Lezing van Frizo de Zeeuw over oa. vastgoedinvesteringen in crisistijd en de impact op de monumentenwereld. Lezing gegeven tijdens het Nationaal Monumentencongres 2012 in Amersfoort. Friso de Zeeuw is Praktijkhoogleraar gebiedsontwikkeling aan de TU Delft en directeur Nieuwe Markten Bouwfonds Ontwikkeling

1. Nationaal Monumentencongres 2012
Kansen voor erfgoed in moeilijke tijden?
8 november 2012
prof. mr. Friso de Zeeuw
praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling TU Delft
directeur Nieuwe Markten Bouwfonds Ontwikkeling

2. Verhaal in twee delen
• gebiedsontwikkeling en
vastgoedinvesteringen in crisistijd
• vandaaruit: een (economische) blik op de
monumentenwereld
Naam presentatie, Datum 1

3. Crisis raakt vastgoedsector midscheeps:
• sterke terugval vraag (in alle soorten vastgoed)
• plannen-in-uitvoering gestrand
• investeringsvolume vastgoedontwikkeling: minus 50%
• financiering van projecten veel lastiger; meeste loketten
dicht
• grondbedrijven gehavend; reeds € 2 miljard afgeschreven
• forse personeelsreductie:
in ontwerp-, advies-, ontwikkel- en bouwsector: minus 50 %
• subsidies vervallen; ISV stopt in 2014
• corporaties terug naar de kerntaak:
sociale huisvesting

6. Titel volgende boek:
Wordt het wel een engel?
het nieuwe jargon:
• ’’organische groei’’
• ’’bottom-up’’
• ’’uitnodigingsplanologie’’
• ’’grondexploitatie is verleden tijd’’
• ’’CPO’’
• ’’beleggers gaan ons redden’’
• ’’koppeling ontwikkeling aan exploitatie en beheer’’
deels reële perspectieven; deels voodoo
Naam presentatie, Datum 5

7. Kenniseconomie concentreert zich in:
bepaalde stedelijke regio’s
• concentratie mensen met hoge opleiding
• hoge economische groei
• clustering van bedrijven
• bevolkingsgroei
grotere vraag naar vastgoed
(wonen, werken, winkels, maatschappelijke
functies)
polarisatie tussen sterke en zwakke regio’s
neemt toe

8. Sterke regio’s in Frankrijk, Duitsland en Nederland

9. Ruimtelijk-economische ontwikkeling in NL:
Vervoersassen als ruggengraat
8

10. Methodiek kaart ”regionale woningmarkt 2010/2011”
Definitie goede markt:
• In een goede markt worden relatief veel woningen tegen een hoge prijs snel
verkocht.
Methodisch:
Deze definitie is met behulp van de volgende variabelen geoperationaliseerd:
1. de mediane transactieprijs (in € per m², gemiddelde 2010 - 2011)
2. het aandeel woningen dat te koop staat t.o.v. de totale voorraad (in
%, gemiddelde 2010 - 2011)
3. het besteedbaar inkomen (in €, 2009)
4. de gemiddelde verkooptijd van het aantal transacties (in
dagen, gemiddelde 2010 - 2011)
5. het aandeel transacties t.o.v. de totale voorraad (in %, gemiddelde 2010 -
2011)

11. Naam presentatie, Datum 10

12. Toetsingskader en selectiecriteria
voor planvoorraad
• aansluiting op de vraag (nu en straks)
bijvoorbeeld: geen appartementen, tenzij……..
• stadium van plan (o.m. planologisch)
maar: belangrijker is effectieve vraag dan omgevingsvergunning!
• meegekoppelde maatschappelijk belang
of publieke investeringen
• kosten/opbrengsten en risico’s
voor publiek en privaat
• let op:
- faseerbaarheid en flexibiliteit
- doseren aanbod naar kwaliteit en plaats

13. Selecteren en prioriteren in de tomatentuin
laag value/cost hoog
<1 >1
Rotte tomaten Rijpe tomaten
Nooit investeren Nu investeren
Laatbloeiers, klei Niet perfecte
ne maar eetbare
volatiliteit
groene tomaten tomaten
Waarschijnlijk Misschien nu
nooit
Minder Niet eetbare, maar zeer
veelbelovende, grote veel belovende tomaten
groene tomaten
Waarschijnlijk later
hoog Misschien later
Bron: Luehrman (1998)

14. Relatie grond- en vastgoedexploitatie
Naam presentatie, Datum 13

15. Naam presentatie, Datum 14

16. Naam presentatie, Datum 15

17. Organisch Ontwikkelen
• ’’Als iets niet vanzelf gaat, dan is het organisch
ontwikkelen’’
• het concept als stip aan de horizon
lange termijn, grote schaal, globaal
en tóch een wenkend perspectief
met kleine, flexibele, faseerbare, snel te realiseren
en tóch complete invullingen
Naam presentatie, Datum 16

18. Marktgerichtheid, flexibiliteit en kostenefficiency
• planvorming: definieer eerst woon- en werkmilieu, dan pas
stedenbouw
• hou plannen globaal en flexibel (time to market)
• planvorming, voorbereiding en uitvoering en toezicht:
terug van 35% naar 20% van de totale grondkosten
• kosten bouwrijp maken zelf: minus 10%

19. Nijmegen, Waalfront
Naam presentatie, Datum 18

20. Naam presentatie, Datum 19

21. Eindhoven opent verstopt stuk stad
Eén van de acht vooroorlogse gebouwen op het voormalige NRE-terrein. Ze worden de inspirerende dragers van een nieuw
stuk stad. foto Jurriaan Balke
EINDHOVEN - Het kan verkeren: een paar jaar geleden nog maar was het plan om op het NRE-terrein in Eindhoven, in
de hoek tussen de Nachtegaallaan en de Kanaaldijk-Noord, zo'n 400 woningen te bouwen.
Naam presentatie, Datum 20

22. Doe de Trex (transformatie-exploitatie)
• functie van place-making
horeca; kunstcentrum; evenementen & andere publiektrekkers
• maatschappelijke functie
”ze doen tenminste wat nuttigs met die grond”
zonnepanelen; studentenhuisvesting; landbouw
• dekking (deel van) doorlopende kosten
door - exploitatie bestaande gebouwen
Naam presentatie, Datum 21

23. Betekenis erfgoed in locatie en gebied
erfgoed geeft locatie vaak extra kwaliteit en voegt waarde toe:
vooral in belevingswaarde (emotie):
• identiteit
• verbondenheid met de plek
• geschiedenis van de plek
• icoon
maar… is soms een blok aan ‘t been
Naam presentatie, Datum 22

24. Onderscheid tussen:
• herbestemming & restauratie van het solitair monument
• het monument verbonden met transitie met de omgeving
(gebiedsontwikkeling)
Naam presentatie, Datum 23

25. Naam presentatie, Datum 24

26. Apeldoornse Wornumse Enk
Naam presentatie, Datum 25

27. Dongen, leerlooierij Driessen
Naam presentatie, Datum 26

28. Oss, Bergkwartier
Naam presentatie, Datum 27

29. Utrecht, Parkhaven
Naam presentatie, Datum 28

30. Vraag, aanbod & onrendabele top
• aanbod erfgoed neemt toe
• vraag is vrij constant
• middelen ter overbrugging onrendabele top nemen
dramatisch af
Naam presentatie, Datum 29

31. Daar staat tegenover:
• meer belangstelling & kennisuitwisseling over
”herbestemming” in de vakwereld
• ”belevingswaarde” van vastgoed neemt in belang toe
• ”de armoe houdt ons knap”
(Doesburg & Monnickendam)
Naam presentatie, Datum 30

32. Essentieel voor financieel economisch haalbaarheid:
• locatie
• harmoniseren verschillende belangen en disciplines
• vraag/aanbod en kosten /opbrengsten optimaliseren
• restauratie zonder herbestemming & nieuwe eindgebruikers:
onhaalbaar
Naam presentatie, Datum 31

33. Locatie op verschillende schaalniveaus is essentieel voor
haalbaarheid
verschil tussen;
boerderij in de Beemster en Berkeland
fabriekshal in Utrecht en Hengelo
met goede functiemix en ontwerp kan men locatie (beperkt) optimaliseren
DRU fabriek Ulft : te ambitieus voor de locatie
gedetailleerd economisch onderzoek los van de locatie heeft geen zin
Naam presentatie, Datum 32

34. Harmoniseren verschillende belangen en disciplines
eisen en wensen conflicteren:
• erfgoed-instanties en ’vrienden’ van het gebouw
• nieuwe gebruikers
• milieu- en veiligheidsinstanties (met brandweer als
toppertje)
vereist: type diplomatieke mannetjesputter
Naam presentatie, Datum 33

35. Commerciële expertise
• vraag en aanbod bij elkaar brengen
• de kosten drukken en opbrengsten verhogen
• de risicoprofiel dimmen, waaronder het proces-risico
kennis en kunde in de erfgoedsector concentreert zich op
restauratie; dat is veel te beperkt
Naam presentatie, Datum 34

36. Mijn adviezen:
• professionaliteit verbeteren en
kennis-profiel aanpassen
• krachten bundelen (sector maakt sterk versnipperde indruk)
• breng de vraag (=eindgebruikers) scherper en systematisch
in beeld
• stop met nog verfijndere onderzoeken naar macro-
economische betekenis van erfgoed
Naam presentatie, Datum 35

37. En nog een paar adviezen (toegift):
• betracht (nog wat meer) souplesse bij inwilligen wensen van
nieuwe gebruikers
• liever één karakteristieke fabriekshal in de hand dan alle
drie tegen de vlakte
• profiteer ongegeneerd van het goede imago
(bij voorbeeld bij zoeken alternatieve financiering)
Naam presentatie, Datum 36