1. www.vastgoedmarktnl
november2014Vastgoedmarkt15
BUITENLAND
DeNederlandsehuur-
wetgevingvoordetail
handelsbedrijfsruimte
biedtveelbescherming
aanhuurders.Hieropis
delaatstejarenveel
kritiekgeuit,want
waaromheefteen
supermarktketendeze
huurbescherming
nodig?InSingapore
bestaatdezebescher
mingvandetailhan
deisruimtenauwelijks,
watsomsopmerkelijke
gevolgenheeft.
Laurentienl(ok
InSingaporekentdehuurovereen
komstvoorwinkelsenhoreca
slechtseenduurvandriejaar.
Gedurendedeloopvandehuurover
eenkomstwordtermeestalgeen
huurverhogingofindexadedoorbe
rekend,dusdehuurprijsisgefixeerd
opdriejaar.Groterehuurders,alsde
anchorineenwinkelcentrum,zijn
indepositieomovereenlangere
looptijdteonderhandelen.Break
optiesgedurendedelooptijdzijn
niettoegestaaneneenhuurder
kanalleendehuurovereenkomst
overdragenviaindeplaatsstellingna
goedkeuringvandeverhuurderEen
verlengingsoptieisonderhandelbaar
maarwordtalleenaandegrotere
huurderstoegekendenvaakonder
devoorwaardevaneentevorenvast
gesteldestijgingvanmarkthuur.Zo
kooptdehuurderzijnzekerheid.
Daarnaastneemtdeverhuurdervaak
eenclausuleopdatdehuurderkan
wordenverplichtomteverhuizen
binnenhetwinkelcentrumofwaren
huisophetmomentdatdeverhuur
derditwenst.Ditresulteerdetwee
maandengeledeninhetopeensmoe
tenverhuizenvaneengrote,goedlo
pendeboekwinkelnaareenkleinere
ruimteopeenandereverdieping.
Demanagervandeboekwinkelin
depers:‘Ondanksallekostenvoor
deverhuizingendeverbouwing,
willenwetochgraagopdezelfde
locatieblijven,ookalishetopeen
hogereverdiepingineenmindere
unit.Onzeklantenzijnnamelijk
bekendmetdezelocatie.’Enlaatdat
nunethetargumentzijngeweest
achterdebeschermingsbepalingen
inNederlandsehuurwetgeving.
Gevolgenkortehuur
Derelatiefkortewettelijkeduurvan
dehuurovereenkomstenleidttot
tweesituaties:
(i)alseenhuurovereenkomstwordt
aangegaanvoorslechtsdriejaar,dan
zaldeverhuurdereenaanbodvoor
verlengingaandehuurdervoor-
leggenbinnendriejaar.juistdeze
kleinehuurdersinkleineunitsmet
eeneigenonderneminghebbenniet
demachtomovereenlangehuur
overeenkomstteonderhandelen.De
verhuurderzalzijnaanbodbaseren
opdelaatsteafgeslotentransacties
(enmeestalietshogerwanthijwil
natuurlijkeenhogerrendement).
(ii)eengrotehuurderheeftdemacht
omeenlangerehuurovereenicomst
tebedingen,tedenkenvaltaande
anchortenantineenwinkelcen
n-um.Echter,inruilvoordeverkre
genzekerheid,heeftderetailerbij
aanvangvandehuurovereenkomst
ingestemdmeteenhogerehuurprijs
nadriejaarofhijmoeteenhuurher
zieningsproceduredoorlopen.
Hetresultaatvandehuurherzie
ningsprocedureisvaakgematigder
danhetafsluitenvaneennieuwe
huurovereenkomst,immersook
transactiesuitdeeerderejaren
wordenhierinmeegenomenenniet
alleenvanlaatstehalfjaarzoalsbij
eengehelenieuwehuurovereen
komst.Doorditbijkomendeeffect
voorkleinehuurders,betalenze
relatiefgezieneenhogerehuurprijs,
zijdoorlopenmeestalnieteenhuur
herzieningsprocedureopdedoor
derechtervastgesteldehuurprijsop
adviesvandeskundigen.
Commotie
Overdekortehuurovereenkomsten
incombinatiemetdeexorbitante
verhogingennadeverlengingen
isdelaatstejarenenigecommotie
ontstaan,vooralhijkleinehuurders
meteenwinkel,eenrestaurantof
coffeeshop.Huurvoorstellenvan
150procenthogerzijngeenuit
zondering.Deondernemerisdan
genoodzaaktzijngoedlopendewin
kelofrestauranttesluitenwantdeze
huurverhogingkanhijnietbetalen.
Neveneffectvanderelatiefkorte
huurovereenkomstenisdatditleidt
toteenhogeomloopsnelheidvan
huurdersopeenbepaaldelocatie.
Eenonderzoekvaneind2013onder
MKB-ondernemersinSingapore
heeftuitgewezendat60-80procent
dehuurstijgingvanzijnlocatieals
grootstebedreigingaanmerktvoor
decontinuiteitvanzijnonder
neming.Ditiseenfactordiede
betreffendeondernemerniet(geheel)
ondercontroleheeftofwaarophij
kananticiperen.Deondernemers
voerenaandatzijdelocatietoteen
succeshebbengemaaktdoorhun
ondernemerschap,voordatzijzich
hiervestigdenwasernietsineen
aantalgevallen.Voorrestaurants
leidtditersomstoedatzeelke
driejaarverhuizennaareenandere
locatieofnatwintigjaaropdezelfde
locatieopeensbinnentweetotdrie
maandenmoetenverhuizen.Het
afgelopenjaarzijnenkelebekende
Mildekritiek
Singaporezenzijnnietzoergvan
kritiekendemonstraties.Maartoch
isermildekritiekopdeoverheid
hierietsaantedoenviawetgeving.
Deoverheidisoverigensverreweg
degrootstevastgoedverhuurdervan
Singapore,hetzijdirectofindirect.
Viadiverseoverheidsorganendieals
verhuurderoptreden.viaaandeel
houderschapindegrootsteREIT’sin
Singapore,viadeSovereignWealth
fundsdiebeleggeninvastgoedmaar
zekerookvia,bijvoorbeeld,het
openbaarvervoersbedrijfdievoor
deexploitatieverantwoordelijkis
vandekleineunitsinstationsge
bouwen.Eenandereoplossingzien
MKB-ondernemersinhetaanpassen
vanbeleidvoorvastgoedineigen
dombijdeoverheidofeenhieraan
gerelateerdorgaan:eenbepaaldper
centagevandeunitsmoetworden
verhuurdaanMKB-ondernemers.De
overheidzouimmersookeenverant
woordelijkheidhebbenvoorMKB
ondernemingen,decontinuïteitvan
dewerkgelegenheidendiversificatie
vanwinkelaanbodmaarvooraldaar
waarzijeigenaarisenalsverhuur
deroptreedt.
VOVERDEAUTEUR
LaurentienKokMREMRICSiskandidaat-
notarisbijBird&BirdLLPinSingaporeen
DenHaag.
VMEERINFORMATIE
Laurentien.kok@twobirds.com
BUITENLAND/SINGAPORE/BEHEER
InSingaporedriejaarlijksehuurverhogingwinkel-enhorecapanden
Huurverhogingsbeleid
bedreigtbestaanwinkels
[
[
InSingaporegeldtdehuurovereenkomstvoorwinkelsenhorecaslechtsdriejaar(lonmailopOrchardRoad)
toprestaurants,sommigezatenal
jarenopdezelfdelocatie,verhuisdof
geslotendoordeexorbitantehuur-
stijgingen.Dezerestaurantsla-ijgen
somseniguitstel,maardekleine,
alleenlokaalbekenderestaurants
hebbenditgelukniet.
N