1. 建筑项目发展过程的管理
Managing Development of Building
Projects
瑞安房地产项目
2008年11月22日
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2. 2

3. 业主（投资方） – 想回报率最大化（缺乏考虑运营成本
的情况下）
业主（运营方）- 想最低的运营成本 （缺乏考虑投资成
本的情况下）
建筑师 – 想提供好的设计服务，为了取得更多的项目，
建立自己的声誉
施工方 – 想利润最大化（竞争激烈的市场情况下）
业主项目经理 – 想成功的执行项目，提高管理效率
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4. 通过“理解”提高绩效
• 你的项目是通过人去建立的，和他们之间
有效的互动和理解。
• 成功的项目有一支能够很好合作的团队
（内部和外部）。
• 大家有共同的目标。
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5. •承诺（commitment)
•沟通 （communication)
承诺 – 项目团队对项目目标的承诺
沟通 – 对项目目标有效的沟通
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6. • 不是更多的沟通；而是更高质量的沟通，信息传达更有针对性，
给对方个更多的理解
面对面+白板
面对面
率
效 视频
通
式
方
沟
电话 ”
录像带 拟
“模
email
录音带
式
纸 方
件
文
冷 热
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7. 项目生命周期：4个基本阶段
概念 发展 执行 转移
• 收集资料 • 定目标 • 动员 • 培训
•识别需求 • 概念图 • 策划 • 试运行
•可行性 • 工作分解（WBS） • 技术要求 • 验收
• 经济 • 资源，团队 • 合同包 • 转移责任
• 资源 • 时间 • 设计和规格 • 清帐
• 风险 • 预算 • 采购 • 回顾
• 战略 • 现金流 • 施工 • 吸取经验
• 销售概念 • 融资 • 测试 • 结束
• 审批 • 风险 • 监测 7
• 最后报告
• 决定（Go or no-go) • 报告、交付

8. 合作伙伴
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9. 伙伴合作 （Partnering)
创建高效的沟通平台
建立“游戏规则”
建立集成团队精神
统一目标
相互理解
问题解决的渠道
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10. 影响成本的能力
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11. 价值管理 （Value Management)
•有系统和结构性的分析过程
• 寻求最佳效益，以最低的成本达到所要求
的功能。品质和成绩
• 澄清要求
• 挑战假设
• 确定不必要的开支
• 提供选择
• 鼓励创新
• 善用资源
• 省时、省金钱及精力
• 简化方法和程序
• 减省过剩的配备
• 更新标准和目标
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12. 分组讨论交流经验 （10分钟）
• 项目团队有哪些成员？
• 有没有一致的目标？
• 经常出现的挑战、问题
• 如何更好的促进沟通和合作？
• 组长做报告 （3分钟）
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