Земельные участки на о. Фукуок под строительство резорта

ОТЧЕТ ПО
РЕЗУЛЬТАТАМ
ПОИСКА
ЗЕМЕЛЬНОГО
УЧАСТКА НА
О. ФУКУОК
10 апреля 2014

www.vinestate.com
24/60 Hùng Vương, Nha Trang, Khánh Hòa, Việt Nam
+84(0)125 582 45 22 (eng&rus)
+84(0)122 574 69 64 (vn)
1
Оглавление
1. ВВЕДЕНИЕ ............................................................................................................................................................... 2
1.1 ЗАДАЧИ................................................................................................................................................................. 2
1.2 ДАННЫЕ ПО ОТЕЛЬНОМУ КОМПЛЕКСУ ...................................................................................... 2
1.2.1 ОТЕЛЬНАЯ МОЩНОСТЬ ..................................................................................................................... 3
1.2.2 ПРИБЫЛИ И УБЫТКИ ............................................................................................................................ 4
1.3 ИСТОЧНИКИ ИНФОРМАЦИИ................................................................................................................. 5
1.4 ПОИСК ................................................................................................................................................................... 5
1.5 ДОПУЩЕНИЯ .................................................................................................................................................... 5
2. ОБЩАЯ ИНФОРМАЦИЯ .................................................................................................................................. 6
2.1 ОБЩИЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ............................................................................ 6
2.2 ОБЩАЯ ПРОЦЕДУРА ОФОРМЛЕНИЯ УЧАСТКА ..................................................................... 6
3. РЕЗУЛЬТАТЫ ПОИСКА ................................................................................................................................... 8
2.1 УЧАСТОК №1. ................................................................................................................................................... 8
3.1.1 ОПИСАНИЕ ................................................................................................................................................... 8
3.1.2 ФОТОГРАФИИ УЧАСТКА ..................................................................................................................... 9
3.1.3 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ .......................................................................................................10
3.1.3.1 ИНВЕСТИЦИОННЫЕ РАСХОДЫ ............................................................................................10
3.1.3.2 ПРОГНОЗ ДВИЖЕНИЯ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ (FREE CASH-FLOW)...........11
2.2 УЧАСТОК №2. .................................................................................................................................................12
3.2.1 ОПИСАНИЕ .................................................................................................................................................12
3.2.2 ФОТОГРАФИИ УЧАСТКА ...................................................................................................................12
3.2.3.2 ПРОГНОЗ ДВИЖЕНИЯ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ (FREE CASH-FLOW)...... 15
2.3 УЧАСТОК №3. .................................................................................................................................................16
3.3.1 ОПИСАНИЕ .................................................................................................................................................16
2.4 УЧАСТОК №4..................................................................................................................................................19
3.4.1 ОПИСАНИЕ .................................................................................................................................................19
2.5 СРАВНЕНИЕ ОСНОВНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ................................................................................22

www.vinestate.com
+84(0)125 582 45 22 (eng&rus)
+84(0)122 574 69 64 (vn)
2
1. ВВЕДЕНИЕ
1.1 ЗАДАЧИ
Основной задачей работы компании был поиск земельных участков, пригодных для
строительства резорта, на территории о. Фукуок, провинция Киензянг, Вьетнам. Также
компания VINestate получила инструкции по предварительному расчету финансовых
показателей строительства отельного комплекса для каждого из найденных участков.
1.2 ДАННЫЕ ПО ОТЕЛЬНОМУ КОМПЛЕКСУ
Тип комплекса: Резорт: здание гостиницы и номера бунгального типа
Звездность: Международный стандарт 3 звезд
Количество ключей: 60 номеров в здании гостиницы
40 бунгало
Этажность: Здание отеля – 4 этажа
Бунгало – 1 этаж
Средняя площадь номера: Номера в здании отеля – 35 кв.м
Бунгало – 50 кв.м
Средняя стоимость номера (в
первый год эксплуатации):
Номера в здании отеля – 60 долл. США/ночь
Бунгало – 9 долл. США/ночь
Средняя занятость комплекса
(на 5 год эксплуатации):
60%

www.vinestate.com
+84(0)125 582 45 22 (eng&rus)
+84(0)122 574 69 64 (vn)
3
1.2.1 ОТЕЛЬНАЯ МОЩНОСТЬ
Год 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Кол-во номеров 60 60 60 60 60 60 60 60
% занятости 45.00% 50.0% 55.0% 60.0% 65.0% 65.00% 65.00% 65.00%
Средняя стоимость номера 60 62 64 66 68 70 72 74
Рост стоимости номера (% в год) 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3%
Доход за номер 27 31 35 39 44 45 47 48
Кол-во занятых номеров в день 27 30 33 36 39 39 39 39
Кол-во вилл 50 50 50 50 50 50 50 50
% занятости 34.10% 43.90% 48.80% 53.70% 53.70% 53.70% 53.70% 53.70%
Средняя стоимость номера 95 100 105 110 115 121 127 134
Доход за номер 32 44 51 59 62 65 68 72
Кол-во комнат 110 110 110 110 110 110 110 110
% занятости 40.05% 47.23% 52.18% 57.14% 59.86% 59.86% 59.86% 59.86%
Средняя стоимость номера $75.91 $79.05 $82.33 $85.75 $89.32 $93.05 $96.95 $101.01
Доход за номер $30.40 $37.33 $42.96 $48.99 $53.47 $55.70 $58.04 $60.47
Кол-во гостей в день 88 104 115 126 132 132 132 132

www.vinestate.com
+84(0)125 582 45 22 (eng&rus)
+84(0)122 574 69 64 (vn)
4
1.2.2 ПРИБЫЛИ И УБЫТКИ
Год 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Расход по
департаментам
Номера отеля $183,073 $224,839 $258,729 $295,070 $322,034 $335,479 $349,518 $364,176
Рестораны/бары $384,453 $472,162 $543,331 $619,647 $676,271 $704,507 $733,987 $764,769
Бизнес-центр $12,205 $14,989 $17,249 $19,671 $21,469 $22,365 $23,301 $24,278
Другие департаменты $36,615 $44,968 $51,746 $59,014 $64,407 $67,096 $69,904 $72,835
Итого расход $616,345 $756,958 $871,055 $993,403 $1,084,180 $1,129,447 $1,176,709 $1,226,058
Валовый
операционный доход $1,641,553 $2,016,056 $2,319,937 $2,645,795 $2,887,569 $3,008,131 $3,134,008 $3,265,443
Нераспределяемый
операционный расход
Административные/Ф
ОТ $203,211 $249,571 $287,189 $327,528 $357,457 $372,382 $387,965 $404,235
Продажи и маркетинг $45,158 $55,460 $63,820 $72,784 $79,435 $82,752 $86,214 $89,830
Электричество, вода,
техобслуживание $90,316 $110,921 $127,640 $145,568 $158,870 $165,503 $172,429 $179,660
Стоимость
обслуживания
технической
инфраструктуры $135,474 $166,381 $191,460 $218,352 $238,305 $248,255 $258,643 $269,490
Итого
нераспределяемый
операционный расход $474,159 $582,333 $670,108 $764,232 $834,067 $868,892 $905,251 $943,215
Капитальные расходы $45,158 $55,460 $63,820 $72,784 $79,435 $82,752 $86,214 $89,830
Выплаты за управление $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0
Лицензионные выплаты $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0
Валовый операционный
доход после выплат $1,167,394 $1,433,723 $1,649,829 $1,881,564 $2,053,501 $2,139,240 $2,228,757 $2,322,227
Поощрительные
выплаты $45,158 $55,460 $63,820 $72,784 $79,435 $82,752 $86,214 $89,830
EBITDA $1,122,236 $1,378,263 $1,586,009 $1,808,780 $1,974,066 $2,056,488 $2,142,543 $2,232,397
Амортизация $45,158 $55,460 $63,820 $72,784 $79,435 $82,752 $86,214 $89,830
EBIT $1,077,078 $1,322,802 $1,522,189 $1,735,996 $1,894,631 $1,973,737 $2,056,329 $2,142,567
Процент по кредиту $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0
Доход до
налогообложения $1,077,078 $1,322,802 $1,522,189 $1,735,996 $1,894,631 $1,973,737 $2,056,329 $2,142,567
Налог $0 $0 $0 $0 $0 $246,717 $257,041 $267,821
Чистый доход $1,077,078 $1,322,802 $1,522,189 $1,735,996 $1,894,631 $1,727,020 $1,799,288 $1,874,746

www.vinestate.com
+84(0)125 582 45 22 (eng&rus)
+84(0)122 574 69 64 (vn)
5
1.3 ИСТОЧНИКИ ИНФОРМАЦИИ
Все исследования и поиск осуществлялись самостоятельно без привлечения третьей
стороны. Информация, содержащаяся в данном отчете получена от продавцов участков,
компетентных государственных органов и внутренней базы данных компании VINestate.
1.4 ПОИСК
Поиск участков осуществлялся непосредственно сотрудниками компании VINestate с 23 по
25 марта 2014 г. на территории острова Фукуок. Расчет эффективности инвестиций был
проведен 5 апреля 2014 г. Учитывая изменения конъюнктуры рынка, результаты расчета
отражают наше мнение по оценке ситуации на дату проведение этого расчета и эти
результаты могут быть подвержены изменениям в зависимости от рыночных флуктуаций.
1.5 ДОПУЩЕНИЯ
При расчете финансовых показателей проекта были применены следующие допущения:
 Проект будет пользоваться налоговыми льготами и льготами по уплате арендной
платы за землю;
 По согласованию с Заказчиком ставка дисконтирования принимается равной 10%;

www.vinestate.com
+84(0)125 582 45 22 (eng&rus)
+84(0)122 574 69 64 (vn)
6
2. ОБЩАЯ ИНФОРМАЦИЯ
2.1 ОБЩИЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
 Форма собственности для компаний с иностранным капиталом в отношении земли:
аренда или пользование сроком до 70 лет.
 Назначение реализуемого проекта должно соответствовать планируемому
назначению земли, указанному в плане развития региона. Например, если это
туристическая зона, то строить там апартаменты без дополнительных
согласований нельзя.
 В соответствии с Законом об Инвестициях, инвесторам, реализующим проекты в
регионах со сложными социально-экономическими или природно-климатическими
условиями, предоставляются льготы в части налогообложения и выплат арендной
платы за землю.
 Для безболезненного вывода прибыли от реализации проекта из Вьетнама,
необходимо правильно оформлять завод денег на реализацию проекта, иначе
могут быть трудности при выводе.
 Во Вьетнаме обычно применяется 25% налог на прибыль, однако В соответствии с
Законом об Инвестициях и другими подзаконными актами, о. Фукуок подпадает
под территорию с налоговыми льготами и к данный проект может быть
освобожден от уплаты налога на прибыль на 2 года с момента начала получения
налогооблагаемого дохода, а в последующие 6 лет ставка налога может составить
12,5%. В данном случае расчет налога, указанный выше в п. 1.2.2, является
индикативным и может меняться в зависимости от участка, т.к. при расчете
налогооблагаемой базы учитываются убытки предприятия за предыдущие 5 лет
 При реализации проекта НДС (10%) возвращается девелоперу. Возврат НДС
происходит на специально открытый для этих целей счет по достижению
девелопером планки в 200 млн. донгов накопленного НДС (примерно 10 тыс. долл.
США).
2.2 ОБЩАЯ ПРОЦЕДУРА ОФОРМЛЕНИЯ УЧАСТКА
 После выбора участка необходимо будет провести совместные переговоры с
участием владельца участка и местными властями для одобрения со стороны
властей проекта с иностранным капиталом на территории рассматриваемого
участка.

www.vinestate.com
+84(0)125 582 45 22 (eng&rus)
+84(0)122 574 69 64 (vn)
 Мы рекомендуем открывать 100% иностранное предприятие для минимизации
7
рисков вмешательства со стороны возможных местных партнеров.
 Подготовка документов на получение и получение Инвестиционного Сертификата.
Документ закрепляет основные параметры проекта, его общие технические
характеристики, а также налоговые и арендные льготы, предоставляемые
государством.
 Заключение договора аренды земли с государством и получение свидетельства на
право пользования землей («красной книги») сроком до 70 лет.

www.vinestate.com
+84(0)125 582 45 22 (eng&rus)
+84(0)122 574 69 64 (vn)
8
3. РЕЗУЛЬТАТЫ ПОИСКА
В результате поиска были найдены 4 земельных участка наиболее подходящие для
застройки.
2.1 УЧАСТОК №1.
3.1.1 ОПИСАНИЕ
Площадь участка: 8 га
Расположение: Западная часть острова. 12-15 км севернее аэропорта
Длинна пляжа: 800 метров
Владелец: частное лицо
Стоимость: 44 млрд. Донгов (2,1 млн. долл. США)
Наиболее привлекательный с точки зрения природно-видовых и технических характеристик
участок: отличное месторасположение в практически закрытой бухте, красивый ландшафт,
песчаный пляж. Плотность застройки - 50%(!), защитная зона пляжа 30 метров не входит в
эту площадь. Чистейший живописный пляж 800 метров + ручей посередине + красивый
ландшафт и лес
Внимание: землю на участке можно покупать частями. Однако необходимо обращать
внимание на наличие дорог для отдельной приобретаемой части участка. Расчет
ниже приводится для варианта с полным выкупом земли.
Основным условием покупки всей земли, по заявлению владельца участка, является
последующий выкуп владельцем 1 гектара земли, на котором будут расположены виллы.
Детали будут прояснены позже, когда будет подтвержден интерес инвестора.

www.vinestate.com
+84(0)125 582 45 22 (eng&rus)
+84(0)122 574 69 64 (vn)
9
3.1.2 ФОТОГРАФИИ УЧАСТКА

www.vinestate.com
+84(0)125 582 45 22 (eng&rus)
+84(0)122 574 69 64 (vn)
10
3.1.3 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
3.1.3.1 ИНВЕСТИЦИОННЫЕ РАСХОДЫ
Тип зданий м2 кол-во итого м2 долл за м2 итого долл
Здания
Здание отеля на 60
номеров 3,500 1.00 3,500.00 780.00 2,730,000.00
Здания бунгало 50 40.00 2,000.00 520.00 1,040,000.00
Социиальная
инфораструктура 1,000 1.00 1,000.00 455.00 455,000.00
Технические
помещения 1,000 1.00 1,000.00 156.00 156,000.00
7,500.00 4,381,000.00
Инфраструктура
30,000 1.00 30,000.00 45.50 1,365,000.00
Земля
80,000 1.00 80,000.00 26.09 2,087,286.53
Проектирование
5,500 1.00 5,500.00 90.00 495,000.00
Управление проектом
Стадия
проектирования 300,000.00
Стадия
строительства 700,000.00
Итого расход 9,328,287

11
www.vinestate.com
+84(0)125 582 45 22 (eng&rus)
+84(0)122 574 69 64 (vn)
3.1.3.2 ПРОГНОЗ ДВИЖЕНИЯ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ (FREE CASH-FLOW)
Год 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Чистый доход $0 $0 $1,077,078 $1,322,802 $1,522,189 $1,518,996 $1,657,802 $1,727,020 $1,799,288 $1,874,746
Амортизация $0 $0 $45,158 $55,460 $63,820 $72,784 $79,435 $82,752 $86,214 $89,830
Инвестиции в основной капитал $2,882,287 $6,446,000 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0
Инвестиции в оборотный
капитал $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0
Кредит/Возврат кредита
Поток денежных средств для
инвестора -$2,882,287 -$6,446,000 $1,122,236 $1,378,263 $1,586,009 $1,591,780 $1,737,237 $1,809,771 $1,885,502 $1,964,576
Дисконтированный поток
денежных средств -$2,620,260 -$5,327,273 $843,153 $941,372 $984,787 $1,021,009 $1,013,008 $844,272 $799,637 $757,429
NPV $3,554,582
IRR 15.9%
Срок окупаемости (не
дисконтированный), лет 7.0
Ставка дисконтирования 10.0%

www.vinestate.com
+84(0)125 582 45 22 (eng&rus)
+84(0)122 574 69 64 (vn)
12
Площадь участка: 1,5 га
Расположение: Юго-западная часть острова. 5 км севернее аэропорта
Владелец: частное лицо
Стоимость: 0,7 млн. долл. США
5 Км от аэропорта. Пляж несколько каменистый, но обещают расчистить. Продаётся
северная часть. Несмотря на близость к аэропорту, отсутствует самолетный шум из-за
удачного расположения глиссад относительно самого земельного участка.
На той части территории, которая выходит к дороге находится огромный магазин Жемчуга
для туристов. По нашему мнению, резорту это мешать не будет, т.к. магазин соответствует
уровню предполагаемой застройки, а также находится на достаточном удалении от места
застройки.
Общая площадь земли, находящейся в собственности у владельца 3 га, но к продаже
предлагается лишь половину.

www.vinestate.com
+84(0)125 582 45 22 (eng&rus)
+84(0)122 574 69 64 (vn)
13
Здания
номеров 3,500 1.00 3,500.00 780.00 2,730,000.00
Здания бунгало 50 40.00 2,000.00 520.00 1,040,000.00
помещения 1,000 1.00 1,000.00 156.00 156,000.00
7,500.00 4,381,000.00

www.vinestate.com
+84(0)125 582 45 22 (eng&rus)
+84(0)122 574 69 64 (vn)
14
15,000 1.00 15,000.00 45.50 682,500.00
Земля
15,000 1.00 15,000.00 47.44 711,574.95
5,500 1.00 5,500.00 90.00 495,000.00
Стадия
Стадия

15
www.vinestate.com
+84(0)125 582 45 22 (eng&rus)
+84(0)122 574 69 64 (vn)
Год 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Чистый доход $0 $0 $1,077,078 $1,322,802 $1,522,189 $1,518,996 $1,657,802 $1,727,020 $1,799,288 $1,874,746
Амортизация $0 $0 $45,158 $55,460 $63,820 $72,784 $79,435 $82,752 $86,214 $89,830
капитал $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0
инвестора -$2,972,287 -$6,131,000 $1,122,236 $1,378,263 $1,586,009 $1,591,780 $1,737,237 $1,809,771 $1,885,502 $1,964,576
NPV $5,369,278
IRR 21.0%

www.vinestate.com
+84(0)125 582 45 22 (eng&rus)
+84(0)122 574 69 64 (vn)
16
Владелец: государство
В связи с тем, что данный участок принадлежит государству, стоимость земли и порядок ее
выкупа требуют дальнейшего уточнения. Если инвестор продемонстрирует свою
заинтересованность, компания VINestate готова продолжать переговоры по данному
участку для выяснения всех неясных вопросов.
По восточной части участка протекает река, узкий пляж около 80 метров ( по сравнению с
общей площадью участка) с южной стороны участка, находится другой участок, где
планируется строительство резорта, дорога к которому проходит через предлагаемый к
продаже участок. На наш взгляд, так как земля государственная, местные власти могут
обязать проложить дорогу к этому резорту на территории предлагаемого участка.

www.vinestate.com
+84(0)125 582 45 22 (eng&rus)
+84(0)122 574 69 64 (vn)
Здания
номеров 3,500 1.00 3,500.00 780.00 2,730,000.00
Здания бунгало 50 40.00 2,000.00 520.00 1,040,000.00
помещения 1,000 1.00 1,000.00 156.00 156,000.00
7,500.00 4,381,000.00
17
30,000 1.00 30,000.00 45.50 1,365,000.00
Земля
160,000 1.00 160,000.00 17.08 2,732,447.82
5,500 1.00 5,500.00 90.00 495,000.00
Стадия
Стадия

18
www.vinestate.com
+84(0)125 582 45 22 (eng&rus)
+84(0)122 574 69 64 (vn)
Год 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Чистый доход $0 $0 $1,077,078 $1,322,802 $1,522,189 $1,518,996 $1,657,802 $1,727,020 $1,799,288 $1,874,746
Амортизация $0 $0 $45,158 $55,460 $63,820 $72,784 $79,435 $82,752 $86,214 $89,830
капитал $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0
инвестора -$3,527,448 -$6,446,000 $1,122,236 $1,378,263 $1,586,009 $1,591,780 $1,737,237 $1,809,771 $1,885,502 $1,964,576
NPV $3,083,167
IRR 14.8%

www.vinestate.com
+84(0)125 582 45 22 (eng&rus)
+84(0)122 574 69 64 (vn)
19
Расположение: Западная чаcть участка. Около 25 км севернее аэропорта.
Длинна пляжа: Н/Д
Владелец: Частное лицо
Очень хорошее расположение, ровный квадратный участок. Нет некоторых
документов, в том числе и карты, но владелец обещал предоставить все, если
будет интерес к участку. В данный момент к участку нет мощеной дороги, а есть
только песчаная насыпь на расстоянии около километра от главного шоссе. По
словам представителя владельца, это строится гос. дорога

www.vinestate.com
+84(0)125 582 45 22 (eng&rus)
+84(0)122 574 69 64 (vn)
Здания
номеров 3,500 1.00 3,500.00 780.00 2,730,000.00
Здания бунгало 50 40.00 2,000.00 520.00 1,040,000.00
помещения 1,000 1.00 1,000.00 156.00 156,000.00
7,500.00 4,381,000.00
20
30,000 1.00 30,000.00 45.50 1,365,000.00
Земля
60,000 1.00 60,000.00 71.16 4,269,449.72
5,500 1.00 5,500.00 90.00 495,000.00
Стадия
Стадия

21
www.vinestate.com
+84(0)125 582 45 22 (eng&rus)
+84(0)122 574 69 64 (vn)
Год 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Чистый доход $0 $0 $1,077,078 $1,322,802 $1,522,189 $1,518,996 $1,657,802 $1,727,020 $1,799,288 $1,874,746
Амортизация $0 $0 $45,158 $55,460 $63,820 $72,784 $79,435 $82,752 $86,214 $89,830
Инвестиции в основной
капитал $5,064,450 $6,446,000 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0
капитал $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0
инвестора -$5,064,450 -$6,446,000 $1,122,236 $1,378,263 $1,586,009 $1,591,780 $1,737,237 $1,809,771 $1,885,502 $1,964,576
NPV $1,794,903
IRR 12.5%

www.vinestate.com
+84(0)125 582 45 22 (eng&rus)
+84(0)122 574 69 64 (vn)
22
2.5 СРАВНЕНИЕ ОСНОВНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ
Участок №1 Участок №2 Участок №3 Участок №4
Размер участка, га 8 1.5 16 6
Стоимость участка, млн. долл. США 2.1 0.7 2.7 4.3
Общий объем инвестиций, млн. долл. США 9.3 7.3 9.8 11.5
Чистая приведенная стоимость проекта, млн. долл. США 3.6 5.4 3 1.8
Внутренняя норма доходности, % 15.9 21 14.8 12.5
Срок окупаемости инвестиций, лет 7 6 8 8

www.vinestate.com
+84(0)125 582 45 22 (eng&rus)
+84(0)122 574 69 64 (vn)
23
СПАСИБО!

Земельные участки на о. Фукуок под строительство резорта

More Related Content

Viewers also liked

Similar to Земельные участки на о. Фукуок под строительство резорта

More from VINestate

Земельные участки на о. Фукуок под строительство резорта