1. Laboratorio di Tecniche di Programmazione Urbanistica
Prof. F. Rubeo
Studenti:
Baldini Marco
Argentieri Maurizio
Relazione di progetto
Cenni Storici
Il quartiere di San Lorenzo sorge su un territorio che nel XIX secolo è costituito prevalentemente
da un insieme di terreni coltivati a vigne e orti, di proprietà di famiglie borghesi.
A dare impulso alla nascita del quartiere non è solo la febbre edilizia degli anni settanta e ottanta del
XIX secolo ma anche quegli interventi sul territorio verificatesi prima del grande progetto edilizio
che qualche anno più tardi cambieranno radicalmente l’identità della zona. Tra questi la costruzione
del complesso monumentale del Verano fra il 1859 ed il 1878 e l’inaugurazione nel 1879 della
ferrovia Roma-Tivoli, la cui stazione terminale viene collocata nei pressi del Piazzale Tiburtino.
Queste operazioni attirano verso la zona nuove categorie di lavoratori i quali decidono di stabilire la
propria residenza nel quartiere.
San Lorenzo, la cui costruzione resterà fuori dal piano regolatore fino al 1909, sorge all’esterno
della mura cittadine e presenta la forma di un quadrilatero allungato. A stabilirne i confini sono le
Mura Labicane, lo scalo merci, il cimitero del Verano e la Via Tiburtina.
La prima fase di lottizzazione avviene tra il 1879 ed il 1885; nell’area si erigono palazzi dai
materiali scadenti ad alta densità abitativa e prestando poca, se non addirittura nessuna, attenzione
alle normative igienico-sanitarie vigenti esponendo così la popolazione operaia ed artigiana al
continuo rischio di epidemie. La rete fognaria infatti verrà costruita solo in un secondo momento e a
spese del Comune.
Il secondo periodo di lottizzazione si verifica invece nel 1886 Anche in questo caso gli edifici
vengono costruiti con materiali scadenti e senza attendere le necessarie autorizzazioni comunali.
A rendere ancora più impellente la necessità di regolamentare le condizioni igienico-sanitarie del
quartiere è la ingente crescita demografica che investe San Lorenzo dalla fine del 1870 all’inizio del
1900. Una volta ultimato il quartiere avrebbe dovuto contenere una popolazione di circa 8000
abitanti, ma secondo una statistica gli abitanti erano più di 18.000, numero destinato a crescere
ulteriormente dieci anni più tardi.
La popolazione di San Lorenzo si presenta profondamente eterogenea, in quanto composta per lo
più da operai ed artigiani.
Una realtà importante è quella della Chiesa che si presenta come un ulteriore occasione di
aggregazione ed arricchimento per gli abitanti.

2. Durante il secondo conflitto mondiale, e più precisamente il 19 Luglio del 1943, il quartiere viene
raso al suolo in seguito ad un feroce bombardamento. I danni maggiori si verificano nell’area
delimitata dal Piazzale Sisto V, Piazzale San Lorenzo e Piazza di Porta Maggiore. Al termine della
seconda guerra mondiale San Lorenzo è un quartiere in ginocchio fino a quando non viene avviata
l’opera di ricostruzione che durerà diversi anni e ancora oggi, passeggiando per il quartiere, si
possono vedere i segni dei bombardamenti.
Il quartiere con il passare del tempo inizia a cambiare identità, a dare propulsione a questo processo
sono i cambiamenti che investono la vicina università. Da struttura elitaria La Sapienza (costruita
negli anni 30 su progetto di Marcello Piacentini) diventa università per le masse e centro, negli anni
settanta, della protesta giovanile.
La trasformazione culturale del quartiere è un fenomeno in continuo divenire, ancora oggi a San
Lorenzo si sposano l’antico spirito dei primi abitanti insieme a quello dei nuovi arrivati.
Problemi e Nuove Soluzioni
Nella prima fase di analisi, grazie ai vari sopralluoghi, abbiamo riscontrato numerose
problematiche:
Problemi Soluzioni
carenza di parcheggi adeguati Es: creazione di un parcheggio interrato nei
pressi di Largo Settimio Passamonti
spazi verdi fruibili insufficienti Es: ridisegno e riqualificazione di un parco
pubblico tra via dei Piceni e via dei Sabelli
baracche, utilizzate come deposito di materiali e Es: demolizione delle baracche e costruzione di
in particolar modo nelle ore notturne si un nuovo quartiere residenziale
configurano come uno spazio isolato dal resto
del quartiere;
campetti sportivi, rappresentano uno spazio non Es: riqualificazione dei campetti esistenti
utilizzato e degradato inserendo degli spazi ricreativi
viale Scalo San Lorenzo non presenta spazi Es: realizzazione di nuovi marciapiedi e
adeguati per i pedoni percorsi ciclo-pedonali alberati
mancanza di banchine adeguate per la sosta dei Es: predisporre delle pensiline per il riparo dagli
mezzi pubblici nei pressi del piazzale del agenti atmosferici ed elementi di arredo urbano
Verano

3. Area ZTL
Piano Regolatore -- Schede degli Ambiti di Valorizzazione
C11 Verano – via dei Reti
Descrizione
L’ambito interessa l’area compresa tra piazzale del Verano, via dei Reti, Largo Passamonti e via del
Verano ed è caratterizzato dalla presenza di un tessuto urbano fortemente degradato ed incompleto
nella definizione della maglia viaria. Le attività artigianali legate alla presenza del Cimitero del
Verano, quelle terziarie legate all’Università e quelle commerciali di deposito e stoccaggio,
configurano l’assetto funzionale dell’area, unitamente ad una quota residenziale localizzata
disordinatamente all’interno del costruito. La presenza della piazzale del Verano con l’ingresso
monumentale al Cimitero, i residui di spazi verdi all’interno dell’area e la particolare
conformazione del terreno rappresentano i principali riferimenti per l’azione di valorizzazione
dell’intero ambito.
Obiettivi
a) Riconfigurazione e completamento del tessuto urbano tra via dei Reti, via dei Volsci, via dei
Sabelli, via dei Piceni, via del Verano e Largo Passamonti.
b) Individuazione di tipologie edilizie residenziali compatibili con le attività artigianali tradizionali.
c) Definizione di un viale urbano di collegamento tra Largo Passamonti e piazzale del Verano.
d) Definizione del nodo di piazzale del Verano.

4. e) Valorizzazione del sagrato della Basilica di S. Lorenzo e dell’ingresso monumentale al cimitero.
f) Smontaggio e riconfigurazione dello svincolo di Largo Passamonti e riqualificazione delle aree
verdi e di parcheggio.
Standard di progetto e costi di costruzione
Standard minimi Standard effettivi Standard Roma 22 mq/ab
Verde 2685,6 mq/ab 27901,7 mq/ab 11,5 mq/ab
Servizi 1518 mq/ab 1588,9 mq/ab 6,5 mq/ab
Parcheggi 934,2 mq/ab 8062,9 mq/ab 4 mq/ab
Parametri dei costi di costruzione
Superficie Costo mq Costo totale
Verde 9107 mq 80 €/mq € 728.560,00
Servizio Polifunzionale 1473 mq 950 €/mq € 1.399.350,00
Edifici residenziali 5219 mq 1250 €/mq € 6.523.750,00
Borghetti 1315 mq 1000 €/mq € 1.315.000,00
Parcheggio interrato 7000 mq 3000 €/mq € 21.000.000,00
Parcheggi a raso 2646 mq 100 €/mq € 264.600,00
Tot costo progetto € 31.231.260,00
Valore attuale netto
Il valore attuale netto rappresenta il valore attuale di un flusso di versamenti (o incassi) futuri,
attualizzato ad un determinato tasso di interesse. Viene normalmente utilizzato come criterio per la
scelta tra due o più investimenti. Ad esempio se dobbiamo decidere tra due investimenti di pari
importo ma che generano nel tempo flussi di cassa diversi, potremo attualizzare tali flussi futuri e
verificare quale è l'investimento che ha il rendimento più alto.
Costo del capitale ( c ) 12%
Investimento Edifici Residenziali
Flusso di cassa Fattore di Flusso di cassa netto
Anno Esborsi Incassi
netto attualizzazione attualizzato
(i) (a) (b) (C=b-a) (d=1/(1+c)i) (Cxd)
0 6523750 0 -6523750 1 -6523750
1 1630937,5 1630937,5 0,89 1451534,38
2 3261875 3261875 0,8 260950
3 4892812,5 4892812,5 0,71 3473896,9
4 6523750 6523750 0,64 4175200
Totale 6523750 16309375 9785625 V.A.N 2837382

5. Costo del capitale ( c ) 12%
Investimento Borghetti
Flusso di cassa Flusso di cassa netto
Anno Esborsi Incassi Fattore di attualizzazione
netto attualizzato
(i) (a) (b) (C=b-a) (d=1/(1+c)i) (Cxd)
0 1315000 0 -1315000 1 -1315000
1 328750 328750 0,89 292587,5
2 657500 657500 0,8 526000
3 986250 986250 0,71 700237,5
4 1315000 1315000 0,64 841600
Totale 1315000 3287500 1972500 V.A.N 1045425
Costo del capitale ( c ) 12%
Investimento Parcheggio Interrato
Anno Esborsi Incassi Flusso di cassa netto Fattore di attualizzazione Flusso di cassa netto attualizzato
(i) (a) (b) (C=b-a) (d=1/(1+c)i) (Cxd)
0 21000000 0 -21000000 1 -21000000
1 5250000 5250000 0,89 4672500
2 10500000 10500000 0,8 8400000
3 15750000 15750000 0,71 11182500
4 21000000 21000000 0,64 13440000
Totale 21000000 52500000 31500000 V.A.N 16695000
Per concludere dall’analisi fatta ne deduciamo che il rendimento più alto è quello scaturito dalla
vendita degli edifici residenziali.