ trong các trƣờng hợp sau đây:
a) Khi ngƣời thuê nhà hết tiêu chuẩn đƣợc thuê nhà ở công vụ
b) Khi ngƣời thuê nhà chuyển công tác đến địa phƣơng khác
5
Học sinh, sinh viên các trƣờng đa ̣i học , cao đẳng, trung học chuyên nghiê ̣p ,
cao đẳng nghề , trung cấp nghề không phân biê ̣t công lâ ̣p hay dân lâ ̣p đƣ ợc
thuê nhà ở trong thời gian học tâ ̣p.
6 Ngƣời thu nhập thấp tại khu vực đô thị theo quy định của Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh.
(Nguồn: Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 về Quy định
chi tiết và hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà ở, tại Điều 37 quy định về đối tƣợng đƣợc
mua nhà ở xã hội).

26. 18
Bảng 1.2: Đối tượng mua nhà ở xã hội năm 2013
TT Đối tƣợng mua nhà ở xã hội
1
Ngƣời có công với cách mạng quy định tại Pháp lệnh ƣu đãi ngƣời có công
với Cách mạng.
2
Cán bộ, công chức, viên chức trong cơ quan hành chính, sự nghiệp, cơ quan
Đảng và đoàn thể hƣởng lƣơng từ ngân sách nhà nƣớc.
3
Sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp (bao gồm sỹ quan, hạ sỹ quan, chiến sỹ
là quân nhân chuyên nghiệp) thuộc lực lƣợng vũ trang nhân dân hƣởng
lƣơng từ ngân sách nhà nƣớc; ngƣời làm công tác cơ yếu không phải là quân
nhân đƣợc hƣởng các chế độ, chính sách nhƣ đối với quân nhân theo quy
định của pháp luật về cơ yếu.
4
Công nhân, ngƣời lao động thuộc các thành phần kinh tế làm việc tại các
khu công nghiệp, gồm: Công nhân, ngƣời lao động làm việc tại khu công
nghiệp, cụm công nghiệp vừa và nhỏ, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công
nghệ cao, các cơ sở sản xuất công nghiệp, thủ công nghiệp (kể cả các cơ sở
khai thác, chế biến) của tất cả các ngành, nghề.
5 Ngƣời có thu nhập thấp và ngƣời thuộc diện hộ gia đình nghèo tại khu
vực đô thị.
6
Đối tƣợng bảo trợ xã hội theo quy định của pháp luật về chính sách trợ giúp các
đối tƣợng bảo trợ xã hội; ngƣời cao tuổi độc thân, cô đơn không nơi nƣơng tựa.
7 Các đối tƣợng đã trả lại nhà ở công vụ khi hết tiêu chuẩn thuê nhà ở công vụ.
8
Học sinh, sinh viên các trƣờng đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp,
cao đẳng nghề, trung cấp nghề và trƣờng dạy nghề cho công nhân, không
phân biệt công lập hay ngoài công lập.
9
Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cƣ mà chƣa đƣợc bố trí đất ở hoặc
nhà ở tái định cƣ.
(Nguồn: Điều 14, Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013
về Quy định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội)

27. 19
Bảng 1.3: Đối tượng mua nhà ở xã hội năm 2014
TT Đối tƣợng mua nhà ở xã hội
1 Ngƣời có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ƣu đãi ngƣời
có công với cách mạng.
2 Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn.
3 Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thƣờng xuyên bị ảnh hƣởng
bởi thiên tai, biến đổi khí hậu.
4 Ngƣời thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị.
5 Ngƣời lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu
công nghiệp.
6 Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân
chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và
quân đội nhân dân.
7 Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công
chức, viên chức.
8 Các đối tƣợng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 5 Điều 81
của Luật này.
9 Học sinh, sinh viên các học viện, trƣờng đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh
trƣờng dân tộc nội trú công lập đƣợc sử dụng nhà ở trong thời gian học tập.
10 Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà
ở theo quy định của pháp luật mà chƣa đƣợc Nhà nƣớc bồi thƣờng bằng
nhà ở, đất ở.
(Nguồn: Luật Nhà ở 2014 tại Điều 49 có xác định về đối tƣợng mua nhà ở xã hội).
Nhƣ vậy, tổng hợp các văn bản quy phạm pháp luật quy định về đối
tƣợng đƣợc mua nhà ở xã hội bao gồm: 1. Ngƣời có công với cách mạng theo
quy định của pháp luật về ƣu đãi ngƣời có công với cách mạng; 2). Hộ gia
đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn; 3). Hộ gia đình tại khu vực
nông thôn thuộc vùng thƣờng xuyên bị ảnh hƣởng bởi thiên tai, biến đổi khí

28. 20
hậu; 4). Ngƣời thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị; 5).
Ngƣời lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công
nghiệp; 6). Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật,
quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an
nhân dân và quân đội nhân dân; 7). Cán bộ, công chức, viên chức theo quy
định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức; 8). Các đối tƣợng đã trả
lại nhà ở công vụ bao gồm: Ngƣời thuê nhà ở công vụ khi không còn đủ điều
kiện đƣợc thuê nhà ở hoặc chuyển đi nơi khác hoặc có hành vi vi phạm các
quy định về quản lý, sử dụng nhà ở mà thuộc diện bị thu hồi thì phải trả lại
nhà ở công vụ cho Nhà nƣớc; 9). Học sinh, sinh viên các học viện, trƣờng đại
học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trƣờng dân tộc nội trú công lập đƣợc sử
dụng nhà ở trong thời gian học tập; 10). Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị
thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chƣa
đƣợc Nhà nƣớc bồi thƣờng bằng nhà ở, đất ở; 11). Đối tƣợng bảo trợ xã hội
theo quy định của pháp luật về chính sách trợ giúp các đối tƣợng bảo trợ xã
hội; ngƣời cao tuổi độc thân, cô đơn không nơi nƣơng tựa.
Tuy nhiên, để đƣợc mua nhà ở xã hội những ngƣời thuộc diện kể trên
còn phải bảo đảm những điều kiện nhất định, đó là:
Thứ nhất, các đối tƣợng thuộc diện đƣợc mua nhà ở xã hội phải có
mức thu nhập bình quân hàng tháng không thuộc diện phải nộp thuế thu
nhập cá nhân từ thu nhập thƣờng xuyên theo quy định của pháp luật về
thuế thu nhập cá nhân [6, Điều 14].
Thứ hai, chƣa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chƣa đƣợc hƣởng chính
sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dƣới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập hoặc có
nhà ở thuộc sở hữu của mình nhƣng diện tích nhà ở bình quân đầu ngƣời trong
hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định theo
từng thời kỳ và từng khu vực.

29. 21
Thứ ba, phải có đăng ký thƣờng trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ƣơng nơi có nhà ở xã hội; trƣờng hợp không có đăng ký thƣờng trú thì phải có
đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố này, trừ trƣờng hợp quy
định tại Khoản 9 Điều 49 của Luật Nhà ở năm 2014.
Thứ tƣ, đối với đối tƣợng: Ngƣời thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo
tại khu vực đô thị. Ngƣời lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong
và ngoài khu công nghiệp. Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên
môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị
thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân. Cán bộ, công chức, viên chức
theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức thì phải thuộc
diện không phải nộp thuế thu nhập thƣờng xuyên theo quy định của pháp luật
về thuế thu nhập cá nhân; trƣờng hợp là hộ nghèo, cận nghèo thì phải thuộc
diện nghèo, cận nghèo theo quy định của Thủ tƣớng Chính phủ. Đối với đối
tƣợng: Ngƣời có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ƣu đãi
ngƣời có công với cách mạng. Các đối tƣợng đã trả lại nhà ở công vụ bao
gồm: Ngƣời thuê nhà ở công vụ khi không còn đủ điều kiện đƣợc thuê nhà ở
hoặc chuyển đi nơi khác hoặc có hành vi vi phạm các quy định về quản lý, sử
dụng nhà ở mà thuộc diện bị thu hồi thì phải trả lại nhà ở công vụ cho Nhà
nƣớc. Học sinh, sinh viên các học viện, trƣờng đại học, cao đẳng, dạy nghề;
học sinh trƣờng dân tộc nội trú công lập đƣợc sử dụng nhà ở trong thời gian
học tập. Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ
nhà ở theo quy định của pháp luật mà chƣa đƣợc Nhà nƣớc bồi thƣờng bằng
nhà ở, đất ở thì không yêu cầu phải đáp ứng điều kiện về thu nhập theo quy
định tại điểm này.
Đối với trƣờng hợp hỗ trợ theo các chƣơng trình mục tiêu về nhà ở,
đƣợc quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 49 của Luật Nhà ở 2014 xây dựng
mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở. Hỗ trợ giao đất ở có miễn, giảm tiền sử

30. 22
dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc tặng nhà ở cho đối tƣợng
quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 49 của của Luật Nhà ở 2014 thì phải
đáp ứng điều kiện theo quy định tại quyết định phê duyệt chƣơng trình mục
tiêu về nhà ở tƣơng ứng của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền.
Đối với trƣờng hợp hỗ trợ cho vay vốn ƣu đãi của Nhà nƣớc thông qua
Ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng do Nhà nƣớc chỉ định để các
đối tƣợng quy định tại Luật Nhà ở 2014 xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa
nhà để ở thì phải đáp ứng điều kiện về nhà ở, cƣ trú theo quy định sau đây:
a) Có đất ở nhƣng chƣa có nhà ở hoặc có nhà ở nhƣng nhà ở bị hƣ
hỏng, dột nát.
b) Có đăng ký thƣờng trú tại địa phƣơng nơi có đất ở, nhà ở cần phải
xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa [34, Điều 49, Khoản 1, 4, 5, 6 và 7].
1.1.4. Khái niệm, đặc điểm người có thu nhập thấp và nhà ở xã hội
đối với người có thu nhập thấp
Định nghĩa chính xác về ngƣời thu nhập thấp không phải là một việc dễ dàng.
Nhiều nghiên cứu đã không thể đƣa ra những tiêu chuẩn để định nghĩa ngƣời thu nhập
thấp do vấn đề này tuỳ thuộc vào điều kiện sống của từng hộ gia đình, vào tình hình
phát triển kinh tế xã hội và phong tục tập quán của từng địa phƣơng, từng dân tộc.
+ Theo quan điểm của ngân hàng thế giới và UNDP, ngƣời thu nhập thấp là
những ngƣời chi tiêu ít nhất 66% thu nhập cho ăn uống để tồn tại. 34%thu nhập còn lại
dành cho (nhà ở, văn hoá, giáo dục, ytế, đi lại, v.v..)
+ Ngƣời thu nhập thấp là là những ngƣời có mức sống thuộc nhóm trung
bình trở xuống.
+ Xét trên phƣơng diện cải thiện nhà ở, ngƣời thu nhập thấp là những ngƣời
phải chi một phần thu nhập để thuê nhà hoặc trả góp tiền sửa nhà, mua nhà ngoài việc
chi tiêu cho nhu cầu cơ bản.
+ Là những ngƣời hiện đang sống trong những ngôi nhà quá cũ nát mà
không có điều kiện sửa sang hay cải tạo lại.

31. 23
+ Là những ngƣời có mức thu nhập ổn định và có khả năng tích luỹ vốn
để cải thiện điều kiện ở, với sự hỗ trợ của Nhà nƣớc về vay vốn dài hạn trả
góp, tạo điều kiện ƣu đãi về chính sách đất đai và cơ sở hạ tầng (ngƣời vay
vốn có khả năng hoàn trả tiền vay).
+ Là những ngƣời chƣa có nhà hoặc có nhà nhƣng diện tích ở chật hẹp,
có diện tích ở ≤ 5m2
/đầu ngƣời.
Hiện nay theo quy định của pháp luật Việt Nam: Chính phủ và Bộ Xây
dựng đã ban hành nhiều văn bản để xác định và từng bƣớc làm rõ đối tƣợng
thu nhập thấp là gì, cụ thể:
Ngƣời thu nhập thấp… là ngƣời không thuộc diện phải nộp thuế
thu nhập thƣờng xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá
nhân [18, Điều 14]
Đối tƣợng thu nhập thấp là ngƣời lao động thuộc các đơn vị sự
nghiệp ngoài công lập, doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế, hợp
tác xã đƣợc thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật; ngƣời
đã đƣợc nghỉ lao động theo chế độ quy định; ngƣời lao động tự do, kinh
doanh cá thể [12, Điều 1].
Ngƣời lao động có thu nhập thấp là ngƣời làm việc tại các cơ quan,
đơn vị, doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế hoặc lao động tự do tại
khu vực đô thị có mức thu nhập không phải đóng Thuế Thu nhập cá nhân
(TNCN), theo quy định của pháp luật về Thuế TNCN [13, Điều 1].
Nhƣ vậy, theo tinh thần của Nghị định Chính phủ, cũng nhƣ Thông tƣ
và Công văn hƣớng dẫn của Bộ Xây dựng về xác định đối tƣợng thu nhập
thấp mua nhà ở thu nhập thấp tại đô thị này thì điều kiện thu nhập, tổng thu
nhập của ngƣời có thu nhập thấp phải ở mức không phải đóng Thuế TNCN (9
triệu đồng/ngƣời/ tháng).
Ngƣời lao động có thu nhập thấp mua nhà ở xã hội đối với ngƣời thu
nhập thấp theo quy định của pháp luật Việt Nam có đặc điểm sau:

32. 24
Một là, về đối tượng bao gồm
Ngƣời lao động làm việc tại các cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp thuộc
các thành phần kinh tế hoặc lao động tự do tại khu vực đô thị. Cụ thể, ngƣời
lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp
thuộc các thành phần kinh tế; Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan
chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan,
đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân; Cán bộ, công chức, viên
chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức và ngƣời
lao động tự do tại khu vực đô thị.
Hai là, về khả năng, điều kiện tài chính (mức thu nhập từ việc làm
của họ)
Trƣớc hết, phải khẳng định rằng: những ngƣời có thu nhập thấp là
những ngƣời hiện có thu nhập và thu nhập ổn định, họ không thuộc diện hộ
nghèo, đang có việc làm và thu nhập ổn định từ việc làm đó. Tuy nhiên mức
thu nhập của họ là thấp so với điểm mốc mua đƣợc nhà ở tại đô thị. Hay nói
cách khác ngƣời thu nhập thấp trong trƣờng hợp này vẫn có khả năng tài
chính nhƣng mức thu nhập không đủ điều kiện tài chính để tự tạo lập nhà ở;
để có đƣợc nhà ở, đòi hỏi họ cần phải đƣợc hỗ trợ giúp đỡ về khả năng tài
chính từ Nhà nƣớc.
Về biên độ thu nhập của ngƣời thu nhập thấp mua nhà ở xã hội cho
ngƣời thu nhập thấp theo quy định của pháp luật có mức thu nhập không phải
chịu thuế thu nhập cá nhân, bao gồm cả miễn trừ gia cảnh theo quy định của
pháp luật. Cụ thể mức thu nhập của họ ≤ 9 triệu đồng/ngƣời/tháng. Căn cứ
vào biên độ thu nhập của ngƣời thu nhập thấp không có điều kiện tài chính để
tạo lập nhà ở, có thể chia thành 2 nhóm cơ bản sau: 1), có một phần điều kiện
tài chính từ nguồn thu nhập tham gia mua nhà ở xã hội dành cho ngƣời thu
nhập thấp theo hình thức trả góp, có sự hỗ trợ về cơ chế tài chính, chính sách

33. 25
từ Nhà nƣớc. 2), không có đủ điều kiện tài chính để mua theo hình thức trả
góp, đây là bộ phận thu nhập “rất thấp”, chỉ có khả năng thuê nhà ở, và nhƣ
vậy thuộc diện bảo trợ xã hội về nhà ở.
Và nhƣ vậy, với khả năng, điều kiện tài chính của bản thân ngƣời lao
động kết hợp với cơ chế tài chính và các chính sách khác của Nhà nƣớc về
nhà ở thì ngƣời thu nhập thấp vẫn có khả năng tạo lập đƣợc nhà ở tại đô thị,
đảm bảo quyền có nhà ở và quyền sở hữu nhà ở từ điều kiện tài chính của
mình và trong tƣơng lai (theo quy định của pháp luật, cơ chế, chính sách từ
Nhà nƣớc), họ sẽ thanh toán hết phần vốn nợ mua trả góp với ngân hàng,
hoàn thành nghĩa vụ tài chính của mình với ngân hàng thƣơng mại.
Ba là, về điều kiện nhà ở trước khi mua nhà ở xã hội dành cho người
thu nhập thấp
Ngƣời thu nhập thấp chƣa có nhà ở thuộc sở hữu của mình hoặc có nhà
ở thuộc sở hữu của mình nhƣng diện tích bình quân trong hộ gia đình dƣới 8
m2
sàn/ngƣời hoặc là nhà ở tạm bợ, hƣ hỏng, dột nát mà chƣa đƣợc Nhà nƣớc
hỗ trợ nhà ở, đất ở dƣới mọi hình thức và có nhu cầu mua nhà ở xã hội dành
cho ngƣời thu nhập thấp dựa trên khả năng tài chính của mình.
Nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp, khái niệm và đặc điểm
Việc định danh thật chính xác từng loại nhà đúng vai trò quan trọng,
giúp cơ quan quản lý thực hiện các thao tác nghiệp vụ thuận tiện. Bởi mỗi loại
nhà sẽ có một loại chính sách khác nhau. Lâu nay ở Việt Nam chƣa định danh
đƣợc loại nhà chung cƣ cao cấp, trung bình hay bình dân (nên định theo loại
1,2,3), cũng nhƣ nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp, nhà cho ngƣời nghèo (nhà
tình thƣơng, tình nghĩa) làm cho không chỉ nhà quản lý lúng túng mà còn tạo
kẽ hở cho một số ngƣời lợi dụng trốn thuế, trốn tránh nghĩa vụ đóng góp cho
địa phƣơng, mƣợn danh nghĩa huy động vốn phi pháp… Nhà ở xã hội đƣợc
nêu trong Luật Nhà ở năm 2005. Phát triển nhà ở xã hội đƣợc Nhà nƣớc

34. 26
khuyến khích nhƣ miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đƣợc miễn giảm các
khoản thuế liên quan. Đối tƣợng đƣợc thuê nhà là những ngƣời thu nhập thấp
thuộc diện cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp…
Tuy Luật Nhà ở đã ban hành từ năm 2005 nhƣng 4 năm sau mới có một số
văn bản pháp quy về nhà ở xã hội, còn tên gọi nhà ở xã hội trong các văn bản
pháp quy dƣới luật lại đƣợc đổi thành nhà ở cho nhà thu nhập thấp, khiến
nhiều ngƣời lầm tƣởng có hai loại nhà khác nhau.
Chiến lƣợc nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 đƣợc
Thủ tƣớng Chính phủ phê duyệt năm 2011, đặc biệt đến nay khi luật Nhà ở năm
2014 có hiệu lực thì sự nhầm lẫn này đã đƣợc loại bỏ khi quy định rõ các đối
tƣợng chính sách xã hội gặp khó khăn về nhà ở, không đủ khả năng thanh toán
theo cơ chế thị trƣờng sẽ đƣợc tập trung, ƣu tiên giải quyết chỗ ở, bao gồm:
Ngƣời có công với cách mạng; các hộ nghèo khu vực nông thôn; ngƣời có thu
nhập thấp tại khu vực đô thị; nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức, nhân sỹ, trí
thức, văn nghệ sỹ; nhà ở cho sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lƣợng
vũ trang nhân dân; nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp, cụm
công nghiệp và các cơ sở sản xuất, dịch vụ ngoài khu công nghiệp; nhà ở cho
sinh viên, học sinh các trƣờng đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp và dạy
nghề; nhà ở cho các đối tƣợng chính sách xã hội đặc biệt khó khăn (ngƣời tàn
tật, ngƣời già cô đơn, ngƣời nhiễm chất độc da cam…).
Vậy thế nào là nhà ở xã hội và khác gì với nhà ở cho ngƣời thu
nhập thấp?
Trong quyết định số: 67/2009/QĐ-TTg ngày 24/04/2009 về Ban hành
một số cơ chế chính sách phát triển nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp tại khu
vực đô thị đã cho rằng: “Nhà ở thu nhập thấp là loại nhà ở căn hộ chung cƣ,
có diện tích căn hộ tối đa không quá 70 m2
” [43].

35. 27
Trong chính sách về nhà ở xã hội và nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp:
Nhà ở xã hội đƣợc nêu trong Mục 1 Chƣơng IV Luật Nhà ở năm 2014. Về đối
tƣợng đƣợc hƣởng chính sách về nhà ở, trong đó có “ngƣời thu nhập thấp, hộ
nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị” [34, tr. 70]. Nhƣ vậy, theo quy định trên
thì nhà ở xã hội cũng tức là nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp, và nhà ở cho
ngƣời thu nhập thấp nằm trong chính sách phát triển nhà ở xã hội của Nhà
nƣớc, là một thị phần trong phân khúc nhà ở xã hội. Và nhƣ vậy chúng ta có
thể định nghĩa nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp là:
Nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp là nhà ở xã hội do Nhà nƣớc hoặc tổ
chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tƣ xây dựng cho các đối
tƣợng đƣợc hƣởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của pháp luật về
mức thu nhập thấp, thuê hoặc mua, hoặc thuê mua (ngƣời thuê nhà ở sau một
thời gian quy định thì đƣợc mua và đƣợc công nhận sở hữu đối với nhà ở đó)
theo quy chế do Nhà nƣớc quy định. Hay nói cách khác: nhà ở cho ngƣời thu
nhập thấp là nhà ở xã hội dành cho những ngƣời có thu nhập thấp theo quy
định của pháp luật Việt Nam.
Với cách tiếp cận nhƣ vậy, thì những đặc điểm của nhà ở xã hội cũng
chính là những đặc điểm của nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp, tuy nhiên theo
chúng tôi, bên cạnh những đặc điểm nhƣ nhà ở xã hội thì vì hƣớng tới là
ngƣời thu nhập thấp cho nên nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp còn có một số
điểm đặc trƣng sau:
Trƣớc hết, cần khẳng định nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp là một loại sản
phẩm hàng hóa không phải làm từ thiện mà là để bán. Đối tƣợng mua là ngƣời
có thu nhập thấp có thể từ lƣơng, tiền làm công, nhƣng do số tiền kiếm đƣợc ít,
chỉ đủ trang trải cuộc sống và tích lũy chút ít nhƣng không thể nào mua đƣợc
nhà ở nếu không có sự hỗ trợ nào đó từ nhiều phía. Sau nữa, loại nhà ở cho
ngƣời thu nhập thấp thƣờng có giá rẻ hơn các loại nhà ở xã hội khác, lý do:

36. 28
Thứ nhất, loại nhà này hoàn toàn không tệ về chất lƣợng, nó vẫn đảm
bảo độ bền vững với những tiêu chuẩn xây dựng cơ bản, chỉ có điều nó không
sử dụng các thiết bị đắt tiền, chẳng hạn nhƣ những nhà thấp tầng (dƣới 9
tầng), không có thang máy, không sử dụng các thiết bị vệ sinh cao cấp, không
dùng những họa tiết trang trí cầu kỳ, không có các dịch vụ tiện ích xa xỉ nhƣ
hồ bơi, sân tennis…
Thứ hai, nó có diện tích nhỏ hơn so với các căn hộ cao cấp, trong nhiều
trƣờng hợp vài ba căn hộ sử dụng chung một nhà bếp và nhà vệ sinh.
Thứ ba, nó đƣợc Chính phủ giảm hoặc miễn một số các loại thuế cho
chủ đầu tƣ nhƣ thuế đất. Ngoài ra Chính phủ còn hỗ trợ tài chính thông qua
việc can thiệp để đƣợc vay ngân hàng với lãi suất thấp, hỗ trợ một phần tiền
đền bù giải tỏa (nếu có), hỗ trợ một phần tài chính thông qua việc can thiệp
đƣợc giảm giá vật liệu xây dựng…
Thứ tƣ, ngƣời mua đƣợc giảm giá căn hộ có khi chỉ bằng giá thành căn
hộ và trả dần trong 15 - 20 năm không tính lãi hoặc lãi suất rất thấp. Để nhà
đầu tƣ không bị thiệt thòi, chính phủ thƣờng ƣu tiên cho họ một số công trình
khác có lợi nhuận cao hơn để bù đắp vào. Ngƣời mua có thể có quyền sở hữu
theo luật định. Ở một số nƣớc nhƣ Hàn Quốc, do đƣợc nhiều ƣu đãi nên không
đƣợc tự do mua bán, sang nhƣợng. Khi muốn bán, phải bán lại cho quỹ nhà của
chính phủ theo giá thỏa thuận để cơ quan quản lý nhà điều tiết cho ngƣời khác.
1.2. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của cho vay mua nhà ở xã hội
đối với ngƣời có thu nhập thấp của ngân hàng thƣơng mại
1.2.1. Khái niệm, đặc điểm hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại
* Hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại
Cho vay của ngân hàng thƣơng mại là sự chuyển nhƣợng quyền sở hữu số
tiền vay từ ngƣời cho vay (ngân hàng thƣơng mại) sang ngƣời đi vay (khách
hàng) theo những điều kiện đã đƣợc thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng.

37. 29
Phân loại cho vay của ngân hàng thƣơng mại
Trong nền kinh tế thị trƣờng hoạt động cho vay của NHTM rất đa dạng
và phong phú với nhiều loại hình tín dụng khác nhau. Việc áp dụng hình thức
cho vay nào là tùy thuộc vào đặc điểm kinh tế của đối tƣợng sử dụng vốn tín
dụng nhằm sử dụng và quản lý vốn tín dụng có hiệu quả và phù hợp với sự
vận động cũng nhƣ đặc điểm kinh tế khác nhau của đối tƣợng tín dụng.
Trên thực tế việc phân loại cho vay theo các tiêu thức sau:
Phân theo mục đích sử dụng vốn
- Cho vay phục vụ sản xuất kinh doanh công thƣơng nghiệp
- Cho vay tiêu dùng cá nhân
- Cho vay mua bán bất động sản
- Cho vay sản xuất nông nghiệp
- Cho vay kinh doanh xuất nhập khẩu
Phân loại theo thời hạn tín dụng
- Cho vay ngắn hạn: là loại cho vay có thời hạn dƣới 1 năm. Mục đích của
loại cho vay này thƣờng là nhằm tài trợ cho việc đầu tƣ vào tài sản lƣu động
- Cho vay trung dài hạn: là loại cho vay có thời hạn trên 1 năm. Mục
đích của loại cho vay này là nhằm tài trợ cho việc đầu tƣ vào tài sản cố định,
đầu tƣ vào các dự án đầu tƣ
Phân loại theo mức độ tín nhiệm của khách hàng
- Cho vay không có bảo đảm: Là loại cho vay không có tài sản thế
chấp, cầm cố, hoặc bảo lãnh của ngƣời khác mà chỉ dựa vào uy tín của bản
thân khách hàng vay vốn để quyết định cho vay
- Cho vay có bảo đảm: là loại cho vay dựa trên cơ sở các bảo đảm cho
tiền vay nhƣ thế chấp, cầm cố, hoặc bảo lãnh của một bên thứ ba nào khác.
Phân loại theo phương thức cho vay
- Cho vay từng lần

38. 30
- Cho vay theo hạn mức tín dụng
Phân loại theo phương thức hoàn trả nợ vay
- Cho vay trả nợ một lần khi đáo hạn
- Cho vay có nhiều kỳ hạn trả nợ, cho vay trả góp
- Cho vay trả nợ nhiều lần nhƣng không có kỳ hạn trả nợ cụ thể mà tùy
theo khả năng của khách hàng để trả nợ bất cứ lúc nào
* Đặc điểm hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại
Hoạt động cho vay nói chung và hoạt động cho vay của ngân hàng
thƣơng mại nói riêng, nói một cách chung nhất thì bao gồm những đặc điểm
cơ bản sau:
Thƣ́ nhất, về chủ thể bao giờ cũng có hai bên tham gia: Bên cho vay -
là ngân hàng thƣơng mại, có tài sản chƣa dùng đến, muốn cho ngƣời khác sƣ̉
dụng để thỏa mãn một số lợi ích của mình và Bên vay - là các cá nhân, tổ
chức đang cần sƣ̉ dụng tài sản đó để thỏa mãn nhu cầu của mình (về kinh
doanh hoă ̣c vốn).
Thƣ́ hai, hình thƣ́ c pháp lý của viê ̣c cho vay đƣợc thể hiê ̣n dƣới dạng
hợp đồng tín dụng tài sản.
Thƣ́ ba, sƣ̣ kiê ̣n cho vay phát sinh bởi hai hành vi căn bản là hành vi ứng
trƣớcvà hànhvi hoàntrả một số tiền(hay tài sản) nhấtđi ̣nhlà các vâ ̣t cùng loại.
Thƣ́ tƣ, viê ̣c cho vay bao giờ cũng dƣ̣a trên sƣ̣ tín nhiê ̣m giƣ̃a ngƣời cho
vay đối với ngƣời đi vay về khả năng hoàn trả tiền vay.
Bên cạnh nhƣ̃ngđặc điểmcơ bản trênthì tronghoạtđộngcho vay của ngân
hàngthƣơngmại cònthể hiê ̣n nhƣ̃ngdấu hiê ̣u mangtínhchấtđă ̣c thù nhƣlà:
Một là, viê ̣c cho vay của ngân hàng thƣơng mại là hoạt đô ̣ng nghề
nghiê ̣p kinh doanh mang tính chƣ́ c năng. Đây là quy đi ̣nh mang tính chất đă ̣c
thù, mang tính chất nghề nghiê ̣p kinh doanh đƣợc pháp luật quy đi ̣nh cho nó
nhƣ̃ng quyền năng cụ thể.

39. 31
Hai là, hoạt động cho vay của ngân hàng thƣơng mại không chỉ là mô ̣t
nghề kinh doanh mà hơn nƣ̃a còn là một nghề nghiê ̣p kinh doanh có điều
kiê ̣n. Điều này thể hiê ̣n ở chỗ hoạt đô ̣ng cho vay chuyên nghiê ̣p của ngân
hàng thƣơng mại phải thỏa mãn một số điều kiê ̣n nhất đi ̣nh nhƣ phải có vốn
pháp đi ̣nh, phải đƣợc Ngân hàng Nhà nƣớc cấp giấy phép hoạt đô ̣ng ngân
hàng trƣớc khi tiến hành viê ̣c đăng ký kinh doanh theo luâ ̣t đi ̣nh.
Ba là, ngoài viê ̣c tuân thủ quy đi ̣nh chung của pháp luâ ̣t về hợp đồng,
hoạt động cho vay của ngân hàng thƣơng mại còn chịu sƣ̣ điều chỉnh, chi phối
của các đa ̣o luâ ̣t về ngân hàng, thâ ̣m chí kể các các tập quán thƣơng mại về
ngân hàng. Đặc điểm này, bị chi phối bởi tính chất đă ̣c thù trong nghề nghiê ̣p
kinh doanh của các tổ chƣ́ c tín dụng nhƣ tính rủi ro cao và sƣ̣ ảnh hƣởng
mang tính chất dây chuyền đối với nhiều lợi ích khác trong xã hô ̣i.
Xét trong hoạt động cho vay cụ thể của ngân hàng thƣơng mại đối với
ngƣời có thu nhập thấp vay mua nhà ở xã hội thì: về chủ thể bao gồm có ngân
hàng thƣơng mại và ngƣời có thu nhập thấp. Trong đó, ngân hàng thƣơng mại
với tƣ cách là bên cho vay, cung cấp các dịch vụ tài chính nhất định theo sự
chỉ đạo của Chính phủ nhằm thực hiện chính sách xã hội; ngƣời có thu nhập
thấp với tƣ cách là bên vay, đang cần sử dụng dịch vụ tài chính từ ngân hàng
thƣơng mại để đáp ứng, thỏa mãn nhu cầu tạo lập nhà ở từ chính sách nhà ở
xã hội của Chính phủ.
Để có thể sử dụng đƣợc nguồn tiền từ ngân nhàng thƣơng mại, giữa
ngƣời có thu nhập thấp và ngân hàng thƣơng mại cần thiết lập giao dịch thông
qua hợp đồng tín dụng vay vốn ngân hàng thƣơng mại của ngƣời có thu nhập
thấp. Trong hợp đồng tín dụng này, nhất thiết bên vay tức ngƣời có thu nhập
thấp ngoài việc thỏa mãn các quy định pháp lý về nguyên tắc cho vay, điều
kiện vay vốn, quy định về bảo đảman toàn trong hoạt động cho vay thì phải
hoàn thiện các giấy tờ chứng minh về nhân thân, về tình trạng thu nhập, về

40. 32
tình trạng chỗ ở và các quy định pháp lý khác đƣợc quy định trong pháp luật
về cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng
thƣơng mại. Đặc biệt, để khu biệt hợp đồng tín dụng của mình so với các hợp
đồng tín dụng thông thƣờng khác nhằm hƣởng chính sách ƣu đãi về thời hạn
trả và lãi suất tín dụng, đòi hỏi ngƣời đi vay buộc phải chứng minh tình trạng
thu nhập thuộc nhóm ngƣời thu nhập thấp thông qua quy định xác nhận tình
trạng thu nhập thấp trong quy định pháp lý là có mức thu nhập không chịu
thuế TNCN, theo quy định về pháp luật thuế TNCN hiện hành.
Trên cơ sở thỏa mãn những quy định pháp lý về hoạt động cho vay mua
nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp, ngân hàng thƣơng mại tiến hành
xét duyệt cho vay, cấp vốn và kiểm tra việc sử dụng vốn vay. Để đảm bảo an
toàn trong hoạt động cho vay của mình đối với những ngƣời có thu nhập thấp
- đối tƣợng không có khả năng tự tạo lập chỗ ở cho mình, có nguy co rủi do
cao, vì thế vấn đề bảo đàm tiền vay đƣợc ngân hàng thƣơng mại tính đến là tài
sản nhà ở đƣợc hình thành trong tƣơng lai do chính nguồn vốn đƣợc cấp từ
ngân hàng mà ngƣời thu nhập thấp mua đƣợc; đây cũng chính là một điểm
khác biệt cơ bản đối với hợp đồng tín dụng vay vốn tại ngân hàng thƣơng mại
đối với ngƣời có thu nhập thấp.
1.2.2. Vai trò của hoạt động cho vay mua nhà ở xã hội đối với người
có thu nhập thấp của ngân hàng thương mại
Trong cơ chế kế hoạch hóa tập trung, nhà ở là phúc lợi xã hội, mọi
ngƣời có quyền xin nhà nƣớc cấp nhà ở và giá nhà cho thuê trong cơ chế bao
cấp gần nhƣ giống nhau giữa nội thành và ngoại thành, tầng thấp và tầng cao.
Đến những năm đầu của thập kỷ 2000, mặc dù đã phát triển nền kinh tế theo
cơ chế thị trƣờng một thời gian dài, nhƣng nhà ở tại Việt Nam vẫn đƣợc xem
là loại hàng hóa phân phối dạng đặc biệt, nhƣ trƣờng hợp một số các cơ quan
nhà nƣớc khi xét cấp “mua đất” đƣợc giải quyết bằng thang điểm: chức vụ,
thâm niên, học hàm, học vị.

41. 33
Trong khi đó, quan điểm về nhà ở trong cơ chế thị trƣờng là một thứ hàng
hóa, vì vậy, giá nhà trong cơ chế thị trƣờng phải khác nhau. Trong cơ chế thị
trƣờng, vấn đề nhà ở phụ thuộc vào thu nhập của mỗi ngƣời và họ tự quyết định
việc thuê hoặc mua nhà ở theo khả năng, nhu cầu và sở thích. Nhà nƣớc có thể
giúp ngƣời nghèo trong việc giải quyết vấn đề nhà ở nhƣng điều này hoàn toàn
khác so với việc phân phối nhà ở trong cơ chế kế hoạch hóa tập trung.
Đến nay, trong nền kinh tế thị trƣờng đã phát triển hoàn chỉnh hơn tại
Việt Nam, vốn xây dựng nhà ở do ngƣời có nhu cầu về nhà ở góp vào các
công ty kinh doanh nhà và cơ chế mua bán cũng đƣợc thị trƣờng điều chỉnh
theo quy luật cung - cầu. Điều này cũng có thể hiểu là việc xây dựng nhà ở
chủ yếu do vốn tự có và nỗ lực của mỗi ngƣời, mỗi gia đình. Tuy nhiên, đối
với ngƣời nghèo, ngƣời có thu nhập thấp và những gia đình trong diện chính
sách thì vấn đề trợ giúp của nhà nƣớc và cộng đồng là rất cần thiết. Trong
những năm qua, vấn đề nhà ở tại các đô thị tăng nhanh, nhƣng cũng chỉ đáp
ứng đƣợc yêu cầu và nhu cầu của một số ngƣời có thu nhập cao, vấn đề nhà ở
cho ngƣời có thu nhập thấp vẫn là vấn đề khó khăn của các nƣớc phát triển,
bởi vì vấn đề nhà ở hiện nay phụ thuộc vào khả năng thu nhập của mỗi ngƣời
hoặc mỗi gia đình trong xã hội. Do đó, việc phát triển nhà ở cho ngƣời có thu
nhập thấp đòi hỏi nhà nƣớc phải có chính sách huy động mọi nguồn vốn tham
gia. Trong đó, không thể không kể đến vai trò của các tổ chức tài chính trung
gian, đặc biệt là các NHTM trong việc cung ứng vốn cho ngƣời dân để giải
quyết bài toán tài chính. Việc cấp tín dụng cho ngƣời có nhu cầu vay để mua
nhà là hết sức cần thiết, mang ý nghĩa quan trọng về kinh tế và xã hội.
Vừa qua, gói tín dụng ngân hàng 30.000 tỷ đồng, thực hiện hỗ trợ mua
nhà ở xã hội đối với ngƣời thu nhập thấp đã phát huy vai trò tác dụng tích cực
của nó đối với nền kinh tế và xã hội. Kết quả thực hiện gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng
đã tạo ra những hiệu ứng tích cực đối với thị trƣờng bất động sản. Đặc biệt, đã

42. 34
hỗ trợ cho khoảng gần 50.000 hộ gia đình, cá nhân có thu nhập thấp, gặp khó
khăn về chỗ ở có điều kiện cải thiện nhà ở, góp phần thực hiện định hƣớng của
Đảng, Nhà nƣớc về phát triển nhà ở xã hội và bảo đảm an sinh xã hội.
Mặc dù chỉ tập trung vào đối tƣợng thu nhập thấp nhƣng nó đã làm tăng
tính thanh khoản và niềm tin cho các phân khúc khác trên thị trƣờng. Thị
trƣờng bất động sản hiện nay đang phụ thuộc rất lớn vào hai nguồn vốn là
ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng mà nguồn vốn huy động từ khách
hàng phần lớn lại có nguồn gốc từ tín dụng ngân hàng. Thị trƣờng vốn Việt
Nam vẫn đang thiếu các nguồn vốn khác nhƣ các quỹ đầu tƣ, quỹ tín thác bất
động sản, quỹ tiết kiệm nhà ở, nguồn vốn từ thị trƣờng chứng khoán…Do đó,
vai trò trung chuyển vốn của hệ thống Ngân hàng đóng vai trò vô cùng quan
trọng trong việc phát triển thị trƣờng bất động sản trong thời gian tới nói riêng
và nền kinh tế - xã hội nói chung.
Nhƣ vậy có thể nhận định hoạt động cho vay mua nhà ở xã hội đối với
ngƣời có thu nhập thấp của ngân hàng thƣơng mại có vai trò, ý nghĩa nhất
định, cụ thể nhƣ sau:
* Đối với khách hàng (người lao động có thu nhập thấp)
Trong những năm qua, do sự gia tăng dân số thành thị nhanh chóng
cũng nhƣ làn sóng di cƣ từ các vùng nông thôn lên thành thị đã làm cho tình
hình nhà ở tại các đô thị ngày càng trở nên bức xúc. Với mức thu nhập thông
thƣờng từ lƣơng tháng, để có đủ tiền mua nhà ở, không ít gia đình sẽ phải mất
một khoảng thời gian dài. Vậy, phải làm thế nào để mua đƣợc một căn hộ khi
chỉ có 20% - 30% số tiền? Đó là vấn đề đặt ra đối với những ngƣời muốn mua
nhà. Nhờ có chính sách hỗ trợ của nhà nƣớc cho vay mua nhà ở xã hội đối với
ngƣời có thu nhập thấp mà nhiều hộ gia đình, những đối tƣợng có thu nhập ổn
định nhƣng chƣa có đủ điều kiện tài chính để tạo lập nhà ở vẫn có thể tạo lập
đƣợc chỗ ở cho mình. Nhƣ vậy, thay vì phải tiết kiệm trong một thời gian dài,
mỗi tháng họ chỉ cần trích một phần số tiền thu nhập của gia đình để tích lũy

43. 35
trả góp cho ngân hàng. Có đƣợc chỗ ở, ổn định nơi ăn ở, sinh hoạt, ngƣời lao
động mới yên tâm lao động và làm việc, có động lực để tiếp tục sản xuất ra
của cải xã hội, để nâng cao chất lƣợng cuộc sống của bản thân và gia đình.
Chính sách ƣu đãi cho vay mua nhà ở xã hội của ngƣời thu nhập thấp tại ngân
hàng thƣơng mại của Nhà nƣớc có ý nghĩa quan trọng trong việc cải thiện
chất lƣợng cuộc sống cho hộ thu nhập thấp và hộ nghèo sống ở các đô thị
thông qua việc nâng cao chất lƣợng nhà ở.
* Đối với nền kinh tế
Trong khi thị trƣờng BĐS đang đóng băng thì việc các ngân hàng
hƣởng ứng chính sách cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời thu nhập thấp,
tung ra các sản phẩm cho vay mua nhà trả góp là một yếu tố quan trọng kích
cầu thị trƣờng bất động sản, đẩy mạnh hoạt động giao dịch. Hiện nay, các
ngân hàng còn liên kết với các Công ty kinh doanh nhà và Công ty bảo hiểm
để cung cấp cho khách hàng những dịch vụ tiện ích nhất, tạo thêm công ăn
việc làm cho ngƣời lao động. Từ đó giúp Nhà nƣớc đạt đƣợc những mục tiêu
kinh tế - xã hội: khơi thông dòng vốn, tái khởi động lại hoạt động sản xuất,
kinh doanh từ đó phục hồi nền sản xuất, tạo việc làm mới, giảm thất nghiệp,
nâng cao chất lƣợng cuộc sống cho ngƣời dân, xóa đói giảm nghèo…
Hoạt động cho vay mua nhà trả góp giúp khách hàng thỏa mãn tối đa
nhu cầu của mình, hăng hái lao động sáng tạo, tạo ra của cải vật chất, làm
tăng phúc lợi xã hội, phát triển nền kinh tế.
* Đối với Ngân hàng thương mại
Hiện nay, cho vay BĐS hiện nay thƣờng chiếm 1/3 khoản mục cho vay
và chiếm 1/5 tài sản của các ngân hàng thƣơng mại. Loại cho vay BĐS lớn
nhất mà ngân hàng thực hiện chính là cho vay xây dựng nhà ở, thƣờng chiếm
khoảng 60% các khoản cho vay BĐS. Do đó cho vay mua nhà có vai trò và ý
nghĩa quan trọng với NHTM.

44. 36
Trong cuộc đua cạnh tranh huy động và cho vay, các ngân hàng đang
đứng trƣớc một thách thức không nhỏ là lợi nhuận từ các hoạt động này đang
có nguy cơ giảm trong khi chi phí hoạt động ngày càng gia tăng. Đa dạng hoá
các hoạt động của ngân hàng là một chiến lƣợc kinh doanh nhằm thoả mãn
nhu cầu ngày càng cao của khách hàng đồng thời giúp ngân hàng tận dụng tối
đa các lợi thế để thu về lợi nhuận cao nhất. Hoạt động cho vay mua nhà chính
là một trong những sản phẩm đa dạng hóa của các ngân hàng. Mặt khác, hiện
nay, các ngân hàng của Việt Nam vẫn đang đứng trƣớc nhiều rủi ro. Các
NHTM đang ở trong tình trạng “đổ xô vào các dự án lớn” và cho vay quá tập
trung vào một số khách hàng lớn. Chẳng hạn, đối với Ngân hàng Ngoại
thƣơng Việt Nam (VCB), dƣ nợ cho vay 30 khách hàng lớn chiếm 32% tổng
dƣ nợ (khoảng 30.000 tỷ đồng), 10 khách hàng lớn nhất chiếm 22%, riêng 5
khách hàng lớn nhất chiếm đến 15%. Đây là điều đáng lo lắng bởi nó đi
ngƣợc lại với nguyên tắc phân tán rủi ro. Việc phát triển hoạt động cho vay
mua nhà giúp phân tán nguồn vốn vay, giảm thiểu rủi ro trong hoạt động cho
vay của ngân hàng, do vốn vay đƣợc chia thành nhiều khoản vay cho nhiều
khách hàng và tài sản đảm bảo cho khoản vay lại chính là giá trị của ngôi nhà.
Trong bối cảnh cạnh tranh của kinh tế thị trƣờng, các Ngân hàng
thƣơng mại Việt Nam cũng giống nhƣ nhiều ngân hàng khác trên thế giới,
đang rơi vào tình trạng lợi nhuận trên tổng tài sản ngày càng giảm dần. Lý do
là ngân hàng nào cũng đang chú trọng quy mô và vốn hoạt động, tăng mạnh
vốn chủ sở hữu, mạng lƣới hoạt động của các ngân hàng ngày càng rộng lớn
đã giúp cho nguồn vốn tiền gửi chảy vào các ngân hàng ngày càng mạnh mẽ.
Song hoạt động tín dụng lại không thể theo kịp tốc độ tăng trƣởng vốn của
các ngân hàng. Bên cạnh cho vay, ngân hàng đã chọn cách mua trái phiếu,
nhƣng lợi nhuận thu lại sẽ ít hơn. Giải pháp hiện nay là các ngân hàng phải
phải đẩy mạnh hoạt động cho vay nhiều hơn với rủi ro ít hơn, trong đó một

45. 37
trong những lĩnh vực ngân hàng có thể phát triển là cho vay tiêu dùng và cho
vay mua nhà. Hoạt động tín dụng nhà ở của các ngân hàng trên thế giới đã
phát triển từ lâu và đem lại lợi nhuận khá lớn trong tổng lợi nhuận của các
ngân hàng (chiếm khoảng 40%). Ở Việt Nam lĩnh vực này còn rất nhiều tiềm
năng mà các ngân hàng có thể khai thác…
Thông qua hoạt động cho vay mua nhà, ngân hàng gián tiếp thực hiện
quan hệ hợp tác với các công ty kinh doanh nhà, bất động sản. Đây là một cơ
hội tốt để ngân hàng có đƣợc một hệ thống thông tin phong phú và đa dạng về
khách hàng đồng thời tạo thêm cơ hội thu hút thêm khách hàng là chính các
công ty này. Thêm vào đó, cho vay mua nhà ở nói chung và mua nhà ở thu
nhập thấp nói riêng tạo thói quen cho ngƣời dân khi tiếp cận với các dịch vụ
ngân hàng. Đây là cơ hội giúp Ngân hàng mở rộng mối quan hệ, tăng thêm
nguồn thu từ các hoạt động giao dịch, nâng cao uy tín, tạo dựng hình ảnh của
mình trong mắt khách hàng.
1.3. Khái quát chung các văn bản pháp luật điều chỉnh về hoạt động
cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp ở Việt Nam
Quyết định số: 67/2009/QĐ-TTg ngày 24/04/2009 về Ban hành một số
cơ chế chính sách phát triển nhà ở xã hội cho ngƣời có thu nhập thấp tại khu
vực đô thị, đƣợc coi là điểm khởi đầu trong quy định pháp lý đối với cơ chế,
chính sách pháp luật về phát triển nhà ở xã hội cho ngƣời có thu nhập thấp tại
khu vực đô thị. Quyết định đã xác định những nội dung pháp lý căn bản làm
cơ sở cho chính sách về nhà ở xã hội cho ngƣời thu nhập thấp tại đô thị. Cụ
thể, đã xác định về: Cơ chế thƣ̣c hiê ̣n dƣ̣ án nhà ở thu nhập thấp; Quỹ đất
dành để xây dựng nhà ở thu nhập thấp; Tiêu chuẩn thiết kế, giá bán, cho thuê,
thuê mua nhà ở thu nhâ ̣p thấp; Ƣu đãi đầu tƣ đối với chủ đầu tƣ dự án nhà ở
thu nhập thấp; Các đối tƣợng, điều kiện đƣợc mua, thuê, thuê mua nhà ở thu
nhập thấp; Trình tự, thủ tục xác định đối tƣợng và thực hiện việc mua, thuê,