Документ анализирует текущую ситуацию на рынке бюджетного жилья в Хошимине, включая проблемы и возможности, связанные с обеспечением доступности жилья для населения с низким и средним доходом. Рассматриваются факторы, способствующие развитию доступного жилья, а также риски и стратегии управления проектом жилой недвижимости. Проект охватывает строительство квартир площадью 30-40 кв. м с целью удовлетворения потребностей 1.7 млн. человек, имеющих платежеспособный спрос на жилье стоимостью ниже 50 000 долларов.

2. Почему бюджетное жилье?

3. Субъективные факторы
 Государственная поддержка девелоперов доступного жилья,
а также финансовых институтов, финансирующих развитие
этого сегмента:
 Льготные условия аренды земли
 Налоговые преференции
 Обеспечение льготных условий кредитования
 Запуск государственных программ по кредитованию
населения с низким уровнем дохода для приобретения
жилья:
 Квартира за 30% стоимости, выплачиваемой в течение 5 лет
 Квартира с беспроцентной рассрочкой до 5 лет
• Возможность получения кредита на покупку жилья через
Фонд жилищного развития г. Хошимина:
 Максимальный размер кредита составляет 400 млн. донгов (19
200 долларов США)

4. Объективные факторы
 Существенный дисбаланс между спросом и предложением в
сторону спроса в сегменте жилья стоимостью ниже 50 000 долл за
объект, при этом предложение крайне лимитировано:
 общий объем предложения по всем сегментам : 47 000 квартир
 20% жилье для населения со средним уровнем дохода (стоимость
от 25 000 до 50 000 долларов за квартиру)
 20% квартиры для населения с низким уровнем дохода (стоимость
ниже 25 000 долларов за квартиру)
 60% апартаменты с ценой выше 50 000 долл. за квартиру.
 В то время как, по различным оценкам, платежеспособный спрос
для сегмента квартир стоимостью ниже 50 000 долл. за квартиру в
г. Хошимин составляет минимум 1.7 млн. человек - это:
 высококвалифицированные рабочие в промышленных и
экспортноориентированных отраслях производства;
 Госслужащие;
 Менеджеры среднего звена;
 Tрудовые мигранты;

5. Объективные факторы
 Физическая возможность строительства жилья с продажной
стоимостью ниже 25 000 долл. за объект:
 Дешевая рабочая сила
 Дешевые стройматериалы
 Отсутствие необходимости утепления домов
 Предоставление государством земли по льготным расценкам (в
районе 150 долл. за кв.м земли)
 Другие льготы (в частности, налоговые каникулы)
• Низкий интерес частного бизнеса к развитию данного
сегмента, что практически исключает конуренцию в
будущем:
 Из всего объёма земельного фонда, отданного для реализации
проектов жилой недвижимости в Хошимине, только на 7,8%
планируется возводить доступное жилье

6. Земля

7. Местоположение

8. Социально-бытовая и
развлекательная инфраструктура

9. Транспортная инфраструктура

10. Параметры участка

11. Параметры участка
 Общая площадь 10,6 Га
 Статус: Собственность
 Назначение: Апартаменты
 Очистка: Проведена на 80%
 Плотность застройки: 46%
 Этажность: 8 этажей

12. Краткое описание проекта
 Выкуп и застройка 2-х участков земли общей площадью
10.6 га, являющихся частью проекта «Nam Long».
Проект выставлен на продажу.
 Объект инвестирования: район многоквартирных
домов эконом-класса
 Конечный продукт: квартиры площадью 30-40 кв.м, со
средней стоимостью 20 000 долл. США.
 Целевая аудитория продукта:
 Люди с низким и средним доходом
 Высококвалифицированные рабочие
 Менеджеры низкого и среднего звена в частных
компаниях
 Государственные служащие низкого и среднего уровня

13. Плюсы проекта
 Проект основан на апробированной и успешно
реализованной концепции. Скорость реализации
жилья составляла до 30 квартир в день
 Минимальная конкурентов на рынке.
 Благоприятная рыночная конъюнктура для
подобного рода проектов
 Продавец земли известная девелоперская
компания, использующая отработанные
юридические схемы

14. Риски
 Отказ в выдаче кредита на реализацию проекта
 Более низкий, по сравнению с заявленным, темп
реализации недвижимости
 Строительная стоимость окажется выше
заявленной
 Сокращение государственных программ по
поддержке приобретения недвижимости для
людей с низким доходом
 Большое количество отказов по ипотечным
кредитам для потенциальных клиентов

15. Управление рисками
 Отказ в выдаче кредита на реализацию проекта
 В данном случае мы берем кредит в банк не под
недвижимость, которая будут образованна в
результате реализации проекта, а фактически поз залог
имеющихся активов, а именно земли. В таком случае
кредит составляет 29% от рыночной стоимости земли,
что значительно упрощает процесс получения кредита.
 Более низкий, по сравнению с заявленным, темп
реализации недвижимости
 Темп реализации основан на консервативном сценарии
развития событий. Учитывая опыт успешной
реализации проектов подобного типа, можно ожидать
более высокий темп продаж

16. Управление рисками
 Сокращение государственных программ по поддержке приобретения
недвижимости для людей с низким доходом
 Большое количество отказов по ипотечным кредитам для потенциальных
клиентов
 В настоящее время по различным оценкам во Вьетнаме на личном
хранении находится золота на сумму от 22,5 до 56 млрд. долл. На
жителей Сайгона приходится до 20% от этой суммы. Таким образом,
население Хошимина обладает достаточным резервом денежной массой
(как лично, так и через нелегальное кредитование, на долю которого
приходтся около 50% рынка кредитования) для приобретения квартир
стоимостью от 20 до 30 тыс. долл.
 Строительная стоимость на момент реализации проекта окажется выше
расчетной
 Стоимость строительных работ основана на фактической стоимости
работ в проектах подобного класса и типа (более того завышена на 4%)
 В настоящее время во Вьетнаме наблюдается тенленция к снижению
стоимости строительных работ. Таким образом, как минимум в
течение 6 месяцев нет оснований ожидать повышения их стоимости.
Договора с подрядчиками заключаются на основе текущих ставок

17. Основные экономические показатели
Основные параметры проекта Экономические показатели
Продажи Прибыли и убытки
Средняя стоимость квартир 500 $/кв.м Валовая стоимость проекта 162.2 млн. $
Темп продаж 85 квартир/
месяц
Валовые затраты на проект 123.4 млн. $
EBITDA 34.4 млн. $
Стоимость Чистый доход 22.9 млн. $
Стоимость земли 15.9 млн. $
Строительная стоимость 224 $/кв.м Финансовые показатели
Стоимость инфраструктуры 72 $/кв.м Собственный капитал 15.9 млн. $
Операционные расходы 6% Кредит (15% годовых) 4.6 млн. $
Продажи и Маркетинг 5%
Непредвиденные расходы 4% IRR для инвестора 31%

18. План Действий

19. Год 1
Начало проекта

20. Год 1
 Выкуп земли
 Получение кредитной линии.
 Предпроектные и проектные работы.
 Получение разрешительной документации.
 Создание юридической базы для проекта – всего 12 месяцев.

21. Год 2
Строительство показательных домов –
начало продаж

22. Год 2: Начало строительства и начало продаж
 Рытье котлована для первого блока квартир
 Прокладка временных дорог.
 Проведение маркетинга, рекламной и PR-компании (открытие
офиса продаж, изготовление рекламных материалов, размещение
рекламы в СМИ, наружная реклама, PR статьи в СМИ и т.д.) – 3
первых месяца*.
 Продажи начинаются в 4-ом месяце.
* Маркетинговые и рекламные мероприятия продолжаются до полной реализации
продукта

23. Стратегия продаж
 Домовладения продаются на уровне котлована.
 Сначала продается доля во владении землей для сбора стредств
для прокладки инфраструктуры.
 Далее продается подряд на строительство домовладений.
 Строительство блоков ведется по мере продаж квартир.
 В случае отсутствия покупателей достраиваются только проданные
блоки. Новые блоки не строятся. Таким образом, строительство
финансируется из выручки.
 С выручки выплачивается комиссия своим продавцам и
сторонним агентам, в случае если квартира была реализована по
их рекомендации. Общий размер всех комиссионных выплат не
превышает 2% от выручки.

24. Год 3-8
Продажи

25. Год 3-8: Продажи
 Реализация продукта ведется по вышеописанной схеме.
 Продолжается проведение маркетинговых и рекламных
мероприятий.
 Начинается возврат кредита.
 Налог на корпоративную прибыль (25%) основан на реально
применяемом во Вьетнаме налоге без учета возможных льгот и
привилегий, применяемых для поощрения социального
строительства.
 Ставка кредитования основана на требовании ЦБ Вьетнама,
озвученном для всех коммерческих банков в июле с.г., не
применять ставку выше 15%.

26. Год 9
Завершение строительства

27. Общий вид

28. Общий вид

29. Общий вид

30. Общий вид

31. Типовая планировка

32. Примеры итерьера

33. Фотографии участка

36. Спасибо за внимание!