SlideShare a Scribd company logo
Bài giảng 5
XÁC ĐỊNH TỶ LỆ VỐN HOÁ
Phương pháp vốn hoá trực tiếp
V =
R
I
- V: g i¸ trÞ b t ng s nấ độ ả
- I: thu nhËp rß ng tõ tµ i s¶n
- R: tû lÖ vè n ho ¸
Xác định tỷ lệ vốn hoá
• Tỷ lệ vốn hoá được cấu thành từ hai phần:
1. Tỷ suất thu nhập trên vốn (return on)
2. Suất thu hồi vốn (return of)
Tỷ suất thu nhập trên vốn (return on)
• Còn gọi là tỷ suất sinh lợi hay tỷ lệ lãi
suất : là tỷ lệ lợi nhuận cần có để thu hút
vốn đầu tư
Tỷ suất thu nhập trên vốn tính theo
phương pháp cộng dồn:
1. Tỷ suất lợi nhuận không rủi ro
2. Phụ phí rủi ro
3. Phụ phí cho tính thanh khoản thấp
4. Phụ phí Quản trị đầu tư
• Thị trường bất động sản ở nước Mỹ, các tỷ
lệ trên được xác định cụ thể như sau:
• Tỷ lệ an toàn: 2,75%
• Tỷ lệ rủi ro : 1,50%
• Tỷ lệ quản lý: 1,00%
• Tỷ lệ do không có khả năng thanh quyết
toán (bằng tiền mặt): 1,00%
• Tổng đại số của các loại tỷ lệ nêu trên
chính là tỷ suất sinh lợi hay tỷ lệ chiết khấu
trên thị trường bất động sản ở Mỹ:
• 2,75 % + 1,50 % + 1,0 % + 1,00 % = 6,25%
Suất thu hồi vốn
• Được xem xét trong 3 trường hợp:
1. Giá trị vốn không thay đổi
R = Y
Ví dụ: Một bất động sản tại Nam Sài Gòn
được mua với giá $100.000 tạo ra thu
nhập ròng $10.000 trong thời gian 5
năm, giá trị bán lại vào cuối năm thứ 5 là
$100.000. Tỷ lệ chiết khấu là 10%.
Giá trị bất động sản?
2. Dự báo có sự giảm giá trị vốn đầu tư
• Có ba phương pháp hoàn vốn đầu tư:
1. Hoàn vốn tuyến tính (Ring method)
2. Hoàn vốn theo quỹ trả nợ và theo tỷ suất
thu nhập trên vốn (Inwood method)
3. Hoàn vốn theo quỹ trả nợ và theo tỷ suất
lợi nhuận không rủi ro (Hoskold method)
a. Hoàn vốn tuyến tính (Ring method)
• R = Y + 1/n
Trong đó:
• Y – tỷ suất thu nhập trên vốn
• n – tuổi đời kinh tế còn lại của tài sản
Ví dụ:
• Điều kiện đầu tư: thời hạn – 4 năm
• Y – tỷ suất lợi nhuận của đầu tư 12%
– Tổng vốn đầu tư: 1000$
• Phương pháp Ring:
– Suất hoàn vốn hàng năm = 100%:4 = 25%
– Tỷ lệ vốn hoá = 25% + 12% = 37%
Năm Sự hoàn vốn (USD) Số dư cuối năm
(USD)
0
1
2
3
4
250
250
250
250
1000
750
500
250
0
Điều kiện
Tổng vốn =
$1000
Thời hạn = 4 năm
Tỷ suất lợi nhuận
= 12%
Hoàn vốn
Thu nhập
Hoàn vốn Hoàn vốn Hoàn vốn
Thu nhập
Thu nhập
Thu nhập
1 2 3 4
Điều kiện
Tổng vốn =
$1000
Thời hạn = 4 năm
Tỷ suất lợi nhuận
= 12%
Hoàn vốn
$250
Thu nhập
$120
Hoàn vốn
$250
Hoàn vốn
$250
Hoàn vốn
$250
Thu nhập
$90
Thu nhập
$60
Thu nhập
$30
1 2 3 4
• Thu nhập năm đầu tiên: $370
• Tỷ lệ vốn hoá: 37%
V =
R
I
=
0,37
370
= 1000
b. Hoàn vốn bằng quỹ trả nợ theo suất
thu nhập trên vốn
(Inwood method)
• R = Y + SFF
Trong đó:
• Y – tỷ suất thu nhập trên vốn đầu tư
• SFF – hệ số quỹ trả nợ
Ví dụ:
• Điều kiện đầu tư: thời hạn – 4 năm
– Y – tỷ suất lợi nhuận của đầu tư 12%
– Tổng vốn đầu tư: 1000$
• Hệ số quỹ trả nợ với tỷ suất lợi nhuận 12%,
thời hạn 4 năm là 0,209234.
• Tỷ lệ vốn hoá = 0,12 + 0,209234 = 0,329234
• Số thu cuối năm 1
• Tiền lãi nhận được vào cuối năm 2
• Số thu cuối năm 2
• Số dư cuối năm 2
• Tiền lãi nhận được vào cuối năm 3
• Số thu cuối năm 3
• Số dư cuối năm 3
• Tiền lãi nhận được vào cuối năm 4
• Số thu cuối năm 4
• Số dư cuối năm 4
• Làm tròn
• Số thu cuối năm 1 $209,23
• Tiền lãi nhận được vào cuối năm 2 25,11
• Số thu cuối năm 2 209,23
• Số dư cuối năm 2 443,57
• Tiền lãi nhận được vào cuối năm 3 53,23
• Số thu cuối năm 3 209,23
• Số dư cuối năm 3 706,03
• Tiền lãi nhận được vào cuối năm 4 84,72
• Số thu cuối năm 4 209,23
• Số dư cuối năm 4 999,98
• Làm tròn $1000,00
Năm Số dư của
tổng đầu
tư vào
đầu năm
Khoản
phải trả
hàng
năm
Trong đó
Thu nhập
trên vốn
Khoản hoàn
vốn
1
2
3
4
1000
Tổng
Năm Số dư của
tổng đầu
tư vào
đầu năm
Khoản
phải trả
hàng
năm
Trong đó
Thu nhập
trên vốn
Khoản hoàn
vốn
1
2
3
4
1000
790,77
556,42
293,96
329,234
329,234
329,234
329,234
120
94,89
66,77
35,27
209,23
234,34
262,46
293,96
Tổng 999,99
Hoàn vốn
Thu nhập
Hoàn vốn Hoàn vốn
Hoàn vốn
Thu nhập Thu nhập Thu nhập
Điều kiện
Tổng vốn = $1000
Thời hạn = 4 năm
Tỷ suất lợi nhuận
= 12%
1 2 3 4
Hoàn vốn
$209,23
Thu nhập
$120
Hoàn vốn
$234,34
Hoàn vốn
$262,46
Hoàn vốn
$293,96
Thu nhập
$94,89
Thu nhập
$66,77
Thu nhập
$35,27Điều kiện
Tổng vốn = $1000
Thời hạn = 4 năm
Tỷ suất lợi nhuận
= 12%
1 2 3 4
329,23 329,23 329,23 329,23
• Thu nhập năm đầu tiên: $329,23
• Tỷ lệ vốn hoá: 32,923%
V =
R
I
=
0,32923
329,23
= 1000
c. Hoàn vốn theo quỹ trả nợ và theo tỷ suất lợi
nhuận không rủi ro (Hoskold method )
• Rk = Y + SFF(n,Yk)
• Trong đó: Yk – tỷ suất lợi nhuận không rủi
ro.
Ví dụ:
• Dự án đầu tư dự kiến thu nhập hàng năm là
12% trên vốn $1000 trong thời gian 4 năm.
• Những khoản nhận được khi tính toán sự
hoàn vốn có thể được tái đầu tư với tỷ suất lợi
nhuận không rủi ro là 5%.
• Hệ số quỹ trả nợ với lãi suất 5%, thời hạn 4
năm là 0,232;
• Tỷ lệ vốn hoá = 0,12 + 0,232 = 0,352.
• Thu nhập trên vốn = $120.
• Số hoàn vốn = $232.
• Tổng thu nhập dự kiến của năm đầu
= 120 + 232 = $352.
• Giá trị của khoản vốn đầu tư
= $352/0,352 = $1000
Hoàn vốn một phần
• Vốn đầu tư có thể chỉ bị mất giá trị một
phần, tức ít hơn 100%.
• Với dự kiến này suất hoàn vốn cần được
hình thành từ chỉ một phần của tỷ suất
toàn bộ.
• Điều này cho phép hoàn trả một phần vốn
đầu tư nhờ việc bán tài sản mà không
hoàn toàn nhờ những thu nhập hiện thời.
Ví dụ:
• Giả sử sự hoàn vốn được thực hiện theo
phương pháp tuyến tính và dự kiến rằng
sau 4 năm tài sản sẽ được bán với giá
bằng 50% giá trị hiện tại.
• Theo phương pháp Ring, suất hoàn vốn =
…………………………
• Tỷ lệ vốn hoá = tỷ suất thu nhập trên đầu
tư + suất hoàn vốn = …………………….
Ví dụ:
• Giả sử sự hoàn vốn được thực hiện theo
phương pháp tuyến tính và dự kiến rằng
sau 4 năm tài sản sẽ được bán với giá
bằng 50% giá trị hiện tại.
• Theo phương pháp Ring, suất hoàn vốn =
100% : 4 x 50% = 12,5%.
• Tỷ lệ vốn hoá = tỷ suất thu nhập trên đầu
tư + suất hoàn vốn = 0,12 + 0,125 =
24,5%.
• Theo phương pháp Inwood, suất hoàn vốn
được xác định bằng cách nhân hệ số quỹ trả
nợ với phần trăm mất giá của tài sản:
• SFF(i=12%, n=4)
• Tỷ lệ vốn hoá được tính như sau:
• Tỷ suất lợi nhuận:……………………….
• Suất hoàn vốn: …………………………..
• Tỷ lệ vốn hoá:……………………………
• Theo phương pháp Inwood, suất hoàn vốn được
xác định bằng cách nhân hệ số quỹ trả nợ với phần
trăm mất giá của tài sản:
• SFF(i=12%, n=4) 0,209234
• Tỷ lệ vốn hoá được tính như sau:
• Tỷ suất lợi nhuận: 0,12
• Suất hoàn vốn: 50% x 0,209234 = 0,1046
• Tỷ lệ vốn hoá: 0,2246
Phương pháp phân chia thành thành
phần (component separation)
• Ví dụ: Giả sử một nhà đầu tư trả cho đất và
công trình trên đất tổng số tiền $2000.
• Tỷ suất lợi nhuận dự kiến là 12%.
• giá trị thị trường của riêng lô đất là $1000, công
trình trên đất giá $1000 và thời hạn hao mòn là
4 năm.
• Thu nhập được gán cho công trình sẽ giảm
dần, trong khi đó giá trị của đất và thu nhập từ
nó là không đổi trong thời gian không giới hạn.
• Suất hoàn vốn của công trình =
……………………………………………
• Nếu tính trên toàn bộ tổng vốn đầu tư thì
suất hoàn vốn = …………………………
• Tỷ lệ vốn hoá của toàn bộ tài sản
……………………………………………
• Suất hoàn vốn của công trình = 100% : 4
= 25%.
• Nếu tính trên toàn bộ tổng vốn đầu tư thì
suất hoàn vốn = 0,5 x 25% = 12,5%.
• Tỷ lệ vốn hoá của toàn bộ tài sản = 12% +
12,5% = 24,5%.
• Công trình:
- Thu nhập trên vốn: tỷ suất lợi nhuận 12% trên
• 50% tổng vốn đầu tư …………………….
- Hoàn vốn: 50% tổng vốn đầu tư (trong 4 năm) ………………….
• Đất:
- Thu nhập trên vốn đầu tư: tỷ suất lợi nhuận 12% trên……………
• 50% tổng vốn đầu tư …………………
- Hoàn vốn: không áp dụng…………………………
• Tỷ lệ vốn hoá: ……………………………………………
• Công trình:
- Thu nhập trên vốn: tỷ suất lợi nhuận 12% trên
• 50% tổng vốn đầu tư 0,06
- Hoàn vốn: 50% tổng vốn đầu tư (trong 4 năm) 0,125
• Đất:
- Thu nhập trên vốn đầu tư: tỷ suất lợi nhuận 12% trên
• 50% tổng vốn đầu tư 0,06
- Hoàn vốn: không áp dụng 0
• Tỷ lệ vốn hoá: 0,245=24,5%
3. Dự báo có sự tăng giá trị vốn đầu tư
• Rk = Y – Δ.SFF(n,Y)
• Trong đó: SFF (n,Y) – hệ số quỹ trả nợ
• Δ – tỷ lệ tăng trưởng giá trị tài sản
Ví dụ:
• Tỷ suất lợi nhuận là 12%.
• Thu nhập hiện tại không đổi là $100.
• Kỳ vọng rằng trong 4 năm tiếp theo giá trị tài sản sẽ
tăng 30%.
• Tỷ lệ vốn hoá được tính như sau:
• Tỷ suất lợi nhuận:
• Trừ đi: thu nhập được tách riêng
(mức tăng giá trị):
• Tỷ lệ vốn hoá:
• Giá trị hiện tại của tài sản sẽ là:
Ví dụ:
• Tỷ suất lợi nhuận là 12%.
• Thu nhập hiện tại không đổi là $100.
• Kỳ vọng rằng trong 4 năm tiếp theo giá trị tài sản sẽ tăng 30%.
• Tỷ lệ vốn hoá được tính như sau:
• Tỷ suất lợi nhuận: 0,12
• Trừ đi: thu nhập được tách riêng
(mức tăng giá trị): 0,3 x 0,209 = 0,0627
• Tỷ lệ vốn hoá: 0,0573
• Giá trị hiện tại của tài sản sẽ là: $100/0,0573 = $1745
100100 100 100
Giá
bán lại:
$2268
=
($1745
x
130%)
Năm 1 2 3 4 4
Bản đồ tăng trưởng vốn được mô tả
trong bảng sau
Năm Giá trị tài sản
đầu năm 1
Thu nhập
(12%)
Trừ đi thu nhập
hiện tại được
tách riêng
Số dư cuối kỳ
(1) (2) (3) (4) (5)
1
2
3
4
1745 100
100
100
100
Bản đồ tăng trưởng vốn được mô tả
trong bảng sau
Năm Giá trị tài sản
đầu năm 1
Thu nhập
(12%)
Trừ đi thu nhập
hiện tại được
tách riêng
Số dư cuối kỳ
(1) (2) (3) (4) (5)
1
2
3
4
1745 209,4
222,5
237,2
253,7
100
100
100
100
1854,4
1976,7
2114,0
2267,7
• Ví dụ, giả sử nhà đầu tư mong muốn nhận
được suất sinh lợi 15% từ việc đầu tư
$100.000 vốn chủ sở hữu. Dòng tiền dự kiến
hàng năm là $14.445. Nếu doanh thu từ việc
bán lại tài sản chính xác là $100.000 thì tỷ
suất lợi nhuận là 14,45% - nhỏ hơn 15%.
• Giả sử, nhà đầu tư hoãn việc nhận
$555/năm ($15.000 - $14.445 = $555) để đổi
lấy sự tăng giá trị trong tương lai.
Tính toán mức tăng giá trị của vốn, cần
thiết để nhận được mức sinh lợi yêu cầu
x-=
Mức sinh
lợi hiện
tai
Mức sinh
lợi yêu
cầu
Hệ số quỹ
trả nợ
Thay đổi dự kiến của
giá trị vốn trong giai
đoạn sở hữu
0,14445 = 0,15 - 0,049252 x X (chưa biết)
0,00555 = 0,049252X
X = 0,112686
Vậy mức tăng vốn (X) = 11,27%.
Tức là để mức sinh lợi yêu cầu đạt 15% thì giá trị vốn chủ sở hữu phải
tăng thêm 11,27% (làm tròn).
Nếu dự báo được mức tăng của giá trị và
biết thu nhập hiện tại thì có có thể tính được
tốc độ tăng của vốn.
• Ví dụ, giả sử dự báo rằng trong giai đoạn
10 năm giá trị vốn chủ sở hữu sẽ tăng lên
20%.
• Dòng tiền hàng năm sẽ là không đổi và
bằng $14.445/năm.
• Nhà đầu tư muốn nhận được mức sinh lợi
15%.
D = 0,15 - 0,049252 x 0,20
x-=
Mức sinh lợi
hiện tại của
vốn chủ sở
hữu
Mức sinh
lợi yêu
cầu
Hệ số
quỹ trả
nợ
Mức tăng dự kiến
của giá trị vốn chủ
sở hữu
Giá trị vốn chủ sở hữu, tính toán như sau:
$14.445/0,14015 = $103.061.

More Related Content

What's hot

Ma trận space np thang_k15402
Ma trận space np thang_k15402Ma trận space np thang_k15402
Ma trận space np thang_k15402
Thắng Nguyễn
 
Đề tài: Quản trị tài chính của các ngân hàng thương mại, HAY
Đề tài: Quản trị tài chính của các ngân hàng thương mại, HAYĐề tài: Quản trị tài chính của các ngân hàng thương mại, HAY
Đề tài: Quản trị tài chính của các ngân hàng thương mại, HAY
Dịch Vụ Viết Bài Trọn Gói ZALO 0917193864
 
Giáo trình tài chính doanh nghiệp
Giáo trình tài chính doanh nghiệpGiáo trình tài chính doanh nghiệp
Giáo trình tài chính doanh nghiệp
Học kế toán thuế
 
Bài tập lập và quản lý dự án đầu tư - Tài liệu môn học lập và quản lý dự án đ...
Bài tập lập và quản lý dự án đầu tư - Tài liệu môn học lập và quản lý dự án đ...Bài tập lập và quản lý dự án đầu tư - Tài liệu môn học lập và quản lý dự án đ...
Bài tập lập và quản lý dự án đầu tư - Tài liệu môn học lập và quản lý dự án đ...
Share Tài Liệu Đại Học
 
Slide văn hóa doanh nhân Mai Kiều Liên
Slide văn hóa doanh nhân Mai Kiều LiênSlide văn hóa doanh nhân Mai Kiều Liên
Slide văn hóa doanh nhân Mai Kiều Liên
Thanh Niên Nghiêm Túc
 
Ngân hàng trung ương
Ngân hàng trung ươngNgân hàng trung ương
Ngân hàng trung ương
Jenny Pham
 
290 CÂU TRẮC NGHIỆM KINH TẾ VĨ MÔ CÓ LỜI GIẢI
290 CÂU TRẮC NGHIỆM KINH TẾ VĨ MÔ CÓ LỜI GIẢI290 CÂU TRẮC NGHIỆM KINH TẾ VĨ MÔ CÓ LỜI GIẢI
290 CÂU TRẮC NGHIỆM KINH TẾ VĨ MÔ CÓ LỜI GIẢI
Dung Lê
 
Luận văn: Phân tích tình hình tài chính công ty Hòa Phát, ĐIỂM 9
Luận văn: Phân tích tình hình tài chính công ty Hòa Phát, ĐIỂM 9Luận văn: Phân tích tình hình tài chính công ty Hòa Phát, ĐIỂM 9
Luận văn: Phân tích tình hình tài chính công ty Hòa Phát, ĐIỂM 9
Viết thuê trọn gói ZALO 0934573149
 
Giáo trình quản trị dự án đầu tư
Giáo trình quản trị dự án đầu tưGiáo trình quản trị dự án đầu tư
Giáo trình quản trị dự án đầu tư
CleverCFO Education
 
Chương 6 chính sách giá cả. marketing căn bản
Chương 6   chính sách giá cả. marketing căn bảnChương 6   chính sách giá cả. marketing căn bản
Chương 6 chính sách giá cả. marketing căn bản
Khanh Duy Kd
 
Bài tập-định-giá-cổ-phiếu-và-trái-phiếu
Bài tập-định-giá-cổ-phiếu-và-trái-phiếuBài tập-định-giá-cổ-phiếu-và-trái-phiếu
Bài tập-định-giá-cổ-phiếu-và-trái-phiếu
Tường Minh Minh
 
Bài tập tài chính quốc tế
Bài tập tài chính quốc tếBài tập tài chính quốc tế
Bài tập tài chính quốc tế
Nguyễn Ngọc Phan Văn
 
Hướng dẫn thực hành kinh tế lượng ( phần mềm Eviews)
Hướng dẫn thực hành kinh tế lượng ( phần mềm Eviews)Hướng dẫn thực hành kinh tế lượng ( phần mềm Eviews)
Hướng dẫn thực hành kinh tế lượng ( phần mềm Eviews)
Quynh Anh Nguyen
 
Phân tích tài chính công ty cổ phần sữa việt nam vinamilk
Phân tích tài chính công ty cổ phần sữa việt nam   vinamilkPhân tích tài chính công ty cổ phần sữa việt nam   vinamilk
Phân tích tài chính công ty cổ phần sữa việt nam vinamilk
https://www.facebook.com/garmentspace
 
Luận văn: Thẩm định dự án đầu tư tại Công ty xây dựng, HOT
Luận văn: Thẩm định dự án đầu tư tại Công ty xây dựng, HOTLuận văn: Thẩm định dự án đầu tư tại Công ty xây dựng, HOT
Luận văn: Thẩm định dự án đầu tư tại Công ty xây dựng, HOT
Dịch vụ viết bài trọn gói ZALO 0917193864
 
[BÀI TẬP QUẢN TRỊ TÀI CHÍNH UEH]-PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH TÀI CHÍNH CÔNG TY VINAMI...
[BÀI TẬP QUẢN TRỊ TÀI CHÍNH UEH]-PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH TÀI CHÍNH CÔNG TY VINAMI...[BÀI TẬP QUẢN TRỊ TÀI CHÍNH UEH]-PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH TÀI CHÍNH CÔNG TY VINAMI...
[BÀI TẬP QUẢN TRỊ TÀI CHÍNH UEH]-PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH TÀI CHÍNH CÔNG TY VINAMI...
Trinh Kim Long
 
nghiệp vụ mua bán có kỳ hạn
nghiệp vụ mua bán có kỳ hạnnghiệp vụ mua bán có kỳ hạn
nghiệp vụ mua bán có kỳ hạn
doyenanh
 
Bài tập thuế xuất nhập khẩu có lời giải
Bài tập thuế xuất nhập khẩu có lời giảiBài tập thuế xuất nhập khẩu có lời giải
Bài tập thuế xuất nhập khẩu có lời giải
Ketoantaichinh.net
 
Ly thuyet kiem toan
Ly thuyet kiem toanLy thuyet kiem toan
Ly thuyet kiem toan
leehaxu
 

What's hot (20)

Ma trận space np thang_k15402
Ma trận space np thang_k15402Ma trận space np thang_k15402
Ma trận space np thang_k15402
 
Đề tài: Quản trị tài chính của các ngân hàng thương mại, HAY
Đề tài: Quản trị tài chính của các ngân hàng thương mại, HAYĐề tài: Quản trị tài chính của các ngân hàng thương mại, HAY
Đề tài: Quản trị tài chính của các ngân hàng thương mại, HAY
 
Giáo trình tài chính doanh nghiệp
Giáo trình tài chính doanh nghiệpGiáo trình tài chính doanh nghiệp
Giáo trình tài chính doanh nghiệp
 
Bài tập lập và quản lý dự án đầu tư - Tài liệu môn học lập và quản lý dự án đ...
Bài tập lập và quản lý dự án đầu tư - Tài liệu môn học lập và quản lý dự án đ...Bài tập lập và quản lý dự án đầu tư - Tài liệu môn học lập và quản lý dự án đ...
Bài tập lập và quản lý dự án đầu tư - Tài liệu môn học lập và quản lý dự án đ...
 
Slide văn hóa doanh nhân Mai Kiều Liên
Slide văn hóa doanh nhân Mai Kiều LiênSlide văn hóa doanh nhân Mai Kiều Liên
Slide văn hóa doanh nhân Mai Kiều Liên
 
Ngân hàng trung ương
Ngân hàng trung ươngNgân hàng trung ương
Ngân hàng trung ương
 
290 CÂU TRẮC NGHIỆM KINH TẾ VĨ MÔ CÓ LỜI GIẢI
290 CÂU TRẮC NGHIỆM KINH TẾ VĨ MÔ CÓ LỜI GIẢI290 CÂU TRẮC NGHIỆM KINH TẾ VĨ MÔ CÓ LỜI GIẢI
290 CÂU TRẮC NGHIỆM KINH TẾ VĨ MÔ CÓ LỜI GIẢI
 
Luận văn: Phân tích tình hình tài chính công ty Hòa Phát, ĐIỂM 9
Luận văn: Phân tích tình hình tài chính công ty Hòa Phát, ĐIỂM 9Luận văn: Phân tích tình hình tài chính công ty Hòa Phát, ĐIỂM 9
Luận văn: Phân tích tình hình tài chính công ty Hòa Phát, ĐIỂM 9
 
Giáo trình quản trị dự án đầu tư
Giáo trình quản trị dự án đầu tưGiáo trình quản trị dự án đầu tư
Giáo trình quản trị dự án đầu tư
 
Chương 6 chính sách giá cả. marketing căn bản
Chương 6   chính sách giá cả. marketing căn bảnChương 6   chính sách giá cả. marketing căn bản
Chương 6 chính sách giá cả. marketing căn bản
 
Bài tập-định-giá-cổ-phiếu-và-trái-phiếu
Bài tập-định-giá-cổ-phiếu-và-trái-phiếuBài tập-định-giá-cổ-phiếu-và-trái-phiếu
Bài tập-định-giá-cổ-phiếu-và-trái-phiếu
 
Bài tập tài chính quốc tế
Bài tập tài chính quốc tếBài tập tài chính quốc tế
Bài tập tài chính quốc tế
 
Phương trình hồi quy
Phương trình hồi quyPhương trình hồi quy
Phương trình hồi quy
 
Hướng dẫn thực hành kinh tế lượng ( phần mềm Eviews)
Hướng dẫn thực hành kinh tế lượng ( phần mềm Eviews)Hướng dẫn thực hành kinh tế lượng ( phần mềm Eviews)
Hướng dẫn thực hành kinh tế lượng ( phần mềm Eviews)
 
Phân tích tài chính công ty cổ phần sữa việt nam vinamilk
Phân tích tài chính công ty cổ phần sữa việt nam   vinamilkPhân tích tài chính công ty cổ phần sữa việt nam   vinamilk
Phân tích tài chính công ty cổ phần sữa việt nam vinamilk
 
Luận văn: Thẩm định dự án đầu tư tại Công ty xây dựng, HOT
Luận văn: Thẩm định dự án đầu tư tại Công ty xây dựng, HOTLuận văn: Thẩm định dự án đầu tư tại Công ty xây dựng, HOT
Luận văn: Thẩm định dự án đầu tư tại Công ty xây dựng, HOT
 
[BÀI TẬP QUẢN TRỊ TÀI CHÍNH UEH]-PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH TÀI CHÍNH CÔNG TY VINAMI...
[BÀI TẬP QUẢN TRỊ TÀI CHÍNH UEH]-PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH TÀI CHÍNH CÔNG TY VINAMI...[BÀI TẬP QUẢN TRỊ TÀI CHÍNH UEH]-PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH TÀI CHÍNH CÔNG TY VINAMI...
[BÀI TẬP QUẢN TRỊ TÀI CHÍNH UEH]-PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH TÀI CHÍNH CÔNG TY VINAMI...
 
nghiệp vụ mua bán có kỳ hạn
nghiệp vụ mua bán có kỳ hạnnghiệp vụ mua bán có kỳ hạn
nghiệp vụ mua bán có kỳ hạn
 
Bài tập thuế xuất nhập khẩu có lời giải
Bài tập thuế xuất nhập khẩu có lời giảiBài tập thuế xuất nhập khẩu có lời giải
Bài tập thuế xuất nhập khẩu có lời giải
 
Ly thuyet kiem toan
Ly thuyet kiem toanLy thuyet kiem toan
Ly thuyet kiem toan
 

Viewers also liked

Chapter three principle ecology
Chapter three principle ecologyChapter three principle ecology
Chapter three principle ecology
Abdulkadir Ahmed
 
Oracle 12cR2 RAC Database Software Installation and Create Database
Oracle 12cR2 RAC Database Software Installation and Create DatabaseOracle 12cR2 RAC Database Software Installation and Create Database
Oracle 12cR2 RAC Database Software Installation and Create Database
Monowar Mukul
 
PRESUPUESTO URBANISMO Y VIVIENDA 2017
PRESUPUESTO URBANISMO Y VIVIENDA 2017PRESUPUESTO URBANISMO Y VIVIENDA 2017
PRESUPUESTO URBANISMO Y VIVIENDA 2017
Ayuntamiento de Málaga
 
Digital Adventures at Viridian - Housing Technology Conference 2017
Digital Adventures at Viridian - Housing Technology Conference 2017Digital Adventures at Viridian - Housing Technology Conference 2017
Digital Adventures at Viridian - Housing Technology Conference 2017
Ed Wallace
 
3Com DUAL 10/100
3Com DUAL 10/1003Com DUAL 10/100
3Com DUAL 10/100
savomir
 
How to be Successful with Search in YOUR Organization
How to be Successful with Search in YOUR OrganizationHow to be Successful with Search in YOUR Organization
How to be Successful with Search in YOUR Organization
Agnes Molnar
 
Contaminação Biológica
Contaminação BiológicaContaminação Biológica
Contaminação Biológica
Maria Dias
 
NAXOS-Neuheiten vom Label und aus dem Vertrieb 10. März 2017
NAXOS-Neuheiten vom Label und aus dem Vertrieb 10. März 2017NAXOS-Neuheiten vom Label und aus dem Vertrieb 10. März 2017
NAXOS-Neuheiten vom Label und aus dem Vertrieb 10. März 2017
NAXOS Deutschland GmbH
 
Placement Feed short Deck
Placement Feed short DeckPlacement Feed short Deck
Placement Feed short Deck
Svetla Simidchieva
 
Ambiente térmico
Ambiente térmicoAmbiente térmico
Ambiente térmico
Maria Dias
 
What is Civic Sociology?
What is Civic Sociology?What is Civic Sociology?
What is Civic Sociology?
Exeter City Futures
 
Betop led product catalogue
Betop led product catalogueBetop led product catalogue
Betop led product catalogue
Shelly Tan-Betop
 
7 glaucoma
7 glaucoma7 glaucoma
7 glaucoma
JAYDIP NINAMA
 
6 cataract
6 cataract6 cataract
6 cataract
JAYDIP NINAMA
 
Planning booklet
Planning bookletPlanning booklet
Planning booklet
charles-stick
 
DEVELOPMENTAL & MOTIVATIONAL ASPECT OF PERFORMANCE APPRAISAL
DEVELOPMENTAL & MOTIVATIONAL ASPECT OF PERFORMANCE APPRAISALDEVELOPMENTAL & MOTIVATIONAL ASPECT OF PERFORMANCE APPRAISAL
DEVELOPMENTAL & MOTIVATIONAL ASPECT OF PERFORMANCE APPRAISAL
IAEME Publication
 
3Com 000790-01
3Com 000790-013Com 000790-01
3Com 000790-01
savomir
 

Viewers also liked (17)

Chapter three principle ecology
Chapter three principle ecologyChapter three principle ecology
Chapter three principle ecology
 
Oracle 12cR2 RAC Database Software Installation and Create Database
Oracle 12cR2 RAC Database Software Installation and Create DatabaseOracle 12cR2 RAC Database Software Installation and Create Database
Oracle 12cR2 RAC Database Software Installation and Create Database
 
PRESUPUESTO URBANISMO Y VIVIENDA 2017
PRESUPUESTO URBANISMO Y VIVIENDA 2017PRESUPUESTO URBANISMO Y VIVIENDA 2017
PRESUPUESTO URBANISMO Y VIVIENDA 2017
 
Digital Adventures at Viridian - Housing Technology Conference 2017
Digital Adventures at Viridian - Housing Technology Conference 2017Digital Adventures at Viridian - Housing Technology Conference 2017
Digital Adventures at Viridian - Housing Technology Conference 2017
 
3Com DUAL 10/100
3Com DUAL 10/1003Com DUAL 10/100
3Com DUAL 10/100
 
How to be Successful with Search in YOUR Organization
How to be Successful with Search in YOUR OrganizationHow to be Successful with Search in YOUR Organization
How to be Successful with Search in YOUR Organization
 
Contaminação Biológica
Contaminação BiológicaContaminação Biológica
Contaminação Biológica
 
NAXOS-Neuheiten vom Label und aus dem Vertrieb 10. März 2017
NAXOS-Neuheiten vom Label und aus dem Vertrieb 10. März 2017NAXOS-Neuheiten vom Label und aus dem Vertrieb 10. März 2017
NAXOS-Neuheiten vom Label und aus dem Vertrieb 10. März 2017
 
Placement Feed short Deck
Placement Feed short DeckPlacement Feed short Deck
Placement Feed short Deck
 
Ambiente térmico
Ambiente térmicoAmbiente térmico
Ambiente térmico
 
What is Civic Sociology?
What is Civic Sociology?What is Civic Sociology?
What is Civic Sociology?
 
Betop led product catalogue
Betop led product catalogueBetop led product catalogue
Betop led product catalogue
 
7 glaucoma
7 glaucoma7 glaucoma
7 glaucoma
 
6 cataract
6 cataract6 cataract
6 cataract
 
Planning booklet
Planning bookletPlanning booklet
Planning booklet
 
DEVELOPMENTAL & MOTIVATIONAL ASPECT OF PERFORMANCE APPRAISAL
DEVELOPMENTAL & MOTIVATIONAL ASPECT OF PERFORMANCE APPRAISALDEVELOPMENTAL & MOTIVATIONAL ASPECT OF PERFORMANCE APPRAISAL
DEVELOPMENTAL & MOTIVATIONAL ASPECT OF PERFORMANCE APPRAISAL
 
3Com 000790-01
3Com 000790-013Com 000790-01
3Com 000790-01
 

Similar to Xác định tỉ lệ vốn hóa BĐS

adáấdsđasadsdsdsdsđâsdsadsadsadsadádá
adáấdsđasadsdsdsdsđâsdsadsadsadsadádáadáấdsđasadsdsdsdsđâsdsadsadsadsadádá
adáấdsđasadsdsdsdsđâsdsadsadsadsadádá
KimNgnNguyn26
 
Chuong 2-ttck.pdf
Chuong 2-ttck.pdfChuong 2-ttck.pdf
Chuong 2-ttck.pdf
KimNgnNguyn26
 
Quản trị dự án
Quản trị dự ánQuản trị dự án
Quản trị dự án
MinhHuL2
 
đáNh giá trong thẩm định dự án đầu
đáNh giá trong thẩm định dự án đầuđáNh giá trong thẩm định dự án đầu
đáNh giá trong thẩm định dự án đầu
Fisher Pro
 
[123doc] chuong-6-ra-quyet-dinh-dau-tu
[123doc]   chuong-6-ra-quyet-dinh-dau-tu[123doc]   chuong-6-ra-quyet-dinh-dau-tu
[123doc] chuong-6-ra-quyet-dinh-dau-tu
phanthiquynh
 
5. Định giá chứng khoáng danhf cho cac ban
5. Định giá chứng khoáng danhf cho cac ban5. Định giá chứng khoáng danhf cho cac ban
5. Định giá chứng khoáng danhf cho cac ban
PhmNam67
 
Tham dinh-du-an-npv-irr
Tham dinh-du-an-npv-irrTham dinh-du-an-npv-irr
Tham dinh-du-an-npv-irr
Chuc Cao
 
Phan tich va quyet dinh dau tu von
Phan tich va quyet dinh dau tu vonPhan tich va quyet dinh dau tu von
Phan tich va quyet dinh dau tu von
Việt Long Plaza
 
Định giá tài sản.pptx
Định giá tài sản.pptxĐịnh giá tài sản.pptx
Định giá tài sản.pptx
NgocThaoLuong1
 
Bài 5 Thời giá tiền tệ19.9.pdf
Bài 5 Thời giá tiền tệ19.9.pdfBài 5 Thời giá tiền tệ19.9.pdf
Bài 5 Thời giá tiền tệ19.9.pdf
Nguyễn Minh
 
Quan tri doanh nghiep
Quan tri doanh nghiepQuan tri doanh nghiep
Quan tri doanh nghiep
nguyen cong trung
 
Quản trị tài chính nguồn tài trợ ngắn hạn
Quản trị tài chính   nguồn tài trợ ngắn hạnQuản trị tài chính   nguồn tài trợ ngắn hạn
Quản trị tài chính nguồn tài trợ ngắn hạn
https://www.facebook.com/garmentspace
 
Quản trị tài chính Doanh Nghiệp
Quản trị tài chính Doanh NghiệpQuản trị tài chính Doanh Nghiệp
Quản trị tài chính Doanh Nghiệp
Sơn Bùi
 
Roi for it investment - ITLC version
Roi for it investment - ITLC versionRoi for it investment - ITLC version
Roi for it investment - ITLC version
Trung. Le Thanh
 
Chương ii bookbooming
Chương ii bookboomingChương ii bookbooming
Chương ii bookbooming
bookbooming
 
Chương 4. qt tài sản lưu động
Chương 4. qt tài sản lưu độngChương 4. qt tài sản lưu động
Chương 4. qt tài sản lưu động
Doan Tran Ngocvu
 
GIỚI THIỆU KẾ TOÁN QUẢN TRỊ - Bai Giang 10
GIỚI THIỆU KẾ TOÁN QUẢN TRỊ - Bai Giang 10GIỚI THIỆU KẾ TOÁN QUẢN TRỊ - Bai Giang 10
GIỚI THIỆU KẾ TOÁN QUẢN TRỊ - Bai Giang 10
huytv
 

Similar to Xác định tỉ lệ vốn hóa BĐS (20)

adáấdsđasadsdsdsdsđâsdsadsadsadsadádá
adáấdsđasadsdsdsdsđâsdsadsadsadsadádáadáấdsđasadsdsdsdsđâsdsadsadsadsadádá
adáấdsđasadsdsdsdsđâsdsadsadsadsadádá
 
Chuong 2-ttck.pdf
Chuong 2-ttck.pdfChuong 2-ttck.pdf
Chuong 2-ttck.pdf
 
Quản trị dự án
Quản trị dự ánQuản trị dự án
Quản trị dự án
 
ktqt Chuong 11
 ktqt Chuong 11 ktqt Chuong 11
ktqt Chuong 11
 
đáNh giá trong thẩm định dự án đầu
đáNh giá trong thẩm định dự án đầuđáNh giá trong thẩm định dự án đầu
đáNh giá trong thẩm định dự án đầu
 
[123doc] chuong-6-ra-quyet-dinh-dau-tu
[123doc]   chuong-6-ra-quyet-dinh-dau-tu[123doc]   chuong-6-ra-quyet-dinh-dau-tu
[123doc] chuong-6-ra-quyet-dinh-dau-tu
 
5. Định giá chứng khoáng danhf cho cac ban
5. Định giá chứng khoáng danhf cho cac ban5. Định giá chứng khoáng danhf cho cac ban
5. Định giá chứng khoáng danhf cho cac ban
 
Tham dinh-du-an-npv-irr
Tham dinh-du-an-npv-irrTham dinh-du-an-npv-irr
Tham dinh-du-an-npv-irr
 
Quan tri tai chinh ch 3
Quan tri tai chinh  ch 3Quan tri tai chinh  ch 3
Quan tri tai chinh ch 3
 
Phan tich va quyet dinh dau tu von
Phan tich va quyet dinh dau tu vonPhan tich va quyet dinh dau tu von
Phan tich va quyet dinh dau tu von
 
Quan tri tai chinh ch 3
Quan tri tai chinh  ch 3Quan tri tai chinh  ch 3
Quan tri tai chinh ch 3
 
Định giá tài sản.pptx
Định giá tài sản.pptxĐịnh giá tài sản.pptx
Định giá tài sản.pptx
 
Bài 5 Thời giá tiền tệ19.9.pdf
Bài 5 Thời giá tiền tệ19.9.pdfBài 5 Thời giá tiền tệ19.9.pdf
Bài 5 Thời giá tiền tệ19.9.pdf
 
Quan tri doanh nghiep
Quan tri doanh nghiepQuan tri doanh nghiep
Quan tri doanh nghiep
 
Quản trị tài chính nguồn tài trợ ngắn hạn
Quản trị tài chính   nguồn tài trợ ngắn hạnQuản trị tài chính   nguồn tài trợ ngắn hạn
Quản trị tài chính nguồn tài trợ ngắn hạn
 
Quản trị tài chính Doanh Nghiệp
Quản trị tài chính Doanh NghiệpQuản trị tài chính Doanh Nghiệp
Quản trị tài chính Doanh Nghiệp
 
Roi for it investment - ITLC version
Roi for it investment - ITLC versionRoi for it investment - ITLC version
Roi for it investment - ITLC version
 
Chương ii bookbooming
Chương ii bookboomingChương ii bookbooming
Chương ii bookbooming
 
Chương 4. qt tài sản lưu động
Chương 4. qt tài sản lưu độngChương 4. qt tài sản lưu động
Chương 4. qt tài sản lưu động
 
GIỚI THIỆU KẾ TOÁN QUẢN TRỊ - Bai Giang 10
GIỚI THIỆU KẾ TOÁN QUẢN TRỊ - Bai Giang 10GIỚI THIỆU KẾ TOÁN QUẢN TRỊ - Bai Giang 10
GIỚI THIỆU KẾ TOÁN QUẢN TRỊ - Bai Giang 10
 

Xác định tỉ lệ vốn hóa BĐS

  • 1. Bài giảng 5 XÁC ĐỊNH TỶ LỆ VỐN HOÁ
  • 2. Phương pháp vốn hoá trực tiếp V = R I - V: g i¸ trÞ b t ng s nấ độ ả - I: thu nhËp rß ng tõ tµ i s¶n - R: tû lÖ vè n ho ¸
  • 3. Xác định tỷ lệ vốn hoá • Tỷ lệ vốn hoá được cấu thành từ hai phần: 1. Tỷ suất thu nhập trên vốn (return on) 2. Suất thu hồi vốn (return of)
  • 4. Tỷ suất thu nhập trên vốn (return on) • Còn gọi là tỷ suất sinh lợi hay tỷ lệ lãi suất : là tỷ lệ lợi nhuận cần có để thu hút vốn đầu tư
  • 5. Tỷ suất thu nhập trên vốn tính theo phương pháp cộng dồn: 1. Tỷ suất lợi nhuận không rủi ro 2. Phụ phí rủi ro 3. Phụ phí cho tính thanh khoản thấp 4. Phụ phí Quản trị đầu tư
  • 6. • Thị trường bất động sản ở nước Mỹ, các tỷ lệ trên được xác định cụ thể như sau: • Tỷ lệ an toàn: 2,75% • Tỷ lệ rủi ro : 1,50% • Tỷ lệ quản lý: 1,00% • Tỷ lệ do không có khả năng thanh quyết toán (bằng tiền mặt): 1,00% • Tổng đại số của các loại tỷ lệ nêu trên chính là tỷ suất sinh lợi hay tỷ lệ chiết khấu trên thị trường bất động sản ở Mỹ: • 2,75 % + 1,50 % + 1,0 % + 1,00 % = 6,25%
  • 7. Suất thu hồi vốn • Được xem xét trong 3 trường hợp: 1. Giá trị vốn không thay đổi R = Y Ví dụ: Một bất động sản tại Nam Sài Gòn được mua với giá $100.000 tạo ra thu nhập ròng $10.000 trong thời gian 5 năm, giá trị bán lại vào cuối năm thứ 5 là $100.000. Tỷ lệ chiết khấu là 10%. Giá trị bất động sản?
  • 8. 2. Dự báo có sự giảm giá trị vốn đầu tư • Có ba phương pháp hoàn vốn đầu tư: 1. Hoàn vốn tuyến tính (Ring method) 2. Hoàn vốn theo quỹ trả nợ và theo tỷ suất thu nhập trên vốn (Inwood method) 3. Hoàn vốn theo quỹ trả nợ và theo tỷ suất lợi nhuận không rủi ro (Hoskold method)
  • 9. a. Hoàn vốn tuyến tính (Ring method) • R = Y + 1/n Trong đó: • Y – tỷ suất thu nhập trên vốn • n – tuổi đời kinh tế còn lại của tài sản
  • 10. Ví dụ: • Điều kiện đầu tư: thời hạn – 4 năm • Y – tỷ suất lợi nhuận của đầu tư 12% – Tổng vốn đầu tư: 1000$ • Phương pháp Ring: – Suất hoàn vốn hàng năm = 100%:4 = 25% – Tỷ lệ vốn hoá = 25% + 12% = 37%
  • 11. Năm Sự hoàn vốn (USD) Số dư cuối năm (USD) 0 1 2 3 4 250 250 250 250 1000 750 500 250 0
  • 12. Điều kiện Tổng vốn = $1000 Thời hạn = 4 năm Tỷ suất lợi nhuận = 12% Hoàn vốn Thu nhập Hoàn vốn Hoàn vốn Hoàn vốn Thu nhập Thu nhập Thu nhập 1 2 3 4
  • 13. Điều kiện Tổng vốn = $1000 Thời hạn = 4 năm Tỷ suất lợi nhuận = 12% Hoàn vốn $250 Thu nhập $120 Hoàn vốn $250 Hoàn vốn $250 Hoàn vốn $250 Thu nhập $90 Thu nhập $60 Thu nhập $30 1 2 3 4
  • 14. • Thu nhập năm đầu tiên: $370 • Tỷ lệ vốn hoá: 37% V = R I = 0,37 370 = 1000
  • 15. b. Hoàn vốn bằng quỹ trả nợ theo suất thu nhập trên vốn (Inwood method) • R = Y + SFF Trong đó: • Y – tỷ suất thu nhập trên vốn đầu tư • SFF – hệ số quỹ trả nợ
  • 16. Ví dụ: • Điều kiện đầu tư: thời hạn – 4 năm – Y – tỷ suất lợi nhuận của đầu tư 12% – Tổng vốn đầu tư: 1000$ • Hệ số quỹ trả nợ với tỷ suất lợi nhuận 12%, thời hạn 4 năm là 0,209234. • Tỷ lệ vốn hoá = 0,12 + 0,209234 = 0,329234
  • 17. • Số thu cuối năm 1 • Tiền lãi nhận được vào cuối năm 2 • Số thu cuối năm 2 • Số dư cuối năm 2 • Tiền lãi nhận được vào cuối năm 3 • Số thu cuối năm 3 • Số dư cuối năm 3 • Tiền lãi nhận được vào cuối năm 4 • Số thu cuối năm 4 • Số dư cuối năm 4 • Làm tròn
  • 18. • Số thu cuối năm 1 $209,23 • Tiền lãi nhận được vào cuối năm 2 25,11 • Số thu cuối năm 2 209,23 • Số dư cuối năm 2 443,57 • Tiền lãi nhận được vào cuối năm 3 53,23 • Số thu cuối năm 3 209,23 • Số dư cuối năm 3 706,03 • Tiền lãi nhận được vào cuối năm 4 84,72 • Số thu cuối năm 4 209,23 • Số dư cuối năm 4 999,98 • Làm tròn $1000,00
  • 19. Năm Số dư của tổng đầu tư vào đầu năm Khoản phải trả hàng năm Trong đó Thu nhập trên vốn Khoản hoàn vốn 1 2 3 4 1000 Tổng
  • 20. Năm Số dư của tổng đầu tư vào đầu năm Khoản phải trả hàng năm Trong đó Thu nhập trên vốn Khoản hoàn vốn 1 2 3 4 1000 790,77 556,42 293,96 329,234 329,234 329,234 329,234 120 94,89 66,77 35,27 209,23 234,34 262,46 293,96 Tổng 999,99
  • 21. Hoàn vốn Thu nhập Hoàn vốn Hoàn vốn Hoàn vốn Thu nhập Thu nhập Thu nhập Điều kiện Tổng vốn = $1000 Thời hạn = 4 năm Tỷ suất lợi nhuận = 12% 1 2 3 4
  • 22. Hoàn vốn $209,23 Thu nhập $120 Hoàn vốn $234,34 Hoàn vốn $262,46 Hoàn vốn $293,96 Thu nhập $94,89 Thu nhập $66,77 Thu nhập $35,27Điều kiện Tổng vốn = $1000 Thời hạn = 4 năm Tỷ suất lợi nhuận = 12% 1 2 3 4 329,23 329,23 329,23 329,23
  • 23. • Thu nhập năm đầu tiên: $329,23 • Tỷ lệ vốn hoá: 32,923% V = R I = 0,32923 329,23 = 1000
  • 24. c. Hoàn vốn theo quỹ trả nợ và theo tỷ suất lợi nhuận không rủi ro (Hoskold method ) • Rk = Y + SFF(n,Yk) • Trong đó: Yk – tỷ suất lợi nhuận không rủi ro.
  • 25. Ví dụ: • Dự án đầu tư dự kiến thu nhập hàng năm là 12% trên vốn $1000 trong thời gian 4 năm. • Những khoản nhận được khi tính toán sự hoàn vốn có thể được tái đầu tư với tỷ suất lợi nhuận không rủi ro là 5%. • Hệ số quỹ trả nợ với lãi suất 5%, thời hạn 4 năm là 0,232; • Tỷ lệ vốn hoá = 0,12 + 0,232 = 0,352.
  • 26. • Thu nhập trên vốn = $120. • Số hoàn vốn = $232. • Tổng thu nhập dự kiến của năm đầu = 120 + 232 = $352. • Giá trị của khoản vốn đầu tư = $352/0,352 = $1000
  • 27. Hoàn vốn một phần • Vốn đầu tư có thể chỉ bị mất giá trị một phần, tức ít hơn 100%. • Với dự kiến này suất hoàn vốn cần được hình thành từ chỉ một phần của tỷ suất toàn bộ. • Điều này cho phép hoàn trả một phần vốn đầu tư nhờ việc bán tài sản mà không hoàn toàn nhờ những thu nhập hiện thời.
  • 28. Ví dụ: • Giả sử sự hoàn vốn được thực hiện theo phương pháp tuyến tính và dự kiến rằng sau 4 năm tài sản sẽ được bán với giá bằng 50% giá trị hiện tại. • Theo phương pháp Ring, suất hoàn vốn = ………………………… • Tỷ lệ vốn hoá = tỷ suất thu nhập trên đầu tư + suất hoàn vốn = …………………….
  • 29. Ví dụ: • Giả sử sự hoàn vốn được thực hiện theo phương pháp tuyến tính và dự kiến rằng sau 4 năm tài sản sẽ được bán với giá bằng 50% giá trị hiện tại. • Theo phương pháp Ring, suất hoàn vốn = 100% : 4 x 50% = 12,5%. • Tỷ lệ vốn hoá = tỷ suất thu nhập trên đầu tư + suất hoàn vốn = 0,12 + 0,125 = 24,5%.
  • 30. • Theo phương pháp Inwood, suất hoàn vốn được xác định bằng cách nhân hệ số quỹ trả nợ với phần trăm mất giá của tài sản: • SFF(i=12%, n=4) • Tỷ lệ vốn hoá được tính như sau: • Tỷ suất lợi nhuận:………………………. • Suất hoàn vốn: ………………………….. • Tỷ lệ vốn hoá:……………………………
  • 31. • Theo phương pháp Inwood, suất hoàn vốn được xác định bằng cách nhân hệ số quỹ trả nợ với phần trăm mất giá của tài sản: • SFF(i=12%, n=4) 0,209234 • Tỷ lệ vốn hoá được tính như sau: • Tỷ suất lợi nhuận: 0,12 • Suất hoàn vốn: 50% x 0,209234 = 0,1046 • Tỷ lệ vốn hoá: 0,2246
  • 32. Phương pháp phân chia thành thành phần (component separation) • Ví dụ: Giả sử một nhà đầu tư trả cho đất và công trình trên đất tổng số tiền $2000. • Tỷ suất lợi nhuận dự kiến là 12%. • giá trị thị trường của riêng lô đất là $1000, công trình trên đất giá $1000 và thời hạn hao mòn là 4 năm. • Thu nhập được gán cho công trình sẽ giảm dần, trong khi đó giá trị của đất và thu nhập từ nó là không đổi trong thời gian không giới hạn.
  • 33. • Suất hoàn vốn của công trình = …………………………………………… • Nếu tính trên toàn bộ tổng vốn đầu tư thì suất hoàn vốn = ………………………… • Tỷ lệ vốn hoá của toàn bộ tài sản ……………………………………………
  • 34. • Suất hoàn vốn của công trình = 100% : 4 = 25%. • Nếu tính trên toàn bộ tổng vốn đầu tư thì suất hoàn vốn = 0,5 x 25% = 12,5%. • Tỷ lệ vốn hoá của toàn bộ tài sản = 12% + 12,5% = 24,5%.
  • 35. • Công trình: - Thu nhập trên vốn: tỷ suất lợi nhuận 12% trên • 50% tổng vốn đầu tư ……………………. - Hoàn vốn: 50% tổng vốn đầu tư (trong 4 năm) …………………. • Đất: - Thu nhập trên vốn đầu tư: tỷ suất lợi nhuận 12% trên…………… • 50% tổng vốn đầu tư ………………… - Hoàn vốn: không áp dụng………………………… • Tỷ lệ vốn hoá: ……………………………………………
  • 36. • Công trình: - Thu nhập trên vốn: tỷ suất lợi nhuận 12% trên • 50% tổng vốn đầu tư 0,06 - Hoàn vốn: 50% tổng vốn đầu tư (trong 4 năm) 0,125 • Đất: - Thu nhập trên vốn đầu tư: tỷ suất lợi nhuận 12% trên • 50% tổng vốn đầu tư 0,06 - Hoàn vốn: không áp dụng 0 • Tỷ lệ vốn hoá: 0,245=24,5%
  • 37. 3. Dự báo có sự tăng giá trị vốn đầu tư • Rk = Y – Δ.SFF(n,Y) • Trong đó: SFF (n,Y) – hệ số quỹ trả nợ • Δ – tỷ lệ tăng trưởng giá trị tài sản
  • 38. Ví dụ: • Tỷ suất lợi nhuận là 12%. • Thu nhập hiện tại không đổi là $100. • Kỳ vọng rằng trong 4 năm tiếp theo giá trị tài sản sẽ tăng 30%. • Tỷ lệ vốn hoá được tính như sau: • Tỷ suất lợi nhuận: • Trừ đi: thu nhập được tách riêng (mức tăng giá trị): • Tỷ lệ vốn hoá: • Giá trị hiện tại của tài sản sẽ là:
  • 39. Ví dụ: • Tỷ suất lợi nhuận là 12%. • Thu nhập hiện tại không đổi là $100. • Kỳ vọng rằng trong 4 năm tiếp theo giá trị tài sản sẽ tăng 30%. • Tỷ lệ vốn hoá được tính như sau: • Tỷ suất lợi nhuận: 0,12 • Trừ đi: thu nhập được tách riêng (mức tăng giá trị): 0,3 x 0,209 = 0,0627 • Tỷ lệ vốn hoá: 0,0573 • Giá trị hiện tại của tài sản sẽ là: $100/0,0573 = $1745
  • 40. 100100 100 100 Giá bán lại: $2268 = ($1745 x 130%) Năm 1 2 3 4 4
  • 41. Bản đồ tăng trưởng vốn được mô tả trong bảng sau Năm Giá trị tài sản đầu năm 1 Thu nhập (12%) Trừ đi thu nhập hiện tại được tách riêng Số dư cuối kỳ (1) (2) (3) (4) (5) 1 2 3 4 1745 100 100 100 100
  • 42. Bản đồ tăng trưởng vốn được mô tả trong bảng sau Năm Giá trị tài sản đầu năm 1 Thu nhập (12%) Trừ đi thu nhập hiện tại được tách riêng Số dư cuối kỳ (1) (2) (3) (4) (5) 1 2 3 4 1745 209,4 222,5 237,2 253,7 100 100 100 100 1854,4 1976,7 2114,0 2267,7
  • 43. • Ví dụ, giả sử nhà đầu tư mong muốn nhận được suất sinh lợi 15% từ việc đầu tư $100.000 vốn chủ sở hữu. Dòng tiền dự kiến hàng năm là $14.445. Nếu doanh thu từ việc bán lại tài sản chính xác là $100.000 thì tỷ suất lợi nhuận là 14,45% - nhỏ hơn 15%. • Giả sử, nhà đầu tư hoãn việc nhận $555/năm ($15.000 - $14.445 = $555) để đổi lấy sự tăng giá trị trong tương lai.
  • 44. Tính toán mức tăng giá trị của vốn, cần thiết để nhận được mức sinh lợi yêu cầu x-= Mức sinh lợi hiện tai Mức sinh lợi yêu cầu Hệ số quỹ trả nợ Thay đổi dự kiến của giá trị vốn trong giai đoạn sở hữu 0,14445 = 0,15 - 0,049252 x X (chưa biết) 0,00555 = 0,049252X X = 0,112686 Vậy mức tăng vốn (X) = 11,27%. Tức là để mức sinh lợi yêu cầu đạt 15% thì giá trị vốn chủ sở hữu phải tăng thêm 11,27% (làm tròn).
  • 45. Nếu dự báo được mức tăng của giá trị và biết thu nhập hiện tại thì có có thể tính được tốc độ tăng của vốn. • Ví dụ, giả sử dự báo rằng trong giai đoạn 10 năm giá trị vốn chủ sở hữu sẽ tăng lên 20%. • Dòng tiền hàng năm sẽ là không đổi và bằng $14.445/năm. • Nhà đầu tư muốn nhận được mức sinh lợi 15%.
  • 46. D = 0,15 - 0,049252 x 0,20 x-= Mức sinh lợi hiện tại của vốn chủ sở hữu Mức sinh lợi yêu cầu Hệ số quỹ trả nợ Mức tăng dự kiến của giá trị vốn chủ sở hữu Giá trị vốn chủ sở hữu, tính toán như sau: $14.445/0,14015 = $103.061.