Кейс-студии "Лучшие практики управления" Конференция "Коммерческая недвижимость: новые технологии и инструменты"

1. Классификация бизнес-центров -
современный инструмент
продвижения и маркетинга.
Ее влияние на капитализацию
объекта.

3. Классификация
Главная цель классификации – анализ рынка офисной
недвижимости крупных городов России, введение единых и
понятных правил и стандартов.
• Оценка объекта недвижимости;
• Проведение маркетингового анализа объекта и
окружения;
• Оценка рыночных возможностей и перспектив объекта.

5. Анализ окружения
Анализ окруженияСтавка
Поглощение
Ключевые
характеристикиКласс
объекта
Расположение
и логистика
Вакансия

6. Элемент оценки БЦ «Цитадель» БЦ «Берег на Краснопутиловской» БЦ «Народного ополчения 10»
Позиционируемый класс В В В
Адрес объекта ул. Краснопутиловская, 69 ул. Краснопутиловская, 46 пр. Народного ополчения, 10А
Район Кировский Кировский Кировский
Общая площадь объекта, кв.м. 31000 4000 3000
Этажность 7 4 3
Арендная ставка (предложение на рынке), мес./ кв.м. 850-950 1100-1150
Наличие вакантных площадей + + +
Удаленность от метро (пешком по времени, мин.) 25 25 15
Коэфф. 0,7 0,7 0,8
Удаленность от крупных транспортных магистралей 10 10 7
Коэфф. 0,8 0,8 0,9
Коэфф. 0,6 0,6 0,7
Вид строительства (Новое/реконструкция) Реконструкция Реконструкция Новое
Стадия реализации проекта Действующий Действующий Действующий
Экстерьер (Внешний вид) 0,5 0,5 0,7
Уровень внутренней отделки 0,6 0,7 0,6
Возможность перепланировки 0,5 1 1
Наличие и благоустройство дворовой территории (двор) 0,5 0,5 1
Система вентиляции 1 1 1
Система кондиционирования Частично Частично Полное
Коэфф. 0,5 0,5 1
Система отопления Центральное Автономная Центральное
Система резервного энергоснабжения - + -
Лифты (пасс/груз.) +/- +/+ +/-
Система видеоконтроля 1 1 1
Электронная система контроля доступа 1 1 0
Пожарная сигнализация 1 1 1
Охранная сигнализация 1 1 1
Телефония и интернет Обит Ростелеком, Обит Обит
Прочее
Наличие профессиональной УК 0 0 0
Наличие общепита + (2оператора) + (1оператор) +
Стоимость парковочного места в месяц (без учета НДС) 1500 6000-7000
Налоги (НДС) + + +
Коммунальные услуги + + +
Эксплуатационные расходы + + +
Клининг - + +
Телефония и интернет - - -
Прочее
Итого коэфф. 0,748 0,752 0,676
Максимальная арендная ставка (без учета НДС), руб 971,11 820,00 943,00

7. Доход объекта
Всего Аренда торговля, офисы, склады, парковка.
80%Аренда офисных помещений
Аренда складских и производственных помещений
Аренда торговых площадей
Аренда парковочных мест
Аренда земли
20%
Коммунальные услуги (перевыставление)
Аренда переменная часть эксплуатационные услуги
Прочие услуги: продажа имущества и оборудования
Прочие услуги: вознаграждение от операторов
Прочие услуги: временные сооружения
Всего доходы обекта
Итого выручка для БДР (без НДС)

8. Семь основных статей расходов
Прямые расходы на содержание объекта
ФОТ, в т.ч.
Заработная плата, оклады
Премии и бонусы
Мат. помощь
Отчисления с ФОТ
Аренда
Аренда земли
Аренда недвижимости
Аренда иных объектов
Прочие платежи арендодателю
Энергоресурсы, в т.ч.
Электроэнергия
Водоснабжение и прием стоков
Теплоснабжение
Содержание объекта, в т.ч.
ремонт
ТО и текущий ремонт ворот и шлагбаумов
ремонт инж.систем и оборудования
ремонт кровли
ремонт полов
ремонт фасадов
ремонты мелкие
косметич.ремонты офисных помещений
ремонт лифтов
асфальтирование
разметка парковки
промывка канализации
электроремонтные работы
ремонт котельной
благоустройство территории
материалы и инвентарь
озеленение
Обслуживание объекта, в т.ч.
Управление объектом
брокерские сделки
Клининг
уборка МОП, уборка территории
замена ковров
расходные материалы для МОП
уборка снега с крыш
вывоз снега
Техническое обслуживание и эксплуатация
обучение и аттестация персонала
Охрана
физическая охрана
ресепшн
Утилизация мусора
Дератизация, дезинсекция
Экологические мероприятия (проект ПДВ, проект
нормативов ТБО, лимит отходов)
Телефония
Прочие прямые расходы на содержание объекта, в т.ч.
Инструменты инвентарь
ОС, стоимостью менее установленного лимита
Прочие прямые расходы
Доставка арендаторов на объект
Страхование
Реклама
Амортизация производственных активов

9. Доход
Тип объекта
Площадь (Общая
кв.м.)
Доход Все расходы объекта ЧОД %
Бизнес-центр
класса "B"
До 10000 1170 250 78
10000-20000 1050 220 79
От 20000 1000 200 80
Бизнес-центр
класса "C"
До 15000 920 150 83
15000-20000 850 130 85
От 20000
700 110 84

10. Стратегия «РЕ»
- реновация, реконцепция, реконструкция, ремонт

11. Удовлетворенность:
80%
15%
5%

12. Лояльность
Стратегия повышения лояльности – изучение потребностей, выявление ценностей
арендатора для поддержания и роста лояльности.

13. Управление рисками
Риски, связанные
с объектом
недвижимости
Технологические
Природно-
экологические
Управленческие
Социально-
политические
Финансовые

14. Макроэкономические факторы
Реальный ВВП
Факторы:
1. Снижение потребления.
2. Реальная инфляция.
3. Отток капитала.
4. Отсутствие доступа к «дешевым и длинным»
кредитам.
5. Конец «сырьевой эры»
6. Низкая доля в экономике «малого бизнеса»
7. Отсутствие высокотехнологичных рынков.
8. Демографическая стагнация.
9. Санкции
Деловая
активность
Последствия в 2016:
1. Девальвация национальной валюты.
2. Инфляция и рост цен на импорт.
3. Коррекция планов развития.
4. Сужение основных рынков.
5. Вывод капитала.
6. Усиления роли государства в закупках.
7. Ужесточение фискальной политики.
8. Отвлечение на внешние угрозу.
9. Передел основных рынков.

15. Микроэкономические факторы
Регион
Город
Обеспеченность
качественными
площадями
Деловая
активность
Средний
достаток
населения
Область
Население

16. Статистика
Город
Среднегодовой доход
на душу населения
2015
руб.
Обеспеченность
качественными
площадями
м2 /1000 чел.
Москва 59 567 1234
Санкт-Петербург 39 845 556
Новосибирск 23 739 200

17. Капитализация объекта
ЧОД * Cap Rate = стоимость ОН
Нормальная доходность ОН
≈ 12 % годовых

19. Проект управления

20. Спасибо за внимание!
www.mtlgroup.ru
www.best-100.ru