АЛЕКСАНДР ЗАСУХИН, Генеральный директор консалтинговой компании «Урал-Гермес» (г. Екатеринбург) Торговые площади в жилой застройке

1. Докладчик – директор консалтинговой
компании «Урал-Гермес» Засухин А.И.
Екатеринбург, 2017
«Особенности создания торговой
недвижимости в жилой застройке»
«Особенности создания торговой
недвижимости в жилой застройке»
Конференция «Торговый центр будущего в Екатеринбурге»
12
Консалтинговая компания «Урал-Гермес»

2. 1
2
Значение торговой недвижимости для жилой застройки
Придомовая территория (≈10%)Жилая зона (≈55%)
Социальная и коммерческая
инфраструктура (≈35%)
Квартирография, планировки квартир, места
общего пользования, конструктивные решения,
архитектура, инженерная инфраструктура,
безопасность и т.д.
Спортивные площадки, детские площадки,
зеленые зоны, прогулочные дорожки, зоны
отдыха и т.д.
Школы, детские сады, поликлиники, пред-
приятия торговли, общественного питания и
услуг, образовательные центры и др.Комфорт проживания
Как продавать
не квартиры, а
комфортное
проживание?
Синергетика

3. 3
Резервы улучшения проектов жилых комплексов
Наибольшие резервы для повышения
конкурентоспособности ЖК лежат в
концептуальном планировании его
социальной и коммерческой
инфраструктуры
Рис. 1 Эффективность использования современных
концептуальных технологий при проектировании
жилой зоны ЖК (R≈39%)
Рис. 2 Эффективность использования современных
концептуальных технологий при проектировании
придомовой территории ЖК
(R≈57%)
Рис. 2 Эффективность использования современных
концептуальных технологий при проектировании
коммерческой инфраструктуры ЖК
(R≈71%)

4. 1
4
Основные виды торговой недвижимости в жилой застройке
1. Отдельные торговые центры
Комплексный характер развития
разных форматов торговой
недвижимости в значительной мере
зависит от площади застройки
2. Встроенно-пристроенные торговые
центры
3. Стрит-ритейл (торговая галерея)

5. 1
5
Каждый из типов жилой застройки имеет свои особенности
формирования коммерческой (в т.ч. торговой) инфраструктуры
1. Удаленные районы и микрорайоны 2. Микрорайоны внутри города
3. Квартальные жилые комплексы 4. Отдельные жилые комплексы

6. 1
6
Факторы, влияющие на выбор видов торговой недвижимости
1. Тип и площади жилой застройки
В микрорайонах чаще используется несколько
типов торговой недвижимости, в жилых
комплексах, как правило, стрит-ритейл
3. Особенности участка ЖК (конфигурация,
рельеф и др.)
На некоторых участках размещение отдельных или
встроенных торговых центров может быть
обусловлено, в том числе, необходимостью
формирование комфортного дворового
пространства (защита от шума, ветра, грязи и т.д.)
2. Особенности расположения и окружения
Учитывается транспортная доступность, уровень
развития торговой инфраструктуры в окружающей
застройке, пешеходные и автомобильные потоки
на близлежащих магистралях и др.

7. 1
7
Очередность создания торговой недвижимости в жилых районах
1. Создание стрит-ритейла
В первых очередях проектов КОТ и жилых микрорайонов
создается минимально необходимый объем предприятий
торговли, ориентированных на удовлетворение
первоочередных потребностей жителей
2. Развитие стрит-ритейла
С увеличением численности населения происходит
развитие стрит-ритейла (по площадям, ассортименту), в
том числе, за счет предприятий торговли
периодического, а также эпизодического спроса.
Создаются крупные встроенно-пристроенные магазины
(в том числе, в несколько уровней), супермаркеты
3. Создание торговых центров, гипермаркетов
При достижении определенных значений численности
населения района создаются крупные торговые
предприятия – торговые центры (классические и
специализированные), торгово-развлекательные центры,
гипермаркеты и др.

8. 1
8
Ошибки девелоперов при планировании коммерческой инфраструктуры
Следствия этих ошибок
 не соответствующий спросу формат и объем площадей
Типичные ошибки
 неправильная ассортиментная структура площадей
 несоответствие конструктивных параметров объекта требова-
ниям операторов (наличие загрузочной зоны, высота потол-
ков, сетка колонн, нагрузка на пол, наличие необходимых
инженерных коммуникаций, расположение входных групп,
непродуманная поэтажная структура площадей и др.)
 отсутствие общей целостной концепции площадей торговли и
услуг
 увеличенный в 1,5-2 раза срок продажи коммерческих
площадей (некоторые вообще не продаются более 3-х лет)
 снижение комфортности проживания в ЖК и спроса
потребителейНекоторые не сразу соглашались
покупать наши коммерческие
площади
 несоответствие объекта торговли уровню позиционирования ЖК
 потеря прибыли и ухудшение экономических показателей
проекта и др.
 снижение до 25% стоимости продажи коммерческих площадей

9. 1
9
Источники получения информации
1. Опрос потребителей (жителей)
Достоверность метода достаточно ограниченная,
необходимо подтверждение информации другими
источниками
Концепция коммерческой
инфраструктуры
2. Нормативный метод планирования
торговой сети
Применимы, преимущественно, для средних и
крупных проектов комплексного освоения
территории (квартальная застройка, микрорайон,
район)
3. Анализ окружающей застройки
Основной метод. Применяется для всех типов
объектов. Размер зоны и параметры исследования
определяются индивидуально
4. Анализ объектов-аналогов
Учитывает рыночный опыт успешных объектов-
аналогов с уже сформированной коммерческой
инфраструктурой
Комплексный подход позволяет повысить
качество планируемой инфраструктуры
обслуживания

10. 1
10
Пример исследования района окружения для жилых комплексов
Тип и формат
Мощность
Ассортимент

11. Определяемые параметры торговой недвижимости
 площадь (общая, планируемая, для свободной продажи)
При разработке концепции коммерческой
инфраструктуры определяется оптимальные
характеристики и параметры
 ассортиментная структура предприятий торговли и услуг,
включая уникальные
 потенциальные арендаторы/ покупатели торговых
площадей
 основные требования к коммерческим площадям (высота
потолков, загрузочные зоны, нагрузка на пол и др.)
 очередность создания коммерческой инфраструктуры
(для проектов КОТ)
 оптимальное распределение торговых площадей по
территории района (для проектов КОТ)
 оптимальное размещение торговых помещений на
площадях ЖК (для жилых комплексов)
 оптимальная «нарезка» торговых площадей
11
 оптимальный тип площадей или их сочетание

12. Достигаемые результаты
 уменьшить сроки продажи коммерческих площадей
Создание развитой, единой и интересной
концепции коммерческих площадей в жилой
застройке позволяет достичь следующих
результатов
 увеличить цену продаваемых и сдаваемых в аренду
коммерческих площадей до верхнего рыночного уровня
 улучшить экономические параметры проекта и др.
 повысить уровень лояльности потребителей к девелоперу
(окажет благоприятное влияние на будущие проекты)
 повысить интерес потребителей к ЖК, увеличить темпы
продажи и стоимость квартир
 сформировать оптимальную инфраструктуру
предприятий торговли и услуг, формирующую
комфортные условия проживания в ЖК
12
 повысить конкурентоспособность объекта на рынке

13. БЛАГОДАРИМ ЗА ВНИМАНИЕ!
Консалтинговая компания «Урал-Гермес»
г. Екатеринбург
ул. Цвиллинга, 6
www.uralgermes.ru
E-mail: info@uralgermes.ru
Skype: uralgermes
тел. +7 (343) 222-10-05, 210-33-70, 210-33-80, +7 (495) 150-33-54
Актуальная информация по рынку коммерческой и жилой недвижимости представлена на
интернет-сайте компании «Урал-Гермес» www.uralgermes.ru