1. ПУБЛИКАЦИИ Источник: http://www.nashidengi.ru/Materials/13-10-
15/Nalogi%E2%80%912014_planiruem_pokupku_nedvizhimosti.aspx
Налоги-2014: планируем покупку недвижимости
15.10.2013
Татьяна Макурова
Налоговые новации, предусмотренные Федеральным законом 212-ФЗ от 23.07.2013, вступают
в силу с 1 января 2014 года. Что нового? Разберем по порядку.
1. Принцип лимита вместо принципа однократности.
Главное – имущественный налоговый вычет теряет принцип однократности, теперь
главенствует принцип лимита. Что, безусловно, справедливо и ставит в равное положение всех
налогоплательщиков с точки зрения возмещения. Если раньше вычет можно было получить
однократно, то есть только по одному объекту или доле в нем (и при этом «неиспользованный
остаток» сгорал), то теперь право на вычет можно будет заявлять многократно до исчерпания
лимита, который в настоящий момент составляет 2 млн рублей. Это, напомним,
налогооблагаемая база, а к возмещению будет причитаться 13%, или 260 тыс. рублей.
Указанное изменение актуально, если документальная стоимость недвижимости (доли в ней)
не дотянула до 2 млн рублей.
2. Отвязка от объекта.
Ранее имущественный вычет привязывался не только к человеку, но и к доле в совместно
приобретаемом объекте недвижимости. То есть упомянутые 2 млн рублей при совместной
покупке становились лимитом на всю квартиру. Например, объект за 5 млн рублей
приобретался двумя супругами по ½ доле – каждый из супругов мог получить вычет в размере
1 млн рублей, а не по 2 миллиона. С 1 января 2014 года привязка к объекту исчезает, и в
приведенном примере каждый из собственников сможет заявить вычет в размере 2 млн руб-
лей. Иными словами, и здесь также главенствует принцип лимита.
3. Лимитирование вычета по процентам
Негативная для получателей ипотечных кредитов новация: максимальный вычет по процентам,
ранее неограниченный (к вычету можно было заявлять всю сумму уплаченных банку
процентов, даже если она составила, скажем, 10 млн рублей за весь срок кредита, к
возмещению полагалось 1,3 млн рублей), будет ограничен 3 млн рублей, то есть заемщик
вернет «живыми деньгами» не более 3 млн*13% = 390 тыс. рублей. Причем вычет по
процентам лишен принципа многократности, то есть можно вывести из-под налогообложения
уплаченные проценты в пределах 3 млн рублей только по одному объекту, точнее – только по
одному ипотечному кредиту. При этом «неиспользованный остаток» сгорает. Таким образом,
если проценты за весь срок кредита, допустим, в случае досрочного погашения или в силу
незначительной суммы кредита, составят 2 млн рублей, то «имеющийся в запасе» 1 миллион
нельзя будет впоследствии заявить по следующему ипотечному кредиту. И эта норма идет
вразрез с принципом главенства лимита, утвержденным непосредственно для объектов
недвижимости.
4. Из разъяснений – в Кодекс

2. Еще одно закрепленное в Налоговом кодексе положение касается возможности получения
налогоплательщиками-родителями вычета за объекты или доли в объектах недвижимости,
купленные на имя своих несовершеннолетних детей. Эта же норма относится к усыновителям,
опекунам, попечителям.
Ранее право на получение вычета по недвижимости, приобретенной на имя детей, было
определено судебными решениями, разъяснениями инстанций и т. д.
«Ждите разъяснений…»
Понятно, что уже сейчас возникает ряд неопределенностей в связи с новациями.
Территориальные налоговые органы завалены вопросами, которые они переадресовывают
вышестоящим налоговым инстанциям. Пока ответы приходят примерно такого плана, что
разъяснения по законам, не вступившим в силу, не предоставляются, то есть позиция
фискальных органов еще не выработана. Но по части вопросов разъяснения все же имеются.
Итак, во-первых, все изменения начнут действовать с правоотношений, возникших после 1
января 2014 года.
То есть для всех сделок за 2013 год и ранее сохраняется старый порядок и старые
ограничения – и по распределению долей, и по суммам, и по процентам. А также, увы, по
однократности (об этом ниже). Положительный момент: вычет в сумме фактически
произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по целевым займам
(кредитам), полученным налогоплательщиком до 1 января 2014 года, а также на погашение
процентов по кредитам, полученным от банков в целях рефинансирования таких кредитов,
предоставляется без учета ограничения.
Отсюда совет: если вы планируете брать ипотеку и сумма процентов превысит 3 млн рублей,
имеет смысл ускориться, если выгода по процентам перекроет возможный убыток от
распределения долей в связи со старым порядком или от меньшей, чем 2 млн рублей, суммы
сделки.
Отдельно оговаривается, что предельный размер имущественного налогового вычета равен
размеру, действовавшему в налоговом периоде, в котором у налогоплательщика впервые
возникло право на получение имущественного налогового вычета. Это означает только одно –
в связи с последующими повышениями лимита (который в настоящее время равен 2 млн руб-
лей) сумма к возмещению пересматриваться не будет.
Увы, по прежним сделкам что-то «дополучить» будет невозможно. Закон обратной силы не
имеет. Так, Минфин разъяснил, что если человек ранее приобрел жилье стоимостью менее 2
млн рублей, то по следующей покупке недвижимости после 2014 года заявить право на остаток
нельзя (Письма от 09.08.13 №03–04–05/32362, №03–04–05/32333).
Впрочем, предшествующая практика показывает, что довольно часто те или иные разъяснения
впоследствии пересматривались в связи с судебными решениями, разъяснениями
Конституционного суда и так далее, и в итоге позиция Минфина и налоговиков менялась на
противоположную.
Источник: Журнал «Наши деньги», сентябрь 2013 г.