2014.06.04 seminar woningbouw allemaal naar de stad friso de zeeuw

1. 0
Symposium
Allemaal naar de stad?
prof. mr. Friso de Zeeuw,
praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling
directeur Nieuwe Markten Bouwfonds Ontwikkeling
14 mei 2014
Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling

2. Concentratie economie in bepaalde stedelijke regio’s
hoger onderwijs hoogopgeleiden
bedrijvenclusters banen & innovaties
voorzieningen winkels, scholen, cultuur
bereikbaarheid interne en externe verbindingen
’quality of life’ woon-milieus
Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling

3. Ruimtelijk-economische samenhang:
internationaal vergeleken
• Nederlandse metropoolregio’s zijn klein
• maar ”lenen” van elkaar
(bij voorbeeld: profiteren van aanwezigheid van Schiphol)
• goede verbindingen
• persoonlijke netwerken
(bestuur, bedrijfsleven & kennisinstituten)
• divergentie sterke & zwakke regio’s neemt toe 2
Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling

4. 3
Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling

5. 4Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling

6. 5
Bron: Groot en De Groot in “Soort zoekt soort”. Platform 31 (2014)
Aandeel (in procenten) van hoger opgeleiden

7. Regionale woningmarkt
2013
Binnen het groene gebied (score
hoger dan 13) worden relatief
veel woningen tegen een hoge
prijs snel verkocht: het sterkste
woningmarktgebied in Nederland.
Bouwfonds Ontwikkeling © 2013
Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling

8. Regionale woningmarkt
2013
Gestileerd heeft het sterke marktgebied
nu de vorm van een
heet gewassen rompertjerompertje
Bouwfonds Ontwikkeling © 2013, bewerking Friso de Zeeuw
Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling

9. • toename aantal huishoudens met ca. 900.000 tot 2040
• onzeker en sterk afhankelijk van economische groei
• daarnaast:
- binnenlandse migratie
- buitenlandse migratie
Naam presentatie, Datum 8
Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling
Forse groei aantal huishoudens

10. 9
Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling
45.000 50.000
125.000
50.000
Voorbeeld: Metropoolregio Amsterdam

11. Vergelijking met buitenland
• trek naar de stad vaak radicaler in Duitsland, Frankrijk en
Engeland
• typisch voor Nederland:
- kleine steden op korte afstand van elkaar
- goed decentraal voorzieningenniveau
- relatief geringe reistijden; plus: de fiets
• Nederlanders zijn geen liefhebbers van het appartement
Naam presentatie, Datum 10
nabijheid is het sleutelwoord
Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling

12. Ruimtelijke verschillen in sociale status
Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling

13. Uitgebreid kwalitatief woningmarktonderzoek
4 grote Brabantse steden (1)
• aanwezigheid voorzieningen wint aan belang bij locatiekeuze
• er is daarom een trek naar de stad
(niet vanwege ”de bruisende stad”)
• verder blijven woningvoorkeuren vrij traditioneel:
• liefst grondgebonden woning met traditionele architectuur,
in herkenbaar o.s.m.- buurtje
• naarmate dichter bij het centrum:
minder m2 – woonoppervlak
Bron: Rabobank & Bouwfonds Ontwikkeling, 2014
Naam presentatie, Datum 12Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling

14. Uitgebreid kwalitatief woningmarktonderzoek
4 grote Brabantse steden (2)
• woonwensen alleenstaanden wijken nauwelijks af van
andere doelgroepen
• jongeren kiezen nog traditioneler dan hun ouders
• 75-plussers zoeken geen andere woning
• betaalbaarheid van woonlasten blijft een prominent item
Bron: Rabobank & Bouwfonds Ontwikkeling, 2014
Naam presentatie, Datum 13
Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling

15. Reële binnenstedelijk capaciteit: reken je niet rijk
• kosten/baten in een subsidieloos tijdperk
zie rapport Economisch Instituut voor de Bouw: tekort vaak € 25.000,-- p.w.
• concurrentie met bedrijvigheid
zie inbreng VNO/NCW op Visie Noordzeekanaalgebied
• niet op elke locatie is er vraag vanuit de markt
stationsgebied Beverwijk is geen Haarlem of Amsterdam
• maatschappelijke discussie op locatie
”daar gaat ons laatste groen”
14
Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling

16. Reacties van ’het beleid’
Twee voorbeelden:
• ”nieuwbouw moet gericht zijn op vergroting van de ’massa’:
verdicht binnen de agglomeratie”
(uit: Perspectief voor de steden, Commissie Derksen,
VNG, april 2014)
• provincie Noord-Holland kiest voor:
Transit Oriented Development (TOD)
Knooppunt-ontwikkeling
Naam presentatie, Datum 15
Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling

17. Knooppunten-benadering heeft sterke punten:
• benutten bestaande infra
• speelt in op potentiele kracht regio’s
(bij voorbeeld Zaanstad en regio Alkmaar)
• impuls om stationsomgeving aantrekkelijk te maken
en te her-ontwikkelen
• krachtenbundeling richting NS & Prorail
16

18. 17Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling
Provinciebestuur wil
ontwikkeling van
knooppunten in
spoorverbindingen
bevorderen

19. 18
Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling
knooppunt-ontwikkeling
met
hoogfrequent spoor
AZ-corridor

20. 19
Gemeente Heiloo: de willekeur van de nieuwe cirkel

21. 20

22. Conclusies
• trek naar ’de stad’ is reëel;
trekkers zijn vooral de voorzieningen
• in NL: naar stedelijke regio’s
dus ook naar kleinere plaatsen in de invloedssfeer
• overigens blijven woningvoorkeuren traditioneel
• reactie van het beleid: ’verdichting’; dat is:
- eenzijdig
- deels marktcontrair
- deels onbetaalbaar
Naam presentatie, Datum 21
Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling
laten we preciezer worden op basis van de
voorkeur van mensen