Vraag & Antwoord Jan-Joris Heling Bart's Retail

1. Eerste internationale retaildebat winkellocatiemarkt
WinkellocatieMarkt 2011 in Almere
verslag
DEBAT
WAAR: het hippe zusje van
de Wereldwinkel
FaiRSupport-directeur Lieke Vogels heeft sterk én boeiend verhaal
WINKELLOCATIEMARKT
magazine 2011
WINKELLOCATIEMARKTMagazine2011

2. WinkellocatieMarkt Magazine 2011 47
Retail ParkAlmere Poortvult leemtetussen internet en binnenstad
Minimaal 3.500 vierkante
meter. Dat is de onderschei­
dende grootte van de veertien
units die samen Retail Park
Almere Poort gaan vormen.
‘Maak het mee’ is de slogan
van de ontwikkeling van TCN,
die op de WinkellocatieMarkt
2011 tijdens de Projecten
Parade door partner Arjan
Kuilman tegen het licht werd
gehouden.
“Sport is een belangrijk thema,
maar we richten ons met een
aantal voorzieningen ook op het
stadsdeel Almere Poort,” lichtte
Kuilman de plannen toe. “Blik­
vanger wordt een klimhal, die
goed zichtbaar zal zijn vanaf de
A6. Bijzonder is ook de recycle­
laan, die de ‘Groene Poort’ gaat
heten.”
Retail Park Almere Poort, door
de TCN-partner omschreven als
‘Retail Park 2.0’, gaat in het begin
anderhalf miljoen en op termijn
mogelijk zelfs twee miljoen
bezoekers per jaar trekken.
“Grootste concurrent is niet
zozeer de retail in Almere Poort,
maar de Maxis Muiden,” aldus
Kuilman. “Retail Park Almere
Poort onderscheidt zich door
zijn grootschaligheid, doelge­
richtheid en functionaliteit. En
natuurlijk door de hoogte en de
grootte van de units. Er komen
1.400 parkeerplaatsen, die
bezoekers in staat stellen om
vlak voor de deur te parkeren.”
LEGO-doos
In het ontwerp is veel baksteen
verwerkt. “Bovendien is al reke­
ning gehouden met mogelijke
functieverandering in de toe­
komst,” aldus Kuilman. “Om die
reden kregen alle bezoekers bij
de presentatie van de plannen
een LEGO-doos, die ze in staat
stelde om Retail Park Almere
Poort op een kleinere schaal
in elkaar te zetten. Die LEGO-
blokjes zijn een metafoor voor
de flexibiliteit, veranderbaarheid
en duurzaamheid van het ont­
werp. En ze sluiten natuurlijk
mooi aan bij de slogan ‘maak het
mee’.”
Op de vraag vanuit de zaal of er
ook een grote supermarkt komt
in Retail Park Almere Poort,
hield Kuilman zich enigszins
op de vlakte. “De start van de
bouw in 2012 hangt daar niet
van af. Voor 85 procent van het
verhuurbare oppervlak zijn
inmiddels huurcontracten afge­
sloten. Als het licht op groen
gaat voor een grote supermarkt
zeggen we er zeker geen ‘nee’
tegen, maar Retail Park Almere
Poort komt er hoe dan ook.”
PROJECTENPARADE
STOFTOT NADENKEN
Op de WLM 2011 werd duidelijk dat het Nederlandse winkellandschap
een metamorfose ondergaat. Welke recente (retail)ontwikkeling dan wel
trend heeft u in dat verband het meest verrast dan wel geïnspireerd?
“Ik kies voor de succesvolle uitrol van Primark in Nederland. De
trekkracht van die Britse keten is enorm. Dat is eerder al in
onder andere Hoofddorp en Rotterdam gebleken en dat zal in
Almere weer blijken. Namens Corio ben ik daar nauw bij betrok­
ken. Ik durf de stelling aan dat de komst van Primark het
stadshart van Almere een beslissende impuls zal geven. Het
geheim van Primark? Tja, het heeft een ijzersterke formule, die
de uitstraling van een keten als H&M koppelt aan buitengewoon
lage prijzen.”
Feico Gerritsen,verhuurmanager,Corio
46 WinkellocatieMarkt Magazine 2011
‘De enormetrekkracht
van Primark’
Jan-Joris Heling
Bart’s Retail
Allereerst gefeliciteerd met
ING retail jaarprijs in de
categorie Food to Go.
Zou je willen aangeven waar de
formule voor staat?
“De eerste Bakker Bart winkel werd
in 1977 geopend in het Nijmeegse
winkelcentrum Dukenburg. Bakker
Bart had het vernieuwende idee om
de bakoven op een prominente
plaats in de winkel te zetten. Zo
konden consumenten zien en rui­
ken hoe het brood vers uit de oven
kwam. Zes jaar later werd een
tweede Bakker Bart winkel ge­
opend in het centrum van Nijme­
gen. Vervolgens werd op basis van
franchising de grootste bakkerijke­
ten van Nederland verder uitgerold.
De strategie is altijd geweest om te
kiezen voor herkenbaarheid op
locaties met zo veel mogelijk pas­
santen. Wij hebben nu bijna 195
winkels en willen de komende jaren
gestaag doorgroeien.
Door de economische
omstandigheden zijn niet veel
retailers momenteel expansief.
Zo te horen hebben jullie juist
grote ambities. Hoe weet je in
deze markt nog wat de goede
locaties zijn en wat ze moeten
kosten?
“Bakker Bart heeft geen eigen pan­
den. Alle winkels zijn gehuurd en
doorverhuurd aan onze franchise­
nemers. De huidige marktomstan­
digheden bieden kansen, omdat er
partijen zijn die zich herpositione­
ren en panden afstoten. Soms één
voor één, soms met meerdere loca­
ties tegelijk. De groei moet echter
wel verantwoord zijn.
Wij beheren onze huurportefeuille
zelf, maar laten ons bijstaan door
professionals die elke dag met win­
kelvastgoed actief zijn. Als zich een
mogelijkheid aandient gaan wij bij
voorkeur zelf in onderhandeling,
maar we laten ons daarbij op de
achtergrond adviseren. Een van de
partners is bijvoorbeeld LMBS re­
tail. Een makelaarskantoor waar
niet het sluiten van de deal, maar
het tevreden stellen van de klant
prioriteit heeft. Ze zijn echt gespeci­
aliseerd in winkelvastgoed en zijn
zeer persoonlijk en betrokken. Dit
kantoor blijft investeren in het ver­
garen en structureren van marktin­
formatie. Hiervan profiteren wij bij
het nemen van besluiten. De korte
lijnen bij LMBS zorgen ervoor dat
er snel geschakeld kan worden.
Soms ook verzorgt LMBS retail het
aanhuurtraject van een aantal spe­
cifieke locaties en kunnen we met
de makelaars klankborden over
witte vlekkenplannen, de juiste
huurprijzen en huurcondities.
De belangrijkste huurconditie is
natuurlijk de huurprijs. Veel
retailers hebben de focus op
kostenbesparing, zijn jullie daar
ook mee bezig?
“Jazeker, de investeringen voor
een nieuwe bakkerij zijn hoog,
dus alvorens we in deze markt een
locatie openen, moet het écht goed
zijn. In sommige gevallen komen we
er na enige tijd achter dat prijs en
locatie niet meer passend zijn.
Dan maken wij de afweging: huur
opzeggen of huurprijs proberen aan
te passen.
Een actief kostenbeheersingbeleid
is een service naar onze franchise­
nemers. LMBS Retail heeft eerst een
quick scan gedaan van onze huur­
portefeuille. Dat leverde een duide­
lijk inzicht in kansen en bedreigin­
gen. Vervolgens bekijken we per jaar
en per locatie welke acties juist wel
of juist ondernomen moeten worden.
Voor onze franchisenemer is vaak
helemaal niet duidelijk wat bedoeld
wordt met huurprijsaanpassing op
basis van de wet. Des te groter is dan
ook zijn tevredenheid als hij ziet dat
wij als franchiseorganisatie met onze
winkelmakelaar voor hem een huur­
verlaging weten te realiseren.”
Aan welke eisen moeten nieuwe
Bakker Bart-winkels voldoen?
“Het gaat om een totaalpakket van
wensen. Naast een aantrekkelijk
verzorgingsgebied in woonplaatsen
met minimaal 15.000 inwoners,
moet het pand aan bepaalde fysieke
eisen voldoen. We bakken dagelijks
verse producten, dus we hebben
ruimte nodig voor de bereiding en
de bak­apparatuur. Het pand moet
minimaal 110 m² zijn, een front
hebben van minimaal 6 meter en
de vloer moet zwaar belast kunnen
worden vanwege de ovens, die
overigens ook voorzien moeten
worden van ontluchtingspijpen. “
vraag
antwoord
Foto1:ImpressieAlmerePoort(GemeenteAlmere)
Foto2:ImpressieontwerpRetailParkAlmerePoort(NioArchitecten)