102.10.06-沙畫-詹翔霖教授-1詹翔霖教授，詹翔霖副教授，價值，詹翔霖，國立大學，詹仁松，詹翔霖教授，文化大學，教育，部屬衝突，詹翔霖教授，情緒能力，看電影學管理，詹翔霖教授，樂在工作，顧客滿意

1. 商圈經營管理
臺東縣政府
文化處圖書館
詹翔霖副教授詹翔霖副教授 102.10.102.10. 08
Chanrs@ms68.hinet.netChanrs@ms68.hinet.net 0955-2689970955-268997
教學部落格教學部落格

2. • 行政院勞委會 / 圓夢計劃創業諮詢輔導顧問
• 經濟部中小企業升級轉型諮詢輔導健診顧
問
• 高雄市政府教育局教學策略聯盟專任委員
• 實踐大學國企系兼任副教授
• 三寶教育基金會委員長
現職

3. • 大陸國務院發展研究中心訪問教授
• 大陸清華大學醫藥經營管理所教授
• 大葉大學企管、休管系副教授
• 高苑科技大學企管系助理教授
• 文化大學國企系兼任副教授
• 日本產經協會 MTP 講師
• 行政院勞委會創業顧問師評審委員
• 職訓局產學訓審查委員
• 經濟部企業經營管理協會諮詢輔導顧問
• 行政院勞委會員工協助方案師
• 台灣創意設計中心諮詢輔導顧問
主要經歷主要經歷

4. 著 作
• 2001.07- 顧客導向之服務系統與作業流程規劃
• 2001.08- 公司多元經營管理策略
• 2002.08- 加盟連鎖體制與運作
• 2003.02- 產業知識管理運用
• 2007.11- 知識管理價值及運用機制
• 2008.06- 【 EAPs 】在企業之運用及建置流程
• 2008.11- 創新管理與企業改革之運用
• 2009.09-MBA 企業個案實務分析
• 2010.01- 共通核心職能課程實務
• 2010.07- 如何建立 TTQS 系統為企業教育訓練架
構
• 2011.10- 管理與人生【有聲書】
• 2012.01- 領導統御 - 主管職責與管理技巧【有聲

5. 商圈競爭力
1. 立地條件 ( 商業圈域、交通狀況 )
2. 營業規模
3. 設備機能 ( 標準化、統一化 )
4. 商品結構 ( 價格政策 )
5. 銷售力 ( 廣告宣傳力 )
6. 商圈資情
7. 服務水準

6. 商圈管理目的
商圈定義及設定
管理作業
都市計劃蒐集、現地調查、流量調查供給面
當地行業統計、競合店調查統計競爭面
人口戶數、消費力調查、消費行為需求面
分析判讀
a. 資訊統計分析
b. 市場潛力趨勢
c. 購物行為分析
d. 競爭環境分析
市場評估與決策

7. 商圈定義
• 商圈係指一家零售商店顧客所來自的地理區
域，也是只單店為中心的交易範圍。
• 商圈包括主要商圈包含大約 70% 的顧客
• 次要商圈包含大約 20% 的顧客
• 邊緣商圈包含大約 10% 的顧客
• 商業圈 ( 日本稱呼 ) 商業區域指的是消費者會
前往購物之地理區域的商店群，現在兩者常
常混用。

8. 8
‧ 核心顧客群
‧ 市占 30% ，消費占
比 70% 。
‧ 外環商圈
‧ 市占 15% ，消費占比 25% 。
‧ 邊緣商圈，客群分散。
‧ 市占 5% ，消費占比 5% 。
近鄰中心型
〈徒步商圈〉
大約半徑 250~500 公尺 8 分鐘 時數 /3 公里
地區中心型
〈地域商圈〉
大約半徑 1000 公尺左右 10 分鐘 6 公里
大地區中心型
〈生活商圈〉
公車路線可以延伸到達地區 (5000 公尺 ) 20 分鐘 30 公里
副都會型〈都
市部份商圈〉
公車路線集結地區，可以轉換車。
都會型〈都市
全域商圈〉
包括整個都市四周，交通流量與人潮來自四面八方。

9. 空間距離 ~ 主要商圈設定之距離
一坪 =3.30 平方公尺 資料來源：日本通產省
店舖面積 ( 平方公
尺 )
設定商圈距離公里
30000 以上 10
15000~30000 5
6000~15000 4
3000~6000 3
3000 以下 2

10. 10
1. 獨立式 郊區 / 小城鎮等，具停車便利性與置放大型醒目招牌。
2. 街道連棟式 商業區的街道，可全部或部分承租，也可分租使用。
3. 百貨公司 開放式購物中心，有固定客源，交易次數可以提高。
4. 學校 這類加盟店大都設於學生活動中心內。
5. 商店街 型態上會有各種不同型態商店一起營業，下班與例假日人潮多
。
6. 休息站 服務長途旅客，淡旺季分明。
7. 商業大樓 綜合性商圈
8. 醫院 講求速度、質量、衛生等，有固定客源，同業競爭性低。
9. 捷運站 流動人潮，少有固定客源，店面面積狹小。
10. 火車站 少數固定客源，店面面積亦小，流動性大，停留時間短是特色
。
11. 遊樂園 封閉式商圈，淡旺季明顯，以兒童與家庭組合商品為主。
12. 博物館 封閉式商圈，獨特性商品。
13. 機場 除國際機場外，國內機場必提高整體配套品質及水平才有機會
。
14. 特殊地點 包括加油站區、多功能休閒綜合區〈墾丁大街〉。
適合開店的地點

11. 商業區域分表
類型 特徵 適合業種 備註
都會型 都市主要購物
與休閒，娛樂
的地方
流行服飾、鞋子
、百貨、遊樂場
、戲院、 精品店
台北東區、西
門町、高雄三
多商圈、漢大
商圈
區域型 滿足區域基本
生活必須與基
本流行面
區域百貨、超市
、便利商店、洗
衣店、麵包店、
沖洗
台北德安、大
業高島屋

12. 類型 特徵 適合業種 備註
辦公型 以滿足全日職
工需求與下班
便利需求為主
銀行、郵局、速
食、沖印、咖啡
店、餐廳、書局
沖洗
台北民生東路
、高雄中正路
、台南中正路
轉運型 以交通工具轉
運為主的購物
特性，流動性
大
書報雜誌、咖啡
店、特產店、衣
飾、速食、衝動
購物
各火車站、公
車站、高雄客
運總站等

13. 類型 特徵 適合業種 備註
校園型 顧客以校園師
生為主，上課
與非上課差別
極大
自助餐、泡 紅沬
茶、文具店、運
動用品、唱片、
書局、沖洗
台大公館、成功
大學勝利路、高
雄工專、文化中
心七賢路
遊樂型 顧客以遊客為
主，生意因天
氣與假期差異
極大
旅館、飯店、土
產店、禮品店、
飲料店、泳具、
照相
墾丁、西子灣、
旗津
夜市型 顧客以鄰近住
民為主，購物
行程聚集特性
服飾、飾品、小
吃、錄音帶、日
常用品、遊樂場
台北士林、高雄
六合、大豐夜市

14. 從顧客之立場，來看店鋪選擇地點
的位置特性：
‧ 地點的容易接近性 ( 便利性、道路
狀況、交通工具種類 )
‧ 顧客的必經之地 ( 交通要道、名勝
古蹟 )
‧ 業種的聚集地 ( 商店街、購物中
心 )

15. 商圈選擇與設店調查評估
• 商圈調 的蒐集資料除基本公開資料外查 ，並
應可能包括：
1. 半徑 1000 公尺內之住戶 ( 視商店規模與特
性 )
2. 該地區消費的動向
3. 商圈內消費人口之消費能力
4. 仔細觀察評估競爭對手之營業額、房租多寡
，商品結構、商店內之動線規劃、消費者之
忠誠度情形等。

16. 5. 商圈內是否有互補性商店
6. 商圈鄰近業態統計分析
7. 商圈區域辦公、住戶大樓的戶數與特
質
8. 交通、行人流量與設施概況
9. 各主要商店營業時間與來店顛峰狀況
10. 過店顧客時段統計與穿著特性調查
11. 房租租金概況調 （房屋仲介業）查

17. 商圈調查
觀察法：
a. 觀察客人 - 看客人的穿著，估量他們的所得，來研究客人
的所需。自我 發如巷子口的小孩子在玩 穿著的童裝啟 耍
圖案。會帶給我們何種資訊。客人口中也會告訴我們商
情。
b. 觀察商圈內商店 - 從商圈內商店的暢銷品觀察顧客以了解
市場流行的趨勢。
c. 觀察競爭店 - 競爭店的調 可以了解，我們與競爭店商品查
結構的差別與暢銷品帶分布的情形。
d. 觀察大 媒體眾 - 觀察大 媒體報導趨勢與方向可以了解新眾
產品、流行商品的情形。
e. 觀察進貨廠商 - 可以了解競爭店暢銷品與業績估算佔比與
流行大宗商品。

18. 市場消費力調查
a. 估算整體市場之規模
以人口數及消費力資料
目前市場規模＝
( 去年每戶可支配所得 * 平均消費傾向 )* 總戶數
未來市場潛力＝
( 去年每戶可支配所得 * 年成長率 )*( 平均消費傾
向 * 年成長率 )*( 總戶數 * 年成長率 )

19. b. 以當地產業資料
c. 以消費比例反推業界總消費與公司佔比
d. 業界常模數字推算 ( 坪數貢獻額 * 賣場坪
數 )
e. 抽樣訪問來店意願 * 每月頻率 * 平均每次
消費

20. 流量對商圈管理的影響
調 項目查 容內
商圈交通 道路 況狀 路 、路口號誌、轉向、速率寬
省道或縣道等級
停車概況 位數、費率、擁擠度、吊車率
與店面距離
大 交通眾 車站地點、班次時間、起始站
行經路線
行人專用 專用道、斑馬線、號誌、人行
道 度、跨越道路方式與店面寬

21. 調 項目查 容內
流量 況狀 交通量 平常 / 假日，尖峰 / 全日轉
向速率
停車量 停車數量、轉換率
載客量 平常 / 假日，尖峰 / 全日載
客數
行人量 行人交通量、密度、行走速度

22. 擴大經營新商圈
1. 針對新商圈特性需求增加產品服務面
2. 廣告文宣的策略運用
3. 好地方要和好朋友分享，來者有理 ( 禮 )
4. 新看板建立、路標、指標適用
5. 停車位的增加與吸引
6. 機關團體的拜訪與促銷
7. 結合特定團體舉辦活動帶入
8. 邀請鄰近學校、幼稚園來電參觀互動

23. 9. 聯鎖店與聯鎖店的相乘力
10. 策略聯盟資源互用
11. 舉辦年度大型促銷活動，如週年慶，購物
節
12. 利用新交通網路的便利帶入
13. 網路購物與宣傳的便利性
14. 接受專訪或公關採訪增加店舖曝光性與正
面印象
15. 參加社團或接受邀請演講擴大店的接觸率

25. 止於至善止於至善
• 齊家齊家
• 治國治國
• 平天平天
下下
• 誠心誠心
• 正意正意
• 格物格物
• 致知致知
• 修身修身
明明德明明德