Dokumen tersebut membahas tentang tinjauan umum mengenai mall, meliputi pengertian mall, jenis-jenis mall, karakteristik non-fisik mall seperti jenis pengunjung, penyewa, dan pengelola serta jenis penjualan. Dokumen juga menjelaskan elemen-elemen penting dalam perancangan mall seperti magnet primer dan sekunder, koridor, atrium, serta penataan tata letak mall.

1. 2.1 Tinjauan umum Mall
2.1.1 Pengertian Mall
Rinorthen dalam Shopping Centres a Developer Guide to Planning and Design
menyebutkan bahwa mall merupakan a pedestriannised shopping street (jalur
pertokoan pejalan kaki) yang dibuat untuk menciptakan kesan ruang yang luas,
berkualitas, dan lebih mewah daripada arcade-arcade biasa.1
Pengertian mall menurut Harvey M Rubenstein dalam bukunya yang berjudul
Central City Mall (1978) menyebutkan bahwa mall merupakan sebuah area pergerakan
linier pada central city business area yang diorientasikan bagi pejalan kaki dengan
bentuk pedestrian yang dikombinasikan oleh ruang-ruang interaksional2.
“Mall is a level shaded walk, a public walk, a shop lined street, for pedestrians
only”, 3 artinya adalah sebuah area pejalan kaki yang ternaungi, sebuah area publik
untuk berjalan, sebuah jalan yang terbentuk dari sederetan toko, khusus untuk pejalan
kaki..
Mall adalah suatu ruang yang memanjang yang berfungsi sebagai tempat
berbelanja bagi pejalan kaki, yang terbentuk oleh deretan pertokoan, dimana deretan
pertokoan itu berorientasi keluar.4
Melihat perkembangan selanjutnya, maka mall dapat didefinisikan sebagai “pusat
perbelanjaan atau kompleks pertokoan yang terdari dari retail store, dengan status sewa
(tenant) dan dilengkapi dengan department store, Cineplex, food center, dan fasilitas
hiburan lain yang berfungsi sebagai Anchor tenant, yang berorientasi ke suatu ruang
memanjang yang digunakan untuk berjalan kaki”.
2.2 Karakter Non Fisik Mall
2.2.1 Jenis Mall
Menurut Joseph de Chiara dan John Hancock Calendar dalam Time Saver
Standards for Building Type (1981:577), jenis-jenis dari pusat perbelanjaan
adalah sebagai berikut :
1. Neighbourhood Center
Merupakan deretan pertokoan yang biasanya berbentuk linier, sejajar dengan
jalan raya, dan fasade toko yang menghadap ke arah jalan tersebut, dengan
1 op.cit hal. II-15
2 Dikutip dari Paramita dkk, Lifestyle Mall di Semarang, LP3A Perancangan Arsitektur 5 UNDIP, hal. 7
3 Webster’s New Dictionary and Thesaurus Concise Edition.1990. hlm.329
4 Joseph de Chiara, Time Saver Standard for Building Types, 1973

2. parkir di antaranya. Perkembangan baru dari jenis ini adalah unit-unit
pertokoan berbentuk mini mall.
2. Intermediate/Communit-Size Center,
Merupakan pertokoan yang juga berbentuk linier tetapi lebih besar daripada
neighborhood center dan sering disebut junior department store. Bentuk
parkir sama dengan neighborhood center.
3. Regional Center
Terdiri dari satu sampai empat department store atau supermarket lima
puluh sampai seratus lebih toko-toko satelit dan fasilitas lain, yang semua
menghadap ke jalur pejalan kaki utama (mall). Bangunan ini terletak di
daerah sub-urban.
4. Renewal Project
Merupakan pusat pertokoan yang terletak di pusat kota (downtown) yang
merupakan bangunan bertingkat yang terdiri dari department store dan
pertokoan. Pusat perbelanjaan ini dihubungkan langsung dengan fasilitas-
fasilitas lain seperti hotel, kantor, teater, tempat parkir, dan lain-lain. Karena
mahalnya harga lahan biasanya areal parkir dibuat multidecked, di bawah
atau akan lebih baik bila di samping pusat perbelanjaan.
Ciri-ciri jenis pusat perbelanjaan tersebut adalah sebagai berikut :
Tabel 2.1 Ciri-ciri pusat perbelanjaan
Sumber : de Chiara, Joseph & Lee Koppelman, Planning Design Crietria, van Nostrand
Reinhold Company, New York, 1969, hal 234
No Ciri-ciri Utama Neighborhood Center Community Center Regional Center
1 Fungsi Utama Menjual barang
kebutuhan sehari-hari
dan pelaksanaan
perorangan
Beberapa fungsi dari
neighborhood center
ditambah penjualan
barang-barang belanja
Beberapa fungsi dari
community center
ditambah penjualan
barang-barang umum
2 Pertokoan
Utama
Supermarket dan toko
obat
Berbagai macam toko
dan departemen store
kecil
Satu atau lebih
departemen store
utama
3 Lokasi Persilangan jalan
kolektor atau jalan
sekunder
Persilangan jalan-jalan
utama atau jalan jalur
cepat
Persilangan jalan jalur
cepat atau jalan tol
4 Radius area
pelayanan
0,5 mil 2 mil 4 mil
5 Minimal jumlah
penduduk yang
dilayani
4000 jiwa 35.000 jiwa 400.000 jiwa
6 Total luas lahan 1,62-3,2 ha 4,05-12,1 ha 16,2-40,46 ha
7 Luas lantai
keseluruhan
2700-6900 m2 6900-23000 m2 23000-36800 m2
8 Jumlah 5-20 15-40 40-80

3. pertokoan
9 Penyediaan
parkir
Rasio area parkir 4:1 (luas area parkir 4 kali luas lantai keseluruhan)
2.2.2 Pengelompokan Individu
Individu yang melakukan kegiatan dalam mall dapat dikelompokkan sebagai
berikut :
1. Pengunjung, merupakan factor yang paling menentukan dalam aktivitas
perbelanjaan. Pengunjung dapat dibedakan menjadi tiga macam:
 Pengunjung yang datang khusus berbelanja
 Pengunjung yang mempunyai tujuan berbelanja dan berekreasi
 Pengunjung yang mempunyai tujuan hanya berekreasi
2. Penyewa, merupakan individu atau badan usaha yang menggunakan ruang
dan fasilitas yang disediakan untuk usaha komersial, hak untuk
menggunakan tersebut dinyatakan dalam system sewa.
3. Pengelola, merupakan individu yang tergabung dalam suatu badan yang
mempunyai tugas mengelola, mengatur, dan mengorganisasi mall agar dapat
berjalan dengan baik dan sesuai dengan tujuan dari mall itu sendiri.
2.2.3 Jenis Penjualan dalam Mall
Menurut Morris Ketchum Jr dalam Shop and Stores (1962:31) terdapat
dua jenis penjualan dalam mall yaitu barang dan jasa. Kedua jenis
penjualan tersebut bervariasi macam dan harganya, perbandingan
antara bagian penjualan barang dan jasa adalah 70 : 30.
Frederich Gibberd dalam Town Design (1959:16) menyebutkan
bahwa sesuai dengan frekuensi pembelian dan tingkat kebutuhan,
barang yang dapat dijual dapat dibagi dengan tiga bagian yaitu :
1. Convenience Goods, merupakan barang kebutuhan sehari-hari
dengan frekuensi penjualan yang tinggi seperti : daging, ikan, obat,
tembakau, rokok, dan sebagainya.
2. Demands Goods, merupakan barang yang dibutuhkan dengan
frekuensi pemakaian yang tidak sebesar convenience goods, seperti
pakaian, elektronika, arloji, perabotan, dan sebagainya.
3. Impulse Goods, merupakan barang untuk memenuhi kenikmatan
dan kepuasan, berupa barang-barang mewah, seperti perhiasan,

4. berlian, parfum, makanan eksklusif, dan sebagainya. Jenis barang
ini jarang didapat di pusat perbelanjaan.
2.3 Elemen dalam Mall
Menurut Harvey M. Rubenstein dalam Central City Malls (1978:17)
menyebutkan bahwa Mall pada dasarnya merupakan penggambaran dari kota
yang terbentuk oleh beberapa elemen, yaitu sebagai berikut :
1. Magnet Primer, merupakan transformasi dari node yang berfungsi sebagai
titik konsentrasi dan dapat pula berfungsi sebagai landmark. Perwujudannya
berupa plaza dalam mall.
2. Magnet Sekunder, merupakan transformasi dari district. Perwujudannya
berupa toko-toko pengecer, misalnya retail store, department store,
supermarket, Cineplex, dan sebagainya.
3. Street Mall, merupakan transformasi dari path. Perwujudannya merupakan
jalur pejalan kaki yang menghubungkan antara magnet-magnet tersebut.
Sedangkan elemen-elemen yang terdapat dalam suatu mall dapat diuraikan
sebagai berikut :
1. Magnet Primer (Main Anchor), menurut Harvey M Rubenstein, magnet
merupakan transformasi dari node kota yang berfungsi sebagai titik
konsentrasi dan dapat pula berfungsi sebagai landmark. Perwujudannya
dapat berupa plaza atau court. Konsep lay out dari mall pada umumnya
membentuk garis lurus atau membentuk setengah lingkaran. Bila berbentuk
garis lurus maka diperlukan dua buah magnet pada tiap-tiap ujung
pengakhiran koridor. Sedangkan yang berbentuk L, T, atau lengkung
memerlukan tiga buah magnet. Dalam perkembangannya sering pula dipakai
magnet perantara, yaitu bila jarak antarmagnet utama terlalu jauh, sehingga
terasa terlalu monoton.
Gambar 2.1 Pemakaian Magnet dalam Mall
Sumber : Central City Malls, Harvey M Rubenstein, 1978

5. Menurut Nadine Benddington dalam Design for Shopping Center (1982:16),
magnet utama atau main anchor berada dalam setiap pengakhiran koridor
dalam hubungan horizontal, sedangkan pada plaza lebih ditekankan
perletakan secara vertical (lantai atas dan basement) jarak antar magnet
maksimal 250 meter, disebabkan agar pengunjung tidak merasa lelah.
2. Magnet Sekunder, magnet sekunder merupakan transformasi dari district
kota. Perwujudannya bisa berupa toko-toko pengecer atau fasilitas-fasilitas
menarik lainnya. Toko merupakan salah satu bagian terpenting dari mall
yang dianggap sebagai district pada pusat perbelanjaan. Penempatan toko
erat kaitannya dengan penempatan magnet primer (court atau plaza) sebagai
daya tarik utama dalam pusat perbelanjaan tersebut. Pemanfaatan daya tarik
dengan mengarahkan arus pengunjung sedemikian rupa sehingga dengan
sendirinya arus tersebut dapat melewati toko-toko kecil sebelum akhirnya
menuju ke magnet primer di pusat perbelanjaan tersebut, yang terdapat di
depan anchor tenant yang berupa department store, supermarket, atau
Cineplex.
3. Koridor, merupakan ruang yang digunakan oleh pengunjung untuk berjalan
kaki. Sirkulasi pejalan kaki harus memenuhi kenyamanan, keamanan, dan
tidak membingungkan pengunjung. Terdapat dua macam koridor, yaitu
koridor utama dan koridor tambahan. Koridor utama merupakan orientasi
dari toko-toko yang ada di sepanjangnya. Sedangkan koridor tambahan
merupakan koridor yang terletak pada perpanjangan koridor utama, yang
memudahkan pencapaian dari area parkir dan mempersingkat jarak dari
pintu masuk bila terjadi keadaan darurat. Koridor tambahan ini bias
berhubungan dengan magnet utama (main anchor), dapat pula tidak
berhubungan. Menurut Nadine Benddington dalam Design for Shopping
Center (1982:16), lebar koridor utama minimal 15 meter, sedangkan koridor
tambahan minimal 6 meter.
4. Atrium, definisi atrium pada saat ini adalah suatu ruang kosong yang secara
horizontal diapit oleh lapisan-lapisan lantai di kedua atau lebih sisinya,
dengan ketinggian minimal dua lantai atau lebih, yang mendapat
pencahayaan alami pada siang hari dan menjadi pusat orientasi bangunan.
Dalam bangunan-banguna modern khususnya bangunan komersil,

6. membutuhkan atrium sebagai daya tarik pada perancangan ruang dalam
maupun luar bangunan tersebut. Begitu pula dalam EMAC (Enclosed Malls
Air Conditioned), atrium sangat penting dalam perancangannya.
Berdasarkan bentuk penutupnya atrium tersebut dapat berupa : vault skylight
(bentuk lengkung atau setengah lingkaran), Pyramid atau Dome (bentuk
pyramid atau kubah), Ridge Skylight (bentuk segitiga), Glazed Wall (bentuk
dinding kaca), Multiple Linear Skylight (bentuk dengan beberapa atrium
linear) dan Multiple Unit Skylight (bentuk dengan beberapa unit atrium).
5. Konteks dan Karakter Bentuk, menurut Harvey M Rubenstein dalam
Pedestrian Malls, Streetscape, and Urban Spaces (1992:45), menyebutkan
bahwa pengembangan suatu mall harus dipandang sesuai dengan konteks
dari lingkungan sekitarnya. Hal ini menandakan bahwa perlu suatu studi
terhadap hubungan fisik antara mal dengan pusat kota dan memperkuat
identitas atau imaji mal tersebut dengan lingkungan sekitarnya, tata ruang
kota (urban space), serta konteks yang lebih besar lagi, yaitu pusat kota
secara keseluruhan. Konteks yang dimaksudkan di sini adalah imaji dari
pusat kota. Imaji ini berlandaskan pada wujud, warna, tekstur, pengaturan,
dan kualitas pandangan yang kesemuanya memberikan pada pengamat
kunci identitas. Imaji sendiri dapat diklasifikasikan pada lima elemen yaitu
paths, modes, edges, district, dan landmark. Karakter Bentuk yang
dimaksud adalah bahwa karakteristik mall yang timbul harus memberikan
kualitas rancangan atau estetika pada ruang kota (urban space). Hal tersebut
dapat dicapai melalui : figure-ground, continuity, repetition, rhytm, size and
scale, shape, proportion, hierarchy, dominance, texture and pattern,
transparency, direction, similarity, volume and enclosure, motion, time, dan
sensory quality.
6. Penataan mall Penataan (lay out) mall yang dimaksud di sini adalah
penempatan elemen-elemen mall seperti magnet primer, magnet tambahan,
dan koridor. Salah satu bagian yang terpenting yang dibutuhkan setiap pusat
perbelanjaan menurut buku Enclosed Shopping Centers adalah penempatan
retail-retail dalam keseimbangan yang tepat. Itulah mengapa penempatan
Magnet Primer secara akurat menjadi penting. Ada beberapa lokasi efektif
untuk Magnet Primer, sebagai berikut :

7. Gambar 2.2 Penataan Bentuk Linier
Gambar 2.3 Penataan Bentuk L
Gambar 2.4 Penataan Bentuk T
Gambar 2.5 Penataan Bentuk Setengah Lingkaran
Sumber : Design for Shopping Center, Nadine Benddington, 1982