Luận văn thạc sĩ ngành luật: Hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại theo pháp luật Việt Nam, cho các bạn tham khảo

1. i
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
NGUYỄN PHƢƠNG THẢO
HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN VỚI ĐIỀU KIỆN
CHUỘC LẠI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Hà Nội – 2017

2. ii
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
NGUYỄN PHƢƠNG THẢO
HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN VỚI ĐIỀU KIỆN
CHUỘC LẠI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM
Chuyên ngành: Luật dân sự và Tố tụng dân sự
Mã số: 60 38 01 03
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Cán bộ hướng dẫn khoa học: PGS.TS Bùi Đăng Hiếu
Hà Nội – 2017

3. iii
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các
kết quả nêu trong Luận văn chƣa đƣợc công bố trong bất kỳ công trình nào
khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác,
tin cậy và trung thực. Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán
tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật, Đại học Quốc gia
Hà Nội.
Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật, Đại học Quốc gia
Hà Nội xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Học viên
Nguyễn Phƣơng Thảo

4. iv
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
BLDS: Bộ luật Dân sự
NĐT: nhà đầu tƣ.

5. v
MỤC LỤC
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
MỞ ĐẦU
1.Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu.............................................................1
2.Tổng quan tài liệu nghiên cứu.......................................................................2
3.1 Đối tƣợng nghiên cứu.................................................................................2
3.2 Mục đích nghiên cứu ..................................................................................3
3.3 Phƣơng pháp nghiên cứu............................................................................3
4. Phạm vi nghiên cứu......................................................................................3
5. Những đóng góp mới về mặt khoa học của luận văn...................................3
6. Kết cấu của luận văn....................................................................................4
CHƢƠNG 1
LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN VỚI ĐIỀU
KIỆN CHUỘC LẠI
1.1. Khái niệm hợp đồng mua bán tài sản........................................................5
1.1.1 Định nghĩa của hợp đồng mua bán tài sản...............................................5
1.1.2 Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán tài sản ....................................6
1.2 Khái niệm hợp đồng mua bán tài sản vớiđiềukiệnchuộclại........................7
1.2.1. Định nghĩa hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại ...............7
1.2.2 Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại
...........................................................................................................................7
1.2.3 Nguyên tắc giao kết hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại
.........................................................................................................................10
1.3. Lịch sử phát triển của chế định hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện
chuộc lại.........................................................................................................13
1.4.Các hình thức tồn tại chủ yếu hiện nay của hợp đồng mua bán tài sản với
điều kiện chuộc lại và mối liên hệ giữa chúng...............................................22
1.4.1. Hợp đồng repo chứng khoán ................................................................22
1.4.2 Hợp đồng repo bất động sản..................................................................26
1.4.3. Hợp đồng cố đất....................................................................................28
1.5. Ý nghĩa thực tiễn của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc
lại....................................................................................................................30
CHƢƠNG 2 CHẾ ĐỊNH HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN VỚI ĐIỀU
KIỆN CHUỘC LẠI THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM 32

6. vi
2.1. Năng lực chủ thể giao kết hợp đồng.......................................................32
2.2 Đối tƣợng của hợp đồng ..........................................................................35
2.3 Thời hạn chuộc lại tài sản........................................................................37
2.4 Giá bán và giá chuộc lại tài sản ...............................................................38
2.5 Hình thức của hợp đồng...........................................................................42
2.6 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán tài sản với điều
kiện chuộc lại .................................................................................................44
2.6.1. Quyền và nghĩa vụ của bên mua tài sản ...............................................44
2.6.2. Quyền và nghĩa vụ của bên bán tài sản ................................................48
2.7. Chấm dứt hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại ................49
2.8 Hệ quả pháp lý của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc.........50
CHƢƠNG 3THỰC TIỄN TRANH CHẤP LIÊN QUAN ĐẾN HỢP ĐỒNG
MUA BÁN TÀI SẢN VỚI ĐIỀU KIỆN CHUỘC LẠI VÀ KIẾN NGHỊ
HOÀN THIỆN
3.1 Bất cập hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại
3.1.1. Hình thức của hợp đồng........................................................................53
3.1.2. Giá chuộc lại tài sản..............................................................................59
3.1.3 Vấn đề thừa kế trong hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại.
.........................................................................................................................64
3.1.4 Quyền của ngƣời mua tài sản ................................................................65
3.2. Kiến nghị hoàn thiện những bất cập của hợp đồng mua bán tài sản với
điều kiện chuộc lại............................................................................................................65
KẾT LUẬN...................................................................................................71
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO......................................................73
PHỤ LỤC

7. 1
MỞ ĐẦU
1.Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Bộ luật dân sự 2005 ra đời đánh dấu bƣớc phát triển của mới nền kinh
tế xã hội Việt Nam. Nó đã đặt ra những nguyên tắc cơ bản mang tính nền
tảng, định hƣớng cho sự phát triển của các giao lƣu dân sự. Tuy nhiên, trải
qua gần 10 năm thực thi bộ luật đã bộc lộ những khiếm khuyết nhất định.
Chính vì vậy, Quốc Hội đã tiến hành sửa đổi, ban hành bộ luật dân sự mới
BLDS năm 2015. Qua quá trình nghiên cứu về các chế định trong bộ luật
dân sự, tôi nhận thấy rằng chế định hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện
chuộc lại tại Điều 462 trong BLDS năm 2005 cần có những thay đổi đề phù hợp
với tình hình phát triển kinh tế - xã hội hiện tại của đất nƣớc và quốc tế. Trong
BLDS năm 2015 chế định này đã đƣợc sửa đổi tại điều 454 cũng đã khắc phục
một số nhƣợc điểm của BLDS năm 2005 nhƣng chƣa có một nghiên cứu nào
tổng quát về chế định hợp đồng này mặc dù trên thực tiễn các cơ quan có
thẩm quyền tỏ ra lung túng, quan điểm không thống nhất, khi giải quyết các
tranh chấp về hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại nhất là chấp về hợp
đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại trong lĩnh vực bất động sản dƣới
tên gọi hợp đồng cố đất là khá phổ biến. Hiện nay, cùng với sự phát triển của
thị trƣờng chứng khoán, giao dịch bất động sản thì hợp đồng mua bán tài sản
với điều kiện chuộc lại đã biến thiên, phát triển thành các hình thức nhƣ: hợp
đồng repo chứng khoán, hợp đồng repo bất động sản. Các hợp đồng này có
thể xem là các nhánh phái sinh của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện
chuộc lại với những điểm giống và biến thiên khác biệt. Với sự xuất của loại
hình giao dịch mới này, pháp luật chuyên ngành chƣa có có những giải pháp
điều chỉnh nên thiết nghĩ việc cấp thiết hiện nay là hoàn thiện chế định chung
- chế định hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại, từ đó hình
thành một khung pháp lý cơ bản làm cơ sở cho việc xây dựng những quy
định đặc thù trong pháp luật chuyên ngành.

8. 2
Trƣớc thực trạng trên của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc
lại và những đòi hỏi khách quan của thực tiễn cần có những công trình
nghiên cứu để đƣa ra những kiến nghị và giải pháp góp phần hoàn thiện hệ
thống pháp luật, đảm bảo hài hòa lợi ích của các chủ thể. Chính vì vậy, ngƣời
viết chọn đề tài “Hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại theo
pháp luật Việt Nam” làm luận văn tốt nghiệp.
2.Tổng quan tài liệu nghiên cứu
Về hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại cũng có rất nhiều
nghiên cứu về vấn đề này tuy nhiên chƣa tổng quát và chi tiết tất cả các nội
dung của loại hợp đồng này để có thể hiểu rõ nó và tìm ra những điểm bất
cập của những quy định pháp luật về chế định hợp đồng mua bán tài sản với
điều kiện chuộc lại chính vì thế kế thừa những nghiên cứu đã có thì cần chú ý
đặc biệt đến các tài liệu tham khảo nhƣ:
- Trần Thế Hệ, Hợp đồng mua bán tài sản theo pháp luật dân sự Việt
Nam. Luận văn thạc sỹ Luật học, khoa Luật, Đại học quốc gia Hà Nội, 2012
- Nguyễn Thị Thu Vân, Trần Thị Thu Hà, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp:
Hợp đồng repo chứng khoán và việc sửa đổi chế định hợp đồng chuộc lại tài
sản trong Bộ luật dân sự 2005, Số 12/2011, tr.30-38.
- Sỹ Hồng Nam, Trang tin trƣờng Đại học kiểm sát: Hợp đồng mua bán
tài sản có điều kiện chuộc lại và việc giải quyết tranh chấp tại tòa án,
- Nguyễn Thị Mỹ Dung - Đại học Ngân hàng Thành phố Hồ Chí Minh,
Nghiệp vụ repo trên thị trường chứng khoán Việt Nam - Đôi điều bàn luận,
Tạp chí Ngân hàng, số 14/2010.
- PGS.TS Ngô Huy Cƣơng, Bàn về sửa đổi các quy định chung về hợp
đồng của Bộ luật dân sự 2005
3. Đối tƣợng nghiên cứu và mục đích nghiên cứu
3.1 Đối tƣợng nghiên cứu
Những vấn đề lí luận và thực tiễn trong việc thực hiện hợp đồng mua

9. 3
bán tài sản với điều kiện chuộc lại và những dạng hợp đồng này trên thực tế.
3.2 Mục đích nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu của luận văn là trên cơ sở kết quả nghiên cứu của
các công trình nghiên cứu đi trƣớc, tập trung nghiên cứu những quy định của
pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại, phân tích,
đánh giá thực tiễn những quy định này đƣợc áp dụng trên thực tế. Từ đó đƣa
ra giải pháp cụ thể hoàn thiện chế định hợp đồng mua bán tài sản với điều
kiện chuộc lại đóng góp vào sửa đổi BLDS.
3.3 Phƣơng pháp nghiên cứu
Để thực hiện đề tài nghiên cứu ngƣời viết chủ yếu vận dụng các
phƣơng pháp phân tích so sánh tổng hợp làm sáng tỏ các vấn đề lý luận, pháp
lý cũng nhƣ thực tiễn của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại
và đánh giá các đặc điểm pháp lý về hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện
chuộc lại, đối chiếu để làm rõ những điểm hạn chế, bất cập của hợp đồng
mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại so với các sản phẩm phái sinh của nó
và pháp luật của Việt Nam trƣớc đây về các vấn đề có liên quan.
4. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi nghiên cứu của luận văn là nghiên cứu tổng thể khái quát
những quy định của pháp luật hiện hành về hợp đồng mua bán tài sản với
điều kiện chuộc lại và những hình thức tồn tại chủ yếu của dạng hợp đồng
này trên thực tế, từ đó và những bất cập của chế định này từ đó đóng góp vào
dự thảo bộ luật dân sự sửa đổi
5. Những đóng góp mới về mặt khoa học của luận văn
Luận văn nghiên cứu về hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc
lại – đây là một dạng hợp đồng khá phổ biến trong giao lƣu dân sự, nó cũng
đã phát triển dƣới các dạng hợp đồng repo chứng khoán và hợp đồng repo bất
động sản tuy nhiên luật chuyên ngành chƣa có những điều chỉnh để các lọai
hợp đồng này. Theo đó, luận văn sẽ tập trung giải quyết các vấn đề sau:

10. 4
- Nêu ra và phân tích đánh giá các yếu tố cấu thành hợp đồng mua bán
tài sản với điều kiện chuộc lại
- Nêu ra và phân tích các hình thức tồn tại của hợp đồng mua bán tài
sản với điều kiện chuộc lại
- Tìm hiểu thực tiễn áp dụng các quy định của loại hợp đồng mua bán
tài sản với điều kiện chuộc lại từ đó tìm ra những điểm bất cập và đƣa ra
phƣơng hƣớng hoàn thiện những quy định về dạng hợp đồng này.
6. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo nội dung
của luận văn gồm 03 chƣơng với kết cấu nhƣ sau:
Chƣơng 1: Lý luận chung về hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện
chuộc lại
Chƣơng 2: Chế định hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại
theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành
Chƣơng 3: Thực tiễn tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán tài
sản với điều kiện chuộc lại và kiến nghị hoàn thiện

11. 5
CHƢƠNG 1
LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN
VỚI ĐIỀU KIỆN CHUỘC LẠI
1.1. Khái niệm hợp đồng mua bán tài sản
1.1.1 Định nghĩa của hợp đồng mua bán tài sản
Trong lịch sử phát triển của nền sản xuất xã hội có hai hình thức sản xuất
là sản xuất tự cung tự cấp và sản xuất hàng hoá. Sản xuất tự cung tự cấp là
hình thức sản xuất mà sản phẩm lao động chỉ dùng để thoả mãn nhu cầu của
ngƣời sản xuất trong nội bộ kinh tế. Còn sản xuất hàng hoá là sản phẩm của
xã hội trong đó mỗi quan hệ sản xuất giữa ngƣời sản xuất biểu hiện ra thị
trƣờng, thông qua việc mua bán, trao đổi sản phẩm và dịch vụ. Hàng hoá có
thể thoả mãn nhu cầu sản xuất, tiêu dùng của con ngƣời thông qua việc trao
đổi với nhau. Quá trình phát triển lâu dài của sản xuất và trao đổi hàng hoá
đã làm xuất hiện tiền tệ. Tiền tệ làm thƣớc đo giá trị bản thân nó cũng là một
hàng hoá đặc biệt có giá trị nhƣ các loại hàng hoá khác. Giá trị của mỗi hàng
hoá đƣợc biểu hiện bằng một số tiền nhất định là giá cả.[33,tr11] Do vậy,
việc trao đổi hàng hoá và tiền tệ là một quan hệ pháp luật mà ngƣời mua và
ngƣời bán có những quyền và nghĩa vụ nhất định. Ngƣời bán sẽ chấm dứt
quyền sở hữu đối với vật, tài sản đem bán đồng thời làm phát sinh quyền sở
hữu của ngƣời mua đối với tài sản, vật đó.[13]
Theo quyđịnh của BLDS năm2005 tại điều 428 quyđịnh “hợp đồng mua bán tài
sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ giao tài sản
cho bên mua và nhận tiền, còn bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản và trả tiền
cho bên bán”.
Và theo BLDS hiện hành 2015 tại điều 430 thì hợp đồng mua bán tài sản
đƣợc quy định: “ hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên,
theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả
tiền cho bên bán”.

12. 6
BLDS năm 2015 đã thay thế BLDS năm 2005 và có nhiều điểm tiến bộ,
việc mua bán đƣợc thực hiện không chỉ là bên bán có nghĩa vụ giao tài sản
và bên mua có nghĩa vụ giao tiền mà hơn thế nữa bên bán phải thực hiện
chuyển giao quyền sở hữu tức là chuyển giao toàn bộ quyền chiếm hữu, sử
dụng, định đoạt tài sản cho ngƣời mua. Quy định nhƣ vậy mới đảm bảo đƣợc
hợp đồng mua bán đƣợc thực hiện triệt để.
1.1.2 Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán tài sản
Thứ nhất, hợp đồng mua bán tài sản là sự thoả thuận giữa các bên chủ
thể gồm bên mua và bên bán, cơ sở đầu tiên để hình thành hợp đồng mua bán
là sự thoả thuận bằng ý chí tự nguyện của các bên. Hay nói cách khác quan
hệ hợp đồng chỉ đƣợc hình thành từ những hành vi có ý chí. Chỉ khi ý chí
của các bên không bị lừa dối hay cƣỡng ép mà hoàn toàn tự nguyện đƣợc thể
hiện thống nhất thì quan hệ hợp đồng mới đƣợc hình thành. Tuy nhiên hiệu
lực của hợp đồng còn phụ thuộc vào cả nội dung thoả thuận của các bên có
hợp pháp hay không. Trong hợp đồng mua bán tài sản các bên thoả thuận
nhằm làm chấm dứt quyền sở hữu của ngƣời bán đối với tài sản đó và xác lập
quyền sở hữu của ngƣời mua. Việc giao kết hợp đồng mua bán tài sản vào
thời điểm đạt đƣợc sự thỏa thuận giữa các bên về nội dung chủ yếu của hợp
đồng, không phải ở thời điểm giao tài sản hoặc thời điểm ghi nhận sự thỏa
thuận đó bằng văn bản.
Thứ hai, hợp đồng mua bán tài sản còn là một hợp đồng song vụ theo đó cả
bên bán và bên mua đều có quyền và nghĩa vụ đối với nhau, quyền của bên này
sẽ tƣơng ứng với nghĩa vụ của bên kia và ngƣợc lại. Bên bán có nghĩa vụ
chuyển giao quyền sở hữu tài sản thì bên mua có nghĩa vụ chuyển giao tiền
thanh toán.
Thứ ba, hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng có tính đền bù: Tính đền
bù đƣợc xác định trên cơ sở có đi và có lại về lợi ích giữa các chủ thể. Đây là
loại hợp đồng mà mỗi bên chủ thể sau khi thực hiện cho bên kia một lợi ích,

13. 7
một công việc nhất định sẽ nhận lại đƣợc từ bên kia một lợi ích tƣơng đƣơng.
Tuy nhiên, không phải trong mọi trƣờng hợp nhất thiết hai bên đều nhận đƣợc
lợi ích vật chất thì mới coi là đền bù tƣơng ứng. Tính đền bù là điểm khác biệt
cơ bản của hợp đồng mua bán tài sản so với hợp đồng tặng cho tài sản – một
hợp đồng không có đền bù.[33,tr11-18]
1.2 Khái niệm hợp đồng mua bán tài sản vớiđiều kiệnchuộclại
1.2.1. Định nghĩa hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại
Trƣớc sự phát triển không ngừng của xã hội nhu cầu mua bán, trao đổi của
con ngƣời cũng đa dạng và phức tạp hơn nên ngoài các hợp đồng mua bán tài
sản thông thƣờng BLDS 2015 còn quy định thêm về những dạng hợp đồng
đặc biệt trong đó có hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc. Thuật ngữ
"hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại" không phải là tên gọi chính
thức của luật và trong thực tiễn loại hợp đồng này còn có các tên gọi khác
nhƣ: hợp đồng mua bán tài sản có điều khoản chuộc lại, hợp đồng chuộc lại,
nhƣng xét về bản chất là giống nhau. Vì vậy, xuất phát từ bản chất chuộc lại
của loại hợp đồng này mà ngƣời viết thống nhất cách gọi trong luận văn là hợp
đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại nhằm phân biệt với các loại hợp
đồng mua bán khác và thuận tiện cho việc phân tích. Theo quy định tại trong
BLDS năm 2015 tại điều 454 “ Chuộc lại tài sản đã bán” và các quy định về
hợp đồng mua bán tài sản thì ta có thể hiểu hợp đồng mua bán tài sản với điều
kiện chuộc lại là: “Hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại là hợp
đồng mua bán tài sản mà trong đó bên bán và bên mua cùng nhau thoả thuận
về quyền chuộc lại tài sản đã bán sau một thời hạn.”
1.2.2 Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện
chuộc lại
Thứ nhất, về thời hạn thực hiện quyền chuộc lại, theo BLDS năm 2005 quy định
bên bán và bên mua thỏa thuận nhƣng luật giới hạn là không quá một năm đối
với động sản và năm năm đối với bất động sản, kể từ thời điểm giao tài sản.

14. 8
Tuy nhiên, BLDS năm 2015 hiện hành đã sửa đổi về chuộc lại tài sản đã bán
thì thời gian chuộc lại phụ thuộc hoàn toàn vào thoả thuận của hai bên, trƣờng
hợp không có thoả thuận thì luật mới đƣa giới hạn chuộc lại một năm đối với
động sản và năm năm đối với bất động sản, kể từ thời điểm giao tài sản. Hay nhƣ
so sánh với hợp đồng mua bán với điều kiện dùng thử, bên mua cần có một
thời gian nhất định để quyết định có mua tài sản đó hay không thì ngƣợc lại
trong hợp đồng mua bán với điều kiện chuộc lại, bên bán cần một thời hạn để
quyết định có bán tài sản đó hay không. Cho nên "điều kiện chuộc lại" của
hợp đồng có tính chất quyết định đến việc ngƣời bán có đồng ý bán tài sản
hay không và điều kiện này chính là điểm đặc trƣng của hợp đồng mua bán
tài sản với điều kiện chuộc lại so với các hợp đồng khác.
Thứ hai, về giá chuộc lại tài sản, theo đó giá chuộc lại không phụ thuộc
vào giá bán ban đầu mà đƣợc xác định theo giá thị trƣờng tại thời điểm và địa
điểm chuộc lại, nếu bên bán và bên mua không có thỏa thuận khác. Trong
thời hạn chuộc lại bên bán có quyền chuộc lại bất cứ lúc nào nhƣng phải báo
trƣớc cho bên mua trong một thời gian hợp lý, nhƣng nếu bên bán không
thực hiện “quyền” chuộc lại tài sản (bao gồm không muốn chuộc lại hoặc
không có khả năng chuộc lại) thì hợp đồng mua bán đƣơng nhiên đƣợc coi
nhƣ có hiệu lực tại thời điểm giao kết và quyền sở hữu đối với tài sản mua
bán sẽ vĩnh viễn chuyển sang cho bên mua.
Thứ ba, về chuyển giao quyền sở hữu khi thực hiện hợp đồng mua bán tài sản với
điều kiện chuộc lại. Trong hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại
quyền sở hữu đối với tài sản bán cũng đƣợc công nhận cho bên mua, đồng
thời bên mua phải chịu rủi ro đối với tài sản đó trong thời hạn chuộc lại. Tuy
nhiên, điều kiện chuộc lại đã hạn chế quyền sở hữu đối với vật mua của bên
mua. Trong thời hạn chuộc lại bên mua không đƣợc xác lập bất kỳ giao dịch
chuyển quyền sở hữu tài sản cho chủ thể khác nào có liên quan đến tài sản
mua nếu có nguy cơ ảnh hƣởng đến quyền chuộc lại tài sản của bên bán. Đây

15. 9
là điểm mới của BLDS năm 2015 so với BLDS năm 2005 cho phép các chủ sở
hữu tạm thời “ bên mua” đƣợc thực hiện các giao dịch nhƣ cho thuê, thế chấp,
cầm cố... nghĩa là không chuyển quyển sở hữu ( tăng quyền cho bên mua) và
phải chịu rủi ro đối với tài sản.
Từ những phân tích về hợp đồng mua bán tài sản với hợp đồng mua bán tài
sản có điều kiện chuộc lại thì có thể nói mối quan hệ giữa hợp đồng mua bán
tài sản với điều kiện chuộc lại với hợp đồng mua bán tài sản thông thƣờng là
mối quan hệ giữa “cái riêng” và “cái chung”, giữa chúng có những điểm
tƣơng đồng và khác biệt ở những điểm sau đây:
Thứ nhất, thời hạn chuộc lại tài sản trong hợp đồng mua bán tài sản với
điều kiện chuộc lại bên bán và bên mua có thể thỏa thuận hoặc không thỏa
thuận về thời hạn này tuy nhiên nếu không thỏa thuận về thời hạn chuộc lại
tài sản thì thời hạn này sẽ bị giới hạn không quá một năm đối với động sản và
năm năm đối với bất động sản, kể từ thời điểm giao tài sản. Trong thời hạn
chuộc lại bên bán có quyền chuộc lại bất cứ lúc nào, nhƣng phải báo trƣớc
cho bên mua trong một thời gian hợp lý. Chính thời hạn chuộc lại này đã tạo
cho bên mua chỉ có quyền sở hữu “tạm thời” đối với tài sản, trong khi đó với
hợp đồng mua bán tài sản (thông thƣờng) quyền sở hữu sẽ chuyển giao thực sự
cho bên mua và bên bán không có quyền chuộc lại cho nên càng không thể có
thỏa thuận về thời hạn chuộc lại tài sản.
Thứ hai, quyền sở hữu của bên mua khi hợp đồng mua bán tài sản với điều
kiện chuộc lại đƣợc giao kết và phát sinh hiệu lực thì quyền sở hữu tài sản
cũng đƣợc chuyển từ bên bán sang bên mua, tuy nhiên, quyền sở hữu này
cũng chỉ có tính chất tạm thời nếu bên bán thực hiện quyền chuộc lại của
mình. Đồng thời, đối với hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại
thì quyền sở hữu của bên mua đối với tài sản mà mình đã mua cũng không
tuyệt đối, vì sự ràng buộc của điều kiện chuộc lại. Theo đó, trong thời hạn
chuộc lại bên mua không đƣợc thực hiện các giao dịch liên quan đến chuyển

16. 10
quyền sở hữu tài sản vì các giao dịch đó có khả năng ảnh hƣởng đến quyền
chuộc lại tài sản của bên mua.
Thứ ba, giá chuộc lại tài sản là một điều khoản quan trọng trong hợp
đồng mà các bên cần thỏa thuận, trong trƣờng hợp không có thỏa thuận thì
giá chuộc lại tài sản là giá thị trƣờng tại thời điểm và địa điểm chuộc lại.
1.2.3 Nguyên tắc giao kết hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện
chuộc lại
Giao kết hợp đồng là giai đoạn thiết lập mối quan hệ pháp lý giữa các
chủ thể trong quan hệ trao đổi. Để việc giao kết đó phù hợp với mục đích, ý
chí của các bên đồng thời vẫn đƣợc sự công nhận, bảo vệ của Nhà nƣớc thì
cũng giống nhƣ các hợp đồng khác, hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện
chuộc lại đòi hỏi phải đƣợc giao kết trên cơ sở ý chí của các bên phải phù
hợp với ý chí của Nhà nƣớc, ý chí của pháp luật, nghĩa là việc giao kết đó
phải đƣợc thực hiện theo những nguyên tắc mà pháp luật đặt ra. Các nguyên
tắc này đƣợc đặt ra nhằm bảo đảm sự an toàn pháp lý cho các bên tham gia
giao kết, định hƣớng cách xử sự cho các chủ thể trong quá trình giao kết và
thiết lập về quan hệ hợp đồng hợp pháp. Do không có quy phạm chuyên biệt
quy định về nguyên tắc giao kết hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện
chuộc lại và đây cũng là một loại quan hệ pháp luật dân sự nên nó cũng phải
tuân theo những nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự quy định tại điều 3
BLDS 2015:
Thứ nhất, mọi cá nhân, pháp nhân đều bình đẳng, không đƣợc lấy bất kỳ
lý do nào để phân biệt đối xử; đƣợc pháp luật bảo hộ nhƣ nhau về các quyền
nhân thân và tài sản. Tức là khi tham gia giao kết các bên đều đƣợc bình
đẳng về quyền và nghĩa vụ, khi có tranh chấp xảy ra, căn cứ vào các thỏa
thuận của các bên cũng nhƣ các quy định của pháp luật thì toàn bộ quyền và
nghĩa vụ về tài sản của các bên đều đƣợc pháp luật bảo vệ.
Thứ hai, cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa

17. 11
vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận. Mọi
cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã
hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải đƣợc chủ thể khác tôn
trọng.Theo nguyên tắc này này mọi cá nhân, tổ chức khi có đầy đủ tƣ cách chủ
thể đểu có quyền tham gia giao kết bất kỳ một hợp đồng dân sự nào nếu họ muốn
và không có ai có quyền ngăn cấm họ, bằng ý chí tự do của mình các chủ thể có
quyền giao kết hợp đồng. Chủ thể “tự do, tự nguyện giao kết” hợp đồng nhƣng
không trái đạo đức xã hội, vi phạm điều cấm của pháp luật. Điều này đã thể hiện
đƣợc quyền và nghĩa vụ của các bên khi giao kết hợp đồng với nhau, chủ thể
ngoài việc đƣợc “ tự do giao kết” thì bên cạnh đó còn có nghĩa vụ tôn trọng pháp
luật và không đƣợc làm trái những gì mà mình đã giao kết, đảm bảo đƣợc sự công
bằng và tính công minh của pháp luật.
Nội dung của quyền tự do giao kết hợp đồng này bao gồm: Quyền tự do
lựa chọn đối tác ký kết hợp đồng cho phép các bên tự do lựa chọn giao kết
hay không giao kết hợp đồng với chủ thể khác, đảm bảo sao cho phù hợp và
có lợi nhất cho mình, mà không ai có quyền can thiệp hay cản trở; Quyền tự
do thỏa thuận nội dung và hình thức của hợp đồng khi giao kết hợp đồng
mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại bên bán và bên mua hoàn toàn có
quyền lựa chọn đối tƣợng tài sản để mua bán, thỏa thuận thời hạn chuộc lại,
thỏa thuận giá cả, cách tính giá (gồm giá bán và giá chuộc lại), phƣơng thức
thanh toán, điều kiện giao nhận tài sản, trong hợp đồng, trên cở sở đảm bảo hài
hòaquyềnvàlợiíchcủa hai bên. Và sự thỏa thuận đó của các bên, đƣợc thể hiện
dƣới một hình thức nhất định có thể bằng lời nói, có thể bằng văn bản hay một
hành vi cụ thể nào đó, khi luật không quy định loại hình hợp đồng đó phải đƣợc
giao kết bằng một hình thức nhất định, thì tùy thuộc độ tin cậy giữa các bên,
đối tƣợng của hợp đồng là động sản hay bất động sản, mà các bên lựa chọn
một hình thức hợp đồng thích hợp; Quyền tự do thỏa thuận thay đổi nội dung
hợp đồng trong quá trình thực hiện. Các bên tham gia hợp đồng có quyền

18. 12
thỏa thuận thay đổi, đình chỉ hay hủy bỏ hợp đồng đã đƣợc giao kết trong
quá trình thực hiện hợp đồng.
Thứ ba, nguyên tắc việc xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ
dân sự không đƣợc xâm phạm đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công
cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của ngƣời khác. Bộ luật dân sự năm 2015
đã quy định cho các chủ thể đƣợc “tự do ý chí” nhƣng mọi quyền tự do đều
có giới hạn của nó, nghĩa là các chủ thể đƣợc quyền tự do giao kết, xác lập
hợp đồng nhƣng sự tự do đó phải đƣợc đặt trong giới hạn bởi lợi ích của
ngƣời khác, lợi ích của xã hội, lợi ích công cộng, Vì vậy, tự do của mỗi chủ
thể phải “không trái pháp luật, đạo đức xã hội”. Các bên chủ thể không đƣợc
phép làm trái chủ yếu bao gồm những giá trị tinh thần liên quan đến gia đình,
đến đời sống cộng đồng, là những chuẩn mực ứng xử chung giữa ngƣời với
ngƣời trong đời sống xã hội đƣợc cộng đồng tôn trọng và thừa nhận.
Thứ tƣ, nguyên tắc cá nhân, pháp nhân phải xác lập, thực hiện, chấm dứt
quyền, nghĩa vụ dân sự của mình một cách thiện chí, trung thực.. Hợp đồng
mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại phải đƣợc hình thành trên cơ sở ý chí
của các bên và ý chí đó phải hoàn toàn tự nguyện. Khi hai bên tham gia giao
kết hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại thì bên bán và bên mua
đƣợc bình đẳng đƣa ra các điều kiện, những nội dung phù hợp với lợi ích của
mình để đạt đƣợc mục đích đặt ra; bên bán và bên mua đƣợc hƣởng quyền và
nghĩa vụ tƣơng ứng với nhau trong phạm vi mà họ đã thỏa thuận; bên bán và
bên mua bình đẳng gánh chịu trách nhiệm dân sự khi vi phạm hợp đồng.
Nguyên tắc bình đẳng trong giao kết hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện
chuộc lại có ý nghĩa trong việc bảo đảm quyền lợi hợp pháp của mỗi bên,
đảm bảo sự công bằng trong giao kết hợp đồng dân sự. Bên cạnh đó, để nhanh
chóng đạt đƣợc sự thỏa thuận, thống nhất ý chí thì đòi hỏi bên bán và bên mua
trong hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại phải có một thái độ
thiện chí và hợp tác. Trong quá trình giao kết hợp đồng, các bên phải tôn

19. 13
trọng ý chí của nhau trong quá trình thƣơng lƣợng, biết thừa nhận lợi ích của
nhau một cách công bằng và hợp lý. Hai bên phải tuân thủ khi giao kết đó là
nguyên tắc trung thực và ngay thẳng. Việc thực hiện nguyên tắc này nhằm
mục đích bảo đảm hiệu lực của hợp đồng đã giao kết. Theo đó, khi tham gia
giao kết hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại, một bên không
đƣợc lừa dối bên kia, không đƣợc cố ý đƣa ra các thông tin không đúng để
bên kia giao kết hợp đồng với mình, làm cho quyền lợi của bên kia bị thiệt
hại. [27]
1.3. Lịch sử phát triển của chế định hợp đồng mua bán tài sản với
điều kiện chuộc lại
1.3. 1.Trên thế giới
Hợp đồng chuộc lại tài sản là một chế định đã có từ thời trung đại trong
tập quán thƣơng mại của nhiều nƣớc Châu Âu. Trƣớc tiên phải nhắc đến
nƣớc Pháp, một quốc gia có nền pháp lý phát triển từ rất sớm và là một điểm
sáng tiêu biểu trong hệ thống pháp luật Châu Âu lục địa (Civil law). Trong Bộ
luật Dân sự Pháp, các điều luật quy định về hợp đồng chuộc lại phần lớn đều
chịu ảnh hƣởng từ các quy định của cổ luật và tập quán thƣơng mại của Pháp.
Chế định hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại này trong Bộ luật
Dân sự Pháp đƣợc quy định tại Thiên VI, Chƣơng VI, Mục I về Quyền chuộc
lại vật (từ Điều 1659 đến 1673). Và không riêng gì nƣớc Pháp, pháp luật dân
sự của hầu hết các nƣớc theo hệ thống pháp luật Châu Âu lục địa cũng đều quy
định về hợp đồng chuộc lại.
Từ khi mới xuất hiện, hợp đồng chuộc lại - hay còn gọi là hợp đồng mua
bán với điều khoản chuộc lại - đƣợc sử dụng nhƣ một sự trao đổi tài sản giữa
các ngân hàng với những thƣơng nhân trong lĩnh vực thƣơng mại, và khởi
thủy nó chỉ đƣợc áp dụng đối với các loại tài sản thông thƣờng mà chủ yếu là
bất động sản. Đến đầu những năm 90 của thế kỷ XX, bán với điều khoản
chuộc lại đã không còn bó hẹp trong phạm vi các tài sản thông thƣờng nữa,

20. 14
mà đã biến thiên và phát triển thành một công cụ tài chính và đƣợc coi nhƣ
một phƣơng thức tiếp cận vốn linh hoạt của các nhà đầu tƣ. Hiện nay, bán
chuộc lại - với sản phẩm phái sinh của của nó mang tên repo - đã trở nên
thông dụng ở hầu hết các nƣớc đến mức tất cả các chủ thể kinh doanh, kể cả
cá nhân, đều sử dụng phƣơng pháp này.[26]
1.3.2. Ở Việt Nam
Trong lịch sử lập pháp ở Việt Nam thì những quy định về hợp đồng mua
bán tài sản với điều kiện chuộc lại đƣợc đề cập từ rất sớm. Chế định về hợp
đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại không chỉ mới tồn tại ở nƣớc ta từ
khi khai sinh nƣớc Việt Nam dân chủ cộng hòa mà nó còn có lịch sử lâu dài từ
thời phong kiến. Vì vậy, có nghiên cứu lịch sử lập pháp của chế định hợp đồng
mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại chúng ta mới thấy đƣợc bối cảnh toàn
cục của vấn đề, những hạn chế, tiến bộ,của nó từđó cónhững giải phápsáthợp
để hoàn thiện pháp luật hiện tại. Trong phần này ngƣời viết xem xét lịch sử pháp
luật Việt Nam liên quan đến chế định hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện
chuộc lại trong giai đoạn từ thời Lý đến nay và để thuận tiện cho phân tích
ngƣời viết phân khúc thành bốn giai đoạn nhƣ sau:
+ Giai đoạn 1: Thời phong kiến (Thời Lý, Thời Hậu Lê, Thời Nguyễn)
Từ thời Lý trở đi, khi cơ sở chính trị đã vững vàng Nhà Lý, Trần, Lê (Hậu
Lê), Nguyễn nối tiếp nhau trong thời gian dài nên có điều kiện xây dựng nền
pháp chế độc lập và đã có các công trình pháp luật đáng kể.Những quy định về
hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại đƣợc đề cập chủ yếu ở các bộ
luật thời Lý, Hậu Lê và Thời Nguyễn. Nhà Lý tồn tại từ năm 1010 đến năm
1225, bên cạnh việc củng cố bộ máy cai trị các vua nhà Lý còn chú trọng đến
việc thiết lập các triều nghi, điển chế pháp luật. Vào năm 1042, Lý Thánh
Tông cho ban hành Bộ luật Hình thƣ, đây là sách luật đầu tiên của một triều
đại Việt Nam. Cũng nhƣ pháp luật của các triều đại phong kiến sau này, pháp
luật thời Lý không có văn bản riêng điều chỉnh về lĩnh vực dân sự, mà xen kẻ

21. 15
giữa các chế định hình sự, hành chính, là các chế định dân sự thuần túy. Chế
định về chuộc lại đã đƣợc Bộ luật Hình thƣ điều chỉnh nhằm bảo vệ quyền lợi
của ngƣời nông dân, nó giúp họ không phải từ bỏ quyền sở hữu đối với một tƣ
liệu sản xuất quan trọng đó là "ruộng nƣơng" trong lúc túng tiền bằng quy
định: "ngƣời nông dân khi túng tiền phải cầm cố ruộng nƣơng đƣợc chuộc lại
ruộng đất trong thời hạn 20 năm". Quy định này tỏ ra cần thiết và phù hợp, đặc
biệt là đối với nền kinh tế nông nghiệp nên những quy định về chuộc lại này
tiếp tục phát triển, cụ thể và đầy đủ hơn trong quy định pháp luật của các triều
đại tiếp theo.
Thời Lê (1428 - 1788) là thời kỳ tồn tại dài trong lịch sử chế độ phong
kiến Việt Nam và cũng là thời kỳ mà tình hình chính trị, kinh tế, xã hội cũng
nhƣ pháp luật đạt đƣợc nhiều thành tựu. Bên cạnh các chính sách ruộng đất thì
nhà Lê còn thực hiện chính sách "trọng nông, khuyến thƣơng", nhờ vào chính
sách này nên các giao dịch dân sự có điều kiện phát triển và đỉnh cao là sự ra
đời của Bộ Quốc triều hình luật. Bộ Quốc triều Hình luật hay còn đƣợc gọi là
Bộ luật Hồng Đức đƣợc ban hành vào năm 1483. Đây là bộ luật đánh dấu thời
hoàng kim trong lịch sử phong kiến Việt Nam. Bộ luật này đã phản ánh khá
trung thực thực tiễn xã hội Việt Nam thế kỷ XV, nó đƣợc giới nghiên cứu
trong và ngoài nƣớc đánh giá cao không chỉ vì nó có quy mô lớn, có nội
dung phong phú và phức tạp mà còn có giá trị tƣ tƣởng mang tính dân tộc,
nhân đạo và tiến bộ. [8, tr 9]Và một phần quan trọng góp phần tạo nên giá trị
đó của bộ luật phải kể đến đó là các quy định về khế ƣớc (mà ngày nay gọi là
hợp đồng). Trong Quốc triều Hình luật không sử dụng khái niệm khế ƣớc mà
dùng các khái niệm cụ thể nhƣ: mua, bán, cho, cầm, và khái quát hơn là văn
khế. Hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại đã đƣợc Quốc triều Hình
luật điều chỉnh khá chi tiết với tên gọi là khế ƣớc cầm ruộng đất, trong đó các
quyền, nghĩa vụ của các bên đƣợc cụ thể hóa và thời hạn chuộc lại cũng dài
hơn. Quốc triều Hình luật quy định: "Một khi ruộng đất đã đƣợc cầm thì chủ

22. 16
ruộng đất không đƣợc đem ruộng đất đó bán đứt cho ngƣời khác trong khi
chƣa đem tiền chuộc trả cho ngƣời chủ cầm Việc bán ruộng đất phải đƣợc
lập thành văn tự khác (Điều 383). Với khế ƣớc cầm ruộng đất này cho phép
chủ đất trong lúc gặp khó khăn có thể "cầm" (bán tạm thời) ruộng đất của
mình cho ngƣời khác, việc cầm ruộng đất cho ngƣời khác đã hạn chế quyền
định đoạt của chủ ruộng đất, theo đó chủ ruộng đất không đƣợc bán ruộng đất
cho ngƣời khác. Quyền này chỉ đƣợc khôi phục hoàn toàn khi chủ ruộng đất
đã trả tiền chuộc cho ngƣời chủ cầm. Nếu chủ ruộng đất xin chuộc lại mà chủ
cầm không cho chuộc hoặc không muốn chuộc mà chủ cầm bắt buộc phải
chuộc lại thì chủ cầm đều bị phạt 80 trƣợng. Việc chuộc lại chỉ đƣợc tiến
hành trong một thời hạn nhất định. Cụ thể: Đối với ruộng mùa là ngày 15 tháng
3; ruộng chiêm là ngày 15 tháng 9. Đây là thời hạn do Quốc triều Hình luật
quy định (Đ384). Tuy nhiên, họ có thể thỏa thuận một thời hạn chuộc khác,
nếu quá kỳ hạn trên mà chủ ruộng cố đòi ruộng thì cũng bị phạt 80 trƣợng,
đồng thời vẫn không cho chuộc lại. Nếu chuộc trong kỳ hạn và đƣợc quan xử
cho chuộc mà chủ cầm cố tình lần khân không cho chuộc, dẫn đến quá kỳ hạn,
thì chủ cầm bị phạt 80 trƣợng, phải cho chuộc và trả lại tiền lãi những ngày
để lần khân. Việc trả lãi đối với những ngày chậm cho chuộc là một chế tài
luật định đã đƣợc sử dụng cách đây hơn 5 thế kỷ nhằm bảo đảm đồng tiền
không bị ngừng lƣu thông. Quyền chuộc lại của ngƣời cầm đƣợc pháp luật
bảo vệ trong niên hạn 30 năm. Nếu quá niên hạn này thì không đƣợc chuộc
lại. Niên hạn này có thể coi là thời hiệu chấm dứt quyền yêu cầu. Trong
trƣờng hợp ngƣời bán trái lý mà còn kêu lên quan để đòi chuộc thì xử phạt 50
roi, biếm một tƣ."[8,tr 59-60] Từ những quy định trên cho thấy chế định về
chuộc lại trong luật thời Lê đã có sự kế thừa và phát triển các quy định thời Lý
- Trần.
Tiếp theo nhà Hậu Lê là nhà Nguyễn tồn tại từ năm 1802 đến năm 1945
nhƣng thực chất chỉ tồn tại độc lập đến năm 1858, đây là triều đại phong kiến

23. 17
cuối cùng của Việt Nam. Mặc dù nhà Nguyễn đã thực hiện nhiều biện pháp
để củng cố và xây dựng nhà nƣớc phong kiến chuyên chế nhƣng do chính
sách "bế quan, tỏa cảng" không phù hợp với thực tiễn khách quan nên những
chính sách đó ngƣợc lại trở thành rào cản, kìm hãm nền kinh tế phát triển
theo xu hƣớng kinh tế - hàng hóa. Thời kỳ đầu dƣới triều Gia Long, Minh
Mạng còn duy trì một số quan hệ công thƣơng với nƣớc ngoài thuộc khu vực
Đông Nam Á và một số nƣớc phƣơng Tây nhƣng từ thời Tự Đức trở về sau
thì hầu nhƣ không còn một quan hệ thông thƣơng nào nữa. Và hệ quả của
chính sách đó là nền kinh tế kém phát triển, sự phát triển của giao lƣu dân sự
bị hạn chế rất nhiều. Dƣới thời Nguyễn một bộ luật quan trọng đƣợc ban
hành theo chỉ dụ của vua Gia Long mang tên Hoàng Việt Luật lệ (hay còn
gọi là Bộ luật Gia Long) chúng ta cũng tìm thấy sự ảnh hƣởng ít nhiều của
những chính sách trên. Trong Hoàng Việt Luật lệ các quy định về dân sự
chiếm một tỷ lệ rất nhỏ, nhiều vấn đề dân sự không đƣợc ghi nhận và thiếu
những quy định cụ thể, tính chất hƣớng dẫn trong các quy phạm rất hạn chế,
chủ yếu là những cấm đoán. Trong quyển 6, 7, 8 Hoàng Việt Luật lệ gồm 66
điều luật hộ, tuy nhiên trong đó chỉ có 10 điều về ruộng, nhà, 16 điều về hôn
nhân, 3 điều về vay nợ là thuộc sự điều chỉnh của pháp luật dân sự. Mặc dù
các quy định về dân sự chiếm rất ít nhƣng Hoàng Việt Luật lệ cũng dành
những quy định để điều chỉnh về mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại, điều
đó cho thấy sự cần thiết và quan trọng của loại hợp đồng chuộc lại này đối với
đời sống thực tiễn. Hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại trong
Hoàng Việt Luật lệ đƣợc biết đến với cái tên "điển mại" - một trong hai hình
thức mua bán phổ biến thời bấy giờ đƣợc Hoàng Việt Luật lệ điều chỉnh. Nếu
nhƣ với hình thức mua bán "đoạn mại" có nghĩa là mua đứt bán đoạn, ngƣời
mua có quyền sở hữu đồ vật ngay sau khi trả tiền và ngƣời bán không có
quyền lợi gì đối với tài sản đã bán thì với hình thức bán "điển mại" điều này
gần nhƣ ngƣợc lại, có nghĩa là bán rồi một thời hạn sẽ chuộc lại tài sản đã

24. 18
bán hay nói cách khác là "bán tạm thời, bán có thời hạn" và quyền sở hữu đối
với tài sản không bị vĩnh viễn mất đi sau lần bán đó nhƣ đối với hình thức
đoạn mại. Hình thức "điển mại" này ngày nay gọi là bán chuộc lại. Cụ thể,
Điều 89 của Hoàng Việt Luật lệ quy định: "Những ruộng đất, vƣờn rừng, đồ
dùng mà ngƣời ta bán có thời hạn đến mãn niên hạn, ngƣời chủ nô đem tiền
đến chuộc lại. Nếu ngƣời làm chủ tạm thời thoái thác nọ kia không cho chuộc
thì bị phạt 40 roi. Ngoài ra, huê lợi thu đƣợc trong năm ấy dƣ nhiều phải chu
cấp cho chủ, vẫn cho chuộc theo nguyên giá. Còn nhƣ hạn năm đã hết mà chủ
không có khả năng chuộc lại thì không ở trong luật này". Cũng trong điều
luật này còn quy định: "ngƣời bán không đƣợc bán hai lần đối với một tài
sản". Lần bán thứ hai là phi pháp, vì bán tài sản không còn thuộc quyền sở
hữu của mình trong một thời hạn nhất định. Ngƣời mua đầu tiên trở thành
chủ ruộng đất. Ngƣời mua thứ hai đƣợc nhận lại tiền. Quy định này rất công
bằng. Yếu tố biết hoặc không biết của ngƣời mua cũng quyết định mức độ
trách nhiệm của ngƣời này. Trong khế ƣớc điển mại phải ghi rõ thời hạn
chuộc lại. Trong thực tế có hai hình thức mua bán điển mại sau đây:
Thứ nhất, hai bên thỏa thuận về việc ngƣời bán có quyền chuộc lại tài
sản sau một thời hạn ghi rõ trong văn khế. Trong trƣờng hợp này, ngƣời bán
nhận lại ruộng đất và phải trả lại cho ngƣời mua số tiền chuộc lại. Hoa lợi mà
ngƣời mua đã thu đƣợc trong thời hạn chuộc lại đƣợc trừ vào tiền lời của giá
bán.
Thứ hai, ngƣời bán có thể chuộc lại tài sản đã ghi trong văn khế. Nếu
ngƣời bán chuộc lại trƣớc thời hạn thì phải hoàn trả tiền và trả cả lãi theo
thỏa thuận, nếu chuộc lại sau hạn chuộc thì chỉ phải hoàn trả tiền bán, vì
ngƣời mua đã đƣợc sử dụng tài sản thêm một thời gian nữa.
Đất ruộng đã điển mại thì đƣơng nhiên đƣợc chuộc lại và ngƣời bán
không phải trả tiền chuộc lại, vì ngƣời mua đã thu đƣợc hoa lợi do canh tác
đất ruộng. Do đó giá chuộc lại không quan trọng và đƣợc coi là tƣơng đƣơng

25. 19
với hoa lợi mà ngƣời mua thu đƣợc.[8, tr 72-74]
Giai đoạn 2: Thời thuộc Pháp
Dƣới thời Pháp thuộc nƣớc ta bị chia cắt thành các vùng lãnh thổ có chế
độ chính trị khác nhau: Nam Kỳ là thuộc địa của Pháp, Bắc Kỳ và Trung Kỳ
là đất bảo hộ. Tƣơng ứng với các chế độ chính trị khác nhau, các bộ luật riêng
biệt cũng đƣợc ban hành cho mỗi vùng lãnh thổ. Các bộ luật này cả về hình
thức lẫn nội dung khác hẳn với các cổ luật và chịu ảnh hƣởng sâu xa của kỹ
thuật pháp lý phƣơng Tây.
Tại Nam Kỳ, quyền lập pháp nằm trong tay ngƣời Pháp và đƣợc thực
hiện bằng Sắc lệnh của Tổng thống Pháp. Sắc lệnh ngày 3/10/1883 đã cho ra
đời Bộ Dân luật giản yếu (Precis de legislation civile). Tuy nhiên, Bộ luật này
không đề cập gì đến hợp đồng.
Bộ Dân luật Bắc Kỳ do viên Thống sứ Pháp tại đây ban hành vào năm
1931 với nhan đề chính thức là "Bộ Dân luật đƣợc thi hành tại các Tòa Nam
án Bắc Kỳ" (Bộ luật này còn đƣợc gọi là Bộ luật Morché - Thống sứ Bắc
Kỳ). Bộ Dân luật Bắc Kỳ gồm có 1455 điều chia thành một thiên sơ bộ và
bốn quyển, trong đó, quyển thứ nhất tỏ ra đặc sắc hơn cả vì nó thể hiện sự
tiếp nhận có chọn lọc một số nội dung của Bộ Dân luật Pháp trong sự kết hợp
với giá trị văn hóa truyền thống của Việt Nam. Tuy nhiên, các quy định về
hợp đồng trong Bộ Dân luật Bắc Kỳ đã mƣợn hầu hết các điều khoản của Bộ
Dân luật Pháp. Vì vậy, mà các quy định về hợp đồng mua bán tài sản với điều
kiện chuộc lại trong Bộ Dân luật Bắc Kỳ về cơ bản cũng có sự kế thừa tinh
thần của Bộ Dân luật Pháp, chẳng hạn nhƣ ở điều 961, điều 963, điều 965,
điều 966, điều 967,
Bộ Dân luật Trung Kỳ đƣợc ban hành năm 1936 (còn gọi là Hoàng
Việt Trung Kỳ hộ luật 1936). Bộ luật này bao gồm 5 Quyển, 1709 Điều
(nhiều hơn Bộ Dân luật Bắc Kỳ 254 Điều) của tác giả Collet, cố vấn pháp
luật của Chính phủ bảo hộ. Các quy định về hợp đồng đƣợc xây dựng giống

26. 20
với luật La Mã và đƣợc quy định khá chi tiết; một số quy định trong bộ luật
mang tính hiện đại và tiến bộ. Ngoài ra, một trong các chế định đặc thù là khế
ƣớc đƣợc quy định chi tiết và chặt chẽ hơn các Bộ dân luật Nam Kỳ và Bắc
Kỳ, về cơ bản, Bộ luật này giống Bộ Dân luật Bắc Kỳ 1931[36]
Giai đoạn 3: Sau Cách mạng Tháng Tám năm 1945 thành công
Sau Cách mạng Tháng 8 năm 1945, trong điều kiện chƣa xây dựng
đƣợc Bộ luật mới, Sắc lệnh ngày 10/10/1945 đã đƣợc Chủ tịch Hồ Chí Minh
ký ban hành cho phép áp dụng các luật lệ của chế độ cũ cho đến khi ban hành
đƣợc các văn bản luật thống nhất trong toàn quốc, với nguyên tắc: "nếu những
luật lệ đó không trái với nguyên tắc độc lập của nƣớc Việt Nam và chính thể
dân chủ cộng hòa". Năm 1954, sau chiến thắng Điện Biên Phủ và Hội nghị
Giơ-ne-vơ thắng lợi, miền Bắc hoàn toàn giải phóng. Theo hiệp định, đất nƣớc
tạm thời chia làm hai miền và sau hai năm hai miền sẽ thống nhất bằng tổng
tuyển cử trong cả nƣớc do chính quyền hai miền hiệp thƣơng tổ chức. Nhƣng
sau khi hất cẳng Pháp, đế quốc Mỹ và chính quyền Ngô Đình Diệm đã vi phạm
hiệp định Giơ-ne- vơ, từ chối hiệp thƣơng tổng tuyển cử để thống nhất đất
nƣớc. Vì vậy từ năm 1955 đến 1975, ở Việt Nam đã hình thành hai chính
quyền: Việt Nam dân chủ cộng hòa ở miền Bắc và Việt Nam cộng hòa ở miền
Nam.
Ở miền Bắc, ngày 1/7/1959, Tòa án nhân dân tối cao có chỉ thị số 772-
TATC đình chỉ áp dụng những luật lệ của chế độ cũ và từ thời điểm đó chỉ áp
dụng những luật lệ của nƣớc Việt Nam dân chủ cộng hòa. Vì vậy, trong thời
gian này chúng ta thiếu hẳn một Bộ luật dân sự.
Ở miền Nam, ngày 20/12/1977 Tổng thống Nguyễn Văn Thiệu ký sắc
lệnh đồng thời ban hành 5 Bộ luật trong đó có Bộ luật dân sự Sài Gòn. Bộ
luật
này về cơ bản duy trì hệ thống pháp luật của Pháp tại Nam Kỳ trƣớc đây và
hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại cũng đƣợc bộ luật này dành

27. 21
sự quan tâm điều chỉnh.
Giai đoạn 4: Đất nước thốngnhất (từ năm 1975 đến nay
Sau khi miền Nam hoàn toàn giải phóng và thống nhất đất nƣớc, các bộ luật
ở miền Nam trong đó có Bộ luật dân sự bị bãi bỏ, pháp luật miền Bắc đƣợc áp
dụng thống nhất trong phạm vi cả hai miền Nam Bắc. Ngày 28/10/1995 Bộ
luật dân sự của Nhà nƣớc thống nhất đƣợc ban hành và có hiệu lực từ ngày
1/7/1996. Bộ luật dân sự năm 1995 này có ý nghĩa vô cùng lớn lao đối với
chính sách đổi mới của Việt Nam và đƣợc coi là một trong các tuyên ngôn
pháp lý quan trọng nhất của Nhà nƣớc về việc từ bỏ cơ chế quản lý tập trung
kế hoạch hóa, phát triển kinh tế thị trƣờng, tôn trọng các nguyên lý cơ bản
của đời sống dân sự. Trong phần các hợp đồng thông dụng, bộ luật này đã
dành những quy phạm điều chỉnh về hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện
chuộc lại, đó là Điều 458 quy định về chuộc lại tài sản đã bán. Đây là một
trong các loại hợp đồng mua bán tài sản đặc biệt, có ý nghĩa quan trọng đối với
thực tiễn.
Sau 10 năm áp dụng, Bộ luật dân sự năm 1995 đã có những quy định tỏ
ra bất cập, không phù hợp với những đòi hỏi của thực tiễn và yêu cầu đặt ra là
cần sửa đổi, bổ sung. Trên cơ sở kế thừa và phát triển, Bộ luật dân sự 2005 ra
đời (có hiệu lực từ ngày 01/01/2006) đã tạo khung pháp lý vững chắc cho các
giao dịch dân sự phát triển. Chế định hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện
chuộc lại của BLDS 1995 cũng đƣợc BLDS 2005 kế thừa, tuy nhiên đã có
một số sửa đổi nhỏ ở quy định về nghĩa vụ của bên mua trong thời hạn chuộc
lại. Cụ thể là tại Khoản
2 - Điều 458 - BLDS 1995 quy định: "Trong thời hạn chuộc lại, bên mua không
đƣợc bán, trao đổi, tặng cho, cho thuê, thế chấp, cầm cố, bảo lãnh tài sản,
phải chịu rủi ro đối với tài sản", thì trong BLDS 2005 tại Khoản 2 - Điều 462
đã bỏ cụm từ "bảo lãnh" và quy định rằng: "Trong thời hạn chuộc lại, bên mua
không đƣợc bán, trao đổi, tặng cho, cho thuê, thế chấp, cầm cố tài sản, phải

28. 22
chịu rủi ro đối với tài sản.
Và BLDS năm 2015 hiện hành quy định về chuộc lại tài sản đã bán có
những điểm khác biệt lớn: Về thời hạn chuộc lại sẽ phụ thuộc vào thoả thuận
hai bên, nếu không có thoả thuận thì luật mới điều chỉnh “ 01 năm đối với
động sản và 05 năm đối với bất động sản” . Cùng với đó bên mua tài sản chỉ
không đƣợc phép thực hiện các giao dịch chuyển quyền sở hữu tài sản đối
với tài sản sẽ đƣợc chuộc lại. Nhƣ vậy, BLDS năm 2015 đã quy định mở
hơn cho phép bên mua có thể thực hiện một số giao dịch nhƣ cho thuê, thế
chấp, cầm cố.... làm cho bên mua không phải chịu quá nhiều thiệt thòi trong
giao dịch mua bán này.
1.4.Các hình thức tồn tại chủ yếu hiện nay của hợp đồng mua bán
tài sản với điều kiện chuộc lại và mối liên hệ giữa chúng
Trƣớc nhu cầu phát triển và sự đòi hỏi của xã hội, hợp đồng mua bán tài
sản với điều kiện chuộc lại đã biến thiên, phát triển và tồn tại dƣới nhiều hình
thức khác nhau nhƣ: hợp đồng cố đất (là một loại hợp đồng phổ biến theo tập
quán nông thôn miền Nam Việt Nam), hợp đồng repo chứng khoán, hợp
đồng repo bất động sản,Cácloạihợpđồngnàymột mặtchúngvẫncònmang
nhữngbản chất của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại, mặt khác
chúng đã có sự phát triển khác biệt.
1.4.1. Hợp đồng repo chứng khoán
Hợp đồng repo có tên tiếng Anh là Repurchase agreement hoặc tên đầy đủ
nhất là Sale and Repurchase agreement.[41] Hợp đồng repo là giao dịch đi vay
và cho vay có kỳ hạn đƣợc sử dụng khá phổ biến trên thị trƣờng tiền tệ. Các
thành viên sở hữu chứng khoán ở thời điểm nhất định để đáp ứng nhu cầu
thanh khoản có thể đƣợc hỗ trợ vốn ngay lập tức nếu có thoả thuận bán một
lƣợng chứng khoán cho thành viên khác đang có sẵn tiền và cam kết sẽ mua
lại lƣợng chứng khoán đó sau khoảng thời gian nhất định với giá cao hơn giá
ban đầu.

29. 23
Cụ thể hơn nhƣ đối với repo cổ phiếu là việc nhà đầu tƣ có cổ phiếu chƣa
niêm yết trên sàn chứng khoán nhƣng đang cần tiền thì có thể mang đến công
ty chứng khoán để repo; cổ phiếu mang đi repo phải có tên trong danh sách cổ
phiếu mà công ty chứng khoán chấp nhận repo – danh sách này đƣợc đƣa ra
tùy theo tình hình thị trƣờng; nếu cổ phiếu của nhà đầu tƣ đƣợc chấp nhận thì
hai bên sẽ tiến hành ký kết hợp đồng đồng thời nhà đầu tƣ phải làm giấy
chuyển nhƣợng cổ phiếu cho công ty chứng khoán và khi hết hạn hợp đồng
nhà đầu tƣ mang tiền đến thanh lý hợp đồng, Công ty chứng khoán chuyển
nhƣợng sang tên lại cho nhà đầu tƣ.
Trong thực tiễn thì repo chứng khoán rất dễ nhầm lẫn với hợp đồng cho
vay cầm cố chứng khoán bởi lẽ cả hai hợp đồng này đều nhằm mục đích vay
tiền và đều có sự chuyển giao tài sản tạm thời. Tuy nhiên, dƣới góc độ pháp lý
thì hai dạng hợp đồng này có những điểm khác biệt quan trọng.
Thứ nhất, về khái niệm thì có thể hiểu repo chứng khoán là việc công ty
chứng khoán mua trái phiếu, cổ phiếu (chƣa niêm yết) của nhà đầu tƣ (đang
cần vốn) trong một thời hạn nhất định, sau đó sẽ bán lại chính trái phiếu, cổ
phiếu đó cho nhà đầu tƣ (vì nhà đầu tƣ không nỡ từ bỏ cổ phiếu đó cũng nhƣ
những quyền sẽ nhận đƣợc trong khoảng thời gian repo nhƣ quyền nhận cổ
tức, dự họp…) còn Cho vay cầm cố chứng khoán là việc thế chấp, thƣờng là
cổ phiếu (đã niêm yết) để vay tiền của công ty chứng khoán hoặc ngân hàng
trong một thời hạn nhất định, mức vay thƣờng đƣợc tính bằng tỷ lệ phần
trăm trên thị giá, tài sản đảm bảo là chứng khoán.
Thứ hai, về quyền sở hữu chứng khoán thì trong thời hạn repo thì bên
cho vay (công ty chứng khoán )là chủ sở hữu tài sản, nhà đầu tƣ ( ngƣời đi
vay) phải làm thủ tục chuyển nhƣợng quyền sở hữu cho công ty chứng
khoán. Còn trong thời hạn cầm cố chứng khoán để vay thì nhà đầu tƣ vẫn là
chủ sở hữu của chứng khoán. Chứng khoán của nhà đầu tƣ sẽ đƣợc công ty
chứng khoán phong tỏa trên tài khoản theo quy định.

30. 24
Thứ ba, về việc sử dụng tài sản là đối tƣợng của hợp đồng thì ngƣời mua
trong giao dịch repo có quyền kinh doanh chứng khoán đã mua trong suốt
thời hạn của hợp đồng repo và đƣợc hƣởng những lợi ích phát sinh từ tài sản.
Tuy nhiên phải chịu rủi ro đối với tài sản. Còn trong cầm cố chứng khoán thì
ngƣời mua không đƣợc phép sử dụng tài sản đảm bảo cho mục đích kinh
doanh.
Thứ tƣ, về nghĩa vụ khi hợp đồng đến hạn, trong repo nếu nhà đầu tƣ
không thực hiện mua lại chứng khoán tại ngày đáo hạn, công ty chứng khoán
có quyền bán chứng khoán và các quyền liên quan đến chứng khoán còn
trong cầm cố nếu nhà đầu tƣ không trả đƣợc nợ, số chứng khoán cầm cố sẽ
đƣợc xử lý theo quy định về xử lý tài sản.
Từ những phân tích trên, chúng ta thấy đƣợc hợp đồng repo chứng khoán
thực chất là một dạng biến thiên phát triển của hợp đồng mua bán tài sản với
điều kiện chuộc lại. Vì thế nó mang đầy đủ những đặc điểm pháp lý của hợp
đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại. Tuy nhiên, hợp đồng repo chứng
khoán cũng có những biến thiên, phát triển nhất định để theo kịp nhu cầu mà
thực tiễn đặt ra cụ thể nhƣ sau:
Quyền của bên bán đối với tài sản đã bán: Nếu nhƣ trong hợp đồng
mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại [29, điều 462] một khi quyền sở hữu
đối với tài sản đã đƣợc chuyển cho bên mua trong thời hạn chuộc lại, bên bán
không còn đƣợc hƣởng bất kỳ lợi ích phát sinh nào nữa từ tài sản đã bán
nhƣng với hợp đồng repo chứng khoán (repo cổ phiếu, repo trái phiếu,)
mặc dù đã chuyển quyền sở hữu chứng khoán cho bên mua nhƣng ngƣời bán
vẫn tiếp tục đƣợc hƣởng cổ tức. Tuy nhiên, vì bên bán đang sử dụng vốn của
bên mua nên bên mua trong hợp đồng repo thƣờng là bên nhận cổ tức bằng
tiền mặt trƣớc ngày bán lại và số tiền này sẽ khấu trừ vào tổng giá trị bán lại
hai bên đã thỏa thuận trƣớc đó. Điều này không ảnh hƣởng đến quyền hƣởng
lợi từ cổ phiếu mà bên mua hƣớng đến khi sử dụng repo mà cũng đảm bảo

31. 25
đƣợc cho bên mua thu lại phần nào vốn của mình bỏ ra nếu bên bán không
mua lại cổ phiếu đã repo.
Quyền của bên mua trong thời hạn chuộc lại: đối với hợp đồng mua bán
tài sản với điều kiện chuộc lại, trong thời hạn chuộc lại bên mua không đƣợc
thực hiện một số giao dịch có khả năng làm ảnh hƣởng đến quyền sở hữu của bên
mua, nghĩa là bên mua không đƣợc bán, trao đổi, tặng cho, cho thuê, thế
chấp, cầm cố tài sản, Ngƣợc lại, đối với hợp đồng repo chứng khoán bên mua
đƣợc sử dụng chứng khoán để thực hiện hoạt động kinh doanh trong thời hạn
chuộc lại, nhƣng trong chừng mực không đƣợc làm ảnh hƣởng đến quyền của
bên bán (vì có điều kiện chuộc lại). Ví dụ nhƣ bên mua sẽ có quyền tham gia
đại hội đồng cổ đông, có quyền đề cử và ứng cử cá nhân nào đó đại diện mình
tham gia vào bộ máy hoạt động của công ty mà mình nắm giữ cổ phiếu để
điều hành, thu lợi nhuận. Thông thƣờng, các công ty chứng khoán khi repo thì
thƣờng có một danh sách các công ty có cổ phiếu mà công ty chứng khoán
chấp thuận repo, các công ty này thƣờng là các tập đoàn lớn, cổ phiếu có khả
năng thanh khoản cao, việc nắm giữ quyền điều hành, chi phối hoạt động kinh
doanh của những công ty này sẽ giúp công ty chứng khoán thu đƣợc những lợi
nhuận đáng kể. Điều này tạo nên tính linh hoạt cho hợp đồng repo chứng
khoán, nó cho phép khai thác đƣợc mọi khả năng sinh lời của tài sản, tăng hiệu
quả của đồng vốn kinh doanh để đem lại lợi ích tối ƣu nhất có thể cho các bên.
Giá chuộc lại tài sản: nếu nhƣ giá chuộc lại tài sản trong hợp đồng mua
bán tài sản với điều kiện chuộc lại là giá thị trƣờng tại thời điểm và địa điểm
chuộc lại, nếu không có thỏa thuận khác mà không phụ thuộc vào giá bán
ban đầu thì với hợp đồng repo chứng khoán giá chuộc lại tài sản lại chịu ảnh
hƣởng bởi giá bán ban đầu (giá repo). Theo đó trong thực tiễn giao dịch, giá
chuộc lại tài sản trong hợp đồng repo chứng khoán đƣợc tính bằng công
thức: “Giá chuộc lại = Giá bán ban đầu * (1 + lãi suất repo/365 * Số ngày
thực sự sở hữu chứng khoán)”.

32. 26
Ví dụ: Nhà đầu tƣ A ký hợp đồng repo để bán 10.000 cổ phiếu của mình
cho Công ty chứng khoán B với giá 20.000 đồng/cổ phiếu, lãi suất repo là
2%/tháng và thời hạn repo là 6 tháng, vậy tổng số tiền repo cổ phiếu (giá bán
ban đầu) A có đƣợc là 200 triệu đồng. Đúng nhƣ thỏa thuận, 6 tháng sau A
đem tiền đến chuộc lại cổ phiếu. Theo nhƣ công thức tính giá chuộc lại tài
sản trong hợp đồng repo chứng khoán (repo cổ phiếu) thì A phải trả cho
Công ty chứng khoán B số tiền là: 200 triệu * (1 + 2%/365 * 6 tháng) = 200
+ 2/1095 = 200,001826 triệu đồng. Vậy với giá chuộc lại trong hợp đồng
repo này bên mua không phải chịu thiệt hại khi giá thị trƣờng xuống thấp nhƣ
ở công thức giá thị trƣờng của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc
lại. Vì vậy, với việc linh hoạt trong quy định giá bán và mức lãi suất repo thì
bên mua đã tạo đƣợc ƣu thế cạnh tranh. Chính đặc tính này đã tạo nên tính
linh hoạt và cạnh tranh của hợp đồng repo so với các hình thức cho vay khác,
đồng thời điều này lý giải tại sao hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện
chuộc lại khi tồn tại dƣới hình thức hợp đồng repo chứng khoán lại phát triển
sôi động và hấp dẫn đƣợc nhiều nhà đầu tƣ.[26]
1.4.2 Hợp đồng repo bất động sản
Hợp đồng repo bất động sản là một hợp đồng “hứa mua, hứa bán”, theo
đó khách hàng (cá nhân, doanh nghiệp) bán bất động sản cho Công ty kinh
doanh bất động sản để lấy tiền trả nợ trƣớc hạn cho ngân hàng và kèm theo “lời
hứa” sẽ mua lại bất động sản mà mình đã bán cho công ty. Sau khi đã giải
quyết đƣợc khó khăn, tránh bị thanh lý hợp đồng vay, nhà đầu tƣ tiến hành ký
kết hợp đồng vay mới với ngân hàng với mức lãi suất thấp hơn để trở lại
thực hiện “lời hứa” mua lại bất động sản đã bán. Với cách thực hiện này giúp
nhà đầu tƣ tránh đƣợc việc phải “gồng mình” trả lãi suất cao cho ngân hàng
trong hợp đồng vay trƣớc và không phải mất đi quyền sở hữu đối với bất
động sản. Hợp đồng repo bất động sản này thƣờng đƣợc chào cho những
khách hàng là cá nhân hay doanh nghiệp trƣớc đây thƣờng vay vốn ngân

33. 27
hàng để mua bất động sản và trong hoạt động repo này thƣờng có sự liên kết
giữa công ty kinh doanh bất động sản với một hay nhiều ngân hàng. Hợp đồng
repo bất động sản ra đời trong bối cảnh khi các ngân hàng thực hiện chính
sách thắt chặt tín dụng, có nhiều khả năng ngân hàng từ chối cho nhà đầu tƣ
(cá nhân, doanh nghiệp) vay lại hoặc cho vay lại với mức hạn tín dụng thấp
hơn và khi tƣởng chừng các cánh cửa ngân hàng đều đóng lại với nhà đầu tƣ
thì hợp đồng repo bất động sản ra đời đã kịp thời cứu nhà đầu tƣ vƣợt qua khó
khăn, cho nhà đầu tƣ một kênh huy động vốn khác ngoài kênh truyền thống
là ngân hàng. Cho nên, sự ra đời của loại hợp đồng này đã kịp thời đáp ứng
sự kỳ vọng của nhiều nhà đầu tƣ. Tuy nhiên, hợp đồng này cũng chứa đựng
không kém những rủi ro nhƣ repo chứng khoán vì có nhiều vấn đề còn chƣa
rõ về khía cạnh pháp lý, đặc biệt là sự không rõ ràng liên quan đến việc
chuyển dịch quyền sở hữu, điều này khiến nhà đầu tƣ có nguy cơ bị đẩy vào
tình trạng mất đất một cách “hợp pháp” khi vào lúc đáo hạn hợp đồng, họ
không đủ tiền để mua lại tài sản. Và khi đó, Công ty kinh doanh bất động
sản sẽ mua đứt bất động sản, quyền sở hữu đối với bất động sản giờ đây chính
thức chuyển cho bên mua. Từ những điều trên có thể nói, nếu nhƣ hợp đồng
repo chứng khoán là nhánh phái sinh thứ nhất của hợp đồng mua bán tài sản
với điều kiện chuộc lại thì hợp đồng repo bất động sản chính là nhánh phái
sinh thứ hai. Vì thế, hợp đồng repo bất động sản này cũng mang những đặc
điểm pháp lý của một hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại
giống nhƣ hợp đồng repo chứng khoán, nhƣng chỉ khác ở chỗ hợp đồng repo
chứng khoán thì đối tƣợng là chứng khoán còn hợp đồng repo bất động sản
có đối tƣợng là bất động sản.
So sánh giữa hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại với repo
bất động sản thì cũng giống nhƣ hợp đồng repo chứng khoán giá chuộc lại
tài sản trong hợp đồng repo bất động sản có sự khác biệt so với hợp đồng
mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại vì giá chuộc lại trong hợp đồng này

34. 28
chịu sự ảnh hƣởng rất nhiều bởi giá bán ban đầu. Cụ thể, giá chuộc lại tài sản
là giá bán cộng với khoản phí 1% giá trị tài sản và một mức lãi suất nhất định
quy ra ngày. Ngoài ra, trong pháp luật các nƣớc còn quy định thêm rằng: giá
chuộc lại tài sản còn phải tính đến các chi phí liên quan đến việc mua bán,
chi phí sửa chữa và nâng cấp tài sản[18, điều 1673], đây là điều mà chế định
hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại trong luật dân sự Việt Nam
chƣa đề cập đến.
1.4.3. Hợp đồng cố đất
Cầm cố là một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự
đƣợc pháp luật thừa nhận. Theo Điều 326 – BLDS 2005, cầm cố là việc một
bên giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia để bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ dân sự. Còn cố đất đƣợc hiểu là một tập quán, theo đó một
ngƣời có quyền sử dụng đất nông nghiệp (gọi là bên cố đất) dùng chính thửa
đất nông nghiệp này để làm vật bảo đảm cho việc vay một khoản tiền (vàng)
từ ngƣời khác (gọi là bên nhận cố đất) trong một thời gian thỏa thuận (gọi là
thời hạn cố đất). Trong thời hạn này, bên nhận cố đất có quyền sử dụng, khai
thác thửa đất cố theo đúng thỏa thuận. Khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà
bên cố đất không chuộc lại đất thì tùy theo thỏa thuận, bên nhận cố đất có thể
tiếp tục sử dụng thửa đất cố hoặc bên cố đất phải bán đứt thửa đất cố cho bên
nhận cố đất, hoặc bên nhận cố đất phải giao đất cố lại cho bên cố đất để ngƣời
này chuyển nhƣợng hay giao cho ngƣời khác cố và sau đó trả lại số tiền
(vàng) đã vay ban đầu cho bên nhận cố đất. Có thể nhận thấy đƣợc những
điểm khác biệt giữa cố đất và cầm cố bất động sản:
Một là, mục đích của cầm cố tài sản là để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân
sự thông thƣờng đƣợc áp dụng đối với tài sản là động sản, ngƣời nhận cầm cố
là ngƣời quản lý tài sản (trừ những tài sản đặc biệt). Trong quan hệ “cố đất”,
mặc dù bên nhận cố đất có quyền sử dụng đất, khai thác công dụng của đất
nhƣng vì bên cố đất thƣờng là những ngƣời nghèo, đất nông nghiệp là tƣ liệu

35. 29
sản xuất chính nuôi sống họ, nên trong quan hệ này ở các tỉnh nam bộ bên cố
đất vẫn đƣợc bên nhận cố đất cho canh tác sản xuất trên đất đã cố.
Hai là, tài sản cầm cố là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, nên
giá trị có thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn nghĩa vụ tùy thuộc vào sự thỏa thuận của
các bên. Trong “cố đất”, mục đích của ngƣời nhận và ngƣời “cố đất” hƣớng
tới không hẳn là biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự mà mục đích là lợi ích
thông qua việc cố và nhận “cố đất”. Do vậy, giá cố đất thƣờng tƣơng đƣơng
với giá chuyển nhƣợng tại thời điểm xác lập hợp đồng, giá chuộc lại đất có thể
đƣợc thỏa thuận ngay trong hợp đồng hoặc giá thị trƣờng tại thời điểm chuộc
cộng thêm một giá trị nhất định. Trên thực tế, thì giá chuộc lại đất bao giờ
cũng lớn hơn giá “cố đất”. Ngoài ra, các bên có thể thỏa thuận ngƣời cố đất
phải trả cho ngƣời nhận cố đất một phần hoa lợi theo mùa. Về thời hạn cố đất
do các bên thỏa thuận mà không phụ thuộc vào thời hạn thực hiện nghĩa vụ
dân sự nhƣ trong cầm cố tài sản.
Ba là, có thể chuyển hóa từ “cố đất” sang chuyển nhƣợng quyền sử dụng
đất, nếu hết thời hạn “cố đất” bên cố đất không chuộc lại đất. Tuy nhiên, để
chuyển hóa từ “cố đất” sang chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thì các bên
phải thực hiện đầy đủ những quy định về hình thức hợp đồng. Đây là đặc
trƣng cơ bản thể hiện sự khác biệt giữa cố đất với cầm cố tài sản với tƣ cách là
biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, chứng tỏ “cố đất” là hợp đồng
mua bán tài sản (quyền sử dụng đất) có điều kiện chuộc lại. [35]
Từ những phân tích trên cho thấy, thực chất “cố đất” là một hợp đồng
chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có điều kiện chuộc lại (hay hợp đồng mua
bán với điều kiện chuộc lại). Hợp đồng “cố đất” này đã hình thành từ khá lâu
trong tập quán giao dịch ở nông thôn miền Nam Việt Nam và là một trong
những hình thức tồn tại chủ yếu hiện nay của hợp đồng mua bán tài sản với
điều kiện chuộc lại. Tuy nhiên loại hợp đồng này đến nay vẫn chƣa đƣợc pháp
luật thừa nhận, không có những quy định đặc thù để điều chỉnh mà chỉ dựa

36. 30
trên tập quán, mà tập quán thì không đủ sức để ràng buộc các bên tham gia
giao dịch giữ tín thực hiện đúng hợp đồng nên tranh chấp phát sinh giữa các
bên là khó tránh khỏi.
1.5. Ý nghĩa thực tiễn của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện
chuộc lại
Nhƣ đã phân tích ở trên, chế định hợp đồng mua bán tài sản với điều
kiện chuộc lại có từ rất lâu đời. Mục đích ban đầu sự ra đời chế định này
không phải nhằm tạo nên một công cụ tiếp cận vốn trên thị trƣờng tài chính
mà nó đƣợc coi nhƣ một biện pháp nhằm giúp những ngƣời thiếu vốn trong
ngắn hạn có tiền để sử dụng khi cánh cửa tiếp cận vốn của họ ở ngân hàng đã
bị đóng chặt. Nói cách khác, nó đƣợc coi nhƣ một trong những biện pháp
cuối cùng để “cứu” chủ sở hữu tài sản để phục hồi lại sản xuất kinh doanh,
thoát khỏi tình trạng phá sản.
Trên thị trƣờng tài chính, chế định này đã biến thiên và phát triển hơn
nhiều so với mục tiêu ban đầu của nó, để trở thành một công cụ vay hữu hiệu
cho phép chủ sở hữu tài sản có đƣợc một khoản tiền trong ngắn hạn với lãi suất
hấp dẫn mà vẫn không phải từ bỏ vĩnh viễn quyền sở hữu của mình đối với tài
sản. Tiêu biểu phải kể đến là hợp đồng repo cổ phiếu (một loại hợp đồng biến
thiên, phát triển từ hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại) cho
chúng ta thấy rằng, hợp đồng này đã đáp ứng đƣợc sự kỳ vọng của nhiều bên
trong quá trình tìm kiếm lợi nhuận, cho phép cả “ba bên” đều có lợi.
Về phía nhà đầu tƣ, repo cổ phiếu cho phép họ không phải bán cổ phiếu
với giá thấp khi cần tiền, vẫn có quyền sở hữu đối với số cổ phiếu đã repo, tăng
hiệu quả kinh doanh nhờ vào việc có thêm một số tiền do repo cổ phiếu.
Trong thời gian chuyển nhƣợng, nhà đầu tƣ vẫn đƣợc hƣởng cổ tức và quyền
lợi phát sinh khác từ cổ phiếu (nhƣ quyền dự họp đại hội đồng cổ đông, quyền
biểu quyết, ). So với việc vay cầm cố, với nghiệp vụ repo, nhà đầu tƣ sẽ có đƣợc
khoản tiền lớn hơn với lãi suất hấp dẫn hơn. Đó là chƣa kể đến việc nếu đƣợc

37. 31
repo với giá cao, nhà đầu tƣ sẽ tận dụng đƣợc tối đa nguồn vốn đầu tƣ đã bỏ ra
và họ còn đƣợc các Công ty chứng khoán cung cấp thông tin đầy đủ, chi tiết
liên quan đến cổ phiếu mà họ đã repo.
Về phía các Công ty chứng khoán, nghiệp vụ repo cho phép Công ty
chứng khoán có quyền kinh doanh chứng khoán đã mua trong suốt thời hạn
của hợp đồng, điều này sẽ làm tăng lợi nhuận cho chính công ty. Đó là chƣa
kể đến việc, với nghiệp vụ repo, một cách gián tiếp, Công ty chứng khoán đã
trở thành một chủ thể cho vay hợp pháp, điều mà trƣớc đây chỉ có ngân hàng
và các quỹ tín dụng có đƣợc.
Về phía thị trƣờng tiền tệ nói chung, nghiệp vụ repo làm tăng tính thanh
khoản cho thị trƣờng và tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tƣ tiếp cận vốn vay
từ các Công ty chứng khoán nhờ việc cạnh tranh giữa các công ty này trong
nghiệp vụ repo.
Bên cạnh những ƣu điểm của repo nhƣ đã nêu trên thì nó cũng có những
hạn chế đối với những nhà đầu tƣ, ảnh hƣởng đến thị trƣờng tài chính cần có
những giải pháp thích hợp để hạn chế đến mức thấp nhất mặt tiêu cực và phát
huy tối đa đƣợc mặt tích cực của loại hợp đồng này thì nó sẽ thực sự trở thành
một công cụ huy động vốn quan trọng cho các nhà đầu tƣ trong nền kinh tế
thị trƣờng nhƣ hiện nay.

38. 32
CHƢƠNG 2
CHẾ ĐỊNH HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN VỚI ĐIỀU
KIỆN CHUỘC LẠI THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT
NAM
2.1. Năng lực chủ thể giao kết hợp đồng
Vấn đề chủ thể trong quan hệ pháp luật nói chung và chủ thể của hợp
đồng mua bán nhà ở nói riêng là một trong những vấn đề hiện nay còn có
nhiều quan điểm khác nhau không chỉ trong quy định pháp luật của các quốc
gia mà ngay cả đối với những nhà nghiên cứu luật học. Theo lý luận nói
chung, chủ thể của các quan hệ pháp luật dân sự là những ngƣời tham gia vào
các quan hệ pháp luật dân sự, có quyền và nghĩa vụ trong các quan hệ pháp
luật dân sự đó. Hiện nay, cũng giống nhƣ đã số các nƣớc trên thế giới, khi
ban hành BLDS năm 2015 chỉ thừa nhận cá nhân và pháp nhân là chủ thể của
quan hệ pháp luật dân sự.
Thứ nhất, đối với chủ thể là cá nhân: Thì phải là ngƣời có năng lực hành
vi vì đây là yếu tố quan trọng, có tính chất quyết định đến hiệu lực của hợp
đồng. [30, điều 117 ]. Các mức năng lực hành vi của cá nhân đƣợc quy định
nhƣ sau:
- Ngƣời có năng lực hành vi dân sự đầy đủ là ngƣời từ đủ 18 tuổi trở lên,
ngƣời này có thể tự mình xác lập, thực hiện hợp đồng mua bán tài sản với điều
kiện chuộc lại trừ trƣờng hợp ngƣời có khó khăn trong nhận thức và làm chủ
hành vi, ngƣời bị mất, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự bằng quyết định của
Tòa án.
- Ngƣời có năng lực hành vi dân sự chƣa đầy đủ: là ngƣời từ đủ 06 tuổi
đến dƣới 18 tuổi thì việc xác lập, thực hiện hợp đồng mua bán tài sản với
điều kiện chuộc lại của họ phải đƣợc sự đồng ý của ngƣời đại diện theo pháp
luật của họ, trừ các giao dịch nhằm phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù

39. 33
hợp với lứa tuổi hoặc pháp luật có quy định khác. Đặc biệt, trƣờng hợp ngƣời
từ đủ 15 tuổi đến chƣa đủ 18 tuổi có tài sản riêng bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
thì có thể tự mình xác lập thực hiện hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện
chuộc lại mà không cần có sự đồng ý của ngƣời đại diện theo pháp luật, trừ
trƣờng hợp pháp luật có quy định khác [ 30, điều 21]
-Ngƣời không có năng lực hành vi dân sự: là ngƣời dƣới 06 tuổi, mọi
giao dịch liên quan đến ngƣời này (trong đó có việc giao kết hợp đồng mua
bán tài sản với điều kiện chuộc lại) đều phải đƣợc xác lập, thực hiện thông
qua ngƣời đại diện theo pháp luật [30, Điều 21]
- Ngƣời bị Tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự thì mọi giao
dịch liên quan đến ngƣời này đều phải đƣợc xác lập, thực hiện thông qua
ngƣời đại diện theo pháp luật [30, Điều 22]
- Ngƣời bị Tòa án tuyên có khó khăn trong nhận thức và điều khiển hành
vi thì mọi giao dịch liên quan đến ngƣời này đều phải đƣợc xác lập, thực
hiện thông qua ngƣời giám hộ [ 30, Điều 23]
- Ngƣời bị Tòa án tuyên bố hạn chế năng lực hành vi dân sự thì các giao
dịch liên quan đến tài sản của họ phải đƣợc sự đồng ý của ngƣời đại diện
theo pháp luật, trừ các giao dịch nhằm phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày
[ 30, Điều 24]
Thứ hai, pháp nhân là các tổ chức đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại
Điều 74, Bộ luật dân sự năm 2015, các pháp nhân là chủ thể đầy đủ của quan
hệ pháp luật dân sự, có năng lực chủ thể mang tính chuyên biệt, đƣợc tham
gia xác lập, thực hiện các giao dịch phù hợp với mục đích và phạm vi hoạt
động của pháp nhân. Mục đích và phạm vi hoạt động của pháp nhân đƣợc
thể hiện trong điều lệ hay quyết định thành lập pháp nhân. Giống nhƣ các chủ
thể khác của quan hệ pháp luật dân sự, pháp nhân cũng phải đáp ứng đầy đủ
những điều kiện về năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự do
luật định. Năng lực pháp luật dân sự của pháp nhân phát sinh vào thời điểm

40. 34
đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền thành lập hoặc cho phép thành lập, nếu
pháp nhân phải đăng ký hoạt động thì năng lực pháp luật dân sự của pháp nhân
phát sinh từ thời điểm ghi vào sổ đăng ký và chấm dứt từ thời điểm chấm dứt
pháp nhân [30, điều 86]. Việc xác định rõ khoảng thời gian tồn tại của pháp
nhân, hay nói cách khác, khoảng thời gian mà pháp nhân có năng lực pháp
luật dân sự, là một vấn đề quan trọng, vì trong khoảng thời gian đó các giao
dịch hợp pháp do pháp nhân tiến hành nhân danh mình có hiệu lực pháp luật,
nó làm phát sinh quyền hay ràng buộc trách nhiệm của pháp nhân đối với các
giao dịch do mình thực hiện trƣớc các cá nhân, tổ chức khác là đối tác của
pháp nhân trong quan hệ giao dịch đó. Pháp nhân là thực thể xã hội chứ
không phải là một con ngƣời tự nhiên nên năng lực hành vi dân sự của chủ thể
này không biểu hiện trực tiếp bằng hành vi và ý chí của một con ngƣời cụ thể
nào đó mà đƣợc thể hiện bởi ý chí của các thành viên và đƣợc thực hiện
thông qua hành vi của ngƣời đại diện. Vì thế, pháp luật đòi hỏi ngƣời đại
diện này phải là ngƣời có năng lực hành vi dân sự đầy đủ và phải có thẩm
quyền đại diện. Đại diện của pháp nhân có thể là đại diện theo pháp luật hoặc
đại diện theo ủy quyền. Ngƣời đại diện theo pháp luật của pháp nhân là
ngƣời đứng đầu của pháp nhân, đƣợc quy định trong Điều lệ của pháp nhân
hoặc trong quyết định thành lập của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền. Ngƣời
đứng đầu của pháp nhân cũng có thể ủy quyền cho ngƣời khác làm đại diện
cho pháp nhân khi tham gia các giao dịch. Khi tham gia giao dịch ngƣời đứng
đầu pháp nhân hoặc ngƣời đƣợc ngƣời đứng đầu pháp nhân ủy quyền phải xác
lập giao dịch đúng phạm vi đại diện và tƣơng ứng với phạm vi hoạt động của
chủ thể.
Ngoài hai chủ thể trên thì BLDS 2015 không coi Hộ gia đình và tổ hợp
tác là các chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự nhƣ BLDS 2005 nữa. Chính vì
vậy khi tham gia các hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại mà có
hộ gia đình và tổ hợp tác tham gia thì đó chính là các cá nhân, với tƣ các chủ

41. 35
thể của mình, nhân danh mình tham gia các quan hệ pháp luật dân sự này,
hoặc đại diện theo ủy quyền chứ không phải là nhân danh hộ gia đình hay tổ
hợp tác nhƣ trƣớc đây nữa. Đây chính là điểm mới của BLDS năm 2015 so
với BLDS 2005 và khi có sự thay đổi này thì các chủ thể khi tham gia quan hệ
pháp luật dân nói chung và hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại
nói riêng phải hết sức chú ý đến chủ thể giao kết hợp đồng với mình có đầy đủ
quyền để tham gia, xác lập giao dịch với mình không.
2.2 Đối tƣợng của hợp đồng
Trong quan hệ hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại bên
bán có thể là chủ sở hữu của tài sản hoặc chỉ là ngƣời đƣợc chủ sở hữu tài sản
ủy quyền bán hoặc có thể là ngƣời đại diện hợp pháp theo quy định của pháp
luật, đã đem tài sản (động sản hoặc bất động sản) bán cho ngƣời có nhu cầu
nhƣng với điều kiện chuộc lại nhằm giúp cho chủ sở hữu có đƣợc số tiền cần
thiết trong lúc gặp khó khăn về tài chính. Còn bên mua muốn đáp ứng các
nhu cầu của mình hoặc muốn tìm kiếm lợi nhuận nên đã tham gia vào quan
hệ này. Hai bên thiết lập quan hệ xoay quanh đối tƣợng đó chính là tài sản.
Tài sản theo quy định tại điều 105 của BLDS năm 2015:“ Tài sản là vật,
tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản. Tài sản bao gồm động sản và bất
động sản. Động sản và bất động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình
thành trong tương lai”
Vật là một bộ phận của thế giới vật chất và con ngƣời có thể chiếm hữu, sử
dụng nhằm phục vụ nhu cầu thiết yếu của mình cả về vật chất lẫn tinh thần. Vật
trở thành đối tƣợng của hợp đồng mua bán tài sản bao gồm vật hiện có và vật
sẽ hình thành trong tƣơng lai.
Tiền bao gồm tiền đồng Việt Nam và ngoại tệ. Nếu các bên chọn tiền làm
đối tƣợng của hợp đồng mua bán thì quan hệ đó đƣợc chuyển sang hợp đồng
trao đổi tài sản, đổi tiền. Trƣờng hợp mua bán này rất hiếm gặp ở hợp đồng
mua bán tài sản cũng nhƣ hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại.

42. 36
Quyền tài sản là quyền trị giá đƣợc bằng tiền bao gồm quyền tài sản đối
với đối tƣợng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản
khác. Thực tiễn cho thấy, đối tƣợng của hợp đồng mua bán tài sản với điều
kiện chuộc lại tồn tại chủ yếu là quyền sử dụng đất, điều này đƣợc minh
chứng cụ thể bằng các hợp đồng cố đất hay hợp đồng repo bất động sản nhƣ
hiện nay.
Giấy tờ có giá nhƣ cổ phiếu, trái phiếu, là đối tƣợng của hợp đồng mua
bán khi đó là giấy tờ có giá không ghi danh đƣợc phép mua bán tự do trên
thị trƣờng nhƣ là một loại hàng hóa. Nếu là giấy tờ có giá có ghi danh hay
đòi hỏi các điều kiện khác thì các bên phải tuân thủ các quy định của pháp
luật có liên quan đến loại giấy tờ có giá đó và pháp luật về công ty, điều lệ
của công ty phát hành chúng.
Từ những phân tích về các loại tài sản theo quy định của BLDS thì ta có
thể thấy rằng không phải loại tài sản nào cũng có thể trở thành đối tƣợng của
hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại. Đối tƣợng của hợp đồng
mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại phải đáp ứng các điều kiện sau:
Là tài sản theo quy định của BLDS hiện hành: tại thời điểm giao kết hợp
đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại thì tài sản đó có thể hiện hữu
hoặc tài sản đang hình thành trong tƣơng lai, nếu đối tƣợng là tài sản bị cấm
lƣu thông hoặc hạn chế chuyển nhƣợng thì phải phù hợp với các quy định về
loại tài sản đó.
Tài sản bán phải thuộc sở hữu của người bán hoặc người bán có quyền
bán: Đây là đặc điểm quan trọng của tài sản tham gia giao dịch hợp đồng
mua bán tài sản vì đây là giao dịch chuyển quyền sở hữu tài sản nếu bên bán
không có quyền bán tài sản thì việc xác lập giao dịch hoàn toàn không có ý
nghĩa, bên mua sẽ phải chịu thiệt thòi khi giao kết với ngƣời không có quyền
sở hữu hoặc không có quyền bán.
Ngoài những tiêu chí trên thì theo tác giả thì tài sản phải đƣợc xác định