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植杉ゼミ 日銀グランプリ
- 2. 応募論文の提言部分の要約＜１枚以内＞
従来の空き家に関する議論は財政的な視点に偏っているのではないだろうか。
しかし、空き家がある地域の住民と空き家は密接な関係を持っているという認
識が重要である。空き家対策として各地域では、空き家バンクを実施している
が、住民の無関心により、地域経済の好循環を生み出すどころか、地域の空き
家が放置される一方である。そこで、従来とは異なった、地域主導の空き家に
よる地域活性化事業のスキームおよび、これを様々な面から補完する「 Catch
＆ Release 型 Focus Fund(CRF) 」 と い う 機 関 の 設 立 と 活 用 を 提 案 し た い 。 こ の
フ ァ ン ド は 地 域 住 民 参 加 型 の も の で あ る 。
従来の空き家バンクでは久保（ 2016）「空き家増加は過疎地域だけの問題で
はない！―郊外や地方都市で広がる空き家条例―」によれば、①田舎のように
I ・ U ターンの強みのない都市部では成功しているとは言えない点、②農村部
の空き家と比較すると、都市部（特に既成市街地）においては土地・家屋の所
有権等が複雑であり、容易に空き家を更地化・利活用することができない点、
③農村部よりも住宅が密集しているために、管理不全な空き家の存在は、近隣
住民の安全に直接影響を与えてしまうため、問題となりやすい点などが問題と
し て 挙 げ ら れ る 。
空き家による地域活性化事業のスキームとして上記の課題をクリアするため 、
私たちは全国の都道府県に関する実証分析を行った。その結果、①全国で人と
人とのかかわりが強い場所、②寄付の状況のよい場所では空き家率が減少して
おり、③寄付や人の関わりが強い場所では地域密着型のファンド「 crf 」の導
入 率 が 高 ま り 、 空 き 家 率 が 低 下 す る こ と が 予 想 で き る 。
地方都市である寝屋川市に視点を合わせ、実際に寝屋川市にある宿泊ホテルに
も聞き取り調査を行った。そこで、住民と外国人の文化の違いが問題として浮
き 彫 り に な っ た 。 住 民 意 識 の 改 善 と し て 「 Catch ＆ Release 型 Focus
Fund(CRF) 」 の も つ 役 割 は 以 下 に 集 約 さ れ る 。
１ ． 資 金 の 援 助
２ ． 住 民 の 問 題 意 識 の 共 有 ・ 改 善
３．そしてこのような役割を進めていくのが私たち学生である。実際に空き家
を用いて、空き家について住民や行政、企業や地銀が一同に会して話し合いを
行う場を提供し、学生がファシリテーターとなって、空き家に対する問題意識
の 共 有 を 図 っ て い く 。
「産」「学」「官」「金」「民」が win win win win win の関係を通じた地方創
世 が な さ れ る こ と を 期 待 し た い 。
（35 字×35 行） 第 12 回 日銀グランプリ応募原稿
- 3. 応募論文の本文＜５枚以内＞（１枚：３５字×３５行）
１ ． は じ め に
「平成２５年住宅・土地統計調査結果」によれば、全国の空き家総数が８２
０万戸の報告を受け、近年全国の自治体において、地域の治安や衛生面などに
関する外部不経済の発生を防止すべく、空き家問題の解決方法がクローズアッ
プされている。そこで、基盤となるのが「空き家対策の推進に関する特別措置
法」である（以下特措法とする）。特措法により、特定空家に指定された空き
家は行政代執行の措置により処分できる。しかし、特定空家に指定されていな
い空き家は情報収集・データ整備にしか取り組まれていない。また、固定資産
税免除措置も継続となる。つまり、特定空家に指定されるまで空き家を放置す
る人が増える可能性がある。この人たちの危機意識を改善することが必要であ
る 。
空き家問題は大きく分けて、空き家発生の抑制の方法、空き家の利活用の
方法の２点で議論されているが、現状において大量の空き家が存在しているこ
とから、自治体が所有者と利用者のマッチングを行うなど空き家の利活用が模
索 さ れ て い る 。
室田 (2014) では、空き家条例の担当部署は、防犯対策・防災・市民生活・環
境衛生・建設指導・まちづくり推進・地域振興・都市政策・企画などであり多
岐にわたる。このことは、この問題の多様性を示しており、幅広い観点からの
検 討 を 要 す る と 言 え る 。 行 政 だ け で は 限 界 が あ る の だ 。
寝屋川市まち政策部によれば、寝屋川市の空き家利活用の方法として、昨
今注目されているインバウンド対象の「民泊」の可能性についての考えがあっ
た。寝屋川市は大阪・京都・奈良といった観光名所にもアクセス至便なため、
旅行先のベースキャンプとしての宿泊需要が高いそうである。しかし、寝屋川
市の民泊施設は不十分であり、インバウンドによる宿泊需要を満たしていない 。
そこで空き家の利活用としてインバウンド対象の民泊の可能性を模索したいと
のことであった。私たちはこれに応えるべく、 寝屋川市を基盤とした空き家
の 利 活 用 と い う 視 点 か ら 考 え た い 。
そ こ で 本 論 文 で は 、 寝 屋 川 空 き 家 再 生 フ ァ ン ド を 設 立 し 、 地 域 住 民 参 加 型
の 産 学 官 金 民 連 携 の 新 た な ス キ ー ム を 提 案 す る 。
２ ． １ 空 き 家 問 題 の 現 状
ま ず 、 主 た る 現 状 と し て 以 下 の ２ つ を 指 摘 す る 。
米山（ 2012）によると、空き家問題を解決するためには、３つの課題にぶ
（35 字×35 行） 第 12 回 日銀グランプリ応募原稿
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２．空き家問題解決の壁
- 4. 応募論文の本文＜５枚以内＞（１枚：３５字×３５行）
つ か る 。 そ の 課 題 と は 、 「 資 金 面 」 ・ 「 持 ち 主 の 意 見 」 ・ 特 に 「 住 民 の 危 機
意 識 」 で あ る 。 資 金 面 に 関 し て は 、 現 状 に お い て こ こ ま で 膨 れ 上 が っ て し ま
った空き家を処理するだけでも、大量の資金がいる。また、持ち主の中には、
空き家を倉庫代わりに使っている人もいるので空き家を使うか使わないかの線
引 き が 必 要 で あ る 。 空 き 家 の 影 響 を 受 け る の は 、 住 民 自 身 の は ず な の に 自 分
に 関 係 な い か ら と 他 人 任 せ の と こ ろ が あ る 。
２ ． ２ 寝 屋 川 市 の 空 き 家 状 況
植田・神戸（ 2015）図表 1 によれば、北西部地域・中央部地域・南部地域の
空き家率が高く、北東部地域・東部地域・西部地域の空き家率は比較的に低い 。
寝屋川市では昭和 36年から昭和 41年の間に駅周辺地区で急激な市街化が進んだ
ことで、香里園駅・寝屋川市駅・萱島駅が所在する北東部地域・東部地域・西
部地域では築 50年以上の特に文化住宅が多く、現在は誰も住んでいない空き家
と な っ て い る 。
3. 提 案 の 概 要
前 節 の 現 状 と 問 題 点 を 受 け て 、 私 た ち の 提 案 の 概 要 を 述 べ る 。
第 1 に、空き家に対して、誰もが問題意識を持ち、協力していくことが必要
不 可 欠 で あ る 。
まず、前節で述べた通り、空き家問題の当事者が住民であるため、住民自
身 が 意 識 を 持 つ 必 要 が あ る 。 ゆ え に 、 空 き 家 に 対 す る 一 番 の 問 題 は 住 民 の
意 識 に あ る 。 そ こ で 、 『 寝 屋 川 空 き 家 再 生 フ ァ ン ド 』 の 設 立 を 提 案 す る 。
（ 図 表 ２ ） 1
第 2 に 、 住 民 が ど う す れ ば フ ァ ン ド に 参 加 で き る か を 考 え る 必 要 が あ る 。
第 1 で 挙 げ た フ ァ ン ド で は 、 「 産 」 は 地 域 事 業 者 、 「 官 」 は 寝 屋 川 市 、
「 学 」 が 大 学 、 「 金 」 が 地 銀 、 「 民 」 が 住 民 を 指 し 、 産 ・ 官 ・ 金 が 出 資 し
て地域事業者である産が主体で共同運営していく。このファンドの特色は住民
に 積 極 的 に 参 加 し て も ら い 問 題 に 取 り 組 む 住 民 参 加 型 な 点 で あ る 。
大きなお金を扱うことのできない住民は貢献できる範囲が少ない。しかし 、
住民が参加しなくては意味がない。そこで、資金調達の面で貢献できるように
地 域 住 民 か ら お 金 を 集 め 、 そ れ を 地 域 住 民 に 戻 す 『 Catch ＆ Release 型
Fund 』 のスキーム提案する（以下 CRFとする）。これは、クラウドファン
ディングよりも範囲を狭め、より地域住民に寄り添ったものである。 CRFとは
私たちの考えた造語であり、 Catch&Release で地域住民から集めた資金を運用
1
ネットマガジン COLOCAL に記載されてある≪リノベのススメ vol.90 投資ファンドで実
現する古民家再生の未来(その 2)の観光活性化マザーファンド≫(図表 2)を参考にして改変
（35 字×35 行） 第 12 回 日銀グランプリ応募原稿
2
1. 産官学金民が連携する『寝屋川空き家再生ファンド』の設立
2. 住民が積極的に出資するためのファンド作り
- 5. 応募論文の本文＜５枚以内＞（１枚：３５字×３５行）
し配当と共に地域住民に戻す。 Fund は、集めた資金を一時保管する場である 。
あくまでも地域事業者が主体で共同運営する寝屋川空き家再生ファンドがメイ
ンではあるが、住民がより近い立場で空き家問題に取り組み、事業者や寝屋川
市と密接に関わるメリットがある故、寝屋川密着型ファンドという子ファンド
の 設 立 ・ 運 営 の 資 金 源 と し て CRFが 必 要 な の で あ る 。
4.1 ． 聞 き 取 り 調 査
私たちは 2016年 9 月上旬と中旬に大阪府寝屋川市の「ニューコマンダーホテ
ル寝屋川」及び「寝屋川トレンドホテル」に対して聞き取り調査を行った。以
下 は 2 件 の ホ テ ル の 聞 き 取 り 調 査 の 結 果 及 び 共 通 点 で あ る 。
ニューコマンダーホテル寝屋川の調査結果では、 宿泊数は年間約 1 万 4 ～
5 千人であり、インバウンドの割合が 10％程である。また、年間の宿泊率は 8
割前後と高い数値を示している。しかし、今年に入ってからはインバウンドの
人が他府県に分散して減少傾向にあり、人数が 3 分の 1 程減少した。それでも
都市部から少し離れた地域と考えれば非常に高い数値である。また、京都や大
阪へ買い物に行くために、 2 つの都市の中間に当たる寝屋川市を利用するイン
バウンドの人もいる。年間を通した宿泊率が 8 ～ 9 割を見込める条件下ではあ
る が 、 キ ャ パ シ テ ィ ー の 増 加 を 望 む 意 見 を 持 っ て い た 。
寝屋川トレンドホテルの調査結果では、宿泊数は平日に限ってはビジネス
客が多く、土・日では観光客が宿泊に来ている。その中で、外国人の観光客は
3 分の 1 を占めている。その目的がツアーで泊まりに来ることが多く、宿泊数
によっては予約が取れない時もある。また、ピーク時はビジネス目的の宿泊客
も予約を断ることがある。さらに、宿泊客は、愛知や静岡まで分散することも
あり、昨年に比べて減少している。その分をホームページからのネット予約の
宿 泊 客 は 増 加 に よ り 補 っ て い る 。
調査の結果、共通点に「都市部のホテルに泊まれなかった宿泊客が流れてき
ている」という点がある。これは基本的にマイナスなイメージで捉えられるが 、
結果として寝屋川市に人が流れているのでこの場合はむしろチャンスである。
そこで、空き家の出番である。空き家を素泊まりの宿として提供すれば、問題
解 決 に 一 歩 前 進 す る と 考 え る 。
しかし、宿泊地の立ち上げるに至って、住民が懸念している点を理解しな
ければならない。現にホテルの聞き込みで、外国人旅行客の困ったことについ
て質問したところ、電気ポット内でラーメンを作る、湯船の中で体を洗う、ガ
イドの人がいない時、言語が分からないといった話をお聞きした。宿を提供す
るとして、その資金は前節で挙げた CRFが使えるのではないかと考えた。なぜ
（35 字×35 行） 第 12 回 日銀グランプリ応募原稿
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なら、住民が資金提供することで、空き家問題に関わり意識改善につながる上 、
空き家率の低下にも繋がると考えたからである。このことを次節以降で実証し
て い く 。
4.2 ． 全 国 の 都 道 府 県 に 関 す る 実 証 分 析
ここでは、 CRFを導入し、地域住民から地域密着型のファンドを立ち上げる
こ と で 空 き 家 率 が 減 少 し て い く の か ど う か を 検 証 し て い く 。
私たちの仮説は次のようになっている。①全国で人と人とのかかわりが強い
場所、②寄付の状況のよい場所では空き家率が減少しており、③寄付や人の関
わりが強い場所では地域密着型のファンド CRFの導入率が高まり空き家率が下
がるはずである。③の根拠に関しては西城戸・丸山 (2005) によると市民参加フ
ァンドの一つの形として「北海道グリーンファンド」が存在する。その出資者
に行った調査によると出資動機として「寄付ではない」「配当が期待」といっ
た経済的要因が挙げられていた。このことからも寄付という地域的なことのみ
な ら ず 経 済 的 な 恩 恵 を 受 け ら れ る フ ァ ン ド で は 寄 付 以 上 の 効 果 が 期 待 で き る 。
これらの実証分析を検証するために財務省財務総合政策研究所 (2011) におい
てソーシャルキャピタルを用いた分析を重回帰分析でしていることから我々も
重回帰分析を用いて分析する。データの対象は日本全国 47都道府県である。被
説明変数として空き家率を採用する。一方、説明変数としてソーシャルキャピ
タル指数である付き合い・交流指数、信頼指数、社会参加指数、寄付状況（人
口一人当たり） / 平均年収、及び人口増減率、ダミー変数の被災地ダミー（有
1, 無 2 ） を 採 用 す る 。
ここで説明変数として扱ったソーシャルキャピタル指数について説明する。
この指数は内閣 NPOの示す図表 4 のような方法でソーシャルキャピタル指数を
導 く も の と す る 。 ソ ー シ ャ ル キ ャ ピ タ ル の 指 数 に お い て は （ 各 都 道 府 県 − 平 均
値） / 標準偏差した個別の指標の単純平均値が今回採用した各指数である。こ
の指数が高ければ人と人とのかかわりが強く地域貢献に対する意識が強まる可
能性がある都道府県であるとする。例えば、寄付の状況（人口一人当たり）が
同じ場所であっても年収額が少なければより年収額に対してより多い割合の寄
付 を 行 っ て い る こ と に な る 。 よ っ て 、 今 回 は そ の 差 を な く す た め 、 寄 付 状 況
（人口一人当たり） / 平均年収という指標を扱うことにする。この指数が高い
と地域にお金を寄付する意識が高く我々が導入を試みる CRFにも賛同を得られ
ると考える。次に説明変数の人口増減率に関してであるが、説明変数である空
き家率に対して影響を大きく与えるためを導入した。被災地ダミーに関しても
同 理 由 で 導 入 し た 。
次の小節では、これらの説明変数が都道府県での CRF導入につながってい
（35 字×35 行） 第 12 回 日銀グランプリ応募原稿
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- 7. 応募論文の本文＜５枚以内＞（１枚：３５字×３５行）
る の か を 重 回 帰 分 析 を 行 い 、 そ の 結 果 を 示 し た う え で 考 察 を 行 う 。
4.3 ． 実 証 分 析 の 結 果 と 考 察
空き家率を被説明変数、付き合い・交流指数、信頼指数、社会参加指数、寄
付状況（人口一人当たり） / 平均年収、人口増減率、被災地ダミーを説明変数
と し て 重 回 帰 分 析 を 行 う 。 推 定 式 は 以 下 の と お り で あ る 。
Y=b₀+b₁X₁+b₂X₂+b₃X₃+b₄X₄+b₅X₅+b₆X₆ (b₀ は 切 片 )
ここで、 Y は空き家率を表し、 X₁、 X₂、 X₃、 X₄、 X₅、 X₆はそれぞれ付き合い・
交流指数、信頼指数、社会参加指数、寄付状況（人口一人当たり） / 平均年収 、
代 理 変 数 の 人 口 増 減 率 、 被 災 地 ダ ミ ー 変 数 の 値 を 指 す 。
b₁、 b₂、 b₃、 b₄、 b₅、 b₆は上記のそれぞれの係数を示すものである。これらを
推 定 し た 結 果 が 図 表 5 で あ る 。
推定結果を見ると各推定パラメーター p 値は社会参加指数が 10% 有意、信頼
指数及び付き合い・交流指数が 5% 有意、定数項及び人口増減率、被災地ダミ
ーが 1% 有意であり、信頼に足る結果といえるだろう。寄付状況（人口一人当
たり） / 平均年収においては p 値が 0.132 （小数第 4 位を四捨五入）と 10% 有
意まではいかなかったものの一定の影響を認めることができる。図表 5 の係数
の符号を見ると付き合い・交流指数寄付状況 / 平均年収が増加すると空き家率
が減少することがわかる。つまり、すべての係数がマイナスとはならなかった
が付き合い・交流指数及び寄付の状況がよい場所では空き家率が減少すること
を示している。よって私たちの①全国で人と人とのかかわりが強い場所、②寄
付の状況のよい場所では空き家率が減少しており、③寄付や人の関わりが強い
場所では地域密着型のファンド CRFの導入率が高まり空き家率が下がるはずで
あ る と い う 仮 説 が 支 持 さ れ た と い え る 。
以上の実証分析の結果より、ソーシャルキャピタル指数である付き合い・交
流指数、寄付の状況（人口一人当たり） / 平均年収の数値を上げることで空き
家率が減少することが証明された。このことからも分かるように地域住民自身
が地域について理解し繋がりあい参加する意思を持つことにより空き家問題は
解決する可能性がある。その一つの方法として地域住民がその地域に投資し地
域住民自身が配当といったメリットを得ることができる CRFの導入が必要であ
る 。
5 ． ま と め ・ 分 析 を 通 じ た 最 終 提 案
以上のことから地域で集まったお金をもとに寝屋川密着型ファンドがイン
バウンドなどに目を向けた空き家を用いた民泊の利活用などを行う必要がある 。
その資金調達の方法として CRFという地域住民参加型のファンドが挙げられる 。
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- 8. 応募論文の本文＜５枚以内＞（１枚：３５字×３５行）
CRFが主体となることで住民意識をも変えられる可能性があることがこれまで
の こ と で 分 か っ た 。
さらに、 CRFだけではなく私たち学生が地域に入ることで地域活性化に拍
車をかけられる可能性がある。その一例として実際に空き家を用いて、空き家
について住民や行政、企業や地銀が一同に会して話し合いを行う場を提供し、
学生がファシリテーターとなって、空き家に対する問題意識の共有を図ってい
くことが挙げられる。これにより、産、学、官、金、民が一体となった取り組
み が 必 要 で あ る だ ろ う 。
≪参 考 文 献 ・ 資 料 等 ≫
・ 浅 見 泰 司 （ 2014） 「 都 市 の 空 閑 地 ・ 空 き 家 を 考 え る 」 , 株 式 会 社 プ ロ グ レ ス
・ 植 田 康 太 ・ 神 戸 雅 貴 (2015) 「 寝 屋 川 市 の 空 き 家 に 関 す る 考 察 ― 閉 栓 デ ー タ を
用 い た 分 布 の 把 握 」
・ 北 村 喜 宣 ・ 米 山 秀 隆 ・ 岡 田 博 史 (2016) 「 空 き 家 対 策 の 実 務 」 , 有 斐 閣
・ 油 井 義 通 ・ 久 保 倫 子 ・ 西 山 弦 泰 （ 2016） 「 都 市 の 空 き 家 問 題 な ぜ ？ ど う す
る ？ － 地 域 に 即 し た 問 題 解 決 に む け て 」 , 古 今 書 院
・ 谷 正 男 （ 2016） 「 空 室 が 日 本 を 救 う ！ － イ ノ ベ ー シ ョ ン 企 業 22社 か ら の 提
言 」 , ダ イ ヤ モ ン ド 社
・ 中 川 寛 子 （ 2015） 「 解 決 ！ 空 き 家 問 題 」 , ち く ま 新 書
・米山秀隆（ 2012）「空き家急増の真実－放置・倒産・限界マンション化を防
げ 」 , 日 本 経 済 新 聞 出 版 社
・米山秀隆（ 2015）「空き家（マンション）対策の自治体政策体系化 ~ 人口減
少 社 会 の ま ち づ く り 処 方 箋 ~ 」 , 地 域 科 学 研 究 会
・ 空 き 家 の 状 況 関 係
http://akiya.org/
http://www.iju-join.jp/feature/file/001/index.html
http://akiya-bank-japan.net/category/osaka/neyagawa/
・ フ ァ ン ド 関 係
http://colocal.jp/topics/lifestyle/renovation/20151102_56247.html
・ イ ン バ ウ ン ド 関 係
http://www.pref.osaka.lg.jp/attach/1492/00162482/01_34shingikai.pdf
http://www.tourism.jp/tourism-database/statistics/inbound/
・ ソ ー シ ャ ル キ ャ ピ タ ル 指 数 の デ ー タ に つ い て
https://www.npo-homepage.go.jp/toukei/2009izen-chousa/2009izen-
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- 11. 応募論文の本文＜５枚以内＞（１枚：３５字×３５行）
図 表 ３
出 資 出 資 出 資
出 資
投 資 直接投資も
可 能
注 ） 上 記 筆 者 作 成
図 表 4
注）内閣ＮＰＯ「市民活動とソーシャル・キャピタルの定量的概念 その 2 」
（35 字×35 行） 第 12 回 日銀グランプリ応募原稿
9
企業
企業
企業
地銀 地域事業者
住民
民間企業
コンサル
REVIC
共同運営
寝屋川空き家再生ファンド（NVF）
寝屋川密着型ファンド（NCF）（子ファンド）
配当出資
出資
crf
- 12. 応募論文の本文＜５枚以内＞（１枚：３５字×３５行）
ｐ 57よ り 抜 粋
図 表 5 重 回 帰 分 析 の 推 定 結 果
ソーシャルキャピタル指数と空き家率の関係
被説明変数 空き家率
定数項（切片） 係
数
0.1583
t
値
9.0151
有
意
***
信頼指数 係
数
0.0141
t
値
2.0973
有
意
**
付き合い・交流指数 係
数
-0.0142
t
値
-2.2642
有
意
**
社会参加指数 係
数
0.0128
t
値
1.9275
有
意
*
寄付率 / 平均年収 係
数
-0.0503
t
値
-1.5361
有
（35 字×35 行） 第 12 回 日銀グランプリ応募原稿
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