Downloaded 11 times
Uploaded byBDA
маркетинговое обоснование застройки жх коммерческой недвижимостью
Документ посвящен оценке эффективности коммерческой застройки жилого микрорайона, включая анализ рентабельности, прогнозирование плотности населения и транспортной инфраструктуры. Рассматриваются социально-демографические характеристики, влияющие на спрос и характеристики целевой аудитории. Основная цель - разработка плана коммерческой застройки с максимальным экономическим эффектом, основанного на анализе данных и прогнозах.
More Related Content
Similar to маркетинговое обоснование застройки жх коммерческой недвижимостью
маркетинговое обоснование застройки жх коммерческой недвижимостью
- 1. NAI Becar Санкт-Петербург /Новосибирск ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА ОБЪЕКТОВ КОММЕРЧЕСКОЙ ИНФРАСТРУКТУРЫ В ЖИЛОМ МИКРОРАЙОНЕ
- 2. Цели: Оценка экономической эффективности коммерческойзастройки микрорайона по существующему проекту План коммерческой застройки микрорайона с максимально возможным экономическим эффектом Задачи: Проанализировать рентабельность существующей коммерческих объектов Определить максимально полезную для постройки площадь Определить использование (назначение) каждого объекта 2
- 3. Информация на входе Составинформации: Ситуационный план с указанием мест предполагаемой застройки объектами коммерческой недвижимости Вид / Формат Карта / Схема / План Данные социологического опроса населения, проживающих Таблицы и диаграммы в микрорайонах аналогичного класса Схема дорог и их сопряжение с городскими магистралями Городской транспорт (План развития территории) Площадь 1 - 2 - 3 комнатных квартир Количество 1 - 2 - 3 комнатных квартир Динамика продаж: по диапазонам цен на 1 - 2 - 3 комнатные квартиры Структура продаж: Нал / Рассрочка / Ипотека по типам квартир (в %) Карта / Схема / План Карта / Схема / План Таблица / XLS Таблица / XLS Таблица / XLS Результаты исследований / DOC 3
- 4. Инструменты / ЭтапыРабот Влияние социальнодемографических характеристик на характер коммерческой застройки Динамическое долгосрочное прогнозирование плотности населения Прогнозирование развития транспортной инфраструктуры и конкурентного окружения Планирование коммерческой застройки с учетом максимальной экономической эффективности Оценка влияния всех факторов на стратегию локации коммерческих объектов 4
- 5. Влияние социальнодемографических характеристик на характеркоммерческой застройки микрорайона
- 6. Принципы Показатели «Ядра» потребительской аудитории Группы занятости (распределениепо профессиональным категориям). Доля занятых (работающих). Факторы Планирования Размер и концентрация миграционных потоков во времени суток Прогноз среднего чека в объектах торговли Половозрастной состав (Доля и Возраст Характеристики форматов объектов женщин) торговой зоны Прогноз численности и плотности Семейное положение (браки, дети, «возраст» населения. Оценка реального числа семей), покупателей. Прогноз расходов семей на культуру, Источника финансирования покупки жилья. досуг и сервис Структура доходов на члена семьи 6
- 7.
- 8. СТРУКТУРА ДОХОДОВ Ядро –Семьи с доходами 10 - 40 тысяч рублей на 1 члена семьи в месяц. 100% 3% 11% 90% 23% 38% 70% 29% 30-40 тыс. руб. в месяц на члена семьи 33% 20-30 тыс. руб. в месяц на члена семьи 33% 26% 23% 28% 33% 30% 30% 10-20 тыс. руб. в месяц на члена семьи 44% 33% 20% 10% Свыше 40 тыс. руб. в месяц на члена семьи 33% 22% 28% 50% 40% 26% 13% 11% 0% 30% 80% 60% 16% 25% 32% 22% 5% 0% мужской женский 29% 33% 3% 20-30 лет 31-40 лет 41-50 лет 51 и более лет До 10 тыс. руб. в месяц на члена семьи 3% все 8
- 9. ПОЛОВОЗРАСТНОЙ СОСТАВ 100% 90% 80% 17% 70% 23% 7% 60% 4% 50% 40% 30% 28% 20% 16% 4% 10% 1% 0% 20-30 лет 31-40лет Мужской 41-50 лет 51 и более лет Женский 80% - люди в возрасте 20 – 40 лет – рожденные в 70-е – 80-е 9
- 10. СЕМЕЙНОЕ ПОЛОЖЕНИЕ Одинок В браке,детей нет В браке, один ребенок 1% 6% 7% В браке, дети живут отдельно В браке, два ребенка 1% 5% В браке, трое и более детей 1% 1% 9% 2% 12% 17% 23% 1% 1% 1% 15% 13% 12% 10% 9% 16% 10% мужской женский 11% 20-30 лет 6% 2% 6% 31-40 лет 41-50 лет 51 и более лет Ядро – брачные пары, до 40 лет с 1 ребенком (26%) + пары без детей (46%) 10
- 11. РЕШАЮЩИЕ ФАКТОРЫ ПРИ ПОКУПКЕЖИЛЬЯ Хорошая инфраструктура 17% Удобное местоположение массива 21% Мнение знакомых 14% Другое 5% Сравнительно низкая цена 43% 11
- 12. Решающие факторы выбораквартир Привлекательность покупки квартиры формируется: низкими ценами квартир, репутацией и удобными расположением микрорайона. Хорошая инфраструктура не является значимым фактором выбора. Доля этого фактора всего 17%. 100% 90% 1% 22% 80% 70% 8% 6% 5% 17% 4% 16% 16% 17% 17% 27% 16% 17% 17% 16% 60% 50% 18% Другое Мнение знакомых 45% 12% 25% 33% Хорошая инфраструктур а 40% Удобное местоположени е массива 30% 20% 43% 43% 48% 40% 36% 33% Сравнительно низкая цена 10% 0% Мужской Женский 20-30 лет 31-40 лет 41-50 лет 52 и более лет 12
- 13.
- 14. Целевые Потребители Средний классс доходами до 40 руб. / 1 члена Семьи в месяц (73%) Брачные пары в возрасте 20 - 40 лет: • С детьми (26%) • Без детей (46%) Совершившие покупку жилья: • Из-за низкой цены (43%) • С помощью ипотеки (54%) Женщины (51% жильцов Микрорайона) – глава процесса покупок Ограничение средств на повседневные покупки из-за ипотечного бремени Наличие автомобилей не будет решающим фактором доступа к ТТ. 14
- 15.
- 16. Оценка плотности населенияЖК в динамике этапов строительства Показ Обща Площа Срок Площадь Общая Коли Площа атель я дь Колич Количе Плот оконча участков по площадь честв Средняя дь площа торгов ество ство ность ния объекты участков под о этажнос кварти дь ых кварт жител насел строите соцкультбыт торговые домо ть р, тыс. участк объект ир ей ения льства а объекты в кв. м. а ов Ед. изм. тыс. кв. м. Год / мес. тыс. кв. м. 1 Этап .… ... 2 Этап …. 3 Этап …. Эт. тыс. шт. тыс. кв. м. Тыс. чел. Чел. / тыс. кв. м. … … … … … …. … … … … … … … … … … … … … … тыс. кв. м. тыс. кв. м. Шт. …. … … ... … …. ... …. … 16
- 17. Прогноз численности микрорайона посуществующему плану застройки № п/п .... …. Срок Число Итог, жителей окончания жителей на с накоплением строительства участок …. …. .... … ИТОГО, 1,2 и 3: … … 1 этап № очереди строительства Площадь Тыс. кв. м. участка, Га 2 этап 3 этап …. 17
- 18.
- 19. Критерии Рентабельных ТРК: ТРЕБОВАНИЯРИТЕЙЛЕРОВ Ритейлер Формат Торговая S Доп. S Итого, S Ставка аренды Стоимость Плотность Приор Радиус населения итет название название м2 м2 м2 руб./мес . руб./мес. чел. м. ранг ЛИДЕР ЭКОНОМИИ Продуктовый дискаунтер 750 750 350 262 500 1 000 500 0 ХОЛДИ Продуктовый дискаунтер 500 500 350 175 000 500 200 0 АВОСЬКА Универсам / Супермаркет у дома 1 000 2 000 1 000 2 000 000 2 000 500 1 СИБИРИАД А Универсам / Супермаркет у дома 600 600 500 300 000 2 000 500 1 ГОРОЖАНК А Супермаркет у дома + кулинария + выпечка 1 200 1 200 1 000 1 200 000 3 500 1 000 2 СУПЕР МАРКЕТ ПЛЮС Супермаркет у дома + кулинария + выпечка 650 400 1 050 540 567 000 5 000 1 000 2 ХОЛЛИДЕЙ Супермаркет у дома + кулинария + выпечка 700 600 1 300 600 780 000 4 000 1 000 2 1000 19
- 20. Детализация Торгового Профиля (Локация1), кв.м., площади Товары / Услуги Супермаркет Магазин Павильон Продукты Хоз. Товары Аптека Оптика Товары для животных Ветеринарная клиника Одежда/обувь Галантерея Химчистка Ателье/Ремонт Детские товары Салон красоты Канцелярия Кафе Пиво Мясо Рыба Фрукты/Овощи Банк Офисы ИТОГО: 700 500 100 50 30 20 10 15 20 10 36 10 50 50 20 20 20 10 946 600 125 20
- 21.
- 22. Схема маршрутов общественного транспорта Светлый-1 Светлый-3 Светлый-2 Зонатранспортной доступности (350 м.) Зона активной торговли (350 м.) Объект коммерческой недвижимости по Плану Застройщика Утренний трафик (на работу) Вечерний трафик (домой) Остановка городского транспорта 22
- 23. Анализ торговых зонМР по существующему Плану (Локация 1) Торговая зона 400 м. Торговая зона 300 м. Зоны слабого притяжения 000 Число покупателей в зонах слабого притяжения Места расположения торговых объектов А Остановки городского транспорта Светлый-1 896 А А СМ 1568 А Светлый-3 А 1848 1064 А А Светлый-2 СМ А 23
- 24. Предпочтительный торговый профиль микрорайона Локация1 Площадь Формат № Количество Объекта Общая Супермаркет 2,4,5 3 946 2 838 Магазин 1,6 2 600 1 200 Павильон 3 1 125 125 Итого 5 4 163 24
- 25. ОЦЕНКА РЕНТАБЕЛЬНОСТИ СХЕМЫ Оценка численностипотенциальных покупателей в пределах торговых зон ЛОКАЦИЯ 1. Всего 16 701 Аудитория, чел. № Магазина Основная Спорная 1 1 687 0 2 1 631 0 3 1 575 1 125 4 2 137 0 5 1 687 0 6 1 799 0 Итого 10 515 1 125 Свободная 6 186 ТЦ 25
- 26. ОЦЕНКА РЕНТАБЕЛЬНОСТИ СХЕМЫ Оценка ставокаренды по форматам и площадям торговых объектов (Локация 1). Площадь Торгового Объекта № магазина Аудитория Торговая Ставка Доп. Ставка Всего Формат Торгового Объекта код чел. м2 руб./м2 м2 руб./м2 м2 название 1 1 687 500 350 100 500 600 Дискаунтер 2 1 631 500 350 100 500 600 Дискаунтер 3 1 575 500 350 100 500 600 Дискаунтер 4 2 137 700 600 300 500 1 000 Универсам 5 1 687 500 350 100 500 600 Дискаунтер 6 1 799 500 350 100 500 600 Дискаунтер Итого 10 515 3 200 800 4 000 26
- 27. ОЦЕНКА РЕНТАБЕЛЬНОСТИ СХЕМЫ Расчет рентабельностиинвестиций в строительство объектов коммерческой недвижимости (Локация 1) № магази на Доход от арендатор ов Затраты Чистая Прибыль Инвестиции Окупаемость Торговая Доп. Итого СС Всего NOI месяц NOI год 1 м2 Всего лет код руб./мес. руб./мес. руб./мес. руб./ м2 руб. руб. руб. руб./м2 руб. лет 1 175 000 50 000 225 000 80 48 000 142 678 1 712 136 24 000 14 400 000 8,4 2 175 000 50 000 225 000 80 48 000 142 678 1 712 136 24 000 14 400 000 8,4 3 175 000 50 000 225 000 80 48 000 142 678 1 712 136 24 000 14 400 000 8,4 4 420 000 150 000 570 000 100 100 000 383 051 4 596 610 24 000 24 000 000 5,2 5 175 000 50 000 225 000 80 48 000 142 678 1 712 136 24 000 14 400 000 8,4 6 175 000 50 000 225 000 80 48 000 142 678 1 712 136 24 000 14 400 000 8,4 Итого 1 295 000 400 000 1 695 000 340 000 1 096 441 13 157 288 96 000 000 27
- 28. НОВАЯ КОНЦЕПЦИЯ Планирование коммерческой застройкис учетом максимальной экономической эффективности
- 29. ИНТЕРЕСЫ УЧАСТНИКОВ РЫНКА УчастникРынка Цель Управляющая компания / Застройщик Создать сервисную среду, на основе пула объектов коммерческой недвижимости, которая будет являться конкурентным преимуществом м/р «Светлый». Генерировать дополнительны доход. Инвестор / Арендатор Иметь объект капиталовложений с хорошими показателями эффективности. Жители микрорайона Доступный и максимально возможный для данной территории транспортный и торговый сервис. 29
- 30. ОРГАНИЗАЦИЯ ТРАНСПОРТА Схема расположениятранспортной магистрали и остановок городского транспорта (Локация 2) Торговая зона 300 м. Утренний трафик (на работу) Вечерний трафик (домой) А Остановки городского транспорта Светлый-1 А А А А А Светлый-3 А А А А Светлый-2 А А 30
- 31.
- 32. ТОРГОВЫЙ ПРОФИЛЬ Предпочтительный торговыйпрофиль микрорайона «ЛОКАЦИЯ 2» Локация 2 Площадь Формат № Кол/во Объекта Общая ТЦ 3 1 2 476 2 476 Супермаркет 2,4,5 3 946 2 838 Магазин 1,6 2 600 1 200 Павильон 0 0 125 0 Итого 6 6 514 32
- 33. ТОРГОВЫЙ ПРОФИЛЬ Детализация торговогопрофиля (Локация 2), кв. м. Формат № Количество Продукты Хоз. Товары Аптека Оптика Товары для животных Ветеренарная клиника Одежда/обувь Галантерея Химчистка Ателье/Ремонт Детские товары Салон красоты Концелярия Кафе Пиво Мясо Рыба Фрукты/Овощи Банк Офисы Доп. Итого: ТЦ 3 1 1000 300 50 30 20 70 200 20 100 60 100 36 50 150 50 50 50 20 20 100 1476 2 476 Супермаркет 2,4,5 3 700 Магазин 1,6 2 500 Павильон 50 30 20 10 15 100 20 10 36 10 50 50 20 20 20 10 246 2 838 100 1 200 25 0 33
- 34. ОЦЕНКА РЕНТАБЕЛЬНОСТИ СХЕМЫ Оценка численностипотенциальных покупателей в пределах торговых зон (Локация 2). Всего 16 701 Аудитория Радиус № магазина Основная Спорная код метров чел. чел. 1 200 1 293 100 2 300 1 631 3 300 3 745 4 300 3 655 5 300 3 149 6 200 1 799 250 Итого 15 273 350 Свободная 1 428 ТЦ 34
- 35. ОЦЕНКА РЕНТАБЕЛЬНОСТИ СХЕМЫ ставокаренды по форматам и площадям торговых объектов Оценка (Локация 2) Площадь № магазина Аудитория Оператор Торговая Ставка Дополн. Ставка Всего код чел. м2 руб./м2 м2 руб./м2 м2 название 1 1 293 500 350 100 500 600 Дискаунтер 2 1 631 500 350 100 500 600 Дискаунтер 3 3 745 1 000 600 950 500 1 950 Супермаркет 4 3 655 700 600 250 500 950 Универсам 5 3 149 700 600 250 500 950 Универсам 6 1 799 500 350 100 500 600 Дискаунтер Итого 15 273 3 900 1 750 5 650 35
- 36. ОЦЕНКА РЕНТАБЕЛЬНОСТИ СХЕМЫ • Расчетрентабельности инвестиций в строительство объектов коммерческой недвижимости (Локация 2) № Магазина Доход Торгов ая Доп. код руб. руб. 1 175 000 2 175 000 3 600 000 4 420 000 5 420 000 6 175 000 Итого 1 965 000 50 000 50 000 475 000 125 000 125 000 50 000 875 000 Расходы Итого СС руб./ме с. 225 000 225 000 1 075 000 545 000 545 000 225 000 2 840 000 руб./ м2 Чистая Прибыль NOI месяц руб./мес руб./мес . . Всего NOI год руб./год Инвестиции 1 м.кв руб./м Окупа емост ь Всего 2 руб. лет 80 48 000 142 678 1 712 136 24 000 14 400 000 8,4 80 48 000 142 678 1 712 136 24 000 14 400 000 8,4 100 195 000 716 017 8 592 203 24 000 46 800 000 5,4 100 95 000 366 864 4 402 373 24 000 22 800 000 5,2 100 95 000 366 864 4 402 373 24 000 22 800 000 5,2 80 48 000 142 678 1 712 136 24 000 14 400 000 8,4 529 000 1 877 780 22 533 356 135 600 000 36
- 37. ОЦЕНКА РЕНТАБЕЛЬНОСТИ СХЕМЫ • ЛОКАЦИЯ2 ПРОТИВ ЛОКАЦИЯ СС Локация № магазина Аудитория NOI Доход Инвестиции Площадь Месяц Год Месяц Окупа емость лет Год код 1 чел. м2 руб. руб. руб. руб. руб. лет 1 2 3 4 5 6 1 687 1 631 1 575 2 137 1 687 1 799 600 600 600 1 000 600 600 48 000 48 000 48 000 100 000 48 000 48 000 576 000 576 000 576 000 1 200 000 576 000 576 000 142 678 142 678 142 678 383 051 142 678 142 678 1 712 136 1 712 136 1 712 136 4 596 610 1 712 136 1 712 136 14 400 000 14 400 000 14 400 000 24 000 000 14 400 000 14 400 000 8,4 8,4 8,4 5,2 8,4 8,4 10 515 4 000 340 000 4 080 000 1 695 000 13 157 288 96 000 000 1 293 1 631 3 745 3 655 3 149 1 799 600 600 1 950 950 950 600 48 000 48 000 195 000 95 000 95 000 48 000 576 000 576 000 2 340 000 1 140 000 1 140 000 576 000 142 678 142 678 716 017 366 864 366 864 142 678 1 712 136 1 712 136 8 592 203 4 402 373 4 402 373 1 712 136 14 400 000 14 400 000 46 800 000 22 800 000 22 800 000 14 400 000 15 273 5 650 529 000 6 348 000 2 840 000 22 533 356 135 600 000 Итого 2 Итого 1 2 3 4 5 6 8,4 8,4 5,4 5,2 5,2 8,4 37
- 38. Локация 2 vsЛокация 1: Доходность и Срок окупаемости 5,3 лет 8,4 лет 25 000 000 20 000 000 17 396 949 15 000 000 4 596 610 10 000 000 5 000 000 8 560 678 5 136 407 0 Локация 1 Локация 2 38
- 39. Контактная информация Игорь Рылов,Директор департамента развития «НАИ Бекар Новосибирск» NAI Becar тел. +7 (913) 929 91 70 Титков Е. В., Эксперт по Маркетингу, Один из ведущих менеджеров по маркетингу в сфере консалтинга по версии Ассоциации Менеджеров России 2012 г. тел. +7 (913) 389 68 80
- 40.