Ondanks de marktvraag naar kwalitatief hoogwaardige historische woon- en werkomgevin-gen, zijn projectontwikkelaars en beleggers terughoudend bij investeringen op dit terrein. Een constatering die voor het Projectbureau Belvedere aanleiding vormde om te laten on-derzoeken wat de vastgoedsector op het gebied van onroerend cultureel erfgoed doet, wel-ke kansen deze sector voor de toekomst ziet en onder welke voorwaarden . De focus lag daarbij op grotere gebouwen en complexen, omdat kleine cultuurhistorische objecten (zoals woonhuizen) doorgaans probleemloos door de markt worden opgenomen.
Friso de Zeeuw 'Kansen voor erfgoed in moeilijke tijden?'monumentencongres
Lezing van Frizo de Zeeuw over oa. vastgoedinvesteringen in crisistijd en de impact op de monumentenwereld. Lezing gegeven tijdens het Nationaal Monumentencongres 2012 in Amersfoort. Friso de Zeeuw is Praktijkhoogleraar gebiedsontwikkeling aan de TU Delft en directeur Nieuwe Markten Bouwfonds Ontwikkeling
Steeds meer dorpen, wijken, steden en regio’s in Nederland krijgen in de nabije toekomst te maken met teruglopende bevolkingsaantallen. Daarmee komt de vraag naar voren welke kansen en risico’s dit met zich meebrengt. Inbo deed onderzoek in drie ontwerpateliers en bestudeerde voorbeelden in de plaatsen Görlitz, Leipzig en Berlijn.
Ieder ontwerpatelier keek vanuit drie thema’s naar de gevolgen en kans van krimp op verschillende plaatsen in Nederland. Vanuit het perspectief van verdunnen, teruggeven en transformeren. De studies leverden nieuwe identiteiten op, innovatieve ideeën en ruimtelijke verkenningen. De resultaten liggen vast in het magazine Krimp.
Friso de Zeeuw 'Kansen voor erfgoed in moeilijke tijden?'monumentencongres
Lezing van Frizo de Zeeuw over oa. vastgoedinvesteringen in crisistijd en de impact op de monumentenwereld. Lezing gegeven tijdens het Nationaal Monumentencongres 2012 in Amersfoort. Friso de Zeeuw is Praktijkhoogleraar gebiedsontwikkeling aan de TU Delft en directeur Nieuwe Markten Bouwfonds Ontwikkeling
Steeds meer dorpen, wijken, steden en regio’s in Nederland krijgen in de nabije toekomst te maken met teruglopende bevolkingsaantallen. Daarmee komt de vraag naar voren welke kansen en risico’s dit met zich meebrengt. Inbo deed onderzoek in drie ontwerpateliers en bestudeerde voorbeelden in de plaatsen Görlitz, Leipzig en Berlijn.
Ieder ontwerpatelier keek vanuit drie thema’s naar de gevolgen en kans van krimp op verschillende plaatsen in Nederland. Vanuit het perspectief van verdunnen, teruggeven en transformeren. De studies leverden nieuwe identiteiten op, innovatieve ideeën en ruimtelijke verkenningen. De resultaten liggen vast in het magazine Krimp.
2011 - Revitalisering met behoud van erfgoed: bezint eer ge begint!Jacques Van Dinteren
Dit artikel presenteert de belangrijkste uitkomsten van het Interregproject ‘Revitalisering Oude Industriehavens’ (ROI). In dit project wisselen acht steden uit de grensregio Vlaanderen-Nederland kennis en ervaringen uit over de revitalisering van oude havengebieden.
Op 31 januari was er een inspiratiemiddag in Brasserie de Gruyterfabriek te ’s-Hertogenbosch. Als makelaar verbindt het bkkc de zakelijke markt met het culturele veld. Brabant kent veel leegstand. Er wordt volop gediscussieerd over afbraak of herbestemming van lege panden en complexen. Leegstand biedt voor de korte en langere termijn veel kansen voor de culturele sector. Bij deze een inspirerende bijeenkomst onderzochten we met u de kansen van crossfuncties tussen de zakelijke markt en het culturele veld.
Artikel met zes vragen over herbestemming van industrieel, cultureel en religieus vastgoed. Gepubliceerd in Architectuur en Stedenbouw in oktober 2007.
Open oproep, project 1601, juli 2008.
Volledige studieopdracht voor de conceptuele uitwerking van een geïntegreerd en omvattend cultuurtoeristisch project ‘Herinneringspark 2014-2018’ in de frontstreek (Westhoek)
“Het belang van de beleving van het landschap bij het herdenken en herinneren van WOI is groot. Het landschap kan de bezoeker meer dan cognitief kennis laten nemen van de oorlog. Naast verhalen van mensen, voorwerpen getoond in musea, moet ook de context van het verhaal worden verteld, moet met andere woorden het oorlogslandschap kunnen spreken. WOI-beleven in de Westhoek moet iets unieks zijn, waarbij de beleving van het WOI-landschap als getuige centraal staat.”
Workshop B4 Energieleverende Momumentale Binnenstad door Kees Geevers en de Gemeente Utrecht op de Kennisconferentie "Duurzaam Doen", 24 juni 2010 op de Hogeschool Utrecht.
Werelddag van de Stedenbouw 2014. Innovatielab voor gebiedsontwikkeling. Phil...Els Brouwers
De 17de editie van de Werelddag van de Stedenbouw (7 november 2014, Vlaams parlement Brussel) focust op gebiedsontwikkeling. Bij deze aanpak gaan actoren en sectoren in een bepaald gebied samenwerken om een gedeelde ruimtelijke visie en een nieuwe dynamiek te realiseren. Philip Moyersoen heeft het over een innovatielab voor gebiedsontwikkeling.
In deze nieuwsbrief:
AANKONDIGING
01 elevator pitch
05 bouwrai
06 adaptables
IN DE PRIJZEN
09 de baljurk
VERSLAG
10 f2f
11 3e masterclass daglicht
NIEUWS
05 schiecentrale
13 karton architectuur
BOOOSTING
08 antwoordkaart
15 participanten
16 agenda, colofon, bestuur
Voor meer nieuws: www.booosting.nl
Gecoro-avond 6 mei 2015 Herentals. Lezing Peter Van Den AbeeleEls Brouwers
Gemeenten staan voor een tweeledige ruimtelijke uitdaging: enerzijds de kernen verdichten/levendig houden en anderzijds de identiteit van de gemeente behouden/zelfs versterken. Tegelijk worden ze geconfronteerd met ingrijpende demografische en andere maatschappelijke veranderingen. Tijdens deze avond (6 mei 2015; Herentals) bekijken we hoe kernversterking in de Antwerpse Kempen kan opgenomen worden aan de hand van inspirerende praktijkvoorbeelden. Deze avond is een initiatief van de Gecoro van Herentals en wordt georganiseerd i.s.m. de VRP, de VVSG en de stad Herentals.
2011 - Handboek voor waterfrontontwikkeling in kleine en middelgrote steden -...Jacques Van Dinteren
In het kader van het Interreg-project ‘Revitalisering Oude Industriehavens’ kregen de acht deelnemende steden te maken met een aantal gelijkaardige problemen, zoals de omgang met erfgoed.
Een consortium bestaande uit The Missing Link, Royal Haskoning en Kleio Advies BV adviseerde zes van de acht deelnemende steden in dit Interreg-project over de omgang met het erfgoed. De adviesbureaus hebben veel ervaring met het benoemen van de historische identiteit van plekken
en weten deze ervaring te benutten in nieuwe toepassingen. Samen met de havensteden werkten ze verhaallijnen uit, die de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe wijken zullen bevorderen.
Dit hoofdstuk geeft het traject weer dat het consortium met de steden heeft doorlopen. Werkbezoeken en een workshop brachten verscheidene leerpunten naar boven, en gaven steden de gelegenheid om te leren van elkaars aanpak. Het proces maakte duidelijk dat erfgoed meerdere betekenissen heeft en dat de waarde van erfgoed subjectief is. Wat wel en niet te bewaren bleek bovendien niet alleen een praktische keuze,
maar heeft ook te maken met doelgroepen. Alleen door een vooraf geformuleerde visie op de omgang met erfgoed, kan het meerwaarde toevoegen aan de ruimte.
2011 - Revitalisering met behoud van erfgoed: bezint eer ge begint!Jacques Van Dinteren
Dit artikel presenteert de belangrijkste uitkomsten van het Interregproject ‘Revitalisering Oude Industriehavens’ (ROI). In dit project wisselen acht steden uit de grensregio Vlaanderen-Nederland kennis en ervaringen uit over de revitalisering van oude havengebieden.
Op 31 januari was er een inspiratiemiddag in Brasserie de Gruyterfabriek te ’s-Hertogenbosch. Als makelaar verbindt het bkkc de zakelijke markt met het culturele veld. Brabant kent veel leegstand. Er wordt volop gediscussieerd over afbraak of herbestemming van lege panden en complexen. Leegstand biedt voor de korte en langere termijn veel kansen voor de culturele sector. Bij deze een inspirerende bijeenkomst onderzochten we met u de kansen van crossfuncties tussen de zakelijke markt en het culturele veld.
Artikel met zes vragen over herbestemming van industrieel, cultureel en religieus vastgoed. Gepubliceerd in Architectuur en Stedenbouw in oktober 2007.
Open oproep, project 1601, juli 2008.
Volledige studieopdracht voor de conceptuele uitwerking van een geïntegreerd en omvattend cultuurtoeristisch project ‘Herinneringspark 2014-2018’ in de frontstreek (Westhoek)
“Het belang van de beleving van het landschap bij het herdenken en herinneren van WOI is groot. Het landschap kan de bezoeker meer dan cognitief kennis laten nemen van de oorlog. Naast verhalen van mensen, voorwerpen getoond in musea, moet ook de context van het verhaal worden verteld, moet met andere woorden het oorlogslandschap kunnen spreken. WOI-beleven in de Westhoek moet iets unieks zijn, waarbij de beleving van het WOI-landschap als getuige centraal staat.”
Workshop B4 Energieleverende Momumentale Binnenstad door Kees Geevers en de Gemeente Utrecht op de Kennisconferentie "Duurzaam Doen", 24 juni 2010 op de Hogeschool Utrecht.
Werelddag van de Stedenbouw 2014. Innovatielab voor gebiedsontwikkeling. Phil...Els Brouwers
De 17de editie van de Werelddag van de Stedenbouw (7 november 2014, Vlaams parlement Brussel) focust op gebiedsontwikkeling. Bij deze aanpak gaan actoren en sectoren in een bepaald gebied samenwerken om een gedeelde ruimtelijke visie en een nieuwe dynamiek te realiseren. Philip Moyersoen heeft het over een innovatielab voor gebiedsontwikkeling.
In deze nieuwsbrief:
AANKONDIGING
01 elevator pitch
05 bouwrai
06 adaptables
IN DE PRIJZEN
09 de baljurk
VERSLAG
10 f2f
11 3e masterclass daglicht
NIEUWS
05 schiecentrale
13 karton architectuur
BOOOSTING
08 antwoordkaart
15 participanten
16 agenda, colofon, bestuur
Voor meer nieuws: www.booosting.nl
Gecoro-avond 6 mei 2015 Herentals. Lezing Peter Van Den AbeeleEls Brouwers
Gemeenten staan voor een tweeledige ruimtelijke uitdaging: enerzijds de kernen verdichten/levendig houden en anderzijds de identiteit van de gemeente behouden/zelfs versterken. Tegelijk worden ze geconfronteerd met ingrijpende demografische en andere maatschappelijke veranderingen. Tijdens deze avond (6 mei 2015; Herentals) bekijken we hoe kernversterking in de Antwerpse Kempen kan opgenomen worden aan de hand van inspirerende praktijkvoorbeelden. Deze avond is een initiatief van de Gecoro van Herentals en wordt georganiseerd i.s.m. de VRP, de VVSG en de stad Herentals.
2011 - Handboek voor waterfrontontwikkeling in kleine en middelgrote steden -...Jacques Van Dinteren
In het kader van het Interreg-project ‘Revitalisering Oude Industriehavens’ kregen de acht deelnemende steden te maken met een aantal gelijkaardige problemen, zoals de omgang met erfgoed.
Een consortium bestaande uit The Missing Link, Royal Haskoning en Kleio Advies BV adviseerde zes van de acht deelnemende steden in dit Interreg-project over de omgang met het erfgoed. De adviesbureaus hebben veel ervaring met het benoemen van de historische identiteit van plekken
en weten deze ervaring te benutten in nieuwe toepassingen. Samen met de havensteden werkten ze verhaallijnen uit, die de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe wijken zullen bevorderen.
Dit hoofdstuk geeft het traject weer dat het consortium met de steden heeft doorlopen. Werkbezoeken en een workshop brachten verscheidene leerpunten naar boven, en gaven steden de gelegenheid om te leren van elkaars aanpak. Het proces maakte duidelijk dat erfgoed meerdere betekenissen heeft en dat de waarde van erfgoed subjectief is. Wat wel en niet te bewaren bleek bovendien niet alleen een praktische keuze,
maar heeft ook te maken met doelgroepen. Alleen door een vooraf geformuleerde visie op de omgang met erfgoed, kan het meerwaarde toevoegen aan de ruimte.
2019 - The 4th industrial revolution and science parks - Paper for 36th iasp ...Jacques Van Dinteren
During the fourth industrial revolution there could be competition between science parks and innovation districts. The latter seems to be a better answer to changing demand by innovative companies and knowledge workers. However, the science park concept is not static. We think the science park has its own position amidst industrial innovation campuses and innovation districts. But (old, depreciated) science parks need to adjust to the new era. Management of science parks might find inspiration in the characteristics of innovation districts. We propose three considerations that might help science parks to remain competitive:
Consider adding housing (including an impact on service level and reachability);
Consider a shift towards multiple target groups;
Consider to lay more emphasis on community management.
Especially with regard to the first two considerations one has to keep in mind that a science park is not a closed entity. Setting out new strategies also requires a re-orientation of the position and role of science parks in their urban and regional context.
2019 - The emergence of innovation districts in the UK - Paper for 36th iasp ...Jacques Van Dinteren
Innovation districts are urban areas with networks of knowledge-producing organisations such as universities, research bodies, teaching hospitals, cultural institutions, and knowledge-intensive businesses. Innovation districts are becoming the locations of choice for spin-out, start-up, and scale-up science and technology driven firms, as well as for larger businesses undertaking research and development.
There has been previous work on innovation districts in the US and London, but the UK story is less well-known. This paper looks at the progress and lessons from the six innovation districts that form the UK Innovation Districts Group. Whilst these projects are at different stages of development, their success to date and future potential is clear. Through major investments in new campuses and cultural buildings, public spaces, physical and digital infrastructure, and proactive curation of social, research and business networks, innovation districts are emerging as some of our most significant and productive economic locations.
2018 - The university as a catalyst in innovation district development - Pape...Jacques Van Dinteren
In this paper, we focus on the role of universities in innovation districts. Regarding the growing interest in innovation districts, the question arises if an innovation district can do without a university. Or, the other way round, can a university campus be a good starting point for an innovation district? Can an innovation district be successful without a university? In which way can a university function as a catalyst in innovation district development?
The outcomes of research and recent developments suggest that it is relevant to have a university or an annexe of a university in an innovation district, as distance does matter. However, there are yet no hard research outcomes that make it clear that the success of an innovation district is dependent upon a university. Apart from that, the cases described here, in short, suggest that the establishment of a university or annexe can help the development of an innovation district by creating trust and contributing to a positive image of the development.
2017 - Ruimte voor kennisontwikkeling - Management en OrganisatieJacques Van Dinteren
Moderne economieën worden gedragen door kennisontwikkeling en innovatie. Kennis is zo belangrijk, dat het leidt tot wereldomspannende netwerken. Toch blijft nabijheid van belang. Dat heeft geleid tot concentratiepunten: science parks, industriële co-innovatieparken en innovatiedistricten (tezamen: ‘innovation areas’). Die komen echter alleen tot stand als in de regio aan essentiële voorwaarden kan worden voldaan. Op de locatie zelf vraagt dat onder meer om een zeer specifiek management dat in de afgelopen drie decennia sterk is geëvolueerd. Het richt zich op gebouwen, maar is zich in de loop van de tijd veel meer gaan richten op het organiseren van kennisuitwisseling en creëren van een community. Duidelijk is ook geworden dat een innovation area moet worden gezien als onderdeel van een regio. Uiteindelijk is juist de regio essentieel, met daarbinnen een aantal innovation areas. Met dat schaalniveau zijn we ver weg van het gebouwniveau. Daarmee wordt de betekenis van de specifieke R&D-gebouwen niet ontkend, maar wordt duidelijk gemaakt dat dit in het geval van innovatieve bedrijven en kennisinstellingen slechts een element is in een uitermate complex geheel.
While the emphasis early on was on the physical development, along the way developers started realising that science and technology parks (STPs) require an entirely different approach. This paper starts with presenting an overview of the development of the STP-concept and the impact of management on the success of these parks. In The Netherlands that success is to a certain extent often hampered by the fact that several parties are involved, having their own responsibilities. A simple model is described in which daily management can have control over the socio-economic and the physical aspects. This model can also be used for co-innovation parks and the upcoming concept of innovation districts (all together: innovation areas). In the last part it is stated that changing concepts have led to changes in management and this evolution will continue due to, among others, globalisation.
Een segmentatie van bedrijfslocaties is van belang om bedrijven een geschikte vestigingsplek te bieden. Het gaat daarbij niet alleen om monofunctionele werklocaties (bedrijventerreinen en kantorenparken), maar ook om verspreid voorkomende locaties in of buiten de stad. Bij voorkeur is een dergelijke segmentatie breed toepasbaar en herkenbaar voor zowel overheden als ondernemers. In dit artikel wordt een voorstel gedaan voor een indeling op basis van mate van verwevenheid en ruimtelijke kwaliteit.
2010 - Hoe werken we straks en waar - Stedenbouw en Ruimtelijke OrdeningJacques Van Dinteren
Het streven naar een sterkere menging van functies wordt geremd door de bestaande wetgeving op onder meer het vlak van milieu. Door niet zo zeer te kijken naar een menging van gebouwen, maar de toekomstige plekken waar gewerkt kan worden als uitgangspunt te nemen, komen mogelijkheden meer en eerder in beeld. Dat laat onverlet dat op bestaande werklocaties ook wel een en ander mag veranderen.
2010 - Een oud bedrijventerrein is niet altijd verouderd - Real Estate MagazineJacques Van Dinteren
Met een schok hebben we het ons moeten realiseren: je kunt niet alleen maar nieuw bouwen. Aandacht voor het bestaande en de vernieuwing ervan is essentieel. Dat geldt zeker ook voor bedrijventerreinen; een onderwerp met hoge beleidsactualiteit. De vraag die daarbij speelt is wanneer ingrijpen aan de orde is. Wat de een (bijvoorbeeld de wethouder) verouderd vindt, hoeft de ander (bijvoorbeeld de ondernemer) nog niet zo te ervaren. Een zo objectief mogelijk instrument moet worden ingezet om de veroudering te meten. Daarbij is er rekening mee te houden dat de drempelwaarde voor verschillende typen van terreinen kan variëren en daarmee de mate van ingrijpen. Van elk terrein de kwaliteiten willen maximaliseren leidt tot overinvesteringen.
2010 - Bedrijventerreinenmanagement is geen PPS - RO MagazineJacques Van Dinteren
Steeds vaker wordt het beheer van de ruimte bij locatie- en gebiedsontwikkeling meegenomen in de afspraken tussen overheid en ontwikkelende partners. Ook bij bedrijventerreinen komt dit in beeld. Over een dergelijke samenwerking tussen publieke en private partijen wordt in dit verband soms wat lichtvaardig gedacht.
Onder het oude regiem van wet- en regelgeving op de grondmarkt was het niet altijd mogelijk om bij locatieontwikkelingen een goed of redelijk kostenverhaal te realiseren bij ontwikkelende partijen. Om tegemoet te komen aan de geconstateerde problemen is per 1 juli 2008 de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) en, als onderdeel daarvan, de Grondexploitatiewet (hoofdstuk 6 Wro)) ingevoerd. De vraag is of het nieuwe instrumentarium inderdaad gaat werken zoals beoogd.
2009 - Sterkere regionale aanpak van bedrijventerreinenbeleid noodzakelijk - ...Jacques Van Dinteren
Plotseling stonden ze op de Haagse politieke agenda: de bedrijventerreinen. Het ruimtebeslag ervan, de verouderingsproblematiek en de negatieve bijdrage aan de verrommeling van Nederland waren onder meer de aanleiding. In een brief aan de Tweede Kamer hebben ministers Van der Hoeven en Cramer onomwonden laten weten dat regionale planning en samenwerking essentieel is om beter met bedrijventerreinen om te gaan. Wat moet dan veranderen?
2009 - Science parks a real estate development or regional economic value - P...Jacques Van Dinteren
Given the increased importance of knowledge as a production factor in many companies it is not surprising that there is a growing interest in the development of science and technology parks. These parks often have a high quality. The question comes up whether a science park is a real estate concept or an ‘engine’ that stimulates the exchange of information and innovation.
Research results (mainly in the United Kingdom) suggest that for entrepreneurs the importance of proximity to other firms and universities is limited when it comes to strategic knowledge. Being established on a science or technology park can nevertheless be interesting for firms: a stimulating informal circuit can occur and, moreover, the proximity of a university offers possibilities to attract young talent. With regard to attracting people in a labour market that will become more and more stressed in the coming decade, the high quality of the buildings and environment of a science park can be of importance. In that light a science park could be a real estate concept rather than an engine for innovation. If such a high quality development will have success attention has to be paid to, among others, location, market and target group identification, management and customer orientation.
In this paper I will elaborate these ideas and I will present the results of research on two science parks in the Netherlands. Are these parks of importance for the regional economy (linkages, innovation) or are science parks mainly a real estate concept?
2009 - Science parks - economic engines or a real estate concept - Real Estat...Jacques Van Dinteren
Given the increased importance of knowledge as a production factor in many companies it is not surprising that there is a growing interest in the development of science and technology parks. These parks often have a high quality. The question comes up whether a science park is a real estate concept or an ‘engine’ that stimulates the exchange of strategic information and innovation.
Birmingham komt uit een diep dal. Eind jaren tachtig werd een nieuwe koers ingezet om tot een radicale ombuiging te komen. Nadat eerst een aantal grote publieke investeringen waren gedaan, werd vervolgens de samenwerking met private partijen in gang gezet. Een groot aantal projecten zorgt voor een opgaande lijn met Brindleyplace als een opvallende locatieontwikkeling. Maar Birmingham is er nog niet.
2008 - Oratie bedrijventerreinen als speelveld - webversie
2005 - Cultuurhistorisch vastgoed - Real Estate Magazine
1. . 2 0 0 5 / 3 8 . 47 .
. R E S E A R C H & D E V E L O P M E N T .
In de dagelijkse praktijk wordt de vastgoedsector meer
en meer geconfronteerd met cultureel erfgoed, vanwe-
ge het minder stringente bouwbeleid in het landelijk
gebied en het toenemend aantal stedelijke herontwikke-
lingsopgaven. Het is dus vrijwel onontkoombaar dat de
private betrokkenheid bij cultureel erfgoed gaat toene-
men. Zo ver is het echter nog niet. Ondanks de markt-
vraag naar kwalitatief hoogwaardige historische woon-
en werkomgevingen, zijn projectontwikkelaars en beleg-
gers terughoudend bij investeringen op dit terrein. Een
constatering die voor het Projectbureau Belvedere aan-
leiding vormde om te laten onderzoeken wat de vast-
goedsector op het gebied van onroerend cultureel erf-
goed doet, welke kansen deze sector voor de toekomst
ziet en onder welke voorwaarden2
. De focus lag daarbij
op grotere gebouwen en complexen, omdat kleine cul-
tuurhistorische objecten (zoals woonhuizen) doorgaans
probleemloos door de markt worden opgenomen.
Dwazen in een
complex werkveld
Het combineren
van ruimtelijke ont-
wikkelingen en
behoud van cultureel
erfgoed leidt tot een
complex werkveld.
Tal van publieke en
private partijen zijn
actief, met ieder
eigen doelstellingen,
visies, strategieën en
tactieken. Hier en
daar overlappen beweegredenen van betrokken partijen,
maar vaker nog laten ze tegenstrijdigheden zien.
Zo divers als de betrokken partijen zijn, zo divers zijn
de objecten en ensembles waar zij zich op richten. Nu
eens gaat het om een steenfabriek in het landelijk
gebied (zie foto), dan weer om een kloostercomplex in
de stad. Meestal moet bij deze objecten goed rekening
worden gehouden met de nabije omgeving. Die is van
invloed op de mogelijkheden voor het behoud en de
toekenning van nieuwe functies. Wie zich in deze wereld
begeeft krijgt bovendien te maken met een ingewikkeld
stelsel van beleidskaders en wet- en regelgeving.
Kortom, hoe groot de marktpotentie van cultureel erf-
goed ook mag zijn, opereren in dit complexe werkveld
zal veel ontwikkelaars als gekkenwerk voorkomen. En
inderdaad: hij is heel belangrijk, heel belangrijk is de
fool, de dwaas, de persoon die zijn nek uitsteekt en
ervoor gaat. In principe kan deze bij alle betrokken par-
tijen worden gevon-
den, maar vaak
betreft het de initia-
tiefnemer (in veel
gevallen de ontwik-
kelaar). Steeds weer
blijkt dat een enkel
individu bij de her-
ontwikkeling van cul-
tuurhistorische
objecten een beslis-
sende rol kan spelen.
Vrijwel alle succes-
volle projecten zijn
geïnitieerd, gecoacht
d r. J a c q u e s v a n D i n t e r e n e n d r s . H a n s - L a r s B o e t e s
CULTUREEL ERFGOED EN VASTGOED:
THE FOOL ON THE HILL
Momenteel trekt de (rijks)overheid zich op allerlei velden terug, om meer ruimte te bieden aan marktwerking. Ook
de Nota Ruimte is, onder de noemer ‘ontwikkelingsplanologie’, doortrokken van deze benadering. Een
sturingsfilosofie die echter niet geheel nieuw is. Reeds in de Nota Belvedere1
(1999) werd gepleit voor meer
betrokkenheid van de vastgoedsector bij de (her)ontwikkeling van cultureel erfgoed. Deze sector kan een rol spelen
vanuit haar maatschappelijke verantwoordelijkheid of vanuit het besef dat cultuurhistorie (kwaliteits-)waarde
toevoegt aan vastgoedontwikkelingen.
De te restaureren steenfabriek De Bunswaard,
gemeente Beuningen, een project van de
Maatschappij BOEI (zie ook voetnoot 3, foto Ko
van Dinteren).
Dinteren 23-02-2005 14:50 Pagina 47
2. . 2 0 0 5 / 3 8 . 48 .
. R E S E A R C H & D E V E L O P M E N T .
en gecoördineerd door één persoon, die al zijn krachten
wijdt aan een project, tomeloze inzet toont, kansen weet
te benutten, beledigingen voor een compliment aanziet
en een behoorlijke plank voor de kop heeft.
De fool is zo gek niet of hij realiseert zich terdege het
belang van specifieke kennis bij de herontwikkeling van
cultuurhistorisch vastgoed. Een knelpunt daarbij is het
gebrek aan goed gedocumen-
teerde voorbeelden of best prac-
tices. De voorbeelden die er zijn
worden momenteel nog niet op
een goede manier gebundeld en
openbaar gemaakt. Binnen inci-
dentele herontwikkelingsprojec-
ten huren ontwikkelaars daarom
vaak specifieke expertise in. Als
meer dan incidenteel aan cul-
tuurhistorisch vastgoed wordt
gewerkt, wordt die kennis ‘in
huis’ gehaald door het aanstel-
len van ter zake deskundige
medewerkers.
Een gepaste bestemming en een passende
financiering
Als we ons concentreren op het gebouwde erfgoed
telt Nederland zo’n 70.000 rijks-, provinciale en gemeen-
telijke monumenten; een
beperkt aantal op het totale
gebouwenbestand. Gezien de
vraag naar hoogwaardige woon-
en werkomgevingen in een his-
torische ambiance, zou het
mogelijk moeten zijn een gepas-
te bestemming voor deze objec-
ten te vinden. Het is echter dui-
delijk dat naarmate een object
groter is de complexiteit toe-
neemt en het moeilijker is zo’n
passende functie te vinden. Dit
is wel doorslaggevend voor het succes van een project.
Niet alleen in financieel opzicht, maar ook voor het
behoud van het object zelf: ‘wil een monument voort
blijven bestaan dan zal het zijn brood moeten verdie-
nen’.
Om historische objecten geschikt te maken voor een
nieuwe functie zijn bouwtechnische aanpassingen
onvermijdelijk. Hoewel verbetering zichtbaar is, gaan
instanties die over het erfgoed waken hier niet altijd
flexibel mee om. Ze beschouwen aanpassingen als een
aanslag op de cultuurhistorische kwaliteit en streven
ernaar gebouwen zoveel mogelijk in de oorspronkelijke
staat te behouden. Daarbij wordt eraan voorbijgegaan
dat door de eeuwen heen al veel aan deze gebouwen is
gesleuteld en verbouwd. Het is bovendien niet in lijn
met de filosofie van ‘behoud door ontwikkeling en ont-
Strijp S (Eindhoven)
Het Philips-complex Strijp S (27 ha) wordt over
een aantal jaren ontwikkeld tot een compleet nieuw
woon- en werkgebied. Veel gebouwen in Strijp S heb-
ben een belangrijke industrieel-architectonische
waarde en een monumentaal karakter. Daarom is
ervoor gekozen om
130.000 vierkante
meter van het bestaan-
de bouwvolume van
450.000 vierkante
meter te behouden en
een nieuwe bestem-
ming te geven, zoals
het Klokgebouw, het
Natlab en De Hoge
Rug. De totale heront-
wikkeling zal zo’n 10
tot 15 jaar in beslag
nemen.
Volker Wessels werkt in een publiek-privaat samen-
werkingsverband met de gemeente Eindhoven en
Philips aan het omvangrijke project. De regie van de
binnenstedelijke herontwikkeling is in handen van
Credo Integrale Planontwikkeling en Stam + De
Koning Vastgoed.
Kondor Wessels
Projecten brengt haar
expertise op het gebied
van herontwikkeling
van monumenten in.
Ze vergaarde deze in
het project rond de Van
Nelle Ontwerpfabriek
in Rotterdam.
Park Strijp wordt een
gebied waar mensen
wonen, werken en
recreëren. Het grootste
deel van de bebouwde oppervlakte is gereserveerd
voor zo’n 1.600 woningen. Voor werken is ruim
100.000 vierkante meter vrijgemaakt. Een kleine
29.000 vierkante meter is toebedeeld aan commer-
ciële ruimten met een hoogwaardige uitstraling.
Foto’s Jacques van Dinteren; illustratie West 8.
Dinteren 23-02-2005 14:50 Pagina 48
3. . 2 0 0 5 / 3 8 . 49 .
De bocht van Maarssen
Het project ‘De bocht van Maarssen’ van Kondor Wessels betreft een ontwikkelingsgebied op en rond een
voormalig industrieterrein in Maarssen-Zuid. Het gebied wordt globaal begrensd door de bebouwing van het
Brocacef-complex, de Zuilense Ring, de Vecht en de bebouwde kom van het dorp Oud-Zuilen en is onderver-
deeld in vier deelgebieden: Vechtdorp, Oostwaard-polder, Landschapspark en Landgoed Zuylenveld.
Elk van deze deelgebieden krijgt een eigen thema en een unieke inrichting. De Vecht wordt beschouwd als
het verbindende element tussen de verschillende delen. De rijke cultuurhistorie van de rivier en haar oevers
(landschappen, buitenplaatsen, enzovoorts) en de recreatieve potenties bieden aanknopingspunten voor een
samenhang in de functies en stijlkenmerken van de vier deelgebieden. De gemeente Maarssen heeft nadrukke-
lijk gekozen voor een hoog kwalitatieve functieverandering naar woningbouw in combinatie met landschaps-
ontwikkeling. Het project biedt unieke kansen om de Vechtoever tussen Maarssen en Oud-Zuilen kwalitatief te
verbeteren door herinrichting en versterking van de aanwezige cultuurhistorische en natuurlijke waarden.
Illustratie: Kondor Wessels
. R E S E A R C H & D E V E L O P M E N T .
Dinteren 23-02-2005 14:50 Pagina 49
4. . 2 0 0 5 / 3 8 . 50 .
wikkeling door behoud’. Zo zijn er voorbeelden te noe-
men waarbij in een historisch gebouw geen lift mocht
worden aangebracht, wat herbestemming naar een hotel
of wooncomplex onmogelijk maakte.
Alhoewel een ontwikkelaar het als een uitdaging kan
beschouwen om binnen dergelijke randvoorwaarden
een gepaste bestemming te vinden, is meer flexibiliteit
van de kant van de erfgoedbeschermers een voorwaarde
om de betrokkenheid van de marktsector bij cultureel
erfgoed te bevorderen.
De kosten voor herontwikkeling van een historisch
object kunnen flink oplopen, mede door de specifieke
bouwtechnische vereisten. Omdat ontwikkelaars ook bij
dit soort projecten uitgaan van een sluitende begroting
kiezen zij voor de meest kansrijke projecten. Financieel
lastiger projecten zouden echter eveneens een kans kun-
nen maken als de vastgoedsector beter op de hoogte
zou zijn van alternatieve financieringsbronnen en van de
toegevoegde waarde die bijzondere historische objecten
kunnen opleveren. Grofweg kunnen drie groepen finan-
ciers worden onderscheiden met verschillende ideeën
over het beoogde rendement van herontwikkelingspro-
jecten:
• stichtingen, overheid – 0 tot 2 procent;
• ideologische beleggingsfondsen en ontwikkelings-
maatschappijen3
– 3 tot 5 procent;
• commerciële beleggers – 6 procent en hoger.
Juist door samenwerking met organisaties uit de twee-
de groep kunnen interessante nieuwe mogelijkheden
ontstaan. Zij hebben de benodigde expertise in huis en
dragen zorg voor de financiering van de onrendabele
top in herontwikkelingsprojecten.
Ook planverevening kan uitkomst bieden bij het rond
krijgen van de financiering. Het gebiedsgericht benade-
ren van een historisch object staat hierbij centraal. Goed
voorbeeld is de restauratie van het voormalige Limos
kazernecomplex in Nijmegen in combinatie met nieuw-
bouw van woningen en kleinschalige bedrijfsruimten in
de directe omgeving. De behaalde winst in de nieuw-
bouw wordt deels gebruikt om de tekorten van de histo-
rische herontwikkeling af te dekken. Planverevening kan
overigens ook plaatsvinden met een (nieuwbouw)pro-
ject dat elders in een gemeente of regio tot stand wordt
gebracht.
Verder kunnen uiteraard subsidies letterlijk een bijdra-
ge leveren. Hieraan zitten evenwel haken en ogen. De
regelingen kennen veel eisen, het kan jaren duren voor-
dat ze worden uitgekeerd en de beschikbare bedragen
zijn veelal ontoereikend om tekorten te dekken.
Ontwikkelaars zien daarom meer in het vervangen van
subsidies door fiscale maatregelen.
Samenwerking tussen overheid en
marktpartijen
Uit de gesprekken met marktpartijen komt verder
naar voren dat hen het gevoel bekruipt dat de overheid
steeds minder geld uit wil geven en het veiligstellen van
cultureel erfgoed meer aan de markt over wil laten. Als
dit inderdaad het doel is, moet die overheid wel de con-
dities scheppen waaronder de markt kan opereren.
Daarbij spelen zaken als snelle besluitvorming, goed
overleg en meedenken bij het zoeken naar kansrijke
bestemmingen en naar garanties voor het beheer op de
lange termijn een rol. Ook heeft verdere samenwerking
met publieke partijen in PPS-constructies volgens ont-
wikkelaars een gunstig effect op projectbegrotingen. In
deze constructies zijn kapitaallasten vaak lager, waar-
door uiteindelijk een ‘gewone’ huur- of koopsom aan
eindgebruikers kan worden gevraagd.
Samenwerking tussen publieke en private partijen is
echter niet alleen een ‘gevoelskwestie’. Verschillen in
kennisniveaus zijn mede schuld aan de haperende rela-
tie. Eerder in dit artikel kwam het gebrek aan expertise
over cultuurhistorische waarden bij de marktsector aan
bod. Dit kan voor (lokale) overheden een drempel zijn
om binnen cultuurhistorische projecten met markt-
partijen in zee te gaan. Aan de andere kant is er naar de
mening van de vastgoedsector vaak sprake van een
gebrekkige economische en financiële knowhow bij
(lokale) overheden, alsmede een tekort aan ervaring met
risicodragende projecten. De economische en financiële
kant van het behoud van cultureel erfgoed is verhou-
dingsgewijs onderbelicht ten opzichte van andere invals-
hoeken. Tevens geven marktpartijen aan dat er voor hen
geen duidelijk aanspreekpunt is bij publieke instellin-
gen. In veel kleine gemeenten ontbreekt een cultuurhis-
torische afdeling en de ervaringen die ontwikkelaars
hebben met ‘bureaus monumentenzorg’ in grote steden,
of met de Rijksdiensten voor de Monumentenzorg
(RDMZ) en Oudheidkundig Bodemonderzoek (ROB),
zijn wisselend en lijken sterk gebonden aan de mede-
werker waarmee men contact heeft. Er ligt derhalve een
grote uitdaging in het realiseren van wederzijdse kennis-
uitwisseling tussen publieke en private partijen en het
inrichten van communicatiekanalen waarlangs deze
plaats kan vinden.
Om meer betrokkenheid van marktpartijen bij heront-
wikkeling van cultureel erfgoed te realiseren, moet wor-
den geïnvesteerd in de relatie tussen de publieke en pri-
vate sector. De verschillende werelden en percepties van
beide groepen leiden nogal eens tot een stroef contact.
Bij sommige ambtenaren en bestuurders roept de vast-
goedsector nog steeds negatieve associaties op (rück-
sichtslos, alleen uit op winst), waardoor weerstand ont-
staat. Op hun beurt staan vastgoedpartijen argwanend
tegenover politieke processen in de publieke sector.
Tijdens de lange looptijd van projecten kunnen bestuur-
lijke wisselingen of een wijzigende politiek leiden tot
veranderingen in de uitgangspunten van een project.
Voor het succes van een project is een goede verstand-
houding tussen de ontwikkelaar en de (lokale) overheid
. R E S E A R C H & D E V E L O P M E N T .
Dinteren 23-02-2005 14:50 Pagina 50
5. . 2 0 0 5 / 3 8 . 51 .
dan ook een wezenlijke succesfactor. Partijen moeten
zich inleven in elkaars standpunten en beweegredenen
om gezamenlijk op te kunnen trekken.
Conclusies en aanbevelingen
Het onderzoek waarop dit artikel is gebaseerd heeft
aangetoond dat knelpunten én oplossingen bij het ont-
wikkelingsgericht benaderen van cultureel erfgoed
zowel aan de publieke als de private kant gevonden
kunnen worden. De conclusies en aanbevelingen zijn
dan ook toegespitst op respectievelijk vastgoedpartijen,
lokale en regionale overheden en de rijksoverheid.
De vastgoedsector komt, vanwege de omvangrijke
transformatieopgave in het stedelijk en het landelijk
gebied, steeds vaker in aanraking met cultureel erfgoed.
De groeiende marktvraag naar kwalitatief hoogwaardige
woon- en werkomgevingen met een historische identi-
teit maakt investeren in cultureel erfgoed interessant.
Vastgoedpartijen zullen expertise op het gebied van cul-
tureel erfgoed moeten verwerven en ontwikkelen,
intern dan wel extern. Het is raadzaam om daarbij
gebruik te maken van kennis die aanwezig is bij diverse
instellingen, zoals de Rijksdiensten voor de Monumen-
tenzorg en Oudheidkundig Bodemonderzoek, provincia-
le steunpunten cultureel erfgoed en lokale
(belangen)organisaties.
Bij de (her)ontwikkeling van cultuurhistorisch vast-
goed vormen het vinden van een passende bestemming
en het realiseren van een sluitende financiering de grote
opgaven. Ontwikkelaars dienen op de hoogte te zijn van
alternatieve financieringsbronnen, die met lagere rende-
menten genoegen nemen. De vastgoedsector kan haar
rol bij behoud en ontwikkeling van cultureel erfgoed
ook als een opgave van maatschappelijk verantwoord
ondernemen zien. Dit kan tevens een bijdrage leveren
aan de imagoverbetering, die de sector bij sommige
Op zoek naar een financieel haalbaar plan
Frank Kremers, sinds 1 februari namens de nieuwe eigenaar Bouwbedrijf Gebroeders Van Wanroij uit Geffen de
commercieel projectontwikkelaar van het Lidwinaklooster, schetste zijn plannen. Het klooster is een rijksmonu-
ment en als zodanig wordt daarbij rekening gehouden met de bebouwing van de directe omgeving. Het klooster
zelf levert te weinig appartementen op voor een gezonde exploitatie. Interessanter is het als de slagersvakschool,
de voormalige kleuterschool en het hele tussenliggende terrein, inclusief speelplaatsen en kloostertuin bij de plan-
nen kunnen worden betrokken. Dat levert veel meer appartementen op en er kan een hoogwaardig voorzieningen-
niveau worden gerealiseerd. De projectontwikkelaar wil de oude gebouwelijke sfeer behouden maar deze wel in
een nieuw jasje steken. De toekomstige bewoners moeten bij voorkeur oude én jonge mensen uit de wijk zijn. De
gemeente is al over de plannen gepolst.
Uit: Armhoefse Akkers, maandelijks blad voor buurtbewoners, februari 2003 27e jaargang no. 1.
Complex en toch succesvol: de transformatie van de Van Nelle-fabriek naar Ontwerpfabriek: verzamelgebouw voor grafici, ontwerpers en
anderen (Spaanse Polder, Rotterdam; foto: Jacques van Dinteren).
. R E S E A R C H & D E V E L O P M E N T .
Dinteren 23-02-2005 14:50 Pagina 51
6. . 2 0 0 5 / 3 8 . 52 .
groepen nog moet bereiken. Binnen concrete heront-
wikkelingsprojecten is het van begin af aan communice-
ren met alle betrokken partijen dan ook van essentieel
belang:
• breng alle betrokken partijen in beeld;
• ga een open communicatietraject in;
• zorg voor goede contacten met de gemeente, in het
bijzonder met de welstands- en/of monumentencom-
missie;
• ga niet met een vastomlijnd plan op pad, maar werk
realistische alternatieven uit.
Wil de vastgoedsector op het terrein van cultureel erf-
goed kunnen opereren, dan is samenwerking met over-
heidspartijen onontbeerlijk. Zowel publieke als private
partijen zullen moeten investeren in wederzijds begrip
en kennisuitwisseling. Dat regionale en lokale overhe-
den voor zichzelf geen taak zien weggelegd als ‘ontwik-
kelaar’ van cultureel erfgoed, neemt niet weg dat ze
voorwaarden kunnen scheppen die een grotere private
rol mogelijk maken:
• helder uitzetten van beleidslijnen en aangeven van
kaders;
• centraal ter beschikking stellen van informatie, inrich-
ten van een aanspreekpunt voor marktpartijen en,
binnen de mogelijkheden, professionaliseren van de
(marktgerichte) overheidsrol op dit terrein;
• initiëren, informeren en partijen bij elkaar brengen
(actieve opstelling);
• financiering van herontwikkelingsprojecten vergemak-
kelijken door uit te gaan van een gebiedsgerichte aan-
pak waarin opbrengsten van het ene deelgebied kun-
nen worden ingezet voor de kosten van het andere
– historische – deelgebied.
De rijksoverheid dient de rol die marktpartijen kun-
nen spelen bij behoud en ontwikkeling van cultureel
erfgoed duidelijker te onderkennen. Gegeven het belang
van het vinden van een passende bestemming voor his-
torische gebouwen, moeten doel en middel van elkaar
worden onderscheiden. Het middel van wet- en regelge-
ving mag geen doel op zich worden. Tevens is de uitda-
ging om het sectorale, gefragmenteerde stelsel van rege-
lingen te doorbreken, om grotere
private betrokkenheid mogelijk te
maken:
• vereenvoudigen van procedures en verkorten van
doorlooptijden;
• (op termijn) integreren van wet- en regelgeving voor
ruimtelijke ordening en cultureel erfgoed (doelstel-
ling Nota Belvedere waar al aan wordt gewerkt);
• vinden van een goede mix tussen het stellen van eisen
aan behoud van het historische karakter van een
object en het bieden van ruimte voor nieuwe bestem-
mingen (flexibiliseren). Een slag maken van ‘defensief
behouden’ naar ‘creatief ontwikkelen’;
• tevens kan het rijk bijdragen aan vereenvoudiging van
de complexe financieringssituatie van cultuurhistori-
sche projecten. Vastgoedpartijen geven aan dat vervan-
ging van de diverse subsidieregelingen voor cultureel
erfgoed door één of enkele fiscale regelingen hun
betrokkenheid zal bevorderen. Het probleem van de
papierwinkel en het wachten op beschikbaarstelling
van verkregen subsidies wordt daarmee opgelost. Voor
niet-commerciële partijen moeten subsidies beschik-
baar blijven, omdat fiscale aftrek voor hen niet moge-
lijk is;
• tenslotte hebben vastgoedpartijen het idee dat de
financieel-economische kant van behoud en ontwikke-
ling van cultureel erfgoed ook bij rijksinstellingen
onderbelicht is ten opzichte van andere invalshoeken.
Instellingen die actief zijn op het gebied van cultureel
erfgoed zouden meer economen of financieel specia-
listen aan kunnen trekken om de commerciële haal-
baarheid van projecten beter in te kunnen schatten en
daarover te adviseren.
Het is dus aan de publieke en private partijen geza-
menlijk om de voorwaarden voor het combineren van
cultureel erfgoed en ruimtelijke ontwikkelingen te ver-
beteren. Zolang nog niet aan deze voorwaarden wordt
voldaan, is het vooral de fool on the hill binnen de vast-
goedsector die zich in het avontuur van cultureel erf-
goed stort. De beloning zal in ieder geval zeker een
sterk onderscheidend project zijn!
Noten
1. In 1999 brachten de ministeries van OCW, VROM, LNV en V&W de Nota Belvedere uit. Deze nota
beoogt een betere integratie tussen ruimtelijke ontwikkelingen en behoud van cultuurhistorische waar-
den, alsmede meer wederzijds begrip en samenwerking tussen ontwikkelaars (in brede zin van het
woord) en cultuurhistorici. Het Projectbureau Belvedere geeft uitvoering aan dit beleid, door via stimu-
leringsprogramma’s een klimaat te creëren waarin deze integratie
leidraad wordt bij nieuwe ruimtelijke initiatieven. Meer informatie:
www.belvedere.nu.
2. Het onderkennen van de mogelijke bijdrage van de vastgoedsec-
tor sluit aan bij de ontwikkelingsgerichte benadering van Belvedere:
benut het erfgoed bij het realiseren van ruimtelijke kwaliteit en
benut ruimtelijke ontwikkelingen bij het veiligstellen van erfgoed
(‘behoud door ontwikkeling en ontwikkeling door behoud’).
3. Voorbeelden zijn de Nationale Maatschappij voor Behoud,
Ontwikkeling en Exploitatie van Industrieel Erfgoed, BOEI
(www.boei.nl), de NV’s Stadsherstel die in diverse steden werkzaam
zijn (bijvoorbeeld in Amsterdam: www.stadsherstel.nl), maar ook
woningcorporaties die cultuurhistorische objecten in bezit hebben.
dr. Jacques van Dinteren is productmanager Economie & Ruimte, Royal Haskoning
(ten tijde van het onderzoek was hij partner bij Buck Consultants International) en
drs. Hans-Lars Boetes is werkzaam bij Projectbureau Belvedere (Beleidsmonitoring
& Strategie)
. R E S E A R C H & D E V E L O P M E N T .
Dinteren 23-02-2005 14:50 Pagina 52