השוואה בין 2 מודלים פופולריים למימון מיזמי נדל"ן באמצעות קבוצות משקיעים

1. ‫עו‬ ‫קלינבוים‬ ‫לגיא‬ ‫שמורות‬ ‫הזכויות‬ ‫כל‬"‫ומגשר‬ ‫ד‬ ©
‫קלינבוים‬ ‫גיא‬,‫עו‬"‫ומגשר‬ ‫ד‬

2. ‫עו‬ ‫קלינבוים‬ ‫לגיא‬ ‫שמורות‬ ‫הזכויות‬ ‫כל‬"‫ומגשר‬ ‫ד‬ ©
•‫פשוט‬ ‫עסקי‬ ‫מתווה‬!-‫המשפטי‬ ‫והמודל‬ ‫השיטה‬ ‫בחירת‬‫בהתאם‬)‫שקף‬ ‫ראה‬(
•‫מתאים‬ ‫מיסוי‬ ‫מבנה‬
•‫סעיף‬15‫ערך‬ ‫ניירות‬ ‫לחוק‬ ‫א‬)‫לעד‬ ‫פניה‬35‫משקיעים‬(
•‫ערך‬ ‫ניירות‬ ‫לחוק‬ ‫בהתאם‬ ‫ופרסום‬ ‫שיווק‬-‫קבוצות‬ ‫איתור‬ ‫שמטרתו‬ ‫כללי‬ ‫פרסום‬
‫הדין‬ ‫מגבלות‬ ‫תחת‬ ‫ערך‬ ‫ניירות‬ ‫לה‬ ‫להציע‬ ‫יהיה‬ ‫ניתן‬ ‫אשר‬ ‫מצומצמת‬ ‫פוטנציאליים‬ ‫משקיעים‬.
•‫וקצרה‬ ‫פשוטה‬ ‫אך‬ ‫ומפורטת‬ ‫מקיפה‬ ‫משפטיים‬ ‫הסכמים‬ ‫מערכת‬)‫דוגמאות‬ ‫ראה‬
‫בהמשך‬(

3. ‫עו‬ ‫קלינבוים‬ ‫לגיא‬ ‫שמורות‬ ‫הזכויות‬ ‫כל‬"‫ומגשר‬ ‫ד‬ ©
‫נושא‬‫חוב‬‫הון‬
‫עסקי‬ ‫מתווה‬
‫המשקיע‬‫לחברה‬ ‫מלווה‬ ‫הינו‬‫בחברה‬ ‫שותף‬ ‫הינו‬ ‫המשקיע‬
‫תשלום‬‫שנתית‬ ‫ריבית‬)‫שנה‬ ‫בכל‬
‫ההלוואה‬ ‫תקופת‬ ‫בסוף‬ ‫או‬(
‫משכירות‬ ‫ברווחים‬ ‫התחלקות‬
‫שותפת‬ ‫ופעילות‬)‫קיימים‬ ‫אם‬(
‫הנכס‬ ‫במכירת‬ ‫וברווחים‬
‫המיזם‬ ‫בתוצאות‬ ‫תלוי‬ ‫לא‬‫המיזם‬ ‫בתוצאות‬ ‫תלוי‬
‫למשקיעים‬ ‫יחסית‬ ‫נמוכות‬ ‫תשואות‬
‫יותר‬ ‫גדולים‬ ‫רווחים‬‫ליזמים‬
‫על‬ ‫למשקיעים‬ ‫יותר‬ ‫גבוהות‬ ‫תשואות‬
‫נתח‬ ‫חשבון‬‫היזמים‬
‫למלווה‬ ‫בטוחות‬
‫בזכויות‬ ‫לחלק‬ ‫מעבר‬ ‫בטוחות‬ ‫אין‬
‫בחברת‬‫משקיעים‬/‫נכס‬

4. ‫עו‬ ‫קלינבוים‬ ‫לגיא‬ ‫שמורות‬ ‫הזכויות‬ ‫כל‬"‫ומגשר‬ ‫ד‬ ©
‫נושא‬‫חוב‬‫הון‬
‫מבנה‬‫משפטי‬
‫הלוואה‬‫או‬ ‫משקיע‬ ‫בין‬ ‫ישירה‬
‫זרה‬ ‫חברה‬ ‫לבין‬ ‫ישראלית‬ ‫שותפות‬
‫משקיעים‬ ‫בחברת‬ ‫הון‬ ‫השקעת‬
‫נכס‬ ‫בחברת‬ ‫שמשקיעה‬
‫כגון‬ ‫בטוחות‬:‫הנכס‬ ‫שעבוד‬,
‫הנכס‬ ‫חברת‬ ‫שעבוד‬,‫ה‬"‫א‬
‫וכדומה‬...
‫זכות‬ ‫הינה‬ ‫היחידה‬ ‫הבטוחה‬‫בחברת‬
‫המשקיעים‬/‫נכס‬
‫ההלוואה‬ ‫לכספי‬ ‫נאמנות‬
‫הבטוחות‬ ‫רישום‬ ‫כנגד‬ ‫והעברתם‬
‫כנגד‬ ‫ההשקעה‬ ‫לכספי‬ ‫נאמנות‬
‫זכויות‬ ‫והסדרת‬ ‫הנכס‬ ‫רכישת‬
‫המשקיעים‬ ‫בחברת‬ ‫המשקיעים‬
‫והנכס‬
‫הסכמים‬:‫ישראלי‬ ‫הלוואה‬ ‫הסכם‬,
‫נאמנות‬ ‫הסכם‬,‫הלוואה‬ ‫הסכם‬
‫אמריקאי‬‫חוב‬ ‫ושטר‬,‫ייסוד‬ ‫הסכם‬
‫שותפות‬,‫תפעול‬ ‫הסכם‬/‫תקנון‬
‫הזרה‬ ‫החברה‬
‫הסכמים‬:‫השקעה‬ ‫הסכם‬,‫הסכם‬
‫נאמנות‬,‫תפעול‬ ‫הסכם‬/‫חברת‬ ‫תקנון‬
‫משקיעים‬,‫תפעול‬ ‫הסכם‬/‫תקנון‬
‫נכס‬ ‫חברת‬

5. ‫עו‬ ‫קלינבוים‬ ‫לגיא‬ ‫שמורות‬ ‫הזכויות‬ ‫כל‬"‫ומגשר‬ ‫ד‬ ©
‫נושא‬‫חוב‬‫הון‬
‫מבנה‬‫מיסוי‬*
‫בארה‬ ‫לרשויות‬ ‫דיווח‬ ‫חובת‬ ‫אין‬"‫ב‬
)‫חובה‬ ‫אין‬ ‫גם‬ ‫מהמשקיעים‬ ‫ולחלק‬
‫בישראל‬(
‫המשקיעים‬ ‫של‬ ‫דיווח‬ ‫חובת‬ ‫קיימת‬
‫בארה‬ ‫לרשויות‬"‫ובישראל‬ ‫ב‬
‫הון‬ ‫רווחי‬ ‫על‬ ‫מס‬ ‫מודל‬
‫הון‬ ‫רווחי‬ ‫על‬ ‫מס‬ ‫מודל‬)‫קיימים‬
‫למסות‬ ‫עלולות‬ ‫הרשויות‬ ‫בהם‬ ‫מקרים‬
‫פירותיי‬ ‫מס‬(
‫סיכון‬‫למשקיע‬ ‫יחסי‬ ‫נמוך‬ ‫סיכון‬‫סיכון‬‫בינוני‬/‫יחסי‬ ‫גבוה‬‫למשקיע‬
*‫רו‬ ‫איננו‬ ‫המציג‬"‫כחו‬ ‫לעיל‬ ‫בנתונים‬ ‫לראות‬ ‫ואין‬ ‫מס‬ ‫יועץ‬ ‫או‬ ‫ח‬"‫מס‬ ‫יעוץ‬ ‫או‬ ‫ד‬

6. ‫עו‬ ‫קלינבוים‬ ‫לגיא‬ ‫שמורות‬ ‫הזכויות‬ ‫כל‬"‫ומגשר‬ ‫ד‬ ©

7. ‫עו‬ ‫קלינבוים‬ ‫לגיא‬ ‫שמורות‬ ‫הזכויות‬ ‫כל‬"‫ומגשר‬ ‫ד‬ ©
‫עו‬ ‫משרד‬"‫ד‬
‫ומבקר‬ ‫מלווה‬
‫נאמנות‬ ‫חשבון‬
‫הסכם‬
‫משקעים‬
‫קרן‬ ‫מנהלי‬
‫מקצועיים‬
‫עסקית‬ ‫תכנית‬
‫ומתווה‬
‫השקעה‬
‫מבנה‬
‫משפטי‬/‫מיסוי‬
‫רו‬"‫ישראלי‬ ‫ח‬
‫אמריקאי‬
‫מתווה‬ ‫עסקית‬ ‫תכנית‬
‫משפטי‬ ‫ומבנה‬ ‫השקעה‬
‫יייייי‬‫קרן‬ ‫מנהלי‬
‫מקצועיים‬
‫השקעה‬ ‫אסטרטגיית‬
‫עסקית‬ ‫תוכנית‬
‫השקעה‬ ‫מתווה‬
‫ההשקעה‬ ‫מבנה‬
KEEP IT SIMPLE
‫יושרה‬/‫אמינות‬
‫ניסיון‬TRACK RECORD
‫ידע‬
‫אמצעים‬
‫עם‬ ‫העסקית‬ ‫היחסים‬ ‫מערכת‬
‫הקרן‬ ‫מנהלי‬

8. ‫עו‬ ‫קלינבוים‬ ‫לגיא‬ ‫שמורות‬ ‫הזכויות‬ ‫כל‬"‫ומגשר‬ ‫ד‬ ©
‫עו‬ ‫משרד‬"‫ד‬
‫ומבקר‬ ‫מלווה‬
‫נאמנות‬ ‫חשבון‬
‫הסכם‬
‫משקעים‬
‫קרן‬ ‫מנהלי‬
‫מקצועיים‬
‫עסקית‬ ‫תכנית‬
‫ומתווה‬
‫השקעה‬
‫מבנה‬
‫משפטי‬/‫מיסוי‬
‫רו‬"‫ישראלי‬ ‫ח‬
‫אמריקאי‬
‫נאמנות‬ ‫חשבון‬‫הקרן‬ ‫פעילות‬ ‫ומבנה‬ ‫מתווה‬
‫חיי‬ ‫לאורך‬ ‫תהליכים‬ ‫הגדרת‬
‫הקרן‬
‫בין‬ ‫היחסים‬ ‫מערכת‬ ‫הגדרת‬
‫המשקיעים‬ ‫לבין‬ ‫הקרן‬ ‫מנהלי‬
‫עצמם‬ ‫לבין‬ ‫המשקיעים‬ ‫ובין‬.
‫המונעות‬ ‫הפעילויות‬ ‫הגדרת‬
‫בסיכונים‬ ‫לטיפול‬
‫הבקרה‬ ‫מנגנוני‬ ‫הגדרת‬
‫על‬ ‫והגנה‬ ‫שמירה‬
‫המשקיעים‬ ‫כספי‬
‫מנגנונים‬–‫חשבון‬
‫נפרד‬,‫ובקרה‬ ‫בדיקה‬,
‫סגירת‬ ‫הבטחת‬
‫העסקה‬

9. ‫עו‬ ‫קלינבוים‬ ‫לגיא‬ ‫שמורות‬ ‫הזכויות‬ ‫כל‬"‫ומגשר‬ ‫ד‬ ©
‫יתרונות‬
‫מקצוענות‬–‫מנהלים‬‫ויועצים‬‫מקצועיים‬
‫כוח‬‫קניה‬/‫סכום‬‫השקעה‬–‫השקעה‬‫גם‬‫בנכסים‬‫גדולים‬
‫שחזור‬‫הצלחות‬‫ידע‬=‫כוח‬
‫רשת‬‫קשרים‬‫ונותני‬‫שירות‬‫ענפה‬‫ומשומנת‬
‫אסטרטגית‬‫כניסה‬‫ויציאה‬‫מהשוק‬
‫פיזור‬‫סיכון‬
‫פסיכולוגי‬–"‫אני‬‫לא‬‫לבד‬"
‫מעורבות‬‫מינימלית‬‫של‬‫המשקיע‬)‫משקיע‬‫פסיבי‬(
‫התמודדות‬‫עם‬‫משברים‬/‫אירועים‬‫בלתי‬‫צפויים‬
‫חסרונות‬
‫גמישות‬–‫מתווה‬‫השקעה‬‫קשיח‬
‫נזילות‬–‫זכות‬‫סירוב‬‫ראשונה‬‫למשקיעים‬
‫המנהלים‬‫שותפים‬‫נוספים‬‫לרווח‬
‫תוספת‬‫עלויות‬‫מקצועיות‬=‫כסף‬

10. ‫עו‬ ‫קלינבוים‬ ‫לגיא‬ ‫שמורות‬ ‫הזכויות‬ ‫כל‬"‫ומגשר‬ ‫ד‬ ©
‫קבוצה‬ ‫השקעה‬
"‫אני‬‫משקיע‬‫בקבוצה‬"
‫מעורבות‬‫מעטה‬‫של‬‫המשקיע‬
‫ספקטרום‬‫נכסים‬‫רחב‬‫להשקעה‬
‫פיזור‬‫רחב‬
‫חסכון‬‫בעלויות‬
‫בעלי‬‫מקצוע‬‫מהשורה‬‫הראשונה‬
‫בלת‬"‫מ‬-‫טיפול‬‫באמצעות‬‫צוות‬
‫נסיון‬‫של‬‫אחרים‬
‫מתווה‬‫שנקבע‬‫מראש‬
‫נזילות‬‫מצומצמת‬
‫פרטית‬ ‫השקעה‬
"‫אני‬‫בעל‬‫הבית‬"
‫מעורבות‬‫רבה‬‫של‬‫המשקיע‬
‫מגבלת‬‫סף‬‫כניסה‬‫לשוק‬
‫העדר‬‫פיזור‬
‫עלויות‬‫עסקה‬‫ועלויות‬‫שוטפות‬
‫בעלי‬‫מקצוע‬
‫בלת‬"‫מ‬-‫טיפול‬‫בסיכונים‬‫מרחוק‬
‫לימוד‬‫עצמי‬
‫גמישה‬‫לשינויים‬
‫נזילות‬‫למשקיע‬

11. ‫עו‬ ‫קלינבוים‬ ‫לגיא‬ ‫שמורות‬ ‫הזכויות‬ ‫כל‬"‫ומגשר‬ ‫ד‬ ©
•‫עו‬"‫ד‬‫מזה‬‫כ‬-3‫שנים‬‫מזה‬ ‫מגשר‬5‫שנים‬.
•‫בנדל‬ ‫משקיעים‬ ‫קבוצות‬ ‫בהקמת‬ ‫ישראלים‬ ‫יזמים‬ ‫בליווי‬ ‫מתמחה‬"‫חו‬ ‫ן‬"‫ל‬
‫הזנק‬ ‫חברות‬ ‫והקמת‬)‫המונים‬ ‫ומימון‬ ‫משקיעים‬ ‫קבוצות‬ ‫להקמת‬ ‫מומחה‬.(
•‫עו‬"‫עצמאי‬ ‫ד‬,‫של‬ ‫ותק‬ ‫בעל‬4‫ושות‬ ‫גלזר‬ ‫דין‬ ‫עורכי‬ ‫במשרד‬ ‫שנים‬'.
•‫מיסד‬ ‫פיתח‬‫נדל‬ ‫השקעות‬ ‫מחלקת‬ ‫את‬ ‫ומיצב‬"‫ן‬‫ארה‬"‫במשרד‬ ‫ב‬‫דין‬ ‫עורכי‬
‫ושות‬ ‫גלזר‬')‫בתחום‬ ‫המובילים‬ ‫מן‬ ‫משרד‬.(
•‫נדלן‬ ‫עסקאות‬ ‫של‬ ‫יזם‬‫בארה‬"‫ב‬.
•‫תואר‬‫וברקלי‬ ‫אביב‬ ‫תל‬ ‫מאוניברסיטת‬ ‫מסחרי‬ ‫במשפט‬ ‫שני‬‫בקליפורניה‬.

12. ‫עו‬ ‫קלינבוים‬ ‫לגיא‬ ‫שמורות‬ ‫הזכויות‬ ‫כל‬"‫ומגשר‬ ‫ד‬ ©
‫טלפון‬:050-7703897
‫דוא‬"‫ל‬:guy@Kleinboim.com
‫אתר‬‫אינטרנט‬:www.kleinboim.com