1. ‫מבוא‬‫למקרקעין‬
‫עו‬"‫פרידמן‬ ‫ברק‬ ‫ד‬
fr.barak@gmail.com
052-2491415

2. ‫מבוא‬
•‫הקניין‬ ‫דיני‬ ‫של‬ ‫לענף‬ ‫שייך‬ ‫המקרקעין‬ ‫חוק‬.‫בדיני‬
‫קיימת‬ ‫האם‬ ‫צדדים‬ ‫שני‬ ‫בין‬ ‫שונים‬ ‫מצבים‬ ‫ישנם‬ ‫החוזים‬
‫דעת‬ ‫גמירות‬?‫ההסכם‬ ‫של‬ ‫הפרה‬ ‫ישנה‬ ‫האם‬?‫ואילו‬
‫הנכס‬ ‫והוא‬ ‫נוסף‬ ‫גורם‬ ‫יש‬ ‫הקניין‬ ‫בדיני‬.
•‫א‬ ‫נכס‬'‫ב‬ ‫נכס‬ ‫כמו‬ ‫נראה‬'‫גלומות‬ ‫נכס‬ ‫בכל‬ ‫אולם‬
‫שונות‬ ‫וזכויות‬ ‫התחייבויות‬.‫הנכס‬ ‫את‬ ‫שמקבל‬ ‫מי‬ ‫כל‬
‫והתחייבויות‬ ‫הזכויות‬ ‫את‬ ‫גם‬ ‫מקבל‬.‫החוזים‬ ‫בדיני‬
‫החוק‬ ‫כן‬ ‫אם‬ ‫אלא‬ ‫שהיא‬ ‫צורה‬ ‫בכול‬ ‫להיערך‬ ‫יכול‬ ‫חוזה‬
‫אחרת‬ ‫קובע‬.

3. ‫מבוא‬
•‫תשכ‬ ‫המקרקעין‬ ‫חוק‬"‫ט‬–1969‫בסעיף‬ ‫קובע‬8‫כי‬
‫מסמך‬ ‫טעונה‬ ‫במקרקעין‬ ‫עסקה‬ ‫לעשות‬ ‫התחייבות‬
‫בכתב‬,‫נערך‬ ‫כאשר‬ ‫כי‬ ‫מפורשות‬ ‫קובע‬ ‫החוק‬ ‫כלומר‬
‫בכתב‬ ‫יהיה‬ ‫שהוא‬ ‫חובה‬ ‫ישנה‬ ‫במקרקעין‬ ‫הסכם‬.
•"‫קרקע‬"-‫חיבור‬ ‫לה‬ ‫שמחובר‬ ‫מה‬ ‫כל‬ ‫את‬ ‫גם‬ ‫כולל‬
‫קבע‬ ‫של‬(‫בית‬ ‫כמו‬)‫בה‬ ‫שנטוע‬ ‫מה‬ ‫וגם‬.

4. ‫המקרקעין‬ ‫רשומים‬ ‫היכן‬?
•‫ב‬ ‫רשומות‬ ‫במקרקעין‬ ‫זכויות‬-3‫מקומות‬:
•‫טאבו‬‫המקרקעין‬ ‫רישום‬ ‫לשכת‬ ‫הרשמי‬ ‫בשמו‬ ‫או‬.‫בטאבו‬
‫עסקאות‬ ‫של‬ ‫רישומים‬ ‫מתנהלים‬.
•‫ישראל‬ ‫מקרקעי‬ ‫מנהל‬‫עבור‬ ‫אדמות‬ ‫שמנהל‬ ‫ציבורי‬ ‫גוף‬ ‫זהו‬
‫אחרים‬ ‫גופים‬ ‫שלושה‬:‫ישראל‬ ‫מדינת‬,‫קק‬"‫הפיתוח‬ ‫ורשות‬ ‫ל‬.
‫היא‬ ‫המנהל‬ ‫ומדיניות‬ ‫היהודי‬ ‫העם‬ ‫בבעלות‬ ‫הן‬ ‫האדמות‬
‫שכירויות‬ ‫ולאפשר‬ ‫היהודי‬ ‫העם‬ ‫שם‬ ‫על‬ ‫הבעלות‬ ‫את‬ ‫להשאיר‬
‫בלבד‬ ‫טווח‬ ‫ארוכות‬49‫שנה‬-‫יובל‬.
•‫משכנת‬ ‫חברה‬,‫בד‬ ‫והיא‬ ‫המנהל‬ ‫של‬ ‫ארוכה‬ ‫כיד‬ ‫המשמשת‬"‫כ‬
‫בכל‬ ‫מטפלת‬ ‫היא‬ ‫ועתה‬ ‫דירות‬ ‫שבנתה‬ ‫קבלנית‬ ‫חברה‬
‫קטן‬ ‫טאבו‬ ‫כמין‬ ‫הזכויות‬ ‫רישומי‬.

5. ‫דוגמא‬:::
•‫ש‬:‫דירה‬ ‫מוכר‬ ‫ראובן‬.‫בשעה‬21:00‫שמעון‬ ‫נכנס‬,‫זיכרון‬ ‫עורך‬
‫ובשעה‬ ‫ראובן‬ ‫עם‬ ‫מחייב‬ ‫דברים‬22:00‫הוא‬ ‫גם‬ ‫ועורך‬ ‫יהודה‬ ‫נכנס‬
‫ראובן‬ ‫עם‬ ‫מחייב‬ ‫דברים‬ ‫זיכרון‬.‫עדיפות‬ ‫תהיה‬ ‫למי‬?
‫ת‬:‫סעיף‬9‫יהיה‬ ‫הראשונה‬ ‫העסקה‬ ‫בעל‬ ‫כי‬ ‫קובע‬ ‫המקרקעין‬ ‫לחוק‬
‫עדיף‬.
‫ש‬:‫הרישום‬ ‫את‬ ‫להשלים‬ ‫ודאג‬ ‫זריז‬ ‫היה‬ ‫יהודה‬ ‫השני‬ ‫הקונה‬
‫במהירות‬ ‫שמו‬ ‫על‬ ‫בטאבו‬.
‫עדיפות‬ ‫לו‬ ‫ונותנת‬ ‫משפיעה‬ ‫הזו‬ ‫העובדה‬ ‫האם‬?
‫ת‬:‫סעיף‬ ‫של‬ ‫סופו‬9‫את‬ ‫השלים‬ ‫השני‬ ‫והקונה‬ ‫במקרה‬ ‫כי‬ ‫קובע‬
‫בטאבו‬ ‫שמו‬ ‫על‬ ‫הדירה‬ ‫רישום‬,‫ושילם‬ ‫לב‬ ‫בתום‬ ‫פועל‬ ‫הוא‬ ‫כאשר‬
‫על‬ ‫בזכויות‬ ‫עדיפות‬ ‫תהיה‬ ‫השני‬ ‫שלקונה‬ ‫הרי‬ ‫מלאה‬ ‫תמורה‬
‫הדירה‬.

6. ‫סעיף‬10‫המקרקעין‬ ‫לחוק‬
•‫סעיף‬10‫כי‬ ‫ואומר‬ ‫מקצין‬ ‫לחוק‬‫נרשם‬ ‫אדם‬ ‫אם‬ ‫גם‬
‫מהרמאי‬ ‫שרכש‬ ‫הקונה‬ ‫שזכות‬ ‫הרי‬ ‫בטאבו‬ ‫במרמה‬
‫בתום‬ ‫פעל‬ ‫תמורה‬ ‫שילם‬ ‫הקונה‬ ‫אם‬ ‫טובה‬ ‫תהיה‬
‫לב‬ ‫תם‬ ‫הוא‬ ‫כאשר‬ ‫שמו‬ ‫על‬ ‫הושלם‬ ‫והרישום‬ ‫לב‬.
•‫קניינית‬ ‫מזכות‬ ‫יותר‬ ‫חלשה‬ ‫חוזית‬ ‫זכות‬.‫חוזית‬ ‫זכות‬
‫קניינית‬ ‫זכות‬ ‫לעומת‬ ‫אנשים‬ ‫שני‬ ‫בין‬ ‫זכות‬ ‫היא‬
‫לה‬ ‫הזכאי‬ ‫האדם‬ ‫כלפי‬ ‫עצמו‬ ‫הנכס‬ ‫מן‬ ‫נובעת‬ ‫שהיא‬.
‫אינה‬ ‫הזו‬ ‫הזכות‬ ‫אחר‬ ‫לאדם‬ ‫נמכר‬ ‫הנכס‬ ‫אם‬ ‫גם‬
‫נפגעת‬.

7. ‫שנרשמת‬ ‫זכות‬ ‫מהי‬?
•‫בטאבו‬ ‫שנרשמות‬ ‫קנייניות‬ ‫זכויות‬ ‫חמש‬ ‫ישנן‬:
•‫בעלות‬-‫פעולה‬ ‫כל‬ ‫בו‬ ‫ולעשות‬ ‫בנכס‬ ‫להחזיק‬ ‫זכות‬
‫חוק‬ ‫פי‬ ‫על‬ ‫המותרת‬.
•‫השכירות‬ ‫זכות‬-‫תשלום‬ ‫תמורת‬ ‫בנכס‬ ‫להשתמש‬ ‫זכות‬
‫מוגבל‬ ‫ולזמן‬.‫סוגים‬ ‫משלושה‬ ‫מורכבת‬ ‫זו‬ ‫זכות‬:
•1)‫עד‬ ‫של‬ ‫קצרה‬ ‫שכירות‬5‫שנים‬.
•2)‫בין‬ ‫של‬ ‫לתקופה‬ ‫חכירה‬5-25‫שנים‬.
•3)‫ל‬ ‫מעל‬ ‫של‬ ‫לתקופה‬ ‫לדורות‬ ‫חכירה‬-25‫שנים‬
•‫חשוב‬-‫אינה‬ ‫אחת‬ ‫שנה‬ ‫למשך‬ ‫מקרקעין‬ ‫השכרת‬
‫הכתב‬ ‫דרישת‬ ‫את‬ ‫מחייבת‬.

8. ‫המקרקעין‬ ‫זכויות‬ ‫מהן‬?
•‫ז‬ ‫של‬ ‫רשימה‬ ‫התגבשה‬ ‫השנים‬ ‫במשך‬.‫ז‬ ‫שהן‬ ‫ברור‬ ‫לגביהן‬.‫קנייניות‬:
•
•‫המקרקעין‬ ‫הזכויות‬ ‫רשימת‬(‫המקרקעין‬ ‫בחוק‬ ‫מצויה‬:)
•‫קורה‬ ‫לא‬ ‫המקרקעין‬ ‫חוק‬‫לז‬.‫החוק‬ ‫שונים‬ ‫בסעיפים‬ ‫אלא‬ ‫זה‬ ‫בשם‬ ‫קנייניות‬
‫במקרקעין‬ ‫זכויות‬ ‫על‬ ‫מדבר‬.‫ז‬ ‫על‬ ‫מדבר‬ ‫המקרקעין‬ ‫שכשחוק‬ ‫וידוע‬.
‫קנייניות‬ ‫לזכויות‬ ‫היא‬ ‫הכוונה‬ ‫כי‬ ‫ידוע‬ ‫במקרקעין‬:
•1.‫בעלות‬
•2.‫שכירות‬
•3.‫משכנתא‬
•4.‫הנאה‬ ‫זיקת‬
•5.‫שאילה‬
•6.‫קדימה‬ ‫זכות‬

9. ‫במקרקעין‬ ‫מושגים‬
•1.‫בעלות‬,‫סעיף‬2.‫המקרקעין‬ ‫לחוק‬-‫הזכות‬ ‫היא‬ ‫במקרקעין‬ ‫הבעלות‬
‫במקרקעין‬ ‫להחזיק‬,‫עסקה‬ ‫וכל‬ ‫דבר‬ ‫כל‬ ‫בהם‬ ‫ולעשות‬ ‫בהם‬ ‫להשתמש‬
‫הסכם‬ ‫לפי‬ ‫או‬ ‫דין‬ ‫לפי‬ ‫להגבלות‬ ‫בכפוף‬.
•‫לצמיתות‬ ‫הנה‬ ‫בעלות‬!
•‫לדין‬ ‫בכפוף‬ ‫פעולה‬ ‫כול‬ ‫לבצע‬ ‫מאפשרת‬ ‫בעלות‬.
•2.‫השכירות‬-‫ס‬'2‫המקרקעין‬ ‫לחוק‬-"‫להחזיק‬ ‫בתמורה‬ ‫שהוקנתה‬ ‫זכות‬
‫במקרקעין‬ ‫ולהשתמש‬,‫לצמיתות‬ ‫שלא‬"-‫מצומצמת‬ ‫זכות‬ ‫על‬ ‫מדובר‬ ‫כאן‬
‫יותר‬,‫בנכס‬ ‫ולהשתמש‬ ‫להחזיק‬ ‫הזכות‬ ‫את‬ ‫מקבל‬ ‫השוכר‬.‫חייבת‬ ‫השכירות‬
‫שכירות‬ ‫דמי‬ ‫כנגד‬ ‫להיות‬.‫מוכנה‬ ‫אני‬ ‫אם‬"‫להשכיר‬"‫ללא‬ ‫לחברה‬ ‫דירתי‬ ‫את‬
‫תשלום‬,‫לשכירות‬ ‫נחשב‬ ‫לא‬ ‫זה‬".‫לצמיתות‬ ‫שלא‬"–‫חייבת‬ ‫תמיד‬ ‫שכירות‬
‫בזמן‬ ‫מוגבלת‬ ‫להיות‬.‫היא‬ ‫נוספת‬ ‫הגדרה‬–‫נקראת‬ ‫שנים‬ ‫חמש‬ ‫מעל‬ ‫שכירות‬
‫ומעל‬ ‫חכירה‬25‫לדורות‬ ‫חכירה‬ ‫היא‬ ‫שנה‬(‫לדוגמה‬ ‫מושבים‬.)
•‫בכתב‬ ‫להיעשות‬ ‫יכולה‬ ‫שכירות‬,‫פה‬ ‫בעל‬,‫יד‬ ‫בכתב‬!

10. ‫מושגים‬ ‫המשך‬
•‫משכנתא‬,‫סעיף‬4‫לחוק‬-"‫מקרקעין‬ ‫משכון‬+ "‫סעיף‬1‫המגדיר‬ ‫המשכון‬ ‫לחוק‬
‫משכון‬ ‫מהו‬-"‫לחיוב‬ ‫כערובה‬ ‫נכס‬ ‫שיעבוד‬.....‫בעל‬ ‫את‬ ‫מזכה‬ ‫המשכון‬
‫המשכון‬(‫המשכון‬ ‫שלטובתו‬ ‫מי‬)‫החיוב‬ ‫נפרע‬ ‫לא‬ ‫אם‬ ‫מהנכס‬ ‫להיפרע‬"
.‫אחר‬ ‫אדם‬ ‫כלפי‬ ‫חיוב‬ ‫לקיים‬ ‫צריך‬ ‫אדם‬ ‫כאשר‬,‫הנושה‬ ‫שהוא‬ ‫אחר‬ ‫אותו‬
‫החיוב‬ ‫את‬ ‫יקיים‬ ‫לא‬ ‫שהחייב‬ ‫חושש‬,‫החיוב‬‫אישית‬ ‫זכות‬ ‫רק‬ ‫לנושה‬ ‫מקנה‬
‫החייב‬ ‫לפיכך‬ ‫החייב‬ ‫של‬ ‫כלשהו‬ ‫בנכס‬ ‫קניינית‬ ‫זכות‬ ‫לקבל‬ ‫רוצה‬ ‫הנושה‬ ‫ולכן‬
‫הנושה‬ ‫לטובת‬ ‫שלו‬ ‫נכס‬ ‫ממשכן‬.‫פוקע‬ ‫המשכון‬ ‫החיוב‬ ‫את‬ ‫יקיים‬ ‫החייב‬ ‫אם‬
‫אוטו‬'‫אך‬,‫שהו‬ ‫לנושה‬ ‫הזכות‬ ‫קמה‬ ‫יקימו‬ ‫או‬ ‫החיוב‬ ‫את‬ ‫יפרע‬ ‫לא‬ ‫החייב‬ ‫אם‬
‫מכירת‬ ‫היא‬ ‫ביותר‬ ‫הנפוצה‬ ‫כשהדרך‬ ‫המשכון‬ ‫את‬ ‫לממש‬ ‫המשכון‬ ‫בעל‬
‫לפועל‬ ‫בהוצאה‬ ‫הנכס‬(‫לציבור‬ ‫הפתוחה‬ ‫פומבית‬ ‫מכירה‬.)‫שמתקבל‬ ‫הכסף‬
‫לנושה‬ ‫נמסר‬,‫החוב‬ ‫לפירעון‬ ‫מספיק‬ ‫לא‬ ‫שמתקבל‬ ‫הסכום‬ ‫רבים‬ ‫במקרים‬,
‫החייב‬ ‫נגד‬ ‫תביעה‬ ‫להגיש‬ ‫הוא‬ ‫לנושה‬ ‫שנותר‬ ‫ומה‬.‫לקרות‬ ‫עלול‬ ‫מאידך‬
‫נדיר‬ ‫מצב‬,‫אפילו‬ ‫נשאר‬ ‫החוב‬ ‫לכיסוי‬ ‫מספיקה‬ ‫המכירה‬ ‫שתמורת‬ ‫רק‬ ‫שלא‬
‫עודף‬,‫ע‬ ‫להתעשר‬ ‫כוונה‬ ‫אין‬ ‫כי‬ ‫לחייב‬ ‫נמסר‬ ‫והעודף‬"‫בחייב‬ ‫ח‬.

11. ‫מושגים‬!
•‫ס‬ ‫הנאה‬ ‫זיקת‬'5‫לחוק‬-"‫להחזיק‬ ‫זכות‬ ‫ללא‬ ‫להנאה‬ ‫מקרקעין‬ ‫שיעבוד‬
‫במקרקעין‬"‫היא‬ ‫הכוונה‬ ‫שעבוד‬ ‫או‬ ‫למשכון‬ ‫כוונה‬ ‫אין‬ ‫שעבוד‬ ‫המילה‬ ‫למרות‬
‫ההנאה‬ ‫אך‬ ‫אחר‬ ‫אדם‬ ‫של‬ ‫ממקרקעין‬ ‫כלשהי‬ ‫הנאה‬ ‫מקבל‬ ‫אדם‬ ‫שבו‬ ‫למצב‬
‫בנכס‬ ‫להחזיק‬ ‫זכות‬ ‫אפילו‬ ‫כוללת‬ ‫לא‬ ‫שהיא‬ ‫כיוון‬ ‫מצומצמת‬ ‫מאוד‬ ‫היא‬.
‫הנאה‬ ‫זיקת‬ ‫של‬ ‫סוגים‬ ‫הרבה‬ ‫ישנם‬,‫מעבר‬ ‫זכות‬ ‫היא‬ ‫ביותר‬ ‫כשהנפוץ‬.‫לא‬'
‫החלקה‬ ‫דרך‬ ‫לעבור‬ ‫מעדיף‬ ‫והוא‬ ‫מפותלת‬ ‫בדרך‬ ‫לכביש‬ ‫להגיע‬ ‫אפשרות‬ ‫יש‬
‫ב‬ ‫של‬'‫שא‬ ‫אפשרי‬ ‫ולכן‬'‫וב‬'‫לא‬ ‫שמקנה‬ ‫לחוזה‬ ‫יגיעו‬'‫בחלקה‬ ‫מעבר‬ ‫זכות‬
‫ב‬ ‫של‬,'‫לא‬ ‫הצדדים‬ ‫בין‬ ‫חוזה‬ ‫של‬ ‫ברמה‬ ‫מדובר‬ ‫עד‬ ‫כל‬'‫כלפי‬ ‫אישית‬ ‫זכות‬ ‫יש‬
‫ב‬'‫ב‬ ‫של‬ ‫המקרקעין‬ ‫לחלקת‬ ‫בנוגע‬,'‫א‬'‫הזכות‬ ‫את‬ ‫ולרשום‬ ‫לטאבו‬ ‫ללכת‬ ‫יכול‬
‫לקניינית‬ ‫תהפוך‬ ‫והיא‬,‫זיקת‬ ‫בעל‬ ‫בתור‬ ‫אלא‬ ‫כבעלים‬ ‫נרשם‬ ‫לא‬ ‫הוא‬
‫הנאה‬.‫בס‬ ‫מעניין‬ ‫חריג‬ ‫יש‬ ‫הנאה‬ ‫זיקת‬ ‫לגבי‬'94‫השתמש‬ ‫אדם‬ ‫אם‬ ‫לחוק‬
‫במשך‬ ‫אחר‬ ‫של‬ ‫בנכס‬30‫שנה‬,‫התנגד‬ ‫לא‬ ‫אחר‬ ‫אותו‬+(‫מס‬'‫נוספים‬ ‫תנאים‬
)‫לא‬ ‫שמעולם‬ ‫אפילו‬ ‫דבר‬ ‫לכל‬ ‫קניין‬ ‫בזכות‬ ‫זוכה‬ ‫המשתמש‬ ‫כזה‬ ‫במצב‬
‫נרשמה‬.‫כדי‬ ‫נוספים‬ ‫תנאים‬ ‫לו‬ ‫הוסיפה‬ ‫הפסיקה‬ ‫קשה‬ ‫הוא‬ ‫שהחריג‬ ‫כיוון‬
‫בס‬ ‫השימוש‬ ‫את‬ ‫להקשות‬'‫זה‬.

12. ‫מושגים‬!‫המשך‬......
•‫ס‬ ‫שאילה‬'83‫המקרקעין‬ ‫לחוק‬–"‫במקרקעין‬ ‫ולהשתמש‬ ‫להחזיק‬ ‫הזכות‬
‫לצמיתות‬ ‫שלא‬"‫ס‬ ‫בין‬ ‫ההבדל‬'‫לס‬ ‫זה‬'2-‫דרישת‬ ‫אין‬ ‫שכאן‬ ‫הוא‬ ‫שכירות‬
‫תמורה‬.‫לדוג‬'‫לחו‬ ‫נוסעת‬ ‫אני‬"‫בדירתי‬ ‫לגור‬ ‫לאחותי‬ ‫מציעה‬ ‫ואני‬ ‫לשנה‬ ‫ל‬
‫הזאת‬ ‫השנה‬ ‫במשך‬,‫זכות‬ ‫לאחותי‬ ‫נתתי‬ ‫שבעצם‬ ‫היא‬ ‫המשפטית‬ ‫ההשלכה‬
‫שלי‬ ‫בדירה‬ ‫שאילה‬.‫ללא‬ ‫גם‬ ‫קניינית‬ ‫לזכות‬ ‫להפוך‬ ‫ניתן‬ ‫השאילה‬ ‫את‬
‫רישום‬,‫ע‬ ‫לקניינית‬ ‫להפוך‬ ‫יכולה‬ ‫שנים‬ ‫חמש‬ ‫עד‬ ‫של‬ ‫לתקופה‬ ‫שאילה‬"‫י‬
‫בנכס‬ ‫ההחזקה‬ ‫קבלת‬.
•6.‫ס‬ ‫קדימה‬ ‫זכות‬'99‫המקרקעין‬ ‫בחוק‬-"‫אחר‬ ‫לאדם‬ ‫נותן‬ ‫מקרקעין‬ ‫בעל‬
‫שלו‬ ‫המקרקעין‬ ‫לגבי‬ ‫קדימה‬ ‫זכות‬"‫לא‬ ‫המקרקעין‬ ‫שבעל‬ ‫היא‬ ‫המשמעות‬
‫זכות‬ ‫לבעל‬ ‫למכירה‬ ‫אותו‬ ‫שיציע‬ ‫לפני‬ ‫לאחר‬ ‫המקרקעין‬ ‫את‬ ‫למכור‬ ‫יוכל‬
‫הקדימה‬(.‫סירוב‬ ‫זכות‬,‫אופציה‬=‫ברירה‬=‫בחירה‬)‫מתייחסים‬ ‫אלו‬ ‫מונחים‬
‫החוזי‬ ‫לשלב‬,‫סירוב‬ ‫זכות‬ ‫מהם‬ ‫לאחד‬ ‫המקנה‬ ‫חוזה‬ ‫על‬ ‫חתמו‬ ‫הצדדים‬
‫אופציה‬‫וכו‬,'‫תהפוך‬ ‫היא‬ ‫אז‬ ‫בטאבו‬ ‫תרשם‬ ‫זאת‬ ‫אישית‬ ‫זכות‬ ‫אם‬ ‫ורק‬
‫קניינית‬ ‫קדימה‬ ‫זכות‬ ‫תקרא‬ ‫והיא‬ ‫לקניינית‬.

13. ‫חכירה‬ ‫מהי‬?
•‫של‬ ‫סוג‬ ‫היא‬ ‫חכירה‬‫קניינית‬ ‫זכות‬.‫היא‬ ‫חכירה‬‫שכירות‬,
‫במונח‬ ‫השימוש‬ ‫לרוב‬ ‫כאשר‬"‫חכירה‬"‫לשכירות‬ ‫מתייחס‬
‫ארוכה‬ ‫לתקופה‬(‫שנים‬ ‫מחמש‬ ‫למעלה‬),‫שמבחינה‬ ‫עד‬
‫ה‬ ‫לזכות‬ ‫יותר‬ ‫דומה‬ ‫לעתים‬ ‫הופכת‬ ‫היא‬ ‫מהותית‬‫בעלות‬.
‫ב‬ ‫שכירות‬ ‫הסכם‬‫מקרקעין‬‫מ‬ ‫ארוכה‬ ‫לתקופה‬-25‫מכונה‬ ‫שנים‬
"‫לדורות‬ ‫חכירה‬."‫בקרקעות‬ ‫בעיקר‬ ‫משמשת‬ ‫החכירה‬ ‫כיום‬,
‫של‬ ‫חכירה‬ ‫בהסכמי‬ ‫ובייחוד‬‫ישראל‬ ‫מקרקעי‬ ‫מינהל‬.‫כן‬ ‫כמו‬
‫הידוע‬ ‫בהסדר‬ ‫התחבורה‬ ‫בתחום‬ ‫בחכירה‬ ‫שימוש‬ ‫נעשה‬
‫כ‬‫ליסינג‬,‫מספר‬ ‫של‬ ‫לתקופה‬ ‫רכב‬ ‫כלי‬ ‫של‬ ‫חכירה‬ ‫שהוא‬
‫שנים‬,‫או‬ ‫תעופה‬ ‫חברת‬ ‫כאשר‬ ‫והתעופה‬ ‫הספנות‬ ‫בתחום‬ ‫וכן‬
‫מבעליו‬ ‫מטוס‬ ‫או‬ ‫ספינה‬ ‫חוכרת‬ ‫ספנות‬ ‫חברת‬.

14. ‫לזכור‬ ‫חשוב‬!!!!
•‫יכולות‬ ‫אחד‬ ‫מקרקעין‬ ‫לנכס‬ ‫בנוגע‬ ‫לפעמים‬
‫מס‬ ‫המקביל‬ ‫להתקיים‬'‫לדוג‬ ‫קנייניות‬ ‫זכויות‬'
‫המשכיר‬ ‫הבעלים‬ ‫את‬ ‫לנו‬ ‫יש‬ ‫שכירות‬ ‫בעסקת‬(‫יש‬
‫בעלות‬ ‫לו‬)‫השוכר‬(‫שכירות‬ ‫של‬ ‫קניינית‬ ‫זכות‬)‫או‬
‫לדוג‬'‫לבנק‬ ‫משכנתא‬,‫הממשכן‬ ‫הלקוח‬ ‫אחד‬ ‫מצד‬
‫זכות‬ ‫מקבל‬ ‫הבנק‬ ‫ובנוסף‬ ‫הנכס‬ ‫של‬ ‫הבעלים‬ ‫נשאר‬
‫משכנתא‬ ‫של‬ ‫קניינית‬.

15. ‫במקרקעין‬ ‫מתנה‬ ‫עסקת‬
•‫במקרקעין‬ ‫מתנה‬ ‫עסקאות‬-‫אך‬ ‫להתקיים‬ ‫יכולות‬
‫את‬ ‫לבדוק‬ ‫צריכים‬ ‫אנו‬ ‫אלו‬ ‫מעין‬ ‫בעסקאות‬ ‫כשמדובר‬
‫זכות‬ ‫איזו‬ ‫כלומר‬ ‫המתנה‬ ‫של‬ ‫הקניינית‬ ‫המשמעות‬
‫במתנה‬ ‫ניתנה‬ ‫בדיוק‬ ‫קניינית‬.‫לדוג‬'‫שמחליט‬ ‫אדם‬
‫זכות‬ ‫לה‬ ‫נותן‬ ‫הוא‬ ‫במתנה‬ ‫לחברתו‬ ‫הדירה‬ ‫את‬ ‫לתת‬
‫במתנה‬ ‫בעלות‬.‫ואז‬ ‫במתנה‬ ‫שכירות‬ ‫לתת‬ ‫ניתן‬ ‫בנוסף‬
‫שאילה‬ ‫זכות‬ ‫יהיה‬ ‫זה‬(‫כמו‬ ‫תמורה‬ ‫אין‬ ‫במתנה‬ ‫כי‬
‫בשאילה‬)‫ללא‬ ‫הנאה‬ ‫זיקת‬ ‫על‬ ‫להסכים‬ ‫גם‬ ‫ניתן‬
‫משל‬ ‫מגוון‬ ‫שיש‬ ‫רואים‬ ‫אנו‬ ‫אחרות‬ ‫ובמילים‬ ‫תשלחום‬
‫ללא‬ ‫נעשות‬ ‫הן‬ ‫כי‬ ‫כמתנה‬ ‫להיחשב‬ ‫שיכולות‬ ‫עסקאות‬
‫תשלום‬

16. ‫הנאה‬ ‫זיקת‬-‫המשך‬
•‫הנאה‬ ‫זיקת‬‫ב‬‫מקרקעין‬,‫הניתנת‬ ‫זכות‬ ‫היא‬,‫לאדם‬(‫לישות‬ ‫או‬)
‫במקרקעין‬ ‫להשתמש‬‫ב‬ ‫הנמצאים‬‫בעלותו‬‫אחר‬ ‫אדם‬ ‫של‬.‫מקרקעין‬
‫קרויים‬ ‫הנאה‬ ‫זיקת‬ ‫יש‬ ‫בהם‬‫כפופים‬ ‫מקרקעין‬.
•‫אקטיבית‬ ‫בזכות‬ ‫להתבטא‬ ‫יכולה‬ ‫ההנאה‬(‫למשל‬:‫שימוש‬
‫מסוימת‬ ‫פעולה‬ ‫לבצע‬ ‫בעליהם‬ ‫חיוב‬ ‫או‬ ‫הכפופים‬ ‫במקרקעין‬
‫במקרקעין‬)‫פסיבית‬ ‫בזכות‬ ‫להתבטא‬ ‫ויכולה‬(‫למשל‬:‫הימנעות‬
‫הזכות‬ ‫מניעת‬ ‫או‬ ‫כפופים‬ ‫במקרקעין‬ ‫מסוימת‬ ‫פעולה‬ ‫מביצוע‬
‫במקרקעין‬ ‫מסוימת‬ ‫פעולה‬ ‫לבצע‬ ‫כפופים‬ ‫מקרקעין‬ ‫מבעלי‬
‫הזכאים‬.‫הצדדים‬ ‫בין‬ ‫הסכם‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫להיווצר‬ ‫יכולה‬ ‫הנאה‬ ‫זיקת‬,
‫כתוב‬ ‫בהסכם‬ ‫צורך‬ ‫כל‬ ‫אין‬ ‫כלל‬ ‫בדרך‬ ‫אולם‬,‫נוצרת‬ ‫כשהזיקה‬
‫הנסיבות‬ ‫בשל‬,‫בו‬ ‫והשימוש‬ ‫הנכס‬ ‫אופי‬.‫להיות‬ ‫גם‬ ‫יכולה‬ ‫הזיקה‬
‫מסוימת‬ ‫לתקופה‬ ‫ובכפוף‬ ‫בתשלום‬;‫גם‬ ‫וקיימת‬‫מכוח‬ ‫הנאה‬ ‫זיקת‬
‫שנים‬.

17. ‫במקרקעין‬ ‫החזקה‬.‫זה‬ ‫מה‬?
•‫החזקה‬-‫מעניקות‬ ‫הקנייניות‬ ‫מהזכויות‬ ‫שחלק‬ ‫ראינו‬
‫בנכס‬ ‫ההחזקה‬ ‫את‬ ‫הזכות‬ ‫לבעל‬(‫בשכירות‬ ‫כמו‬
‫למשל‬,‫ובעלות‬ ‫שאילה‬),‫החזקה‬ ‫תופס‬ ‫אדם‬ ‫לפעמים‬ ‫אך‬
‫מהזכויות‬ ‫אחת‬ ‫במסגרת‬ ‫שלא‬ ‫אחר‬ ‫של‬ ‫בנכס‬
‫מקנה‬ ‫לא‬ ‫כשלעצמה‬ ‫ההחזקה‬ ‫כזה‬ ‫במצב‬ ‫הקנייניות‬
‫קניינית‬ ‫זכות‬,‫הוא‬ ‫שלי‬ ‫למגרש‬ ‫פלש‬ ‫אדם‬ ‫אם‬ ‫למשל‬ ‫כך‬
‫במגרש‬ ‫מחזיק‬,‫צריף‬ ‫עליו‬ ‫בנה‬ ‫שם‬ ‫גר‬,‫לא‬ ‫אדם‬ ‫אותו‬
‫שלו‬ ‫ההחזקה‬ ‫מעצם‬ ‫קניינית‬ ‫זכות‬ ‫שום‬ ‫רכש‬.‫מקרה‬
‫השתלט‬ ‫לא‬ ‫שכשאדם‬ ‫הוא‬ ‫אחר‬/‫בנכס‬ ‫החזקה‬ ‫תפס‬
‫מצומצם‬ ‫שימוש‬ ‫בה‬ ‫משתמש‬ ‫או‬ ‫עובר‬ ‫רק‬ ‫אלא‬ ‫שלי‬
‫בנכס‬ ‫החזקה‬ ‫ללא‬,‫זיקת‬ ‫לו‬ ‫להקנות‬ ‫שיכול‬ ‫מצב‬ ‫זה‬
‫שנים‬ ‫מכוח‬ ‫קניינית‬ ‫הנאה‬(‫ס‬'94.)

18. ‫סגורה‬ ‫רשימה‬???
•‫במקרקעין‬ ‫הקנייניות‬ ‫הזכויות‬ ‫רשימת‬ ‫האם‬(‫אותן‬6‫זכויות‬
‫לעיל‬)‫זכויות‬ ‫בעד‬ ‫להכיר‬ ‫ניתן‬ ‫אולי‬ ‫או‬ ‫סגורה‬ ‫רשימה‬ ‫היא‬
‫בס‬ ‫נמצאת‬ ‫לכך‬ ‫התשובה‬ ‫במקרקעין‬ ‫קנייניות‬'161‫לחוק‬
‫הקובע‬–"‫זה‬ ‫חוק‬ ‫מתחילת‬(1.1.1970)‫במקרקעין‬ ‫זכות‬ ‫אין‬
‫חוק‬ ‫לפי‬ ‫אלא‬."‫מס‬'‫סגורה‬ ‫אינה‬ ‫שהרשימה‬ ‫למדים‬ ‫אנו‬ ‫זה‬
‫בחוק‬ ‫שמקורן‬ ‫התנאי‬ ‫נוספות‬ ‫זכויות‬ ‫להיות‬ ‫יכולות‬
‫כלשהו‬.‫בחוזה‬ ‫קנייניות‬ ‫זכויות‬ ‫לקבוע‬ ‫ניתן‬ ‫לא‬ ‫אחרות‬ ‫במילים‬
‫צדדים‬ ‫שני‬ ‫בין‬ ‫פרטי‬,‫ולקבוע‬ ‫זכות‬ ‫להגדיר‬ ‫יכולים‬ ‫לא‬ ‫הם‬
‫כלפי‬ ‫היא‬ ‫קניינית‬ ‫שזכות‬ ‫כיוון‬ ‫וזאת‬ ‫קניינית‬ ‫תוקף‬ ‫לה‬ ‫שיש‬
‫כלפי‬ ‫להחילה‬ ‫וירצו‬ ‫זכות‬ ‫יקבעו‬ ‫שצדדים‬ ‫יתכן‬ ‫ולא‬ ‫העולם‬ ‫כל‬
‫העולם‬ ‫כל‬,‫הזכות‬ ‫על‬ ‫יודעים‬ ‫הצדדים‬ ‫שני‬ ‫שרק‬ ‫הרי‬.

19. ‫אזהרה‬ ‫הערת‬–‫זה‬ ‫מה‬?
•‫אזהרה‬ ‫הערת‬-‫ס‬'126‫לחוק‬-"‫מקרקעין‬ ‫לעסקת‬ ‫חוה‬ ‫על‬ ‫חותם‬ ‫אדם‬ ‫כאשר‬
‫אישית‬ ‫זכות‬ ‫רק‬ ‫לו‬ ‫מקנה‬ ‫שהחוזה‬ ‫יודע‬ ‫הוא‬.‫את‬ ‫להפוך‬ ‫רוצה‬ ‫אדם‬ ‫אותו‬
‫לדוג‬ ‫לכך‬ ‫יסכים‬ ‫השני‬ ‫הצד‬ ‫תמיד‬ ‫לא‬ ‫אך‬ ‫לקניינית‬ ‫זכותו‬'‫דירה‬ ‫שמוכר‬ ‫קבלן‬
‫להיות‬ ‫יכול‬ ‫ולכן‬ ‫הכסף‬ ‫כל‬ ‫את‬ ‫שקיבל‬ ‫לפני‬ ‫הבעלות‬ ‫את‬ ‫להעביר‬ ‫יסכים‬ ‫לא‬
‫הגנה‬ ‫לספק‬ ‫כדי‬ ‫זמן‬ ‫לאורך‬ ‫אישית‬ ‫בזכות‬ ‫להסתפק‬ ‫נאלץ‬ ‫אדם‬ ‫שבו‬ ‫מצב‬
‫אזהרה‬ ‫הערת‬ ‫לטובתו‬ ‫לרשום‬ ‫הזכות‬ ‫בעל‬ ‫יכול‬ ‫האישית‬ ‫לזכות‬ ‫מסוימת‬
‫בטאבו‬,‫צדדי‬ ‫חד‬ ‫באופן‬ ‫גם‬ ‫לרשום‬ ‫ניתן‬ ‫אותה‬,‫כבעלים‬ ‫נרשם‬ ‫לא‬ ‫הוא‬!
‫חוזה‬ ‫נחתם‬ ‫כבר‬ ‫הנכס‬ ‫שלגבי‬ ‫כך‬ ‫על‬ ‫הציבור‬ ‫את‬ ‫להזהיר‬ ‫מיועדת‬ ‫ההערה‬
.‫בנכס‬ ‫קניינית‬ ‫או‬ ‫אישית‬ ‫זכות‬ ‫מקנה‬ ‫האזהרה‬ ‫הערת‬ ‫האם‬(‫שהערה‬ ‫הרי‬
‫בחוק‬ ‫מקורה‬ ‫זאת‬)‫ס‬'126‫קניינית‬ ‫או‬ ‫אישית‬ ‫היא‬ ‫הזכות‬ ‫האם‬ ‫אומר‬ ‫לא‬
‫בפס‬ ‫עלה‬ ‫זה‬ ‫עניין‬"‫נ‬ ‫מזרחי‬ ‫בנק‬ ‫ד‬'‫רוזובסקי‬‫ביהמ‬"‫המאפיינים‬ ‫את‬ ‫בחן‬ ‫ש‬
‫הא‬ ‫שהערת‬ ‫פסק‬ ‫העליון‬ ‫ולכן‬ ‫הקניינית‬ ‫הזכות‬ ‫של‬ ‫השונים‬‫לרכים‬ ‫זהרה‬
‫אישית‬ ‫אובליגטורית‬ ‫מסוימים‬ ‫ולצרכים‬ ‫קניינית‬ ‫היא‬ ‫מסוימים‬,‫ניתן‬ ‫ולא‬
‫לקבוע‬‫הכל‬‫לנו‬ ‫אין‬ ‫כלומר‬ ‫המקרה‬ ‫ובנסיבות‬ ‫לדיון‬ ‫העומדת‬ ‫בשאלה‬ ‫תלוי‬
‫קניינית‬ ‫זכות‬ ‫מקנה‬ ‫לא‬ ‫היא‬ ‫המקרים‬ ‫ברוב‬ ‫אך‬ ‫משמעית‬ ‫חד‬ ‫תשובה‬.

20. ‫אזהרה‬ ‫הערת‬–‫המשך‬
•‫ולכן‬!
•‫נוגדות‬ ‫עסקאות‬ ‫יתכנו‬ ‫לא‬,‫שעבודים‬,‫עיקולים‬,‫וצווי‬
‫נכסים‬ ‫כינוס‬
•‫אזהרה‬ ‫הערת‬ ‫רישום‬ ‫לאחר‬!

21. ‫בטאבו‬ ‫רישום‬ ‫אי‬ ‫של‬ ‫המשמעות‬ ‫מהי‬?
•‫רישום‬ ‫בלכת‬ ‫הרישום‬ ‫פעולת‬ ‫בוצעה‬ ‫לא‬ ‫עוד‬ ‫כול‬
‫המקרקעין‬(‫טאבו‬)‫למעשה‬,‫הזכויות‬ ‫הועברו‬ ‫לא‬
‫הושלמה‬ ‫לא‬ ‫העסקה‬ ‫ולכן‬ ‫כדין‬.
•‫בטאבו‬ ‫הדירה‬ ‫קניית‬ ‫את‬ ‫רשם‬ ‫שלא‬ ‫קונה‬,‫הבעלות‬
‫המוכר‬ ‫של‬ ‫תישאר‬.

22. ‫שעבוד‬!
•‫שעבוד‬‫של‬ ‫קבוצה‬ ‫או‬ ‫נכס‬ ‫של‬ ‫ייחודם‬ ‫המתאר‬ ‫משפטי‬ ‫מונח‬ ‫הוא‬
‫חיוב‬ ‫של‬ ‫לקיומו‬ ‫כבטוחה‬ ‫נכסים‬.‫של‬ ‫סוגים‬ ‫למספר‬ ‫להתייחס‬ ‫נהוג‬
‫שעבוד‬,‫עמם‬ ‫שמובאת‬ ‫הבטוחה‬ ‫למהות‬ ‫בהתאם‬.‫חלוקה‬
‫שמוענק‬ ‫היתרון‬ ‫לפי‬ ‫היא‬ ‫נוספת‬ ‫אפשרית‬‫למלוה‬‫פני‬ ‫על‬ ‫מסוים‬
‫אחרים‬ ‫נושים‬.‫כלומר‬,‫סדר‬ ‫לפי‬‫הנשיה‬‫מאלץ‬ ‫שהוא‬.
•‫הנכס‬ ‫עבירות‬ ‫על‬ ‫בהגבלות‬ ‫כלל‬ ‫בדרך‬ ‫מתאפיין‬ ‫שעבוד‬
‫המשועבד‬,‫השעבוד‬ ‫שבעל‬ ‫כך‬,‫הנושה‬,‫השעבוד‬ ‫את‬ ‫לממש‬ ‫יוכל‬
‫החיוב‬ ‫אין‬ ‫שבו‬ ‫במקרה‬‫מקויים‬.‫זכות‬ ‫במתן‬ ‫השעבוד‬ ‫מאופיין‬ ‫כן‬
‫מובטחים‬ ‫שאינם‬ ‫נושים‬ ‫פני‬ ‫על‬ ‫המשועבד‬ ‫לנכס‬ ‫ביחס‬ ‫קדימה‬
‫בשעבוד‬,‫כ‬ ‫בהליכים‬‫חברה‬ ‫פירוק‬,‫לפועל‬ ‫הוצאה‬‫או‬‫רגל‬ ‫פשיטת‬.
•‫בטאבו‬ ‫השעבוד‬ ‫רישום‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫מתבצע‬ ‫שעבוד‬ ‫לרוב‬!

23. ‫במקרקעין‬ ‫לב‬ ‫תום‬?
•‫הלב‬ ‫תום‬ ‫עקרון‬-‫תו‬ ‫בחוסר‬ ‫פעל‬ ‫קניינית‬ ‫זכות‬ ‫בעל‬ ‫אם‬"‫אז‬ ‫ל‬
‫שבדרך‬ ‫זה‬ ‫ולמרות‬ ‫הקניינית‬ ‫הזכות‬ ‫של‬ ‫החשיבות‬ ‫למרות‬
‫מצומצם‬ ‫דעת‬ ‫שיקול‬ ‫קניין‬ ‫בדיני‬ ‫כלל‬,‫של‬ ‫שבנסיבות‬ ‫לנו‬ ‫ברור‬
‫תו‬ ‫חוסר‬"‫לביהמ‬ ‫ל‬"‫לקחת‬ ‫יכול‬ ‫והוא‬ ‫רחב‬ ‫דעת‬ ‫שיקול‬ ‫ש‬
‫התביעה‬ ‫את‬ ‫לדחות‬ ‫כדי‬ ‫אם‬ ‫זאת‬ ‫התנהגות‬ ‫בחשבון‬,‫או‬
‫כפי‬ ‫ציווי‬ ‫של‬ ‫סעד‬ ‫במקום‬ ‫אך‬ ‫התביעה‬ ‫את‬ ‫שיקבל‬ ‫ייתכן‬
‫ביהמ‬ ‫הנפגע‬ ‫שביקש‬"‫לפיצויים‬ ‫הסעד‬ ‫את‬ ‫יחליף‬ ‫ש‬.‫אנו‬
‫ס‬ ‫על‬ ‫מתבססים‬'39+61‫ב‬'‫החוזים‬ ‫לחוק‬,‫על‬ ‫מתבססים‬ ‫אנו‬
‫כיוון‬ ‫אלו‬ ‫סעיפים‬‫שס‬'39‫שני‬ ‫בין‬ ‫היחסים‬ ‫מישור‬ ‫על‬ ‫חל‬
‫לחוזה‬ ‫הצדדים‬.‫ס‬ ‫ועל‬'61‫ב‬'‫בדיני‬ ‫המקרים‬ ‫שברוב‬ ‫כיוון‬
‫הפוגע‬ ‫עם‬ ‫חוזה‬ ‫לי‬ ‫אין‬ ‫קניין‬,‫ס‬'61‫ס‬ ‫תחולת‬ ‫את‬ ‫מרחיב‬ ‫ב‬'
39‫בחוזה‬ ‫איננו‬ ‫שמקורם‬ ‫וזכויות‬ ‫חיובים‬ ‫לגבי‬ ‫גם‬.

24. ‫סעיף‬14
•‫סעיף‬14‫המקרקעין‬ ‫לחוק‬-"‫במקרקעין‬ ‫אחרות‬ ‫וזכויות‬ ‫בעלות‬
(‫הוא‬ ‫במקרקעין‬ ‫זכות‬ ‫על‬ ‫מדבר‬ ‫שהחוק‬ ‫מקום‬ ‫שבכל‬ ‫אמרנו‬
‫קניינית‬ ‫לזכות‬ ‫מתכוון‬)‫בהן‬ ‫אין‬‫כשלעצמן‬‫דבר‬ ‫עשיית‬ ‫להצדיק‬ ‫כדי‬
‫לאחר‬ ‫נוחות‬ ‫אי‬ ‫או‬ ‫נזק‬ ‫הגורם‬"-‫בוא‬ ‫קניינית‬ ‫זכות‬ ‫יש‬ ‫לאדם‬ ‫כאשר‬
‫לאחר‬ ‫נוחות‬ ‫אי‬ ‫או‬ ‫נזק‬ ‫לגרום‬ ‫כדי‬ ‫זו‬ ‫זכות‬ ‫לנצל‬ ‫יכול‬ ‫לא‬,‫אך‬
‫שלו‬ ‫הקניינית‬ ‫בזכות‬ ‫ומשתמש‬ ‫נהנה‬ ‫אדם‬ ‫כאשר‬ ‫מקרים‬ ‫בהרבה‬
,‫לדוג‬ ‫נוחות‬ ‫אי‬ ‫או‬ ‫נזק‬ ‫נגרם‬ ‫אחר‬ ‫שלאדם‬ ‫היא‬ ‫הלוואי‬ ‫תוצאת‬'
‫משותף‬ ‫בבית‬ ‫שכנות‬-‫בהתאם‬ ‫בדירתי‬ ‫ומשתמש‬ ‫דירה‬ ‫בעל‬ ‫אני‬
‫מותר‬ ‫בעוצמה‬ ‫המותרות‬ ‫בשעות‬ ‫מוסיקה‬ ‫שומעת‬ ‫למשל‬ ‫לבעלות‬
‫לשכנתי‬ ‫מפריע‬ ‫זה‬ ‫דבר‬ ‫עדיין‬ ‫אך‬,‫הקניינית‬ ‫בזכותי‬ ‫כדין‬ ‫פועל‬ ‫אני‬
‫נפגע‬ ‫אחר‬ ‫שאדם‬ ‫היא‬ ‫התוצאה‬ ‫אך‬,‫סעיף‬ ‫מתכוון‬ ‫כזה‬ ‫למקרה‬ ‫לא‬
14‫אמיתי‬ ‫הנאה‬ ‫או‬ ‫אמיתי‬ ‫תועלת‬ ‫אין‬ ‫לאדם‬ ‫כאשר‬ ‫חל‬ ‫אלא‬
‫כדי‬ ‫ורק‬ ‫אך‬ ‫הקניינית‬ ‫זכותו‬ ‫את‬ ‫מנצל‬ ‫והוא‬ ‫הקניינית‬ ‫מהזכות‬
‫בזולת‬ ‫לפגוע‬,‫סעיף‬ ‫מכוח‬ ‫פסולה‬ ‫ההתנהגות‬ ‫כזה‬ ‫במצב‬14

25. ‫דוגמא‬:
•‫פס‬"‫ד‬‫רדומילסקי‬‫נ‬'‫פרידמן‬-‫בבניין‬ ‫שוכר‬,‫לטלוויזיה‬ ‫אנטנה‬ ‫הייתה‬ ‫לא‬ ‫בניין‬ ‫כשבאותו‬,‫מתח‬
‫הבעיה‬ ‫את‬ ‫פתר‬ ‫וכך‬ ‫השכן‬ ‫הבניין‬ ‫של‬ ‫מהאנטנה‬ ‫חוט‬.‫אישה‬ ‫בבעלות‬ ‫היה‬ ‫עצמו‬ ‫הבניין‬
‫גבול‬ ‫השגת‬ ‫של‬ ‫נזיקית‬ ‫עילה‬ ‫על‬ ‫התבססה‬ ‫והיא‬ ‫החוט‬ ‫להעברת‬ ‫שהתנגדה‬.‫ס‬ ‫לפי‬'11
‫אותה‬ ‫ולכן‬ ‫הקרקע‬ ‫שמעל‬ ‫הרום‬ ‫חלל‬ ‫כל‬ ‫על‬ ‫חלה‬ ‫המקרקעין‬ ‫הבעלות‬ ‫המקרקעין‬ ‫לחוק‬
‫כולו‬ ‫הבניין‬ ‫של‬ ‫בעלים‬ ‫שהיא‬ ‫אישה‬,‫עובר‬ ‫שהחוט‬ ‫ברגע‬ ‫ולכן‬ ‫האוויר‬ ‫של‬ ‫בעלים‬ ‫גם‬ ‫היא‬
‫גבול‬ ‫השגת‬ ‫יוצר‬ ‫בעצם‬ ‫הוא‬ ‫הרום‬ ‫בחלל‬.‫כאן‬ ‫יש‬ ‫ואכן‬ ‫נכונה‬ ‫היא‬ ‫זו‬ ‫טענה‬ ‫משפטית‬ ‫מבחינה‬
‫גבול‬ ‫השגת‬.‫שביהמ‬ ‫מצפים‬ ‫היו‬ ‫כך‬ ‫אם‬"‫המבוקש‬ ‫הסעד‬ ‫את‬ ‫לה‬ ‫ייתן‬ ‫ש‬–‫שימנע‬ ‫מניעה‬ ‫צו‬
‫החוט‬ ‫את‬ ‫ולהשאיר‬ ‫להמשיך‬ ‫מהשוכר‬.‫ולכן‬ ‫ציווי‬ ‫של‬ ‫הוא‬ ‫הסעד‬ ‫נזיקית‬ ‫היא‬ ‫העילה‬
‫לביהמ‬"‫ביהמ‬ ‫ולכן‬ ‫רחב‬ ‫דעת‬ ‫שיקול‬ ‫ש‬"‫המקרה‬ ‫נסיבות‬ ‫כל‬ ‫את‬ ‫בחן‬ ‫ש‬,‫לביהמ‬ ‫היה‬ ‫אילו‬"‫ש‬
‫התביעה‬ ‫עילת‬ ‫את‬ ‫רק‬ ‫בוחן‬ ‫היה‬ ‫מצומצם‬ ‫דעת‬ ‫שיקול‬(‫גבול‬ ‫השגת‬ ‫אין‬ ‫או‬ ‫יש‬ ‫האם‬)‫אך‬
‫ביהמ‬"‫שהיה‬ ‫השוכר‬ ‫עם‬ ‫מסוכסכת‬ ‫הבית‬ ‫בעלת‬ ‫שבעצם‬ ‫וגילה‬ ‫הנסיבות‬ ‫כל‬ ‫את‬ ‫בחן‬ ‫ש‬
‫ע‬ ‫מוגן‬ ‫שוכר‬"‫מהמושכר‬ ‫לפנות‬ ‫מאוד‬ ‫קשה‬ ‫כזה‬ ‫ושוכר‬ ‫הדייר‬ ‫הגנת‬ ‫חוק‬ ‫פ‬,‫לגור‬ ‫רשאי‬ ‫והוא‬
‫שם‬ ‫לגור‬ ‫להמשיך‬ ‫יכולים‬ ‫היורשים‬ ‫גם‬ ‫ולפעמיים‬ ‫חייב‬ ‫ימי‬ ‫כל‬ ‫במושכר‬.‫מנשה‬ ‫שהיא‬ ‫מסתבר‬
‫לביהמ‬ ‫הובהר‬ ‫זה‬ ‫דבר‬ ‫וכאשר‬ ‫לו‬ ‫ולהציק‬ ‫לפנותו‬ ‫שנים‬ ‫במשך‬"‫את‬ ‫לגמרי‬ ‫דחה‬ ‫הוא‬ ‫ש‬
‫התביעה‬(‫ציווי‬ ‫ולא‬ ‫פיצוי‬ ‫לא‬.)‫ס‬ ‫ולכן‬ ‫הנזיקין‬ ‫דיני‬ ‫על‬ ‫התבססה‬ ‫התביעה‬'74‫שיקול‬ ‫מקנה‬
‫ס‬ ‫לאור‬ ‫כי‬ ‫קניינית‬ ‫הייתה‬ ‫התביעה‬ ‫לו‬ ‫גם‬ ‫אומר‬ ‫כהן‬ ‫חיים‬ ‫השופט‬ ‫ובנוסף‬ ‫רחב‬ ‫דעת‬'14
‫לביהמ‬"‫רחב‬ ‫דעת‬ ‫שיקול‬ ‫ש‬,‫רצתה‬ ‫כי‬ ‫אלא‬ ‫לה‬ ‫הפריע‬ ‫באמת‬ ‫החוט‬ ‫כי‬ ‫לא‬ ‫תבעה‬ ‫הבית‬ ‫בעל‬
‫לו‬ ‫להציק‬.

26. ‫במקרקעין‬ ‫בעסקה‬ ‫הכתב‬ ‫דרישת‬
•‫עפ‬ ‫חייבת‬ ‫במקרקעין‬ ‫עסקה‬"‫בכתב‬ ‫שתעשה‬ ‫חוק‬ ‫י‬,
‫כאשר‬ ‫רק‬ ‫הוא‬ ‫והמוכר‬ ‫הקונה‬ ‫להתחייבות‬ ‫התוקף‬
‫ונחתמה‬ ‫בכתב‬ ‫נרשמה‬ ‫העסקה‬.
•‫סעיף‬8‫הכתב‬ ‫דרישת‬ ‫את‬ ‫מעמיד‬ ‫המקרקעין‬ ‫לחוק‬
‫הישראלי‬ ‫החוק‬ ‫מחייב‬ ‫שאותה‬ ‫כדרישה‬(‫ואחרים‬)
‫זו‬ ‫דרישה‬ ‫של‬ ‫בהתקיימה‬ ‫רק‬ ‫ואשר‬,‫מחויבות‬ ‫נוצרת‬
‫הרוכש‬ ‫לבין‬ ‫המוכר‬ ‫בין‬ ‫במקרקעין‬ ‫חוזית‬.‫התחייבות‬
‫מקרקעין‬ ‫של‬ ‫מכירה‬ ‫או‬ ‫רכישה‬ ‫לביצוע‬ ‫אחרת‬,‫כגון‬
‫פה‬ ‫בעל‬,‫עדים‬,‫ונוספות‬ ‫כף‬ ‫תקיעת‬,‫לגרום‬ ‫יכולה‬ ‫אינה‬
‫בעסקת‬ ‫למחויבות‬‫הנדל‬“‫ן‬.

27. ‫לכך‬ ‫החוקי‬ ‫הבסיס‬!
•‫התחייבות‬ ‫של‬ ‫צורתה‬
•8.‫טעונה‬ ‫במקרקעין‬ ‫עסקה‬ ‫לעשות‬ ‫התחייבות‬
‫בכתב‬ ‫מסמך‬.
•‫את‬ ‫ממלאת‬ ‫שאינה‬ ‫דירה‬ ‫מכירת‬ ‫של‬ ‫עסקה‬ ‫ולכן‬
‫סעיף‬ ‫של‬ ‫הכתב‬ ‫דרישת‬8‫לעסקת‬ ‫משלימה‬ ‫אינה‬
‫דירה‬ ‫מכר‬.

28. ‫דברים‬ ‫זיכרון‬ ‫מהו‬?
•‫דברים‬ ‫זיכרון‬‫הוא‬‫חוזה‬‫מסודר‬ ‫לחוזה‬ ‫ראשוני‬ ‫כתחליף‬ ‫הציבור‬ ‫בקרב‬ ‫הנפוץ‬,
‫לסכם‬ ‫ומטרתו‬‫ומתן‬ ‫משא‬‫הצדדים‬ ‫בין‬ ‫הנרקמת‬ ‫לעסקה‬ ‫בנוגע‬ ‫ראשוני‬.‫מבחינה‬
‫משפטית‬,‫המושג‬‫זכרון‬‫דברים‬‫עובדתי‬ ‫מצב‬ ‫מתאר‬,‫הגיעו‬ ‫הצדדים‬ ‫מחד‬ ‫בו‬
‫סופי‬ ‫חוזה‬ ‫יערך‬ ‫שבהמשך‬ ‫לצדדים‬ ‫ברור‬ ‫ומאידך‬ ‫מסוימים‬ ‫פרטים‬ ‫על‬ ‫להסכמה‬.
•‫דבר‬ ‫לכל‬ ‫חוזה‬ ‫הנו‬ ‫הדברים‬ ‫זיכרון‬ ‫לעיתים‬,‫ל‬ ‫כפוף‬ ‫אשר‬‫החוזים‬ ‫דיני‬‫את‬ ‫ומחייב‬
‫אחר‬ ‫חוזה‬ ‫ככל‬ ‫עליו‬ ‫החותמים‬,‫סעיף‬ ‫פי‬ ‫על‬24‫לחוק‬.‫בדרך‬ ‫נכתב‬ ‫הדברים‬ ‫זיכרון‬
‫היישוב‬ ‫מן‬ ‫אנשים‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫כלל‬,‫משפטית‬ ‫השכלה‬ ‫חסרי‬,‫הסכנה‬ ‫גם‬ ‫נובעת‬ ‫ומכאן‬
‫בו‬ ‫שבשימוש‬,‫מחייב‬ ‫הנו‬ ‫אחד‬ ‫מצד‬ ‫שכן‬,‫את‬ ‫מסכם‬ ‫אינו‬ ‫קרובות‬ ‫לעתים‬ ‫שני‬ ‫ומצד‬
‫במלואה‬ ‫המתבצעת‬ ‫העסקה‬,‫ופרשנויות‬ ‫דעות‬ ‫לחילוקי‬ ‫רבים‬ ‫מקומות‬ ‫ומשאיר‬
‫שונות‬.
•‫דבר‬ ‫לכל‬ ‫חוזה‬ ‫הדברים‬ ‫זיכרון‬ ‫בהיות‬,‫לפרשנות‬ ‫נתון‬ ‫הוא‬‫המשפט‬ ‫בית‬‫חוק‬ ‫פי‬ ‫על‬
‫החוזים‬,‫הצדדים‬ ‫לרצון‬ ‫בהתאם‬ ‫החוזה‬ ‫את‬ ‫לפרש‬ ‫מנסה‬ ‫המשפט‬ ‫בית‬ ‫כאשר‬,‫כפי‬
‫החוזה‬ ‫כריתת‬ ‫בזמן‬ ‫היה‬ ‫שנראה‬.‫בתי‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫מטופל‬ ‫הדברים‬ ‫זיכרון‬ ‫של‬ ‫קיומו‬ ‫אי‬
‫אחר‬ ‫חוזה‬ ‫כל‬ ‫של‬ ‫כהפרה‬ ‫המשפט‬,‫ב‬ ‫וכרוכה‬‫פיצוי‬‫הנפגע‬ ‫הצד‬.
•‫של‬ ‫תקפותו‬ ‫את‬ ‫לקבוע‬ ‫מנת‬ ‫על‬ ‫המשפט‬ ‫בית‬ ‫בפני‬ ‫עומדים‬ ‫עיקריים‬ ‫מבחנים‬ ‫שני‬
‫הדברים‬ ‫זיכרון‬:‫המסוימות‬ ‫ומבחן‬ ‫הדעת‬ ‫גמירות‬ ‫מבחן‬.

29. ‫דעת‬ ‫גמירות‬
•‫החוזה‬ ‫כתיבת‬ ‫בעת‬ ‫אם‬ ‫בודק‬ ‫הדעת‬ ‫גמירות‬ ‫מבחן‬
‫חוזי‬ ‫בקשר‬ ‫להתקשר‬ ‫הצדדים‬ ‫של‬ ‫הסכמה‬ ‫הייתה‬
‫מחייב‬.‫מקודש‬ ‫אינו‬ ‫החתימה‬ ‫עניין‬,‫להיות‬ ‫יכולה‬ ‫שכן‬
‫חתימה‬ ‫ללא‬ ‫גם‬ ‫דעת‬ ‫גמירות‬.‫חתימה‬ ‫ספק‬ ‫ללא‬ ‫אך‬
‫דעת‬ ‫לגמירות‬ ‫הוכחה‬ ‫מהווה‬.‫המשפט‬ ‫בית‬ ‫פסיקות‬
‫בדבר‬ ‫להחלטה‬ ‫התורמים‬ ‫נוספים‬ ‫מנחים‬ ‫קווים‬ ‫נותנות‬
‫דעת‬ ‫גמירות‬:
•‫החוזה‬ ‫ביצוע‬ ‫תחילת‬.‫למשל‬ ‫כך‬,‫מקדמה‬ ‫של‬ ‫העברה‬
‫רכב‬ ‫מכירת‬ ‫בהסכם‬.
•‫חגיגי‬ ‫במעמד‬ ‫פורמאלי‬ ‫אקט‬,‫כגון‬‫כוסית‬ ‫הרמת‬‫או‬
‫כף‬ ‫תקיעת‬.

30. ‫מסוימות‬
•‫החשובים‬ ‫הפרטים‬ ‫כי‬ ‫קובע‬ ‫המסוימות‬ ‫מבחן‬
‫מצוינים‬ ‫להיות‬ ‫צריכים‬ ‫לחוזה‬ ‫הנוגעים‬ ‫והעקרוניים‬
‫בו‬.‫למשל‬ ‫כך‬,‫החוזה‬ ‫נשוא‬ ‫תיאור‬ ‫כגון‬ ‫נושאים‬,
‫להופיע‬ ‫חייבים‬ ‫ומיקום‬ ‫מחיר‬.‫קבע‬ ‫המשפט‬ ‫בית‬
‫הנכס‬ ‫תיאור‬ ‫של‬ ‫חסרונו‬ ‫כי‬ ‫בעבר‬(‫במקרקעין‬
‫למשל‬,‫מדויקת‬ ‫בכתובת‬ ‫מדובר‬,‫מספר‬ ‫לחלופין‬ ‫או‬
‫חלקה‬)‫של‬ ‫תקפותו‬ ‫חוסר‬ ‫לקביעת‬ ‫עילה‬ ‫הוא‬
‫ההסכם‬.

31. ‫במקרקעין‬ ‫חזקה‬
•‫ה‬ ָ‫ָק‬‫ז‬ ֲ‫ח‬‫הוא‬‫מושג‬‫משפטי‬‫שליטה‬ ‫המתאר‬
‫בנכס‬ ‫אפקטיבית‬,‫נכס‬ ‫זה‬ ‫יהא‬‫מקרקעין‬‫נכס‬ ‫או‬
‫מיטלטלין‬.‫ה‬ ‫ממושג‬ ‫נפרד‬ ‫החזקה‬ ‫מושג‬‫בעלות‬
‫בבעלות‬ ‫מלווה‬ ‫שאינה‬ ‫חזקה‬ ‫ותיתכן‬.‫שכירות‬
‫ו‬‫עכבון‬‫הבעלות‬ ‫מן‬ ‫הנפרדים‬ ‫כדין‬ ‫חזקה‬ ‫סוגי‬ ‫הינם‬.
‫עקב‬ ‫הינה‬ ‫מהבעלות‬ ‫הנפרדת‬ ‫כדין‬ ‫שלא‬ ‫חזקה‬‫גזל‬
‫או‬‫גנבה‬.

32. ‫העברי‬ ‫במשפט‬ ‫קניין‬ ‫דיני‬
•‫העברי‬ ‫במשפט‬ ‫קניין‬ ‫דיני‬
•‫לזכות‬ ‫תהפוך‬ ‫חוזית‬ ‫שזכות‬ ‫כדי‬ ‫הישראלי‬ ‫במשפט‬
‫דרושה‬ ‫ובמיטלטלין‬ ‫רישום‬ ‫דרוש‬ ‫במקרקעין‬ ‫קניינית‬
‫החזקה‬/‫העברה‬(‫כלומר‬,‫כלשהיא‬ ‫פעולה‬ ‫דרושה‬.)
•‫חייב‬ ‫לקניינית‬ ‫תהפוך‬ ‫שזכות‬ ‫כדי‬ ‫העברי‬ ‫במשפט‬ ‫גם‬
‫להיות‬‫קניין‬ ‫מעשה‬.‫כלומר‬,‫של‬ ‫דעת‬ ‫גמירות‬ ‫דרושה‬
‫הצדדים‬+‫של‬ ‫פעולה‬"‫קניין‬ ‫מעשה‬."
•‫רמב‬"‫א‬ ‫פרק‬ ‫מכירה‬ ‫הלכות‬ ‫ם‬,'‫א‬ ‫הלכה‬':‫הרמב‬"‫ם‬
‫בדיבור‬ ‫קניינית‬ ‫העברה‬ ‫שאין‬ ‫אומר‬"(‫בדברים‬)",‫אפילו‬
‫המו‬ ‫ונגמר‬ ‫עדים‬ ‫היו‬ ‫אם‬"‫מ‬"(‫הדמים‬ ‫בקו‬"??.)‫כלומר‬,
‫בבעיה‬ ‫מדובר‬ ‫לא‬‫ראייתית‬.

33. ‫העברי‬ ‫במשפט‬ ‫מקרקעין‬ ‫קניית‬
•‫הבאות‬ ‫מהדרכים‬ ‫באחת‬ ‫נקנים‬ ‫מקרקעין‬:
•[1]‫כסף‬ ‫קניין‬(‫הקרקע‬ ‫שווי‬ ‫ולא‬ ‫פרוטה‬ ‫שווה‬.)
•[2]‫שטר‬ ‫קניין‬(‫שטר‬‫הזכות‬ ‫של‬ ‫העברה‬ ‫יש‬ ‫בו‬ ‫מכירה‬
‫לאלמוני‬ ‫מפלוני‬.)‫כסף‬ ‫לקניין‬ ‫מתלווה‬ ‫לרוב‬ ‫שטר‬ ‫קניין‬,‫על‬
‫המכירה‬ ‫את‬ ‫להבטיח‬ ‫מנת‬.‫של‬ ‫קניין‬ ‫כי‬ ‫לומר‬ ‫נוהגים‬ ‫ומכאן‬
‫וכסף‬ ‫שטר‬ ‫של‬ ‫קניין‬ ‫מעשה‬ ‫הוא‬ ‫קרקע‬!!
•[3]‫חזקה‬ ‫קניין‬–‫בעלות‬ ‫של‬ ‫אלמנט‬ ‫בה‬ ‫שיש‬ ‫פעולה‬,‫כגון‬:
‫בנכס‬ ‫מפתח‬ ‫ולהחליף‬ ‫לקרקע‬ ‫כניסה‬.‫או‬ ‫בקרקע‬ ‫עדירה‬ ‫או‬
‫בקרקע‬ ‫גידור‬(‫אותם‬ ‫עושים‬ ‫הקרקע‬ ‫של‬ ‫שבעלים‬ ‫פעולות‬ ‫הן‬
‫בד‬"‫כ‬.)‫בעיה‬ ‫פחות‬ ‫יש‬ ‫חזקה‬ ‫בקניין‬ ‫מדוע‬ ‫הסיבה‬ ‫גם‬ ‫זוהי‬
‫ראייתית‬.
•[4]‫סודר‬ ‫קניין‬–

34. ‫העברי‬ ‫המשפט‬ ‫פי‬ ‫על‬ ‫דירה‬ ‫קניית‬
•‫ב‬‫העברי‬ ‫משפט‬,‫למחזיק‬ ‫ראיה‬ ‫החזקה‬ ‫מהווה‬
‫מסוימות‬ ‫בנסיבות‬.‫אדם‬ ‫כל‬ ‫העברי‬ ‫המשפט‬ ‫פי‬ ‫על‬
‫שלוש‬ ‫במשך‬ ‫בנכס‬ ‫שהחזיק‬‫שנים‬‫הבעלים‬ ‫בידיעת‬,
‫בבית‬ ‫חזקתו‬ ‫על‬ ‫הבעלים‬ ‫ערער‬ ‫ולא‬-‫דין‬,‫שהחזקה‬ ‫הרי‬
‫בבעלותו‬ ‫שהנכס‬ ‫ראיה‬ ‫מהווה‬ ‫עצמה‬.
•‫לקנות‬ ‫דרך‬ ‫מהוה‬ ‫אינה‬ ‫החזקה‬ ‫העברי‬ ‫המשפט‬ ‫לפי‬
‫הנכס‬ ‫את‬,‫הנכס‬ ‫על‬ ‫לבעלות‬ ‫ראיה‬ ‫להביא‬ ‫רק‬ ‫אלא‬,
‫אחרת‬ ‫הקניה‬ ‫כל‬ ‫הייתה‬ ‫שלא‬ ‫מודה‬ ‫המחזיק‬ ‫ואם‬(‫כגון‬
‫כסף‬ ‫ידי‬ ‫על‬),‫ממש‬ ‫בהחזקתו‬ ‫שאין‬ ‫הרי‬.

35. ‫העברי‬ ‫במשפט‬ ‫עוד‬
•‫חשוב‬–
•‫קרקע‬ ‫לרכוש‬ ‫ניתן‬ ‫לא‬ ‫העברי‬ ‫המשפט‬ ‫תנאי‬ ‫פי‬ ‫על‬
‫חליפין‬ ‫קניין‬ ‫באמצעות‬.
•‫חליפין‬ ‫קניין‬ ‫מהו‬?-‫חליפין‬ ‫קניין‬(‫או‬‫סודר‬ ‫קניין‬)‫הוא‬
‫קניין‬‫ב‬ ‫רווח‬‫העברי‬ ‫משפט‬,‫חליפין‬ ‫פעולת‬ ‫על‬ ‫המבוסס‬
‫חפצים‬ ‫שני‬ ‫של‬.‫כליו‬ ‫את‬ ‫הקונה‬ ‫מחליף‬ ‫חליפין‬ ‫בקניין‬
‫לו‬ ‫הנמכר‬ ‫בכלי‬,‫הקונה‬ ‫של‬ ‫סודרו‬ ‫את‬ ‫מגביה‬ ‫המוכר‬
‫קניין‬ ‫חל‬ ‫ובכך‬.‫כלל‬ ‫בדרך‬ ‫המוכר‬ ‫אמור‬ ‫ההקניה‬ ‫בתום‬
‫סודרו‬ ‫את‬ ‫לקונה‬ ‫להשיב‬.

36. •‫בהצלחה‬!!!